城中村經濟活動類型與運行機制研究城中村經濟主體、經濟活動及主要特征深圳市福田區城中村調查

近年來，對城中村的研究也從城中村的規劃和改造逐步延伸到城中村的人口結構、產業結構、社會安全控制和環境治理。本文以深圳福田市為例，重點分析和研究中國城市經濟問題。一、城中村經濟行為的三大主體從福田區城中村經濟活動的主體構成來看,集體股份合作公司、城中村村民以及外來流動人口(包括村內從業者和租戶),構成城中村經濟行為的三大主體。其中,集體股份合作公司是城中村經濟的基礎和主導力量,城中村村民成為城中村經濟的主要收益者,城中村租戶及村內從業者則是城中村經濟的重要參與者,三者在城中村經濟中扮演不同角色,發揮的作用也有所區別。1.學校集體股份合作公司的資產結構1992年7月深圳市在特區內推行城市化戰略決策以來,福田區依托原15個自然村落,相應成立了15家集體經濟性質的股份合作制公司。經過12年的探索與實踐,15家公司相繼開展了包括土地資源開發、收取地租和廠房租金等在內的經營活動,集體股份合作公司發展壯大成以物業租賃與經營為主要特點、依托物業經濟發展的經濟實體,成為城中村經濟的主導力量;同時,集體股份合作公司還是政府實現對城中村原村民以及對城中村經濟社會活動進行管理的社會組織,承擔了大量轄區市政設施建設、社區管理等工作,這一點也與一般經濟機構有所區別。據2003年12月31日統計(參見表1),福田區15家集體股份合作公司資產總量達到206952萬元,其中凈資產89270萬元,固定資產103501萬元,凈資產率達到43.14%。不過值得注意的是,一方面,大部分集體股份合作公司凈資產率較高(其中田面公司凈資產大于總資產),雖然說明公司負債情況控制良好,但同時也表明公司資產利用率不高,資產閑置情況較為普遍。另一方面,個別集體股份合作公司資產規模較大,但凈資產率卻較低,如上步股份公司資產規模達到2.8億元,但凈資產卻只有1924萬元,凈資產率僅為6.87%,表明公司負債率高,公司償債能力、抗風險能力較低。在集體股份合作公司擁有的全部固定資產中,絕大部分屬于房屋建筑,總計達到91744萬元,占固定資產的比重高達89%。從實體形態看(參見表2),15家股份公司擁有包括廠房、寫字樓、住宅、文體設施、商場、餐館在內的自有物業共1172206平方米。這種資產結構實際上表明集體股份合作公司的經營行為主要是以出租房屋和物業為主的物業經濟,其他經營活動只是依附于物業經濟的附屬行為。據統計,2003年福田區15家集體股份合作公司總收入4.41億元,上繳利稅3737.8萬元,雖然資產收益率為21.31%、凈資產收益率達到49.4%,但資產利稅率卻僅有1.81%,凈資產利稅率也只有4.19%。這表明從總體上看集體股份合作公司的盈利狀況不高,尤其是資產利稅率水平嚴重偏低。從集體股份合作公司的收入結構來看,15家公司主營總收入為17814萬元,其中物業管理收入為14291萬元,占主營業務收入的比重平均高達80.22%,甚至個別公司(如沙尾、田面兩家公司)的主營業務收入全部來自物業收入,表明集體股份合作公司的主營業務收入高度集中,絕大部分收入來自房屋出租業務,除物業經營以外的其他經營活動相對較少。2.股份合作公司是原村民致產收率高的基礎據統計,在不包括皇崗、漁農兩村及公司的其余13個城中村及其集體股份合作公司中,原村民人數共計15531人,股東人數10770人,股東人數占原村民人數的比重達到69.4%(如圖1所示)。其原因在于從圖中可以發現,下沙村和上步村的原村民人數最多,分別達3000人和2750人,但成為公司股東的比重卻相對要小一些,分別為42%和51.3%。相比之下,原村民人數最少的田面村僅有250人,但成為股東的人數卻達到216人,股東占全村人口的比重高達86.4%。因此,股份合作公司是原村民賴以生存的重要經濟基礎之一。據調研,城中村原村民獲得收入的來源主要有兩條渠道,一是自己的房屋出租所獲的租金,一是靠股份合作公司的年終分紅。這既不同于過去村民主要靠從事農業生產活動獲得收入,也不同于現代城市居民靠就業勞動獲得收入。這種情況表明,城中村原村民既是城中村經濟的重要參與者,同時又是城市經濟快速發展以及城中村經濟繁榮的主要收益人。3.人口密度分布福田區15個城中村大約占地10平方公里,雖然原村民人數只有大約1.7萬人,但總居住人口卻高達80萬人。相對于福田區128萬人(其中戶籍人口47萬、暫住人口81萬)來說,全區暫住人口中大約有90%以上居住在城中村里,才遷入深圳不久的戶籍人口中也有相當一部分暫住于城中村,而暫住人口中只有少部分(低于10%)高收入的白領人士居住在城中村外的其它地方。據調研資料,如果對福田區城中村全部進行大面積整體改造的話,至少會涉及到50多萬人的搬家問題,其余近30萬人則居住在集體股份合作公司與房地產商合作開發的位于城中村但不需改造的樓盤中。福田區各村人口構成參見圖2所示。據不完全統計,在不包括皇崗、漁農兩村在內的13個城中村中,總居住人口為711662人左右。居住人口最多的城中村是下梅林村,高達115000人崗廈村次之,約有90000人左右人口最少的是田面村,僅有11174人。由于大量人口集聚在城中村內,使得城中村人口密度明顯高于城市其他區域。福田區轄區面積為78.04平方公里,全區人口密度為16402人/平方公里。但在城中村內,大約10平方公里內聚集了約80萬人,人口密度平均高達8萬人/平方公里,如按各村紅線面積和調查所得暫住人口、流動人口綜合測算,城中村的人口密度會更高,至少也在12萬人/平方公里以上。包括暫住人口、流動人口在內的城中村租戶,是城中村經濟的重要參與者。一方面,暫住或流動人口為城中村經濟發展提供了巨大的市場需求,支撐了城中村原村民和股份合作公司物業租賃業的持續發展另一方面,這些在城中村居住且擁有正當職業的暫住或流動人口,成為從事工商經營活動的主要成員,是支撐城中村經濟生存并為所在地區城市經濟做出貢獻的參與者。當然,城中村還居住著一部分無正當職業的流動人員,主要參與包括黃賭毒、假冒偽劣加工生產等地下經濟活動。據調研,居住在福田區各城中村人員的職業結構是商店、餐廳、歌舞廳等場所的服務人員和工廠工人大約占50%;公司職員大約占15%;個體戶大約占5%;其它職業大約占10%;無正當職業或無業人員占20%左右,其中由他人供養者占5%,正在尋找工作的人占5%,依靠不正當職業或非法活動獲取收入者占10%。當然,城中村人口職業分布與城中村在城市中的地理位置及其周邊地區產業構成有很大的相關性,例如靠近工業區的城中村,其居住人員中工人所占比例會相對高些;靠近城市商業中心區、大型居住區的城中村,其居住人員中服務業成員比重明顯增加。二、中城村的主要經濟活動1.經營業務單一、實力單一城中村大多選擇“以地生財”、“建房出租”的發展模式,城中村往往成為人口高密度聚集、房屋高密度建設的地區,房屋出租構成城中村經濟活動的主要內容,以物業為對象的出租經濟成為城中村經濟的主要形式。對于城中村經濟最為重要的市場主體——集體股份合作公司來說,不論資產總量、資產形態,還是營業收入,都離不開房屋建筑物,其主要經營活動圍繞房屋租賃業務而展開。從1992年以來的10多年歷程來看,福田區集體股份合作公司的發展主要依賴于土地,雖然在創辦初期曾開辦過少量工業、商貿、高新技術等經營業務,但因多種原因創辦不久大多倒閉,即使保留下來其經營收入在公司收入中也只占很小比例,最后不得不將主要經營業務退回到房屋出租上來。目前真正形成公司資產的還是住宅樓、寫字樓和少量工業廠房等有形物業,公司經營業務也主要集中在出租住宅、工業廠房、商業鋪面和房地產開發。當房地產業務隨城中村土地資源開發殆盡后,公司經營業務幾乎只有物業租賃,使得大多數集體股份合作公司經營業務單一、實力單薄。如前所述,2003年深圳市福田區15家集體股份合作公司的固定資產中房屋建筑物比重達到89%;與此相關,其主營收入中物業管理收入所占比重達到80%。其中部分公司的主營業務收入全部來自物業管理收入(沙尾公司、田面公司),即使是其他經營業務收入最高的新洲公司,物業出租收入比重仍達到68%(參見圖3)。城中村原村民也是城中村房屋出租的重要參與方,房屋租賃活動成為城中村村民參與城中村經濟的最為普遍、最為重要的方式,房屋租金收入則成為村民的重要收入來源。福田區各村村民房屋出租情況、租金水平以及租金收入參見表3-5所示。2.城中村經濟活動相對于產業結構豐富、經濟實力不斷增強的深圳現代城市經濟體系而言,福田區城中村經濟活動除房屋租賃這一主要形式以外,其它經濟活動集中在服務業和加工制造業兩大領域,形成依附于城中村物業的經濟活動。根據集體股份合作公司自有物業類型(表2),同時結合城中村開業店鋪的情況(參見表6)來綜合分析,可以發現除物業經營以外的城中村經濟活動主要有以下三個方面:一是以城中村內居民及附近城市居民為主要對象的生活配套服務活動,主要包括批發零售、餐飲、娛樂等業務。例如,環慶公司引進沃爾瑪、皇崗實業公司引進萬佳百貨、水圍實業公司引進人人樂等項目取得成功,城中村商貿業的輻射范圍、經營業態、服務檔次都上升到一個新的臺階,為其它城中村提供了挖掘物業潛力、合理改變現有物業用途、提升物業經營水平、增加主營業務收入的成功途徑。二是仍然保留在城中村內的傳統加工制造業、部分高新技術制造業。主要是以集體股份公司出租廠房方式,由外來投資商獨立組織加工生產及市場營銷業務。近年來,隨著生產經營成本上升,部分廠房已逐步改變功能,從工業生產轉變為商業活動。三是為城市經濟體系提供寫字樓及相關配套服務的現代商務活動。從福田區城中村調研情況來看,這種活動開始主要在區位條件較好、交通便利、物業設施條件較好的城中村出現,表明城中村經濟活動開始出現與現代城市經濟相融合的發展趨勢,應當成為未來城中村產業升級的重要方向。三、城中村的經濟運行機制和主要的經濟特征1.城中村流動人口根據上述分析,我們可以把城中村經濟運行機制簡要概括為兩個方面:首先,一般來說,城中村經濟主體大體包括三個部分一是集體股份合作公司的經營活動二是原村民的經濟活動;三是居住城村中的流動人口從事的經濟活動。其中,集體股份合作公司既是城中村經濟活動的組織管理者,又是經營實體;原村民即是股份合作公司的股東、又是員工,還是城中村經濟的獨立經營主體;城中村流動人口既是股份合作公司或原村民物業的承租人或者客戶,又是城中村各種產業的實際經營者和主要消費者。其次,城中村經濟活動在上述三類主體之間展開,主要包括兩大方面的經濟行為。一是物業租賃活動,由集體股份合作公司和原村民為一方、城中村租戶和經營者為另一方,雙方通過房屋及土地出租與承租,形成城中村的主要經濟活動,主要表現為住宅租賃、廠房租賃、各類商業服務設施租賃。通過這類物業租賃活動,城中村經濟形成具有相對封閉特點的經濟體系。二是依附于房屋建筑的經營活動,主要由承租城中村物業的經營者開展包括商業配套服務(如購物)、生活配套服務(如娛樂等)、加工制造活動等,服務對象既包括城中村居民,也包括周邊城市居民。通過這類依附型經濟活動,城中村經濟與城市經濟社會建立一定的聯系,但經濟活動仍然帶有較為明顯的地域特點。2.封閉性與綜合能力較強的矛盾原因分析根據對福田區城中村進行的實地調研,城中村經濟除在主體結構、活動類型具備明顯特征以外,還具有以下幾個主要特點:第一,城中村在工業化和城市化快速推進過程中演變發展成低成本生活區,客觀上為深圳實現持續高速增長提供了重要支持。一方面,作為城中村經濟主導力量的集體股份合作公司,既是經濟機構又是基層社會組織,不但投資建設城中村范圍內的市政設施2,而且還參與包括組建社區居委會等在內的城市管理,維護城市生活秩序和商業活動秩序,組織社區文化活動,從而有效地減輕了市區兩級政府在城市建設和城市管理上的壓力,為城市工業化初始階段和快速發展階段節省了大量寶貴的資金與管理資源,使其得以用于能夠迅速增強城市經濟實力、邊際效應更為明顯的領域。另一方面,城中村聚集了大量外來流動人口和暫住人員,成為城市產業發展的重要人力資源,為深圳經濟持續快速增長發揮了重要作用。從這個角度看,盡管城中村普遍存在程度不同的臟亂差、黃賭毒等現象,但正是依托于城中村資源配置相對較少、運行成本和生活成本較低的特點,不但為居住成員降低了生活成本,而且還有效地降低了城市綜合運行成本,為提升城市綜合競爭力發揮了作用。第二,與社會活動的相對封閉性相類似,城中村經濟也普遍呈現出較為封閉的特點,不但影響集體股份合作公司發展壯大,而且也不利于城中村原村民向現代城市居民轉化。從社會特征來看,城中村內的租戶與原村民之間,租戶(外來人口)主要通過打工生活,原村民則主要依賴房屋租金和公司分紅,兩者通過房屋租約而相互聯系起來;在城中村管理上實行傳統村落式的社區管理,集體經濟組織在城中村管理中占據支配和主導地位,居委會完全處于附屬地位,公司(居委會)與原村民主要依靠“村規民約”和宗族關系來維持,由此形成相對封閉的城中村社會特征。與此相關,城中村在經濟方面也具有封閉性。一方面,集體股份合作公司只有集體股(51%)、個人合作股(49%),沒有募集股,而合作股只能繼承不能轉讓,這就限制了其他社會資本進入股份合作公司,也限制了公司股權的流動。在這種股權結構安排下,當公司主要經濟活動退縮到物業出租經營時,各家公司都出現中高層管理人員都是本村原村民、只在公司專業技術部門(如財務部、工程技術部)聘有極少數中層干部的現象,社會經營人才也無法進入公司。由于集體股份合作公司與外界幾乎不進行技術、資金和人才的交流,結果形成以物業租賃業為核心的自我封閉系統,導致城中村集體股份合作公司產業結構單一,經營規模小,抗風險能力不強,缺乏競爭力和發展后勁。另一方面,城中村原村民的主要收入來源于房屋出租和公司分紅3,使得原村民的經濟活動也基本局限于城中村內,即使個別村民經營商鋪、開辦公司,也主要依托于城中村,仍然呈現出相對封閉的經濟特點。十分明顯,過度依賴物業經濟