2023/9/8山海關(guān)項目定位報告2023/8/3山海關(guān)項目定位報告1壹。項目背景。貳。土地分析。叁。市場研判。肆。客戶研判。伍。項目定位。六。產(chǎn)品建議七。營銷計劃壹。項目背景。2壹項目背景壹項目背景3項目背景盤活資產(chǎn)，地產(chǎn)開發(fā)反哺區(qū)域城市建設(shè)。精耕市場，復(fù)合型旅游度假產(chǎn)品線打造。品牌樹立，區(qū)域標(biāo)桿項目品牌形象樹立。精耕區(qū)域名利雙收河北省“文化一號”工程—山海關(guān)舊城改造工程，重現(xiàn)明清風(fēng)格的四條大街，改造面積10萬平方米。企業(yè)旗下6家公司已進(jìn)駐山海關(guān)古城，6家公司經(jīng)營面積3萬平方米左右，占古城項目的30%體量。項目之于企業(yè),戰(zhàn)略目標(biāo)解析項目背景盤活資產(chǎn)，地產(chǎn)開發(fā)反哺區(qū)域城市建設(shè)。精耕區(qū)域河北省“4城市宏觀層面——在北京和天津兩大城市龐大的中產(chǎn)人群帶動下，城市群內(nèi)的異地休閑度假和異地置業(yè)已形成趨勢指標(biāo)（美元）人均GDP>300300<人均GDP<10001000<人均GDP<30003000<人均GDP<5000人均GDP>5000階段觀光旅游啟動階段觀光旅游快速發(fā)展階段休閑度假啟動階段休閑度假規(guī)模化發(fā)展階段休閑度假高層次發(fā)展階段特征產(chǎn)生觀光旅游動機(jī)居民開始選擇近距離觀光旅游觀光旅游快速發(fā)展旅游地點(diǎn)由近至遠(yuǎn)，觀光旅游產(chǎn)品逐漸豐富休閑度假開始啟動，只集中在少數(shù)高端人群觀光旅游占據(jù)主導(dǎo)地位觀光旅游增長減緩休閑度假業(yè)呈規(guī)模化發(fā)展趨勢，向普通人群普及休閑度假產(chǎn)品供應(yīng)相應(yīng)增長觀光旅游保持平穩(wěn)休閑度假目的地向遠(yuǎn)程及跨國化發(fā)展休閑度假目的地向置業(yè)目的地發(fā)展休閑度假產(chǎn)業(yè)逐步成熟判斷2009年京津唐人均GDP已超過9500美元，目前正處于休閑度假高層次發(fā)展階段項目背景城市宏觀層面——在北京和天津兩大城市龐大的中產(chǎn)人群帶動下，城5城市宏觀層面——秦皇島市宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展為房地產(chǎn)高速發(fā)展奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展秦皇島市歷年GDP狀況秦皇島市歷年人均GDP狀況人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展。以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展。以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型近年來年秦皇島GDP保持10%以上的增長速度，為房地產(chǎn)市場高速發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)；2009年秦皇島人均GDP為30606元（約等于4400美元），房地產(chǎn)市場處于平穩(wěn)發(fā)展階段。項目背景城市宏觀層面——秦皇島市宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展為房地產(chǎn)高速發(fā)展奠6城市宏觀層面——2010年秦皇島城市化率超過50%，城市發(fā)展將全面進(jìn)入高速增長期發(fā)展次序第一階段第二階段第三階段第四階段發(fā)展階段初步城市化低速發(fā)展期高速增長期穩(wěn)定發(fā)展期城市化水平30%30～50%50～90%90%以上城市發(fā)展特征工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會有限，農(nóng)業(yè)人口緩慢釋放；工業(yè)基礎(chǔ)比較雄后，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)大，工業(yè)吸收大批農(nóng)業(yè)人口；工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市的絕對經(jīng)濟(jì)支柱，城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速催生第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長期城市經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，農(nóng)村人口的絕對數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；秦皇島2009年城市化率為46%，2010年城市化率達(dá)到52%。通過城市發(fā)展模型可以看到，秦皇島城市發(fā)展將全面進(jìn)入高速增長期。項目背景城市宏觀層面——2010年秦皇島城市化率超過50%，城市發(fā)7小結(jié)

（城市自身發(fā)展對房地產(chǎn)市場的影響和作用）秦皇島城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、交通環(huán)境等綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來強(qiáng)力后勁。秦皇島未來3－5年將進(jìn)入城市大跨步發(fā)展時代，城市外向性進(jìn)一步加強(qiáng)，對房地產(chǎn)市場起到強(qiáng)有力的推動作用。未來3－5年，將是秦皇島城市發(fā)展的黃金期，城市將迎來大跨步發(fā)展時代。項目背景小結(jié)

8城市宏觀層面——山海關(guān)未來發(fā)展以特色旅游，由觀光轉(zhuǎn)變?yōu)樾蓍e游，開發(fā)區(qū)發(fā)展空間大未來發(fā)展：開發(fā)建設(shè)濱海旅游區(qū)建設(shè)，形成以濱海旅游為主的海岸休閑基地；土地供應(yīng)較多未來發(fā)展：老城區(qū)發(fā)展空間有限，開發(fā)區(qū)發(fā)展空間大；完善配套設(shè)施，發(fā)展特色旅游業(yè)，由觀光游轉(zhuǎn)變?yōu)樾蓍e游未來發(fā)展：區(qū)域內(nèi)可利用地有限，未來發(fā)展空間受限；以特色旅游和觀光度假為主導(dǎo)，建設(shè)高端旅游和休閑娛樂等功能為主的休閑、居住勝地未來發(fā)展：引進(jìn)大型文化娛樂項目，打造文化娛樂中心，打造集旅游、觀光、休閑、娛樂、會議等于一體的旅游度假會務(wù)中心。未來發(fā)展：規(guī)劃商務(wù)CBD，將逐步發(fā)展成旅游、休閑度假、培訓(xùn)辦公于一體的綜合區(qū)域海港山海關(guān)北戴河黃金海岸南戴河城市核心休閑、度假、旅游項目背景城市宏觀層面——山海關(guān)未來發(fā)展以特色旅游，由觀光轉(zhuǎn)變?yōu)樾蓍e游9秦皇島區(qū)域規(guī)劃秦皇島市未來城市規(guī)劃職能中央暑期辦公地；我國著名的濱海旅游、休閑、度假勝地；國家歷史文化名城；國家級能源輸出港和北方地區(qū)重要出海口岸；京津冀北地區(qū)（大北京地區(qū)）生態(tài)屏障的組成部分和未來高新產(chǎn)業(yè)和高檔居住擴(kuò)散地之一；河北省臨港工業(yè)與加工制造業(yè)基地。1、秦皇島未來規(guī)劃以旅游度假高檔居住區(qū)和港口為核心秦皇島城市規(guī)劃三大組團(tuán)：海港組團(tuán)（八個片區(qū)）：中心片區(qū)、東部片區(qū)、東北片區(qū)、東南片區(qū)、北部片區(qū)、西部片區(qū)、海陽片區(qū)和深河片區(qū)；北戴河組團(tuán)（兩個片區(qū)）：濱海片區(qū)和戴河片區(qū)；山海關(guān)組團(tuán)（五個片區(qū)）：關(guān)城片區(qū)、關(guān)城東片區(qū)、道南片區(qū)、秦皇島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)東區(qū)和老龍頭旅游區(qū)。2、項目用地地處老龍頭旅游區(qū)，未來老龍頭將會成為山海關(guān)旅游業(yè)的龍頭區(qū)域秦皇島區(qū)域規(guī)劃秦皇島市未來城市規(guī)劃職能1、秦皇島未來規(guī)劃以旅10秦皇島區(qū)域規(guī)劃海港組團(tuán)：形成“景觀分區(qū)鮮明、用地舒展、街道規(guī)整、視線通海、輪廓優(yōu)美”的現(xiàn)代化園林式濱海港口城市景觀特征。北戴河組團(tuán)：形成“紅瓦、綠樹、藍(lán)天、碧海、金沙”的尺度宜人、格局自由的海濱旅游度假區(qū)景觀特征。山海關(guān)組團(tuán)：形成“依山面海、古樸莊重、雄關(guān)凸顯、新舊輝映”的“山”、“海”、“關(guān)”、“城”四位一體的歷史文化名城景觀特征。海港組團(tuán)：重要的能源、外貿(mào)港口，以現(xiàn)代工業(yè)與服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的秦皇島市行政、商貿(mào)、文化、信息、居住、交通等綜合性中心，適度發(fā)展輕污染臨港工業(yè)。北戴河組團(tuán)：中央暑期辦公地，濱海旅游休閑度假勝地。山海關(guān)組團(tuán)：國家歷史文化名城，重要的鐵路樞紐，旅游休閑度假勝地，機(jī)械和臨港工業(yè)基地。3、山海關(guān)區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃重點(diǎn)為旅游業(yè)、交通樞紐、機(jī)械工業(yè)為重心，未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大。4、山海關(guān)未來城市名片將會以歷史文化名城，旅游業(yè)為主導(dǎo)成為主要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。秦皇島區(qū)域規(guī)劃海港組團(tuán)：形成“景觀分區(qū)鮮明、用地舒展、街道規(guī)11山海關(guān)區(qū)域規(guī)劃城市功能與結(jié)構(gòu)：

根據(jù)山海關(guān)區(qū)域內(nèi)的歷史文化特征、保護(hù)范圍區(qū)劃及功能劃分將其總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)定為“兩軸、兩帶、七區(qū)”。兩軸：一條是由南至北的沿長城山水風(fēng)景軸線，一條是東西走向的歷史風(fēng)貌展示軸線。兩帶：一條是以老龍頭為中心、向東向西發(fā)展的濱海休閑旅游帶，一條是沿大石河?xùn)|岸發(fā)展的濱河休閑旅游帶。七區(qū)：指關(guān)城文化休閑區(qū)、新城生活區(qū)、港區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)、海濱游覽區(qū)、角山游覽區(qū)、燕塞湖游覽區(qū)與長壽山游覽區(qū)共七個區(qū)域。項目位于山海關(guān)區(qū)未來規(guī)劃中的老龍頭濱海休閑旅游帶，區(qū)域規(guī)劃利好。山海關(guān)區(qū)域規(guī)劃城市功能與結(jié)構(gòu)：項目位于山海關(guān)區(qū)未來規(guī)劃中的老12城市宏觀層面——山海關(guān)區(qū)相對其他區(qū)域度假氛圍較弱，但在人口規(guī)模、商業(yè)成熟度、生活配套、優(yōu)于北戴河區(qū)、南戴河區(qū)、黃金海岸這幾個組團(tuán)。人口規(guī)模地段居住環(huán)境交通商業(yè)成熟度生活配套度假氛圍規(guī)劃利好/政府投入（未來發(fā)展前景）山海關(guān)區(qū)★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★海港區(qū)★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★北戴河區(qū)★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★南戴河區(qū)★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★黃金海岸★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★項目背景城市宏觀層面——山海關(guān)區(qū)相對其他區(qū)域度假氛圍較弱，但在人口規(guī)13一、山海關(guān)老城區(qū)雖發(fā)展空間有限，但未來開發(fā)區(qū)發(fā)展空間較大。山海關(guān)未來發(fā)展重心：完善配套設(shè)施，發(fā)展特色旅游業(yè)，由觀光游轉(zhuǎn)變?yōu)樾蓍e游二、在地段、居住環(huán)境、度假氛圍、未來發(fā)展前景方面山海關(guān)區(qū)與其他秦皇島區(qū)域比較相對較弱。目前內(nèi)山海關(guān)市場，置業(yè)需求以居住屬性為主，而以休閑度假為主的異地客戶置業(yè)比例約為山海關(guān)商品住宅銷量的30%左右。同時從未來各組團(tuán)發(fā)展來看，山海關(guān)區(qū)目前還處于價格洼地，性價比與其他板塊相比較高，未來發(fā)展?jié)摿^大。項目背景城市宏觀層面——未來發(fā)展各有利弊。一、山海關(guān)老城區(qū)雖發(fā)展空間有限，但未來開發(fā)區(qū)發(fā)展空間較大。山142010年4月至今的地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，2011年及中長期整體房地產(chǎn)行業(yè)走向撲朔迷離；同時2010年中國也進(jìn)入了第十二個五年計劃，十二五規(guī)劃建議的明確提出了對房地產(chǎn)行業(yè)的指導(dǎo)方向，未來將有眾多的因素影響中國房地產(chǎn)走勢。長期因素十二五規(guī)劃：2011年是十二五規(guī)劃的啟動年，十二五規(guī)劃建議中明確提出對地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)宏觀調(diào)控保障房政策：大批保障房批量投放后，將逐步分流低收入人群及夾心層家庭在商品住宅市場的需求。流動性因素：政府對金融流動性進(jìn)一步加強(qiáng)管理，調(diào)整貨幣信貸投放力度，未來較長時間內(nèi)預(yù)計將實(shí)行緊縮的貨幣金融政策。短期因素限購及預(yù)售資金監(jiān)管范圍：限購令的出臺以及預(yù)售資金的監(jiān)管制度，使中短期房地產(chǎn)市場發(fā)展的計劃性增強(qiáng)。（主要針對一二線城市）開發(fā)商資金鏈條：貨幣政策的收緊促使開發(fā)商資金來源受限，資金短缺。負(fù)利率：負(fù)利率情況下未來加息可能性較高，從而加強(qiáng)購房者對房價下行的預(yù)期。房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅的開征進(jìn)一步限制投資需求，并在中短期內(nèi)會打壓房價。2011年兩會：2011年兩會召開是左右房地產(chǎn)市場調(diào)控走勢的重要節(jié)點(diǎn)。

長期、短期因素分別從金融、稅收、行政、規(guī)劃等多個手段對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，在未來較長一段時間內(nèi)將直接或間接的影響中國房地產(chǎn)行業(yè)的走勢。國家宏觀政策分析項目背景2010年4月至今的地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，201115一線城市二線城市三線城市一線城市目前全部限購，成交量在短期內(nèi)將再次探底，受流動性趨緊的影響，成交量將保持低位震蕩，而最大的影響因素是房產(chǎn)稅的試點(diǎn)。價格方面一線城市的城市化帶來的巨量需求將強(qiáng)烈支撐房價，只有當(dāng)負(fù)利率接近消失時，才能降低購房者對樓市保值增值的追逐。二線限購城市成交量應(yīng)聲而跌，非限購城市進(jìn)入了下滑通道，購房者及資金將有向非限購城市轉(zhuǎn)移的趨勢，總體成交量將有一個小的反彈，但總體趨勢還是向下的。價格方面將出現(xiàn)分化，因投資推動房價上漲過快的城市，將面臨下行壓力，而成交均價緩慢上漲的城市，剛需長期看好房價上漲的動力，能夠支撐房價。

三線城市成交量在調(diào)控初期并未出現(xiàn)下滑趨勢，但受一二線成交量下滑的帶動，剛需選擇觀望，導(dǎo)致成交量將出現(xiàn)走低趨勢，但下降幅度將弱于一二線城市。價格方面，由于房地產(chǎn)泡沫較少，將保持平穩(wěn)狀態(tài)。

在此次調(diào)控過程中，重點(diǎn)打擊了一二線房價上漲過快城市，三線城市受國家宏觀調(diào)控影響較小，剛性需求未來將有效支撐房地產(chǎn)價格以及成交量的穩(wěn)定性，投資性需求受限。房地產(chǎn)行業(yè)走勢預(yù)判項目背景一線城市二線城市三線城市一線城市目前全部限購，成交量在短期內(nèi)16企業(yè)市場區(qū)域項目背景企業(yè)目標(biāo)：盤活資產(chǎn)，精耕市場，樹立品牌，名利雙收。房地產(chǎn)市場政策調(diào)控，未來房地產(chǎn)市場形勢趨緊，投資需求受到抑制。京津冀區(qū)域度假需求持續(xù)加強(qiáng)，秦皇島城市化進(jìn)程加快，區(qū)域未來發(fā)展喜憂參半。企業(yè)市場區(qū)域項目背景企業(yè)目標(biāo)：盤活資產(chǎn)，精耕市場，樹立品牌，17貳土地解析貳土地解析18距離核心旅游資源不遠(yuǎn)，用地指標(biāo)限制條件較大（體育場用地容積率與限高的關(guān)系）。用地位置：地塊位于秦皇島市山海關(guān)區(qū)老龍頭路以東、潮河以南、山廣大街以北，地塊地處山海關(guān)新區(qū)范圍內(nèi)，距離海岸線與老龍頭景區(qū)大約1.5公里。用地分析——用地概況本項目正惠街以南2#地塊體育場地塊用地指標(biāo)占地面積（平米）建筑面積（平米）容積率限高要求（米）體育場地塊1485412079571.420正惠街以南2#地塊1182592365182.050合計266800444475--項目地塊分析距離核心旅游資源不遠(yuǎn)，用地指標(biāo)限制條件較大（體育場用地容積率19項目地塊分析貨場北路以北地塊小西關(guān)村改造關(guān)城東路以東地塊本項目規(guī)劃用途成交日期土地面積成交價格建筑面積樓面地價貨場北路以北地塊普通商品住房用地2011-3-1021092.2㎡5789.81萬元27419.86㎡2112元關(guān)城東路以東地塊普通商品住房用地2011-3-1020286.9㎡5568.75萬元18258.21㎡3045元小西關(guān)村改造城鎮(zhèn)住宅商服2010-2-8150139.5㎡18016.74萬元255237.2㎡705元體育場地塊普通商品住房用地2010-12-24110642.8㎡42984.72萬元154899.9㎡2775元根據(jù)山海關(guān)2010年與2011年（截止2011年3月27日）土地成交數(shù)據(jù)來看。2010年樓面地價均價為：1740元2011年樓面地價均價為：2588元2011年，山海關(guān)樓面地價已超過2000元/平米，項目樓面地價在區(qū)域內(nèi)不占優(yōu)勢。項目地塊分析貨場北路以北地塊小西關(guān)村改造關(guān)城東路以東地塊本項20體育場地塊：用地東南地勢低較為平坦，西北與東南形成15米左右高差，用地整體呈坡地效果；土地的高低起伏，有利于高端住宅項目的景觀及氛圍營造；體育中心將在新體育中心建成后拆除，需要與政府協(xié)調(diào)。用地分析——紅線之內(nèi)內(nèi)部環(huán)境有利于景觀氛圍營造。體育場地塊項目地塊分析體育場地塊：用地分析——紅線之內(nèi)內(nèi)部環(huán)境有利于景觀氛圍營造。21正惠街以南2#地塊：地塊內(nèi)較為平坦，有一定的地勢起伏。西側(cè)距離石河直線距離為100米左右。用地分析——紅線之內(nèi)地塊50米高度看西側(cè)石河正惠街以南2#地塊項目地塊分析正惠街以南2#地塊：用地分析——紅線之內(nèi)地塊50米高度看西側(cè)22正惠街以南2#地塊體育場地塊用地緊鄰的潮河，政府將進(jìn)行治理，未來將提升區(qū)域整體品質(zhì)感；體育場地塊西側(cè)的綠化帶，如果可以自主進(jìn)行景觀的打造，有利于項目內(nèi)外環(huán)境的整體打造，提升整體品質(zhì)；用地分析——紅線之外潮河老龍頭小學(xué)周邊潮河改造，以及代征綠地利用，有效提升項目品質(zhì)。老龍頭小學(xué)潮河綠地綠地項目地塊分析正惠街以南2#地塊體育場地塊用地緊鄰的潮河，政府將進(jìn)行治理，23用地分析——交通條件項目周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利，通達(dá)性良好。距秦皇島市區(qū)15公里；距離山海關(guān)火車站道路距離3.4公里；距山海關(guān)機(jī)場10公里；距京沈高速7.1公里。項目緊鄰主干道南海西街，該路貫穿山海關(guān)區(qū)南北；南海西街與龍海大道、海口道相連，龍海大道可直接通往秦皇島市區(qū)，區(qū)域交通便利；東側(cè)建有南北向規(guī)劃路；周邊21和13路公交車通往市區(qū)和海灘。京沈高速山海關(guān)站本項目山海關(guān)機(jī)場本項目南海西街龍海大道海口道規(guī)劃路項目地塊分析用地分析——交通條件項目周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利，通達(dá)性良好。24用地周邊重點(diǎn)配套：距離海岸線直線距離為1.57公里；距離老龍頭風(fēng)景區(qū)1.2公里；國家級療養(yǎng)院“望海別墅”，提升區(qū)域品質(zhì)與知名度。周邊旅游度假資源豐富，生活配套略顯不足。區(qū)域主要配套集中在古城中心區(qū)域，地塊周邊僅觀山海小區(qū)周邊有部分生活配套，便利性一般。用地分析——周邊資源山橋醫(yī)院山海關(guān)人民醫(yī)院道南分院家惠超市中國工商銀行秦皇島龍海支行交行南海西路支行秦皇島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)第二中學(xué)山海關(guān)第二中學(xué)山橋中學(xué)中鐵山橋集團(tuán)小學(xué)動感新世界娛樂城本項目海韻丁香觀山海望海別墅老龍頭1.57公里。東本項目項目地塊分析用地周邊重點(diǎn)配套：周邊旅游度假資源豐富，生活配套略顯不足。區(qū)25叁市場研判叁市場研判26秦皇島市目前并未根據(jù)新國八條提出細(xì)則，但對公積金貸款有了一定的限制，即認(rèn)貸不認(rèn)房，限貸不限購秦皇島市規(guī)定：第二套住房公積金個人住房貸款(含二手房、以貸還貸)首付款比例不得低于60%，貸款利率上浮1.1倍。停止向非本市戶籍職工購買第二套(含)以上住房的繳存職工發(fā)放住房公積金個人住房貸款，停止向本市戶籍職工購買第三套(含)以上住房的繳存職工發(fā)放住房公積金個人住房貸款。另外2009年實(shí)行的北京與秦皇島可通用公積金政策于2010年就已經(jīng)停止。秦皇島市目前屬于三線城市，受宏觀政策影響較小，目前河北省只有石家莊市出臺政策細(xì)則，且細(xì)則相對柔和，調(diào)控力度不大，預(yù)計未來即使秦皇島市出臺相關(guān)政策也會局限于海港區(qū)等房價較高地區(qū)，山海關(guān)區(qū)影響較小。目前出臺的相關(guān)規(guī)定會對外地度假、投資需求客戶會產(chǎn)生一定的影響。但全款購房則不受限制，無相關(guān)限購政策，只是限貸。市場研判秦皇島政策影響及預(yù)判秦皇島市目前并未根據(jù)新國八條提出細(xì)則，但對公積金貸款有了一定27市場研判秦皇島二級整體市場秦皇島市房地產(chǎn)竣工面積2009年產(chǎn)生井噴，總體呈持續(xù)增長態(tài)勢，未來將持續(xù)拉動房地產(chǎn)投資及后期有效供應(yīng)。房地產(chǎn)銷售面積方面2008年受市場環(huán)境影響較大，但受2010年宏觀調(diào)控影響較小，增長幅度在50%左右秦皇島市房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，今年達(dá)到了100億元以上，未來具有較高的發(fā)展?jié)摿Α?006年-2010年秦皇島市房地產(chǎn)竣工面積2006年-2010年秦皇島市房地產(chǎn)銷售面積2006年-2010年秦皇島市房地產(chǎn)投資額市場研判秦皇島二級整體市場秦皇島市房地產(chǎn)竣工面積2009年產(chǎn)28北戴河板塊海港區(qū)板塊山海關(guān)板塊傳統(tǒng)中心城區(qū)，配套成熟，區(qū)域認(rèn)知度高；整體以非沿海區(qū)域的中高強(qiáng)度普通住宅開發(fā)為主，沿海區(qū)域有少量高層度假產(chǎn)品供應(yīng)。秦皇島整體市場在鮮明的城市發(fā)展格局影響下，各板塊依托自身核心競爭力形成了特征鮮明的三大房地產(chǎn)板塊。非城市主要發(fā)展方向，區(qū)域認(rèn)知度、知名度不高；整體以非沿海區(qū)域的中等強(qiáng)度普通住宅開發(fā)為主，房地產(chǎn)市場處于較為初級階段。具有極高認(rèn)知度的旅游度假勝地，配套齊全、環(huán)境優(yōu)美；包含強(qiáng)勢資源的新興旅游度假區(qū)，規(guī)劃利好，房地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)度明顯走高；整體以中低密度度假物業(yè)開發(fā)為主，為目前秦皇島產(chǎn)品和價格的雙高地。市場研判秦皇島板塊分析北戴河板塊海港區(qū)板塊山海關(guān)板塊傳統(tǒng)中心城區(qū)，配套成熟，區(qū)域認(rèn)29市場研判產(chǎn)品形式產(chǎn)品檔次價格平臺客戶未來供應(yīng)置業(yè)要素山海關(guān)板塊海港區(qū)板塊北戴河板塊小高層、高層為主中高6000元/平米左右海港區(qū)客戶為主占60-70%；外地客戶30-40%以自住為主，20％左右投資較多多層、小高層為主中低4000-5000元/平米內(nèi)銷項目多以本地客戶為主，沿海外銷項目以外地客戶為主內(nèi)銷項目以自住為主，沿海外銷項目以投資為主中等偏少海景公寓、多層、別墅為主高低密度10000-160000元/平米高密度4000-5000元/平米外地客戶80-90%，尤以京、唐客戶、東北客戶；本地客戶較少80-90％均為半度假、養(yǎng)老半投資客戶較少秦皇島板塊分析各板塊在產(chǎn)品、價格、客戶、未來供應(yīng)等多個方面均存在明顯差異，各板塊特征明顯。市場研判產(chǎn)品形式產(chǎn)品檔次價格平臺客戶未來供應(yīng)置業(yè)要素山海關(guān)板30山海關(guān)區(qū)內(nèi)內(nèi)銷市場一線海景外銷市場秦皇島市區(qū)標(biāo)桿項目市場山海一品東岸上城博維龍廷水郡御景山海人家關(guān)城御景苑江南明珠假日藍(lán)灣白鷺灣山海同灣水印長城玉帶灣玉龍灣珠江道12號金海灣森林逸城老龍頭古城江南人家孟姜女墳金海灣森林逸城本項目位于一線海景市場以及山海關(guān)市區(qū)市場的交界位置，具有一定的特殊性，故選取山海關(guān)區(qū)內(nèi)項目以及一線海景項目進(jìn)行對比和研究，同時借鑒秦皇島市區(qū)經(jīng)典項目，以找到本項目的市場位置以及機(jī)會點(diǎn)。項目競爭格局分析市場研判山海關(guān)區(qū)內(nèi)內(nèi)銷市場一線海景外銷市場秦皇島市區(qū)標(biāo)桿項目市場山海31市場研判項目競爭格局分析山海一品-5300元山海人家-4200元江南人家-5800元博維龍庭-6000元東岸上城-5400元白鷺島7000元假日藍(lán)灣6800關(guān)城御景苑-3900元水印長城-3500元水郡御景-4800元江南明珠-3300元山海同灣-7000元市場研判項目競爭格局分析山海一品-5300元山海人家-42032市場研判項目競爭格局分析——價格分析山海關(guān)區(qū)內(nèi)市場整體價格較低，其中距離本項目較近的東岸上城及博維龍庭項目價格達(dá)到了6000左右，其他項目價格在3500-4500左右。一線海景項目依托得天獨(dú)厚的海景資源以及獨(dú)家配套，價格均達(dá)到了7000元左右，可見度假物業(yè)對客戶的吸引度較高。秦皇島市區(qū)項目區(qū)位較好，且擁有完善的配套以及較好的產(chǎn)品、園林等，均價達(dá)到了8000元左右。山海關(guān)區(qū)內(nèi)內(nèi)銷市場一線海景外銷市場秦皇島市區(qū)經(jīng)典項目市場市場研判項目競爭格局分析——價格分析山海關(guān)區(qū)內(nèi)市場整體價格較33市場研判項目競爭格局分析——戶型配比分析山海關(guān)區(qū)內(nèi)市場主要以二居產(chǎn)品為主，占產(chǎn)品總數(shù)的50%以上，戶型面積在80-100平米左右。一線海景項目由于度假資源的原因，主要以一居產(chǎn)品為主，戶型面積在30-60平米左右。秦皇島市區(qū)項目配比較平均，以二、三居產(chǎn)品為主，戶型面積偏大。270-420山海關(guān)區(qū)內(nèi)內(nèi)銷市場一線海景外銷市場秦皇島市區(qū)經(jīng)典項目市場市場研判項目競爭格局分析——戶型配比分析山海關(guān)區(qū)內(nèi)市場主要以34市場研判項目競爭格局分析——客戶及需求分析山海關(guān)區(qū)內(nèi)內(nèi)銷市場一線海景外銷市場秦皇島市區(qū)經(jīng)典項目市場山海關(guān)內(nèi)銷市場項目主要針對山海關(guān)本地客戶，客戶以首置以及剛性改善為主，偏好二居規(guī)整戶型。一線海景項目主要是東北以及京津唐等外地客戶購買，以養(yǎng)老及度假為主，偏好小一居或低密大戶型或別墅產(chǎn)品。秦皇島市區(qū)項目以秦皇島市區(qū)客戶為主，秦皇島市區(qū)客戶較少到山海關(guān)區(qū)投資或度假。客戶類型按置業(yè)目的需求戶型面積需求項目類型客戶職業(yè)業(yè)山海關(guān)本地客戶資產(chǎn)保值80-90㎡二居山海關(guān)區(qū)內(nèi)項目山海關(guān)本地船廠、橋梁廠、政府、學(xué)校、私營業(yè)主等居住升級110-130㎡三居山海關(guān)區(qū)內(nèi)項目剛性改善90-120㎡二居、三居山海關(guān)區(qū)內(nèi)項目首次置業(yè)60-90㎡一居、二居山海關(guān)區(qū)內(nèi)項目投資50-70㎡一居山海關(guān)區(qū)內(nèi)項目，一線海景項目東北客戶移民80-90㎡二居山海關(guān)區(qū)內(nèi)項目私營業(yè)主、政府官員、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)度假50-70㎡一居，120㎡以上大戶型一線海景項目養(yǎng)老50-70㎡一居，120㎡以上大戶型一線海景項目投資50-70㎡一居山海關(guān)區(qū)內(nèi)項目，一線海景項目京津唐客戶度假50-70㎡一居，120㎡以上大戶型一線海景項目私營業(yè)主、政府官員、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)養(yǎng)老50-70㎡一居，120㎡以上大戶型一線海景項目投資50-70㎡一居山海關(guān)區(qū)內(nèi)項目，一線海景項目秦皇島客戶投資50-70㎡一居一線海景項目，秦皇島市區(qū)項目私營業(yè)主、政府官員、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)市場研判項目競爭格局分析——客戶及需求分析山海關(guān)區(qū)內(nèi)內(nèi)銷市場35市場研判項目競爭格局分析——銷售情況分析山海關(guān)內(nèi)銷市場項目目前存量約為800套以上，建筑面積7.2萬平米以上，未來具有一定的競爭性，山海關(guān)區(qū)內(nèi)各項目市場月均銷售50套左右，年銷售量約為5萬平米。一線海景項目銷售速度較為緩慢，未來存量較大，山海同灣以及合生天戴河項目未來將成為本項目度假產(chǎn)品的主要競爭對象。秦皇島市區(qū)項目消化速度較快，尤其是中高端項目，如森林逸城以及珠江道12號，月均銷量在150套以上。山海關(guān)區(qū)內(nèi)內(nèi)銷市場一線海景外銷市場秦皇島市區(qū)經(jīng)典項目市場市場研判項目競爭格局分析——銷售情況分析山海關(guān)內(nèi)銷市場項目目36市場研判項目競爭格局分析——項目價值點(diǎn)分析配套物業(yè)代表項目：假日藍(lán)灣、白鷺灣建筑風(fēng)格代表項目：江南人家、玉帶灣贈送面積代表項目：山海人家、水郡御景一線海景代表項目：山海同灣、假日藍(lán)灣度假園林代表項目：珠江道12號、森林逸城37完善的度假配套及物業(yè)服務(wù)滿足度假客戶需求。新古典主義風(fēng)格、徽派建筑風(fēng)格等從立面吸引客戶。5+1、6+1建筑贈送地下倉房，增大產(chǎn)品價值。海邊項目得天獨(dú)厚的海景資源是區(qū)域內(nèi)重要的價值點(diǎn)距離海邊較遠(yuǎn)的高端項目，打造豪華園林營造度假氣氛。市場研判項目競爭格局分析——項目價值點(diǎn)分析配套物業(yè)代表項目：37市場研判項目競爭格局分析——競品項目小結(jié)本項目所處的位置使本項目面對的競爭格局主要有兩個區(qū)域，山海關(guān)區(qū)內(nèi)市場以及一線海景市場，兩個區(qū)域無論從價格，還是產(chǎn)品、客戶方面，區(qū)別較大。山海關(guān)區(qū)內(nèi)項目價格目前在3500-4500元左右，主力戶型為80-90的二居產(chǎn)品，客戶以山海關(guān)本地客戶為主，各個項目月均銷售量在50套左右，產(chǎn)品的價值點(diǎn)以贈送面積以及建筑風(fēng)格為主。一線海景市場項目價格目前在7000元左右，主力戶型為35-60的一居度假產(chǎn)品，客戶以外地客戶為主，各個項目月均銷售量在30套左右，產(chǎn)品的價值點(diǎn)以一線海景以及度假配套為主。秦皇島區(qū)域項目對本項目不具競爭關(guān)系，但在產(chǎn)品價值點(diǎn)方面具有較高的借鑒意義，如度假園林的打造以及高端配套物業(yè)服務(wù)等。市場研判項目競爭格局分析——競品項目小結(jié)本項目所處的位置使本38市場研判項目市場坐標(biāo)系“舊富新貴”舊富：區(qū)域坐標(biāo)系內(nèi)，打造高端產(chǎn)品，超越海韻丁香、假日藍(lán)灣，塑造區(qū)域標(biāo)桿形象。新貴：城市坐標(biāo)系內(nèi)，打造中高端產(chǎn)品，向金海灣森林逸城看齊，塑造城市大盤形象。城市坐標(biāo)軸區(qū)域坐標(biāo)軸山海人家博維龍廷東岸上城海韻丁香假日藍(lán)灣珠江道12號玉龍灣金海灣森林逸城山海同灣玉帶灣中低端項目中端項目中高端項目高端項目本項目市場坐標(biāo)定位市場研判項目市場坐標(biāo)系“舊富新貴”城市坐標(biāo)軸區(qū)域坐標(biāo)軸山海人39市場研判項目機(jī)會點(diǎn)分析重要機(jī)會點(diǎn)物業(yè)服務(wù)：聘請知名物業(yè)公司或物業(yè)顧問，以優(yōu)勢的物業(yè)服務(wù)帶動項目度假氛圍的營造贈送面積：贈送地下倉房、露臺、飄窗等，增大產(chǎn)品整體價值，觸動客戶敏感點(diǎn)。度假園林：以優(yōu)質(zhì)園林的打造彌補(bǔ)非一線海景的缺陷，拉動外地度假養(yǎng)老客戶。次要機(jī)會點(diǎn)建筑風(fēng)格：打造優(yōu)雅的新古典主義風(fēng)格或度假氛圍濃厚的東南亞風(fēng)格，從外立面給予客戶直觀的視覺感觸。配套設(shè)施：建立完善的商業(yè)配套、會所娛樂配套、歷史文化人文配套，滿足度假客戶的生活、度假、娛樂需求。市場研判項目機(jī)會點(diǎn)分析重要機(jī)會點(diǎn)40項目初步定位：【中高端】——坐標(biāo)決定檔次【臨河近海】——地段決定基礎(chǔ)【景觀環(huán)境】——環(huán)境決定品質(zhì)定位思考根據(jù)市場產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn)和客戶關(guān)注點(diǎn)：配套及戶型等屬于影響決策購買的基礎(chǔ)。景觀等產(chǎn)品增值點(diǎn)屬于影響高價決策購買的關(guān)鍵。項目初步定位：定位思考根據(jù)市場產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn)和客戶關(guān)注點(diǎn)：41定位思考區(qū)域一線產(chǎn)品，領(lǐng)跑區(qū)域市場。站位姿態(tài)全面領(lǐng)先的產(chǎn)品體系,領(lǐng)跑區(qū)域市場主張針對不同需求，塑造雙重價值。定位思考區(qū)域一線產(chǎn)品，領(lǐng)跑區(qū)域市場。站位姿態(tài)全面領(lǐng)先的產(chǎn)品體42肆客戶研判肆客戶研判43如果沒有建投內(nèi)部客戶，是否還拿這塊兒地？如果沒有建投內(nèi)部客戶，44調(diào)研方式河北建投內(nèi)部關(guān)聯(lián)企業(yè)高端客戶約訪調(diào)研對象本地客戶：河北建投關(guān)聯(lián)企業(yè)的、秦皇島工作客戶。外地客戶：石家莊、邢臺工作的高管及員工客戶。調(diào)研結(jié)果共回收訪談問卷66份，其中山海關(guān)問卷10份，石家莊管理層問卷12份，員工代表問卷44份。客戶研判客戶調(diào)研方案建投內(nèi)部員工僅作為參考，客戶需求，了解區(qū)域認(rèn)知，提出產(chǎn)品溢價點(diǎn)，尋求項目定位支撐。調(diào)研方式客戶研判客戶調(diào)研方案建投內(nèi)部員工僅作為參考，客戶需求45客戶情況（山海關(guān)）兩代居。多為三口之家，80-100平米兩居或160-180平米的三、四居；改善型。居住面積80-100平米兩居或160-180平米的三、四居，至少有過一次購房經(jīng)驗(yàn)；偏務(wù)實(shí)。客戶看重區(qū)域較高的性價比及區(qū)位環(huán)境；重產(chǎn)品。獨(dú)特的產(chǎn)品設(shè)計是吸引客戶選擇的首要因素，如創(chuàng)新型類別墅產(chǎn)品、類別墅洋房產(chǎn)品等，本地客戶對于“6+1產(chǎn)品”接受度較高。重環(huán)境。追求安靜、自然的居住環(huán)境，偏好水景資源；重物業(yè)。希望有較好的物業(yè)服務(wù)；非裝修。客戶傾向于選擇毛坯房自行安裝；小配套。對于會所、商業(yè)等配套的要求為滿足基本生活之需；輕教育。教育配套對于本項目發(fā)展支撐不足。秦皇島市區(qū)客戶——對山海關(guān)認(rèn)可度較低，主要認(rèn)為該區(qū)配套較差，資源開發(fā)相對不足，發(fā)展較為落后，無法滿足人們?nèi)找嬖鲩L的各種生活需求以及精神享受。山海關(guān)本地客戶——價格承受能力較低，不足以支撐本項目較為高端的項目定位。山海關(guān)客戶現(xiàn)狀——70-80%左右的客戶是外地客戶（東北、北京、唐山、天津等），并主要用于養(yǎng)老、度假等目的，選擇山海關(guān)的原因之一是性價比較高。目前客戶關(guān)注點(diǎn)——物業(yè)服務(wù)、建筑園林景觀本地客戶研判客戶情況（山海關(guān)）兩代居。多為三口之家，80-100平米兩居46外地高端客戶（管理層）客戶購房需求研究——基本情況所調(diào)研的客戶目前在石家莊及邢臺工作，有90%的家庭為三口之家；客戶的居所37%以上為120-140平米三居戶型，其次為100-120平米的兩居三居產(chǎn)品。景觀、物業(yè)服務(wù)、戶型面積、公共設(shè)施配套、會所是目前客戶感受最主要不足之處。客戶多為三口之家，對度假型物業(yè)有潛在購買力。外地高端客戶（管理層）客戶購房需求研究——基本情況所調(diào)研的客47對項目區(qū)域認(rèn)知情況分析客戶認(rèn)可本區(qū)域，并有超過半數(shù)的客戶認(rèn)為“好”“離海近、安靜、水景、生態(tài)環(huán)境”等條件是項目優(yōu)勢“配套不足、區(qū)域發(fā)展緩慢、距市區(qū)遠(yuǎn)”是項目不足區(qū)域“自然生態(tài)環(huán)境”、“度居住氛圍”是吸引客戶的最主要因素；區(qū)域?qū)⒊蔀橹懈邫n或未來的高檔居住區(qū)。良好的區(qū)域認(rèn)知及自然環(huán)境是項目發(fā)展支撐點(diǎn)外地高端客戶（管理層）對項目區(qū)域認(rèn)知情況分析客戶認(rèn)可本區(qū)域，并有超過半數(shù)的客戶認(rèn)為48客戶購房需求研究——置業(yè)計劃所調(diào)研的客戶有75%置業(yè)計劃視項目情況而定，有置業(yè)計劃占到17%。有一半以上客戶將第三次置業(yè)，并以休閑度假、投資為置業(yè)目的；客戶面臨旅游度假置業(yè)需求。客戶存在較強(qiáng)的度假投資需求外地高端客戶（管理層）客戶購房需求研究——置業(yè)計劃所調(diào)研的客戶有75%置業(yè)計劃視項49客戶購房需求研究——置業(yè)計劃有25%的訪談客戶對本項目非常感興趣，并表示只要價格合適即可購買；另有58%左右的客戶需要更進(jìn)一步了解項目情況，再予以考慮，因而存在很大潛在客戶需求；69%的客戶視本項目為第二居所，將用于度假、周末休閑；客戶更加傾向“創(chuàng)新型類別墅產(chǎn)品”以及“類別墅洋房產(chǎn)品”，其次為“公寓產(chǎn)品”。客戶存在較強(qiáng)的度假投資需求外地高端客戶（管理層）客戶購房需求研究——置業(yè)計劃有25%的訪談客戶對本項目非常感50客戶購房需求研究——置業(yè)計劃別墅的需求面積范圍主要為180-250平米；洋房的需求面積區(qū)間主要在140平米以下，包括80-90平米以及120-140平米；大戶型面積在180平米以上；50%的客戶購房總預(yù)算在50萬元以內(nèi)，25%選擇其他，另有25%的客戶擁有50——70萬元以上的購房預(yù)算。客戶對價格比較敏感，在購房總價的選擇上比較保守。外地高端客戶（管理層）客戶購房需求研究——置業(yè)計劃別墅的需求面積范圍主要為180-51產(chǎn)品價值點(diǎn)研究——精裝修75%的客戶表示需要精裝修服務(wù)，并對防潮處理，綠化環(huán)保物料材質(zhì)較為關(guān)心。對于需要精裝修的客戶，傾向于“現(xiàn)代簡約”風(fēng)格的全精裝模式，并可以承受500——800元/平米左右的精裝修標(biāo)準(zhǔn)。客戶更傾向于精裝修交房。外地高端客戶（管理層）產(chǎn)品價值點(diǎn)研究——精裝修75%的客戶表示需要精裝修服務(wù)，并對52產(chǎn)品價值點(diǎn)研究——園林景觀及建筑分別有58%的客戶偏好“現(xiàn)代簡約”、其次為“地中海”的建筑風(fēng)格，賴特風(fēng)格；40%的客戶更傾向于“石材、面磚、涂料三者混合”、石材的外立面；其次為面磚。在園林景觀方面，75%的客戶更加偏好“生態(tài)自然”的園林景觀，增加居住舒適度。品質(zhì)較高的外立面及生態(tài)自然的園林景觀成為項目主要溢價點(diǎn)外地高端客戶（管理層）產(chǎn)品價值點(diǎn)研究——園林景觀及建筑分別有58%的客戶偏好“現(xiàn)代53產(chǎn)品價值點(diǎn)研究——會所以及商業(yè)配套在會所配套需求方面，客戶希望配置“健身房、泳池、小型超市、餐飲”等空間，滿足健康、娛樂、休閑等生活需要；在商業(yè)配套方面，客戶希望擁有“小型超市、餐飲、藥店、美容美發(fā)、書店”等滿足基本生活需求的小型商業(yè)業(yè)態(tài)，對于大型商業(yè)客戶更愿意驅(qū)車前往較為繁華的市中心的大型商業(yè)區(qū)域購物。客戶傾向小型的滿足基本生活需求的商業(yè)配套外地高端客戶（管理層）產(chǎn)品價值點(diǎn)研究——會所以及商業(yè)配套在會所配套需求方面，客戶希54產(chǎn)品價值點(diǎn)研究——教育配套在基本了解本項目信息的情況下，有18%的客戶認(rèn)為教育配套對本項目不必要，46%持無所謂態(tài)度，36%認(rèn)為重要，可以。旅游度假產(chǎn)品教育配套作為吸引客戶力量相對薄弱。對于認(rèn)可教育配套的客戶而言，希望引入“幼兒園”、“小學(xué)”等教育類型。慎重引入教育配套資源，教育配套不足以對客戶產(chǎn)生強(qiáng)大吸引力。外地高端客戶（管理層）產(chǎn)品價值點(diǎn)研究——教育配套在基本了解本項目信息的情況下，有155產(chǎn)品價值點(diǎn)研究——物業(yè)服務(wù)客戶認(rèn)為需要在以下三點(diǎn)做足功課：一是做好安保工作，保證居者較為安全的生活環(huán)境，可以適當(dāng)加入一些監(jiān)控、智能化設(shè)備；二是保證良好的衛(wèi)生、綠化環(huán)境，給居者提供舒適、潔凈的生活空間；三是做好維修、維護(hù)工作，解決居者的基本需求。“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量”已成為客戶考量項目品質(zhì)的重要因素之一。有超過半數(shù)的客戶愿意物業(yè)提供如委托出租等的延伸服務(wù)；客戶多為外地客戶，對委托出租比較認(rèn)同，還有27%客戶以收益情況多少來選擇是否出租外地高端客戶（管理層）產(chǎn)品價值點(diǎn)研究——物業(yè)服務(wù)客戶認(rèn)為需要在以下三點(diǎn)做足功課：一56產(chǎn)品價值點(diǎn)排序經(jīng)過調(diào)研，高端客戶對產(chǎn)品價值點(diǎn)的排序?yàn)椋何飿I(yè)服務(wù)>建筑園林景觀>商業(yè)配套>精裝修>會所配套>教育配套。我們得出以下結(jié)論：注：分?jǐn)?shù)越高關(guān)注度越低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量成為衡量項目品質(zhì)的首要因素之一，因而需要重點(diǎn)打造；建筑園林景觀是客戶關(guān)注度次高的價值點(diǎn)，是項目著力打造的另一方面；由于本項目周邊配套缺乏，因而社區(qū)配套（如商業(yè)、會所等）是項目溢價的支撐點(diǎn)；從實(shí)際情況出發(fā)，應(yīng)弱化教育配套。外地高端客戶（管理層）產(chǎn)品價值點(diǎn)排序經(jīng)過調(diào)研，高端客戶對產(chǎn)品價值點(diǎn)的排序?yàn)椋何飿I(yè)服57客戶對項目價格的預(yù)判所調(diào)研的客戶對于本項目價格的預(yù)期如下：別墅：55%比例的客戶認(rèn)為7000——8000元/平米，其中45%的客戶認(rèn)為會達(dá)到11000元/平米以上范圍；洋房：83%的客戶認(rèn)為在5000——6000元/平米以內(nèi)。公寓：有91%左右的客戶認(rèn)為在5000-6000元/平米范圍內(nèi)。客戶對價格方面較為敏感，期待較低的內(nèi)部認(rèn)購價格。外地高端客戶（管理層）客戶對項目價格的預(yù)判所調(diào)研的客戶對于本項目價格的預(yù)期如下：客58客戶情況總結(jié)（管理層）兩代居。多為三口之家，120-140平米三居或100-120平米的兩居；度假型。居住面積60-80平米或80-100平米的三、四居，有過多次購房經(jīng)驗(yàn)；重產(chǎn)品。獨(dú)特的產(chǎn)品設(shè)計是吸引客戶選擇的首要因素，如創(chuàng)新型類別墅產(chǎn)品、類別墅洋房產(chǎn)品等，度假型需求更鐘情于公寓產(chǎn)品。重環(huán)境。追求安靜、自然的居住環(huán)境，偏好水景資源；重物業(yè)。希望有較好的物業(yè)服務(wù)；非裝修。客戶傾向于選擇精裝房產(chǎn)品；小配套。對于會所、商業(yè)等配套的要求為滿足基本生活之需；輕教育。教育配套對于本項目發(fā)展支撐不足。山海關(guān)區(qū)域：對山海關(guān)認(rèn)可度較低，主要認(rèn)為該區(qū)配套較差，資源開發(fā)相對不足，自然景觀較好，但度假氛圍與海港區(qū)、北戴河、南戴河相比還相對不足。價格方面：價格承受能力較低，不足以支撐本項目較為高端的項目定位。山海關(guān)客戶現(xiàn)狀——70-80%左右的客戶是外地客戶（東北、北京、唐山、天津等），并主要用于養(yǎng)老、度假等目的，選擇山海關(guān)的原因之一是性價比較高。目前客戶關(guān)注點(diǎn)——價格、戶型產(chǎn)品、物業(yè)服務(wù)、建筑園林景觀外地高端客戶（管理層）客戶情況總結(jié)（管理層）兩代居。多為三口之家，120-140平59客戶購房需求研究——基本情況所調(diào)研的客戶目前在石家莊及邢臺工作，有54%的家庭為三口之家；客戶的居所28%以上為100-120平米兩居、三居戶型，其次為120-140平米、140——160平米、160——180平米的三居四居產(chǎn)品。景觀、戶型面積、公共設(shè)施配套、會所、物業(yè)服務(wù)、是目前客戶感受最主要不足之處。客戶多為三口之家，對度假型物業(yè)有潛在購買力。外地普通客戶（員工）客戶購房需求研究——基本情況所調(diào)研的客戶目前在石家莊及邢臺工60對項目區(qū)域認(rèn)知情況分析客戶認(rèn)可本區(qū)域，并有超過半數(shù)的客戶認(rèn)為“好”“離海近、水景、生態(tài)環(huán)境、安靜、未來發(fā)展?jié)摿Υ蟆钡葪l件是項目優(yōu)勢“配套不足、距市區(qū)遠(yuǎn)、區(qū)域發(fā)展緩慢”是項目不足區(qū)域“度居住氛圍”、“自然生態(tài)環(huán)境”是吸引客戶的最主要因素；區(qū)域?qū)⒊蔀橹懈邫n或未來的高檔居住區(qū)。良好的區(qū)域認(rèn)知及自然環(huán)境是項目發(fā)展支撐點(diǎn)外地普通客戶（員工）對項目區(qū)域認(rèn)知情況分析客戶認(rèn)可本區(qū)域，并有超過半數(shù)的客戶認(rèn)為61客戶購房需求研究——置業(yè)計劃所調(diào)研的客戶有69%置業(yè)計劃視項目情況而定，有置業(yè)計劃占到24%。有一半以上客戶將第三次置業(yè)，并以休閑度假、投資為置業(yè)目的；客戶面臨旅游度假置業(yè)需求。客戶存在較強(qiáng)的度假投資需求外地普通客戶（員工）客戶購房需求研究——置業(yè)計劃所調(diào)研的客戶有69%置業(yè)計劃視項62客戶購房需求研究——置業(yè)計劃有22%的訪談客戶對本項目非常感興趣，并表示只要價格合適即可購買；另有65%左右的客戶需要更進(jìn)一步了解項目情況，再予以考慮，因而存在很大潛在客戶需求；78%的客戶視本項目為第二居所，將用于度假、周末休閑；客戶更加傾向“創(chuàng)新型類別墅產(chǎn)品”以及“類別墅洋房產(chǎn)品”，其次為“高層公寓產(chǎn)品”。客戶存在較強(qiáng)的度假投資需求外地普通客戶（員工）客戶購房需求研究——置業(yè)計劃有22%的訪談客戶對本項目非常感63客戶購房需求研究——置業(yè)計劃別墅的需求面積范圍主要為180-250平米；洋房的需求面積區(qū)間主要在140平米以下，包括140-160平米以及160-180平米；大戶型面積在180平米以上；58%的客戶購房總預(yù)算在50萬元以內(nèi)，另有14%和12%的客戶擁有50——60和70——80萬元以上的購房預(yù)算。客戶對價格比較敏感，在購房總價的選擇上比較保守。外地普通客戶（員工）客戶購房需求研究——置業(yè)計劃別墅的需求面積范圍主要為180-64產(chǎn)品價值點(diǎn)研究——精裝修43%的客戶表示需要精裝修服務(wù)，認(rèn)為無所謂的占到30%，對防潮處理，綠化環(huán)保物料材質(zhì)較為關(guān)心。對于需要精裝修的客戶，傾向于“現(xiàn)代簡約”風(fēng)格的全精裝模式，并可以承受500——800元/平米左右的精裝修標(biāo)準(zhǔn)。客戶更傾向于精裝修交房。外地普通客戶（員工）產(chǎn)品價值點(diǎn)研究——精裝修43%的客戶表示需要精裝修服務(wù)，認(rèn)為65產(chǎn)品價值點(diǎn)研究——園林景觀及建筑分別有50%的客戶偏好“現(xiàn)代簡約”、其次為“地中海”的建筑風(fēng)格，賴特風(fēng)格；32%的客戶偏向于面磚，29%的客戶偏向于石材和三種材料（涂料、面磚、石材）混合。在園林景觀方面，73%的客戶更加偏好“生態(tài)自然”的園林景觀，增加居住舒適度。品質(zhì)較高的外立面及生態(tài)自然的園林景觀成為項目主要溢價點(diǎn)外地普通客戶（員工）產(chǎn)品價值點(diǎn)研究——園林景觀及建筑分別有50%的客戶偏好“現(xiàn)代66產(chǎn)品價值點(diǎn)研究——會所以及商業(yè)配套在會所配套需求方面，客戶希望配置“小型超市、健身房、泳池、餐飲、兒童娛樂場所”等空間，滿足健康、娛樂、休閑等生活需要；在商業(yè)配套方面，客戶希望擁有“小型超市、餐飲、藥店、美容美發(fā)、書店”等滿足基本生活需求的小型商業(yè)業(yè)態(tài)，對于大型商業(yè)客戶更愿意驅(qū)車前往較為繁華的市中心的大型商業(yè)區(qū)域購物。客戶傾向小型的滿足基本生活需求的商業(yè)配套外地普通客戶（員工）產(chǎn)品價值點(diǎn)研究——會所以及商業(yè)配套在會所配套需求方面，客戶希67產(chǎn)品價值點(diǎn)研究——教育配套在基本了解本項目信息的情況下，有12%的客戶認(rèn)為教育配套對本項目不必要，30%持無所謂態(tài)度，26%認(rèn)為可以。對于認(rèn)可教育配套的客戶而言，希望引入“幼兒園”、“早期教育”等教育類型。慎重引入教育配套資源，教育配套不足以對客戶產(chǎn)生強(qiáng)大吸引力。外地普通客戶（員工）產(chǎn)品價值點(diǎn)研究——教育配套在基本了解本項目信息的情況下，有168產(chǎn)品價值點(diǎn)研究——物業(yè)服務(wù)客戶認(rèn)為需要在以下三點(diǎn)做足功課：一是做好安保工作，保證居者較為安全的生活環(huán)境，可以適當(dāng)加入一些監(jiān)控、智能化設(shè)備；二是保證良好的衛(wèi)生、綠化環(huán)境，給居者提供舒適、潔凈的生活空間；三是做好維修、維護(hù)工作，解決居者的基本需求。“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量”已成為客戶考量項目品質(zhì)的重要因素之一。有44%的客戶愿意物業(yè)提供如委托出租等的延伸服務(wù)；客戶多為外地客戶，對委托出租比較認(rèn)同，還有39%客戶以收益情況多少來選擇是否出租外地普通客戶（員工）產(chǎn)品價值點(diǎn)研究——物業(yè)服務(wù)客戶認(rèn)為需要在以下三點(diǎn)做足功課：一69產(chǎn)品價值點(diǎn)排序經(jīng)過調(diào)研，高端客戶對產(chǎn)品價值點(diǎn)的排序?yàn)椋航ㄖ@林景觀>物業(yè)服務(wù)>精裝修>商業(yè)配套>會所配套>教育配套。我們得出以下結(jié)論：注：分?jǐn)?shù)越高關(guān)注度越低建筑園林景觀是客戶關(guān)注度次高的價值點(diǎn)，是項目著力打造的另一方面；物業(yè)服務(wù)質(zhì)量成為衡量項目品質(zhì)的首要因素之一，因而需要重點(diǎn)打造；由于本項目周邊配套缺乏，因而社區(qū)配套（如商業(yè)、會所等）是項目溢價的支撐點(diǎn)；從實(shí)際情況出發(fā)，應(yīng)弱化教育配套。外地普通客戶（員工）產(chǎn)品價值點(diǎn)排序經(jīng)過調(diào)研，高端客戶對產(chǎn)品價值點(diǎn)的排序?yàn)椋航ㄖ@70客戶對項目價格的預(yù)判所調(diào)研的客戶對于本項目價格的預(yù)期如下：別墅：85%比例的客戶認(rèn)為7000——8000元/平米.洋房：86%的客戶認(rèn)為在5000——6000元/平米以內(nèi)。另有10%認(rèn)為在7000——8000之間。公寓：有89%左右的客戶認(rèn)為在5000-6000元/平米范圍內(nèi)。客戶對價格方面較為敏感，期待較低的內(nèi)部認(rèn)購價格。外地普通客戶（員工）客戶對項目價格的預(yù)判所調(diào)研的客戶對于本項目價格的預(yù)期如下：客71普通客戶情況小結(jié)（員工）兩代居。多為三口之家，以100——120為主，120-140平米、140——160平米、160——180平米為輔的居住環(huán)境。度假型。居住面積60-80平米或100-120平米的三、四居，有過多次購房經(jīng)驗(yàn)；重產(chǎn)品。獨(dú)特的產(chǎn)品設(shè)計是吸引客戶選擇的首要因素，如創(chuàng)新型類別墅產(chǎn)品、類別墅洋房產(chǎn)品等，度假型需求更鐘情于高層公寓產(chǎn)品。重環(huán)境。追求安靜、自然的居住環(huán)境，偏好水景資源；重物業(yè)。希望有較好的物業(yè)服務(wù)；非裝修。客戶傾向于選擇精裝房產(chǎn)品；小配套。對于會所、商業(yè)等配套的要求為滿足基本生活之需；輕教育。教育配套對于本項目發(fā)展支撐不足。山海關(guān)區(qū)域：對山海關(guān)認(rèn)可度較低，主要認(rèn)為該區(qū)配套較差，資源開發(fā)相對不足，自然景觀較好，但度假氛圍與海港區(qū)、北戴河、南戴河相比還相對不足。價格方面：價格承受能力較低，不足以支撐本項目較為高端的項目定位。山海關(guān)客戶現(xiàn)狀——70-80%左右的客戶是外地客戶（東北、北京、唐山、天津等），并主要用于養(yǎng)老、度假等目的，選擇山海關(guān)的原因之一是性價比較高。目前客戶關(guān)注點(diǎn)——價格、戶型產(chǎn)品、物業(yè)服務(wù)、建筑園林景觀外地普通客戶（員工）普通客戶情況小結(jié)（員工）兩代居。多為三口之家，以100——172客戶研判本地客戶精裝修的需求較低，異地客戶對教育配套普遍認(rèn)為沒必要。異地需求容量較少。總結(jié)：本地調(diào)研客戶與外地客戶關(guān)注點(diǎn)及需求回顧：本地客戶外地高端客戶（管理層）外地普通客戶（員工）區(qū)域認(rèn)知60%好，非常好58%好，非常好54%好，非常好置業(yè)計劃80%有置業(yè)計劃75%不一定，視項目具體情況69%不一定，視項目具體情況購買需求70%感興趣價格合適就買83%有興趣，看價格和項目情況87%有興趣，看價格和項目情況購房預(yù)算50%60萬以內(nèi)50%50萬以內(nèi)58%50萬以內(nèi)產(chǎn)品需求創(chuàng)新型別墅42%，類別墅洋房33%類別墅洋房42%，創(chuàng)新型類別墅25%類別墅洋房24%，創(chuàng)新型類別墅36%，高層產(chǎn)品24%精裝修不需要精裝修75%需要不需要無所謂57%建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約、賴特現(xiàn)代簡約、賴特現(xiàn)代簡約、地中海園林風(fēng)格生態(tài)自然生態(tài)自然生態(tài)自然外立面石材面磚涂料混合40%石材面磚涂料混合，40%石材32%面磚，29%石材面磚涂料混合，29%石材教育配套50%認(rèn)為重要，可以無所謂，沒必要無所謂，沒必要物業(yè)服務(wù)50%不愿意出租，10%看收益愿意，看收益愿意，看收益價格預(yù)判別墅：9000以上，洋房7000以上，公寓：5000——6000之間別墅：7000——8000，公寓：5000——6000以下，洋房：5000——6000以下別墅：7000——8000，公寓：5000——6000以下，洋房：5000——6000以下客戶研判本地客戶精裝修的需求較低，異地客戶對教育配套普遍認(rèn)為73客戶研判目標(biāo)客群預(yù)判客戶主要來源一：東北區(qū)域客戶客戶主要來源二：北京區(qū)域客戶客戶主要來源三：天津、唐山等區(qū)域及少量秦皇島周邊區(qū)縣客戶邊緣客戶來源：秦皇島本地客戶（山海關(guān)以及市區(qū)）外地客戶以“養(yǎng)老、度假”為主要置業(yè)目的，存在少量投資需求；山海關(guān)區(qū)域內(nèi)客戶主要為第一居所的自住需求。客戶研判目標(biāo)客群預(yù)判客戶主要來源一：東北區(qū)域客戶客戶主要來源74追求舒適生活的享受主義者有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，重視居住環(huán)境的生態(tài)、舒適性，享受度假、休閑的生活方式。追求生活品質(zhì)的產(chǎn)品主義者重視產(chǎn)品品質(zhì)以及居住舒適度，向往更理想的居住理念。區(qū)域產(chǎn)業(yè)客群區(qū)域內(nèi)主要產(chǎn)業(yè)客群，如船廠、橋梁、鐵路、哈動力等企業(yè)內(nèi)的因工作地原因而置業(yè)的人群，擁有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力且一定居住升級需求。投資客戶來自于東北、京津唐等區(qū)域以及秦皇島市區(qū)的客戶，看好本區(qū)域未來良好的發(fā)展前景，進(jìn)行投資置業(yè)。客戶研判客戶情況描述追求舒適生活的享受主義者客戶研判客戶情況描述75遠(yuǎn)離城市喧囂、享受宜居氣候資源、擁有戰(zhàn)略投資遠(yuǎn)見的城市中高端置業(yè)人群。客戶研判客戶定位關(guān)鍵詞：品質(zhì)感、尊貴感、宜居感遠(yuǎn)離城市喧囂、享受宜居氣候資源、擁有戰(zhàn)略投資遠(yuǎn)見的城市中高端76伍項目定位伍項目定位77山海關(guān)中高端第一生態(tài)文化大盤項目定位關(guān)鍵詞：生態(tài)感、價值感、文化感山海關(guān)中高端第一生態(tài)文化大盤項目定位關(guān)鍵詞：生態(tài)感、價值感、78藏瓏云海案名建議地脈：老龍頭、臨河景觀地位：河北龍頭企業(yè)、山海關(guān)標(biāo)桿項目意向：人文價值、景觀價值藏瓏云海案名建議地脈：老龍頭、臨河景觀79陸產(chǎn)品建議陸產(chǎn)品建議80項目定位中高端生態(tài)文化大盤地塊條件總用地面積：148467平米總建筑面積＜207854平米容積率＜1.4建筑高度＜20米產(chǎn)品打造低密度社區(qū)，契合生態(tài)文化定位點(diǎn)綴別墅，提升項目檔次多層

聯(lián)排別墅+項目定位地塊條件產(chǎn)品打造低密度社區(qū)，契合生態(tài)文化定位多層聯(lián)81規(guī)劃建議82【功能布局】

多層大面積戶型沿河及綠化布置，小面積布置在地塊中央，形成若干組團(tuán)

別墅集中布置地塊東北角借助坡地優(yōu)勢，將別墅布置在整個地塊地勢最高的位置商業(yè)布置老龍頭路沿街營造街區(qū)生活，烘托商業(yè)人氣

售樓處布置在地塊東南角沿街轉(zhuǎn)角處道路綠化內(nèi)側(cè)，可以利用部分綠化用地形成示范區(qū)

托兒所布置在地塊西南角沿老龍頭路若日后改為商業(yè)可與其余沿街商業(yè)連成一體水景售樓處商業(yè)幼兒園多層組團(tuán)別墅組團(tuán)多層：157500平方米（6層）

別墅：9250平方米（3層）商業(yè)：5000平方米（1-2層）售樓處（會所）：3000平方米（2層）托兒所及其他配套：4000平方米（2層）總建面：178750平方米容積率：1.2【指標(biāo)建議】規(guī)劃建議82【功能布局】多層水景售樓處商業(yè)幼兒園多層組團(tuán)8283規(guī)劃建議83水景售樓處商業(yè)幼兒園多層組團(tuán)多層：174660平方米（6層）/189215（6.5層）商業(yè)：5000平方米（1-2層）售樓處（會所）：3000平方米（2層）托兒所及其他配套：4000平方米（2層）總建面：186660平方米/201215平方米容積率：1.26/1.35PS:若計入頂層閣樓面積，容積率可做到1.35左右【指標(biāo)建議】補(bǔ)充方案戶型面積段（m2）戶數(shù)（戶）戶數(shù)比建筑面積（m2）建筑面積比一居6048023.7%2880016.5%經(jīng)濟(jì)型兩居8058829.1%4704026.9%普通兩居9041420.5%3726021.4%舒適性兩居10021610.7%2160012.4%普通三居12021610.7%2592014.8%舒適性三居1301085.3%140408.0%合計2022100.00%174660100.00%PS：閣樓牽涉到復(fù)式戶型，此處暫不考慮，因此不參與戶型配比83規(guī)劃建議83水景售樓處商業(yè)幼兒園多層組團(tuán)多層：17483戶型建議84山海關(guān)在售項目——戶型配比分析山海關(guān)區(qū)內(nèi)市場主要以二居產(chǎn)品為主，占產(chǎn)品總數(shù)的50%以上，戶型面積在80-100平米左右。一線海景項目由于度假資源的原因，主要以一居產(chǎn)品為主，戶型面積在30-60平米左右。秦皇島市區(qū)項目配比較平均，以二、三居產(chǎn)品為主，戶型面積偏大。270-420山海關(guān)區(qū)內(nèi)內(nèi)銷市場一線海景外銷市場秦皇島市區(qū)經(jīng)典項目市場內(nèi)銷市場兩居為去化率最快戶型，其次為一居，三居。戶型建議84山海關(guān)在售項目——戶型配比分析山海關(guān)區(qū)內(nèi)市場主要84山海關(guān)客戶購房需求研究——置業(yè)計劃別墅的需求面積范圍主要為180-250平米；洋房的需求面積區(qū)間主要在140平米以下，包括80-90平米以及120-140平米；大戶型面積在180平米以上；40%的客戶購房總預(yù)算在50-60萬元，另有40%的客戶擁有80萬元以上的購房實(shí)力。山海關(guān)本地客戶多為改善型，需求多為三居戶型建議山海關(guān)客戶購房需求研究——置業(yè)計劃別墅的需求面積范圍主要為185異地普通客戶購房需求研究——置業(yè)計劃別墅的需求面積范圍主要為180-250平米；洋房的需求面積區(qū)間主要在140平米以下，包括140-160平米以及160-180平米；大戶型面積在180平米以上；58%的客戶購房總預(yù)算在50萬元以內(nèi)，另有14%和12%的客戶擁有50——60和70——80萬元以上的購房預(yù)算。異地普通客戶需求多為一居及兩居，三居在120㎡以內(nèi)戶型建議異地普通客戶購房需求研究——置業(yè)計劃別墅的需求面積范圍主要為86戶型建議異地高端客戶購房需求研究——置業(yè)計劃別墅的需求面積范圍主要為180-250平米；洋房的需求面積區(qū)間主要在140平米以下，包括80-90平米以及120-140平米；大戶型面積在180平米以上；50%的客戶購房總預(yù)算在50萬元以內(nèi)，25%選擇其他，另有25%的客戶擁有50——70萬元以上的購房預(yù)算。異地高端客戶購買意向多為一居及兩居戶型。戶型建議異地高端客戶購房需求研究——置業(yè)計劃別墅的需求面積范8788戶型面積段（m2）戶數(shù)（戶）戶數(shù)比建筑面積（m2）建筑面積比一居6045624.4%2736016.4%經(jīng)濟(jì)型兩居8054629.2%4368026.2%普通兩居9036619.5%3294019.8%舒適性兩居1001809.6%1800010.8%普通三居12019210.2%2304013.8%舒適性三居130965.1%124807.5%別墅280372.0%92505.5%合計1873100.00%166750100.00%【戶型配比】戶型建議依據(jù)目前山海關(guān)區(qū)內(nèi)銷型項目當(dāng)中兩居比例占到總體的一半左右。實(shí)際銷售當(dāng)中兩居是所有戶型中去化最快的戶型，其中外地人購買比例占到了30%-40%其中大多數(shù)為東北客戶，有少部分的京津塘客戶。結(jié)論：中小戶型在銷售當(dāng)中去化率較快，很多項目尾盤多為三居及頂層閣樓戶型，總價高，且銷售速度較慢。本次戶型配比根據(jù)市場銷售情況及客戶調(diào)研情況得出，中小戶型占到體量的82.7%。88戶型面積段（m2）戶數(shù)戶數(shù)比建筑面積（m2）建筑面積比一88戶型建議60平方米一房（中間套）全明的小戶型。客廳和臥室面寬保證，采光保證。客廳帶陽臺，臥室?guī)эh窗。廚房直接采光，衛(wèi)生間間接采光。戶型建議60平方米一房（中間套）全明的小戶型。客廳和臥室面89戶型建議干濕分離，擴(kuò)大衛(wèi)生間面積，同時形成玄關(guān)，解決“門沖”問題。次臥放大進(jìn)深，拉長餐廳的沿墻面。80平方米兩房，保證客廳3.9米面寬，主臥3.5米面寬。80-90平方米兩房（中間套）通過戶型細(xì)節(jié)的優(yōu)化，在有限的面積內(nèi)增強(qiáng)空間使用率。戶型建議干濕分離，擴(kuò)大衛(wèi)生間面積，同時形成玄關(guān)，解決“門沖90戶型建議90-100平方米兩房（邊套）根據(jù)實(shí)際單元的位置，對廚房和衛(wèi)生間位置進(jìn)行調(diào)整。保證客廳4.2米面寬，主臥3.6米面寬。房型面積通過調(diào)整次臥面寬和餐廳面積大小來控制。每個臥室均布置飄窗。戶型建議90-100平方米兩房（邊套）根據(jù)實(shí)際單元的位置，對91戶型建議建筑面積約125平米120-130平方米三房（邊套）通過戶型細(xì)節(jié)的調(diào)整，居住更加舒適。保證南向臥室面積，主臥面寬不小于3.9米，南向次臥面寬不小于3.3米，客廳面寬不小于4.2米。每個臥室均布置飄窗。通過細(xì)節(jié)的調(diào)整使兩個衛(wèi)生間都直接采光通風(fēng)。建筑面積約125平米戶型建議建筑面積約125平米120-130平方米三房（邊套）92戶型建議130平方米三房（邊套）部分房型可打造主臥套房，配備衣帽間和衛(wèi)生間。留有可改造空間，形成臥室空間+衣帽間+衛(wèi)生間+書房的豪華主臥套房。建筑面積約130平米戶型建議130平方米三房（邊套）部分房型可打造主臥套房，配93戶型建議面積附送景觀位置最好，總價最高的單元，中間層可贈送入戶花園，空中花園，贈送面積控制在3平方米以下。景觀位置好的單元，頂層送露臺/閣樓，底層送地下室/花園。贈送入戶花園贈送空中花園頂層贈送露臺、閣樓底層贈送地下室、花園戶型建議面積附送景觀位置最好，總價最高的單元，中間層可贈送94建筑面積250平方米左右。三層+地下室+閣樓的建筑形式。提倡“街坊”和“院落”相融合的新街院別墅的概念。設(shè)置中庭，增強(qiáng)內(nèi)部景觀性。三臥南向。三層豪華套房，臥室+書房+衣帽間+衛(wèi)生間+露臺。可變空間大，二層家庭室可作為臥室。閣樓可作家庭室，或活動房。戶型建議聯(lián)排別墅地下層一層二層三層閣樓層建筑面積250平方米左右。戶型建議聯(lián)排別墅地下層一層二層三層9596建筑立面

第一步。從客戶調(diào)研的情況來看，對于建筑風(fēng)格偏好選擇前四位的是現(xiàn)代簡約、地中海、賴特、英倫。第二步。由于項目的定位是生態(tài)文化大盤，項目更適合營造綠色、環(huán)保、人文的自然感覺的社區(qū)。

第三步。雖然有不少客戶喜歡現(xiàn)代簡約，但目前市場上的現(xiàn)代風(fēng)格實(shí)在太多，國內(nèi)有很多知名開發(fā)商都不愿意再做毫無新意的現(xiàn)代簡約，而開始做能給項目注入內(nèi)涵的風(fēng)格。

第四步。項目為純低密度社區(qū)，且日照間距大，更適合大坡頂?shù)脑O(shè)計，容易呈現(xiàn)出大氣感。現(xiàn)代√地中海√賴特√英倫√現(xiàn)代賴特√英倫√建議：采用賴特風(fēng)格現(xiàn)代√地中海賴特√英倫√賴特√英倫96建筑立面第一步。從客戶調(diào)研的情況來看，對于建筑96和而不同，中魂西技不崇洋，不復(fù)古，中式文化的延續(xù)，對自然的尊重和所引導(dǎo)的生活方式。賴特風(fēng)格建筑立面和而不同，中魂西技不崇洋，不復(fù)古，中式文化97建筑立面——“生命”有機(jī)建筑是賴特反復(fù)宣揚(yáng)的建筑觀念，“活”的觀念和整體性是有機(jī)建筑的兩條基本原則，而體現(xiàn)建筑的內(nèi)在功能和目的；與環(huán)境協(xié)調(diào)；體現(xiàn)材料的本性是有機(jī)建筑在創(chuàng)作中的具體表現(xiàn)。賴特經(jīng)典作品羅賓別墅流水山莊建筑立面——“生命”賴特經(jīng)典作品羅賓別墅流水山莊98建筑建議賴特元素——本色材質(zhì)強(qiáng)調(diào)保持材料本色，在建筑整體中充分地展露，給建筑帶來自然的美，成為人工物與自然之間的有力聯(lián)系。在設(shè)計中體現(xiàn)了磚、木的本來面目，它們都是與大自然相依的。建筑建議賴特元素——本色材質(zhì)99建筑建議賴特元素——色彩與環(huán)境協(xié)調(diào)，茶褐色或紅棕色的磚墻是最好的土色。它們不是從草地上突然冒出來的，也不是像彈弓那樣射出來的，而是很清楚地意識到他們腳下的地面，并向地面平緩伸展出一個堅實(shí)的基礎(chǔ)，使建筑物顯得更牢固的插進(jìn)地面建筑建議賴特元素——色彩100建筑建議賴特元素——屋頂延伸屋頂總是在長軸方向從內(nèi)向外伸出，表現(xiàn)出空間的內(nèi)外連續(xù)。建筑建議賴特元素——屋頂延伸101建筑建議賴特元素——條形高側(cè)窗從室外看，窗戶在平面中退進(jìn)，檐下水平連續(xù)的高側(cè)窗，暗示了內(nèi)部的連續(xù)空間。從室內(nèi)看，高側(cè)窗使墻面與屋頂脫離，視線得以沿屋頂延伸，強(qiáng)調(diào)了空間的向外發(fā)展。建筑建議賴特元素——條形高側(cè)窗102景觀建議生態(tài)景觀——心靈向往景觀打造上，尊重自然原有的屬性，強(qiáng)化原生態(tài)景觀感受，同時結(jié)合景觀小品，添加生動靈氣。景觀建議生態(tài)景觀——心靈向往103潮河現(xiàn)狀景觀建議生態(tài)景觀——河道改善改善現(xiàn)有河道潮河與小區(qū)景觀相融合，打造臨河水景景觀帶。以臺地式駁岸豐富河岸線，豐富濱河綠化的景觀層次和親水性。潮河現(xiàn)狀景觀建議生態(tài)景觀——河道改善104景觀建議生態(tài)景觀——環(huán)保系統(tǒng)風(fēng)光互補(bǔ)供電照明系統(tǒng)，一道獨(dú)特的景觀風(fēng)景線。景觀建議生態(tài)景觀——環(huán)保系統(tǒng)105景觀建議生態(tài)景觀——細(xì)節(jié)打造停車