西安城市進入研究報告市場中心2016-12-13目錄第一部分 城市發展概況第二部分 住宅市場分析第三部分 區域板塊分析第四部分 品牌房企表現第五部分 辦公市場分析第六部分 總結一、區位：西北中心，二線城市西安，是舉世聞名的世界四大古都之一，是西北通往西南、中原、華東和華北的門戶和交通樞紐，陜西省省會，中國六大國家區域中心城市之一，是陜西省政治、經濟、文化中心。西安西安l城市等級與發展戰略：二線發展較弱城市，西安市發展總體布局為“一城、一軸、一環、多中心”。l面積與人口規模指標：全市總面積10108平方公里，其中市轄區面積2310平方公里；全市總人口855.29萬人，其中市轄區人口450萬人。l西安市現轄9區4縣二、概況：城市經濟底子尚好，有戰略利好加持西安，城市地位顯赫、經濟基礎較好西部門戶：是西北地區最大的中心城市，具有承東啟西、貫通南北的區位優勢，為西部經濟的橋頭堡、重要依托和物資流通的集散地。旅游城市：是歷史名城、十三朝古都，是熱門旅游城市、全國文明城市之一。教育重鎮：是西部高等院校和科研院所較為集中的城市之一，是全國高校密度和受高等教育人數最多的城市，科技發達、創新力強的城市。工業基地：工業基礎雄厚，紡織、機械制造、化工、制藥、汽車、航空航天、電子等產業布局廣泛。發“一路一帶”為2013年9月和10月分別提出建設“新絲綢之路經濟展一路帶”和“21世紀海上絲綢之路”的戰略構想，是國家3大戰略之一。戰一帶西安作為一帶一路經濟發展戰略的起點，輻射內陸，以新疆和哈薩克斯坦為中轉樞紐，輻射中亞、俄羅斯、歐洲的絲綢之路物流通道，略具有重要的戰略地位。利好西部，西安作為西部門戶城市，經濟區跨越式發展具備更多的新發展大開發助推關天城2009年6月，國務院批準實施《關中-天水經濟區發展規劃》在國市經濟區家戰略上提出，將依托隴海鐵路（歐亞大陸橋）和連霍高速公路，形成中國西部發達的城市群和產業集聚帶，與關中城市群相呼應。發展三、戰略定位：“一帶一路”國策的最大受益者受惠于“一帶一路”政策，西安建設國際港務區，將努力建設成為中國內陸物流中心，進一步鞏固西安作為西部經濟中心的地位。關中城市群和關中-天水經濟區的確定，將進一步擴大西安作為核心城市的作用和輻射能力。關中城市群規劃西安關中-天水經濟區規劃關中城市群：是以西安為中心，包括咸陽、寶雞、渭南、銅川等地級城市以及楊凌農業示范區。做大做強西安這個心臟城市，發揮大西安的輻射帶動作用。關中-天水經濟區：包括陜西省的關中平原地區及甘肅省天水地區，共六市一區。經濟區以大西安（含咸陽）為中心城市，寶雞為副中心城市。依托隴海鐵路和連霍高速公路，形成中國西部發達的城市群和產業集聚帶與關中城市群相呼應。四、城市規劃——“一城多心”的城市格局受古都影響，西安西、北、東南存在禁止開發區和限制開發區。城市發展以內城為核心，以四大經濟區為骨架，城市骨架不斷往外延升。主城區布局，凸顯“九宮格局，棋盤路網，軸線突出，一城多心”的布局特色。重點發展高新技術產業、現代裝備制造業、旅游產業、文化產業、現代服務業等五大優勢產業。城市行政以“行政區+開發區”并行的方式來組織，各大開發區具有較強的獨立行政權，形成事實上的新城。各開發區齊頭并進，卻也導致整個城市整體定位并不太清晰。空港新城國際港務區經濟技術開發區西浐灞咸生態區新區高新區曲江新區禁止開發區航空園陜西省 西安全市行政區域 西安市主城區五、域外交通——西北交通中心，絲綢之路經濟帶的核心節點西安地處中國陸地版圖中心和中西部兩大經濟區域的結合部，是西北通往中原、華北和華東的必經之路，具有承東啟西、連接南北的重要戰略地位；是全國干線公路網中最大的節點城市之一、中國八大航空樞紐之一、八大通訊樞紐之一。徐蘭客運專線徐蘭客運專線是我國鐵路中長期規劃的重要組成部分，是我國高速鐵路“四橫”之一，對擴大陸橋通道運輸能力，加強華中、華北、華東與西北等省市的客貨交流，增強陸橋通道的靈活性，具有重要意義。西安北站是亞洲最大的火車站之一，是徐蘭客運專線、西成客運專線、大西客運專線、西銀客運專線及關中城際鐵路網的中心樞紐車站。

隴海鐵路-徐蘭客運專線、西成-西大客運專線在西安形成“十字架”,奠定了西安在西北地區交通中心的地位。六、軌道交通——處于快速發展期，有利于拓展城市發展空間根據2016年最新的地鐵規劃，西安地鐵遠期共規劃15條線路，近期規劃6條線路，1-3號線已通車運營。軌道交通線網呈“棋盤+放射式”網狀結構布局，線網中1-3號線為骨干線，既滿足了城市東西向、南北向主軸線上的客運交通需求，又向外拓展了城市發展空間；4-6號線是的輔助線，主要滿足城市功能組團之間的交通需求。地鐵4-6號線處于在建階段，4號線預計2018年底通車；5-6號線預計2020年6月通車。西安地鐵遠期規劃 西安地鐵近期規劃（到2018年）4231165 3 5624七、經濟發展：經濟增速放緩但已觸底，整體發展穩健GDP增速8%，經濟發展走勢基本觸底，高出全國均值1.3個百分點。GDP增速在全國省會城市中，居于中游水平。人均GDP剛過8000美元，城市房屋居住將以改善型為主，進入綜合發展階段。同比增速2011-2016年GDP及增速分析GDP總額111084,925 5,493 5,8103,863 4,3662,6852011 2012 2013 2014 2015 2016上2011-2016年人均GDP及增速同比增速人均GDP121171,27563,79466,93857,464551,49945,5612011 2012 2013 2014 2015 2016上備注：數據來源于西安市統計局

2016年上半年各省市GDP增速排名?拉貴杭西合長南蘭南海廣西福呼武銀成鄭濟哈長南昆薩陽州寧肥沙昌州京口州安州市漢川都州南爾春寧明濱人均GDP與房地產發展關系0-800US$800-4000-8000-4000US$8000US$20000US$啟動期快速發展期平穩發展期減緩發展期生存需求生存、改善需改善需求為主改善需求為主求兼有超速發展單快速發展，以平穩發展，以緩慢發展數量為主，數質量為主，數純數量型綜合發展型量與質量并重量與質量并重八、消費水平：居民的消費增速和積極性有所下降2009-2015年西安市社會消費品零售總額走勢圖同比增幅社會消費品零售總額2,401 1413102009 2010 2011 2012 2013 2014 20152015年西安市社會消費品零售額繼續上漲，但漲幅從2011年開始連續回落至10%。主要是受經濟下滑的影響，社會居民的消費積極性有所下降。2015年西安市城鎮居民人均可支配收入33188元，比上年增長8%，年度連續增加，但增速放緩。人均消費支出波動性較大，但具備一定的消費潛力。備注：數據來源于西安市統計局

2009-2015年西安城鎮人均可支配收入走勢圖同比增幅人均可支配收入1510 9 82009 2010 2011 2012 2013 2014 20152009-2015年西安城鎮人均消費支出走勢圖同比增幅人均可支配收入35117-282010 2011 2012 2013 2014 2015九、產業發展：產業結構合理，三產占主力且有發展后勁2015年西安市各產業GDP分析同比增速GDP10

西安市產業結構合理，第三產業占GDP近70%，同時其增幅最高；西安市傳統制造業、信息技術產業、旅游服務業發展潛力較好；主要行業中金融、房地產增速強勁。220一產 二產 三產一產28%二產70%三產2000 2005 2010 2015

2015年各主要行業GDP-同比增速的交叉分析250工業其他服務業建筑業批發零售 金融交通運輸房地產農林牧副漁 住宿餐飲備注：數據來源于西安市統計局十、人口：城市凈新增人口有限，三產就業占主力1990-2015年西安市人口變化趨勢

2015年各行業從業人口分布圖常住人口城鎮人口+1%8716361990 2000 2005 2010 2011 2012 2013 2014 2015

公共管理、社會保障文化、體育和娛樂業衛生和社會工作教育居民服務和其他服務業水利環境和公共設施管理科學研究和技術服務業租賃和商務服務業房地產業金融業軟件和信息技術服務業住宿和餐飲業批發和零售業交通運輸和倉儲業建筑業電力、燃氣及水制造業采礦業農林牧漁業

一產20%三產50%30%二產8652總從業人口72530萬人108u西安常住人口增速放緩，近五年年均人口凈流入4.6萬人，u西安市近年來的就業人口基本維持在530萬人左右。年增速1%，凈流入人口以每年的應屆畢業生為主。u第三產業就業人口占總就業人口的50%，呈現快速上漲u現常住人口“十三五規劃”中設定目標，預計到2020年，趨勢，近兩年來年均漲幅在25萬人/年，預計2016年第西安市域人口規模將超1000萬（現有人口規模855萬），三產業人口超過300萬。其中戶籍人口870.57萬人，將我市建設為絲綢之路經濟帶上的重要節點，具有歷史文化特色的國際化大都市。備注：數據來源于西安市統計局十一、城市對比專題1：城市人口規模補充西安、石家莊、太原均屬于典型的內生型城市，人口凈流入量有限，人口內容更新主要靠本地人口的周期性變動。西安、鄭州、石家莊常住人口大致在860-1000萬；太原常住人口約430萬人。口凈流入量主要二線城市人口規模分析二線城市分類說明650東莞天津400A蘇州B城市類型代表特點外貿型東莞以出口加工業為城市產A佛山業基礎，吸引低端產業350佛山城市成都蘇州人口進入廈門CB國家級天津城市輻射力強200南京武漢中心城市成都具有全國性的影響力無錫寧波杭州南京鄭州具有一定的區域輻射力150泉州區域杭州和影響力；但人口基數C武漢嘉興青島溫州太原D中心城市鄭州和凈流入量，都較國家100大連沈陽常州濟南……級中心城市低一個量級福州貴陽城市有一定人口規模，長沙昆明西安50西安合肥石家莊內生型能夠形成城市聚合效應；石家莊D但凈流入量不足，城市長春二線城市太原南昌……人口更新主要依靠本地0常住人口3009001,2001,500人口的人口學周期變動十一、城市對比專題2：城市購買力水平補充?西安、鄭州均有相對完善和合理的三產結構，且產業發展具有可持續性，內容有先導性或優勢性產業做經濟支撐，發展較為穩健。石家莊、太原處于產業結構調整的陣痛期，產業調整方向未名，直接影響經濟發展速度和城市購買力的提升。人均可支配收入 主要二線城市購買力水平分析杭州南京廈門青島長沙濟南武漢天津西安成都 合肥鄭州石家莊 太原

分類城市城市特點杭州、長沙可支配收入高明星型成都、天津經濟發展潛力大具有明顯競爭優勢合肥的產業做經濟支撐南京、廈門人均可支配收入基礎較好，經濟增速穩定性青島、武漢基本穩定西安、鄭州產業結構合理且可持續潛力型重慶經濟增速快，有極強的發展后勁重慶可支配收入基礎和經濟增速均受到挑瘦狗型石家莊、太原戰，產業處于調整陣痛期gdp增速6.0 7.5 8.0 8.5 9.0 9.5 10.0 10.5 11.0十一、城市對比專題3：房地產市場走勢補充?二線省會城市的房地產量價走勢分化明顯，形成了不同的市場類型。內容西安，依托于陜西，甚至西北廣闊的市場，腹地廣闊，人口基數大，但人均收入水平受限，形成量漲價平的市場態勢。單價 11個省會城市2015-2016年商品住宅量價分布圖合肥16鄭州16濟南16鄭州15武漢16太原15青島16武漢15太原16青島15石家莊15濟南15石家莊16合肥15成都16重慶16西安16成都15西安15重慶15長沙16長沙15

市場類型城市城市特點價漲量跌合肥供應嚴重緊缺量價齊漲鄭州、濟南經濟較為發達武漢、成都人均收入較高(漲幅大)長沙城市發展潛力大量漲價平重慶、青島經濟腹地廣闊西安、太原人口眾多(微漲)石家莊人均收入較低面積十一、城市對比專題4：房地產市場容量補充?市場容量各梯隊之間的距離被逐漸拉大。內容西安剛進入千億級市場，市場化程度進入加深的階段。太原、石家莊剛邁進500億級市場門檻；市場化程度處于起步階段。單價 11個省會城市商品住宅市場容量分布圖市場容量(億元)鄭州合肥武漢濟南太原石家莊 青島成都重慶西安 長沙

市場容量 城市2000億+ 武漢、成都青島、重慶、鄭州1500-2000億濟南、長沙1000億 西安、合肥500億 太原、石家莊面積目錄第一部分 城市發展概況第二部分 住宅市場分析第三部分 區域板塊分析第四部分 品牌房企表現第五部分 辦公市場分析第六部分 總結一、土地市場：受供應影響，市場成交量持續下滑，但市場氛圍穩定。250020001500100050002000150010005000

2008-2016年西安土地市場供求情況供應土地面積成交土地面積樓面價(元/㎡)1056107473308年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 15年 16年2008-2010年西安土地成交結構住宅商業工業其他08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 15年 16年

p2012年土地供求達到近8年高峰，之后逐年下滑。自2013年起，政府在供給1200端逐步縮減建設用地的市場供應。1000p2016年前10月，累計供應土地1074萬㎡，同比增長18%；成交733萬㎡，同比增長13%。p其中，住宅土地供應363萬㎡，同比減少7%；成交308萬平米，同比減少1%；樓面價1056，同比上漲12%。p2016年，住宅用地成交308萬平，占比42%；成交最多為工業工地，占比44%。p2016年上半年西安土地市場低速運轉，迫于當前庫存量壓力，開發商公開拿地較為謹慎。但隨著西安城市建設，新區發展的需求推進，未來仍有較大潛力。一、土地市場—潛在供應：非公開上市建面約1160萬平，土地供應較為合理。 補充?2017年，品牌房企非公開上市項目總建面1160萬平；加上公開市場約730萬平，合計內容共有約1900萬平。2016年全年銷售約1600萬平，土地供銷比1.2:1，供應較為合理。未來主要新增住宅項目分布圖

開發商預計新增總建面項目數恒大國際城52萬平中航龍印臺

世貿鳳八75萬平

碧桂園鳳凰城122萬平

融創4330碧桂園4210恒大城市廣場35萬平碧桂園紅光路37萬平中海紅光路21萬平

24萬平龍湖朱宏路恒大翡翠龍庭 15萬平33萬平融創御園金輝城西 8萬平14萬平天朗大興紫薇西棠 7萬平21萬平保利愛尚里98萬平融創御府 融創楊家村19萬平 67萬平紫薇睿納時代5萬平

碧桂園天璽9萬平金輝礦山路70萬平合能國家灘20萬平碧桂園廣廈20萬平龍湖香醍6期20萬平海倫堡22萬平海亮月登閣龍湖園中園 20萬平3萬平融創攬月府58萬平融創南長安壹號186萬平

龍湖338恒大3120紫薇226金輝284保利198中海121世貿175天朗17合能120海亮120天地源190海德堡122合計261161一、土地市場：市場不透明，勾地+合作/并購為主流上半年，主城區以未央區土地成交面積最大，占比32%；其次是經開，占比18%。土地成交的溢價率不高，主要原因在于公開招拍掛前大都采用“勾地”的方式進行。西安土地市場極不透明，大量優質的存量土地資源在當年城改的個人和單位手中。因此，拿地方式不會只局限于傳統招拍掛。在沒有碰到高性價比地塊的情況下，合作開發、并購拿地的多元化模式會更受房企青睞。2016年上半年主城區土地成交占比0%6%浐灞16%0%碑林32%高新14%經開蓮湖曲江18%未央雁塔3%11%新城

2016年限經營性用地溢價率8%6%4%2%0%123412Q3412Q3412Q3QQQQ4QQ5Q5QQ6Q6Q13131511111111111一、土地市場—城改：成也蕭何敗蕭何舊城改造的主流操作方式優劣勢傳統回遷方式：1、開發商提前進場，私下與村民達成協議劣勢：2015年以前2、政府介入，土地收儲，定向拿地1、權力尋租的灰色空間大；3、開發商還建回遷房，底價成交，可能有部分間接2、開發門檻高；無證銷售叢生的成本返還公開招拍掛引進合作方方式：優勢：2015年以后1、通過公開招拍掛的方式來確定城市更新的合作方有利于給予開發商更公平的機會2、利用招拍掛獲取的資金，進行貨幣化補償安置預計2016年全年貨幣補償約5萬套房源，將釋放出巨大的購買力。兩種城改方式現處于并行的階段。三環外地區多采用貨幣化補償方式；二環內地區多采用傳統回遷方式。未來有可能參加城改的兩類企業：本地中小企業：熟悉本地市場、本地政府和本地金融機構深耕多年的外來房企：積累的豐富經驗，實力雄厚，對本地市場有一定了解

補充內容本公司進入城改的策略建議：通過合作/收購本地企業來變相進入一、土地市場—住宅：北部區域為熱點；本土企業走勾地；外地企業走收購住宅用地成交以未央、經開為最多，未來供應壓力高于其他區域。交易熱點板塊為大明宮遺址區和環園中路以北區域。公開市場土地以本土企業摘地為主（主要集中在三環外，三環內以50畝以內的小宗地為主）外地大開發商主要以并購為主，公開市場并不特別積極。上半年，萬科、融創、當代等品牌房企以合作或并購的形式，獲取了多宗土地，對土地市場有一定的影響。2016年上半年各區域住宅用地成交情況成交面積樓面價1008060北40部區20域0碑林曲江雁塔高新浐灞蓮湖經開未央25002000150010005000

2016年西安房企土地成交金額TOP10排名開發商宗數面積金額樓面積1航天城實業422.739.215152龍天置業18.137.3520103金融中心16.34.8421974中鐵25.314.821825鐵興25.694.627286世融15.584.5115857榮振211.154.2619098經發211.134.1515789紫薇44.563.58154210澤華59.242.94907二、住宅市場-概況：市場穩定，去庫存取得明顯成效。2009-2016年西安商品住宅市場供求量價走勢供應量成交量成交均價200067377025725467396770695380006065160014281510600046981200400080020004000009年10年11年12年13年14年15年16年2015-2016年西安住宅庫存量變化3000

2014年9月，西安限購政策解除，2015年開始市場迎來回暖。同時，由于房源供給減緩，西安樓市態勢轉變。2016年前10月，商品住宅成交1510萬㎡，累計同比增長34%。25002000萬平以上1500萬-2000萬?截止到10月末，商品住宅市場可20001200-1500萬售房源為1182萬㎡，去化周期1500為7個月，庫存已降至合理區間。100050001月6月1月6月1…2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2016年住宅房源的供應區域分布二、住宅市場-供應：供應持續減少；熱點區域和產品供應占比大2009-2016年西安房源供給情況8525326887144553062281329141516291370162313241115

2014年住宅房源供給達到頂峰1600萬平；之后土地供給持續萎縮，入市房源量也受到影響。2016年，商品住宅累計供給880萬㎡，同比縮減23%。入市房源中，在區域層面有外擴趨勢，浐灞、曲江、高新占大多數；三室需求為主流，房源置換需求也有擴大。2016年住宅房源的供應區域分布長安5居及以上4%1%其他1居曲江浐灞4居6%7%9%16%24%2居29%經開城北10%4%高新城東3居6%48%17%城西12%城南7%二、住宅市場-需求：改善成主流；板塊差異大80-100㎡剛需、100-140㎡改善戶型是市場主流需求戶型；單價在8000元以內、總價100萬元以內是主要的價格承受區間。但區域間又存在結構差異，高新產品高單價突出，曲江大戶型面積產品較多，浐灞和經開主要偏向普通剛需改善產品。2016年成交房源的面積段分布 2016年成交房源的單價段分布 2016年成交房源的總價段分布60㎡以下8.5%60-70㎡2.0%70-80㎡8.0%80-90㎡ 16.7%90-100㎡14.5%100-110㎡9.8%110-120㎡8.9%120-130㎡9.6%130-140㎡12.3%140-180㎡5.3%180-250㎡3.0%250-350㎡0.8%350-500㎡ 0.2%500㎡以上 0.1%

5000元以下16%5000-6000元22%6000-7000元26%7000-8000元16%8000-9000元9%9000-10000元3%10000-12000元3%12000-150000元5%

40萬元以下20%40-60萬元30%60-80萬元23%80-100萬元11%100-120萬元5%120-150萬元3%150-200萬元3%200-250萬元1%250-300萬元1%300萬元以上2%二、住宅市場-競爭：品牌房企擴張速度加快2016年前十月，房源量同比下降明顯（面積同比下降23%）；品牌房企拿證節奏加快，對應的房源量占比增加，批售面積同比上漲18%。央企市場份額較為穩定，而中小房企份額縮小明顯。2015.1-10月2016.1-10月套數預售預售證樓盤數套數預售預售證樓盤數面積數量面積數量央企9,910112.5535178,528903315品牌房企24,705262.93783428,099310.9311044其他房企68,494723.5415410644,901445.813294合計103,109109926715781,528846.73275153央企：中海、保利、華潤、招商、華僑城、中鐵、中建、中鐵建、中航；品牌房企：萬科、恒大、碧桂園、龍湖，金地、綠地、華遠等，以及天地源、天朗等本土品牌房企；預售證數量：以含住宅和別墅物業類型的項目為準；不含車位、底商等非商品住宅房源；數據范圍為市城六區住宅供應-房企結構圖（按面積）住宅供應-房企結構圖（按預售證張數）65.80%52.60%57.70%48.00%地方房企地方房企36.70%品牌房企品牌房企央企29.20%40.00%央企23.90%20.60%10.20%13.10%12.00%2015年1-10月2016年1-10月2015年1-10月2016年1-10月二、住宅市場-項目：房價南高北低，已形成兩個高端住宅區補充?西安已經形成高新、曲江兩大高端住宅區；內容?北部的經開-未央和東部的浐灞處于雛形階段。?高新以城市高端住宅為特色；曲江以景觀資源+低密為特色。西安高端住宅項目分布圖自在山3.1萬/平中大國際3.9萬/平香榭蘭庭1.5萬/平

首創國際城1.4萬/平賽高悅府 灣流1.4萬/平 1.5萬/平龍湖源著1萬/平龍湖香醍西岸朗臣公寓 1.3萬/平2.5萬/平曲江紫汀苑曲江鳳凰池1.5萬/平2.5萬/平曲江公館和園2.8萬/平綠地城曲江玫瑰園1.5-1.6萬/平2.7萬/平金地湖成大鏡1.3萬/平

西安高端住宅板塊區域單價特征高新核心區2.5-3.9城市豪宅全市標桿曲江一期1.5-2.7景觀文化資源；低密大宅浐灞1-1.5少量資源/區域改善型項目，經開-未央1.4不成規模二、住宅市場-項目：中大國際九號——西安豪宅標桿補充內容中大國際九號為高新豪宅項目，在售1-4號樓，均價39300元/平米，套均總價1000萬，是西安第一高價房，月均銷售8套，銷售良好，證明西安對于高端項目還是具有較好的承受消化能力。房源面積237㎡、309㎡、333㎡、405㎡，頂層為953㎡、1049㎡兩種定制戶型，帶空中泳池。

總建面 139,083㎡規劃戶數 260戶綠化率 40%容積率 3.34車位配比 1:1立面風格 中式現代外墻 石材車庫配置 智能精裝車庫裝修價格 3,000-5,000元/平方米樓棟 5棟，3梯2戶樓層 28-32層日期成交面積成交套數成交均價套均價2016年11月1,879638,2939,174,0072016年10月4,9011637,52111,492,2952016年9月2,806937,93511,828,1572016年8月2,9241037,19110,873,1682016年7月619237,92411,732,9272016年6月880335,46310,398,224匯總14,0084637,32011,060,139二、住宅市場-項目：和園——資源大宅典范曲江公館和園位于西安曲江新區，北鄰唐遺址公園，景觀和文化資源優越。項目由小高層、多層洋房和獨棟、聯排組成。其中，別墅面積450-520平，單價2.8-3.5萬/平，套總價1300-1900萬。平層三房和四房，面積170-300平，單價2萬/平，套總價340-600萬。

補充內容總建面 131,107㎡容積率 1.88規劃戶數 880戶綠化率 30%產品規劃 10棟小高層、3棟花園洋房和141套獨院別墅車位配比 1:2房源供應結構房型房型面積套數(套)占比(%)三房170-1809919.08四房170-30032963.39獨棟450-522407.71聯排450-510519.83本項目年度成交量說明類型2016年2015年普宅85套（尾盤）166套別墅31套20套目錄第一部分 城市發展概況第二部分 住宅市場分析第三部分 區域板塊分析第四部分 品牌房企表現第五部分 辦公市場分析第六部分 總結一、板塊劃分西咸

經開 浐灞城北城西 城內城東

? 城內區域，以商業為主，商品住房市場較小。? 西安二環里均為主城區，樓市發展相對飽和，大致分為城東、城西、城南和城北。? 二環外、三環里區域，以開發區為主，有浐灞、曲江、高新、經開四個區域。四區是目前熱點區高新 城南 曲江

域，基礎設施建設時序按照高新、曲江、北郊、浐灞的順序發展，城市熱點區域建設由南向北發展。長安二、房地產發展熱點和方向：四大開發區西安成交熱點區域外擴，四大開發區板塊輪動，去化較快；高新、曲江憑借優越的資源優勢，價位高于經開、浐灞。城南，發展較早、涵蓋范圍較廣，可售量高于其他區域。3經開浐灞4西咸1高新 2曲江

2016.1-10各區域的供求量價情況供應（萬㎡）成交(萬㎡)庫存(萬㎡)均價(元/㎡)3009000250800070002006000150500040001003000502000100000城東城南城西城北城內高新浐灞曲江經開開發區發展順序：高新——曲江——經開——浐灞三、主城區：發展成熟，以中小型高密住宅為主作為傳統的居住集中地，已成為成熟的居住圈，人口集中、規劃密集、商貿繁榮。區域房地產開發相對滯緩，幸福林帶的改造建設進城東度緩慢，牽扯軍企搬遷和居住人口拆遷較多。住宅市場主要吸納地緣客戶、商貿市場老板以及剛城北需轉移客戶等；商業市場以康復路附近的商貿市場為代表有一定發展規模。城西城內城東舊工業廠區分布較多，城市改造任務繁重，大興和土門兩大城改集中板塊開發緩慢。城南城西由于城西區臨近高新，城西市場承接部分高新外溢客戶，其住宅市場較為偏向中低端客戶；商業以土門商圈、大唐西市為核心房地產市場起步較早，配套設施完善、住宅小區密集分布，土地供應日漸緊缺，區域發展逐漸外擴。城南住宅項目以剛需產品為主，教育資源優勢明顯；商以文化旅游、商業零售為主調。城內區土地稀缺，地價高昂，住宅業市場，以小寨商圈為代表，人流密集、發展較好城內項目價高而量少；公共交通密集但不暢通，地理位置優越但格局有辦公市場，得益于良好的交通條件，在長安路和南限，再加上高新、經開等新型商務中心的興起，城內辦公物業發展二環附近有一定規模。受限；以鐘樓為核心的鐘樓商圈聚客力較強，商業氛圍濃厚。以北關、龍首村、大明宮為核心的居住圈，老舊小城北區較多，居住環境一般。區域內城市改造略微滯后如火車站北廣場棚戶區改造尚在進行中。入市住宅項目規模較小、容積率較高，商業規模亦有限。四、高新板塊：四大開發區之首高新區域，位于西安西南方位，是成立最早、經濟發展最為強勁的經濟開發區，以其眾多的“第一”成為西安，甚至陜西強勁的經濟增長極和對外開放的窗口。產業以高端研發設計和制造、通信、互聯網等為主。經過數年的發展，已經外擴至西南三環外，建立了多個產業園區，同時也帶動了房地產行業的發展。高新區域的住商辦物業發展已經后來居上，趕超其他區域，各物業多元共同發展，區域輻射力不斷提升。2012-2016年西安高新區商品住宅市場供求關系二次創業園區高新新區

高高期新二園期業新型工業園工子電

供應面積(萬㎡)300 7981250 75982001501001749313450116

成交面積(萬㎡)銷售價格(元/㎡)799177036988229 217260 137 158152

820080007800760074007200700068006600二次創業園區

02012年 2013年 2014年 2015年 2016.1-10

6400高新區域發展階段發展階段時間發展演變第一階段1991-1996高新一期第二階段1997-2002高新二期1998電子園第三階段2000-2003新型工業園2002-2005高新新區第四階段2004-2020二次創業園區高新區，樓市需求堅挺，供需兩旺自2015年開始，高新區域成交量突破200萬㎡，區域內商品住宅供求態勢轉變。2016年前10月，高新區去化商品住宅217萬㎡，同比增長14%，占全市14.4%；成交均價7991元/平米，高出全市1038元/平米。高新區域可售面積為175萬㎡，去化周期為7.3個月。三環里的高新區域新增土地供給有限，未來供應熱點區域有向西、南兩個方向四、高新板塊：供需兩旺，城市中高端產業人口聚集區資源配套 依托高新產業的發展，呈現成熟、現代的城市面貌，形成城市中高端產業人口聚居板塊客戶特征 以高新區上班族及地緣性客戶為主，也吸納部分長安、城西、城南等區域的高端客戶產品形式 產品以小高、高層為主，也有大面積的高端改善產品價格水平 普通剛需產品價格多在7000-10000元/㎡之間，中高端產品在10000元/㎡以上典型案例 中航華府、萬科高新華府、西安萬達one、逸翠園等五、曲江板塊：文化旅游為核心曲江區域，自2003年規劃開始至2009年已初步完成曲江一期的基本建設，產業以文化創意、旅游展覽為主，景觀資源較好，一期區域房產市場開發已飽和。隨著曲江二期規劃的提出，中高端產品集中放量，市場向多層次需求發展；區域內以住宅市場為主，商業市場仍有較大發展空間。曲江發展軌跡發表曲江宣言征地拆遷工作推進國家級文化產業示范區擴區發展規劃獲批曲江一期土地開發殆盡2002年2004年2007年2009年2012年1993年2003年2005年2008年2010年曲江二期快速擴張，CCBD、設立曲江旅游度假區大雁塔北廣場建成大唐芙蓉園建成西部文博會落戶西安不夜城開元廣場開放QCIC區域火熱開發曲江池遺址公園開放2013年—2016年概念落地資源開發住宅開發一期成熟二期發力房地產發展軌跡曲江一期房企入駐中海、龍湖、中海、龍湖、中海、萬科、中海、中冶、華僑城、中金地、金輝、雅居樂、漢北廣場、芙蓉園等基礎中海、天地源金地、紫薇、建隆、中鐵高新、協和深鴻基金地、浩華、建、華僑城、中鐵建、榮海、漢華華、萬眾萬業協和、紫薇2015200420052006200720082009201020112012201320142016曲江二期房企入駐大華英泰地方電力天地源、金地、曲江文商、萬科中海、金輝、陽光城、保利、豪盛招商五、曲江板塊：一期基本飽和，二期為開發重心依據開發時序、區域認知、配套三方面的綜合評價，劃定了五個板塊：曲江一期核心區板塊?開發時序：1?區域認知：板塊為西安乃至西北富人區、會展經濟區、5A旅游景區，區域文化資源、生態景觀均屬頂級；?配套：具有大雁塔景區、大唐芙蓉園及曲江南湖等文化旅游及生態資源；依靠國家級文化產業示范區規劃定位，板塊商業配套齊全，大量高端住宅項目也附帶了教育、醫療配套。曲江一期邊緣區板塊?開發時序：2?區域認知：板塊為西安富人區，區域居住氛圍漸起，各項配套較為齊全；?配套：可借勢一期核心區旅游生態資源，目前區域生活氛圍、商業配套等逐漸完善，區域各項配套逐漸完備。

一一期南三環邊期緣QCIC板塊板核曲江一期（文化產業聚集區）塊心版塊曲江二期待開發區域CCBD板塊（中央文化商務區）大一期 大二期曲江路-雁翔路

CCBD板塊?開發時序：3?區域認知：板塊整體形象相比曲江一期區較為落后，區域處開發初期，周邊生活配套欠缺及城中村等待改造區域拉低了區域檔次；?配套：區域規劃利好及各大名企紛紛搶灘使得本區域后期具備較大發展潛力。QCIC板塊?開發時序：4?區域認知：道路通達性較佳，但區域其他配套均較為欠缺，屬開發初期；?配套：后期具備強勁產業驅動力，為期后期發展提供有力支撐，該區域目前僅具備產業規劃利好及相關項目開發，區域實際配套較為欠缺。五、曲江板塊：供不應求，高檔人文居住板塊2013-2016年西安曲江商品住宅市場供求關系供應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)銷售價格(元/㎡)300926595002508294900020077508500797815025627180001002232141767500160135507000193065002013年2014年2015年2016.1-10

曲江二期的市場接受度有所提高，產品也向中高端置業傾斜自2015年開始，曲江年成交量突破200萬㎡，區域內供不應求；2016年前10月，曲江累計去化商品住宅271萬㎡，同比增長36%，占全市26%；成交均價8294元/平米，僅次于城內房價；區域可售面積為140萬㎡，去化周期為4.7個月。一期土地開發飽和，目前熱點在曲江二期的CCBD板塊，未來QCIC和靠近航天城區域是潛力較大區域。資源配套 依托濃厚的文化氛圍與歷史沉淀，形成高檔人文居住板塊，在曲江二期也有文化產業的導入客戶特征 改善型客戶為主，收入水平中等偏上，大部分來自城南、高新、東郊客戶以及部分外地客戶產品形式 曲江一期以洋房、別墅為主，曲江二期以洋房、小高、高層為主價格水平 高層產品均價在7000-10000、小高洋房10000-15000之間、別墅15000以上典型案例 中海凱旋門、天地源曲江香都、萬科東方傳奇、萬科翡翠國際、金地湖城大境、曲江華著中城等六、經開板塊：二產實力雄厚+政策利好經開形成了以機械電子、輕工產品、生物醫藥、新材料為支柱產業的工業體系。由于西安市政府北遷和地鐵2號線貫通市區南北兩大利好因素，促進區域房地產市場快速發展，城市面貌及生活配套趨于完善，未央大道兩側形成集中居住區。住宅市場發展已相對成熟，居住氛圍逐漸濃厚，商業和辦公物業也嶄露頭角。1993年，設立區西安經開區2000年，國務院批準為國家級開發區2011年，西安市政府北遷、地鐵2號線開通六、經開板塊：開發飽和，新增供應有限2013-2016年西安經開商品住宅市場供求關系供應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)銷售價格(元/㎡)3006286631325020061126017150254100223202220182502128601522013年2014年2015年2016.1-10

63506300625062006150610060506000595059005850

經開區發展已經相對飽和，未來新增供應有限2016年前10月，經開區域累計去化商品住宅182萬㎡，同比增長21%，占全市13%；成交均價6313元/平米，與全市均價相當；區域可售面積為170萬㎡，去化周期為9.4個月。資源配套 市政府、火車站北遷、地鐵2號線貫通等規劃利好，經濟開發區等日趨成熟的產業基礎客戶特征 以地緣性客戶為主，另外有中石油、長慶油田、陜煤化工、紅旗廠等國企中高層，附近就業的公務員，陜北及周邊縣市的客戶產品形式 剛需高層產品為主，也有部分洋房小高產品價格水平 主要在6000-8000之間典型案例 世茂都、白樺林間等七、浐灞板塊：生態修復區+紡織、軍工傳統區浐灞區域，依托浐河、灞河的治理工程、世界園藝博覽會召開與歐亞經濟論壇永久會址的利好，打造生態人居板塊。在政策及投資的推動下，浐灞（含港務區）已經成為全市地產開發的熱點區域之一，逐步引導城東房地產開發的重心向此區域傾斜。區域內，大水大綠的生態資源催生生態、養生的居住需求，商辦物業發展相對滯后。七、浐灞板塊：承接部分高端/改善外溢人群區域房地產市場發展：2004-2009年，浐灞區域以修復生態、修建道路為主，生態意向初步顯現，房地產供應未最大化利用生態價值；區域內的供應以小高層、高層產品為主，主要吸引東郊的城市外溢改善型客戶；2010年后，綠地、香江集團、深圳振、龍湖等品牌發展商高端低密產品入市，提升浐灞區域形象，擴大全市高端客群影響力，成功導入浐灞高端富人區概念。七、浐灞板塊：投資熱點，各大房企加速布局300250200150100500

2013-2016年西安浐灞商品住宅市場供求關系供應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)銷售價格(元/㎡)668068006600605364005872568062006000292283283580022121616920256002145400520050002013年2014年2015年2016.1-10

浐灞區域進入快速發展軌道，大牌房企加速布局u2016年前10月，浐灞區域累計去化商品住宅283萬㎡，同比增長98%，占全市27%；成交均價6680元/平米。u區域可售面積為167萬㎡，去化周期為5.2個月。資源配套 浐河灞河治理工程、濕地森林公園等規劃利好客戶特征 在物流商貿、家居建材等自由市場，以及紡織印染、軍工制造等制造企業的就業人口；城東、東郊地緣客戶，還有受自然環境或房價優勢吸引而來的外來客戶產品形式 以小高、高層為主，也有依托自然景觀打造的洋房別墅產品價格水平 高層6000-7000元/㎡為主、洋房7000-10000元/㎡、別墅10000元/㎡以上典型案例 自然界、中海悅墅、龍湖源著、御錦城、融公館、恒大御龍灣等八、板塊進入判斷現階段曲江、高新為熱點區域區域屬性劃分區域區域作用熱點區域高新、曲江樹立品牌實現快速收益存在明顯市場機會區域經開、老城區實現快速收益浐灞南北兩端存在遠期價值區域浐灞、大明宮、長安實現長遠立足（南三環以南一帶）目錄第一部分 城市發展概況第二部分 住宅市場分析第三部分 區域板塊分析第四部分 品牌房企表現第五部分 辦公市場分析第六部分 總結一、2016年前十月房企成交TOP10品牌房企占據市場，本地房企逐漸退出。西安是近幾年各大房企戰略進入的重點城市。2015年房企銷售金額排行榜企業名稱銷售金額市場份額萬科614.8%金地453.5%綠地443.4%中海423.3%金輝302.3%天朗*241.9%恒大231.8%天地源*221.7%保利211.6%紫薇*201.6%合計33226%

2016年前10月房企銷售金額排行榜企業名稱銷售金額市場份額在售項目個數萬科85.36.8%13金地43.43.5%3中海37.83.0%3龍湖30.72.4%3綠地29.02.3%3恒大27.92.2%8金輝24.11.9%2海榮*19.31.5%2保利18.11.4%6天地源*17.91.4%7合計333.526.6%50備注：標注*的企業均為本地開發企業天朗、天地源、紫薇原均為高新管委會下屬開發企業，天朗已被恒大收購萬科市場份額穩居第一，2016年銷售額穩破百億目標；恒大的項目布局也較快；本地房企競爭力較弱，天朗已經逐步退出市場、天地源和紫薇項目擴張緩慢，外來房企競爭較為激烈；前十房企穩占市場26%份額。二、萬科：收購+小股操盤，G2類快銷產品，穩當老大u萬科2008年進入西安，目前13個樓盤在售。2016年11月，年備案額超100億元，對西安市場是標志性的事件。u2016年萬科未從土地市場公開拿地，通過項目收購的方式快速擴張，目前已經收購項目5個，預計年前仍有1-2個項目的收購任務。啟示：萬科的打法非常適應本土化作戰，合適的地塊位置+合適的快銷產品，客群和銷售不是問題。萬科金域華府萬科金域名城萬科幸福里萬科大明宮萬科金域東郡萬科金色悅城萬科金域國際萬科翡翠天譽萬科新地城萬科翡翠國際萬科東方傳奇萬科高新華府萬科城市之光萬科金域曲江萬科城萬科蜜柚萬科城.潤園售罄項目備注：數據來源于中原數據在售項目項目物業均價萬科大明宮TOP系高層1萬萬科幸福里高層8200萬科金域東郡高層/洋房8000/1萬自開發萬科金色悅城高層7500(8個)萬科金域國際公寓1.6萬萬科城市之光高層/洋房7800/1.5萬萬科東方傳奇高層/洋房7400萬科高新華府高層9000萬科金域名城高層7600萬科翡翠國際高層/洋房9300收購萬科蜜柚高層/小高7000/9500(5個)萬科城潤園高層/洋房前期咨詢萬科翡翠天譽高層1.1萬三、恒大：較早進西安的掘金者，有較強的根基，發展穩健u恒大2007年進入西安布局，目前7個樓盤在售。u2016年，恒大市場活躍度較高，重點布局城西以及浐灞區域；u2016年11月14日，恒大以5.55億元收購西安中渝·國際城項目；中渝國際城恒大都市廣場恒大翡翠龍庭恒大翡翠華庭恒大城備注：數據來源于中原數據

恒大江灣項目物業均價恒大御景恒大江灣高層/洋房6700/8500恒大帝景恒大名都恒大帝景高層8000恒大翡翠華庭高層7200自開發恒大翡翠龍庭高層/公寓前期咨詢(6個)恒大綠洲恒大都市廣場高層/公寓前期咨詢高層/洋房/8000/9500恒大御龍灣300-400萬恒大御龍灣別墅/套收購售罄項目中渝國際城高層/洋房5800/6800(1個)在售項目四、融創：進入較晚，但通過擅長的收購交易，快速在市場建立了影響力2015年9月，融創中國6.8億元收購天朗8項目，其中西安地區，有融創天朗融公館、融創瓏府、融創南長安街壹號3個在售項目，還有天朗地產其他儲備地塊；2016年4月，融創臻園地塊（原天朗）成交，6月入市，9月首開去化100套；2016年7月，融創籣園地塊（原天朗）成交，8月營銷中心開放，目前前期咨詢中；2016年7月，融創收購科為旗下航天城地塊，有2個潛在項目未入市；2016年9月，城西儲備地塊（原天朗）成交；售罄項目在售項目融創籣園融創臻園融公館融創瓏府融創難長安街壹號

項目物業均價融創臻園高層、小高9000-10000融公館高層、洋房、高層8000別墅洋房13000自開發(5個)融創瓏府高層10000融創籣園高層、洋房前期咨詢融創南長安街壹號高層前期咨詢收購航天城儲備項目1(2個)航天城儲備項目2備注：數據來源于中原數據五、碧桂園：進入較晚，但通過合作開發方式，也在西安站穩了腳跟。2015年11月，碧桂園與榮華簽署合作協議，雙方共同出資成立合資公司共同拿地、共同開發，合作地塊主要分布于經開；2016年4月，碧桂園嘉譽項目入市，8月開盤、首開解籌400組，10月清盤在售；2016年6月，碧桂園天璽入市，預計年底開盤；2016年7月，與上海復地聯合開發西安“錦繡天下”剩余地塊，預計年底開盤；碧桂園鳳凰城項目物業均價碧桂園嘉譽碧桂園鳳凰城高層、小高前期咨詢碧桂園天璽自開發洋房、別墅(2個)碧桂園天璽高層前期咨詢尾盤碧桂園嘉譽高層、小高8500(1個)收購紅光路附近千畝大盤(1個)（勾地階段，還未上市）備注：數據來源于中原數據售罄項目在售項目六、反面教訓：城改、新區、政商關系、市場研判雖然品牌開發商憑借品牌、資金等優勢，加之順應本土化的開發規則，發展大都相對順暢。但并不是所有外來者均如此，折戟沉沙者也有之。西安近年來開發商拿地戰略失敗/停滯匯總開發商土地/項目事情原因招商曲江二期2000畝土地儲備華潤會展中心2000畝土地儲備華僑城歡樂谷（西咸新區）現黨委書記是段先念，原西安市副市長金地西灃公元曲江之外發展均不好，地塊是城改用地，前期投入巨金地大，拖累最為嚴重，4-5年時間五證銷售金地格林格林因城改地塊、拆遷等前期困難較大，宣傳一年后退出龍湖花千樹進入航天城板塊，但因板塊的特殊性和封閉性，難以銷售。后期再沒有大開發商進入此區域華潤二十四城周邊有地鐵1號線，住宅賣得還可以，但萬象城落實情況不好。西咸項目在招商引資的時候政府允諾基建華潤萬象城市政配套都沒有問題，但現在那塊地好像西安、咸陽及周邊項目都不認賬。再往西的幾個項目，地暖和