房地產開發(fā)投資概論張輝北京大學經濟學院主碰要耐內站容1、搶基運本由概寧念2、蔥房球地駱產辰開爆發(fā)暗的虛基宵本辰程具序3、駕開炊發(fā)突項膝目柏的寫可關行創(chuàng)性饒研蛇究4、杏開辨發(fā)壤項琴目懇的杏規(guī)忙劃哀設招計5、勒商晚品孫住黨宅戴項腳目殲投侮資擊分雜析借研助究6、灶招木標雁與衰投駛標7、蟲房餐地治產毯開調發(fā)耍的鋪趨鑄勢1弱.貿1房適地柏產挨開允發(fā)房泛地摩產謀開騎發(fā)寬是裹以徹城忘市爆土橡地棍資歸源泄為另對漿象,在武依葬法備取屈得畫國今有罰土國地臺使索用荒權柔的秤土傘地隨上從進針行典基特礎撲設苗施感、智房臭屋立建倍設燒的爐行屢為佩。是偷房迅地稻產層開俊發(fā)瞞企央業(yè)桐遵鍬照聾城鑄市古規(guī)狐劃價的消要垂求,通爪過術投度資,在踏城裂市鍬地奇域仇上回建例設晶起泊適咱合座城涉市拐社逃會致和菠經學濟勝發(fā)區(qū)展門需榮要蘿、眼滿司足鍵用眾戶狠要壇求嚴的社房膜屋睡建傻筑引及金其們綜籌合趨配釋套醬設副施,并納以蔬此每實洲現網企厭業(yè)嘴經姿濟撓目敞標戀和女提辛高雞土廈地牲使棵用銷的焦社譽會鞭經蔥濟嬸效簽益貴的細活博動用。1健.餃2房戚地控產宣開擋發(fā)超的銷特捏點開擔發(fā)去成透本因高,投也資粱量遼大罪。開袍發(fā)銳建缺設潮期說長,投掛資辟周半轉幣慢鏟。市雕場訊具犧有臥地您區(qū)如性奧和浴分抓散逃性臥。需油求悼具棍有秘穩(wěn)熔定然性撈。涉反及忌面百廣,綜燥合訪性披強鴿。成賤交然價暗格聲在旗某爹一汗范麗圍猛內壤具總有橋不苗確代定勺性1茄.歪3房任地案產避開捎發(fā)悟分漲類根旁據行開強發(fā)響項慘目陣所柱在榆的久位蠟置,可遙分蝕為城磚市展新錦區(qū)漏房土地池產評開功發(fā)鞠和錘舊將城欠區(qū)炎房盜地商產臘開蘆發(fā)效。根只據鉤開聯發(fā)蘋的呈規(guī)懷模,可挽分汁為零龜星明地痰段量的祖房心地休產丟開籠發(fā)螺和墳成澤片榆小憐區(qū)擺開臺發(fā)性。根風據傅開升發(fā)崇的職深艇度,可丹分溉為土痛地既開斜發(fā)支和佩房斃屋媽開霞發(fā)。根校據導開參發(fā)姜的勁方惡式,可僅分礦為定配向婚開弓發(fā)愚、士聯謊合霜開存發(fā)火、圣合綱作溫開濃發(fā)昂和施單映獨伯開主發(fā)。2、絮房冤地描產胞開呢發(fā)收的狂基召本圖程急序可行性研究前期工作建設實施營銷與服務2養(yǎng).雁1可指行且性槐研丹究機苗會頑研諸究均和郵立頭項市守場召調功查集和彎分鼠析規(guī)腥劃研方利案費曬用育測猛算赤和主經鉛濟頑評旁價風堂險吹分稀析綜幸合牌效箱益萍評頓價緒與懷方輸案鳳推努薦2禮.略2開幫發(fā)嶺項宗目彼的續(xù)前剛期摩工門作立凳項桌、疲機隆構勺組歇建土指地嫩取棕得規(guī)抬劃我、足設龜計規(guī)騾劃濤、鬼設海計攝方跡案鉆報趴批資強金狗取溝得拆疾遷晴、噸清則場2妖.撫3建聚設脹實腎施發(fā)癢包史（衫招胞標共）辦沈理持開努工笨手神續(xù)施幣工閣準牲備寨（植三互通強一新平攀等茂）工鈔程孝施甲工濱的挪管譜理謊與喇控順制竣賭工互驗糕收決們算2渾.銀4營堪銷獎和磚服據務營迅銷評計警劃廣煙告鋼與飽營都銷掙策攀劃預毅售螺、謹租劇、鈴售產勾權貪登振記傻等肺法博律角手膜續(xù)售旬后極服火務物構業(yè)蠟管犯理3開恢發(fā)墳項席目興可陰行套性由研娃究可降行壩性鋪研綢究鐘是瓶在奶建征設純項購目動的懷投纏資紅前摘期,通各過藝對悔項高目乳的僚投堅資環(huán)環(huán)蓄境騎和蓬條騰件掉調得查恥研衫究,對涉各午種發(fā)建質設怖方誘案走、昌技嚼術液方樓案免以豈及撿項指目招建覺成鳴后纏的托生錘產招經照營免方債案央實崗施椅的世可關能準性義、怖技方術縮慧先語進抖性償和敵經哄濟福合占理恰性貞進欲行巾分繭析糧和些評木價悟的洽過才程君。房圍地完產個開寒發(fā)淋項幅目么可哀行脫性蒸研輕究住是旋房鄉(xiāng)豐地未產啦開懇發(fā)厚過這程仗中懶首耳要探的攏和挪最止關奇鍵葉的稻工目作鋒。可疾行辦性豬研焰究勿主豪要崇回壤答蟲三掘個治問哨題園，茶即托技企術受上鴉是孤否曾可苦行疲、萄經們濟勢上所是憲否顆合城理況和嘆項查目隔的切風糟險胸有據多開大膛。3勾.娛1可此行乳性肅研甩究壺的市內商容挺與楊步悶驟3紹.魂1纖.挑1房重地些產士開逐發(fā)收項蕉目斧可素行某性臂研檢究混的忌作駁用房容地鞠產蓄開勝發(fā)票具覺有州投勤資畢量炕大室、法涉喪及柜面營廣酸、墻建把設關期偶長惹等幼特晴點簽。示因張此,在較投或資答前,為勢了港避孫免存和茂減局少炒投填資反決永策概的小盲艦目頓性,提錘高初開精發(fā)稼項厭目頂綜診合葬效利益,應坐在雕市蜜場迷預厲測般和橡投攜資水環(huán)啞境伯分品析燭的明基獅礎攤上,對蛙擬座建陶項姨目晃在競技心術童上藥是博否宣先賀進許適羅用拴、把經撐濟扛上余是衰否串合組理燈、壘財布務漫上褲是束否今盈址利夢、廚建顯設刮上穴是滿否乏可支能旺等敏進位行葡綜網合疤論仰證緣瑞。通副過騰可宏行性性最研拌究,明姜確處該吵開所發(fā)滅項胸目遮是冒否委可坊行,從餐而缺為辟投耐資稈決那策舟提房誠供崗科悟學蜜的慌、偏可載靠館的銹依音據妖。3昨.貌1勉.啄2房拐地頌產竄開區(qū)發(fā)切項將目抱可具行身性佛研齡究享的注內綠容(亞1扯)總冶論繳。(永2狠)市矛場嬌調哥查織和波需尤求誼分新析棟。(圈3叼)開筑發(fā)塵項泛目群場榆地嗽的帆現掀狀鄉(xiāng)豐與騰建醫(yī)設獸條須件背分炭析洞。(層4簽)規(guī)埋劃允設使計怒方刻案而。(貓5給)項悼目孫的攏建創(chuàng)設沾工尼期題、妻進文度箏控燭制下和逆交蒙付姜使煙用喉的謝初雙步蝴安起排舌。(罵6微)投草資算估品算求。(弊7病)資推源結供儲應寄。(蹲8獸)經穩(wěn)濟剩分勁析泰和飯財用務彩評炒價龜。(從9桃)社叛會哪經喘濟協評愧價推。(糧1脖0笑)結覆論3壤.彎1氣.五3可禍行宇性球研優(yōu)究酬的壺階筑段蕉劃少分機肢會擊研開究初爹步饞可皺行讓性譽研吉究詳漿細磚可夫行老性邁研鬼究項侮目維評嚼價3積.擦1搭.倒4可魂行煌性某研龍究拘的葡工成作戚程扎序(一)項翅目稼籌帆劃(二)市需場四調書查臨與砍分犬析(三)優(yōu)挺化吊和構選矮擇甚開經發(fā)析方莖案(四)方蜜案國評果價(五)編韻制量研恩究餅報輛告3吼.裳2市箏場爽分賭析房圍地挎產禮開慎發(fā)倡投丟資隊活必動杏的夠首權要袖環(huán)構節(jié)畢是懇尋貍找視和崇確拾認院市丹場載機叢會,即頃投銅資賤機蘆會,為掌此柏要壤進跪行遺市惕場第分武析,即劣對匪房魔地愧產關市緒場與的蒸技玻資臘環(huán)驗境豎、摧房麻地獄產喘供震需歸狀渠況餓和籃價傾格價、瞧市止場暫趨當勢彎進作行中調歉查亡和窩分掩析氧。則從表而紀為筐開兄發(fā)竊項準目冒的揚市勸場絹定朱位仿和嘴目杏標鋤選拾擇旱提炊供劣決美策泊依廣據鋤。3軋.跌2洗.妙1房懸地例產均開翠發(fā)誰投猾資寫的柿影痰晌裙因信素3男.糊2泥.壯2市饅場欲調殘查程簡序搭：1、慚明們確蠶目竊標2、并制列定危研傅究幅計狠劃3、竿組躺織湖實駕施4、號分增析帝和擁處仁理餓信誦息5、化提西出丟研會究碧報站告內胖容即：1、貨環(huán)寄境賀調隙查2、融供障需援情眨況數調宮查3、梅開捉發(fā)華場侮地蔥調煩查占。3與.各2澇.專3市搭場黑機歉會子分桃析是熱否朝具伏備招相臣應拿的列資袍源閃、芝能袋力辮和深優(yōu)常勢替？確昏定薦最責有柜吸僅引票力裙的開霜發(fā)軋機滴會：巧市星場疲規(guī)濟模棍和愉市匠場些增框長市恨場還細爐分,是域一牲個雷識稠別噸具諸有黎不菠同她需辰要您的訂用親戶春群吊的遺過槍程危。評參估郊細伙分尾市汽場:該偷細滋分覽市肯場掃的掉規(guī)唯模祖與饅發(fā)然展猜潛彎力;細鼻分芬市歷場切競側爭清結鎖構雕狀嗓況;企穩(wěn)業(yè)烈的柱目世標鞏與懸能蔑力。開倦發(fā)債項逗目而的渣市賠場宵定乒位:識配別襖可必利緣瑞用醫(yī)的帖競腔爭瞞優(yōu)鳳勢;選嘉擇太若萄干咽個油確賣立逐優(yōu)擁勢帽；宣葬傳杜競軟爭吉優(yōu)摟勢。產品定位訂價與投資可行性分析產品形態(tài)定位與訴求產品價格定位投資效益分析投資綜合評估生活環(huán)境與公共設施交通運輸情況向區(qū)域市場動態(tài)競爭個案調查消費者需求調查向土地標示及產權基地使用現狀基地法規(guī)管制情形基地周圍環(huán)境基地公共設施配置區(qū)域環(huán)與基地分析人口變動趨勢住宅市場動向都市發(fā)展政府住宅與金融措施大環(huán)境分析房競地眠產好項秒目岸投掠資早市雁場眉分郊析黃一損般掙內評容1．市歷場扒分擊析羅的毫程懇序表1總沃體肆市重場換研肆究蹲分所析糕的論資再料靈內撐容總體市場資料資料內容（一）大環(huán)境分析1．人口組成1．

人口成長及變動情況、家庭戶數、戶量2．產業(yè)發(fā)展1．

就業(yè)人口2．

就業(yè)機會與失業(yè)率、

產業(yè)結構與分析3．所得水準1．

平均每人國民生產毛額2．

家戶所得階層分布情況3．

家戶所得變動趨勢4．

市場景氣

1．

建筑執(zhí)照面積2．

使用執(zhí)照面積3．

房屋建筑類指數4．

房屋建筑人數5．

契稅件數6．

開工面積7.

銷售率8.

建筑物買賣移轉登記件數9．

物價指數5．住宅情況1．

住宅投資水準2．

平均房價變動率3．

自有住宅比例

4．

每戶住宅面積5．

空屋率6．

住宅存量7．

住宅供需分析8．

新建住宅變動6．金融措施1．貨幣供給額2．中長期放款利率3．貸款成數高低4．金融業(yè)融資狀況5．證券市場分析

7．都市發(fā)展1．

都市計劃（主要計劃、細部計劃）相關內容2．

都市人口、產業(yè)3．

交通運輸及道路系統之配置4．

公共實施分布情形8．相關政策1．

住宅政策2．

金融措施3．

土地政策4．

各項管理法規(guī)5．其它相關政策

2．授市乏場奏分玩析辮之版資汪料右內摟容總流體觸市駱場松分訂析案之團資招料盯分司可票成遲大袍環(huán)經境棉分城析睛與某區(qū)艘域尿環(huán)泰境亦分手析煮兩碰部齒分老。表1總侮體枝市月場躍研綱究信分余析舞的器資蠅料緊內雀容表2．墨區(qū)材域呈環(huán)浩境溝因帽素煙條扁件都分灶析腐內突容（二）區(qū)域環(huán)境分析1．區(qū)域內人口組成投資基地區(qū)域范圍概況1．

位置2．

當地人口3．

家庭戶數4．

戶量5．

所得2．公共設施1．

各項公共設施2．

種類、規(guī)模及區(qū)位3．土地利用1．

都市計劃之使用分區(qū)2．

建物形態(tài)4．交通運輸1．

聯外交通情況2．

主要道路3．

重要交通設施4．

交通流量分析5．商業(yè)活動1．

商業(yè)設施分布情形2．

商業(yè)活動量3．

商業(yè)種類4．

商業(yè)吸引人潮量分析6．消費需求1．

消費者對住宅形態(tài)、坪數、價位等之偏好及需求傾向2．

消費者負擔能力分析7．區(qū)域市場發(fā)展1．

區(qū)域內推出之住宅個案分析（形態(tài)、坪數、銷售狀況）2．

未來發(fā)展動向之預測8．區(qū)域市場胃納1．

個案推出情形2．

個案銷售情形9．競爭個案1．

個案名稱、位置、形態(tài)、樓層數2．

規(guī)劃坪數、戶數3．

推出總價、平均單價4．

銷售率5.客源2．潑市啟場絨分感析誓之奧資由料克內牢容總翁體贈市乞場速分膚析血之譜資筋料違分瘦可鴨成籃大腿環(huán)桃境先分咬析泳與掩區(qū)覽域屆環(huán)診境土分威析模兩障部鍋分控。表1總應體組市到場灘研憂究米分筒析燈的梯資即料概內敗容表2個珠體篇市者場忽分遵析福之大資擺料滋內且容資料個體市場資料內容小環(huán)境分析1．基地現況面1．

基地位置、面積、權屬、土地使用分區(qū)、使用現狀2．

基地出入動線、附近土地使用形態(tài)、建物形態(tài)2．鄰里環(huán)境面1．

鄰里范圍之界定2．

居民生活形態(tài)3．

實質環(huán)境4．

產業(yè)活動形態(tài)5．

公共設施配置6．

交通可及性7．

住宅及土地開發(fā)形態(tài)8．

法規(guī)管制情形3．競爭能力方面1．

競爭個案之位置2．

競爭個案之形態(tài)、格局、銷售戶數、面積、價格、銷售情況3．

競爭個案之經營計劃與行銷策略4．供需面1．

未納率之推估2．

占有率之推估5．財務面

1．

成本之估算2．

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