目錄TOC\o"1-1"\h\z\u為何當下地產政策落地及其效果對A股研判至關重要？ 4目前地產調控政策工具箱中有何儲備？政策空間幾何？ 5過去地產調控放松周期中的政策搭配及其效果如何？ 8一線城市全面放松“認房又認貸”還是城中村改造，后續關注什么政策發力點？ 10地產調控放松是否能夠帶動順周期行情展開？ 13風險提示 17圖表目錄圖表1：房地產投資和A股業績增速關聯性強 4圖表2：A股長期走勢業績表現相匹配 4圖表3：目前政策工中可用儲備以需求為主 5圖表4：當前重點城貸政策梳理 6圖表5：當前重點城率加點梳理 7圖表6：2008年樓市調放松后迅速回暖 9圖表7：2014年樓市調兩步走放松 10圖表8：取消“認房又貸”后一線城市擠出低線市 11圖表9：取消“認房又貸”后各線樓市回暖速度在差異 11圖表10：一二三線城去化周期 12圖表11：一線城市間品房庫存分化 12圖表12：貨幣化棚改二三線城市銷售面明放量 13圖表13：歷年商品房售情況 14圖表14：歷年商品房售額(億元) 14圖表15：鄭州市商品成交面積(萬平方米)及價（元/平方米） 15圖表16：蘇州和南京房成交面積(萬平方米) 15圖表17：天津品房成面積(萬平方米)及均價元/平方米） 15圖表18：杭州品房成面積(萬平方米)及均價元/平方米） 15圖表19：房地產投資速（）和三線城市去期（月）呈明顯負關性 16圖表20：過去土地購費可對沖房地產投整下行 16圖表21：開發到位資不足土地購置費難增量 16A地產政策落地及其效果將是影響A股中期走勢和風格的重要因素。A1A2A2014AA圖表1：房地產投資和A股業績增速關聯性強 圖表2：A股長期走勢與業績表現相匹配0

萬得全A:營業收入:同比增速(右軸,%)萬得全A:歸母凈利:同比增速(右軸,%)

120100806040200-202005-022007-022005-022007-022009-022011-022013-022015-022017-022019-022021-022023-02

80006000400020000

萬得全A萬得全A萬得全A

1501005002005-022007-022005-022007-022009-022011-022013-022015-022017-022019-022021-022023-02資料來源：wind，中郵證券研究所 資料來源：wind，中郵證券研究所A724ATMTA需求端“高線限高價，低線限低價”非決定性制約涉及二手房交易環節，對新房銷售無制約“認房不認貸”和降低首付可釋放購房需求可由商業銀行操作，部分地區早已開始放松尚未減征契稅及印花稅，但已發布指引高線城市最大的購房限制措施交易環節稅費房貸額度與利率首付比例購房資格限制房屋限售商品房限價需求端“高線限高價，低線限低價”非決定性制約涉及二手房交易環節，對新房銷售無制約“認房不認貸”和降低首付可釋放購房需求可由商業銀行操作，部分地區早已開始放松尚未減征契稅及印花稅，但已發布指引高線城市最大的購房限制措施交易環節稅費房貸額度與利率首付比例購房資格限制房屋限售商品房限價目前地產調控政策工具箱中有何儲備？政策空間幾何？下降空間有限。32022“2010年“”供給端2022地產融資“三支箭”后不再構成制約土拍“兩集中”三批次已放款，并非制約限制土地供給限制地產融資等房貸政策和契稅減免等交易環節稅費政策。供給端2022地產融資“三支箭”后不再構成制約土拍“兩集中”三批次已放款，并非制約限制土地供給限制地產融資圖表3：目前政策工具箱中可用儲備以需求端為主資料來源：中郵證券研究所728“未來的政策出臺脈絡也將有跡可循。2022年部分二線城市已放開“認房又認貸”，住建部發言后二線城市繼續放開將不存在阻力。2016“貸”20223居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策”2022“城市取消“認房又認貸”將不存在阻力。的首比根當是進行購分為30和20兩檔低求如表4圖表4：當前重點城市限貸政策梳理城市首套最低首付（限購區域）二套最低首付（限購區域）二套普宅首付比例詳情一線城市北京356060上海355050深圳3050無房有貸款記錄50；有房貸款記錄70廣州3040無房且貸款已結清40；有且貸款已結清50；貸款未清70；二線城市廈門3040有房且貸款已結清40；有且貸款未結清50長沙3035有房且貸款已結清35；有且貸款未結清40鄭州2020有房且貸款已結清20；有且貸款未結清30杭州304040福州3040無房且貸款未結清40；有且貸款已結清40；有房且結清50成都30(三圈層20)30(三圈層20)有房且貸款已結清30(三圈層20)；有房且貸款未結清一二圈層40/高新50/三圈層30天津304040西安3040貸款已結清40；貸款結清60-70武漢30(非限購區20)40(非限購區30)40（非限購區30）青島30(非限購區20)40(非限購區30)40（非限購區30）合肥3030無房且貸款未結清40；有且貸款已結清30；有房且貸款未結清40-50南京3030有房且貸款已結清30；有且貸款未結清40蘇州3030有房且貸款已結清30；有且貸款未結清40無錫3030有房且貸款已結清30；有且貸款未結清40濟南30(非限購區20)30(非限購區20)有房且貸款已結清30(非限區20)；有房且貸款未結清40(非限區30)寧波2030有房且貸款已結清20；有且貸款未結清30重慶204040石家莊2030有房且貸款已結清20；有且貸款未結清30沈陽2020有房且貸款已結清20；有且貸款未結清30南昌2020有房且貸款已結清20；有且貸款未結清30長春2020有房且貸款已結清20；有且貸款未結清30哈爾濱2020有房且貸款已結清20；有且貸款未結清30資料來源：中指研究院，中郵證券研究所20bp“3的規定，如果房地產市場景氣繼續下滑，二線城市還有約30bp的下調空間。圖表5：當前重點城市利率加點梳理城市首套房加點（bp）2019年2020年2021年當前6月12月6月12月6月12月一線北京47565555555555上海174403535廣州405631268012010深圳30383330454530二線成都7196110132148144-20蘇州97132875310585-20杭州2758474695120-20武漢103113104103113108-40南京74867980100150-20長沙578378749999-20鄭州871278710512398-50佛山5371393785135-20合肥100108123123123123-20東莞64624650110110-20大連196437207095-35廈門03130303030-40昆明378134426575-35資料來源：各地政府官網、中郵證券研究所過去地產調控放松周期中的政策搭配及其效果如何？200820144-6約4-6個月完成由負轉正，整體節奏與價格走勢相近。2008“三板斧”20080.790到1（1.5-4”6704正的時間點為2009年2月，和房價環比轉正的節奏一致。圖表6：2008年樓市調控放松后迅速回暖2.52.01.51.00.50.0

中國:70個大中城市新建住宅價格指數:環比 中國:70個大中城市二手住宅價格指數:環商品房銷售面積:住宅:當月同比(右軸)

2008.10.23擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度；下調或見面對個人購買和銷售住房環節的契稅、印花稅和土地購置稅2008.12.20降低二套房首付比例，形成認房不認貸的雛形；支持房地產開發企業合理融資需求2008.10.23擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度；下調或見面對個人購買和銷售住房環節的契稅、印花稅和土地購置稅2008.12.20降低二套房首付比例，形成認房不認貸的雛形；支持房地產開發企業合理融資需求100806040200-20-402008-022008-032008-022008-032008-042008-052008-062008-072008-082008-092008-102008-112008-122009-012009-022009-032009-042009-052009-062009-072009-082009-092009-102009-112009-122010-01資料來源：wind，中郵證券研究所20142014201430”7“”6201536圖表7：2014年樓市調控兩步走放松2.01.51.00.50.0

中國:70個大中城市新建住宅價格指數:環比 中國:70個大中城市二手住宅價格指數:環商品房銷售面:住宅:當月同比(右軸)

2014.7.11住建部提出千方百計消化商品房待售面積2014.9.30“認2014.7.11住建部提出千方百計消化商品房待售面積2014.9.30“認貸不認房”2015.3.30二套房調低首付比例為于40%2015.6.30棚改貨幣化安置403020100-10-202014-022014-042014-022014-042014-062014-082014-102014-122015-022015-042015-062015-082015-102015-122016-022016-042016-062016-082016-102016-122017-022017-042017-06資料來源：wind，中郵證券研究所關注什么政策發力點？松地產調控的根本目的在于防止房企集中暴雷導致系統性風險和保障部分地方“認房又認貸”2014年9308402014“930”40負相關性，并且這種負相關性在2016年收緊房地產調控后仍然存在。并且如圖92014圖表8：取消“認房又認貸”后一線城市擠出低線城市圖表9：取消“認房又認貸”后各線樓市回暖速度存在差異75%70%65%60%55%50%

40大中城市:二線城市:商品房銷售額:住宅:當月占比35%30%25%20%15%2012-092013-022012-092013-022013-072013-122014-052014-102015-032015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-12

50%2012-122013-042012-122013-042013-082013-122014-042014-082014-122015-042015-082015-122016-042016-082016-122017-042017-082017-122018-042018-082018-12

資料來源：wind，中郵證券研究所 資料來源：wind，中郵證券研究所一線城市整體去化壓力集中在郊區，區域性細化發力可能性更大。如圖10/12122516.64.9419.415.41811“認房又認貸”的可能性較小，更可能以區單位進行政策微調。圖表10：一二三線城市去化周期 圖表11：一線城市間商品房庫存分化去化周期:一線城市(月) 去化周期:二線城市(月) 上海郊區:商品房可售積:住宅(萬平米)去化周期:三線城市(月) 廣州郊區:商品房可售積:住宅(萬平米)35 120030 1000258002060015400105 2002012-062013-062014-062015-062012-062013-062014-062015-062016-062017-062018-062019-062020-062021-062022-062023-062010-012011-012012-012013-012014-012015-012016-012017-012018-012019-012020-012021-012022-012023-01資料來源：wind，中郵證券研究所 資料來源：wind，中郵證券研究所庫存去化壓力下更需關注城中村改造類制造新住房需求的政策。如圖表12發行規模81520310府的房票安置計劃，如8月17日南昌市《促進南昌市房地產市場平穩健康發展的若干政策措施》中提出，推行貨幣化和“房票”安置方式。2012-122013-032012-122013-032013-062013-092013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-12

2015年6月開始貨幣化棚改2015年6月開始貨幣化棚改資料來源：wind,中郵證券研究所地產調控放松是否能夠帶動順周期行情展開？13201620222015202320221420232014“2021幾成？”，“房地產調控全面放松后需求提振力度能否像2014年一樣？”是一個更恰當的切入點。0

商品房銷售面積:住宅(萬平方米)商品房銷售額:住宅(右軸,億元)

18000016000014000012000010000080000600004000020000

20000180001600014000120001000080006000400020000

2014 2015 2016 2023月月月月月月月月月月月月月新房銷售面積中樞走低疊加房價難大幅上漲，樓市難重現2014-20162021-203520256713.420258.9020252021-202512.5，2014-201614.42016不炒”提出后對房價過快上漲的嚴防死守，商品房銷售額或將和商品房銷售面積同步增長，難現2014-2016年調控放松期間26.0的年均銷售額增速。202220162022319、2022916-18調控放松效果欠佳的問題。圖表15：鄭州市商品房成交面積(萬平方米)及均價（元/平方米）

圖表16：蘇州和南京品房成交面積(萬平方米)鄭州:商品房成交面積:住:當值 2022年3月2022年8月鄭州:商品房成交均價:住:當值 面積:住宅:月:合計值2022年3月2022年8月 4504003503002502001501000

80006000400020002016-012016-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-01

2017-012017-062017-012017-062017-112018-042018-092019-022019-072019-122020-052020-102021-032021-082022-012022-062022-112023-04資料來源：wind，中郵證券研究所 資料來源：wind，中郵證券研究所圖表17：天津品房成交面積(萬平方米)及均價（元/平方米）

圖表18：杭州品房成交面積(萬平方米)及均價（元/平方米）500

200002022年9月1800017000160002016-122017-062016-122017-062017-122018-062018-122019-062019-122020-062020-122021-062021-122022-062022-122023-06

0

45000杭州:商品房成交面積:住宅:月:合計值杭州:商品住宅成交均價2022年11月杭州:商品房成交面積:住宅:月:合計值杭州:商品住宅成交均價2022年11月35000300002017-012017-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-012023-07資料來源：wind，中郵證券研究所 資料來源：wind，中郵證券研究所19化周期呈明顯的負相關性，而一二線城市去化周期和房地產投資的負相關性在需