建設部住宅產業化促進中心二００五年十二月1.總則為適應21世紀信息社會的生活方式,提高住宅功能質量,居住小區(簡稱小區)智能化系統應采用現代信息傳輸技術、網絡技術和信息集成技術，進行科學設計、優化集成、精心建設，提高住宅高新技術的含量和居住環境水平，以滿足居民現代居住生活的需求。系統建設原則如下：小區智能化系統的建設應符合“文明居住環境”的要求，采用先進、適用的智能化成套集成技術，提高居住區的安全性、適用性和物業管理水平。建設主管部門應鼓勵住宅信息集成企業、產品與設備開發企業積極參與住宅產業現代化工作，發展新興的住宅信息產業。1．建立和完善住宅智能化工程質量保障體系3）小區智能化系統的檢門測、驗收與質量綜合評價制度。1）智能化系統與小區建設實行統一規劃、設計、施工；2）小區智能化系統應采用技術先進、性能可靠、經濟合理的材料、設備和產品；3）小區智能化系統應逐步實現工業化、裝配化施工，減少現場加工。3．小區智能化系統的布線應符合開放、兼容和擴展等要求，安裝方便、技術可靠、經濟合理。4．積極推廣應用國家和有關部門正式推薦的住宅智能化新技術、新材料、新設備、新產品。5．智能化系統在方案階段應對未來物業管理進行全面策劃，物業管理機構在工程實施的適當時機超前介入，做好工程竣工后的一切準備工作。工程交付使用前必須確保智能化系統安全、準確、可靠地運轉。小區規劃應作到因地制宜、布局合理、配套齊全、環境優美。住宅設計作到空間尺度適宜、套型功能完善、采光通風良好、建筑造型美觀。小區竣工交付使用前應參照建設部建住房[1999]114為使不同類型、不同居住對象、不同建設標準的小區合理配置智能化系統，小區按功能設定、技術含量、經下同）三種類型。智能化系統的建設按城鎮建設行業產品標準“小區智能化系統配置與技術要求”(CJ/T174-2003)進行，具為實現上述功能科學合理布線，安裝家居綜合布線箱，每戶不少于兩對電話線、兩個電視插座和一個高速數據插座。二星級除具備一星級的全部功能之外，要求在安全防范子系統、管理與設備監控子系統和信息網絡子系統的建設方面，其功能及技術水平應有較大提升。并根據小區實際情況，科學合理地選用“居住小區智能系統技術分類”標準(CJ/T174-2003)中所列舉的可選配置。采用了節省資源和環境保護的智能技術與產品。三星級應具備二星級的全部功能，系統先進、實用和可靠。并具有開放性、可擴充性和可維護性。特別要重視智能化系統中管網、設備間（箱）、設備與電子產品安裝以及防雷與接地等設計與施工。在節省資源和環境保護的智能技術與產品方面應用效果明顯，并在采用先進技術與為物業管理和住戶提供服務方面有突出技術優勢。小區智能化是以信息傳輸通道（可采用寬帶接入網、現場總線、有線電視網與電話線等）為物理平臺；聯結各個智能化子系統，通過物業管理中心向住戶提供多種功能的服務。小區內可以采用多種網絡拓樸結構（如樹型結構、1為小區智能化系統總體框圖。小區智能化系統由安全防范子系統、管理與監控子系統和信息網絡子系統組成，系統功能框圖如圖2所示。1.系統硬件包括網絡產品、布線系統、計算機、家庭智能控制箱、公共設備、計量儀表和電子器材等，應優先選擇先進、適用、成熟的產品和技術。避免短期內因技術陳舊造成整個系統性能不高而過早陶汰。同時應避免采用技術上不成熟的硬件產品。4.具有斷線檢測及設備故障自動報警功能。安全防范系統······住戶2圖1報自設備監控裝置車輛出入與停車管理緊急廣播與背景音樂物業管理計算機系統電話網有線電視網越報警裝置系統軟件的功能好壞直接關系到整個系統的水平。系統軟件包括：計算機及網絡操作系統、應用軟件及實時監控軟件等。2.系統軟件應操作方便，采用中文圖形界面多媒體技術，使系統具有處理聲音及圖像等多媒體信息的能力。用機環境要適應不同層次住戶及物業公司人員的素質能力。3.系統軟件應支持硬件產品的更新。1.根據對小區智能化系統不同需求，可采用不同的集成技術。應在小區智能化系統建設規劃階段制定所采用的系統集成方案。2.提倡采用寬帶接入網、控制網、有線電視網、電話網等的融合技術，減化小區內信息傳輸通道的布線系統，提高系統性能價格比。小區應設立中心控制室，位置首選小區的中間位置，當小區規模較大時，應設立一個或多個分中心。中心控GB50198－1994民用閉路監視電視系統工程技術規范中關于機智能小區應將智能化系統管網布線納入小區綜合管路的設計中，盡量實現戶外智能化系統的布線共管共溝，并符合小區總平面規劃的要求和房屋結構對預埋管路的要求。應根據不同的地區和子系統，提出符合規范的接地與防雷技術措施，確定電氣接地與防雷的類型的位置，接小區智能化系統宜采用中心控制室集中管理供電方式，對于家庭報警及自動抄表系統必須保證市電停電的1.建立智能化系統維護管理章程或制度，包括操作規程、資料保管、維護周期、維修登記等，確保系統安全、準確、可靠地運轉。2.小區智能化系統總體規劃與實施方案應包括物業管理與智能化系統運營維護的內容。物業管理應在工程實施前介入，做好工程竣工后物業維護管理的準備工作。通過在小區周界、重點部位與住戶室內安裝安全防范的裝置，并由小區物業管理中心統一管理，來提高小區根據小區安全防范管理的需要，對小區的主要出入口及重要公共部位安裝攝像機。小區物業管理中心可自動／手動切換系統圖像，可對攝像機云臺及鏡頭進行控制；可對所監控的重要部位進行長時間錄像。(4)電子巡查裝置小區內安裝電子巡查系統，保安巡更人員按設定路線進行值班巡查并予以記錄。巡更站點與小區物業管理中心聯網，計算機可讀取巡更所登錄的信息，從而實現對保安巡更人員的有效監督管理。2.管理與監控子系統小區內車輛出入口通過IC卡或其它形式進行管理或計費，實現車輛出入及存放時間記錄、查詢、區內車輛存放管理等。小區物業管理中心配備有計算機或計算機局域網，配置實用可靠的物業管理軟件。實現小區物業管理計算機化。并要求安全防范子系統，水、電、氣、熱等表具的自動抄表裝置、設備監控裝置等在小區物業管理中心集中管理，便于及時對報警信號作出響應及處理。在小區物業管理中心或分控制室內應具備下列功能：1)給排水設備故障報警；3)電梯故障報警、電梯內人員求救信號指示或語音對講；4)配電間設備的故障報警；5)欽用蓄水池過濾、殺菌設備的故障報警；本子系統是由小區寬帶接入網、控制網、有線電視網和電話網等所組成，提倡采用多網融合技術。(1)小區寬帶接入網、控制網、有線電視網和電話網等各自成系統，采用多種布線方式，但要求科學合理、經濟適用。(2)小區寬帶接入網的網絡類型可采用以下所列類型之一或其組合：FTTX（X可為B、F，即光纖到樓棟、光纖HFC（光纖同軸網）和XDSL（X可為AV等，即高速數字用戶環路）或其它類型的數據網絡。(3)每戶不少于兩對電話線、兩個電視插座和一個高速數據接口。二星級應具備一星級的全部功能，安全防范子系統和信息管理子系統的系統建設，其功能及技術水平上應有戶門安裝防盜報警裝置，依據實際需要陽臺外窗安裝防范報警裝置；住戶廚房內安裝燃氣泄露自動報警裝置。(2)訪客對講裝置對封閉式管理的小區周界設置越界探測裝置，并與小區物業管理中心聯網使用，能及時發現非法越界者并能實時顯示報警路段和報警時間，自動記錄與保存報警信息。小區物業管理中心采用電子地圖指示報警區域，并配置聲、光提示。小區周界采用閉路電視實時監控，或小區周界防越報警裝置與閉路電視監視裝置聯動。留有對外報警接口。(4)視頻監控裝置根據小區實際情況對小區主要通道、停車場、電梯轎廂（多層或高層住宅）等部位適當地設置攝像機，達到有效的監視目的。巡更站點與小區物業管理中心聯網，計算機可實時讀取巡更所登錄的信息，從而實現對保安巡更人員的有效在與公用事業運營管理部門協調的基礎上，住宅內安裝水、電、氣、熱等具有信號輸出的表具，并將表具計量數據遠傳至供水、電、氣、熱相應的職能部門或物業管理中心，實現自動抄表。應以計量部門確認的表具顯示數據作為計量依據，定期對遠傳采集數據進行校正，達到精確計量。上述表具也可采用IC卡表具。住戶可通過小區內部寬帶網、Internet網等查看表具數據。(2)車輛出入與停車管理裝置在小區內安裝有線廣播裝置，在特定分區內可播業務廣播、會議廣播或通知等。在發生緊急事件時可作為緊急廣播強制切入使用。(4)物業管理計算機系統小區建立Internet網站，住戶可在網上查詢物業管理信息。小區內安全防范子系統，水、電、氣、熱等表具的自動抄表裝置、車輛出入與停車管理裝置、設備監控裝置等與小區物業管理的計算機系統聯網。小區內采用“一卡通”技術。在小區物業管理中心或分控制中心內應具備下列功能：1)變配電設備狀態顯示、故障警報；3)場景的設定及照明的調整。5)對園林綠化澆灌實行控制；采用一項或一項以上的智能技術與產品，用于節省資源和環境保護，且效果明顯。智能技術與產品是指應用以智能技術為支撐、提高小區或住宅性能的技術與產品，如節能智能技術、節水智能技術、熱能耗分戶計量技術、室內環境監控技術、可再生能源利用智能技術、智能采光照明產品、公共照明節能控制、地下車庫自動照明控制、智能式外窗遮陽百葉、通風智能技術、垃圾收集與處理的智能技術等。三星級應具備二星級的全部功能，且在采用智能技術與為物業管理和住戶提供服務方面有突出技術優勢和效果。應滿足以下三條中的任二條：1.安全防范子系統、管理與監控子系統、