內(nèi)容目錄一、房地產(chǎn)行業(yè)投資價值分析 4房地產(chǎn)是我國支柱行業(yè)，對經(jīng)濟(jì)影響顯著 4我國財政收入中約36%由房地產(chǎn)行業(yè)貢獻(xiàn) 4房地產(chǎn)占支出法GDP比重已達(dá)5房地產(chǎn)銷售承壓，當(dāng)前處于政策放松周期 6銷售總量承壓、拿地幾近腰斬，需要強政策提振需求 6政治局會以后政策暖風(fēng)頻吹，當(dāng)前仍處于等待需求端政策落地階段 8供給側(cè)產(chǎn)能出清，行業(yè)競爭格局改善 10二、中證全指房地產(chǎn)指數(shù)投資價值分析 12指數(shù)編制規(guī)則：聚焦房地產(chǎn)行業(yè)股票 12指數(shù)成分股：精選房地產(chǎn)主題龍頭股票 12指數(shù)估值盈利：估值具備安全邊際，盈利預(yù)期高增 14三、華夏中證全指房地產(chǎn)ETF基金投資價值分析 16基金的基本信息 16基金經(jīng)理：具備豐富的被動產(chǎn)品投資管理經(jīng)驗 17華夏基金：各類產(chǎn)品線齊全，規(guī)模持續(xù)行業(yè)領(lǐng)先 17風(fēng)險提示 18圖表目錄圖表1：“房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)”多次被提及和強調(diào) 4圖表2：2021年我國財政收入中36%由房地產(chǎn)行業(yè)貢獻(xiàn) 5圖表3：2012-2021年全國財政收入中房地產(chǎn)行業(yè)貢獻(xiàn)度變化 5圖表4：房地產(chǎn)資本形成總額近似計算公式 5圖表5：房地產(chǎn)開發(fā)投資形成總額占支出法GDP的比重 5圖表6：房地產(chǎn)消費支出近似計算公式 6圖表7：房地產(chǎn)消費支出占支出法GDP的比重 6圖表8：房地產(chǎn)GDP占支出法GDP比重 6圖表9：全國商品房銷售面積（萬方） 7圖表10：全國商品房銷售額（億元） 7圖表11：300城宅地成交建面（萬方） 7圖表12：300城宅地出讓金（億元） 7圖表13：美林時鐘周期視圖下的銷售面積/價格同比隨時間變化圖 8圖表14：政策放松收緊力度、銷售面積同比與房地產(chǎn)指數(shù)的關(guān)系 9圖表15：7月中央政治局會議定調(diào)“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”后，住建部和各個一線城市陸續(xù)表態(tài) 9圖表16：百強房企中不同類型企業(yè)數(shù)量以及其中的出險房企數(shù)量 10圖表17：每個月百強房企中新增出險房企數(shù)量 10圖表18：出險房企和非出險房企權(quán)益銷售額增速 10圖表19：出險房企和非出險房企的權(quán)益銷售額市占率 10圖表20：不同類型企業(yè)的權(quán)益銷售額增速 11圖表21：不同類型企業(yè)的權(quán)益銷售額市占率 11圖表22：指數(shù)基本信息 12圖表23：指數(shù)前十大成分股（截至2023/8/18） 13圖表24：指數(shù)成分股中信一級行業(yè)分布（截至2023/8/18） 13圖表25：指數(shù)成分股中信三級行業(yè)分布（截至2023/8/18） 13圖表26：指數(shù)成分股市值權(quán)重占比（截至2023/8/18） 14圖表27：指數(shù)成分股市值數(shù)量占比（截至2023/8/18） 14圖表28：指數(shù)暴露度較高的概念（截至2023/8/18） 14圖表29：指數(shù)PE估值處于歷史均較低位置（截至2023/8/18） 15圖表30：指數(shù)PB估值處于歷史較低位置（截至2023/8/18） 15圖表31：指數(shù)歸母凈利潤萬得一致預(yù)測（截至2023/8/18） 15圖表32：基金基本信息 16圖表33：基金上市以來表現(xiàn)（截至2023/8/18） 16圖表34：李俊先生在管產(chǎn)品一覽（截至2023/8/18） 17圖表35：公司在管非貨幣型基金類型分布（截至2023/8/18） 18“掘金ETF系列報告”ETF/LOFETF/LOFTF5106。一、房地產(chǎn)行業(yè)投資價值分析房地產(chǎn)是我國支柱行業(yè)，對經(jīng)濟(jì)影響顯著202110%，36%GDP2021GDP9%GDP8.6%17.6%。圖表1：“房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)”多次被提及和強調(diào)時間 部門 主要內(nèi)容劉鶴在第五輪中國-房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)2022/12/15 國務(wù)院2022/12/19

供支撐。要充分認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性。房地產(chǎn)鏈條長、涉及面廣，是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，占GDP的比重為7%14%639%影響，是外溢性較強、具有系統(tǒng)重要性的行業(yè)。建設(shè)部 大力推動建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，充分發(fā)揮建筑業(yè)“促投資、穩(wěn)增長、保就業(yè)”的積極作用。住房城建設(shè)部 大力推動建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，充分發(fā)揮建筑業(yè)“促投資、穩(wěn)增長、保就業(yè)”的積極作用。住房城鄉(xiāng) 穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱對推動經(jīng)濟(jì)回升向好具有重要作用要以工業(yè)化數(shù)字化綠色化為方向，2023/7/2836%由房地產(chǎn)行業(yè)貢獻(xiàn)我國土地財政依賴度較高，目前財政收入中約有36%金額由房地產(chǎn)行業(yè)貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)對財政收入的貢獻(xiàn)主要來自兩部分，一是土地出讓金即國有土地使用權(quán)出讓收入，計入政府（）以及產(chǎn)業(yè)鏈90%10%，兩者合計占全國36%（2021為一般公共預(yù)算收7%為狹義房地產(chǎn)行業(yè)稅收收入*；33%29%為國有土地）*狹義的房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收包括契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。廣義的房地產(chǎn)行業(yè)稅收還應(yīng)包括各環(huán)節(jié)的印花稅、增值稅以及所得稅等。廣義的房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收由國家稅務(wù)總局披露。圖表2：2021年國財收中36%由房產(chǎn)行貢獻(xiàn) 圖表3：2012-2021全國政入中房產(chǎn)行貢獻(xiàn)變化29%29%房地產(chǎn)行業(yè)共計貢獻(xiàn)36%的財政收入 4%7%

60%

40%30%20%

國有土地使用權(quán)出讓收入貢獻(xiàn)度房地產(chǎn)稅收貢獻(xiàn)度35%36%36%31%30%31%35%36%36%31%30%31%26%25%27%除房地產(chǎn)稅收以外的全國一般公共預(yù)算收入房地產(chǎn)行業(yè)稅收收入除國有土地使用權(quán)出讓以外的全國政府性基金預(yù)算收入國有土地使用權(quán)出讓收入

2012201320142015201620172018201920202021， ，房地產(chǎn)占支出法比重已達(dá)17.6%GDP房地產(chǎn)GDP=房地產(chǎn)資本形成總額占GDP（1）GDP年房地產(chǎn)資本形成總額占GDP8.6%房地產(chǎn)消費占支出法GDP的比重我（1）（2）GDP2021GDP9.0%加總得到房地產(chǎn)GDP占支出法GDP比重已達(dá)2014-2021年期間穩(wěn)定在17%圖表4：地產(chǎn)本形總額計算公式 圖表5：地產(chǎn)發(fā)投形成占支出法GDP的比重

8.6%202120202019201820172016202120202019201820172016201520142013201220112010200920082007200620052004圖表6：地產(chǎn)費支近似公式 圖表7：地產(chǎn)費支占支法GDP比重

9.0%2021202020192018202120202019201820172016201520142013201220112010200920082007200620052004國統(tǒng)計， ，圖表8：房地產(chǎn)GDP占支出法GDP比重20%

17.6%15%10%5%202020192018201720162015201420132012201120102009200820072006200520040%20202019201820172016201520142013201220112010200920082007200620052004，房地產(chǎn)銷售承壓，當(dāng)前處于政策放松周期2021預(yù)期的更大級別的政策才能有效果。雖然自2021年來多地首付比例降低、四限政策放松，但商品房銷售仍處于底部，因為力度尚顯不足，一線和核心二線的政策都有較大空間，而一線城市才是代表樓市信心的存在。政治局會議提出房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，此后幾個一線城市也陸續(xù)表態(tài)，政策持續(xù)地在吹暖風(fēng)，我們預(yù)計此后會陸續(xù)會看到一線和核心二線限購限貸政策、貸款利率等政策的調(diào)整。房地產(chǎn)股票的投資邏輯演繹一般包括兩個階段：第一階段政策放松，第二階段基本面改善，我們當(dāng)前仍處在等待政策細(xì)節(jié)落地中，所以我們認(rèn)為板塊行情仍可持續(xù)。20212020-2025年進(jìn)6自2020年末以來全面收緊等各方面的原因，全國房地產(chǎn)銷售總量在2021年已經(jīng)見頂，202226.7%13.32017年24.3%13.6201520162023年市場延續(xù)下行趨勢，1-7月全國商品房銷售金額同比減少1.5%，銷售面積同比減少6.5%、34圖表9：國商房銷面積方） 圖表10：全商品房售額億）年度銷面積 1-7月銷售面積 年度銷金額 1-7月銷售金額180000140000120000100000800006000040000200002023202220232022202120202019201820172016201520142013201220112010

180000140000120000100000800006000040000200002023202220232022202120202019201820172016201520142013201220112010， ，2022年300城宅地成交建面已經(jīng)跌至近十年最低，成交金額跌回至2017年的水平，20232022年30031.3%31.2%，20231-731.8%26.3%202132圖表11：300城地成建面方） 圖表12：300城地出金（）年度宅地成交建面1-7年度宅地成交建面1-7月宅地成交建面0

年度土地出讓金1-7年度土地出讓金1-7月土地出讓金2023202220212023202220212020201920182017201620152014201320122011201020232022202120202019201820172016201520142013201220112010中， 中，20082014（2）第二階段：政策放松+銷售數(shù)據(jù)改善。蕭條期往往出臺放松政策，盡管此時銷售量價齊跌，但市場往往已經(jīng)有銷售改善的預(yù)期，主升浪第一階段在此時啟動。進(jìn)入復(fù)蘇期，銷售改善的預(yù)期落地，尤其是面積同比往往在此階段大幅提升由負(fù)轉(zhuǎn)正，進(jìn)入主升浪的第二階段。而在復(fù)蘇期末期和繁榮期，由于市場過熱，已經(jīng)開始出現(xiàn)對政策收緊的預(yù)期，主升浪往往在此周期內(nèi)結(jié)束。圖表13：美林時鐘周期視圖下的銷售面積/價格同比隨時間變化圖資料來源：國盛證券研究所繪制圖表14：政策放松收緊力度、銷售面積同比與房地產(chǎn)指數(shù)的關(guān)系，20237（2014過2021因此我們認(rèn)為接下來一線城市需求端政策可能會有相應(yīng)松動。我們當(dāng)前處于等待政策細(xì)則落地的過程中，仍處于第一階段政策放松周期中，因此我們認(rèn)為板塊行情仍可持續(xù)。圖表15：7月中央政治局會議定調(diào)“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”后，住建部和各個一線城市陸續(xù)表態(tài)日期 部門 表述內(nèi)容2023年7月24日2023年7月27日2023年7日2023年7日

中央政治局會議住建部北京市住建委深圳市住建局

產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)北京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2023年72023年7月 廣州市住 將堅持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)實事求是抓緊推進(jìn)落實將結(jié)合廣州實際盡快推出有關(guān)政策措施大力支30日 建局 持、更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2023年7月日

上海市住建委、市房管局

求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。中央人民政府，央廣網(wǎng)，1.3供給側(cè)產(chǎn)能出清，行業(yè)競爭格局改善本輪房地產(chǎn)周期跟2008年和2014年不一樣的點在于，本輪還疊加了供給側(cè)產(chǎn)能出清、在02023（202143、41、20%、58.6%、40%當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)產(chǎn)能出清幅度超過了40%，我們認(rèn)為供給側(cè)的第一波大規(guī)模出清已經(jīng)接近完成，并且競爭格局在短期內(nèi)不會發(fā)生顯著變化。圖表16：百房企中同類企數(shù)量以其中出險企數(shù)量 圖表17：每月百強企中增險房企量百強中同類企業(yè)量 出險房數(shù)量 54444433 333 322 2110 000000070257025415270 46050 340 23020 12023/62023/52023/42023/62023/52023/42023/32023/22023/12022/122022/112022/102022/92022/82022/72022/62022/52022/42022/32022/22022/12021/122021/112021/102021/92021/80國企 民企 混合所制， ，2020年的降低至2022年的23%，我們預(yù)計未202269%202046%，202223%，圖表18：出房企和出險企益銷售增速 圖表19：出房企和出險企權(quán)益銷額市率

2021 2022-3.3%-12.5%-26.4%-44.1%-3.3%-12.5%-26.4%-44.1%-69.0%40家出險企 55家非出房企 95家房企計

40家出險企 55家非出房企23.1%23.1%46.0%41.6%76.9%54.0%58.4%2020 2021 2022， ，圖表20：不類型企的權(quán)銷額增速 圖表21：不類型企的權(quán)銷額市占率20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%

2021 20228.1%8.1%-7.4%-4.3%-3.3%-18.3%-32.6%-44.1%-58.0%國企 民企 混合所制 95家房企計

民企 混合所制 國企45.6%45.6%63.4%60.7%14.9%12.5%12.4%39.4%24.1%27.0%2020 2021 2022， ，二、中證全指房地產(chǎn)指數(shù)投資價值分析指數(shù)編制規(guī)則：聚焦房地產(chǎn)行業(yè)股票指數(shù)簡介：為反映中證全指指數(shù)樣本中的房地產(chǎn)行業(yè)公司證券的整體表現(xiàn)，為投資者提供分析工具，將中證全指指數(shù)樣本按中證行業(yè)分類進(jìn)行劃分，再以進(jìn)入相應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的全部證券作為樣本編制指數(shù)。中證全指房地產(chǎn)指數(shù)是一只聚焦房地產(chǎn)行業(yè)的指數(shù)，在編制規(guī)則上既有側(cè)重也有均衡，為投資者們提供了一鍵布局房地產(chǎn)行業(yè)提供了可能。樣本空間:同中證全指指數(shù)的樣本空間。即由滿足以下2個條件的滬深A(yù)股組成：1)上市時間超過一個季度，除非該股票自上市以來的日均A股總市值在全部滬深A(yù)股中排在前30位；2)非ST、*ST股票、非暫停上市股票。選樣方法：505010%98%50圖表22：指數(shù)基本信息指數(shù)名稱中證全指房地產(chǎn)指數(shù)指數(shù)代碼931775.CSI指數(shù)基日2004-12-31基點1000發(fā)布日期2013-07-15成分?jǐn)?shù)量82發(fā)布機構(gòu) 中證指數(shù)有限公司 定期調(diào)整 指數(shù)樣本每半年調(diào)整一次，樣本調(diào)整實施時間分別為每年6月和12月的第二個星期五的下一交易日。為反映中證全指指數(shù)樣本中的房地產(chǎn)行業(yè)公司證券的整體表現(xiàn)，為投資者提供分析工具，將中證全指指指數(shù)簡介

數(shù)樣本按中證行業(yè)分類進(jìn)行劃分，再以進(jìn)入相應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的全部證券作為樣本編制指數(shù)。指數(shù)成分股：精選房地產(chǎn)主題龍頭股票202381845.79%，集中度較高，主要聚焦于房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的龍頭股票。例如指數(shù)前三大成分股分別為保利發(fā)展、萬科A、招商蛇口，權(quán)重占比分別為9.58%、9.34%、7.61%。圖表23：指數(shù)前十大成分股（截至2023/8/18）簡稱權(quán)重()總市值(億)自由流通市值(億)市盈率-TTM中信一級行業(yè)中信三級行業(yè)保利發(fā)展9.581695.01894.028.68房地產(chǎn)住宅物業(yè)開發(fā)萬科A9.341707.28926.417.54房地產(chǎn)住宅物業(yè)開發(fā)招商蛇口7.611159.41378.2525.59房地產(chǎn)園區(qū)綜合開發(fā)金地集團(tuán)4.36352.59325.125.89房地產(chǎn)住宅物業(yè)開發(fā)華僑城A3.22374192.57-3.29房地產(chǎn)非住宅物業(yè)開發(fā)和運營華發(fā)股份2.98227.81167.419.47房地產(chǎn)住宅物業(yè)開發(fā)新城控股2.38328.87107.8721.31房地產(chǎn)住宅物業(yè)開發(fā)綠地控股2.19423.03117.36-71.78房地產(chǎn)住宅物業(yè)開發(fā)濱江集團(tuán)2.15322.35118.667.91房地產(chǎn)住宅物業(yè)開發(fā)上海臨港1.99308.75110.4232.1房地產(chǎn)非住宅物業(yè)開發(fā)和運營202381870.60%14.93%8.57%1.87%、1.46%。圖表24：指成分股信一行分布（至2023/8/18） 圖表25：指成分股信三行分布（至2023/8/18）物業(yè)經(jīng)紀(jì)服務(wù),1.87%

物業(yè)管理服務(wù),1.46%非住宅物業(yè)開發(fā)和運營,8.57%園區(qū)綜合開發(fā)住宅物業(yè)開發(fā),70.60%， ，20238181.3520020082.93%圖表26：指成分股值權(quán)占（截至2023/8/18） 圖表27：指成分股值數(shù)占（截至2023/8/18）股票權(quán)重占比

股票數(shù)量占比3.66%25.75%13.41%25.75%13.41%82.93%>1000億 200-1000億 <200億 >1000億 200-1000億 <200億， ，48.27%40.02%，。圖表28：指數(shù)暴露度較高的概念（截至2023/8/18）涉及概念概念暴露度涉及概念概念暴露度涉及概念概念暴露度房地產(chǎn)精選48.27%養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)27.13%國資改革10.49%新型城鎮(zhèn)化46.70%核心資產(chǎn)26.53%長三角9.97%成交主力46.09%小市值24.01%裝配式建筑9.80%行業(yè)龍頭45.83%央企大盤20.41%私募重倉8.52%房地產(chǎn)金股40.02%特色小鎮(zhèn)20.07%地方國企8.43%券商金股綜合40.02%國家隊18.92%員工持股6.63%珠三角39.34%護(hù)城河18.92%領(lǐng)漲龍頭5.07%房屋租賃31.18%央企17.19%港珠澳大橋4.52%基金重倉30.61%上海國資改革10.87%券商重倉3.29%保障性住房28.03%雙百企業(yè)10.68%合資企業(yè)2.98%指數(shù)估值盈利：估值具備安全邊際，盈利預(yù)期高增PEPB估值來看，指數(shù)PB1PE估值還是PB。圖表29：數(shù)PE估處于史較低位置（至2023/8/18） 圖表30：數(shù)PB估處于史低位置截至2023/8/18）市盈率標(biāo)準(zhǔn)差(+1) 平均值 標(biāo)準(zhǔn)差(-1)40353035302520 151002013201420152016201720182019202020212022202320232024202546111281296170.55%144.69%14.87%中。圖表31：指數(shù)歸母凈利潤萬得一致預(yù)測（截至2023/8/18）0

歸母凈利潤(億元)2023E 2024E 2025E三、華夏中證全指房地產(chǎn)ETF基金投資價值分析基金的基本信息華夏中證全指房地產(chǎn)（簡稱：房地產(chǎn)TF基金，基金代碼：550。20191128202013圖表32：基金基本信息基金名稱 華夏中證全指房地產(chǎn)ETF 基金代碼 515060跟蹤指數(shù) 中證全房地指數(shù) 跟蹤指數(shù)代碼 931775.CSI成立日期 2019年11月28日 基金經(jīng)理 李基金管理人 華夏基管理限公司基金托管人 中國銀股份限公司投資目標(biāo) 緊密跟標(biāo)的數(shù)，跟蹤偏度和蹤誤小化。投資組合比例 基金投于標(biāo)指數(shù)股及備投資目標(biāo) 緊密跟標(biāo)的數(shù)，跟蹤偏度和蹤誤小化。風(fēng)險收益特征 該基金股票金，期風(fēng)險預(yù)期益高合基金債券金與市場基金。比較基準(zhǔn) 中證全房地指數(shù)率。管理費率0.50%/年托管費率0.10%/年基金自2020年初上市以來運行平穩(wěn)，相對基準(zhǔn)指數(shù)有一定的超額收益。截至2023年18日，華夏中證全指房地產(chǎn)ETF20201322.55%的超0.5%ETF圖表33：基金上市以來表現(xiàn)（截至2023/8/18）華夏中證全指房地產(chǎn)ETF 中證全指房地產(chǎn)基金經(jīng)理：具備豐富的被動產(chǎn)品投資管理經(jīng)驗華夏中證全指房地產(chǎn)ETF142006720087200812365圖表34：李俊先生在管產(chǎn)品一覽（截至2023/8/18）產(chǎn)品名稱