..精選范本精選范本沂東嘉苑營銷籌劃書2023128日引言根本描述工程介紹產品定位價格策略賣點梳理銷售目標財務目標工程營銷推廣策略引言燒烤是國內主營餐飲業態之一，燒烤的餐飲形式已成為深受寬闊消費者寵愛的烹調方式。街頭巷尾、車站、碼頭、商場、旅游景點處處可見，燒烤的香味及不同口味的調料,誘惑著人們的食欲，再加上眾多的可烤食物取之不盡,用之不竭,使燒烤保持了經久不衰的市場。各國特色燒烤的進展，讓燒烤技藝得到不斷融合與創，燒烤成了休閑生活、流行文化的標志。融聚東西方燒烤精華而自成體系的品牌燒烤，已經成為時尚都市的靚麗風景。隨著時下人們對安康意識的升級，安康的飲食觀念，綠色觀念已經開頭被人們廣泛提倡。而最近，在一向被人們認為吃多了有害安康的燒烤美食業里，將燒烤美食也引向了安康化的進展道路！為很多提倡安康美食的消費者所贊揚！很多人都將燒烤視為好吃卻又不敢多吃的美味。燒烤既融合了無煙炭烤、鐵板燒、涮燙，以及冰品、果飲等于一體，五味調和，又葷素搭配，去火去膩，吃的科學，吃得滋補，吃得口味協調，吃得養分均衡，吃得舒心健體。要從根源上徹底消退了人們對“煙熏炭烤”的恐驚！真正做的綠色燒烤。現今社會上流行燒烤聚會，他們三五個人抑或更多的人聚在一燒烤可能是人類最原始的烹調方式，一般來說，燒烤是在火上將食物〔多為肉類〕烹調至可食用，因此亦有稱此為烤肉。現代社會，燒烤架、燒烤醬等。隨著人們經濟生活水平的不斷提高，人們不僅僅滿足于解決食欲上的需求，而是對于精神上的要求更多，他們需要一種放松的氛圍，需要真誠的效勞，追求店家的敬重，追求食品安全又可口。燒烤食品因其自然純樸的做法和原始野味的味道，成為人們越來越喜愛的食品之一。燒烤行業雖然火爆，但真正有特色，能吸引回頭客的特色燒烤卻不多見。特別在夏天，夜晚外出休閑的人越來越多，那么品嘗燒烤小吃是人們一個不行或缺的活動，所以開一家有特色有風格、綠色安康的燒烤店會有不錯的市場收益。第一局部市場解構一、工程背景燒烤是國內主營餐飲業態之一，不管在城鄉、集貿市場、大街小巷、公園、小區，還是夜市與休閑小吃攤點，燒烤及休閑小吃隨處可見，它已成為眾多消費者飲食中不行缺少的一局部，造就了一個浩大的消費市場。約上幾個朋友圍桌而坐，叫上冰涼的鮮啤，邊烤邊吃，邊喝邊聊，四溢的燒肉香加上“滋滋”的烤肉聲，都是令人垂涎欲滴的理由，足以讓每一位美食家按耐不住。隨著燒烤餐飲行業的火爆，其經營方式也在向著兩個方向進展，一個是保持街頭巷尾的燒烤，其二是飯店式集約化燒烤。二、工程介紹1、工程名稱：特色環保燒烤店；2、工程地址：民主路與濱河東路十字路口往南路東，同濟盛世家園沿街商鋪；3、工程投資：3、工程周邊：本店鋪位于臨朐核心住宅區，交通便利，人口密集，客流量大，停車便利。背靠盛世家園小區，對面是沙灘公園、濱河公園，緊鄰金誠大酒店、縣直幼兒園、外國語學院等。其次局部市場可行性分析一、市場定位二、行業現狀三、政策狀況四、競爭分析1、御景花園沿街2、龍韻文化城對面沿街3、世紀沿街二、SWOT1、優勢〔S〕環境優勢：隨著人們生活水平的提高，安康和環保的理念深入人心，沂山鎮政府為評比國家 5A級風景區，將全部的廠礦企業封停外遷，杜絕了空氣、水等自然資源的污染，真正打造了綠色、安康、生態居住環境；地段優勢：工程地塊位于沂山鎮址規劃區，緊鄰沂山鎮政府，各種建工程和配套設施將逐步完善成熟；交通優勢：工程地塊緊鄰227省道，南面有青臨高速沂山下口，對外交通便捷；產權優勢：本工程是四周在建工程中唯一能辦理房產證的工程，可以辦理按揭貸款，刺激銷售；后發優勢：本工程所在區域為建城區，各種市政配套和規劃可以從一個較高的起點進展，而無任何歷史遺留的負擔，這樣可以使設計、規劃從一個科學合理的角度動身。2、劣勢〔W〕地塊小，難以形成規模，內部景觀建設受到確定的影響；這是我公司成立以來第一個房地產開發工程，閱歷上存在缺乏；容積率的限制，導致本工程人口密度較大，影響住戶的居住檔次。3、時機〔O〕沂山鎮外出務工者較多，而且收入也在逐年增加，使村民購置力得到有效提高；目前當地住宅、商業房產市場產品較為單一，這就為本案細分目標市場，供給差異化產品，順當入市供給了較大的契機；本地家庭年輕人成家多會另購居，為市場供給了有效的客源；本地城鎮化進程加快，人口向鎮區集中，居住向社區集中，為房產市場的進展供給了有利的支撐。4、威逼點〔T〕近年來沂山經濟有了很大的進展，居民收入有了較大增長，單相對而言沂山本地居民對房價的承受力還相當有限， 而購置力較強的客源選擇在臨朐縣城投資購房可能性較大；區域住宅三級市場并不活潑，購房自用照舊是沂山居民的主要購房目的，同時對房產的增值保值作用無明確生疏，房地產投資意識薄弱；宏觀調控政策的影響：隨著政府通過金融手段與政策把握度房地產市場調控力度的加大，市場操作部成熟的地區受到較大沖擊，居民形成房價遲早要降的推斷，加劇了持幣觀望心態的消滅；沂山鎮本身對周邊地區輻射力較小，客源局限性較大。第三局部消費者分析一、消費者定位與分析60.0%50.0%40.0%30.0%百分比20.0%10.0%0.0%20歲以下20-35歲35-50歲50歲以上2.6%28.2%69.2%首次置業二次置業三次或以上置業2.6%28.2%69.2%首次置業二次置業三次或以上置業走中檔偏高的路線，客源定位為20-35階層、工薪階層、返鄉置業者四大主力群體。同時我們也應看到，鑒于本工程屬性，市場客戶定位方面應盡可能擴大客源，現從區域上逐一分析：1、客源區域一級區域：沂山鎮政府四周區內；二級區域：沂山鎮政府四周社區以外的其他鄉及車程在 周邊城鎮；三級區域：輻射本市及本省。2、客源職業①．私營業主、個體經營者；②．沂山鎮在外務工者；③．沂山鎮本地政府公務員；④．學校、醫院、銀行等企事業職工；⑤．沂山鎮本地效益較好的企業職工；⑥．富有進城的農民。3、客源購房目的①．增型：婚或分家的購房，拆遷購房，外出務工返鄉購房；②．改善型：改善原有住宅環境和居住層次的；用來養老度假；④．工作型：由于工作緣由來沂山鎮大關社區，為了工作便利的人群。4、吸引客源種類①．以個體買家為主，集團客戶為輔；②．立足于中高收入階層，爭取吸引工薪階層。二、目標消費群購置心理及行為分析第三局部經濟效益分析一、銷售目標階段第一階段其次階段第三階段第四階段20232202342023620238時間段1-3初-2023-7-95預定成1524156交〔戶〕銷售率25％40％25%10%二、財務目標時間階段第一階段其次階段第三階段第四階段合計指標住宅銷售面積〔平米〕車庫銷售面積〔平方〕〔萬〕第四局部營銷策略時間階段第一階段其次階段第三階段第四階段合計指標住宅銷售面積〔平米〕車庫銷售面積〔平方〕〔萬〕第四局部營銷策略1597.502556.001597.50639.006390.00319.50511.00319.50127.801278.00492.00787.00192.00197.001968.00一、產品定位1、品質定位依據對四周競爭樓盤及該區域客戶潛在市場的推斷， 將產品定位為中高檔品質，中高級物業治理，中檔偏上價格的商品房。2、形象定位政務別苑——針對公務人員，政務中心的后花園，形象正面、貴重，又不失浪漫方法情調；文化宅苑——針對富有階層，利用其對“權利、文化”的特別情結，滿足其“與官親近、附庸風雅”的心理需求；都市花園——針對工薪階層，迎合一般民眾的“趨同、攀高”心理，糅合現代、時尚元素，營造都市、花園的生活空間；精神家園——針對勞務輸出階層，在前期產品形象飽滿、豐滿足感和歸屬感”。3、功能定位集居住、休閑、輕松、享受為一體的開放式高雅宜居社區，打造綠色、清爽、金色生活。二、價格策略：實行低開高走的價格策略以幾套相對偏低單價或總價的住宅價格作為市場價格切入， 低幅多頻方式提價，逐步推出略高于市場價格的主力價位，營造不斷升值趨勢。第一階段：通過高端形象推廣，積存客戶意向，帶動市場，聚攏人氣；其次階段：物超所值的高性價比入市，形成“老百姓住得起的好房子”的市場印象；第三階段：低幅多頻調價，價格漸漸漲幅，產生“升值”的市場印象，同時鑄造平穩、幅度較大的價格走勢。價格策略的目標：在制定價格策略、進展價格定位之前，首先必需確定價格策略的目標。這是企業選擇定價方法的依據。最大利潤目標獵取最大利潤是開發商的重要目標，但追求最大利潤并非追求最高價格，而是追求企業長期目標的最大總利潤；銷售目標這一目標不僅包括產品能全部售罄，而且包括產品能在最短的時間內銷售額到達最大；市場競爭目標很多開發商對競爭者的價格很敏感，但并不期望進展價格競爭，都有意識的通過定價來應付競爭或防止競爭，避開在競爭中失利。三、賣點梳理1購房者可辦理按揭貸款，較大程度上吸引一批潛在客戶源。2、本工程位于政務區住宅板塊核心地段，將來的城市核心，市政規劃的重點，區域進展潛力大且具有較高的投資價值，市場前景看好。3、本工程位于沂山腳下汶水河畔，人文景觀豐富，生態環境自然安康，在一二線城市生存環境越來越惡劣的狀況下，會吸引外市或者外省富有人士來度假養生。4、多樣化、人性化的戶型設計，高起點的硬件設施，專業物業公司的統一治理，為人們的生活供給安全、穩妥、管家式的效勞，營造舒適、安靜又不失隱秘的生活空間。第五局部營銷推廣一、工程形象定位形象詮釋：小空間里的大故事，讓您覺察生活別樣的秀麗。綠色在家門，清爽鄰里間，讓您品嘗高雅，享受生活。當您帶著疲乏的身心步入小區，徜徉滿園的綠竹，您是否感覺神清氣爽？當您在閑暇時，閑逛在曲折的小區幽徑時，聽著翠鳥的輕啼，您是否感覺心情愉悅？當您的朋友艷羨您舒適、安靜的生活環境時，您是否為您當時的選擇感到驕傲與驕傲？沂東嘉苑，等待您的青睞！二、工程營銷推廣策略1總體策略以產品本身的優勢為根底，細分市場，查找客源，形成差異化。策略詮釋以總體策略為綱要，充分作好銷售前的各項預備工作，把各銷售節點把握好，作好總體推廣打算。本案廣告以綠色、安康、品質為主線，戶外、報紙、電視為主要媒體，同時輔以路牌、圍墻、車身、播送與電視。報紙廣告根本承受半版與整版兩種模式，開盤前適當輔以軟文來炒作。調動一切資源，利用一切手法，力爭在工程公開出售時造成轟動一時的人流量，在盡可能在最短的時間內清空一期產品，瞬間制造熱銷局面，創立品牌社區，用高端的客戶效勞理念介入，做出有市場競爭力的二期產品并順勢推出。營銷推廣原則在本工程的營銷推廣中應始終把握三個原則：二是將來價值現在化原則，即政務區物業價值的超前呈現；三是工程開發商品牌形象優勢。2、營銷呈現中心營銷中心作為工程形象呈現的窗口和銷售的前沿陣地， 接影響買家的選擇。井然有序的購置氣氛，良好的購置體驗將給購房者帶來更為長期的心理好感，有助于提升工程軟價值。。充實營銷中心的各方面資料和裝備，從所見、所聞全方位讓買家了解信息；營銷中心除具備硬件資料〔如模型、效果圖、樓書等資料〕外，還需高素養、專業的銷售人員。營銷中心選址：設置于工程地塊入口南側，面積約 200平米。銷售現場分區：銷售現場分為模型呈現區、控臺、洽談區、簽約區、意象表現區、看板呈現區、辦公區七個區域。平面套型模型。裝修風格：簡潔、大氣，留意細節。色調和諧、高雅，以米色淡綠色等色調與標準色和諧搭配，營造貴重氣氛。奇異使用冷暖色調搭配，以標準色為主，輔有靚麗暖色，既有商業氣氛，又不失輕松活潑。內部充分運用燈光、水、玻璃、綠色植物的交和作用，使場地內外通透綠意濃濃并具有現代氣息。現場氣氛營造1〕視覺體系意象表現區：雕塑、攝影、油畫、建筑作品賞識；可承受藝術節獲獎作品或與畫廊、雕塑制品等經銷商聯系為其免費呈現。看板呈現區：運用玻璃和數碼高精度輸出，在墻面布設。看板色調與營銷中心整體風格相匹配，進展工程內容的呈現說明。各功能標牌：如銷售人員標牌、接待處、簽協議處、交款處等標牌，讓買家明確功能，突出運作專業性。樣板間：充分呈現戶型的各種功能，直接引導客戶產生購置欲望。其特地的裝修設計及空間布局可供業主參考。聽覺體系：背景音樂系統可以放一些古箏曲或小提琴協奏曲。留意曲風的統一和風格的一致；味覺體系：為來訪客戶奉上一杯清茶，寓意一份親情。使用茶具，而非一次性紙杯；觸覺體系：營銷中心內各接觸面圓潤光滑、手感溫潤，最重要的是一塵不染；綜合感覺體系：售樓員的言談舉止，音容笑貌給與客戶驚奇的心理感受，良好的專業素養使其確信工程的整體素養，從而對本工程充分認可。3、營銷執行策略工地現場包裝202311全部圍墻廣告進展更換；包裝上以呈現“小天地里的時尚、高雅生活”形象廣告為主，以圍墻廣告向市場告知工程馬上推出產品信息。依據這期產品特性，以形象廣告進展攻心戰術以到達建立工程形象目的。在工程強銷期后，此時工程市場形象已初步建立，沖動型客戶已也已購置，我們面對的客戶更多的是理智型客戶，這時應更換全部圍墻廣告，針對此類客戶類型心理特點，廣告內容以工程賣點我們可充分利用此期工程緊鄰城市主要干道——227面寬、人流量大的優勢，馬上在樓體上以大型噴繪形式和在施工塔吊上以霓虹燈形式制做“沂東嘉苑24小時向市場傳遞工程產品信息目的。樣板房包裝化的特點，以現代簡約呈現出不同的故事形式進展包裝，使其在講解時趣味性強，引發客戶的共鳴和購房后的向往，以促進工程銷售。配置專職樣板房治理人員，工作人員要求年輕，服裝要求具有活力，表達年輕活力；樣板房治理員要時刻保持樣板房的衛生清潔，同時能到達確定的樣板房講解力氣，在客戶參觀時，供給熱忱周到的效勞，使客戶在參觀過程中能體會到專業、熱忱的物管效勞，以促進工程銷售。4、廣告推廣策略廣告推廣整體思路形象建立期：承受戶外、工地圍墻、報紙、短信、網絡等集中轟炸的方式，快速建立工程時尚、高雅形象，引發購置沖動。市場預熱期：由虛轉實，對沂東嘉苑的配套及工程賣點進展市場宣泄，加強目標客戶群對工程的認知與購置信念。強銷期：深入的進展工程與產品的賣點挖掘，對賣點進展局部描寫和細部放大呈現，進一步刺激客戶購置欲望和信念。持銷期：進展企業品牌和工程品牌推廣，結合物業治理以及工程所提倡的生活方式呈現，促進客戶之間的口碑傳播，多重刺激引發客戶的猛烈購置沖動。尾盤期：宣傳上強調工程處于城市中心，該地段小戶型產品的稀缺性以及工程的投資增值潛力，結合確定的促銷手段加以清盤。各媒體優缺點分析媒體種類媒體種類優點缺點場掩蓋面大，傳播范圍報紙 眾面廣廣告停留信性高。

過于昂貴，保存性差。戶外 效用長期費用中等。相對費用低，信息載量網絡

限制，具廣告制造性限〔以白領族為主。電臺

息頻率高。可選擇性強。

時間短信息保存性差。車體長。 量小。不同銷售時期，媒體的具體組合：銷售階段銷售階段主要傳播媒體形象期戶外、報紙、雜志、網絡預熱期戶外、報紙、網絡、電臺、短信強銷期報紙、網絡、電臺、短信、戶外持銷期網絡、電臺、報紙尾盤期網絡、短信不同銷售階段的媒體策略傳目的；在開盤節點或其他重大節點前進展更換，傳遞開盤等重大信息，開盤一周后重回到形象廣告上。同時協作工程活動信息傳遞；在預熱期，主要以傳播工程賣點為主；同時協作工程開盤等重大信息傳遞；強銷期主要進展深挖的工程賣點傳播，同時協作活動需求，傳遞信息；持銷期對工程品牌、物業治理等進展傳播。網絡文章以工程整體介紹、賣點呈現及活動內容具體播報為主。短信：工程開盤時以系列活動和促銷活動信息傳播為主。電臺為主。5、營銷活動籌劃開盤前和開盤當天著力渲染“小天地里的時尚、高雅生活---沂東嘉苑，同時借開展“時尚模特T活動”一系列活動進展外圍炒作，為工程形象推廣預熱直至工程形象出爐，提高市場對工程的認知度，并積存相應數量的客戶資源。整個銷售階段結合工程形象，圍繞“客戶有獎購房活動”和“買房吸引目標客戶，讓客戶在我們的活動中感受到開發商的誠意，增加目標客戶對工程的好感，建立工程良好的市場口碑。尾盤銷售期則困難產品進展針對性銷售，突破社區生活氣氛，以社區的影響力、標志性概念打動群眾。系列活動具體安排31活動地點：攝影展在縣