土地一級開發項目

成本測算講義一、土地一級開發項目成本的概念、作用二、土地一級開發項目成本的構成三、土地一級開發項目成本的測算依據四、土地一級開發項目成本的測算報告編制五、土地一級開發項目成本的管理與控制目錄2一、土地一級開發項目成本的概念、作用◆概念： 1、土地一級開發《中關村科技園區條例》（2000年12月8日通過）《中關村科技園區土地一級開發暫行辦法》【京政辦發〔2002〕16號】《關于印發北京市土地一級開發管理暫行辦法的通知》【市國土房管出字[2002]1100號】《北京市土地儲備和一級開發暫行辦法》【京國土市【2005】540號文】3一、土地一級開發項目成本的概念、作用◆概念： 1、土地一級開發

定義：按照國民經濟和社會發展規劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃和城市土地儲備供應計劃的要求，將列入城市土地儲備供應計劃的開發項目，在確定土地開發綜合策劃方案后，以政府委托或公開招標的方式確定一級開發主體;獲得土地項目一級開發權的開發主體，再根據“政府主導、統一規劃、市場化運作”的原則，運用現代項目管理的理論、系統和方法，組織實施土地開發項目的征地、拆遷、規劃設計、市政基礎設施和配套建設、交通建設、環境建設和投融資，并為二級開發商服務，提供土地開發項目完成后的經營管理方案，對土地開發項目實施速度、品質、成本全過程把握和控制，達到土地開發項目社會效益、環境效益、經濟效益高度統一的動態過程。

4一、土地一級開發項目成本的概念、作用◆概念： 2、土地一級開發成本 “540號文”中：“土地儲備開發成本”

《北京市土地一級開發項目實施方案審批表》：一級開發投資總額

土地一級開發成本是指在政府規劃的土地一級開發區域紅線內實施土地一級開發全過程的費用。由項目前期費用、征地拆遷補償費用、公共區域市政基礎設施建設費用、公共配套設施建設費用、工程建設其他費用、管理費、財務費用、土地招拍掛中的交易費用、公共市政配套設施移交前的管理費用等構成。

5土地一級開發成本是項目決策的依據

土地一級開發項目投資巨大、建設周期長等特點決定了土地一級開發成本對土地一級開發項目決策的重要性。政府或土地一級開發企業是否有足夠的資金實施土地一級開發項目，是土地一級開發項目決策中主要考慮的問題。如果土地一級開發成本超過投資者的財務能力，就會使決策者放棄土地一級開發項目。因此，在土地一級開發項目決策階段，土地一級開發成本就成為項目財務分析和經濟評價的重要依據。一、土地一級開發項目成本的概念、作用◆作用：6土地一級開發成本是項目融資的依據

土地一級開發項目所需資金量較為巨大，要求項目的投資者必須有很強的融資能力，以保證土地一級開發的資金需求。土地一級開發成本基本決定了土地一級開發的資金需求量，從而為籌集資金提供了依據。土地一級開發從不同融資渠道籌集資金時，金融機構在對項目進行融資評價和決策的主要依據是土地一級開發成本。因此，土地一級開發成本也是土地一級開發項目融資的依據。一、土地一級開發項目成本的概念、作用◆作用：7土地一級開發成本是項目成本管理的依據

土地一級開發成本是通過不同階段的預估，最終通過竣工決算確定下來的。不同階段的土地一級開發成本預估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超過前一次估算的幅度。土地一級開成本的準確性是成本管理的基礎，只有準確地確定土地一級開發成本才可能實現有效的成本管理。一、土地一級開發項目成本的概念、作用◆作用：8是決定土地出讓交易價格的依據 土地出讓交易價格是指出讓使用權的地塊上已經完成征地拆遷，土地開發程度為已完成宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃氣、通熱力及宗地內土地平整（簡稱“七通一平）（或“五通一平”及其他情況），可直接用于建設的土地價格。 土地出讓交易價格是由毛地價（土地出讓金、四源費和大市政費）和土地一級開發成本構成。毛地價是在基準地價的基礎上由專業評估機構評估并報國土局審定，毛地價水平較為穩定，對土地出讓交易價格的影響程度較小。因此，土地一級開發成本就成為決定土地出讓交易價格的重要依據。一、土地一級開發項目成本的概念、作用◆作用：9二、土地一級開發項目的成本構成（一）項目前期費用（二）征地、拆遷費用（三）公共區域市政基礎設施建設費用（四）區域內公共環境景觀建設費用（五）區域內公共配套設施建設費用（六）工程建設其他費用（七）管理費（八）財務費用（九）銷售費用（十）應納稅費（十一）不可預見費

10三、土地一級開發項目的成本測算依據（一）項目前期費用立項報告、可研報告、土地一級開發實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費委托編制修建性詳細規劃和區域內的管線綜合等規劃方案費用工程勘察、測繪、定樁費用環境影響評價分析費用交通影響評價分析費用地震影響評價分析費用地價評估費用工程設計費及施工圖審查費招標代理費、招標服務費工程保險費11（一肥）項妙目前月期費筑用1、衫立項捉報告熊、可稍研報烏告、朝土地獻一級役開發芬實施該方案捎等的外編制序費及里項目聞前期誰的各煮種工切程咨蛛詢費→測算因標準玻可參少考19奴99夢年9床月1茶0日搭國家判計委剃制定紋的計歐價格廟［1艱99辰9］輸12惡83混號《鉆建設功項目遞前期單工作么咨詢榨收費援暫行首規定欣》及北京輔市物吼價局背、北職京市謎計劃憂委員大會京泊價（調房）擇字［略19申99去］第及48盯7號犬文《涂關于詞建設桿項目奴前期悔工作費咨詢果收費章的補條充通女知》中的獵有關宜計價望標準萌。◆立廳項報炭告、霸可研片報告孟的編擋制費◆土咱地一準級開顛發實旨施方夸案的明編制腿費◆項餡目前妖期的怖各種常工程形咨詢媽費12（一已）項事目前窄期費夢用2、掏委托欺編制磚修建認性詳閣細規金劃和瘦區域過內的民管線版綜合服等規犯劃方情案費甩用→20歉01溉年國嗎家計耐委《關常于放呈開和允下放膽部分呆商品厭和服穿務價析格的過通知陶》（存計價淘格[單20攀01勸]1喬21根8號潤）中取志消了鋒19似93己年由敏建設盯部、拒國家務物價鋒局聯冬合頒園布的免《城宴市規滲劃設街計計漆費標莖準》齒，放刃開了樂規劃搖設計渾市場訪。→20賺04口年6敢月，擁為了鹽規范貴規劃再設計坑市場樂計費淡，中蛙國城候市規碧劃協日會在免全國肝范圍誤內進昆行調愚查研倆究，李制定邀并發否布了《城住市規邁劃設事計計然費指播導意提見》，作嘴為城茫市規持劃設遣計計禾費的布參考察依據不。13（一色）項功目前凈期費蛙用3、禁工程炒勘察喘、測徑繪、埋定樁嫂費用20植02啦年1截月7倚日國傍家計愉委、債建設替部以災計價露格[曲20妹02罩]1哭0號搶文發慘布了《工蔑程勘踐察設呆計收家費管聾理規樹定》，從俗20喝02昏年3搬月1具日起瓜執行提。應絮根據救該文節件規水定核長算工羞程勘岔察費等用。建筑晚用地映撥地稍定樁土：《關膽于測奸繪產山品收鮮費標這準的狂通知燃》【迎京發為改〔動20棵06女〕1莖00憑9號壘】14（一核）項蹦目前返期費敬用4、叔環境晨影響館評價墳分析言費用20傲02繪年1全0月閱28架日全墳國人判大通絹過了辛《中招華人捏民共紙和國渾環境災影響宴評價覽法》衡，規緣瑞定：激在中兼華人陸民共椒和國平領域遷和中寫華人忙民共田和國鎖管轄殼的其債他海嘩域內哈建設殲對環食境有休影響壘的項弱目，恩應當察進行抓環境現影響華評價改。隨梁后，破國家溫計委夕、國雙家環罷境保悔護總民局發鬧布了《關食于規屋范環仿境影巷響咨鄰詢收尋費有刑關問卵題的觸通知伏》（綢計價羅格［芽20雜02廣］1切25列號）。該斧通知稻中規素定了稀項目雖前期此進行貞建設津項目智環境境影響豎評價領分析降，包傳括編遲制環耗境影術響報堂告書粘（含昏大綱婚）、嚷環境專影響埋報告訪表和股對環名境影射響報珍告書堡（含封大綱圾）、蜘環境彎影響震報告脖表進僚行技徒術評牧估的冶費用磁標準薪，可肺以作閉為核杏算環嘴境影妻響評春價分城析費芹用的判依據督。15（一終）項臟目前棋期費雪用5、救交通比影響呆評價梁分析杠費用北京鎮市規如劃建昆設委掙員會銜早在叉20島01婚年就遣發布網了《關溜于對村部分夠新建際項目怠進行絹交通咸影響滿評價嗚的通麻知》由市規員發[葛20凱01風]1睜00莊1號。規冒定需秒要進陸行交荷通影昌響評或價的夏項目允需由夢項目撞業主麗方委必托符弦合資途質的憶設計喝或咨臣詢機辰構進伶行交混通影需響評朵價，傘并按脈照《懶北京孕市建隔設項戰目交旗通影穿響評位價準價則和袋要求斃》編賴制咨友詢報俗告。那進行離建設壓項目膛交通挽影響稀評價碼咨詢乒工作任的機陽構應鐵具有彩城市化規劃菜和交眉通咨弟詢甲圈級資鬧質。陳但對拘委托敞編制慮交通時影響牲評價掃報告地的取先費標培準沒卡有明昏確規蠻定，績實踐不中可陸以參竭照委致托規協劃設葡計咨妻詢的忠標準饞及市旺場行釋情協榨商（盯目前斷收費意標準緩通常崖在0照.5～2司元/直平米跡不等）。16（一座）項泰目前音期費科用6、技地震把影響麗評價襯分析集費用20戴02屢年1毫月1塘日起施賞行、哄中華魚人民春共和懷國國粥務院慘令（墓第3鼻23難號）廳公布淹的《各地震榜安全側性評星價管帆理條撇例》波規定捎：新惠建、干擴建望、改灣建建奧設工廁程，狼依照訴《中竊華人便民共兔和國劍防震懼減災縣法》差和本捎條例瞞的規藏定，遷需要禿進行碎地震命安全戶性評肌價的距，必皮須嚴盟格執漲行國永家地奮震安隔全性禿評價鹽的技嚇術規天范，賞確保麻地震姥安全秘性評撕價的攻質量相。建拔設單經位應泛當將親建設警工程膊的地店震安喘全性疤評價自業務屠委托傳給具常有相河應資凳質的捕地震過安全啄性評戰價單器位。忙地震婦安全烤性評奪價單瘦位對錢建設護工程猜進行滋地震卷安全使性評違價后片，應澤當編擊制該臭建設鍵工程宇的地吉震安熊全性伴評價忍報告脾。目教前，保全國宗各省政市對筍地震嫂安全后性評降價收殿費標蟻準都盯有不肚同的刑規定棚，北朱京市核的工股程可累依據讀原北京茫市物責價局袍20頃02捷年9出月1鵲8日慎京價亞(收伶)字忽[2勒00綱2]明36受1號撤文件摔《關念于地四震安演全性晌評價掠收費盞標準雁的函礦》的規堪定進淡行核跳算。17（一勞）項另目前匙期費農用7、地價疊評估超費用19蟻94源年1勇2月減12物日，錯國家英計委替和國羅家土蝦地管意理局囑聯合紐奉發布趣了“禽關于抽土地伙價格常評估網收費坊的通導知”莊，通瘦知規津定：惠“土遠地價騰格評哄估收摟費是故房地注產市贊場重鞏要的閣經營樹性中艱介服嗓務收址費行誦為，拆評估腥機構肝要按誤照‘究自愿彈委托古、有返償服宋務’順的原志則與帆委托墊方簽助訂合抄同，真開展際評估艘服務鄉豐工作撕，收傷取合辮理費鵲用。翼凡具疊備土本地估釀價資游格并確經土鉤地、廟物價垮部門聰確認乒的單善位，取可接鍛受土胸地所旅有者敬或使做用者察的委哭托，贈對土除地價妖格進躺行評廊估，嫁并按慢本通伍知的面規定蓬收取妥土地脅評估莖費。少”1床99癥7年志12溉月1杏日北胃京市喂物價蘭局發森布了京價愚(房蠟)字嶺(1拾99階7)得第3轎98個號文怠件《截關于何房地忍產中必介服疊務收畝費的南通知哄》，對盆我市半房地湖產中允介服愛務收泳費的構有關賺規定蔥進行格了修湖訂，積規定爛“房淘地產雜價格型評估姥收費局、土器地價獅格評揭估收至費標賀準實避行政暫府定尋價，乏其收沿費標哈準按約照標鎮的總煌額采頂取差喚額定懇率分儀檔累名進制桐。18（一強）項求目前詢期費衫用8、工程底設計彎費及滿施工按圖審略查費工程深設計舌費的旋測算疾可依寺據2溜00押2年允1月趕7日央國家掛計委摩、建頁設部遮以計乏價格滋[2慎00庭2]兇10屢號文席發布膛的《工程畝勘察校設計拒收費滔管理叢規定仆》中的晝有關翁標準亂結合育實際決情況尤測定竟。施工慈圖審百查是莊目前速基本耕建設攪程序幻玉中必蠢須的腳環節冊。2艇00孟4年醬8月瞎23冒日，犯建設怠部1映34鄭號令脊發布扣的《覺房屋艷建筑抱和市截政基溉礎設隙施工找程施遞工圖勺設計紋文件叉審查芹管理血辦法明》中谷再次大明確政規定爭“施領工圖享未經需審查彎合格鼓的，板不得櫻使用貼”。膛但相旅應的額圖紙細審查銷收費蒜標準接，國歐家沒忠有統栽一規攝定。娛北京悉市可鍛執行市規編發[睡20聾01航]7克61離號《棟關于戒開展監施工亭圖設壓計文幅件審余查工耀作的默通知冊》中第親五條寧“審投查收瀉費：盆在國斯家正首式下年達施榆工圖鄙審查汪收費祥標準絞前，步北京端市的誰施工漲圖審尿查單握位暫矛按國項家發您展計捏劃委魂員會計價陣格(妨19跑99洞)1牧28富3號夜文件夫中《揉工程蔬咨詢爆人員起工日凳費用下標準技》執行倉。”19（一習）項段目前答期費輸用9、招標臣代理私費、皺招標豎服務欲費原國家扯計委置關于銷印發賤《招肌標代嚴理服知務收繞費管殲理暫受行辦汪法》驢的通婦知珍計價征格[瓜20俊02允]1勇98弄0號文中取明確另了招準標代努理服古務收序費標欠準。招標凳代理誦服務切收費怎速查笑表20（一昂）項納目前仁期費弄用10毒、工程暗保險軟費建設辣部和惠中國兇保險遠監督掃管理冷委員闊會于哭20散05摸年8經月出耕臺了布《關星于推暗進建毅設工拜程質奔量保充險工境作的塌意見茂》建腿質[歷20府05岔]1竟33側號膨，指仆出：腎“建彎設工揉程質貧量保裙險是燭一種喜轉移盾在工衫程建慈設和班使用桂期間務由可竿能的擊質量同缺陷鏡引起阻的經際濟責樓任的榨方式疑，它再由能繳夠轉宅移工圓程技醬術風刃險、稀落實塌質量憲責任棟的一徐系列章保險侵產品遭組成廚，包掘括建胳筑工芬程一收切險霞、安鍛裝工閑程一軟切險刪、工村程質盲量保躺證保嗚險和災相關經職業右責任發保險圾等。建其中腫，工暫程質陣量保步證保禍險主寇要為萌工程統竣工明后一尼定期蹤蝶限內帖出現翻的主曲體結固構問沉題和陷滲漏占問題課等提疑供風小險保粥障。席”。蔑可見憑，工倆程建憶設領絞域涉絞及到記的保膚險品狡種主透要有田職工活意外耀傷害香險（忽雇主是責任挑險）訴、設凱計責鍬任險連、工青程質霧量保法修保焦險和腹建筑丈（安婚裝）爆工程拼一切許險。寶但具恰體費傳率，冷市場賴浮動伯較大戚，建權設工干程一員切險鴿一般某為投液保金嘉額的敵1%巖左右最，第判三者峰責任報險按席比例競投保弊。但廢20恩04律年1他1月兩中旬剝進行綁的北非京地周鐵4正、5孤、1袍0號瓣線建寒安險址及第送三者找責任漸險合兆同費嶺率卻桑是5蝕‰左酬右。地20秋05遠年深洪圳地運鐵項界目中狗，工殼程質嬌量險煮和運債營初隨期的難運營羅險合企計也面低至柏投保挺金額滿的5構‰，乳可見拘目前噸保險筍業競姿爭是桂相當彈激烈京的。雖因此臨在項這目前圍期階鋸段，章估算金工程黨質量歷保險貞費非齒常困鑒難，嚷可以裕暫按霧建安痰工程彼造價央的1渾%-血2%反估算忘。21（二左）征刺地、螺拆遷字費用包括暑：1、出征地便補償悲費用2、鋼拆遷逗補償常費用3、斯房屋澤拆遷兩評估禿費、全拆遷后服務蔥費4、姿拆除匪工程法費用5、懶古樹從保護等及文嘩物古寇建修致護、冊還建針費用6、乎其它22（二筒）征緊地、短拆遷夠費用1、忽征地近補償繳費用根據固土地辣所屬掠的不概同區鋒域及朱其被旱征用精前的洲不同茄用地劣性質后相應摟發生森不同淘的征煉地費從用。本市橋行政延區域湊內依炒法征姑用農壺民集世體所危有土測地的伙，根蟻據20迎04年5月21日北號京市源人民將政府前令第14積8號公喘布的《北京律市建廁設征鳴地補灰償安痛置辦瘦法》進行臨補償搶安置森。征稀地補全償費糠包括漫土地縮慧補償遮費和斷安置新補助白費。毒涉及捉青苗釘和其幟他土素地附轟著物等的，掙還應商當向蕉所有悔權人瞇支付斯青苗棟補償稍費和鈔其他群土地竄附著吉物補袍償費辱。青亦苗是愚指尚當未收腎獲的衛農作提物。停其他胞土地五附著歌物包面括房亮屋、渡水井覽、道悠路、命管線渠、水胡渠等踏建筑葡物、傻構筑配物以瘡及林壘木和旦其他手經濟唱作物次等。本市巡壽征地果補償濾費實喚行最散低保石護標溫準制始度。罰征地辜補償她費最惜低保圈護標碌準由志市土貪地行錯政主槍管部查門以啦鄉鎮訊為單擴位結斧合被撒征地洲農村恨村民絹的生渠活水躁平、林農業楚產值劃、土本地區嶼位以忘及本個辦法糟規定竿的人縮慧員安尸置費蝕用等帶綜合墳因素繼確定劣，報勻市人蹤蝶民政映府批阻準后果公布基執行閉。征乎地補冰償費倡最低只保護融標準震應當甘根據來社會店、經儀濟發細展水網平適榨時調幻玉整。23（二攪）征杏地、給拆遷姜費用2、靈拆遷寧補償后費用根據飯房屋襯所屬宵的不洞同區痛域及堡其不項同屬田性相露應發椒生不趕同的票拆遷呀補償通費用玻，計威取依所據亦莫不同怒。城市斗房屋愧：根據20差01年11月1日北京解市政禾府令胡第87號公濕布的《北京夢市城岡市房溉屋拆稈遷管咱理辦渣法》進行勵拆遷矛補償巖費計牧算。城市威的住信宅房溜屋態：（20差01）12皺34號城市東的非膜住宅膝房屋喉：京傅房地淋評字姓（19牌99）65轎6號被拆竹遷房稅屋重丈置成辮新價間：喉京國花土房透管拆[2宅00險3]抽80賢8號24（二蘇）征來地、嬌拆遷膝費用集體踢土地瞎房屋底：根據20營03年6月6日北京回市人炒民政繞府令柱第12碎4號公瘦布的《北京罰市集幕體土悟地房咱屋拆緒遷管策理辦語法》進行梨拆遷卸補償籮費計莖算。拆遷老補償畢：京國溫土房情管征[2島00簡3]找60萍6號被拆坡遷房旱屋重慈置成估新價旗：群京國項土房喉管拆[2貧00救3]夏80搶825（二雨）征禁地、波拆遷罩費用3、嚼房屋初拆遷竊評估久費、板拆遷管服務蔥費19存97年12月1日，桿北京兵市物結價局寸發布擱了《關于句房地親產中嗓介服姥務收濾費的趙通知》京價(房)字[1引99指7]第39皆8號文，對蠢我市晨房地舊產中而介服蠅務收柔費的巴有關繼規定趟進行帝了修早訂，鞭規定停“因擔征用珍拆遷嬸對房減屋進執行價域格評顫估的刷，按新補償座價款該金額敗的1～1.作5漿%向征僅用拆居遷單河位收蘿取評身估費夜。”《北京杯市物粒價局釣、北溫京市價財政疏局關范于房追屋遷粗管理闖費和副房屋迫拆遷夜服務僑費收籌費標遍準的倡復函》【京價截（收錢）字異（19卵93）第23車8號】：房屋氣拆遷慰管理呼費棟：不泥超過剖房屋蠻拆遷篇補償舟安置勿費用0.壇5%房屋別拆遷焰服務絞費：申不超笛過房君屋拆醉遷補你償安肝置費權用的1.毒5％26（二炭）征并地、獅拆遷倒費用4、逐拆鼻除工北程費熊用拆除破工程帥費用廈應按隊照工格程實火際需雄要估鍬算拆谷除工萬程量統，并痰套用累相關遙估算亂指標春或概陷算定除額，陡充分悔考慮似渣土牌運輸碰、消古納等還因素苦進行斗測算嘗。27（二按）征旨地、悠拆遷耽費用5、貴古塔樹保業護及校文物晉古建能修護同、還冠建費畫用根據斜古樹則保護駕方案稠和文欲物古杜建的典修護額、還法建方部案，翻套用殿相關膝估算痛指標魚或概惜算定摧額，法充分喊考慮醬修繕啟、保宗護、洋還原塵等因醬素進危行費貓用測餡算。28（二銀）征毅地、抽拆遷壯費用6、昂其它指根劃據國蹄家或損地方藝政府辰要求拌在征照地、掛拆遷勺過程催中還廣需發在生的示各種補費用拋，如壩：耕恩地開昌墾費濫、耕竟地占辰用稅聚、菜境田基明金、樸防洪槍費、犬提前綠搬家閱獎、陳支援掠重點敞工程破費等獅等。29（三獸）公港共區步域市奶政基北礎設惹施建養設費室用包括亞：場地勞平整楊費用茫及為丙各二劑級開樸發單垮位提稠供施吩工臨丹時供癥水、閱供電遲設施艙、臨姥時道殊路的興鋪設努及維孫護費敢用區域陣內永肥久性跌道路側、橋蔽梁建匙設費背用市政繞管線越建設壇費用(包括認雨水纏、污心水、鑼中水尾、上嘗水、知電力贏、天裁然氣撿、電料信、筋熱力盆等)市政卷場站坊建設洗費用(包括餐雨水閱泵房竄、燃叼氣調走壓站跡、熱遼力站牧、開過閉站擁、區盜域中純水站旦、區余域管顯理中寬央監脖控室則及涉馳及城貼市安樓全的凝公共槐設施廟等，潔其建喝設費還用視脈規劃帳情況吸而定)配套依公共戚設施網建設病費用(區域竊內的耍交通喚智能胞化系勾統粥、公口共標希識指技示系共統、挑安防債監控拐系統漏、公景共衛威生間如、垃印圾收遍集轉當運站稻、單消防蹈站、脅派出臂所、典郵局沾等)30（三據）公滴共區爆域市酷政基搜礎設鎮施建罵設費醫用本部棒分費里用是記指在午土地適一級穗開發屠區域述內，掩各二雁級開言發地帝塊紅摟線范冤圍外擺的公南共區例域的途市政辟基礎蟲設施擴建設塞費用潤。這盯是土辨地一秋級開娘發成營本中標的另共一重識要組爐成部淡分。應在券不同離階段加根據義控制剛性詳環細規嘩劃，湊或修躬建性偽詳細炸規劃攪，競或初剃步設皮計圖西紙，很或施早工圖雄紙，瞇參考朝相應惰工程略的估風算指國標，戶或概節算定將額，釋或預慚算定裂額測貌定。31（四撤）區答域內旨公共緒環境鍵景觀怒建設沃費用包括僚：綠輩化（漏花草驢、樹古木的懶種植債）、磨微地券形、危藝術敢小品女、噴令泉、雪地下敵出入笨口的品處理險、休途息座起椅等里。本部趴分費知用是言指在妖土地仆一級裂開發抵區域位內，形各二憲級開斗發地蛋塊紅膠線范柳圍外剖的公煮共區辰域的柜環境持景觀罩建設銳費用漲。這棚是土糖地一伏級開聾發成盆本中辭的一扒項重犧要組催成部襖分，劃應在旺不同趨階段喚根據祥控制漆性詳亦細規盲劃，物或修旬建性翅詳細務規劃膠，或仔初步副設計勞圖紙塔，或蛾施工輪圖紙油，參偷考相步應工改程的集估算獲指標社，或吸概算棗定額灶，或封預算陣定額柴測定海。32（五促）區記域內特公共摩配套害設施卵建設項費用包括膊：市斃政管托理用演房建惱設費誦用；滑機動室車停簽車場妙（庫噴）、釋非機傅動車嘴停車梢設施宗建設潮費用殖；規屬劃中脹其它滴須納桑入土版地一談級開阻發成狗本的瓦配套周設施閥建設螞費用嶄。在不如同階藥段根榆據控只制性住詳細喇規劃棍，或格修建稈性詳將細規妹劃，嗎或初仗步設梳計圖驚紙，接或施摧工圖旱紙，詢參考嚇相應色工程無的估稿算指睬標，燃或概肢算定兇額，午或預爆算定壟額測瓶定。33（六監）工讓程建塑設其長他費村用包括電：工程應監理拳費竣工債圖編墻制費建設哨期區扯域管戒理費粥用項目殿竣工護后移貝交管貫理單朽位前詳的維蛇護管疫理費蠶用項目協后評嫂價費墓用其他34（六翠）工哈程建究設其盲他費方用1、猛工程既監理巨費19鍬96箏年1陜月1塵6日拌，北鐮京市改建委迅發布待了《北踩京市脫工程璃建設鋼監理誤費收些費標拐準實凡施辦妹法》(京渡價收威19題96獸第0擔43驗號)它，規聚定：歪實行脂監理綠的工皆程，怕監理學費按食工程密的總遍造價燈百分塌比計計取，聲用插絡入法晶計算恨。建墓設前損期階壇段按差工程敘概預芬算的爪0.努1-所0.講2％軋計取太。35（六楚）工率程建嫁設其宗他費熱用2、禁竣工行圖編晝制費20巴02死年國妥家發鋤展計遵劃委勿員會萌和建傘設部付聯合爪發布扔的《工滋程勘炊察設黎計收唯費標暑準》寶[2碑00薪2]中《倍工程拳設計湖收費轟標準雄》1燃.0麗.1叢6條累規定漸：編腫制工絨程施兆工圖填預算搭的，樸按照茄該建猶設項氏目基撈本設帖計收梅費的含10痕%收館取施笛工圖程預算畝編制趙費；承編制忠工程洋竣工陳圖的處，按扮照該敢建設樸項目購基本萬設計經收費狼的8蛾%收箱取竣緩工圖薄編制專費。36（六諷）工黎程建杰設其塞他費繡用3、建設燒期區烏域管愉理費映用包括孤安保貼、環憂境保睬潔、臥臨時掀綠化奪、美千化等梳費用箭。這澆部分影費用勻在項踏目初哈期很田難估球算。苦不同涌的土男地一抄級開冶發項例目建另設區輝域的怎面積槳、基誓本狀澤況、屑區域袍周邊宏的環念境一島定后劫，即珠基本陡明確晃每年舒需要方多少艘保安沸、保蹲潔人錦員進您行公晌共區得域的請管理賓，需歪要做快多少趟面積防的臨考時綠嶺化，早整個邊區域紀的建叮設期嫂幾年丹等，護再據致以測木算相診應費呈用。37（六摟）工眾程建苦設其凡他費直用4、伶項目什竣工砌后移艙交管覽理單君位前烘的維矮護管將理費姐用這部嫁分費貍用主矮要是紡由于冠目前墓土地銅一級推開發溫項目泰完成肆后，站形成扒了大領量的坐資產紡，而恢這些惜資產娃的管闊理主沫體比冷較復庭雜，療例如麗：道非路、增水、舞電、邁（天績然）癢氣、獸熱、洞交通西設施飛、園久林景晴觀綠茫化設況施等機都分決別歸碌屬不犧同的劉管理嫁單位核，產技權移輝交尚討未有如規范校的模切式和厭程序狀。這團就造胸成在發土地賊一級業開發導任務璃基本棕完成祖后，軋可能羨還會尼對資司產進竭行一累段時兵間的亭照管四，對哄有些限項目煙還要洋從社冤會利棗益角佳度出燭發，畢進行乒運營御。為演此，沖土地雀一級敵開發每主體擦還要服支出意一筆字管理的費和史運營搶費。京這筆垃費用洲根據斬不同踐一級界開發飯項目叼的情隙況，捷千差俘萬別結，不眼一而途足，特須慎稻重對裁待，醫認真姑估算認。38（六做）工龍程建岔設其喪他費痰用5、庫項目椅后評網價費棒用指在事土地繪一級磚開發導工作萬完成抹后，內由土崖地一拳級開碎發主暗體組匹織，韻委托愈專業歇咨詢盞公司牢從經馬濟效睡益、書社會春效益林、環昨境效潤益出泊發對曬整個爸土地寸一級尋開發息項目墾和開喉發過堂程進舅行公熔正、聲客觀著的評速價。呀該費豈用可遇參考謝國家違有關打工程放咨詢適的收桂費標槽準測煩算。39（六侮）工皂程建滴設其扇他費鮮用6、帶其他指其物他歸惑屬項慢目前及期及倚其他考費用趣的項東目。比如柔：委枕托代胳建的茫項目照還會疊發生蘇“代義建工唱程管事理費泥”等。污染偉區域蓬，還哭需要察環境自整治壁費用仰。40（七俊）管容理費指土嘆地一稀級開辣發主衣體在躁土地傾一級醒開發帳全過五程中拆所發逐生的妙管理耐費，汽包括死土地喇一級嶼開發拉的建串設期金和代舌政府哄進行純土地懷出讓訴的銷躬售期勇。該叮費用的應根艷據項龍目的倘具體秧情況木和土捎地一攻級開別企業濕的管攔理水升平、估資源輝投入蟻情況雨等進皇行核裕算。20屯05螺年8鐘月3撓日，暈市國俱土局恢發布勤了關于羅印發欠《北李京市蛋土地括儲備邀和一鄙級開住發暫改行辦臥法》駝的通沉知禁京國安土市鳥[2毒00犧5]磚54喪0號旨文，其錯中第祥十三文條規擊定：透土地比儲備蔽機構詢負責長實施收土地割開發擾的，捧由土耗地儲計備機羽構負嫩責籌棚措資裂金、掌辦理鞠規劃未、項拆目核親準、傷征地羊拆遷魄及大陸市政梳建設胖等手帆續并飽組織巧實施絡。其青中通偷過招盒標方礙式選蓬擇開品發企胳業負匹責土池地開歐發具就體管脖理的都，開絲式發企穴業的趙管理售費用剩不高畫于土磨地儲口備開牌發成頃本的灑2%慎。以駝招標蘭方式積確定得開發洪企業氏后，甚土地吃儲備扛機構吧應當柜與中貴標開舊發企鍬業簽紙訂土似地一影級開跪發管鏡理委萄托協駐議。41（八如）財踩務費僚用指一鉛級開秧發過末程中鼻所發啊生的訓相關游財務驢費用就。其測瀉算依將企業牧（或撈項目螺）的階資本擋結構池和融蔬資能帖力不拳同而主有不禍同的稻融資閃方案管，因歲此融魔資渠越道、鏟金額晃和期姓限完慕全不趨同，鼓其融啄資成栽本應預視具嘩體情疫況分參別測甜算。42（九鍵）銷吐售費催用包括顛土地冬一級床開發跡主體膚為提庸升開諷發區縮慧域的餓土地持價值還，吸見引二狠級開得發商轎和最步終用建戶，些完成摔土地勿出讓撥任務憂，盡醬快收噸回開太發成屑本而膠進行劃的策有劃、均推廣斥活動斷，和快因此習發生格的各旗種廣員告、趨宣傳梳費用判等。目前戴政府交對土疾地一膚級開愧發的隆銷售廉費用零提取質比例米沒有聽專門次規定越，而挪且市軋場中碌二級脖開發燭的銷寶售經交驗不叮適用碧于土暑地一懲級開緣瑞發的值銷售暢，已威實施捷完成直的土辰地一蜘級開揉發項僑目尚談不多胡，因做此沒渠有太異多的屯經驗鎮數據宮可供陜借鑒亞。這繳就需森要企互業根竊據自稿己項陣目的貫土地帳出讓押計劃毛分別階測算軋。也貪可以牌按預測計銷志售收炎入的奏1%興計取從。43（十釀）應淡納稅槍費土地表一級劉開發亞涉及啞的應炭納稅塊種主帽要有欺：營基業稅穿、城惹市建伯設維聾護稅握、教今育費婆附加檢、印壯花稅盡、進英口設五備關同稅等偶，所漢得稅濁。具體行納稅旦額計泳算方積法詳饅見國溜家相陡關稅題收政煙策的酒規定予。44（十洋一）吩不可晃預見剝費包括蝕基本污預備襖費和蓋漲價愚預備誰費。視不平同階武段的佩測算孕精度廟不同替，而虎以開棋發成刺本為湖基數魯，適濁當計衛取一賓定比獲例。45四、具成本景測算徑報告斧的編防制以上摔是土蓬地一花級開紅發項慘目的久成本做構成城及其晉測算獻的相付關依息據。要我公型司據魯此編光制了土地斃一級爹開發使項目品成本宜測算聞通用京模板，作規為成滴本測免算的攏模板肚。測算籃報告參編制律包括拋：1.編制測算垮表格血；2.租編嶄制測猾算說哥明；3.華編享制測修算分丙析。46四、抱成本每測算劣報告殿的編終制項目振土地嚴一級坑開發庫投資檢估算印及投欺融資右分析（一桐）投底資估黎算1、潤總投罪資估吵算2、河估算渾所依再據的峰相關皮資料3、嗚估算騾依據蔑的相覺關文棗件47四、止成本貼測算窯報告悟的編聲制（二）縮慧投融民資分礎析1、竄資金重使用育計劃2、怖融資誼額度航及融歌資成銅本3、瘦融資栗渠道慨及模剪式4、簽貸款口本息針償還附相興應表母格48四、幕成本算測算屑報告垃的編饅制土地雪一級芹開發繁經濟眠效益社分析茶及資連金平驕衡（一顆）經炭濟效呼益測外算及鋤分析1、留測算勺及分伸析前紗提投資蜂測算砌和市盛場預窮測數示據項目縱開發螺周期釣及時秒序安收排49四、富成本積測算躍報告雅的編籌制土地繡一級斬開發探經濟份效益每分析件及資正金平河衡（一宿）經塊濟效次益測憲算及恐分析2、折相關擋數據庫的確誕定毛地簡價的榆確定招拍議掛交茄易價縮慧格預抹測土地或出讓線一級增開發梅企業遮收入稅(間費)闊率貸款移利率財務蔥基準備收益擔率I戲c50四、或成本冒測算犬報告紋的編聯制土地箱一級伸開發脆經濟醒效益塊分析館及資功金平疤衡（一梁）經豈濟效逗益測渾算及融分析3、硬經濟狠效益腸分析可經昨營性框出讓思面積避及銷鋪售計軌劃土地思掛牌蒼出讓化平均欺底價土地枯上市獨出讓駁收入竟、成犁本、弦稅金每、利濃潤51四、閱成本紋測算威報告氣的編綢制土地晴一級艇開發根經濟并效益孫分析親及資喜金平許衡（二炕）財長務分拉析1、鐮項目秧財務沫盈利溝能力繞分析財務悲內部哈收益揮率F銜IR蔬R(略%)財務丘凈現隊值N松PV絡(萬離元)投資俊回收凱期(濃年)投資瞇利潤弦率2、汁償債擁能力營分析3、摧資金僑平衡果分析52四、厲成本策測算邀報告竹的編洞制土地拐一級涂開發拜經濟陰效益楊分析坐及資宋金平德衡（三）胃不確鑰定性效與風嫌險分棉析1、豎不確堅定性只與風售險2、市不確溉定性峽分析盈虧景平衡奏分析敏感尤性分棗析53四、背成本沈測算針報告望的編渠制土地津一級陷開發即經濟看效益嫁分析敬及資搜金平折衡（四甲）結貼論與診建議1、融結論項目廣盈利串能力蛛如何項目樓的償芽債能蚊力如蓮何項目陪風險撒怎樣項目踢是否考可行2、蟻建議54編制建流程擠如下財：基礎宿數據笨收集森、整煎理根據滋通用躁模板信測算拜成本測算編制說明測算勉依據諒：原青始資深料、鼠數據竄，政角策文爭件需說甘明的耽問題隊：測棗算方繁法、腰取值峽、原趕因測算芬分析港及結帆論匯總胳編制四、吼成本滔測算按報告柴的編鑄制總測碗算報貸告樣表55五、犁土地索一級寶開發百項目謎成本餡的管拌理與室控制土地突一級膝開發陵項目敵在其跨內容泛組成落、開寸發宗話旨、鬧開發辭方式青、開婆發時任序等擋方面丈都有態著不邪同于權一般將房地棒產開良發項群目的拔特點控，因抵而其渣管理眨和控飯制體呈系、從工作蠻流程換及其貫控制抄的關款鍵環酒節也魄不同圈，共晌性之雹外還肢有其園特殊吵性。虛因此啟，科雙學合病理地寄確定佩其成貢本控測制目貍標，攔要建蔑立一嗚整套辦完善易的成蜘本管姻理工蕩作體綱系、脫制度劉和流國程。56五、榆土地觸一級薯開發蠻項目聚成本風的管棍理與甘控制1、蠅決策持體系超：是暮戰略跌管理墳層面宰，決很定了熔企業炎控制賤造價奴管理嘉的方甘向和敏模式燈，具插有長艷期性掌和整派體性墻，是惰企業素核心圖競爭器力所拋在，扁包括陶長期敬戰略落成本叫等重尖大決云策的暗制定臂和執敵行，也由企網業領肉導班牲子組掙成。（一積）工技作體趕系57五、冶土地材一級派開發層項目帶成本延的管罵理與觀控制2、扔內部濁專業判管理呆體系撫：是壤落實茄和分蛋解戰畫略成染本目卻標的纖層面攀，包祥括計著劃執慕行情胳況和滾管理挺效益礙監督腥、考蝴評，行是企菌業造蛾價管曉理部貓門的認首要典核心嶄任務稿。主閑要包斑括：粒制定貪公司爹年度階成本蝴控制箱計劃侍；分塊解、澇落實須戰略醋成本泳目標獅，實匯行公歐司全貼面預齊算；像及時衫溝通膽、傳溜遞和襪獲取記信息垂、適原時調購整計特劃；余協調畝組織券相關愛部門捐配合蜜、全持員參針與成燦本目皮標的悠管理懇和控演制等厲。（一勾）工疫作體歐系58五、蟻土地到一級粘開發柳項目稻成本敘的管嘩理與亭控制3、炸制度鑒體系魚：完是善的總制度吃體系容是項搜目成前本管宰理實宣施順夠暢、匯高效趴的前捉提和窩保障邀。建煤立和秒完善序諸如痛：成共本管庸理辦植法、蹤蝶招投蜘標管紐奉理辦屬法、艘合同也管理恐辦法逝等一節系列悉的成終本管留理制他度，兇并嚴角格按蠻之執秤行，辟是成嫂本管蜓理和病控制師的制察度保率障。（一腿）工依作體倒系59五、睬土地懲一級精開發投項目顯成本構的管視理與跪控制4、魔操作促體系及：是堵成本栗管理蜻和控重制的話基礎播層面緞，具份體由論各項避目部贏的成咐本管纖理人貧員落包實，趣是成鄉豐本管紐奉理和霸控制匹的具梨體化對和實回施控呆制載絕體。縫主要熄包括井對分追解后暮的成己本控星制目慌標的泊落實收、關利鍵點撇的控黑制、辜工作彩效率寧的提理高、累項目紛完成中后的思后評謙價和到效益窯分析版等等工，本腹層面蠢成本豎管理訴的特班點是挎具有堵系統疑化、脈程序及化和善模式悄化。（一紫）工機作體緒系60五、兆土地醬一級員開發宅項目蘭成本敬的管銜理與織控制5、大專家扯體系坦：是燒項目釋成本胃管理伯的強域力支悟持，真權威膊性指蚊導意判見對對項目糕成本陸管理劑的意