題目：新收入準則對房地產企業會計核算的影響及對策—基于碧桂園的案例分析目錄一、引言 2二、新舊收入準則的特點 5三、對房地產企業會計核算的影響 9四、碧桂園案例分析 11（一）“碧桂園”控股有限公司簡介 11（二）新收入準則對碧桂園企業的影響 11（三）碧桂園實施新收入準則的存在問題分析 13（四）結論 15五、新收入準則下房地產企業的應對建議 16六、結束語 19新收入準則對房地產企業會計核算的影響及對策——基于碧桂園的案例分析一、引言伴隨新會計準則開始進入實踐階段，讓會計核算工作產生了一定程度的改變。本文將新老收入準則各自對房地產財務會計造成的影響及問題展開研究和探討，并針對不足之處給予相應的改善對策。隨著我國國民經濟的不斷發展，房地產逐漸成為我國的重要支柱產業。人們對房地產的關注度持續攀升，房地產企業的發展前景一片大好。如今，我國的相關法律法規逐漸走向完善，對房地產市場的監控力度也在不斷增強，這對房地產企業提出了全新的要求。房地產企業的繁榮離不開我國經濟的不斷發展，其中會計核算工作對房地產企業具有重要的影響意義。很大程度上關系到企業的生死存亡，如果在會計核算工作上出現一絲紕漏，很容易造成企業巨大的經濟危機。因此，不論是人為還是技術上，會計核算工作都對企業的經濟利益有直接的影響作用。在2006年，依舊使用的是由20世紀80年代所制定的國際收入準則。當時我國的收入準則與國際收入準則相一致，其內容的原則性比較強。隨著全球經濟的不斷發展與人類社會的進步，當時的收入準則已經跟不上時代的步伐。在2002年6月份，國際會計準則理事會同美國財務會計準則委員會聯合起來，對收入準則的相關內容進行重新修訂。新收入準則將“企業履行了合同義務（客戶得到商品控制權）”定為新的收入確認標準，并把建造合同與現行收入兩個準則合為一體，以統一的收入確認模型進行與客戶合同產生的收入進行規范。新收入準則對如何確定客戶的商品控制權進行了明確規定。從運營和發展層面來看，房地產企業會受到會計核算準確性、真實性比較大的影響。眾所周知房地產項目是一種投資周期長、資金量大、風險高的金融活動。一般情況下，項目審批到商品銷售需要二到三年的時間。在這個過程中，所產生與資金物料有關的活動都需要會計核算，且工作量十分龐大。這也間接表明了，與其他行業相比，房地產企業的銷售收入確認是比較繁雜的，想要快速收攏資金，經常會通過預售的方式，在整個項目達到交房標準時，才會進行收入確認。已經交付并使用的項目，還需要根據銷售時房屋的用途進行收入科目劃分，比如：出租的房屋需要按照收租金額來確認收入。這也增加了房地產企業銷售收入核算的復雜性。綜上所述，新收入準則對房地產企業產生了重要的影響，具備一定的研究意義。二、新舊收入準則的特點（一）新收入準則將現行收入和建造合同兩項準則合二為一新收入準則與2016年由國際會計準則理事會發布的《國際財務報告準則第15號——客戶合同收入》的內容趨同。實現了收入準則與建造合同準則的統一，用相同的收入確認模式對客戶合同產生的收入進行確認。（二）收入的確認標準發生改變收入的確認標準變更為“企業履行了合同義務（客戶得到商品控制權）”。新收入準則對如何確定客戶的商品控制權進行了明確規定，對需要考慮的因素進行整合，確保企業能夠科學、合理的進行收入確認流程。新收入準則要求“企業履行了合同義務，即客戶取得了商品（或服務）的控制權”時確認收入。（三）新收入準則的收入確認與收入合同的關聯性更強1、企業與客戶簽訂的合同，符合收入合同的相關條件時，企業要在客戶獲得商品控制權之前，進行收入確認。從合同簽訂開始，到合同期滿為止，滿足前款條件的合同不需要進行重新評估。除非，出現比較重大的意外情況或事故。合同內標注的開始日期就是合同的生效日期。2、當合同生效后，不符合收入合同的條件，企業要進行繼續評估。直到其符合收入合同條件后，需要按照相關規定，交由會計處理。3、凡是不符合收入合同條件的合同，企業必須停止客戶商品控制權的轉移，不需要退回已經收取的對價，而是要對其進行收入確認。否則，將會視為負債，交由會計進行處理。非貨幣性資產交換不包含在確認收入的范圍之內。（四）新收入準則對合同變更的收入確認給出了詳細的規定1、當合同發生改變時，需要對商品以及商品的定價重新商定將其認為是另一個合同的開始，交給會計進行相關處理。

2、不符合第（1）條規定的合同發生改變是其改變的時間需要明確的劃分，是已經轉讓或者為轉讓的商品與服務，并且需要認定為合同結束。此時原合同需要履行的責任、合同改變后的改變的部分合二為一。再次交給會計，當做新合同進行處理。

3、不符合第（1）條規定的合同發生改變時，其改變的日期無法明確的區分已經轉讓或者為轉讓的商品與服務，這時合同內改變的部分，可以作為原合同的補充，交給會計進行處理，對已經確定收入產生的部分影響，可以被認為是改變日的當期收入。合同變更，是合同簽定方在原合同內或價格的改變。（五）引入了“履約義務”和“可明確區分商品”的概念

新準則明確規定了單項履約義務，分別確認了收入。重新定義了商品區分與履約義務，為實際操作中提供了便利。現行收入準則中，對多重交易的合同進行的指引是比較局限的。在其第第十五條中，對企業會計準則進行了獎勵積分的會計處理規定的講解。新收入準則要求企業在合同生效日進行合同評估，對其各單項履約義務進行識別，并按照規定，將其按照所規定的商品單售價進行義務分攤，確認相應的收入，很好的解決了合同可能存在的收入確認問題。（六）新收入準則就收入確認時間提供了具體指引在一定時間內的履約行為，企業要按照其進度進行收入確認。當在某一時間節點上的履約行為，可根據客戶的商品控制權，進行確認收入。因此，在某一時間段或某一時間點內，對履約義務進行區分，來反映在某一時間段或某一時間點內收入的確認。（七）新收入準則對于收入的計量標準不同新收入準則加入了交易價格概念，由企業向客戶轉移商品預期的對價金額。在合同生效日起，對合同內各項履約義務的單獨售價比例，計算交易金額分配到各項履約義務的收入金額。而且，不能因為單獨售價發生改變，而重新計算單項履約義務的金額。對于知識產權許可、總額法等特殊交易，新收入準則進行了統一的收入確認和計算方法，方便財務數據進行比較。客戶對價、重大融資成分等因素，都需要在確定交易價格前充分考慮。作為第三方收取或預期退還客戶的款項，企業要將其視為負債處理，不納入交易交易價格。（八）單獨區分了與收入合同相關的資產合同履約成本等同于資產，重新規定了資產條件，并對與收入合同相關資產的減值問題做了專門的規定，在適用與合同有關的資產或資產組減值準則時，新收入準則比《資產減值準則》更有優先級。（九）對代理收入進行了明確的界定由企業轉讓給客戶的商品控制權來作為代理收入的確認標準。通常，超過一年時間的房地產出租商品房合同，視為某一時間段內履行的業務。并由房地產企業按照何用約定及權責發生制原則，來確認商品房的收租金額。企業要在向客戶轉移商品控制權之前，對其交易時的身份進行判斷。企業在未轉移商品控制權之前，是主要責任人，按照對價金額來確定收入；反之，則為代理人，只能預期收取傭金或手續費來確認收入。（十）新收入確認與計量標注的改變導致信息披露要求更多1、披露出來的信息會受到計量以及確認收入方法變革的影響。這不僅會影響到收入確認的時間點以及金額數目的判斷，也會影響在對交易金額進行分攤、估算交易改變價格、金額等義務時的方法、假設等。2、應收款項、合同負債及資產等價值信息；履約義務信息；收入確認信息；分攤履約義務與交易價格等這些與合同有關的信息在信息披露過程中，各項標準都會要求更加嚴格。3、資產分攤方法、資產金額預判、資產披露的賬面價值、確認攤銷及耗損金額等與合同成本有關的資產相關的信息在信息披露過程中，各項標準都會要求更加嚴格。三、對房地產企業會計核算的影響（一）房地產企業收入確認復雜1、收入標準滿足條件的復雜性在《企業會計準則第14號——收入》中，將原本對收入標準的定義進行擴充，風險與報酬的實質性轉移成為了新的收入標準定義。收入確認的前置條件為：在商品所有權轉移過程中，購買貨物的一方承擔了主要風險與報酬；沒有繼續保留商品所有權有關的繼續管理權，對已售出商品、貨物沒有繼續控制權；獲得未計量成本的保證；對收入金額進行計量。2、房地產業收入確認的復雜性在房地產銷售階段，分期、預售等是房地產企業的主要銷售方式。很大一方面原因，是由于房地產商品本身投資周期長，導致資金消耗較大。在預售時，房地產企業的商品房還未建成，未達到交房標準，因此無法滿足收入確認條件。所以，在預售階段，只能與客戶簽訂購房合約。由于新準則的要求變更，需要按照不同房地產的類型進行重新分類，從而加大了房地產企業的工作量，這也增加了房地產業收入確認的復雜性。3、現房銷售業務的復雜性進行現房銷售，是某一時間點的業務，房地產企業按照履約的時間點來確認收入。期房銷售時，與客戶簽訂合同，并收取相應房款。當客戶得到商品房后，在履約的過程中，房地產企業出售的商品具有不可替代性。客戶可收取房價上漲帶來的經濟利益。凡是，達到上述條件的期房，均被判定為一段時間內的業務。在整個合同期限內，房地產企業有權收取已完成的款項，按照履約進度來確認收入。（二）對于代建的商品房收入確認的影響由房地產與客戶雙方簽署不可取消的建造合同時，由房地產企業代為客戶建造所需商品房，當該項目能夠被準確計量時，可以按照合同內約定的款項，來進行支付。這屬于一定時間段內履行的業務，房地產企業可按照履約情況，來進行確認收入但是由于該合同屬于不可取消的范疇，因此客戶多因此原因減少簽訂代建房合同，導致代建房受歡迎程度降低。（三）對于出租的商品房收入確認的影響通常，當房地產企業的出租商品房合同的期限達到一年，這屬于一定時間段內履行的業務。房地產企業可按照合同內的相關規定，結合權責發生制原則，對出租收入進行確認。這也更加便捷了出租時的房租結算，減少了一定的人力物力成本。四、碧桂園案例分析（一）“碧桂園”控股有限公司簡介碧桂園控股有限公司總部設于廣東順德，集中化、標準化的運營模式，主要業務范圍為：物業投資、物業發展、酒店管理、房屋裝修等等，股份代號為2007.HK，是中國最大的新型城鎮化住宅開發商。2018年，碧桂園控股有限公司對2017年中期業績進行信息披露。并按照新收入準則以及《香港財務報告準則第15號》對其房地產銷售業務的收入確認，以履約進度進行處理。公司在2018年上半年的銷售收入擴大了147.5億元，占當期房地產總收入的19.8%。國家規定，2019年1月1日，新收入準則正式開始落實。碧桂園的這一行為，對我國未來房地產企業確認收入的時間造成了影響，具有一定的參考價值。附：碧桂園年度財報報表對比年度營收增長率利潤增長率2019年3790.79億元67.07%485.42億元68.83%2018年2269.00億元48.22%287.52億元110.43%2017年1530.87億元35.21%136.63億元40.69%2016年1132.23億元33.91%97.12億元8.48%2015年845.49億元34.89%106.12億元19.94%結合碧桂園年度財報報表我們可以分析得出結論，碧桂園在使用新收入準則以后，企業營收增長率以及利潤增長率獲得了極大的提升。在2018年開始使用新收入準則之后，2018年度營收增長率較2017年上升48.22%、利潤增長率上升110.43%；2019年度營收增長率相較于2018年上升67.07%、利潤增長率上升68.83%。由此可見新收入標準的運用對于企業收入確認的影響是積極的。（二）新收入準則對碧桂園企業的影響新收入準則中會計政策變更，對碧桂園在附注披露造成的影響主要內容包括：“房地產開發活動的會計處理”、“列明資產與負債情況”等等。其中，“房地產開發活動的會計處理”對其影響最大。變更之后，履約過程中的商品具有不可替代性，且房地產企業有權利對已履約部分的款項進行收取，在一定時間段內確認收入。或者，當客戶獲得商品控制權的某一時間節點，確認收入。在新收入準則中，凡滿足以下任一條件，屬于某一時間段內的履約義務；反之，則為某一時間點的履約義務：1、在履約的過程中，客戶得到并損耗了公司在此過程中收獲的經濟利益；2、在履約過程中，客戶擁有在建商品的控制權；3、在履約的過程中，企業所生產的商品具有不可代替性。在合同期限內，企業有權收取已完成部分的款項。具有不可替代性是指由于合同或實際操作的限制，企業不能將商品用于其他用途。企業有權收取已完成部分的款項，是具有法律效益的。凡以上三種條件，滿足任意一條，就被認定為某一時間段內的履約義務。第一個條件，是客戶在進行交易時，耗損了相關利益，比如：保潔服務等。這種情況很少發生；第二個條件，是在履約的過程中，客戶擁有能供控制商品與服務的權利，比如：在客戶的土地上，按照要求建立房屋等等，房地產企業的代建業務也在該條件內；第三個條件，客戶利用專項資金，要求房地產企業按照自己地指示建立資產。合約中已完成的部分，企業有權收取相應款項。因此，碧桂園提前采用新收入準則，主要對部分房地產開發項目在進行收入確認時，對原交付物業所有權的時間點由一次性確認收入，變更為一定時間段內，履約義務的房地產項目，履約義務使碧桂園企業的合同更加精細化，這樣也有利于對交易價格進行計量。（三）碧桂園實施新收入準則的存在問題分析從碧桂園披露的審計報告中關于重要事項的披露，可以看出：判斷收入確認時間點與履約義務的問題。碧桂園提前采用新收入準則的行為，主要對部分房地產開發項目在進行收入確認時，對原交付物業所有權的時間點由一次性確認收入，變更為一定時間段內，履約義務的房地產項目，這很容易導致物業的服務滯后，造成客戶的終止合同。有關收入的信息披露問題。新收入準則對企業的信息披露提出了更高的要求，碧桂園提前采用新收入準則的行為，需要在企業規模以及管理水平方面綜合考量自身企業是否滿足新收入準則這也間接的對碧桂園企業提高了標準。3、管理層對強制執行付款請求權的判斷，需要有重大會計的判斷。關于銷售合同可強制執行的付款請求權，碧桂園集團獲得了法律顧問的意見，但這種強制執行付款請求權容易造成對客戶權益的損害，所以該措施仍存在較大爭議。5、碧桂園采用新收入準則后對于部分收入按一段時間內確認是否恰當審計師認為關于碧桂園采用新收入準則后對于部分收入按一段時間內確認是恰當的。審計師對管理層將部分收入按在一段時間內確認的觀點“我們認為管理層用以確定集團內已完成履約部分的強制付款請求權、成本預算的完整性、一定時間段內，履約進度的準確性、重大會計判斷及估計能夠被可獲取的證據支持。”說明PWC的審計師已經非常肯定地認定相關會計處理是恰當的，且有足夠證據支撐。同時也讓大家看到審計師是如何實施必要程序對管理層重大判斷進行驗證復核的。（四）結論碧桂園將其部分房地產業務判斷為具備上述第三種條件，理論上講在一定時間段內，認定為履約義務時可行的。實務中相關判斷是否準確，目前還無法確定。期房銷售由于預售時已鎖定目標商品房，對單一客戶而言可認定為具有不可替代用途，同時收款權受到法律保護，因此認為期房銷售屬于某一時段內履行履約義務。由于合同的限制，期房具有不可取代的地位，不符合“有權收取合同內已履約部分的款項。”條件。除非，期房銷售收到全款或期房付款，進度與房屋建造進度匹配，且已收到的款項不可返還。客戶定制的房屋，無論是否在客戶的土地上建造，都有可能符合“某一時段內履行履約義務”的判斷條件，但如果并非在客戶土地上建造，而且合同結束，則無權收取已完成額項目款項。因此，不宜簡單地將期房銷售直接歸入“某一時段內履行履約義務”，而是應根據其合同條款具體分析。當前對新收入準則影響房地產行業收入確認的各種分析，都是從可能性出發，不可一概而論。新收入準則對于房地產企業的影響是“雙刃劍”，既有符合一定條件提前確認收入的影響，也會有一些原來可確認的收入用新收入準則標準衡量只能推遲確認的影響。新收入準則對企業和注冊會計師的職業判斷能力提出了更高的要求，可以預見新收入準則正式實施后將大幅增加實務中的職業判斷和會計估計分歧。一個在理論上看作為科學、可行的準則，在實務執行中不一定能達到預想的目標。碧桂園2017年報披露的內容還不能完全揭開其在新收入準則下按在一段時間內確認部分房地產收入的詳情，但已足夠我們相信管理層做出這些判斷的恰當性，已足夠讓我們看到新收入準則下如何才能按在一段時間內確認房地產收入，已足夠心領神會的同行們馬上研究如何修改合同條款，如何聘請適當的法律顧問，為可能符合在一段時間內確認條件的房地產業務做好充分準備。五、新收入準則下房地產企業的應對建議（一）企業要逐漸去適應新收入準則帶來的影響，積極與政府財政部、會計會計師事務所進行溝通和交流，邀請專家來進行新準則的講解與培訓。監管部門處理對新準則進行宣傳、培訓外，還要把目光幾種在新準則實施過程中的意見反饋、重點問題上，將搜集到的實際案例進行總結，并運用到實際培訓之中。（二）按照收入確認原則的有關規定，對企業的財務人員進行相應培訓。自2019年1月1日起，新準則逐漸落實，對房地產企業造成了很大的影響，需要抓緊財務人員的培訓及學習工作，快速了解新收入準則的相關規定。通過不斷地學習與交流，制定對應方案。在新收入準則實施以后，執行統一的公司收入確認標準，做到財務信息一致化、真實性。（三）在符合新收入準則的基礎上，結合企業實際業務需要，制定科學、合理的合同條款。以合同為基，使用“五步法模型”作為新的收入確認模型。第一步、按照法律法規，確定顧客簽訂合同的有效性；第二步、識別合同中應履行的義務；第三步、確定交易價格；第四步、將交易價格分配到各履約義務；第五步、按照第四步分配好的金額確認收入。（四）按照新收入準則中，會計政策的變更對企業的內控設置于財務信息系統進行不斷完善于優化。按照新收入準則的相關規定，對房地產企業的相關財務信息與管理信息進行不斷調整。加大企業內控的調整力度，保證財務信息的真實性與合理性。（五）在企業的發展過程中，加強各部門之間的配合，不只是將所有部門的工作加起來這么簡單，而是需要各個部門之間的相互合作、共同配合，成為一個有機整體，以企業收獲更多經濟利益為奮斗目標，加強財務部門與其他部門的配合力度