格力地產稅收籌劃一、企業基本情況1、格力地產(600185)是集房地產業、口岸經濟產業、海洋經濟產業以及現代服務業、現代金融業于一體的集團化企業。自2009年成功上市，格力地產呈現出強勁的發展勢頭，在珠海、上海、重慶、西安、香港等地擁有30余家成員企業、40余項在建項目，業務范圍涉及房產、口岸、海洋、旅游、金融、教育、農業、酒店等多元領域，是布局全國的優秀城市綜合運營商。在穩健發展的同時，格力地產以現有產業為基礎，搶抓時機，主動思變，以點帶面，進行產業升級，從珠海本土市場向國內重點市場拓展，從房地產開發向相關產業經濟延伸，緊扣時代脈搏，構建產業融通的戰略新版圖。未來，格力地產將繼續依靠精準的產業布局、豐富的項目資源及靈活的資產運營，通過資本和產業的有效聯動，打造“大海洋、大金融、大健康”的產業集群，進一步擴大企業的競爭力和影響力，打造成中國城市運營商的領創者。2、稅率基本情況：企業所得稅：25%，個別子公司享受稅收優惠稅率營業稅：3%、5%增值稅：6%、11%、17%土地增值稅：按超率累計稅率30%-60%契稅：3%-5%二、稅負分析：（一）、格力地產近五年稅負率如下表：項目2015年2014年2013年2012年2011年主營業務收入254492146630215360162367133515企業所得稅41962918988731054914104企業所得稅稅負率16.49%6.27%4.12%6.50%10.56%土地增值稅140164353121421285213305土地增值稅稅負率5.51%2.97%5.64%7.92%9.97%營業稅1272377531103783966692營業稅稅負率5.00%5.29%5.12%5.17%5.01%城市建設維護稅949581794700542城市建設維護稅稅負率0.37%0.40%0.37%0.43%0.41%教育費附加681405502500364教育費附加稅負率0.27%0.28%0.23%0.31%0.27%增值稅99775747569682715441增值稅稅負率3.92%3.92%2.65%5.09%4.08%其他稅收219191361236112合計稅收8052728219394054150440560綜合稅負率31.64%19.25%18.30%25.56%30.38%各項稅負平均稅負柱狀圖：通過上表我們得出如下結論：1、主要稅種：企業所得稅、營業稅、土地增值稅、增值稅。2、企業所得稅平均稅負最高，且接近或等于法定稅負，其次企業所得稅、土地增值稅，這四項稅收為格力地產主要稅收來源。3、該公司平均稅負25.05%。4、所得稅為企業第一大稅種，同時營改增后，增值稅會成為企業稅收的比重較大稅種。（二）、稅負折線圖從該圖表可以看出：1、該公司總體稅負波動較大，先高后低，然后再升高，波動原因主要是利潤的波動導致企業所得稅的波動。2、營業稅、增值稅變化趨勢最平穩，企業所得稅波動幅度最大。（三）、與其他房地產企業稅負比較：與部分上市地產公司稅負比較公司名稱2015年2014年2013年2012年2011年均值華夏幸福17.33%17.37%17.21%17.50%15.90%17.06%格力地產31.64%19.25%18.30%25.56%30.38%25.03%中糧地產15.76%18.78%16.84%13.66%20.33%17.08%綠地控股9.69%7.81%14.63%10.15%15.61%11.58%萬通地產15.94%13.65%23.92%19.04%25.24%19.56%名流置業12.12%12.23%12.09%13.42%14.49%12.87%中天城投13.42%13.65%23.66%21.97%14.86%17.51%折線圖如下：各公司平均稅負柱狀圖如下：通過上述圖表，我們可以看出：1、格力地產稅負處于行業高水平。2、格力地產稅負波動幅度最大。三、稅收籌劃營改增制度下，增值稅將成為各公司的重點籌劃的稅種，本文重點也是對增值稅進行稅收籌劃，同時兼顧企業所得稅稅收籌劃。因地產公司業務環節非常清晰，故本文將按業務環節來展開。（一）、銷售環節1、梳理銷售業務，確定營改增范圍要求格力地產各公司的稅務崗和業務人員協作的，需要將公司所有銷售業務按照稅務口徑從新梳理，核對規定，若全部需要改增還好，有些公司的老營業稅業務，是部分需要改增，部分不改，這樣，必須區分清楚。梳理的結果，是形成表格或者說銷售業務稅種清單，列明業務名字、稅種、稅率、何種情況下可以減免稅，這張表對于企業日后簽訂銷售合同將會起到很大的作用。2、梳理銷售合同，處理涉稅條款銷售合同內往往會涉及發票開具的條款，對于營改增時點前后、跨時點執行的合同，企業需要與客戶就發票的開具問題進行協商，包括何時開具、開具什么發票、原先合同約定的金額是否含稅等。最好能與客戶簽訂補充協議，就以上問題進行明確。這些問題看似很小，但其實很重要。因為，從企業自身來說，發票開具的時點是在營改增之前還是之后，會決定企業是交增營業稅還是增值稅，如果交增值稅可抵扣的進項稅又是多少，種種關系，這些都會對企業自身的收入、稅負產生影響。從客戶的角度來說，如果客戶屬于增值稅一般納稅人，企業營改增后他們拿到新的增值稅專用發票是可以抵扣的，那么合同原先約定的價格是否含增值稅就會影響到客戶成本或費用的大小；甚至，原先客戶從你企業那取得的票不可抵扣，營改增后可以抵扣了，直接影響他們的稅負，影響的是現金流，是真金白銀！對于客戶關系的維系，這點難道不重要嗎？3、修改銷售內控流程，把控合同風險同理，營改增后，企業也應重新審核合同模板和合同簽訂的風險把控。在合同簽訂前，了解客戶的身份很重要，已經營改增了嗎？是一般納稅人還是小規模納稅人？它們是否有抵扣進項的需求？它們屬于增值稅免稅企業嗎？合同約定價格是含稅價還是不含稅價對企業自身收入影響有多大？落實在實處，就是要在報價中考慮增值稅的問題。二、采購環節1、梳理采購業務，確定可抵扣范圍這塊也是要稅務崗和業務人員協作。首先要列出各種成本費用明細，核對規定或者咨詢稅局，看哪些可以抵扣、可以抵扣的稅率是多少，一一記下，做成成本費用、購置資產、工程建設抵扣情況清單。需要注意的是，已有采購業務要梳理，以前未發生、即將發生的采購業務也要梳理，成熟穩定的公司還好，新建企業這塊不大好做，只能隨著采購業務類型的增加，實時判斷，經常更新清單。2、梳理采購合同，處理涉稅條款和之前的銷售合同一樣，對于跨時點采購合同的涉稅條款，企業也應該給予關注，甚至，更加關注！企業在營改增之前，如果沒有做充分的準備，營改增后可能出現可抵扣進項很少的情況，假設此時并沒有過渡性的政策扶持，企業可能在這一時間段稅負激增，這對企業的現金流無疑是巨大的壓力。所以，對于跨時點的合同，企業也應與供應商盡快接洽，必要時簽訂補充協議，對發票開具種類、含稅價和不含稅價另行約定。3、修改采購內控流程，把控合同風險營改增會影響采購計劃，因為有了可抵扣進項，采購金額都會改變，同樣，批準權限的級別也要改變，本來批的是買價，現在可能批的是含稅或者不含稅價，必須在公司內部流程中描述清楚，否則會引起不必要的歧義。同時，做到對已有供應商的清單進行統一梳理，而不是招標時臨時詢問稅務資格。三、財務環節1、選擇申請何種納稅人如果公司此前并無增值稅業務，則需要考慮申請一般納稅人還是小規模納稅人，這需要測算稅負并考慮公司核算力量，原則是：在自己能力之內爭取最有利的。2、發票管理發票的管理，一方面涉及制度的修訂，修改后的發票管理制度應包括發票的開具、收取、認證、審核，明確責任人和限制時間。如果以前沒有接觸到增值稅發票開具、認證工作的，企業最好能組織培訓一下。另一方面，則涉及營改增時點前后的發票和賬務的處理。3、對一般會計流程進行梳理和調整無論原來是否一般納稅人，會計科目都要增加，應交稅費的明細、營業收入的明細都得改變，以符合稅款計繳和滿足公司管理的要求。有的公司，會計相關的IT系統非常復雜，改變任何科目都需要論證，自然要早走內控規定的流程，務必在營改增時點之前完成設置。而系統簡單的公司，論證和審批流程也必須應有盡有，這是重要內控文檔，得留著備檢查的。增值稅核算的會計核算是和營業稅不同的，需要重新設計計算表單，以及記賬分錄。系統復雜的公司，可能對模塊功能都要有所調整，這些改變，都需要有文檔留存備查。4、重新進行稅務籌劃有的公司，籌劃很大，復雜業務情況下為節稅專門開設專業公司的都有，增值稅情景下這些都可能改變，不排除影響公司的架構，這架構如有改動，則所得稅會被一并影響，因