no.房地產(chǎn)估價(jià)通過本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理，熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序，掌握房地產(chǎn)估價(jià)的主要方法，為今后從事物業(yè)課程性質(zhì):房地產(chǎn)估價(jià)是工程管理專業(yè)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)的一門專業(yè)課程，它是集經(jīng)濟(jì)學(xué)和工程技術(shù)知識(shí)于一體的一門專業(yè)課程，具有較強(qiáng)的理論性和應(yīng)用性。作為公選課程，它旨在讓學(xué)生了解房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論與基本方法拓寬學(xué)生的知識(shí)面，以適應(yīng)新世紀(jì)國(guó)際化復(fù)合型課程目的：本課程的目的是通過本課程的學(xué)習(xí)，了解中外房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的程序，掌握從事房地產(chǎn)估價(jià)工作所必備的理論基礎(chǔ)和基本知識(shí)，掌握并熟練運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)中的外部因素;法及其應(yīng)用no.求了解房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)的概念；房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)和兩種類型的房地產(chǎn)估價(jià)。熟悉房地產(chǎn)的概念；房地產(chǎn)的類型；房地產(chǎn)估房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。它包括：物質(zhì)實(shí)體與權(quán)益。實(shí)物、權(quán)益和區(qū)房地產(chǎn)的概念應(yīng)包含三個(gè)基本內(nèi)涵，即物質(zhì)內(nèi)涵、產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵和財(cái)no.土地：指單純的土地。①指城市中一塊沒有建筑物的空地；②指實(shí)物形態(tài)上土地與建筑物合成一體，但根據(jù)需要，只要求評(píng)估土地部分的價(jià)值，這種情況可將房地產(chǎn)設(shè)想為沒有建筑物的空地，或者考慮房地：指在實(shí)物形態(tài)上土地和建筑物合成一體，且在估價(jià)時(shí)也把所謂不動(dòng)產(chǎn)，是指不能被移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)破壞其功能或損失其價(jià)值的財(cái)產(chǎn)。緣于房地產(chǎn)的相對(duì)穩(wěn)定、不可移動(dòng)、使用耐久和保值增值則，如容積率及建筑高度no.積。宗地形狀通常用圖(如宗地圖)來說明。四至指一宗地四個(gè)方位土地權(quán)利狀況：主要了解是國(guó)家所有的土地還是農(nóng)民集體所有的土地；是出讓土地使用權(quán)還是劃撥土地使用權(quán)；屬于出讓土地使用權(quán)是否抵押、典當(dāng)或?yàn)樗颂峁?dān)保；是否涉案；產(chǎn)權(quán)是否有爭(zhēng)議；是利用現(xiàn)狀：如現(xiàn)狀用途，土地上有無建筑物、其他附著物。如果有建筑物、其他附著物，還需要進(jìn)一步了解該建筑物、其他附著物的建筑覆蓋率、建筑后退紅線距離、建筑間距、綠地率、交通出入口方周圍環(huán)境、景觀：周圍環(huán)境主要包括自然和人文環(huán)境條件及環(huán)境質(zhì)量。環(huán)境質(zhì)量是指區(qū)域大氣、水、噪聲的污染程度。景觀，包括人通訊、燃?xì)狻崃Φ仍O(shè)施的完備程度和土地的平整程度，即通常所說等地質(zhì)、水文和氣象條件：地質(zhì)條件決定著土地的承載力。地質(zhì)堅(jiān)no.建筑物是指按照規(guī)劃、設(shè)計(jì)的要求，通過施工安裝，將各種建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等有機(jī)組合而成的人工整體結(jié)構(gòu)物，包括房房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人居住、工作、娛樂、儲(chǔ)藏物品、紀(jì)念或進(jìn)行其他活動(dòng)的空間場(chǎng)所，一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱、梁和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成，包括住宅、商業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、辦公、教育、醫(yī)療、體育等各種用房。構(gòu)筑物則是指房屋以外的工程建筑，人們一般不直坐落位置：建筑物的坐落位置與其占用的宗地相同，包括建筑物所處區(qū)域、城市、周圍環(huán)境、市場(chǎng)狀況和具體地點(diǎn)。對(duì)于房地形態(tài)的面積大小：對(duì)于建筑物而言，面積的概念包括占地面積、建筑面積、層數(shù)、高度：通常按照層數(shù)和高度，將建筑物分為低層建筑(1no.建筑結(jié)構(gòu)：建筑結(jié)構(gòu)是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻、柱、梁、屋架、支撐、屋面板等)組成的體系。這里主要是指大類結(jié)構(gòu)，用途：建筑物的主要用途有居住、商業(yè)、工業(yè)、辦公等。不同用途的建筑物，其建筑結(jié)構(gòu)、平面布置與配套設(shè)備有很大不同，對(duì)建筑裝修情況：裝修分為內(nèi)裝修和外裝修。需要了解裝修的標(biāo)準(zhǔn)和程度，所用材料的品質(zhì)及裝修質(zhì)量等。裝修標(biāo)準(zhǔn)包括毛坯房、初裝修、附屬建筑設(shè)備：指建筑物各類設(shè)備的質(zhì)量和維修情況，主要包括給排水、采暖、通風(fēng)、空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備。需要了解它們地基的穩(wěn)定性、沉降情況等。重點(diǎn)考察建筑物新舊程度和建成年月、公共配套設(shè)施完備程度：包括城市基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施no.在房地產(chǎn)估價(jià)中，主要按照房地產(chǎn)的開發(fā)程度、用途、是否產(chǎn)生㈠按開發(fā)程度來劃分：主要分成生地、毛地、熟地、在建房地其㈣按經(jīng)營(yíng)使用方式來劃分：主要分為出售型房地產(chǎn)、出租型房no.外部性(相互影響性)產(chǎn)本身進(jìn)行的投資改良，如裝修改造，更新或添置設(shè)備，改進(jìn)物業(yè)管如人口或收入增加；。no.一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念：房地產(chǎn)估價(jià)(realestateappraisal,韓國(guó)稱為不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)，簡(jiǎn)稱不動(dòng)產(chǎn)鑒定；中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)稱為不動(dòng)㈠房地產(chǎn)估價(jià)定義中有關(guān)術(shù)語(yǔ)的涵義用途，或者說，完成后的估價(jià)報(bào)告拿去做什么用，是為了滿足何種涉估價(jià)原則：估價(jià)原則是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，總結(jié)出估價(jià)程序：估價(jià)程序是指房地產(chǎn)估價(jià)全過程中的各項(xiàng)具體工作，估價(jià)方法：分市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法幾種主影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素：影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素繁多而復(fù)雜，從no.估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是指估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期，即在該日期上估客觀合理價(jià)格或價(jià)值的估算和判定：客觀合理價(jià)格或價(jià)值是估價(jià)對(duì)象在某種估價(jià)目的的特定條件下形成的正常價(jià)格，它能為當(dāng)事人或社會(huì)一般人所信服和接受。房地產(chǎn)估價(jià)中所確定的客觀合理價(jià)格或價(jià)。㈡房地產(chǎn)估價(jià)概念的核心點(diǎn)作的需要來看看業(yè)務(wù)的需要來看看需要來看要來看no.房地產(chǎn)估價(jià)制度，是指為合理評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，維護(hù)房地產(chǎn)估價(jià)的正常秩序及相關(guān)各方的權(quán)益，加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的管理，提高估價(jià)人員的道德與職業(yè)水準(zhǔn)，而對(duì)從事房地產(chǎn)估價(jià)的人員與機(jī)構(gòu)就房地產(chǎn)估價(jià)的條件及行為進(jìn)行某種約束，并令其對(duì)所評(píng)估的結(jié)果承擔(dān)責(zé)任一注冊(cè)管理組織的比較業(yè)組織混合型房地產(chǎn)估價(jià)的專業(yè)人員有很嚴(yán)格的資格要求，在一些國(guó)家的房地產(chǎn)估價(jià)制度中規(guī)定了房地產(chǎn)估價(jià)人員的考試次數(shù)和科目以及實(shí)踐業(yè)務(wù)的要求和估價(jià)人員資格的名稱。具體見表(1-4-1)若干國(guó)家房地產(chǎn)估價(jià)法規(guī)的比較no.no.求了解房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件。熟悉房地產(chǎn)價(jià)格的類型和房地產(chǎn)價(jià)房屋施工安裝等過程凝結(jié)了物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)所形成的地產(chǎn)價(jià)值和房產(chǎn)價(jià)值。二是來源于資本化的地租，即土地使用權(quán)價(jià)格(或所有權(quán)價(jià)no.no.礎(chǔ)劃分理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)格，這是一組分別從現(xiàn)實(shí)、理論和評(píng)估角度考慮的房地產(chǎn)實(shí)體有三種存在形態(tài)，按房地產(chǎn)實(shí)體存在形態(tài)的不同，房按房地產(chǎn)權(quán)屬的不同，房地產(chǎn)價(jià)格可劃分為：所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、租賃價(jià)格和抵押價(jià)格。這一組價(jià)格類型是依據(jù)我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法所規(guī)定的幾個(gè)主要權(quán)利劃分的，其中前兩個(gè)價(jià)格標(biāo)定地價(jià)和建筑物重置價(jià)格。基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和建筑物重置價(jià)格是城市房地產(chǎn)管理法提到的三種價(jià)格，都屬于評(píng)估價(jià)格，這一組價(jià)格類型不是面對(duì)具體的估價(jià)對(duì)象，盡管與政府主管部門和政府行為有密按政府價(jià)格行為的不同，房地產(chǎn)價(jià)格可劃分為：土地使用權(quán)出讓價(jià)對(duì)象，具有較強(qiáng)的政策性和一定的強(qiáng)制性，評(píng)估時(shí)需要根據(jù)具體的no.劃分在房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)讓渡過程中，一般有掛牌(一般用于土地使用權(quán)按估價(jià)方法的不同，房地產(chǎn)價(jià)格劃分為：收益價(jià)格、比準(zhǔn)價(jià)格、八、按商品房銷售中出現(xiàn)的價(jià)格形式劃分房地產(chǎn)價(jià)格可劃分為：起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)格、均價(jià)，這是一組與商品房銷售相關(guān)聯(lián)的房地按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位的不同，房地產(chǎn)價(jià)格可劃分為：總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)。它是一組主要與價(jià)格的內(nèi)涵、面積范圍和面積no.定性分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素需把握三點(diǎn)：一是影響方向；二常見的有兩種基本分法，一種是按影響因素的性質(zhì)分為四類；物理(自然)因素、社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、行政因素。另一種是按影響供給和需求是價(jià)格水平形成的兩個(gè)最終因素，其他一切因素，要么通過影響供給，要么通過影響需求來影響價(jià)格。房地產(chǎn)的價(jià)格也是供求狀況；②城市或全國(guó)本類型房地產(chǎn)的供求狀況；③本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況；④本地區(qū)本類型房地產(chǎn)的供求狀況。前兩種類型應(yīng)歸屬行政因素是指影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法律法規(guī)、行政措略與城市規(guī)劃及土地利用規(guī)劃、稅收政策、行政隸屬變更、交通管制影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素有：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，物價(jià)(特別是建no.社會(huì)因素是指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的社會(huì)狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。主要有政治安定狀況、社會(huì)治安程度、房地產(chǎn)投機(jī)、城市化水平等。房地產(chǎn)的需求主體是人，人的數(shù)量、素質(zhì)決定了房地產(chǎn)的總體需求及使用方式，從而也影響到房地產(chǎn)價(jià)格。人口因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的國(guó)際的政治、軍事、經(jīng)濟(jì)環(huán)境常常影響他國(guó)的經(jīng)濟(jì)等包括房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)價(jià)格。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化，這些影響將更直接、更明。心理方面的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響有時(shí)是一個(gè)不可忽視的問近名家住宅心理；講究門牌號(hào)碼、樓層數(shù)字或土地號(hào)數(shù)；講究風(fēng)水；商業(yè)服務(wù)繁華程度也稱商服繁華程度，是指一個(gè)城市或一個(gè)地區(qū)no.模、人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等直接相關(guān)，并影響所在城市或地區(qū)的交通條件是指區(qū)域的道路通達(dá)度、公共交通的便捷程度以及對(duì)外交通的便利程度。交通條件把通行距離和時(shí)間作為一個(gè)整體，既要求通行距離短，以節(jié)省運(yùn)費(fèi)，又要求交通順暢，以減少出行時(shí)間。交通條件的優(yōu)劣將直接影響一個(gè)區(qū)域人流、物流的通達(dá)性及其交通運(yùn)輸成基本設(shè)施主要是指區(qū)域的公用(基礎(chǔ))設(shè)施和生活設(shè)施。城市的公用(基礎(chǔ))設(shè)施包括交通、供電、供熱、供氣、給排水、通信、環(huán)保、抗災(zāi)等，是城市發(fā)展不可缺少的物質(zhì)條件，其配套程度和質(zhì)量直接影響到生產(chǎn)、生活。生活服務(wù)設(shè)施包括醫(yī)療、教育、娛樂、銀行、環(huán)境條件是指那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀物理因素是指對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的反映房地產(chǎn)自身的自然物理特性的因素，其狀況的好壞，直接關(guān)系到房地產(chǎn)價(jià)格的高低。這些因no.它們和其他影響因素一起影響、決定了房地產(chǎn)的價(jià)格。這種說法正確no.A、教學(xué)課時(shí)1課時(shí)求熟悉房地產(chǎn)估價(jià)程序；房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)原則與行為原則。掌握房地產(chǎn)估價(jià)供求原則；替代原則；變動(dòng)原則；收益與分配原則；均衡原則；收益遞增遞減原則；貢獻(xiàn)原則；適合原則；競(jìng)爭(zhēng)原則；機(jī)會(huì)成本原則；獨(dú)立、客觀、公正原則；合法原則；最有效使用原則；估價(jià)時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)原則是房地產(chǎn)估價(jià)理論的重要組成部分，它使不同的估價(jià)人員對(duì)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，使對(duì)同一估價(jià)對(duì)象no.房地產(chǎn)技術(shù)原則是行為原則形成的基礎(chǔ)，而行為原則是技術(shù)原則在評(píng)估中得以實(shí)現(xiàn)的保證。估價(jià)人員既要熟練掌握并理解房地產(chǎn)技術(shù)原則，也要在估價(jià)實(shí)務(wù)中靈活運(yùn)用和貫徹在技術(shù)原則基礎(chǔ)上形成的行房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)原則是從房地產(chǎn)價(jià)格形成與運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律中概括出的價(jià)格基本法則，是由房地產(chǎn)的自然特征、經(jīng)濟(jì)特征及房地產(chǎn)房地產(chǎn)估價(jià)的行為原則是從房地產(chǎn)估價(jià)過程中估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)遵守的標(biāo)準(zhǔn)或注意事項(xiàng)中總結(jié)出的行為基本準(zhǔn)則。其具體內(nèi)容主要包括如價(jià)人員應(yīng)與待估對(duì)象及評(píng)估各方當(dāng)事人無任何利害關(guān)系；三是指估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)過程中不屈從于任何外部壓力，拒絕各種非正no.所謂客觀，是指估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)從客觀實(shí)際出發(fā)，按照事做到公平正直，不偏袒任何一方，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都公房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則又稱依法、適法原則，是指房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益，即合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為前提來最有效使用原則，也即最高最佳使用原則，它要求房地產(chǎn)估價(jià)在合法的基礎(chǔ)上，以估價(jià)對(duì)象的最有效使用為前提進(jìn)行。所謂最有效使運(yùn)用最有效使用原則時(shí)，要在用途、規(guī)模、集約利用度等方面都估價(jià)時(shí)點(diǎn)是估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的具體日期，又稱評(píng)估基準(zhǔn)日、估價(jià)期確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)，應(yīng)注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和no.預(yù)測(cè)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)人員在運(yùn)用收益法及假設(shè)開發(fā)法等方法研究未來的情況及有關(guān)因素，合法原則又稱依法、適法原則，是指房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益，即合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為前提來進(jìn)行，應(yīng)符合國(guó)家替代原則是指在同一市場(chǎng)中，效用相同或大致相似的房地產(chǎn)商品中，類似房地產(chǎn)的價(jià)格將相互影響、相互牽制，最終彼此接近。它是市場(chǎng)法的基礎(chǔ)，也反映了房估的基本和最一般的估價(jià)過程。替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)在合法的基礎(chǔ)上，以估價(jià)對(duì)象的最有效使用為前估價(jià)時(shí)點(diǎn)是估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的具體日期，又稱評(píng)估基準(zhǔn)日、估價(jià)期估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)，而房地產(chǎn)估no.房地產(chǎn)估價(jià)程序是指一項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)運(yùn)作全過程中的各項(xiàng)具體工作，按照其相互聯(lián)系和內(nèi)在邏輯關(guān)系可以排列出現(xiàn)先后進(jìn)行的次房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行：①明確估價(jià)基本事項(xiàng)；②擬定估價(jià)作業(yè)方案；③搜集估價(jià)所需資料；④實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；⑤選定估價(jià)方估價(jià)作業(yè)方案主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估指導(dǎo)整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)過程的技術(shù)思路，是估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)no.所需資料根據(jù)作業(yè)計(jì)劃中擬定的資料搜集渠道，結(jié)合所選方法，進(jìn)行資料對(duì)于搜集到的估價(jià)資料，經(jīng)過核實(shí)后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行整理、分類，以除了針對(duì)特定項(xiàng)目進(jìn)行的資料搜集外，估價(jià)人員在日常工作中應(yīng)實(shí)地查勘是指估價(jià)人員親自去估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)委托人提交的以及估價(jià)人員搜集與估價(jià)對(duì)象及其所處市場(chǎng)有關(guān)的資料進(jìn)行全面的核對(duì)和查證，親身感受估價(jià)對(duì)象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價(jià)對(duì)象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)所需的其他資料，以及對(duì)估價(jià)對(duì)象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行每種估價(jià)方法都有其適用范圍，估價(jià)師首先應(yīng)熟知、理解并能夠no.正確運(yùn)用常用的估價(jià)方法，并應(yīng)根據(jù)實(shí)地踏勘的情況，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及評(píng)估目的等，重新判斷作業(yè)方案中初步選擇的估價(jià)方法是否《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中明確指出，有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估運(yùn)用不同方法估算出來的試算價(jià)格可能具有一定差異，必須對(duì)初進(jìn)行綜合分析判斷時(shí)，主要從以下幾方面入手：①所選擇的估價(jià)方法是否得當(dāng)，是否符合估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的要求；②結(jié)合估價(jià)方法的運(yùn)用步驟，判斷測(cè)算過程是否有誤，特別是公式的選取是否恰當(dāng)；③所估價(jià)報(bào)告是全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過程和估價(jià)成果價(jià)中的不同意見和估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見等資料進(jìn)no.行整理并分類保存，即進(jìn)行歸檔。估價(jià)資料歸檔的主要目的：一是累的估價(jià)水平；三是為日后可能發(fā)生的估價(jià)糾紛做好資料準(zhǔn)備；四是為相關(guān)管理部門與？no.求熟悉選取可比實(shí)例的標(biāo)準(zhǔn)和建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。掌握交易情況修正的涵義、造成成交價(jià)格偏差的因素、交易情況修正的方法；交易日期修正的涵義、交易日期修正的方法；房地產(chǎn)狀況修正的涵義、房地產(chǎn)狀no.approach)又稱市價(jià)比較法、交易實(shí)例比較法、買賣實(shí)例比較法、市場(chǎng)資料比較法，交易案例比較法、現(xiàn)行市價(jià)法，是將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)主體的行為普遍追求效用最大化：即以最小的費(fèi)用(代價(jià))，取得最而當(dāng)價(jià)格相同，效用不等時(shí)，購(gòu)買者又將選擇效用較大的商品。這種適用：房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)情況，也就是要在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相類似房地產(chǎn)的交易較多地方少的地區(qū)no.產(chǎn)，或交易實(shí)很少的房地產(chǎn)，如古建筑地產(chǎn)，如教堂、寺廟另外，對(duì)估價(jià)人員要求：廣博的知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)(需要進(jìn)行交易情no.一、應(yīng)具有充足的初級(jí)資料——盡可能搜集較多的交易實(shí)例，是運(yùn)用此法的先決條件，如果太少，不僅會(huì)影響準(zhǔn)確性、客觀性，甚至?xí)故絥o.1、是估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)(用途、結(jié)構(gòu)、地段)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)的目的：為后面交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正服務(wù)。對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，建立價(jià)交易情況修正是排除交易行為中的某些特殊因素所造成的可比實(shí)例成no.1)有利害關(guān)系人之間的交易。2)急于出售或購(gòu)買情況下的交易。3)交易雙方或一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。4)交易雙方或一方有特別動(dòng)機(jī)或特別偏好的交易。5)相鄰房地產(chǎn)的合并交易。6)特殊方式的交易。7)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。8)受債權(quán)債務(wù)關(guān)系的影響。9)特殊政策造成房地產(chǎn)價(jià)格的偏差。采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格×采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格±交特別強(qiáng)調(diào)的是，在百分率法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高低的百分率為no.對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易，修正時(shí)應(yīng)將交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)情況下的價(jià)格，調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定(無規(guī)定的依照當(dāng)?shù)亓?xí)慣)，交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)下的價(jià)格，主要把握下列兩個(gè)基本公式到的價(jià)格出的價(jià)格將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格修正為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，以符實(shí)際上是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況修正，經(jīng)過交易日期修正就將可比實(shí)例在其交易實(shí)例估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格×交易價(jià)。成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，當(dāng)可比實(shí)例的價(jià)格上漲的，為+T%；下跌的，為-T%)則：no.交易日期修正的關(guān)鍵，是把握估價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的價(jià)格自某個(gè)時(shí)期以來的漲跌變化情況，因此需要調(diào)查在過去不同時(shí)間的類似房地產(chǎn)的價(jià)格，找出其價(jià)格隨時(shí)間變化的規(guī)律，據(jù)此再對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)交易日期修正的具體辦法通常有價(jià)格指數(shù)法、價(jià)格變動(dòng)率法，在無類似房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率的情況下，也可以根據(jù)當(dāng)?shù)仡愃品康貎r(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。在價(jià)格指數(shù)編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期。如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱為定。采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正的公式為：可比實(shí)例在成交日期采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)no.點(diǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率，有逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期的內(nèi)容車站、汽車站、碼頭等交通出入門戶的遠(yuǎn)近；公交狀況；其它交通狀進(jìn)行權(quán)益狀況修正，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價(jià)格，修實(shí)物狀況修正是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其實(shí)物狀況下的價(jià)格，修正為在no.(二)房地產(chǎn)狀況修正的方法可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)＝在估價(jià)對(duì)在百分率法中，房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)假設(shè)可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格高低的百分率為±R%(當(dāng)可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格高時(shí)，為+R%；低時(shí)，為-R%)，則：可較修正與調(diào)整公式市場(chǎng)比較法總結(jié)(圖4-3-1)no.5.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)、類似房地產(chǎn)、實(shí)例房地產(chǎn)、可比實(shí)例房地產(chǎn)四者A、教學(xué)課時(shí)6課時(shí)B、教學(xué)目的與要求基本公式、建筑物的重新構(gòu)造成本與折舊、建筑物減價(jià)修正額的no.求了解房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成；現(xiàn)行商品房和經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格構(gòu)成；現(xiàn)行房屋折舊制度；現(xiàn)行房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。熟悉成本法的概念、理論依據(jù)、適用范圍、條件和操作步驟。掌握成本法的基本公式；重新構(gòu)建價(jià)格的概念、求取思路、求取方法；建筑物折舊的概念、原因和成本法又稱逼近法、原價(jià)法、承包商法或重置成本法，是求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格(重置價(jià)格或重建價(jià)格)后扣除折從買方的角度看，是替代原理；從賣方的角度看，生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值no.單純建筑物用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)以“取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”no.開發(fā)成本是指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所費(fèi)(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)(5)開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)管理費(fèi)用是指組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必需的費(fèi)用，包括房包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無論他們的來源是銷售費(fèi)用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必需的費(fèi)用，包括廣告宣傳銷售稅費(fèi)是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商(此時(shí)作為no.開發(fā)利潤(rùn)是銷售收入(售價(jià))減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額，在估算開發(fā)利潤(rùn)時(shí)，特別要注意計(jì)算基數(shù)與開發(fā)利潤(rùn)率的匹配，即采⑶稅費(fèi)⑷地段差價(jià)下列費(fèi)用不計(jì)入商品住宅價(jià)格：①非住宅小區(qū)級(jí)的公共建筑的建設(shè)費(fèi)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。制定經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格，應(yīng)當(dāng)與根據(jù)估價(jià)對(duì)象的三種不同形態(tài)和狀況，上述基本公式可相應(yīng)調(diào)整為三no.公式新開發(fā)土地包括：①填海造地，開山造地；②征用農(nóng)地并進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和平整場(chǎng)地后的土地；③城市房屋拆遷并進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施改造和新開發(fā)土地價(jià)格=取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用公式1)在新建房地產(chǎn)房地合一的情況下，成本法的估價(jià)公式為：新建房地價(jià)格＝土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋建筑物建造成本＋管2)在新建建筑物的情況下，上述公式中不含土地取得成本、土地開發(fā)成本、及應(yīng)歸屬于土地的管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)地產(chǎn)的基本公式1)在舊有房地的情況下，成本法的估價(jià)公式為：概念重新構(gòu)建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新no.格(二)建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的求取方式重置價(jià)格(重置成本)，是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象重建價(jià)格(重建成本)，是采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。可將這種重(三)建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的求取方法建筑物的折舊是指估價(jià)上的折舊，是由于物質(zhì)因素、功能因素或經(jīng)濟(jì)因素等原因造成的價(jià)值減損，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)no.房屋的完損等級(jí)對(duì)應(yīng)著成新率，完好房的成新率為十、九、八成；基本完好房的成新率為七、六成；一般損壞房的成新率為五、四成；嚴(yán)年折舊額＝房屋重新構(gòu)建價(jià)格×(1－殘值率)÷耐用年限no.。本章闡述了成本法的基本概念、理論依據(jù)、適用范圍與條件，分析了no.收益法是房地產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)方法，實(shí)踐中常應(yīng)用于具有潛在或現(xiàn)實(shí)收益的房地產(chǎn)估價(jià)中，收益法是從房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效用出發(fā)來評(píng)估房地產(chǎn)應(yīng)了解收益法的理論依據(jù)和適用范圍，房地產(chǎn)純收益、資本化率等概的B、教學(xué)目的與要求no.求了解剩余技術(shù)法、收益乘數(shù)法的概念、計(jì)算方法。熟悉收益法的資本化率的實(shí)質(zhì)。掌握不同類型的房地產(chǎn)凈收益的求取方法；資本化收益法，又稱收益還原法、收益資本化法、投資法或收益現(xiàn)值法，在土地經(jīng)濟(jì)理論和土地估價(jià)時(shí)又稱為地租資本化法。收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，然后選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率或報(bào)酬率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估計(jì)對(duì)象價(jià)值的方法。采用收益法估價(jià)求得no.收益還原法的理論依據(jù)是地產(chǎn)的預(yù)期收益原理。在通常情況下，人們使用某一塊土地的目的是在正常情況下獲得該土地的純收益并期望在未來若干年間也可以源源不斷地獲得該收益。從現(xiàn)實(shí)生活看，這種源源不斷獲得的純收益也可以被當(dāng)作地租。將這種在未來所獲得的純收益以某一適當(dāng)?shù)倪€原利率貼現(xiàn)到評(píng)估時(shí)日得到一個(gè)貨幣總額(現(xiàn)值)，那么，這個(gè)貨幣總額存入銀行，也能源源不斷地帶來與這個(gè)純收益等上述收益法的基本思想，必須是假設(shè)房地產(chǎn)凈收益和資本化率每年均不變，獲取收益的年限為無限年，并且獲取房地產(chǎn)收益的風(fēng)險(xiǎn)和獲取于影響房地產(chǎn)凈收益的因素很多，實(shí)際上，凈收益往往經(jīng)常變化，又由于我國(guó)的土地出讓制度是有償有限期的出讓制度，不同類型房地產(chǎn)no.將現(xiàn)在視為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，那么在現(xiàn)在購(gòu)買有一定收益年限的房地產(chǎn)預(yù)示著在其未來的收益年限內(nèi)可以不斷地獲取凈收益，若現(xiàn)在有一貨幣額與這未來預(yù)期凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這一貨幣額就是該房地產(chǎn)的現(xiàn)代的收益法是建立在資金具有時(shí)間價(jià)值的觀念上，資金的時(shí)間價(jià)值又稱貨幣的時(shí)間價(jià)值，是指現(xiàn)在的資金比將來同樣多的資金具有更高的價(jià)值；或者通俗地說，現(xiàn)在的錢比將來的錢更值錢。有了資金的時(shí)間價(jià)值觀念以后，收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是該房地產(chǎn)未來凈收益的現(xiàn)no.益分為可以用貨幣來度量和無法用貨幣來度量(如住房給所有人帶來的安全感、滿足感)兩類。收益法適用于有收益或有潛在收益，并且收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠量化的房地產(chǎn)，如商業(yè)、旅館、餐飲、寫字樓、公寓、游樂場(chǎng)、廠房、農(nóng)地等房地產(chǎn)；而對(duì)于收益或潛在收益難以量化的房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估則不適用。如：政府辦公樓，學(xué)校、公園、圖書總收益是指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力以及經(jīng)營(yíng)等相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。計(jì)算總收益首先分析可能產(chǎn)生的各種收益，總費(fèi)用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的勞動(dòng)費(fèi)用與資本費(fèi)用。總費(fèi)用在不同情況下，所包含的項(xiàng)目也有所不同。因此，計(jì)算總費(fèi)用，首先要分析可能的各種費(fèi)用支出。然后在全面分析的基礎(chǔ)上，計(jì)算加率還原利率是影響地價(jià)高低的重要因素，必須慎重選擇。一般通過各種no.種可能的還原利率，然后再經(jīng)過綜合分析、比較，確定可采用的還原根據(jù)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估目的等具體的條件，選用相應(yīng)的計(jì)算公式，將純現(xiàn)值、年金、終值本計(jì)算公式限年V=no.且資本化率為零V=a+a+a+…+a=na限年V==限年限年no.五、凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增(減)的公式遞增的公式遞減的公式六、凈收益按等比級(jí)數(shù)遞增(減)的公式no.遞增的公式遞減的公式收入；④估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；⑤估算凈收益；⑥選用適當(dāng)?shù)馁Y本比率；⑦收益法的運(yùn)用應(yīng)專門搜集與類似房地產(chǎn)的收益、成本等相關(guān)的資運(yùn)用收益法估價(jià)，核心是預(yù)測(cè)凈收益，因此，下面主要論述凈收益的測(cè)算和凈收益流量的確定問題。在實(shí)際估價(jià)中，預(yù)測(cè)凈收益甚至比求取資本化率更為困難，特別是求取凈收益時(shí)哪些費(fèi)用應(yīng)當(dāng)扣除，哪些凈收益是由有效毛收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的純收no.只有全面了解有關(guān)收益性房地產(chǎn)的各種收益情況，才能客觀地求取房未來收益分為：潛在毛收入、有效毛收入、凈運(yùn)營(yíng)收益、稅前現(xiàn)金流3．凈運(yùn)營(yíng)收益：通常簡(jiǎn)稱凈收益(netincome)，是由有效毛收入扣變動(dòng)情形。no.益的測(cè)算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測(cè)算凈收益．例如存在大量租賃實(shí)例的普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)庫(kù)等類房地產(chǎn)；二是基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，例如旅館、影劇院、娛樂凈收益=潛在毛收入-空置等造成的收入損失-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=有效毛(1)潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、凈收益通常以年度計(jì)；(2)空置等造成的收人損失一般是以潛在毛收入的某一百分率來計(jì)(3)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，是從估價(jià)角度出發(fā)的，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會(huì)計(jì)上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建(4)凈收益是有效毛收入減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后的收益，但未扣除所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會(huì)計(jì)上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用。有些收益性房地產(chǎn)，通常不是以租賃方式而是以營(yíng)業(yè)方式獲取收益，no.經(jīng)營(yíng)收入，二是要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)和農(nóng)業(yè)等經(jīng)營(yíng)者的正常利潤(rùn)。基于租金收入測(cè)算凈收益由于歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益在房地產(chǎn)租金之外，即實(shí)際上已經(jīng)扣除，所以就不再凈收益的具體求取因估價(jià)對(duì)象的收益類型不同而有所不同，可歸納為下列四種情況：出租的房地產(chǎn)、營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)、自用或尚未使用的房出租的房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象，包括出租的住宅(特別是公常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，一般包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房