物業(yè)前期介入咨詢工作方案一、項目概況項目，總用地面積：平方米，總建筑面積平方米，項目由幢層建筑組成，機動車停車位個，其中地上個，地下個。（涉及到后期圖紙調整的，按竣工數據取值）。為能減少項目開發(fā)中的問題瑕疵，控制后期維修成本，提高集團產品的競爭力，提高客戶的滿意度，根據集團下發(fā)的《德信控股集團旗下德信地產與AA服務相關業(yè)務操作規(guī)范》要求，針對運河項目提報如下前期介入咨詢服務方案；

二、工作內容與推進計劃1、工作內容前期工程咨詢服務參與項目啟動會對接地產客服、參與項目設計文本的審核提資各專業(yè)圖紙會審提資參與項目各專業(yè)圖紙會審、從物業(yè)管理視角提交前期介入意見，并跟蹤落實。設備選型及建造標準提資協助地產審核各相關工程與后期物業(yè)管理相關的細部做法，提供前期介入意見，并參與討論。建造過程跟進建造過程現場跟進，從后期管理角度發(fā)現問題，交付前風險評估。項目交付后評估集中交房后將各階段前期介入成果與后期物業(yè)管理團隊交底，并針對項目開發(fā)的各分項目工程進行后評估。配合甲方對項目設計規(guī)劃階段進行道路、出入口、景觀、給排水等分項進行評估；根據市場調研結果、業(yè)主需求和本項目特點配合市場部門策劃前期物業(yè)服務方案，從物業(yè)管理角度審視各專業(yè)圖紙的設計與建造落地的過程，項目交付前配合接管團隊對項目涉及資料、公用設施設備進行承接查驗提供介入咨詢，以減少項目的各類設施設備在交付后發(fā)生問題的概率，控制維修量，減少客戶投訴。主要從以下幾個方面提供介入咨詢：安全類——針對圍墻防范、出入口設計、安防智能化、消防設施設備、道路交通標識、門禁防盜配置等；工程類——針對電梯系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、道路交通系統(tǒng)、泳池系統(tǒng)、兒童娛樂設施、照明系統(tǒng)、車庫系統(tǒng)、太陽能供熱系統(tǒng)、雨水回收利用系統(tǒng)、建筑物防雷系統(tǒng)等；景觀類——針對硬質景觀（水景配置、園林小品、景觀燈具、景觀構筑物）、綠化設施、活動健身設施、圍欄、綠化設施、清潔設施、取水點、道路地坪、綠化種類及種植狀態(tài)等；其他類——人防設施、物業(yè)管理用房、物業(yè)經營用房、社區(qū)配套用房等2、推進計劃編號計劃事項參考時間成果要求A項目啟動會及方案設計A-1設計評審會提供物業(yè)建議拿地后30天內物業(yè)意見評審單A-2啟動會資料審核拿地后70天內啟動會匯報稿B圖紙設計階段B-1地產項目團隊成立前介工作群合同簽訂后建議工作群B-2建筑專業(yè)圖紙審核出圖后一周內圖紙評審意見會簽或建議書B-3給排水專業(yè)圖紙審核出圖后一周內B-4暖通專業(yè)圖紙審核出圖后一周內B-5強弱電專業(yè)施工圖紙審核出圖后一周內B-6景觀專業(yè)施工圖、出入口專項圖紙審核出圖后一周內B-7精裝施工圖紙審核【戶內、公區(qū)、物業(yè)用房）】出圖后一周內C營銷配合C-1制定服務管理方案，確定管理架構、編制預算配合營銷進度協助市場部工作C-2銷售開盤前的風險評估銷售開盤前物業(yè)建議書D工程施工期D-1施工現場巡查報告分階段節(jié)點提交現場巡查報告D-2參與甲方重要節(jié)點會議根據節(jié)點會議紀要E工程竣工及交房E-1參與交房啟動會交付前6個月會議紀要E-2前期介入向物業(yè)項目管理團隊交底交付前2個月會議紀要E-3交付后評估交付后3個月后評估報告

三、組織分工與工作流程前介組織架構及崗位分工前期介入總監(jiān)前期介入總監(jiān)總負責（1人）前期工程介入經理（項目對接1人）職能專業(yè)支持機電、暖通、弱電架構說明：1、本項目對接工程前期介入經理1人，由管理經驗豐富的物業(yè)工程管理人員派駐；另各專業(yè)對接審圖等工作由AA物業(yè)職能中心各專業(yè)對口人員負責。2、項目前期介入工作在公司前期介入總監(jiān)的統(tǒng)一安排下開展工作，項目工程介入經理負責該項目的人員安排、溝通協調、計劃管理、工程主管培訓、合同管理、費用收繳管理等工作事務。3、前介工作組的架構隨項目實際情況變化會進行適應調整優(yōu)化。4、項目交付前，物業(yè)管理處入職的工程主管由前期工程經理進行帶教培訓，保障后期管理無縫過渡。工作流程流程序號工作節(jié)點工作主題工作內容一前置工作合作方式談判1、簽訂《前期介入服務合同》確定項目前介負責人，組建前介小組2、協助市場部進行前期調研，項目周邊物業(yè)分布、物業(yè)費、能耗費、停車費、收費方式等市場調研，便于后期提資參考。二項目啟動會合理化建議提資及復審跟進1、出入口數量、位置及交通設計建議2、物業(yè)配套用房建議（垃圾房、物管及社區(qū)用房等）3、設備運營方式及設備房建設標準提出合理化建議4、物業(yè)功能用房配置建議（保安、保潔工程操作間等）四各階段圖紙評審1、總平面圖紙、地下室圖紙、單體圖紙、水電專業(yè)圖紙、強弱電專業(yè)圖紙、景觀圖紙評審，2、根據需要參與項目例會，及時提資，給出合理化建議3、前期介入提資意見是否落實到圖紙上4、復審核圖紙，對不合理問題及時提出調整意見五施工階段建造過程跟進1、施工現場跟進，是否按圖施工2、檢查工藝及質量是否滿足后期使用要求3、提前發(fā)現隱患及時知會各方消除六交付管理交付及后評估1、項目交付前組織后期管理團隊進行過度交底（設計查驗的另外收費）2、收集問題案例，總結經驗，提交《后評估報告》反饋到開發(fā)公司

四、工作