上海鵬欣房地產（集團）有限公司項目工程管理重點及常見問題解析二O一三年八月一項目管理的二三目錄124345四一、工程項目的特點二、工程管理重點(一)對參加各方的管理

(二)對工程的控制(三)對工程檔案的管理(四)對竣工驗收的管理三、常見問題解析1一、工程項目的特點工程項目具有如下特點：(六)復雜性和系統性；(一)具有特定的對象：工程技術系統；

(二)有時間限制；(三)有資金限制和經濟性要求；(四)一次性；(五)特殊的組織和法律條件；二、工程管理重點(一)對參加各方的管理

(二)對工程的控制(三)對工程檔案的管理(四)對竣工驗收的管理1、對總承包單位的管理2、對專業分包單位的管理3、對監理單位的管理1、安全控制2、質量控制3、進度控制4、成本控制

5、針對水游城類項目的重點專業管理

1、竣工圖管理2、文件管理和文件收發

(一)對參加各方的管理1、對總承包單位的管理（1）、協助總包單位科學制定進度計劃并嚴格實施，應將建設工程項目總進度計劃分解到月進度計劃，月初制定進度計劃，月末檢查、分析和小結，以確保總進度計劃目標按期完成。（2）、質量監督與檢查，根據各施工階段設置檢查要點，如：主體施工階段重點是認真做好隱蔽工程的檢查和驗收；裝飾安裝施工階段重點是裝飾工藝、技術措施及細部節點是否到位，安裝材料（設備）質量是否保證。（3）、督促總包單位做好文明施工、安全生產。（4）、針對水游城類型的綜合體還應做好：①、防止以包代管，越權管理。②、指令應規范、統一、及時、準確，防止多頭指揮。③、現場簽證及時確認，按簽證流程及權限及時處理。④、各類款項按合同執行，出現異議及時協商一致妥善處理。⑤、因綜合體的特殊使用要求等與相關標準存在差異，應與總包協商一致，并書面確定以達到后期營運要求。2、對專業分包單位的管理（1）、實施總包對專業分包的統一歸口管理模式。在項目建設中應將各類分包單位納入總包管理，項目公司通過總包將進度、質量、安全文明施工的管理目標分解給各分包，明確總包責任，協調專業分包關系，使現場管理模式順暢實施，以便工程管理目標的實現。（2）、通過工程例會協調、處理總包與專業分包關系，通過由總包單位組織的分包協調會，監督檢查總包對分包的管理是否到位，協調工作是否有序開展，杜絕總分包的責任推諉現象。（3）、通過聯合檢查協助總包管理分包單位做好文明施工、安全生產。（4）、針對水游城類型的綜合體還應做好：①、由于專業性強、分包單位較一般工程多，必須前期匯同總包規劃好施工順序。②、及時安排交底工作要求總包單位有專業分包管理計劃。③、總包對分包的管理應以書面指令為主，總包單位對分包單位的管理文件需同時抄報項目公司，如項目公司需調整應以書面指令形式下達至總包同時抄送專業分包單位。緊急情況可先口頭通知，及時補書面確認。④、各專業分包配備專人負責聯絡。3、對監理單位的管理（1）、根據合同規定及施工各階段的要求，檢查監理單位人員實際到崗情況，采取臨時抽檢與固定檢查相結合，保證監理單位的人員數量及人員水平，監理人員應保持相對穩定，如需更換需征得甲方同意，并根據甲方要求及時更換不合格監理人員。（2）、要求監理單位根據水游城綜合體的特點編制監理規劃及細則，按時上報監理單位各項報表，記錄詳實的監理日志。（3）、針對水游城類型的綜合體還應做好：①、監理人員的業務水平必須有一定高度。②、由于水游城項目體量大、工期緊監理單位必須加大平行檢查及旁站工作量，以便在過程中及時發現處理問題，減少返工、避免貽誤工期。③、嚴禁監理人員參與材料、設備、服務推薦。④、監理人員施工期間應隨叫隨到，保證驗收的及時性。⑤、不得泄露與本工程有關的技術和商業秘密。⑥、做好各類現場簽證及變更的確認工作，并對部分計量工作作為第三方確認。⑦、對施工情況做好詳實記錄，以便后期存在爭議時作為佐證。⑧、針對水游城工序多交叉作業多等情況加強安全監督工作，對現場施工的各方加強安全管理。

(二)對工程的控制1、安全控制（1）、各管理層和相關職能部門制定安全目標責任和具體措施，并簽訂分級安全責任書。（2）、編制落實各類應急預案、現場配備足夠數量的安全器材，大型設備定期檢查維保，進場工人必須經過安全生產技術交底，顯著位置張貼懸掛安全標示和標語條幅等，加強安全文明施工教育和宣傳。（3）、針對水游城類型的綜合體還應做好：①、現場工人必須統一佩戴有標示的安全帽及胸卡。②、動用明火必須有安全監管及動火證。③、加強成品的保護防火防盜工作。④、大型鋼結構的安裝吊裝必須有科學可行方案并經過批準。⑤、大型設備的安裝與試運轉必須有方案并做好應急措施。⑥、做好各參加單位安全文明施工評比，表揚先進督促落后單位整改。⑦、由于施工人員眾多加強宿舍生活區的安全文明管理。⑧、消防用水、場區消防道路必須齊備，臨時用電布設合理且應考慮從主體到裝修全過程使用。2、質量控制（1）、施工管理人員必須持證上崗和資格認定。（2）、材料、設備必須符合設計要求，并符合合同要求，特別對于合同質量要求低于設計要求時，必須有明確有效的審批材料、設備流程，否則不得用于工程施工。（3）、工藝方案的質量控制，必須符合設計要求，推行施工樣板制，重要的工序必須先施工樣板，待樣板確認后再大面積施工。（4）、針對水游城類型的綜合體還應做好：①、并定期進行與銷售、商業相關的業務培訓，使工程建設滿足銷售、商業要求緊密結合。②、水游城項目使用大量的建材、裝飾材料、設備等必須有封樣及確認，對于無法進行封樣的設備等需安裝前辦理進場手續以確認符合設計及合同要求等，③、采用樣板制施工的工序，必須符合樣板質量要求，否則將按不合格產品處理，對于多次無法達到樣板要求的施工小組應予以調換。④、由于商業改動較大后期可能涉及部分拆改加固，必須嚴格在加固區內的各種后續施工，避免損傷加固部分。⑤、可通過結合以后使用功能分析及已建成項目情況優化施工工序及工藝設計，經設計部門確認后實施，嚴格禁止直接按經驗施工。3、進度控制（1）、項目公司需制定重要節點的控制進度計劃，并下發總包單位進行細節深化。（2）、根據實際情況審批總包單位的細節深化結果，并安排項目公司需進行招標采購的計劃。（3）、采取過程監控進度計劃的實施，出現偏差及時進行糾偏工作，保證進度計劃按要求穩步推進。（4）、針對水游城類型的綜合體還應做好：①、與商業人員確定主力店、次主力店及零售租戶的交付計劃。②、聯合商業人員對客戶的裝修情況進行跟蹤，及時發現影響開業的主力店的裝修情況，并采取措施予以幫助加快進度。③、嚴格控制垂直運輸設備的安拆時間，通過室內貨梯與室外人貨梯的無縫交替，不影響工程進度。④、特別注意機電安裝的進度，工序的先后完成時間等。⑤、根據不同的施工特點，合理要求各單位的工期進度，對急需完成的部位可不惜局部停工予以保障，加大對總包單位進度的控制，要求總包的進度重點與項目公司要求一致。4、成本控制（1）、必須以施工合同為切入點進行管理，必須維護合同文件的權威性和嚴肅性，認真履行合同文件中約定的責任和義務，并加強施工過程中的工程技術協調，達到成本控制。（2）、通過與設計、施工單位進行技術優化、工藝改進，達到降低成本的目的。（3）、工程聯系單（變更）簽發直接影響工程成本，必須嚴加審核，十分審慎的辦理，嚴格執行流程及權限。（4）、針對水游城類型的綜合體還應做好：①、參加單位較多，合同關系復雜，多注意合同的邊界及與其他配合單位是否存在各個合同均為覆蓋的空白工序。②、現場確認簽證變更必須注意時效性，避免由于變更流轉較慢導致新的費用損失產生。③、現場簽證必須有相關圖片資料做為印證，除特殊情況外，全部簽證必須嚴格按簽證流程及權限及時處理。④工藝優化、技術優化必須按相關流程進行審批后執行，優化中出現異議及時協商一致妥善處理，未達成一致的優化不得單方面執行，否則后果由實施單位自行負責。⑤、不得以提高品質為目的，隨意變更圖紙設計，輕易提高材料品質等，從而引起成本的上升。5、針對水游城類項目的重點專業管理（1）、機電安裝重點應做好如下工作：①、機電施工單位必須有同類型設施的施工經驗，有深化圖紙的能力。②、設計好的管線，必須經管線平衡后方能投入實際施工。管線綜合順序一般是排水管、通風管道、采暖管道、電纜橋架、給水管道、消防管道等。③、管線綜合的一般原則：通風管道應盡量高位安裝，水管與電纜橋架錯開安裝，管線交叉時“小管讓大管，有壓讓無壓”等。④、方便施工原則：充分考慮安裝工序及條件，機電設備、管線對安裝空間的要求，合理確定管線的位置和距離。⑤、方便調試、檢測、維修的原則：充分考慮系統調試、檢測、維修的操作空間，合理布置各類閥門、開關的位置和距離，以及日常維護操作照明、通風。⑥、美觀的原則：機電綜合時充分考慮各明裝機電系統安裝后的整齊有序，間距均勻等。⑦、施工中需特別注意：預留洞位置準確并且為封堵及保溫層留有空間，嚴格控制管道支吊架間距，立管管卡布置合理。⑧、裝飾期間的配合：機電安裝基本完成后，精裝修隊伍進場，機電安裝單位必須與精裝修隊伍積極配合、溝通，防止返工和相互破壞成品。⑨、成品保護：避免由于各工種交叉施工，造成成品二次污染、損壞和丟失，現場必須建立完善的管理措施和檢查制度。（2）、裝飾裝修重點應做好如下工作：①、裝飾裝修必須分塊管理，負責與招商、設計、總包、裝飾裝修單位協調工作。②、一般進場時間的控制：主力店開業前4-5個月，次主力店2-3個月，零售業態等1-2月進場。進場條件一般為：商業區域結構封頂，消防噴淋主管、防火分區隔墻、煙感、防排煙、空調風管、排油煙管道敷設及壓力試驗完成，強弱電橋架、信號覆蓋基本完成。③、裝修需為大型設備進場預留通道。④、裝飾裝修合理分配垂直運輸設備，協調業主內裝與公共區域裝修進度配合，合理布置施工通道保證各區域進度統一。⑤、合理布置臨水臨電初期設置，盡快完成各區域通水。⑥、盡快完成明水阻斷，及全封閉施工。⑦、裝修基層隱蔽前必須經過聯合驗收，特別機電安裝工程的試壓完成。⑧、做好各個施工區段施工垃圾的排放，嚴格禁止向未裝修的戶內堆放，合理安排各租戶裝修開放時間，避免大量裝修集中開展對垂直運輸及施工通道的占用。另外，各類公用管線經過租戶房間內的，不得擅自拆改，如有變化必須經原施工單位進行，費用由雙方商定，否則一切損失由私自拆改業主自行負責，并處以處罰（該條款寫入用戶裝修手冊中）。⑨、盡快完成監控系統的布置，方便管理，時間成熟后建立保安機制，防火防盜機制的建立。(三)對工程檔案的管理1、竣工圖管理（1）、竣工圖必須保證完整性、真實性、有效性。（2）、圖紙變更超過30%，必須請有關單位重新出圖。（3）、圖紙必須經施工單位項目工程師及總監共同簽認。（4）、針對水游城類型的綜合體還應做好：①、機電安裝必須按現場實際施工情況繪制竣工圖。②、裝飾裝修單