金

科

博

翠

書

院

小

鎮策劃部2019年1月20日項

目

概

況金科與中書攜手+書院文化住宅+泰迪城配套雁鳴大道地鐵14號線（規劃中）平安大道奇葩泰迪城二十四節氣公園鄭開大道方特3.9km綠博大道中州大道鄭汴中央公中原書院住宅東四環中國書院小鎮東三環綠博園地鐵8號線（在建）園（建設中）本3.3km案2.9km廣慧藝蓮文化小鎮東五2.8km

街

6.9km京港澳高速環中牟北站開發商占地面積容積率綠化率物業類型河南中書置業有限公司62畝（一期）2.48位置中牟

鄭東綠博

廣惠街與瓊花路交匯處建筑面積裝修情況銷售團隊物業10.23萬㎡（一期）毛坯自銷35%高層、洋房金科物業服務集團有限公司

本項目由金科地產和中書控股聯合打造，總建筑面積約55萬方（一期建面10.23萬方），包含書院小鎮住區、泰迪城主題商城、COART藝蓮小鎮、二十四節氣公園等

目前開發一期地塊，由6棟洋房+5棟高層構成，其中1-7#為6F/8F的洋房，8-12#為26F/27F的高層，共計房源710套，均為改善型產品，戶型面積為140㎡/160㎡/180㎡的洋房和120㎡/140㎡的高層項目概況

項目位于廣惠街與瓊花路交叉口，鄭開輕軌（綠博園站）旁，臨近在建的地鐵8號線和規劃中的地鐵14號線；周邊學校有伯利恒學校、楓楊外國語學校、紫寰路小學；醫療配套鄭大三附院、阜外心血管病醫院、省中醫院第一附屬醫院、省第三人民醫院12月3日首開，1#、2#共52套，去化76%,，成交價在13000左右，目前已推未售20套，處于平銷階段2017年9月拿地，成交價2.3億元，單價396萬元/畝，樓面價2374元/㎡，無溢價目前階段土地情況戶

型

配

比改善型產品，洋房面積為140㎡/160㎡/180㎡，高層面積為120/140㎡物業類樓號層數

單元

梯戶比戶型面積（㎡）

套數占比12#10#11#8#型1#、2#6F8F32三室兩廳兩衛四室兩廳兩衛四室兩廳三衛140㎡160㎡180㎡729610%14%5%9#1T23#、5#、6#、7#洋房32合計——20029%30%30%4%7#5#6#3#1#三室兩廳兩衛四室兩廳兩衛三室兩廳兩衛四室兩廳兩衛120㎡140㎡120㎡140㎡216216268#、10#、11#、12#27F26F112T42T3高層9#2#527%未售已售合計——51071071%合計100%戶型配比10%洋房140㎡三室洋房160㎡四室洋房180㎡四室高層120㎡三室高層140㎡四室37%14%5%34%戶

型

分

析高層戶型展示120㎡三室兩廳兩衛140㎡四室兩廳兩衛陽臺書房餐廳廚房兒童房衣帽間廚房客衛主衛兒童房主衛客衛餐廳衣帽間客廳主臥客廳次臥主臥陽臺陽臺優點：優點：三開間朝南、南北通透、動靜分區；主臥配有衣帽間戶型方正，三開間朝南、雙向陽臺，餐客一體，廚房正對餐廳，操作便捷；缺點：與衛生間，提高居住舒適度缺點：玄關過道狹長，降低房屋面積使用率；衛生間干濕不分離客衛位于戶型最里端，使用不便戶

型

分

析洋房戶型展示140㎡三室兩廳兩衛160㎡四室兩廳兩衛180㎡四室兩廳三衛廚房次臥客衛中廚書房書房兒童房客衛廚房餐廳兒童房西廚客衛主衛兒童房客衛主衛更衣室餐廳更衣室客廳客廳餐廳客臥主臥主衛主臥主臥客臥客廳優點：優點：動靜分區、南北通透、餐客一體，廚房正對餐廳，后期操作便捷；缺點：優點：超大觀景陽臺設計，動靜分區，中西廚房分區，餐客一體，活動區域面積增加，功能區齊全超大客廳與雙陽臺設計，衛生間干濕分離；功能區齊全衛生間干濕不分離；戶型進深較深，不利于房間采光；主臥、兒童房門設在大廳，影響居住舒適度缺點：缺點：衛生間干濕不分離北向臥室居住體驗差案

場

包

裝水吧沙盤區域圖入戶洽談區項

目

規

劃新亞洲設計風格古典與時尚兼容、藝術與高尚完美納入形簡意遠，合璧中西推

售

分

析2017年9月2018年4月29日2018年6月30日2018年9月2018年12月3日拿地城市展廳開放正式售樓部開放開始認籌首開售樓部、景觀示范區、樣板間同步開放0元入會推出洋房1#、2#

開盤情況：12月3日首開，截止到開盤前蓄客540組，其中大部分蓄客為高層；當天推出1#2#洋房共計52套，成交均價13000元/㎡，實際去化50%左右；

成交客群：主要以東區為主，其次為中牟白沙，140-160㎡

去化效果較好；

銷售政策：認購2個點，按揭2個點，一次性5個點，首付分期首付10%，剩余1年內還清，分四次；

推介政策：洋房推介獎勵8000元/套。小結

推售情況：前期蓄客主要渠道以城市展廳為主；6月底正式售樓部開放，前期釋放11月左右高層及洋房開盤，但在12月份僅推出2棟洋房，因節點滯后等原因客戶流失大，去化效果一般；

推廣渠道：截止到目前線上未大量做推廣，主要以安居客、微信、道旗、圍擋等渠道對外釋放聲音；

去化情況：現階段項目洋房去化速度較慢，客戶接受度一般；前期高層釋放精裝修12000元/㎡

左右，客戶接受度一般，現因洋房推出毛胚13000元/㎡

，去化效果一般，高層精裝改毛胚，預計價格10500元/㎡

，具體價格未定；

2019年計劃：19年銷售任務6個億，高層計劃推售5棟，因工程原因實際能推售3棟，洋房剩余4棟計劃年初5月份全部推售。備注：1.項目由于工程節奏較慢，推售節奏持續延期，且甲方壓制代理輪擺及惡意翹客，成為代理撤場主要原因；2.項目工程進度成為一大難題；3.項目及售樓部位置脫離了綠博項目群核心區，位置相對較為偏遠，客戶量較少。永威森林花語項目位于金水東路與萬三路交會處南，東臨國家4A景區綠博園和方特歡樂主題樂園，南項

目

概

況

臨賈魯河，現處于尾盤階段，少量疊墅在售25層高層926層高層232186層洋房25幼兒園276層疊6加19718層高層20層開發商河南天海置業有限公司位置鄭東新區金水東路與萬三路交匯處向南500米占地面積容積率136畝2.69建筑面積裝修情況銷售團隊物業24萬㎡毛坯自銷綠化率35%物業類型高層、洋房、別墅鄭州永威物業有限公司

項目位于金水東路與萬三路交會處南，多層設計新中式建筑風格、高層為現代主義建筑風格；項目規劃15棟高層、2棟洋房、10棟疊墅，戶型面積88-242㎡，產品線較為豐富，滿足不同需求；2017年7月項目首開，現處于尾盤階段，少量疊墅在售，價格下疊29000元/㎡、

上&中疊23000-24000元/㎡。項目概況目前階段土地情況尾盤階段戶

型

配

比25層高層926層高層232186層洋房25幼兒園276層疊6加19718層高層20層物業類型樓棟編號M戶型面積（㎡）221-237224-242套數60套數占比32%總面積1422028224面積占比34%四室兩廳兩衛四室兩廳兩衛5#、6#、7#、9#、10#、11#、16#、17#、18#、22#6F疊加N12668%66%合計——KK2——A————169169——15818620222147100%91%9%100%12%424443380338371823226100%91%9%100%15%四室兩廳兩衛四室兩廳兩衛——6F洋房25#、27#合計四室兩廳兩衛CE四室兩廳兩衛四室兩廳兩衛四室兩廳兩衛四室兩廳兩衛四室兩廳兩衛三室兩廳一衛三室兩廳兩衛三室兩廳一衛三室兩廳兩衛1201521461761741001368875386%3%900057766%4%F1044084%J1J2B3%8#、12#、15#、19#、20#、21#、23#、26#、28#、29#、30#、32#、33#、35#高層403%69604%3711102084029%9%371001496018304572024%10%12%4%DGL16%3%143H————三室兩廳兩衛——128————104127714858%100%——133121565822027449%100%——合計總計——戶

型

分

析戶型分析平層圖27#樓平層圖28#樓平層圖29/30#樓平層圖156㎡

94-99㎡

94-99㎡134-137㎡147㎡83㎡

83㎡

134㎡134-137㎡

94-99㎡

94-99㎡

156㎡三房

四房戶

型

分

析戶型分析高層：戶型方正，南北通透；雙陽臺或連接臥室大開間陽臺，延伸室內空間3室2廳1衛1廚

94.003室2廳2衛1廚

134.73㎡3室2廳2衛1廚

146.70㎡3室2廳2衛1廚

158.65㎡㎡4室2廳2衛1廚

169.73㎡4室2廳2衛1廚

174.80㎡4室2廳2衛1廚

156.49㎡戶

型

分

析戶型分析疊拼：花園面積較大、附加值明顯；私梯入戶、增加私密性（一層層高3.5m、其他3.1米m）中/上疊4室2廳4衛1廚

227.54㎡下疊4室2廳4衛1廚

239.20㎡中/上疊4室2廳4衛1廚

246.84㎡下疊4室2廳4衛1廚

239.20㎡案

場

包

裝項

目

規

劃多層設計新中式建筑風格、高層為現代主義建筑風格推

售

分

析金科天籟城項

目

概

況開發商占地面積容積率綠化率物業類型河南中建錦倫置業有限公司位置鄭開大道與錦榮路交匯處向南100米路東67畝2.4935%建筑面積裝修情況銷售團隊物業11.12萬㎡毛坯自銷高層、洋房教育情況：伯利恒學校，楓楊外國語學校、紫寰路小學醫療資源：鄭大三附院、阜外心血管病醫院、省中醫院第一附屬醫院、省第三人民醫院配套服務：新田置業文化廣場、杉杉奧萊斯、環特球美食城、中原寶石博覽園公共出行：鄭開輕軌項目概況公共資源：綠博園、方特、海昌極地海洋公園、目前階段土地情況平銷戶

型

配

比物業類型樓棟單元梯戶樓層面積141㎡1、4#2單元1T2H6+1F頂層193㎡141㎡2、3#5、7#2單元2單元1T2H1T2H7F8F頂層124㎡141㎡頂層124㎡135㎡洋房復式155㎡復式167㎡復式162㎡162㎡6、8#3單元2單元1T2H1T2H8F復式210㎡復式155㎡復式167㎡復式162㎡9#8+1F戶

型

分

析四房兩廳兩衛建面約140㎡四房兩廳兩衛建面約162㎡三房兩廳兩衛建面約135㎡戶

型

分

析三房兩廳一衛建面約106㎡三房兩廳兩衛建面約117㎡三房兩廳兩衛建面約131㎡案

場

包

裝項

目

規

劃推

售

分

析【永威森林花語】5、項目總結——借鑒點：1、品牌：永威品質——地產精細化道路上的扛旗者；2、交通：緊鄰鄭開大道、鄭開輕軌、新107國道等，出行方便快捷；3、品質：森林主題景觀，5重景觀組團，100%全冠移植造景，社區內700米林蔭漫步道。

7-8.4雙觀景廳設計，全景落地玻璃窗。

萬嘉鋼木復合門、普巴洛克指紋密碼鎖、菲時特地暖……

玻璃幕與晶石結合外立面。奇數層送陽臺，分離式核心筒設計。項目不足：1、臨近新107國道，大車穿越過多，道路環境一般，影響客戶心情。2、地塊上空仍有高壓線，影響后期銷售。鄭地美景東望項

目

概

況開發商河南亞通置業有限公司位置鄭開大道與萬三公路交叉口南500米一期建面13.6萬方二期12.5萬方占地面積276畝建筑面積容積率綠化率物業類型1.235%裝修情況銷售團隊物業高層精裝，其余毛坯代理

市政供水、別墅每戶一部電梯、安保系統、火災自動報警系統及消防聯動系統、數據通信及網絡系統、有線電網系統。項目自建幼兒園。

項目由12棟1T2H洋房+4棟2T4H高層+2棟2T3H小高層構成，共計房源908套。項目概況目前階段土地情況洋房蓄客戶

型

配

比二期戶型配比——二期產品規劃為6棟高層、12棟洋房，洋房共計320套，面積段145-185㎡之間，預計18000元/㎡，高層共計588套，面積段105-147㎡之間，暫定12000元/㎡，預計10月份推售。二期高層戶型占比分析350%6727%255%111518%100-119㎡12191101318990-99㎡120-139㎡140-159㎡820戶型配比表實際面積8676.0916戶型洋房面積區間145.00160.00185.00105.00125.00147.00108.00112.00132.00套數60套數比例6.61%面積比例6.99%戶均面積144.60160.79185.30105.54125.61146.19107.78111.72131.651219.18171728827655.9416306.8222162.976405.9418.94%9.69%22.28%13.14%17.86%5.16%2105123.13%5.62%高層T41595623244.096035.8217.51%6.17%18.73%4.86%高層T3566256.486.17%5.04%567372.416.17%5.04%合計908124116.56100.00%100.00%戶

型

分

析二期高層戶型鑒賞——戶型方正，南北通透，南向連體陽臺，觀景效果較好，居住舒適度較高。戶

型

分

析高層三房兩廳兩衛107㎡高層四房兩廳兩衛147㎡洋房四房兩廳三衛160㎡案

場

包

裝項

目

規

劃推

售

分

析康橋香溪郡項

目

概

況開發商占地面積容積率綠化率物業類型鄭州博雅置業有限公司位置中牟鄭開大道廣惠街交匯處西北角88萬㎡毛坯512畝2.4935%建筑面積裝修情況銷售團隊物業自銷康橋物業高層、洋房3號院規劃11棟樓，其中5棟高層，6棟洋房，洋房6#、9#樓為7層，1#、2#、5#、8#樓為6層，全部為一梯兩戶，共160套，1、2層為復試產品，帶地下室，3層級以上為標準層項目概況目前階段土地情況平銷戶

型

配

比2#、5#、7#、8#、11#、12#、13#、15#、17#、19#、21#、23#、25#、26#、28#、29#91878182514182175614212811726F24F（7#）25F（12#）5#高層12T4合計戶

型

分

析康橋香溪郡——高層戶型案

場

包

裝項

目

規

劃推

售

分

析1/2號院高層6棟（精裝修）572套，去化560套179.79㎡四房，52套，大定49套，去化率為94.23%；141.87－143.77㎡

2017年12月9日，9號院6棟高層421套1/2號院洋房12棟（毛坯）167㎡洋房，54套，售罄140-167㎡標準層，224套，售罄212㎡頂層復式，54套，售罄價格首層：24300-25800元/㎡，標準層：13800-14200元/㎡，頂層：15000-16000元/㎡三房，156套，大定153套，去化率為98.08%。（精裝修），去化349套。112㎡三房92套，去化85套；130㎡三房96套，去化83套；150㎡四房187套，去化149套；182㎡四房46套，去化32套；價格：13000元/㎡左右；141.87－143.77㎡的三房，共推出364套，大定358套，去化率為98.35%。2018年5月27日，8號院1棟高層104套（毛坯），去化62套；130㎡52套、150㎡52套價格：13000-14500元/㎡2018年7月，5號院9棟樓，800套房左右（毛坯）。主推：92㎡、117㎡、128㎡、143㎡價格：三房成交均價：11200-11600元/㎡左

小高層：15000-16000元/㎡（精裝）；右洋房標準層：15000-16000元/㎡，首層復式：24000-25000元/㎡（毛坯）。四房成交均價：12200元/㎡左右2017201620182016年12月23日2018年7月29日2017年2月25日2017年12月9日2018年5月27日【康橋香溪郡】5、項目總結——借鑒點：1、區域：不限購、不限貸區域，享利好；2、交通：緊鄰主干道金水路、自駕交通便利；3、品質：大盤優勢，康橋一貫的品質打造，園林景觀精細化設計；內部配套北師大附屬幼兒園、小學、會所以及社區食堂、童玩中心等；4、產品：高低搭配，戶型設計經典，大開間短進深，保證充分的采光，細節設計更加人性化；5、營銷體驗：銷售、物業等人員良好的服務態度以及售樓部、景觀示范區、樣板間等增強客戶的體驗感。項目不足：區域外部配套缺乏，距離地鐵遠。亞新美好香頌項

目

概

況1523476891013111214幼兒園15181617開發商亞新集團位置鄭東.綠博大道與屏華路交匯處南300米占地面積容積率綠化率101畝1.9938%建筑面積裝修情況銷售團隊物業18萬㎡毛坯代理物業類型高層、洋房亞新物業管理有限公司商業配套：方特歡樂世界、華誼兄弟影視城、周星馳影視創意奇幻世界、各大歌劇院等學校配套：省實驗小學、楓楊外國語中學項目概況交通配套：地鐵8號線、17號線（規劃中）；游568，游570，游573；鄭汴輕軌綠博園站目前階段土地情況尾盤在售戶

型

配

比小高層以106-128㎡三房為主、少量142四房洋房面積區間150-180㎡四房物業類型層數房型戶型

面積（㎡）

套數（套）

套數占比15F小高層B1B2B3A1A212810611512614217716114516811276319695918%17%15%18%12%80%20%100%三房四房14F小高層小高層14-15F5+1F121315181416小計5+1洋房17洋房四房合計150--180幼兒園戶

型

分

析亞新.美好香頌——小高層戶型1-5#、8#11#：2T3H；15F（西）

15FB1

B3（東）

15FB3

B1B2B2B1三室兩廳兩衛

128㎡B2三室兩廳一衛

106㎡B3三室兩廳一衛

115㎡戶

型

分

析亞新.美好香頌——小高層戶型6#7#9#10#：1T2H；14FA2A1A1A2A1三室兩廳兩衛

126㎡A2四室兩廳兩衛

142㎡戶

型

分

析亞新.美好香頌——洋房戶型洋房邊戶戶型洋房邊戶

一層洋房邊戶

負一層洋房邊戶

中間層Y1四室兩廳兩衛

163-168㎡Y3四室兩廳兩衛

151-159㎡戶

型

分

析亞新.美好香頌——洋房戶型邊戶頂層戶型洋房次頂層洋房頂層Y6+1四室兩廳兩衛

177-186㎡案

場

包

裝樣板間售樓部工程進度沙盤項

目

規

劃亞新美好藝境項

目

概

況1514161713951210847131162開發商占地面積容積率綠化率物業類型鄭州美好藝境置業有限公司位置鄭東綠博中央大道與屏華路交匯處93畝2.535%建筑面積裝修情況銷售團隊物業20.5萬㎡毛坯代理高層、洋房鄭州亞新物業服務有限公司高科技：新風系統；霧森系統商業配套：方特歡樂世界、華誼兄弟影視城、周星馳影視創意奇幻世界、各大歌劇院等學校配套：省實驗小學、楓楊外國語中學項目概況交通配套：17號線（規劃中）；鄭開