租賃協議張楠1/62租賃協議概述

租賃協議是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金協議。

2/62租賃協議租賃物應當符合什么條件？

（一）租賃物須為有體物；（二）租賃物只要能滿足承租人要求，且在利用、返還等問題上能滿足租賃協議特點即可；（三）租賃物須適合租賃目標使用）3/62租賃協議特性（一）租賃協議是轉讓財產使用、收益權協議。注意：區分于買賣協議、消費借貸協議不一樣點4/62

取得僅是對租賃物使用收益權，而非所有權，這是與買賣協議主線區分。同步，承租人不享有對租賃物處罰權，這是與消費借貸協議關鍵區分。5/62補充：消費借貸協議

6/62租賃協議特性二：諾成、雙務協議諾成協議在租賃協議中，雙方意思表達一致，協議即告成雙務協議出租人負有交付租賃物于他方占有、使用、收益義務，承租人有支付租金義務，彼此義務互為對價關系。7/62諾成協議實踐協議

補充：實踐協議

8/62租賃協議特性三：租賃協議是有償協議租賃協議特性四：租賃協議租賃權具有物權化特性9/62物權化特性一定物權功能。承租人租賃權能夠反抗他人，例如：在租賃協議有效期內，出租人將財產再租給第三人行為對承租人無效。又如，在租賃關系存續期間，出粗人出賣租賃物于第三人，租賃協議不受影響，對買受人繼續有效，此為所謂“買賣不破租賃”。

10/62租賃協議分類一般租賃協議與特殊租賃協議動產租賃協議與不動產租賃協議定期租賃協議與不定期租賃協議11/62租賃協議期限《協議法》第二百一十四條租賃期限不得超出二十年。超出二十年，超出部分無效。租賃期間屆滿，當事人能夠續訂租賃協議，但商定租賃期限自續訂之日起不得超出二十年。第二百一十五條租賃期限六個月以上，應當采取書面形式。當事人未采取書面形式，視為不定期租賃。12/62

租賃協議簽訂能夠采取書面形式，也能夠采取口頭形式，不過假如租賃期限6個月以上，要采取書面形式，不然視為不定期租賃，雙方均能夠隨時通知解除協議。

13/62思考：至于為何法律需要要求二十年上限？14/62租賃權物權化，“買賣不破租賃”規則適用嚴格限制：1、協議合法、有效且期限未滿；2、出租人將租賃物交付給承租人且承租人繼續占有租賃物。可根據是否將租賃物交付給承租人而被辨別為兩個階段：租賃物交付祈求權與租賃物用益物權。3、出租人交付租賃物于承租人之后將租賃物所有權轉讓給了第三人。15/62租賃協議效力出租人主要義務承租人主要義務16/62出租人主要義務：1、交付租賃物，出租人應根據協議商定時間和方式交付租賃物。2、保持租賃物符合商定使用、收益狀態。此義務稱之為租賃無瑕疵擔保義務。

3、返還擔保物17/62租賃無瑕疵擔保義務協議法第二百一十六條要求：“出租人應當按照商定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合商定用途。”18/62租賃無瑕疵擔保義務如租賃物發生質量減少而害及承租人使用收益時，出租人應給予維護修繕，恢復原狀。當租賃物存在質量瑕疵或權利瑕疵使承租人不能依約使用、收益時，承租人得解除或終止租賃協議，承租人因此受到損失，由出租人負賠償責任。

19/62租賃無瑕疵擔保義務免責事由承租人明知存在瑕疵承租人怠于通知義務20/62承租人主要義務：1、按照商定支付租金2、根據商定善意使用、收益和保管租賃物。承租人應按商定辦法或依租賃物性質所確定辦法對租賃物使用和收益，善意保管租賃物。承租人因過失致租賃物損壞、滅失，應負違約責任。21/62承租人主要義務：3、通知義務。租賃關系存續期間，租賃物有修理、避免危害必要，或者第三人就租賃物主張權利，或出現其他應當通知情況時，承租人應當及時通知出租人。因承租人怠于通知，致出租人不能及時救濟而受損害，應負賠償責任。22/62承租人主要義務：4、返還租賃物。租賃協議終止時，承租人返還租賃物于出租人，不然組成違約。5、不得私自轉租。23/62不得私自轉租義務第二百二十四條承租人經出租人同意，能夠將租賃物轉租給第三人。承租人轉租，承租人與出租人之間租賃協議繼續有效，第三人對租賃物造成損失，承租人應當賠償損失。非經出租人同意，承租人轉租，出租人可終止協議。24/62三、租賃協議變更（一）、租賃協議主體變更1、出租人變更出租人死亡或作為法人變更買賣不破租賃出租人轉讓租賃物25/622、承租人變更一是租賃權法定轉讓：一般以為，租賃權是承租人專屬權利，不能繼承，承租人死后，租賃協議應終止，不過房屋租賃有所例外。。第二百三十四條承租人在房屋租賃期間死亡，與其生前共同居住人能夠按照原租賃協議租賃該房屋。26/62二是租賃權商定轉讓

指承租人將其權利義務概況轉讓給第三人。其實質是租賃協議債權債務概況轉移，適用債概括轉移規則。27/62（二）租賃協議內容變更租賃協議內容變更一般是由出租人和承租人協商確定，也能夠根據法律要求，直接祈求法院、仲裁機關給予變更。第二百三十一條因不可歸責于承租人事由，致使租賃物部分或者所有毀損、滅失，承租人能夠要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者所有毀損、滅失，致使不能實現協議目標，承租人能夠解除協議。

28/62四、租賃協議終止1、租賃協議因期限屆滿而終止第二百三十六條租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議，原租賃協議繼續有效，但租賃期限為不定期。;29/622、租賃協議被解除租賃協議期限雖未屆滿，但出現法定或商定情事，而由當事人雙方或其中一方解除協議，租賃協議也因此而消滅。出租人主張解除協議，主要有這幾個情形：30/62解除事由：(1)承租人未按照商定辦法或租賃物性質使用、收益租賃物，致使租賃物受到損失，出租人能夠解除協議并祈求賠償損失。(2)承租人未經出租人同意轉租，出租人能夠解除協議。31/62解除事由：(3)承租人無合法理由未支付或拖延支付租金，出租人能夠要求承租人在合理期限內支付。(4)因不可歸責于承租人事由，致使租賃物部分或者所有毀損、滅失，不能實現協議目標，承租人能夠解除協議。32/62解除事由：(5)租賃物危及承租人安全或者健康，雖然承租人簽訂協議步明知該租賃物質量不合格，承租人仍然能夠隨時解除協議。(6)不定期租賃協議，當事人能夠隨時解除。但出租人解除協議應當在合理期間之前通知承租人。33/62五、房屋租賃協議特殊效力房屋租賃協議除具有租賃協議一般效力外，尚有下列特殊效力：1、優先購買權房屋承租人優先購買權，在房屋租賃協議存續期間，出租人出賣租賃房屋時，承租人在同等條件下，享有優先于其他人而購買房屋權利。這是一種法定優先權，是一種專屬權，承租人不得將該項權利轉讓給他人。34/62優先購買權，應具有下列條件：承租人優先購買權發生在出租人轉讓房屋時，這是承租人行使優先購買權前提和基礎；承租人需在同等條件下才能行使優先購買權；承租人應在合理期限內行使優先購買權，超出合理期限，則承租人優先購買權消失。

35/62補充：同等條件三種學說：①絕對同等說②相對同等說③價格同一說，目前同等條件并不要求承租人購買條件完全、絕對相等，而是在價格上大體相等36/62房屋租賃協議特殊效力2、承租人共同居住人繼續租賃權，與承租人生前共同居住人，有繼續租賃該房屋權利。37/62房屋租賃協議特殊效力其他：出租人對房屋及其設備，應當及時、認真檢查、修繕，保障住房安全。承租人私自將房屋轉租、轉讓或轉借，利用承租房屋進行非法活動，損害公共利益，或者合計六個月不交租金，出租人有權解除協議。

38/62案例一2023年10月12日，原告經房地產經紀公司介紹，與被告簽訂《租賃協議》，商定被告將北京市東城區芳嘉園胡同13號樓2單元101號房屋租賃給原告，租期為3年，月租金為人民幣3000元。協議簽訂后，原告按照商定給付被告租金9000元及押金3000元，并于10月16日搬入租賃房屋。入住4天后，因室內空氣嗆人，致使原告與家人出現惡心、咳嗽、胸悶等癥狀，因此家人無法在室內正常生活。后原告經理解得知上述癥狀是由于室內空氣污染所致，故于10月20日通知被告要求退租，但被被告回絕。39/62同年10月25日，原告委托北京美居室內環境測試中心對原告承租房屋進行了空氣中甲醛、苯和總揮發性有機物濃度檢測，檢測報告顯示甲醛濃度超標五至六倍以上，總揮發有機物濃度超標一倍以上，因此該房屋不宜人居住，原告于2023年11月10日搬出承租房屋。40/62原告以為被告提供出租房屋不宜人居住，造成租賃協議無法履行，故訴至法院，請求判決解除雙方租賃協議，判令被告退還原告已付租金人民幣9000元及押金3000元，賠償檢測費940元及搬家費300元，并承當本案訴訟費。41/62被告馬先生作為房主在庭審中辯稱，被告與原告簽訂協議之前，被告數次通知原告房屋剛裝修完，家俱也是新買，需要開窗通風。原告對此表達認可，并未提出室內空氣問題。原告要求解除協議我能夠同意，但其他訴訟祈求沒有根據，故祈求法院依法駁回。42/62被告出租房屋空氣中甲醛濃度不符合國標，致使原告不能在承租房屋中正常居住，應視為被告交付租賃物不符合商定。原告據此祈求解除協議，理由合法。現被告表達同意與原告解除協議，法院準許。因被告違反協議商定，故其根據協議已收取原告租金應予退還，同步應賠償原告因此而受到損失。43/62但應當指出，原告在簽訂協議步已經明知被告出租房屋很快前進行過裝修，被告也通知原告房屋裝修后也許有氣味，對此原告亦未能盡到謹慎注意義務，據此應合適免除被告責任。44/62法院最后判決解除了雙方簽訂《房屋租賃協議》，并判決被告退還原告房屋租金人民幣六千元、租房押金人民幣三千元，檢測費人民幣九百四十元，搬家費人民幣三百元。45/62評論根據《協議法》第二百三十三條，出租人對承租人負有租賃物瑕疵擔保責任，租賃物危及承租人安全或健康，承租人有任意解除權。雖然承租人簽訂協議步，明知該租賃物質量不合格，承租人仍然能夠隨時解除協議。46/62本案被告出租房屋空氣中甲醛濃度不符合國標，已經危害了原告及其家人健康，應被認定為質量不合格。因此，原告有隨時解除協議權利。法院判決解除原被告簽訂《房屋租賃協議》是正確。47/62法院以原告未盡謹慎注意義務為由，免除被告部分責任做法是錯誤，主要理由如下：第一，對質量不合格租賃物，承租人不負任何義務，法院理由沒有法律根據。第二，原告在發覺房屋空氣危及健康后，立即通知被告退租，積極主張了自己權利，避免了損失擴大，盡到了法定義務，因此，協議應于原告要求退租之日解除。法院判決被告退還原告房屋租金人民幣六千元沒有法律根據。被告應退還原告租金數額為九千元減去協議簽訂之日至解除協議之日這段期間房租數額差數。48/62案例分析二

王某為做生意與李某簽訂了房屋租賃協議，王某租賃房屋后，對該房屋進行了裝修，做了吊頂、隔段。在王某租賃期間李某對該租賃房屋進行了維修，屋頂換了葦箔、瓦。2023年11月某日晚，該租賃房屋屋頂突然坍塌，造成王某房屋內物品損毀，致使王某正常生產經營停頓。事發時，雙方均未向有關部門報案，對房屋屋頂坍塌原因及屋內砸壞物品均未認定。之后雙方因房屋坍塌物品及損失賠償產生糾紛，要求被告賠償損失。49/62

李某稱，王某行為違反了雙方簽訂房屋租賃協議“未經甲方許可，乙方不得私自改造甲方房屋設施”商定。王某私自進行吊頂、做隔段，造成房頂受力構造變化，這是房頂坍塌最直接主要原因，自己不承當責任。王某要求被告賠償沒有事實根據。房屋坍塌只是原告用于辦公一間房屋屋頂，且該屋頂是葦席屋頂，重量很輕，并沒有對李某物品造成大損害。50/62法院以為：原被告系房屋租賃協議關系，被告作為房主，對其租賃房屋質量負有安全保障義務。原告租賃被告房屋，在使用過程中出現房屋屋頂坍塌，事發時，雙方均未向有關部門報案，并對房屋屋頂坍塌給予判定，以致造成房屋屋頂坍塌原因不明，對此被告不能證明房屋屋頂坍塌原因系原告吊頂，隔斷造成，故被告應承當對房屋質量舉證不能責任，即承當因租賃房屋屋頂坍塌造成原告損失賠償責任。

51/62同步，事發時，原被告對當初損壞物品未予認定，亦未經有關部門給予判定，以致事后被告對原告損壞物品提出質疑，原告也未能提供有效證據證明其提出損失評定物品，均系事發時被損壞。鑒于房屋坍塌，造成損失，客觀存在，根據公平標準，被告應對屋內常用辦公用具按照評定價值應予賠償，對其他物品亦應合適賠償。52/62案例分析三原告劉某訴稱，2023年起，原告承租被告所有位于北京市昌平區安福苑房屋。原租期屆滿后，雙方于2023年3月13續簽住房租賃協議，租期自2023年3月15日至2023年9月14日。2023年5月，在原告不知情情況下，被告將原告承租上述房屋在租賃期內賣予第三人。53/62各自陳說：原告以為，被告在出賣該房屋前未通知原告，在與第三人簽訂房屋買賣協議步也未問詢原告是否行使優先購買權，原告亦從未做出過放棄優先購買權意思表達，被告侵害了原告優先購買權。故起訴，要求宣布被告與第三人于2023年5月11日簽訂買賣協議無效，訴訟費由被告承當。54/62各自陳說：被告楊某辯稱，原告在承租房屋時間中沒有提出過要購買此房，承租協議里也沒有說有優先購買權，被告在賣房時候原告不在家中。不一樣意原告訴訟祈求。

庭審中，劉某表達因自己已在上述房屋中居住三年之久，樂意以同等條件購買上述房屋。55/62法院以為出租人將出租房屋出賣時，承租人在同等條件下，依法享有優先于其他人購買房屋權利。出租人應當在出賣之前合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買權利。被告楊某在租賃期限內發售房屋時，未通知承租人劉某，原告劉某亦未表達過放棄優先購買權，故原告劉某要求確認被告楊某與第三人簽訂房屋買賣協議無效訴訟祈求，理由合法，證據充足。56