四川一品天下置業項目目錄發展背景123項目定位發展構想開發模式4四川一品天下置業項目發展背景城市慨況貴陽是貴州省的省會城市位于貴州省中部偏北幅員面積：8034平方公里戶籍人口：430余萬人口屬亞熱帶濕潤溫和型氣候貴陽作為首個國家級“國家森林城市”和“國最佳避暑休閑城市”，綠帶環繞，風光旖旎，良好的生態、宜人的氣候是貴陽的驕傲四川一品天下置業項目發展背景城市概況貴陽市是貴州省的政治、經濟、文化、科教、交通中心和西南地區重要的交通通信樞紐、工業基地及商貿旅游服務中心。貴陽市轄七區一市三縣，市域總面積8034平方公里，市區面積2403平方公里，人口已超過430萬人，其中市區人口超過300萬人，是貴州省第一特大城市。四川一品天下置業項目發展背景貴陽市下轄：三縣一市七區?貴陽市老城區東起龍洞堡，西至百花山脈、阿哈水庫，南起桐木嶺，東北至洛灣，西北至麥架，包括中心區和外圍龍洞堡、二戈寨、小河、花溪、新添、白云、三橋、金陽八個片區，面積約495平方公里。清鎮市、修文縣、息烽縣、開陽縣總面積5625.5平方千米，占全市面積的68.13%。金陽區為貴陽市政府駐地——位于金陽新區林城東路行政區劃四川一品天下置業項目發展背景城市規劃貴州市市中心將成為“一城三帶多組團，山水相融合”的空間布局結構，打造“城中有城、城中有山，城在林中、您在城中，湖水相伴、綠帶環抱”的城市格局：一城：以老城區、金陽新區共同構成城市核心，連片發展小河、二戈寨、三橋馬王廟、白云等區域，實現城市緊湊、集約發展。主城建設用地約200平方公里，聚集人口約238萬。三帶：將百花山脈、黔靈山脈及南岳山脈作為城市建設用地隔離綠化帶及生態緩沖區，體現“山中有城、城中有山”的布局特色。多組團：順應城市自然地形特征，因地制宜的在主城周邊布局4個相對獨立的功能組團，即主城北部的高新區組團，南部的花溪組團，東部的龍洞堡組團，東北部的新天組團。主城周邊組團建設用地約100平方公里，集聚人口約82萬。貴陽市中心城區以老城區為中心，實施“北拓、南延、西連、東擴”的空間發展策略。四川一品天下置業項目發展背景城市規劃貴州市市中心將成為“一城三帶多組團，山水相融合”的空間布局結構，打造“城中有城、城中有山，城在林中、您在城中，湖水相伴、綠帶環抱”的城市格局：一城：以老城區、金陽新區共同構成城市核心，連片發展小河、二戈寨、三橋馬王廟、白云等區域，實現城市緊湊、集約發展。主城建設用地約200平方公里，聚集人口約238萬。三帶：將百花山脈、黔靈山脈及南岳山脈作為城市建設用地隔離綠化帶及生態緩沖區，體現“山中有城、城中有山”的布局特色。多組團：順應城市自然地形特征，因地制宜的在主城周邊布局4個相對獨立的功能組團，即主城北部的高新區組團，南部的花溪組團，東部的龍洞堡組團，東北部的新天組團。主城周邊組團建設用地約100平方公里，集聚人口約82萬。貴陽市中心城區以老城區為中心，實施“北拓、南延、西連、東擴”的空間發展策略。四川一品天下置業項目發展背景城市交通四川一品天下置業項目項目發展背景城市交通規劃一環、二環、三環環城道路及16條放射線路，鋪以4條軌道交通，構織成貴陽便捷有序的立體交通網絡。四川一品天下置業項目發展背景城市經濟貴陽市近幾年的GDP呈現持續上漲的良好局面，近5年保持良好的上升勢頭，遠超全國平均增長速度。由于貴陽市本身屬于農村型大城市，農村人口基數大，加快城市總人口的增長。隨著貴陽市城市競爭力的不斷增強，貴陽市的對外人口吸引力逐步增強，城市中外來人口的數量穩步上升。數據顯示，07年的GDP增長速度是近年來的最高水平。進入08年后，受到50年一遇的特大自然災害與全球金融危機背景的影響下，增長幅度小幅回落，以能源、礦產、制造為首的實體產業均出現不同程度的下滑。

2010年全年貴陽市GDP總值達到1121.82億元，較去年增長14.8%。四川一品天下置業項目項目發展背景貴陽市宏觀經濟研究地區生產總值人民幣1383.1億元消費品零售人民幣584.3億元居民可支配收入人民幣19420元同比增長：+17.1%人均消費支出人民幣14300元同比增長：+20.5%同比增長：+17%同比增長：+10.51%同比增長：+106.9%實際利用外資美元2.798億元2011年貴陽市的整體經濟表現出了強勁的經濟增長勢頭四川一品天下置業項目項目發展背景比較經濟分析貴陽市在人口數量、地區生產總值等硬性指標上處于西南地區省會城市的末尾，其主要原因是受到人口數量限制。但第三產業所占比重是五省會最高的，占比達到了53.1%，商娛辦市場發展潛力較大。2012年經濟參考數據貴陽市成都市重慶市昆明市南寧市GDP（億元）1383.076854.610011.12509.62211.5人口（萬人）4391159.83329.81643.22270.74人均GDP（元）31505.015910230065.1393016.28168.35城鎮居民人均可支配收入1942023932219552196620622第三產業產值（億元）733.73383.43623.81214.61058.9第三產業所占比重53.04%49.36%36.2%48.4%47.88%城鎮居民儲蓄余額（億元）1521.04594570462615.651581.03消費品零售總額584.32861.33415.91271.71073.2四川一品天下置業項目項目發展背景城市經濟第一產業：蔬菜種植成為農民增收的支柱土地的貧瘠和農村人口的不斷外流，使得第一產業不斷低迷。第二產業：貴陽的六大支柱產業有1、鋁工業，2、裝備制造業，3、藥業和食品，4、石化業，5、卷煙業，6、高新技術產業。

由于基礎建設投入的增加，能源、礦產、制造為首的實體產業均出現不同程度的增長。第三產業：旅游業、物流業的高速發展居民在吃喝玩樂上的消費不斷增加，使得第三產業得到進一步強化，服務業全面呈現發展抬頭趨勢。

是貴陽市經濟的主要支柱四川一品天下置業項目發展背景城市研究及宏觀經濟研究總結貴陽綜合實力增強，經濟實力穩步增強城市基礎建設及輻射力增強現代服務業發展機遇極佳?2011年貴陽市經濟穩步健康發展，GDB增長率你中西部地區排行第一、增幅達17.1%，其中高新技術產業共完成工業總產值501.2億元，占全市規模以上工業總產值的34.8%，比“十一五”末提高近18個百分點；第三產業產值達733.7億元。強勁的經濟增長勢頭，預示著貴陽市經濟未來的增長潛力。?城市交通、運輸能力的不斷發展，城市圈層的縮小，城市帶動區域的影響力不斷增加。?吸引外資的能力不斷增強。?從產業結構來看，第三產業有2005年的45.89%增至53.1%，物流業和旅游業將增長速度有望提升。四川一品天下置業項目發展背景城市研究及宏觀經濟研究總結消費能力提升，消費習慣改變金陽區城市發展潛力巨大項目發展具有極佳機遇?隨著收入水平的提高和生活條件的改善，貴陽居民的生活方式在不斷變化，消費方式多元化趨勢明顯，居民生活不僅限于基本生活層面上，開始追求高的生活品質和精神層面的關注。?金陽區是貴陽市級領導機關所在地，市級體育中心位于新區南部，市級文化中心位于新區中部，未來的貴陽大學城位于新區西部，高新科技工業園為主新區東南部，是園林式可持續發展的新區，是貴陽市新城市形象的標識。?項目位于金陽區東北側，與政府中心相距200余米，與十二灘水庫隔湖相望的是貴陽市區內唯一的高爾夫球場，將為項目提供大量穩定的政務、商務、休閑的高端消費人群貴陽房市之商業狀況及未來發展趨勢調研伴隨著貴陽經濟的快速發展，商業形態正逐漸從傳統零售商業向現代多元化商業過渡并發展貴陽市商業發展過程商業發展過程商業早期發展明代經濟貿易中心的確立，商業坊市形成，清代72行商業格局現代商業發展1990年-20世紀初，本地零售業開始進入貴陽核心商業街，如：智誠等，形成現代商業復興的第一步多中心商業發展21世紀大型零售集團如百盛集團，大賣場沃爾瑪、家樂福等，專業零售蘇寧、國美等相續進入貴陽市場開創了貴陽商業多中心發展的格局，也形成了新型業態的發展趨勢多元化商業發展隨著近年來大體量綜合體入市，如亨特廣場等項目以及特色商業項目本項目進駐，貴陽市的商業發展迎來了現代多元化商業全面復興，商業地產進入高速發展期商業業態從傳統百貨及專業零售向特色商業及大型綜合現代商業快速升級從百貨大樓到shoppingmall商業版圖的變遷記錄，貴陽商業結構發生裂變多點開花的商業布局使得貴陽商業正在擺脫傳統物理格局-由地段所形成的商圈定義，朝著一種“無中心”軌跡發散傳統百貨智誠百貨專業零售國美蘇寧沃爾瑪家樂福大潤發現代百貨星力國貿廣場百盛新大陸特色商業開AA國際動漫連鎖花果園特色商業水街城市綜合體亨特城市廣場恒峰步行街鴻通城碧園花城金源時代購物中心貴陽市商業業態發展貴陽房市之商業狀況及未來發展趨勢調研貴陽房市之商圈分析傳統中心商圈金陽世紀城商圈中天會展商圈省政府花果園商圈大營坡商圈水東路沿線商圈傳統商圈及沿城區環線的新興商圈傳統商圈分析貴陽傳統商圈劃分：“噴水池+紫林庵——大十字路段”商圈、“大西門——市西路”商圈、大南門商圈劃分標準：時間、業態、檔次、消費群差異、居民對商圈的認知度貴陽商業發展早期，傳統城市布局形成的中心商業地段，先天的商業氛圍帶動商戶自發聚集形成以中檔百貨、零售為主，家電、通訊賣場、批發等專業市場、餐飲休閑散鋪為輔的“噴水池、紫林庵、大小十字、大西門-市西路、大南門等五大商圈為核心的傳統沿街商業格局貴陽市傳統商業格局分析貴陽市傳統商業格局分析19“噴水池+紫林庵——大十字路段”商圈百貨業在商圈內占主導地位，大型百貨商業面積超過20萬平方米新興業態已開始發展，業態格局逐漸走向多元化，主要為超市、專賣店、專業店、便利店等新型業態在商圈內逐漸得到發展，已初步形成各種業態互為補充、互相競爭的商業格局大型商業綜合體逐步引入

。百盛龍港店已出現“超市+百貨”的新型業態組合，其商業規模及業態輻射能力尚未超出傳統百貨業態典型物業百貨商城國貿廣場、智誠名店、南國花景購物中心、東方華仔、百盛龍港店、百盛鮮花店、時代廣場、老百貨大樓、百貨大樓、德龍港名店專業賣場國美電器噴水池店、蘇寧電器噴水池店、國鼎家電噴水池店、中意電訊噴水池店、紅華家電大十字店、萬卷書城、艾維時尚體育用品賣場、互動體育用品賣場餐飲必勝客噴水池店、德克士噴水池店、德克士小十字店、肯德基大十字店、肯德基時代廣場店、歡樂比薩娛樂百花劇場、雅迪爾國際商務會所、芝加哥夜總會、世紀星光電影城傳統商圈分析貴陽市傳統商業格局分析20“噴水池+紫林庵——大十字路段”商圈檔次與消費群：本商圈為貴陽市高、中檔零售商業最集中區域，包括貴陽唯一的高檔百貨智誠名店和最具影響力的中高檔商業的代表國貿廣場和百盛龍港店商圈內中檔以上商業占據了貴陽市大部分的中高零售市場消化能力，消費群包括貴陽中、高收入階層及外地來貴陽的商務、旅游人士貴陽規模最大的傳統商圈的地位使其集中了數量最多的新興商業（如家電和體育用品專業店）和餐飲娛樂場所，此類商業面向社會各階層傳統商圈分析21經營情況：一層商鋪基本無空置噴水池周邊200米內空置較低省府路以南區域多個百貨完全空置或多數空置項目位置樓層景天成商鋪噴水池附近，合群路1F新大陸數碼廣場中華南路，本商圈南端1F2F3-4F貴陽市傳統商業格局分析傳統商圈分析22“噴水池+紫林庵-大十字路段”商圈總體評價：貴陽第一零售商圈的地位將得到進一步加強區域內商業氛圍和消費者認知高，其貴陽第一商圈的地位短時間內不可動搖總體發展空間受限制，有向周邊逐漸擴張的趨勢貴陽市傳統商業格局分析傳統商圈分析“大西門-市西商業街”商圈地位貴陽居民認知度極高的傳統市級商圈商圈范圍包括大西門周邊100米環帶，長500米的市西商業街，長約700米的市西路批發市場商業規模總商業面積約35萬平方米總商圈零售商業市西商業街百貨商場批發商業市西路批發市場貴陽市傳統商業格局分析傳統商圈分析24“大西門-市西商業街”商圈商圈內百貨總商業面積約為12萬平米均是營業面積在2萬平米以下的單體商業，主題化和專業化經營較為突出大部分力圖擺脫市西路低檔形象，但均止于中檔貴陽市傳統商業格局分析傳統商圈分析25市西商業街歷史始于1982年，馬路市場、攤位式；1996年市西路高架橋建成，形成市區商業街規模長約500米，共三層次，總面積約為18000平米業態成人服裝、小商品、童裝玩具、鞋類檔次與消費群貴陽低檔商業的代表，主要面向貴陽低收入階層、學生及郊區消費群樓層經營總類商鋪數（個）空置情況一層服裝約500基本無空置二層童裝約50030%左右三層鞋城約2505%左右合計——約1250——貴陽市傳統商業格局分析傳統商圈分析26市西批發市場規模長約700米，含約30棟商場，40個市場，總商業面積約20萬平米，商戶約4000戶業態成人服裝、鞋類、童裝玩具、小商品、床上用品、文化體育用品使用率兩端空置較少，中段空置較多，部分可達20%地下一層、一層空置較少，二三層空置較多商鋪位置空置情況恒豐商城（非沿街）基本無空置裕華市專營市場30%左右友誼體育用品批發市場5%左右貴陽市傳統商業格局分析傳統商圈分析市西批發市場業態范圍商品種類豐富，以批發貨品為主成人服裝占據大市場份額消費群體輻射貴州全省貴陽市傳統商業格局分析傳統商圈分析“大西門-市西商業街”商圈總體評價與發展預測市西=低檔批發市場發展成熟物業面臨升級換代，發展空間遭遇瓶頸城際交通的升級弱化其交通優勢貴陽市傳統商業格局分析傳統商圈分析29“大南門”商圈商圈范圍：以騰達廣場為中心，含瑞金南路，中山西路區域商業：星力百貨女性主題館，恒峰步行街等地位：大南門商圈位處貴陽市中心位置，與人氣較高的市西商圈相臨，并受其影響，因此商圈的商業氛圍較好貴陽市傳統商業格局分析傳統商圈分析大南門商圈商家名稱規模建筑形態經營狀況騰大廣場1-5樓約30000方商住底商高端品牌店，品牌效應,知名度高,但價格昂貴，經營情況一般.星天地百貨1-5樓約25000平方米商業裙樓主要經營服裝用品為主,生意良好.恒峰步行街1-5樓約40000方商住底商綜合型高端購物中心，裝修時尚現代，倡導休閑購物娛樂消費購物,新中心新開業不久，經營情況還看不出，但出發展前景看不錯。.“大南門”商圈主要項目貴陽市傳統商業格局分析傳統商圈分析“大南門”商圈特點及發展趨勢商業特點：大南門商圈處在市西商圈至大十字之間，具有得天獨厚的地理優勢，區域內以規模著稱，基本上為大規模的高端購物中心為主，目前最具代表性的商業有：恒峰商業步行街，星力百貨，星力百貨女性主題館，星天地百貨，騰達廣場等，其中規模最大的是恒峰商業步行街，知名度最高的是騰達廣場。大部商業物業均為高端商業裙樓，裝修高檔，外觀形像好，人氣較高,整體看經營情況良好。發展趨勢：從發展情況看，此區域商業基本飽和，發展空間有限，因此在一定時間內將長期保持目前的狀態。貴陽市傳統商業格局分析傳統商圈分析主要商圈對比相同點商圈均為傳統的市級商圈，為貴陽市認知度最高的商業核心區域商圈作為貴陽零售商業和批發商業的代表，分別定位于中、高檔和低檔，且客戶群多樣化不同點“噴水池-大十字”將繼續強化其貴陽第一零售商圈的地位，并逐漸南向發展“大西門-市西路”受城際交通影響，未來貴陽服裝鞋帽批發行業“霸主”地位受挑戰“大南門”區域商業相對飽和，區域發展相對穩定貴陽市傳統商業格局分析傳統商圈分析商圈名稱主要項目定位特點變化和發展大小十字時代廣場百盛、智誠星天地中檔、中高檔商業氛圍濃厚同質化競爭嚴重商圈地位穩定商業空間有限噴水池+紫林庵國貿、智誠星力百貨蘇寧、國美中檔、中高檔業態完整、一站式商圈地位穩定區域認知度高有待進一步升級大西門市西路商業街星力百貨中檔、中低檔商業氛圍濃厚客流巨大商業空間已經飽和向中檔時尚方向發展大南門荔星名品荔星名店星力百貨沃爾瑪高檔中檔超市和名品店為主商圈范圍相對模糊向南有一定發展空間貴陽市傳統商業格局調研總結傳統商圈分析四川一品天下置業貴陽市傳統商圈研究總結貴陽市傳統商業物業研究商業輻射力往往與其城市經濟的影響力一致，貴陽市作為貴州省的經濟中心，其商業市場除能消化市內的現有消費需求外，同時，具備吸納周邊鄰近地區部分消費群體前來消費能力；除自然形成的傳統商業中心外，新興/次級商業中心尚未真正形成，處于政策引導、概念宣傳、初步發展的萌芽階段。而現有的傳統商業中心則由于受到有限的土地/物業供應、合理利用的影響，使得無法進一步擴大其商業規模及對現有商業層次的提高；特征2唯一的商業中心特征1城市地位決定商業影響力特征3現代商業贏利模式處在發展階段特征4專業市場規模小就商業的贏利模式來看，因受到發展商經濟實力及運作理念等的影響，推出的商業物業仍以分零銷售為主，以商業概念炒作加以宣傳配合。對商業物業統一規劃、運營，物業產權發展商長期持有，以收取租金為物業經營收益這一優質商業項目的通常操作模式、贏利模式在貴陽市內并不多見；就商業形態的分布而言，有一定市場影響力及知名度的零售商度集中在傳統商業中心內，具體涉及百貨、數碼、圖書等。而在傳統商業中心以外，則廣為分布一些家具建材、汽車用品、服裝批發等專業市場，但多屬于自發聚集、形成、其專業化、規模化程度十分有限；四川一品天下置業貴陽市傳統商業物業研究傳統的百貨公司、臨街門面店鋪、低檔次的批發市場仍然占據貴陽商業市場的主流，主題化商場、購物中心等形態近幾年已被部分商業項目廣泛炒作或效仿，但至今，仍未出現從建筑設計、商業規劃到后期運營等均體現先進商業理念的此類商業項目。同時，也因優質商業物業在貴陽市內極為稀缺、使得部分外來品牌租戶的落地場所受到限制或被迫降低其原有的入場條件；特征5傳統百貨是主流特征6業態布局單一化特征7商業網點馬路化就商業功能來看，同一商業物業甚至整個商業中心的商業功能均顯單一、單調，普遍以零售為主，復合型、關聯型消費功能未得到有效組合及引導，休閑娛樂、中高檔/特色餐飲均欠發展；商業網點通常分布于馬路兩則，以過往行人為主要消費群體，呈“馬路經濟”現象。貴陽市傳統商圈研究總結貴陽市新興商業格局分析新興商圈分析超大型復合型地產項目，總建筑面積600萬平米，商業包括大型購物中心、五星級酒店、精品商業街、寫字樓等多種物業類型。輻射人口近30萬，目前商業優勢已經凸顯。30萬平方米的商業購物中心，包括700米國際風情水街商業模式，匯集頂尖休閑娛樂品牌，與頂級購物中心相呼應，構筑強大的財富磁場，主力業態為娛樂生活、休閑生活、健康生活，零售商業包括兒童中心、健身中心、餐飲娛樂設施等，吃、喝、玩、樂一應俱全。缺中天會展商業介紹大營坡商圈，作為貴陽北大門戶，連接老城區和金陽、烏當的重要樞紐，大營坡以及輻射的北京路、新添大道被認為為未來最后潛力商圈。水東商圈連接中天·世紀新城、萬科·玲瓏灣、中天·未來方舟、保利·溫泉新城等大型樓盤，作為其沿線商圈該區域商業熱度正在升溫商圈名稱主要項目定位特點變化和發展世紀城商圈世紀城中檔、中高檔自行添加中天會展商圈中天會展中檔、中高檔花果園商圈花果園中檔、中低檔大營坡及水東路商圈xxxx高檔中檔貴陽市新興商業格局調研總結新興商圈分析四川一品天下置業貴陽市新興商圈研究總結貴陽市新興商業物業研究商業輻射力往往與其城市經濟的影響力一致，貴陽市作為貴州省的經濟中心，其商業市場除能消化市內的現有消費需求外，同時，具備吸納周邊鄰近地區部分消費群體前來消費能力；除自然形成的傳統商業中心外，新興/次級商業中心尚未真正形成，處于政策引導、概念宣傳、初步發展的萌芽階段。而現有的傳統商業中心則由于受到有限的土地/物業供應、合理利用的影響，使得無法進一步擴大其商業規模及對現有商業層次的提高；特征2唯一的商業中心特征1脫離物理地段形成分中心格局特征3現代商業贏利模式處在發展階段特征4專業市場規模小就商業的贏利模式來看，因受到發展商經濟實力及運作理念等的影響，推出的商業物業仍以分零銷售為主，以商業概念炒作加以宣傳配合。對商業物業統一規劃、運營，物業產權發展商長期持有，以收取租金為物業經營收益這一優質商業項目的通常操作模式、贏利模式在貴陽市內并不多見；就商業形態的分布而言，有一定市場影響力及知名度的零售商度集中在傳統商業中心內，具體涉及百貨、數碼、圖書等。而在傳統商業中心以外，則廣為分布一些家具建材、汽車用品、服裝批發等專業市場，但多屬于自發聚集、形成、其專業化、規模化程度十分有限；自行整改項目自身分析自身分析及swot總結——自行添加=得出目前復合型多元化綜合體競爭激勵本案要走主題性餐飲路線（項目定位主題性餐飲聚集地及國際化美食block）項目定位成立興分析本案項目主題性餐飲成立性分析

貴陽人餐飲行為貴陽消費者外出就餐頻率較高，93%的總體消費者表示每周至少外出就餐1次，大于14000的人群外出就餐頻率最高，表示貴陽市消費人群對餐飲消費的需求

各細分人群外出就餐的頻率

（%）總樣本量=200家庭收入小于4000=10家庭收入4000-7999=80家庭收入8000-14000=9014000以上=2040本案項目主題性餐飲成立性分析項目定位成立興分析在外出就餐支出上，家庭月收入14000以下的消費者每月支出151-500元，高于14,000的消費者每月支出1,000元以上的占比約為58%，預示貴陽高消費人群對高檔餐廳的需求在不斷增加

總體平均：8214000以下平均：254元4000-7999平均：201元8000-14000平均：909元14000以上平均：1999元總樣本量=200總體4000以下=10個總體4000-7999=80個總體8000-14000=90個14000以上=20個貴陽人餐飲行為各細分人群平均每月外出就餐支出本案項目主題性餐飲成立性分析項目定位成立興分析貴陽人餐飲需求概念測試總樣本量=200家庭收入小于4000=10家庭收入4000-7999=80家庭收入8000-14000=9014000以上=20餐飲方面，更多消費者希望引進中式快餐、西式快餐、火鍋店、咖啡廳等其中家庭收入在4000元以下的更關注西式快餐，家收入14,000元以上更喜歡咖咖啡廳和西餐廳消費者希望本項目涵蓋的餐飲品類本案項目主題性餐飲附加業態成立性分析項目定位成立興分析貴陽人休閑娛樂概念性測試消費者希望涵蓋的休閑娛樂品類休閑娛樂方面，消費者多數更希望有量販式KTV、電影院和美容SPA總樣本量=200家庭收入小于4000=10家庭收入4000-7999=80家庭收入8000-14000=9014000以上=20本案項目定位總結及業態建議：項目定位總結總結性文本自行整改四川一品天下置業貴陽市房地產市場研究貴陽市主城區商業板塊劃分四川一品天下置業貴陽市房地產市場研究貴陽市主城區商業板塊分布四川一品天下置業貴陽市房地產市場研究貴陽市商業物業研究傳統的百貨公司、臨街門面店鋪、低檔次的批發市場仍然占據貴陽商業市場的主流，主題化商場、購物中心等形態近幾年已被部分商業項目廣泛炒作或效仿，但至今，仍未出現從建筑設計、商業規劃到后期運營等均體現先進商業理念的此類商業項目。同時，也因優質商業物業在貴陽市內極為稀缺、使得部分外來品牌租戶的落地場所受到限制或被迫降低其原有的入場條件；特征5傳統百貨是主流特征6業態布局單一化特征7商業網點馬路化就商業功能來看，同一商業物業甚至整個商業中心的商業功能均顯單一、單調，普遍以零售為主，復合型、關聯型消費功能未得到有效組合及引導，休閑娛樂、中高檔/特色餐飲均欠發展；商業網點通常分布于馬路兩則，以過往行人為主要消費群體，呈“馬路經濟”現象。四川一品天下置業項目項目發展背景貴陽市2011年生產總值構成貴陽市應以黑色金屬冶煉及壓延加工業、化學原料及化學制品制造業、通信設備、計算機及其他電子設備制造業為支柱產業四川一品天下置業項目項目發展背景城市經濟四川一品天下置業項目項目發展背景城市經濟十年前，金陽建設才剛剛起步，十年后的今天，金陽的面貌早已煥然一新。從長遠的規劃來考慮，金陽必將成為貴陽新的經濟中心和生活中心，與貴陽老城區形成雙足鼎立之勢。同時貴陽和金陽將相互呼應，共同促進貴陽市穩步向前發展。

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首先來看金陽的交通狀況，貴遵、貴黃高速，321、210國道穿境而過，貴陽環城高速公路全面覆蓋，黔靈山路、北京西路等讓金陽與老城實銜接無縫，金陽至貴陽不過10分鐘的車程，同時，貴陽客車站的遷入使金陽成為真正的交通要塞。同時金陽地勢平坦，對未來的發展相當有利。!`3i4s7j

其次，金陽的人口密度與老城區相比具有明顯的優勢，相對于老城區的喧囂更多了一份寧靜。當結束了一天的繁忙，也許我們更渴望得到的是一分安寧，別讓堵車的尷尬破壞了我們的情緒。“逸”是一種態度，也是所有都市人向往的生活。

(u(J*k0w)e/J買房,購房,裝修論壇,房產論壇

再次，金陽的經濟發展也不亞于貴陽老城區。貴陽奧體中心、貴陽國際會議展覽中心相繼建成，商貿、娛樂、餐飲設施也在不斷完善，不久的將來，金陽必定會有一個翻天覆地的變化，屆時金陽將當之無愧的取代貴陽成為新的中央商務區和生活區。另外，醫院、學校、銀行、超市等配套措施已近完善，貴陽一中等重點學校、金陽醫院（原貴陽市第二人民醫院）等的遷入更增強了市民對金陽未來的信心。&Z2r-v.z+{

隨著大量資金的涌入，新區基礎設施已近完善，項目開發日新月異，也將帶動周邊旅游業的發展。相信不久的將來，金陽定會有一個質的飛躍。同時，金陽的發展必定會帶來大量商機。房價比比上漲，商鋪節節攀升，相信想要分一杯羹的投資者都已擦亮眼睛，整裝待發，隨時準備進入金陽這個大市場。那么，“你”還在猶豫什么呢？四川一品天下置業貴陽房地產市場研究商業圈層研究實施規劃區人口18萬人，用地17平方公里規劃控制區人口40萬人，用地40平方公里遠景控制區人口50萬人，用地100平方公里項目位于金陽區東北側，與政府中心相距200余米，與十二灘水庫隔湖相望的是貴陽市區內唯一的高爾夫球場，將為項目提供大量穩定的政務、商務、休閑的高端消費人群四川一品天下置業貴陽房地產市場研究商業圈層研究全省9個市(州)中，貴陽市常住人口439萬人，占全省人口總數的12.65%；六盤水市285萬人，占8.22%；遵義市610萬人，占17.58%；安順市228萬人，占6.57%；銅仁市308萬人，占8.88%；黔西南州280萬人，占8.07%；畢節市652萬人，占18.8%；黔東南州346萬人，占9.97%；黔南州321萬人，占9.25%。與上年的數據相比，各地區人口占全省比重除貴陽市、六盤水市分別提高0.21個、0.01個百分點外，其余7個市州都有不同程度下降。四川一品天下置業貴陽房地產市場研究商業圈層研究四川一品天下置業貴陽房地產市場研究寫字樓市場研究四川一品天下置業貴陽房地產市場研究寫字樓市場研究四川一品天下置業貴陽房地產市場研究寫字樓市場研究四川一品天下置業貴陽房地產市場研究寫字樓市場研究四川一品天下置業貴陽房地產市場研究寫字樓市場研究四川一品天下置業貴陽房地產市場研究寫字樓市場研究四川一品天下置業貴陽房地產市場研究酒店市場研究四川一品天下置業貴陽房地產市場研究酒店市場研究四川一品天下置業貴陽房地產市場研究酒店市場研究四川一品天下置業貴陽房地產市場研究酒店市場研究四川一品天下置業貴陽房地產市場研究商業圈層研究四川一品天下置業貴陽房地產市場研究商業圈層研究四川一品天下置業項目項目發展背景四川一品天下置業項目規劃示意四川一品天下置業項目開發的目的該項目作為開發商在貴陽開發的第一個項目，開發的目的

樹立企業品牌形象

保證資金安全

獲取最佳利潤四川一品天下置業項目目標一品天下國際商業廣場最終將成為：一座——獨具特色的國際美食文化體驗休閑中心一張——新的城市名片一個——新興的旅游地標四川一品天下置業項目指標

當地上建筑面積為130000平方米時項目規劃技術指標項目凈占地面積（㎡）43355.00項目凈占地面積（畝）65.00容積率(%)3.00綠化率（%）35.00建筑密度（%）45.00建筑凈高（米）100.00總建筑面積（㎡）188500.00地上建筑面積（㎡）130000.00其中：底商（㎡）64000.00高層（㎡）66000.00地下車庫（㎡）58500.00四川一品天下置業項目指標項目名稱開發階段2013年2014年2015年上半年下半年上半年下半年上半年下半年多層商業開發建設進度

銷售進度

高層商業開發建設進度

銷售進度

項目開發及銷售進度表四川一品天下置業項目指標

總投資(元)單位成本備注1、土地成本111,806,500

1.1土地成本108,550,000

167萬元

/畝1.2契稅3,256,500

地價款3%2、開發直接成本610,551,630

2.1項目前期工程費45,051,630

2.1.1項目報建費用28,275,000150

2.1.2項目勘察、建筑設計及相關費用7,540,00040

2.1.3場地平整、臨時設施費用3,770,00020

2.1.5施工圖審查費用377,0002

2.1.6編制標底預算審查費1,508,0008

2.1.7招投標管理費188,5001

2.1.8排污費754,0004按建筑面積2.1.9環評1,131,000

建安工程費0.2%2.1.10臨時用水用電100

2.1.11水資源費30

2.1.13監理費用1,508,0008按建筑面積2.2建筑安裝工程費565,500,000

2.2.1底商+高層住宅修建費390,000,0003,000含主體、水電、設備安裝、外裝修及公共部分裝修2.2.2地下車庫5.85175,500,0003,000含主體、水電、設備安裝、外裝修及公共部分裝修3.配套工程成本26,621,858

3.1.園林景觀及門禁系統7,153,575

園林景觀、門禁安全系統及公共設施3.1.2綠化投入4,552,275300占地面積35%用于綠化3.1.3道路及硬質鋪裝2,601,300300道路占用地面積20%3.2管網配套工程12,211,033

3.2.1給水、排水管網6,105,5161%按開發直接費用的1%估算3.2.2強電管網6,105,5161%按開發直接費用的1%估算3.3維修基金7,257,25038.5

4.管理費用12,743,4702%按建安成本的2%估算5.不可預見費用19,115,2053%建安成本x3%6.營銷推廣費用19,425,000

按銷售收入的1.5%估算7.銷售代理費用25,900,000

按銷售收入的2%估算8.項目總投入826,163,662

9.項目銷售總收入1,295,000,000

8.流轉稅金71,225,0005.50%按銷售收入的5.5%計算9.土地增值稅119,283,40130%

10.稅前利潤278,327,937

稅前利潤率34%

所得稅69,581,98425%

稅后利潤208,745,952

稅后利潤率25%

項

目

成

本

構

成四川一品天下置業項目指標項目分攤合計2013年2014年2015年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1、土地成本100%

10%25%40%15%10%111,806,500

11008640278656204455059017028990113526602、建安成本100%30%15%15%15%15%10%637,173,488191,152,04695,576,02395,576,02395,576,02395,576,02363,717,3493.管理費用100%17%17%17%17%17%17%12,743,4702,123,9122,123,9122,123,9122,123,9122,123,9122,123,9124.不可預見費用100%17%17%17%17%17%17%19,115,2053,185,8673,185,8673,185,8673,185,8673,185,8673,185,8675.營銷推廣費用100%

20%20%20%20%20%19,425,000

3,885,0003,885,0003,885,0003,885,0003,885,0006.銷售代理費用25,900,000

3,200,0006,780,00010,970,0002,970,0001,980,0007.流轉稅金71,225,000

8,800,00018,645,00030,167,5008,167,5005,445,0008.土地增值稅1

10%25%40%15%10%119,283,401

11,744,82729,729,09447,529,84818,167,78012,111,853土地成本、土地增值稅按銷售進度分攤

項

目

動

態

成

本四川一品天下置業項目指標項目名稱2013年2014年2015年上半年下半年上半年下半年上半年下半年多層商業可售面積

64,00064,00064,000

銷售均價

12,50012,50012,500

銷售率

20%30%50%

銷售收入

160,000,000240,000,000400,000,000

高層商業可售面積

66,00066,00066,00066,000銷售均價

7,5007,5007,5007,500銷售率

20%30%30%20%銷售收入

99,000,000148,500,000148,500,00099,000,000銷售面積合計

1280032,40051,80019,80013,200銷售率

10%25%40%15%10%銷售收入合計

160,000,000339,000,000548,500,000148,500,00099,000,000銷售稅金5.50%

8,800,00018,645,00030,167,5008,167,5005,445,000

項

目

收

入

測

算四川一品天下置業項目指標項目合計2013年2014年2015年上半年下半年上半年下半年上半年下半年現金流入1,295,000,0000160,000,000339,000,000548,500,000148,500,00099,000,000銷售收入1,295,000,000

160,000,000339,000,000548,500,000148,500,00099,000,000出租收入0

其他收入0

現金流出887,483,662196,461,825127,779,442158,061,422182,458,892132,937,29289,784,788建設期開發成本780,838,662196,461,825111,894,442128,751,422145,436,392117,914,79280,379,788經營期當期成本0

銷售費用35,420,000

7,085,00010,665,0006,855,0006,855,0003,960,000銷售稅費71,225,000

8,800,00018,645,00030,167,5008,167,5005,445,000所得稅0

凈現金流量407,516,338-196,461,82532,220,558180,938,578366,041,10815,562,7089,215,212累計凈現金流量

-196,461,825-164,241,26816,697,310382,738,418398,301,126407,516,338凈現值9,215,212-196,461,82532,220,558180,938,578366,041,10815,562,7089,215,212累計凈現值

-196,461,825-164,241,26816,697,310382,738,418398,301,126407,516,338投資回收期（年）1.21折現率＝8%財務內部收益率＝56%凈現值出現年份3

項目現金流量表四川一品天下置業項目分析項目開發的目標為

貴陽市最大體量的商業休閑中心

貴陽市的新城市名片

貴陽市新興旅游地標項目開發的目的為

樹立企業品牌形象

保證資金安全

獲取最佳利潤結合開發訴求，130000平方米的項目建筑體量如何落地競爭激烈，我們如何實現目標四川一品天下置業項目目標分解項目目標項目

定位項目商業模式項目營銷策略項目保障策略為確保銷售目標的實現，我們必須在項目定位、商業模式、價格策略以及保障策略上狠下功夫：以終端消費者需求為導向推導項目定位，以項目定位為基礎確定商業模式；以市場情況為標準制定營銷策略；以全方面的保障策略確保項目成功運營。項目應該如何打造？項目市場機會點在哪里？我們自身的優勢是什么？……接下來我們將逐一解析。四川一品天下置業項目定位——城市消費特征貴陽吃喝玩樂產業發達，素有“小香港之稱”圖1顯示：貴陽人均可支配收入逐年遞增，消費情況良好；圖2顯示：貴陽社會消費品零售總額增長趨勢良好，消費市場日趨成熟貴陽人追求安逸的生活形態，并充分發展在吃喝玩樂上，以休閑、餐飲為主的第三產業發展空間巨大，商業潛力無限四川一品天下置業項目定位一品天下國際商業廣場城市級高端主題商業復合體四川一品天下置業項目商業模式項目將以“成都一品天下大街”商業模式為藍本，結合貴陽市當地情況，以商務休閑，餐飲娛樂為主題，打造集特色風情商業、酒店、5A甲級寫字樓為一體的高端商業，滿足旅游休閑、餐飲娛樂、商務辦公、商務接待等多功能需求。四川一品天下置業業態規劃L4L3L2L1L3、L4將打造成休閑娛樂為一體的特色休閑娛樂“集中營”L1、L2集各國風情餐飲，異域特色美食的，餐飲“美食城”以茶樓、咖啡吧、健身中心、KTV、小型音樂酒吧、洗浴中心等休閑娛樂為主以各國風味美食、特色餐飲、異域風情餐吧等餐飲為主底層商業業態：四川一品天下置業業態規劃本案高層業態形式以滿足商務配套為主，集中發展商務服務式業態，如：寫字間、商務服務式公寓、商務酒店等等。高層業態：在清晰了我們的項目定位后那項目又是否真實可行呢？商業目標能否實現呢？接下來我們將結合貴陽商業地產市場現狀作一解析四川一品天下置業項目營銷策略——貴陽商業市場分析名次樓盤名稱區域成交面積（㎡）成交均價(元/㎡)成交套數1花果園南明48940.636496.008752小城故事小河6297.693601.0073綠地聯盛國際金陽1859.368641.0074振華凱都大廈云巖590.913237.0045祥源大廈云巖439.713775.0032012年3月貴陽市寫字樓項目成交面積排行榜四川一品天下置業貴陽市2011.01-2012.03月寫字樓供求累積比走勢圖貴陽市2011.01-2012.03月寫字樓供應面積走勢圖貴陽市2011.01-2012.03月寫字樓成交面積走勢圖貴陽市2011.01-2012.03月寫字樓成交均價走勢圖貴陽市寫字樓市場整體供大于求，銷售均價在7000元/㎡左右貴陽市寫字樓供需比值復雜多變，品質物業對需求刺激明顯。貴陽市場供需比值處于寫字樓合理供需范圍，很多時候需求大于供給，市場尚存上升空間。貴陽市總體寫字樓價格相對較低，和整體物業水平不高和結構單一有很大關系。項目營銷策略——貴陽商業市場分析四川一品天下置業名次樓盤名稱區域成交面積（㎡）成交均價(元/㎡)主力面積段（㎡）1蝴蝶泉花園烏當13098.0848001548.79㎡2花果園南明10435.492202513~42㎡3家和花園小河7231.1453712410.38㎡4大正雨曦城南明2824.107533.522824.1㎡5貴陽世紀城金陽2290.571856892.38㎡6百靈時尚天地云巖2228.3347022709~759㎡7中天會展城金陽1680.032783843.75~56.98㎡8保利溫泉新城烏當1296.261899052~98㎡9金陽文化商業步行街金陽1284.791157130.11~39.39㎡10萬科金域華府小河1186.311398449.66~72.05㎡2012年3月貴陽市商業項目成交面積排行榜項目營銷策略——貴陽商業市場分析四川一品天下置業貴陽市2011.01-2012.03月商業供求累積比走勢圖貴陽市2011.01-2012.03月商業供應面積走勢圖貴陽市2011.01-2012.03月商業成交面積走勢圖貴陽市2011.01-2012.03月商業成交均價走勢圖貴陽市商業供需比值平穩，供應月均4萬多平方，去化月均2萬余方，銷售均價從11年11月穩步上升，均價峰值達17000多元。貴陽市商業價格區間差異較大，品質商業及產品定位優質物業價格明顯高于其他競品物業，可以看出貴陽商業消費彈性較大。金陽區域商業銷售均價可達15000左右，明顯高于貴陽其他區域，此區域商業品質物業組團突出，區域商業價值認同度較高。項目營銷策略——貴陽商業市場分析四川一品天下置業從量化市場供需變化或價格走勢看出貴陽商業需求彈性較大，雖已處于供給大于需求模式階段，但需求尚未飽和，商業尚處在發展階段。貴陽市場商業階段對品質物業及特點鮮明的商業形態出現帶來契機，而銷售價格的區間差異明顯，說明貴陽市場商業消費空間尚存。金陽區域品質商業組團突出，高品質的物業提升金陽商業價值認同度，這些都為項目打造城市能級的品質主題商業復合體帶來基礎優勢。項目營銷策略——貴陽商業市場分析總結在貴陽打造一個集商務休閑餐飲娛樂于一體的高端主題商業復合體，實現預期產值目標，是完全可行的。通過對貴陽人消費特征解析以及與貴陽商業地產的研究分析，我們不難得出：項目是可行的，但我們如何將本項目打造為區域內的價值標桿項目；升級區域消費環境；促進商業運營、實現項目更高溢價水平呢？四川一品天下置業項目營銷策略項目熱銷核心面產品：打造符合市場主力需求的商業物業形態，包括面積、戶型，并有高附加值。價格：以區域較有競爭力的價格入市，起好勢，借勢穩價銷售基本面地段：項目所在區域具有高品質商業價值認同，配套資源優勢明顯，交通便捷，細節：一品天下獨特的商業運營能力和商業模式，突出項目特色主題和高端品質，切合客戶消費心理。技術面推廣：精準核心價值輸出，有效渠道推廣，最大程度獲得認知度和美譽度。推售：業態前置，招商先行，集中去化，借勢快速走量。沒有完善的保障執行策略，再好的項目，再好的營銷策略，都是鏡花水月那么我們如何執行？如何保障項目成功運營？四川一品天下置業項目保障執行策略一品天下品牌強勢來襲，項目價值明顯可見1專業管理體系2資源優勢3宣傳優勢增加項目發展內驅力4用品牌的誘惑，打造消費集中地一品天下在成都的成功打造讓品牌實現價值升級，品牌的力度等同于城市的名片通過各渠道重點宣傳使后期延續性增值體現，加大已進入資源影響力外廓，實現發站內驅動專業商業運作累計大量各行業渠道資源專業客戶管理、運營管理等體系實現專業化商業運營四川一品天下置業項目保障執行策略運營體系市場調研數據庫項目策劃定位市場研判商業運營管理體系項目開發體系運營管理體系人力資源體系項目保障體系客戶體系客戶關系開發客戶維護客戶保養保障招商體系渠道建設數據管理資源整合安全的升值系統四川一品天下置業項目保障執行策略一品天下置業策劃團隊市場調研策劃定位內場銷售團隊資深置業顧問銷售控制客團隊外場銷售團隊行業外銷客團外銷渠道招商數據客戶資源客戶管理實施大兵團作戰計劃：指揮中心統一安排管理體系實現四川一品天下置業項目保障執行策略商業擇地立項前期商業調研與策劃精確的商業定位基本運營模式的選擇與確立