整體營銷總案連島·海平線說明本報告旨在為貴司[工程連云港市東連島工程]提供營銷方向及執行總綱，供貴司工程營銷推廣參考。?卷一市場回憶?卷二整體定位核定?卷三整體營銷策略?卷四分階段營銷策略?卷五營銷渠道建立目錄Contents?卷一市場回憶連云港市，屬江蘇省轄地級市。位于江蘇省東北部東瀕黃海，與朝鮮、韓國、日本隔海相望；北與山東郯城、臨沭、莒南、日照等縣市接壤；西與徐州新沂市、淮陰市沐陽縣毗鄰；南與淮陰市漣水、鹽城市響水２縣相連,東西長１２９公里，南北寬約１３２公里，土地總面積７４４４平方公里，水域面積１７５９.４平方公里。轄東海、贛榆、灌云、灌南４縣和新浦、海州、連云三區及國家級經濟技術開發區，總人口465萬。濟南南京以青島、煙臺、威海為前沿的山東“半島制造業基地”青島以上海為龍頭、蘇錫常為梯隊的長三角“中國經濟加速器”上海隴海經濟帶沿帶海經濟連云港及本項目位置本項目經濟區位示意連云港具有以港口為核心的海陸空立體交通網絡連云港處于東隴海線產業帶和沿海經濟帶的交匯點工程所在的連島是江蘇北部地區、長江三角洲乃至皖、豫、陜、甘等內陸省份濱海旅游的首選地，具有較為稀缺的濱海旅游資源。游輪碼頭本項目地塊燈塔山大沙灣海濱浴場西連島蘇馬灣浴場蘇馬灣白沙填海工地工程位于連島東南角北靠連島中部山脊，南望連云港港口區域工程深入連島內部，天然自成小海灣，具有私密、獨立等特質，海水清澈度、景觀及風力條件明顯較連島內其它位置要好。港口航道那么穿行在本工程與大陸之間。天氣晴朗時可在工程地塊望見港口作業區未來總供給量——低容積率〔高檔〕新居住工程除本工程東連島兩地塊外，2006年成功轉讓的商品住宅用地中，容積率低于1.2的較低密度工程總規模為占地48萬平方米、建筑面積50萬平方米左右，這些工程均可能以別墅等物業形式、與本工程同期進入市場。未來總供給量——高地價居住工程除本工程東連島兩地塊外，2006年成功轉讓的商品住宅用地中，地價比較高〔80萬/畝以上〕、未來檔次定位也將可能走高端路線的工程，總占地約94萬平方米、建筑面積超過200萬平方米的工程將與本工程同期進入市場。連云港近年銷售價格走勢一覽2006年前三個季度，港城樓市一直被籠罩在國家宏觀調控所帶及的觀望氣氛中，由于當時市場環境不夠明朗，致使很多有潛在購房意愿的市民，紛紛持幣觀望。進入四季度，觀望氣氛慢慢減弱，他們對樓市的前景預期又有所增強，在此背景下，前三季度所積壓的大量購房需求集中入市，使得從去年四季度至今，港城樓市能夠持續強勁。但由于未來幾年，港城房地產市場供給將持續充盈，開發商家的樓盤銷售難度將進一步加大。長期的貿易往來，使連云港的對外的知名度大大加強。國家對連市建設支持逐年加強。城市名片的建立，可提升港城綜合能力。使蘇北及長三角對外窗口形象翻開。連云港目前的商品住宅市場仍然以普通居住為主流，頂級產品〔包括別墅、高檔公寓等〕份額非常少；但與幾年前相比，連云港的高端物業也逐漸顯現出強勁開展的勢頭，市場上開始出現一些開發理念、綜合品質較好的頂級產品，面向財富階層和投資客；就未來走勢而言，連云港一級土地市場的出讓力度相當大，無論從與本工程類似的低容積率工程來看、還是與本工程類似的高地價工程來看，一年的新增土地儲藏量就達數十萬乃至上百萬平方米，后市將持續較高的競爭壓力。港城房地產市場的競爭將不再僅僅取決于傳統的地段、價格、效勞等因素，而是要注入越來越多的品牌元素、營銷理念及推廣手段。連云港港口旅游房地產同類資源可比案例萬科17英里鳥瞰圖該工程位于深圳東部溪涌，北望青山綿延500余米，東西南三面臨海，是海灣與半島的結合體。工程總占地67571㎡，分兩期開發，首期為聯排別墅107套，面積從180到300㎡。萬科·17英里案例的啟示：對于占據稀缺自然資源的工程，規劃設計應極致發揮天然條件，對地形地勢、環境景觀等進行和諧化開發，正如萬科17英里所要達成的效果：讓房子長在山坡上，甚至經過數年風雨沖刷后房子外觀展現出與山海巖石顏色協調的滄桑感；對于城市偏僻地段的房地產開發而言，精致開發、深度營銷是運作中不可或缺的兩大關鍵環節，特別是后期深度營銷對市場的引導作用往往具有重要意義；通過恰當的人居理念可更新、引導消費者的思維，化解工程劣勢給營銷帶來的不利影響，如萬科的系列營銷推廣中刻意圍繞其“遠〞的劣勢逐一推出應對理念，將其轉化為遠離塵囂的高貴生活方式。鎖定該工程客戶層、迎合這些刻意與草根階層保持距離精英客消費心理。NO.1萬科·十七英里愉景灣香港島愉景灣海華居組團面向大海”打開”的布局形式NO.2香港愉景灣位于香港大嶼山東北部，距離港島西部約16公里，占地615公頃，總容量20000人，是個自給自足的小鎮式開展的綜合社區。總體開發已歷時十余年。該工程住宅類型豐富，戶型既有奢侈的幾百平方米每套的別墅，也有僅40平方米左右的公寓。愉景灣案例的啟示：滿足離島居住需求的綜合社區配套建設思路，自成體系的便利設施；順勢而為的規劃設計理念，開發與保護并重的環保原那么；多元化包容性社區文化氣氛，通過開放的社區活動和廣場、公共空間環境提高工程檔次、知名度和人文吸引力；從人們對家庭、對人生的愿望和共識出發進行系列居住活動、生活理念宣傳推廣，把來自五湖四海的不同住戶最普遍的精神追求整合，引發各類目標客戶的共鳴。區域競爭可比案例NO.121世紀連島金海岸度假村

工程位于連島優越的區位，總占地面積138.66畝，建筑面積92437㎡，容積率0.76工程2003年建設，公寓面積50－100㎡之間別墅局部2007年開始建設,預計面積在200-300㎡之間，別墅11套公寓局部售價〔無海景〕：均價5000元/㎡〔海景房〕：均價11000元/㎡別墅〔規劃未出〕：預計12000/㎡工程的目標客戶是周邊城市的買家和外來定居者〔90％為度假〕工程由南京21世紀投資集團自行銷售。公寓目前銷售90％，別墅尚未正式面市與本工程比較別墅推廣將主要依靠該度假村的知名度進行針對性推廣，以口碑宣傳為主。主要賣點“海島、緊鄰絕佳海岸〞，但目前推出別墅靠內島，無觀海面銷售渠道較單一，推廣方面無競爭力入市時間早，已有一定的客戶積累度別墅體量小，銷售壓力不大位置緊鄰海濱浴場，隨即客流量較大NO.2東盛·龍門山莊

工程為東盛房地產公司開發，位于連云區北崮山東坡，東臨在海一方公園，南側是神州賓館，依山勢而建。占地175畝，總建筑面積13萬㎡。建筑以西班牙地中海風情為主。規劃包括別墅〔獨立、聯排、疊加、雙拼〕、公寓、高層住宅，2006年開始建設,預計2021年年底交付。高層住宅面積在40－130㎡之間；別墅聯排在180－200㎡之間；獨棟在300－500㎡之間住宅局部售價〔局部有海景〕：均價4000元/㎡，別墅〔規劃未出〕：預計12000－13000元/㎡工程的目標客戶為港城周邊城市和外來定居者〔自住為主〕工程由南京國商營銷籌劃公司代理，預計2007年6月開盤。別墅據稱認購排號已到400號，住宅排號到80號與本工程比較別墅推廣將主要依靠官山自然山勢和觀海口的進行針對性推廣。主要賣點“山海貴族〞，“西班牙地中海風情別墅〞，但推出別墅靠山，無觀海面銷售渠道較單一，推廣方面無競爭力入市時間較早，已有一定的客戶積累度占據西大堤西入口，昭示性強，隨即客流量較大NO.3名人世家位于連云港市新浦新區新行政中心的核心地段，是港城唯一的城市型純別墅工程,為華航集團高端開發工程之一。工程價格7000-8000元/㎡左右,主力面積400㎡左右購置人群主要是本地的企業老板和南京上海的買家NO.4云頂華庭工程占地約350畝，總建筑面積約21萬㎡小區是集高爾夫練習場、垂釣中心、高級多功能會所于一身的現代式別墅，以歐洲風格為主，自稱歐洲小鎮。自身休閑會所設健身房，高爾夫練習場，羽毛球場，垂釣中心，棋牌室，閱覽室……以及商務中心、24小時便利店，小型主題餐飲效勞，美容美發等。工程定位均價3500元/㎡左右，主要客戶是連云港市私企老板及局部外來投資客WSO開展時機——東部城區大開展的機遇城市經濟和旅游地位提升機遇所在省市缺乏國際化濱海高尚社區的時機T市場上充分發揚工程優勢，以城市最優、連云港名片的身份占據、把握住港城高檔消費、外來旅游消費市場份額工程威脅——本地市場規模有限周邊縣市同類工程競爭附近省市同類工程競爭產品上立足工程多種優勢所奠定的高起點，以應對威脅的姿態考察競爭者、完善本工程揚應優勢——對外交通區位開展潛力自然環境開發背景銷售價格劣勢——離島交通配套劣勢本地旅游房地產剛起步連云港城市地位省外同類沿海項目競爭省內旅游房地產項目競爭連島內項目競爭以連島在江蘇省第一大島的地位、本工程在連島內絕對優勢位置的條件，以主動的姿態直接爭取競爭對手的客源市場。把握關聯內陸省份“財富客源〞，以差異化定位防止直接競爭。根底競爭力——江蘇第一大島首席國際化高檔度假社區，全省濱海形象名片增強競爭力——個性化的人文風格、創連云港之先的高水準酒店式度假物業管理效勞、高性價比的定價策略、獨具濱海特色和體驗參與感的商業娛樂配套。我司觀點以目前連云港市的市政配套/宣傳力度尚缺乏以吸引海外及全國的游客，但中央及江蘇政府對連云港市的支持力度逐年加大，已為港城后期開展奠定良好根底目前港城旅游資源重點以連島為主，游客來源重點以蘇北輻射長三角區域連云港市房地產市場開展較穩健，高端市場空缺較大，但未來幾年市場供給量大，本地消化承受力漸顯缺乏，目標客戶群體以旅游輻射重要區域為主?由于目前入市高端工程產品力及推廣方面均較弱，07年高端物業市場競爭尚未顯現，本工程的入市時間將至關重要最大借鑒優勢旅游地理位置東連島工程規劃范圍共占地380.9畝，反面是陡峭的高山、前面是波光鱗鱗的海面，場地高差較大。連島平均海平面2.94M，平均潮差3.39M、平均高潮位4.61M、平均低潮位1.28M，歷史最高潮位是1939年的7.8M。東連島冬無嚴寒，夏無酷暑，是全國沿海城市16個健康海水浴場之一，水溫條件較山東等北部冬浴場更有優勢，適合旅游的時間較長，與連島北部的蘇馬灣同樣天然自成小海灣，具有私密、獨立等特質，海水清澈度、景觀、風力及日照條件均屬上乘，由于海灣朝南，比朝北的蘇馬灣更具優勢。

?卷二整體定位核定物業功能定位以“人居〞為主國際旅游型物業是包含：酒店功能、商業功能、居住功能、休閑娛樂功能等多種復合型的國際型度假物業開展主題定位以“自然〞“人文〞為主線灣居東連島、陶然山海間在東方沙沙里島做比云更悠閑的島主市場區域定位以“港城外〞市場為主重點輻射長三角區域價值定位形象——第三居所生活的完美演繹——成就頂級階層的心靈追求環境——島居海域度假圣地產品——復合型享受的人性回歸目標客戶群1—異地客戶

目標客戶群2—本地及鄰近縣市客戶

目標客戶群3—境外及港澳臺時機客戶群重點挖掘工程第一圈層主力客戶——上海、南京等地中產、富裕階層重點引導工程第二圈層主力客戶——河南、安徽及陜甘寧等華中乃至中西部內陸省份富裕階層；穿插宣傳、引導補充性異地客源——華北地區財富階層本地〔連云港、徐州等〕富裕階層在連云港從事工商業、貿易、技術等工作的外地人港澳臺產業投資者，外資及港澳臺資企業的高管層來自俄羅斯、韓國、日本等國的置業者目標客戶群體定位價格定位公寓產品入市均價：〔帶800元/㎡裝修〕6200-6500元/m2產權式酒店〔指海城綜合體局部〕入市均價：為9000-10000元/m2〔帶800元/㎡-----1000元/㎡裝修〕別墅產品的毛坯房銷售均價

12000-15000元/㎡上下兩層一個卡位的商鋪均價：

9000-10000元/㎡

開發及規劃策略撬點延展提升商業〔以特色/品質翻開市場〕公寓〔保證工程的持續利潤回籠〕別墅/酒店配套〔產品/品牌的持續提升，為持續經營奠定根底〕整體分三期開發，高姿態入市待初步形象建立，再整體推出。

二期：25棟別墅＋4棟公寓一期：商業街＋4棟別墅＋1棟公寓重點：一期商業街特色建筑特色經營特色建筑尺度小巧、集中設置的商業街業態美國式風情小鎮商業街，按山勢錯落排列，使各角度看上去都是不同的風景開敞相依，統一風格中不失局部的獨立特色經營以特色餐飲為主的休閑風情商業街為主業態，結合酒吧區、海鮮區〔海產品/干貨〕、旅游產品區、娛樂工藝體驗區等充分挖掘“海〞主題的商業經營產品將以特色海鮮產品延伸的餐飲、工藝、娛樂融為一體，借助整體燈光亮化系統，形成最具規模的“東沙沙里島海市不夜街〞局面度假休閑模式的深度改進商業街的核心定位反季節經營定位商業核心競爭力管理標準，配套齊全，成行成市打造港城海鮮第一街娛樂表演結合特色海鮮，做足反季節經營功課中國各大菜系，各地海鮮著名特色風味聚集美食資源與生活配套資源的和平共處延長公寓居住與海鮮街消費經營時間聯手實力雄厚的經營者加盟〔如后期需返租再定〕工程商業核心賣點：工程的創新價值點：有效延長公寓的居住與海鮮街經營消費時間淡季海邊物業消費圈〔季節〕零點消費圈〔時間〕商業和公寓/別墅價值點的連接海鮮餐飲街的開發解決后續開發資金問題樹立海鮮餐飲文化形象增強后期置業者信心公寓/別墅具備競爭力的復合物業穩定租住人群促進消費資源互動帶來升值預期搭建、承接、互贏的關系區域領跑者地位功能的復合性資源的整合性、補缺型市場的前瞻性經濟價值價值優勢商業價值投資價值海居價值“海市〞特色風情街和公寓/別墅價值點的連接+++工程核心競爭力如何形成？

?卷三整體營銷策略【營銷策略】：根據本工程的實際情況和天驥行的優勢，我行將采取以本地坐銷為主，區域分公司聯銷為輔助的聯動營銷策略，力爭在短期內，以較少的投入，以工程推薦會形式聯合多家同類型工程銷售網和本行巨大的全國投資客戶網等強大銷售、宣傳網絡，取得最正確的銷售業績。【推廣策略】：規模效應、差異凸顯——以工程的整體規模推出，保持高姿態的稀缺地理優勢，并將之發揮至及至，充分引起目標市場的關注而產生追捧由點至面，逐個擊破——初期建立形象，以港城為主要推廣點，依托商業重點營造口碑效應；后期品質形象逐漸產生，擴大推廣面〔重點做長三角外埠市場〕；針對開發節奏制定營銷、推廣重點總體策略入市時機入市前根底條件：◆市場目標客戶的累積◆工程進度到達預售條件◆售樓部建立及包裝完成◆示范區局部竣工◆公寓局部樣板間完成◆市場為銷售旺季〔旅游旺季〕正式進入市場銷售2021年4月28日【詮釋】：由背景環境及入市根底條件判斷，本工程類高端物業類型的借勢時機應該在2021年最正確。按預計工程進度推算，結合我行多年操盤經驗，在準備充分以及前期市場炒作到位時，“五·一〞長假時期將是工程可利用的訴求體系最正確時期總體推廣思路由工程開發的高端理念決定了工程推廣的綜合基調，推廣總體思路應“強弱兼宜〞。“強〞：由始至終貫徹主題的統一性/復合性，保持高市場姿態——復合旅游地產的完美版，傳遞的市場信息——國內市場最高性價比的投資產品〕。每期賣點訴求必重磅直擊“弱〞：工程進度盡量加快，對外決不透露工期。市場信息——圣地的成就必備“非凡之功〞；初期神秘入市只推案名和主推語，充分調動市場關注案名建議連島.海平線【詮釋】：以“連島〞為前綴——區位特性最大化，可有效借助港城的大旅游傳播優勢，迅速締造工程品牌優勢，最適合外埠傳播識別“海平線〞直擊工程海域高度 ，即點出位置的親海性又表現了工程整體散發的神秘和人居精神高度。其他案名建議：連島·東域連島·HAWAII領海蜃域東沙沙里島小鎮營銷推廣主題東半球首輪圈海運動訴求表達：以工程的復合優勢為市場切入點，將“海〞＋“島〞帶來的最大享受空間整合，結合島國中高端產品的價值表達，締造出獨一無二的華東片區最優越的“度假圣地〞。——是屬于頂級圈層一席獨享的圣地。走，圈海去……“圈〞：范圍，圈子，圈層……從臨海—聆海—領海角度去挖掘，結合各階段產品線突出綜合訴求主題推廣語階段推廣：推盤策略常規操作別墅酒店商業公寓①先期推出屬于一般投資類產品，附加值及根底資源使得性價比較高，市場已有同類產品，認知度強。資金回籠速度快，利于后期滾動投入的實施。②再期推出由一期公寓類產品的較高追捧，逐漸在人氣度劇增時加大配套的功能〔旅游、商業、娛樂〕，使單一的開發行為演變為政府改造行為。③最后推出根底配套設施設施出臺，品質的完美提升，贏得滿缽該類常規操作保障操作的安全性，以資源累加方式將項目價值推至頂峰。別墅酒店商業公寓①先期推出由于公寓工程完成時間較晚，為防止公司前期資金壓力，可先期推出，但市場營造及工程大旅游環境借鑒力度需加強。實際操作③最后推出根底配套設施設施出臺，品質的完美提升，贏得滿缽〔可按開發進度適量與公寓結合推出〕根據工程實際要求及工程進度情況，商業先行。因工程的特定性〔旅游地產〕，對商業投入量的控制需格外慎重。②再期推出公寓的主要群體以周邊及本地消化為主，入市時間宜早不宜晚，建議最好能和局部商業同時推，雙向利好均可借用。一期推盤細節商業局部建議先推2000㎡旅游類投資產品，市場預熱期較長〔尤其是季節清楚的港城，理想預熱期為6個月〕，商業局部在整個地塊中價值最大，如單純面對本地市場〔原居民〕自購自營很難到達提升地塊檔次和滿足持續開展的配套功能。考慮開發商前期資金問題可先推2000㎡，制造稀缺價值性。剩余商業待外埠環境形成再面市，以獲得利潤最大。價格策略工程整體屬典型投資類旅游地產物業，市場中反映價值的變化對地塊滾動開發具有決定性因素。故而在價格策略上：工程整體采取“低開高走〞的策略進入市場啟動時以示范區價值最大的局部商業投入，顯示開發商的實力和整體建設的信心力爭在短期內形成市場熱點，引起投資市場的羊群效應；根據市場情況及工程的銷售情況，及時調整價格，最終實現本工程的目標核心均價。注：別墅類高端產品客戶群體根本穩定，受投資市場因素影響較小，建議保持其特殊性“高開平走〞。階段實施方案起止時間：2007年4月—2021年12月31日形象導入期：2007年4月—2007年10月產品亮相期：2007年10月—2021年1月〔局部商業/4棟別墅推出〕認籌蓄勢期：2021年1月—2021年4月解籌強銷期：2021年4月28日……〔剩余商業/1棟公寓推出〕營銷結點

一期開盤商業局部開盤初步形象導入期商業局部認籌期商業局部強銷期一期認籌期強銷期掃尾期營銷結點細分

?卷四階段性營銷策略總體銷售目標一期：商業——6000㎡〔街區〕公寓——1棟別墅——4棟方案完成率95％銷售階段目標一期開盤商業局部開盤〔3個月〕2000㎡商業完成95％〔6個月〕剩余商業完成95％別墅完成100％，公寓完成80％〔2個月〕一期整體完成95％總體銷售周期一期開盤商業局部開盤15個月即：2007年10月1日正式銷售到2021年12月底，整個銷售周期控制在15個月以內，假設07年商業局部不入市銷售，那么銷售周期為08年4月28日至08年12月底，正式銷售周期調整為7個月，將可幫助貴司在較短周期內實現工程開發的理想效益。營銷階段細分按一期整體營銷結點大體可劃分為四個階段第一階段：形象導入期〔07.4－07.10〕目的：吸引目標市場關注，為工程銷售作鋪墊?營銷策略運用各種媒體〔戶外、報紙、雜志〕，以強大的廣告投入，結合地盤形象，強力推出本工程。〔主要可借助契機港城政府旅游外發性推薦會/交流會〕?媒體組合戶外廣告牌：工程現場、機場、西大堤、高速干道出入口、港口等主流媒體：全省主流報紙、航空、旅游雜志小資媒體：全國〔長三角為主〕旅游刊物〔結合旅游行社內刊〕DM直郵：連島內部原居民商戶〔拆遷戶〕、港城最大的旅行行業機構網絡：搜房、連云港信息網、各類旅游網外展：港城各旅游旺點，天驥行各分行〔旅游地產工程處〕?該階段需完成事項裝修、布置售樓處〔注重內外部的裝修的主色調、LOGO、相應氣氛的營造〕完成地盤禮儀、如圍墻、彩旗等商業街區局部示范展示B地塊展示區域環境綠化初步完成樓書、DM展板等宣傳全部到位聯合政府完成至少一次推薦會，宣傳出街至少3個月。售樓員的培訓上崗〔統一宣傳形象〕完成至少2個月客戶登記商鋪客戶儲藏到達〔2000㎡局部〕第二階段：認籌蓄水期〔07.10－08.4〕目的：測試市場反響，對推廣、銷售、價格策略進行有效調整?營銷策略運用各種媒體〔戶外、報紙、雜志〕，以強大的廣告投入，結合地盤新變化形象，強力推出本工程。〔10.1商鋪銷售可以連島內部消化形式完成，不做隆重開盤〕?媒體組合戶外廣告牌：工程現場、機場、西大堤、高速干道出入口、港口等信息變化主流媒體：全省主流報紙、航空、旅游雜志信息變化小資媒體：全國〔長三角為主〕旅游刊物〔結合旅游行社內刊〕信息變化推薦會：政府旅游行業推薦會〔結合或屆時設展場/內部刊物增頁〕DM直郵：港城最大的旅行行業機構網絡：搜房、連云港信息網、各類旅游網外展：港城各旅游旺點，天驥行各分行〔旅游地產工程處〕?該階段需完成事項售樓處廣告更替完成地盤廣告更替〔戶外、路旗〕商業街局部竣工主入口4棟別墅完成、樣板間完成1號公寓預售證取得，樣板間、看樓通道完成A地塊濱海展示區域完成宣傳物料更替完成聯合政府完成至少兩次推薦會，公寓、主要商業街局部宣傳出街至少3個月。售樓員新資訊培訓完成至少3個月客戶接待客戶儲藏到達完成率〔2000㎡商鋪〕95％第三階段：強勢銷售期〔－〕目的：通過大規模的宣傳推廣，樹立工程形象，吸引客戶成交?營銷策略選擇針對性媒體，以強大宣傳投入，結合有效SP活動，促進成交?媒體組合戶外廣告牌：工程現場、機場、西大堤、高速干道出入口、港口等信息變化主流媒體：全省主流報紙、航空、旅游雜志信息變化小資媒體：全國〔長三角為主〕旅游刊物〔結合旅游行社內刊〕信息變化推薦會：政府旅游行業推薦會〔結合或屆時設展場/內部刊物增頁〕DM直郵：港城最大的旅行行業機構網絡：搜房、連云港信息網、各類旅游網外展：港城各旅游旺點，天驥行各分行〔旅游地產工程處〕SP活動?該階段需完成事項售樓處廣告更替完成地盤廣告更替〔戶外、路旗〕別墅局部竣工商業街開業1號公寓竣工宣傳物料更替完成聯合政府完成至少兩次推薦會售樓員新資訊培訓客戶接待商鋪完成95％公寓完成80％別墅完成100％第四階段：尾盤銷售期〔－〕目的：利用針對性SP活動，迅速清盤，進入二期廣告更替，為后期客戶儲藏?營銷策略選擇針對性媒體，結合有效SP活動，促