中原市場研究部201303華潤商業地產企業管控、產品線專題研究商業地產標桿企業案例研究對標企業選擇華潤案例研究對標企業案例借鑒附件1：綜合體分析及香港太古廣場案例附件2：開發社區商業專題研究對標企業選擇著理由標桿就是某個天領域里的領導好者和先行者。找到標桿就槍等于找到了晉業務的示范踢，標桿的成模功也就預示綢著業務的未訓來發展空間篩。標桿的做法檔可以借鑒和就復制，這會擔極大地縮短嘴業務發展的軟周期，加快朗縮小與標桿燥的差距。前車之鑒有利語于降低業務開咸拓的成本，前跡人栽樹后人納斷涼，減少了業飽務受挫的機會舅，提高效率。標桿管理畫的三個特性榜樣的力輩量是無窮的業務的可復制性跟隨、模仿≠超越為什么學習標席桿怎么來選擇巡壽標桿目的搜索甄別明確選擇標桿賢要解決什么問肌題找到目標群分析確定脫誰是標桿目的甄別篩分收集標的——選對標桿做礎對事Step躍1Step2Step套3Titleinhere行業對標Titleinhere管理特色Titleinhere業務對標1.行業領導者-行業的龍頭-行業中最有潛力2.相同業務中做夜得最好的-財務指標優越-持續增長3.在管理活動中富陷有特色的-業內口碑-咨詢公司威推舉——不拘一格選標旺桿方興企業關鍵詞酒店投資起家多元化地產運營商央企上市企業品牌知名度高目的需解決商業地產管理架構、業務模式、集團公司與城市公司、商業地產公司管控模式、產品線搜索找到類似程度較高、商業地產行業龍頭企業、產品公認度高，資本市場關注度高、管理經驗先進等

搜索企業如：萬達、綠地、龍湖、中糧、華潤、新鴻基甄別通過對企業特征、企業業績、物業形態、組織架構、管控模式、經營模式、戰略特征等進行對比分析最后確定對標盜企業中化方興糟欲進入商尚業地產市譽場標桿選取步笑聚行業領導四者對標指標萬達

綠地龍湖中糧華潤新鴻基企業特征民企、非上市國企、非上市民企、上市國企、上市公司央企、上市香港企業、上市企業業務范圍商業地產文化產業萬達酒店連鎖百貨住宅地產能源、金融、商業地產、建筑、汽車服務等多元化公司住宅、商業貿易、實業、金融、地產華潤置地業務：住宅、商業地產地產開發、投資業務、酒店經營，物業管理，建造服務，金融服務和保險等企業業績2012年商業收入過千億，同比11年953億穩中有升2012年房地產業務首破千億，12年加大商業綜合體開發，目前自有商業超過350萬平米，開發規模超過2000萬平米2012年出租物業所得收益483373千元，同比增長20.2%到現在為止，已經開業的項目包括北京西單大悅城、北京朝陽大悅城、上海大悅城、沈陽大悅城天津大悅城安定門大悅城成都大悅城等2012年酒店經營在內的出租業務及物業管理業務，營業額達到港幣18.84億元，較上年同期增加33.2%，期內新增已運營投資物業總建筑面積186.88萬平方米，擴容16.2%.2011年地產相關業務收入較上年大幅增長111.4%（包括物業銷售、物業租賃、酒店經營）組織架構商業由專門商管公司進行管理集團公司+城市事業部集團成立商業地產部專門負責集團公司+項目公司城市公司下設商業運營線管控模式高度集權化管控模式無成熟管控模式總部集權，垂直化管理，PMO體系集團直管6S+BSC管控模式新鴻基采用的是全產業鏈模式，從拿地，規劃，設計，園藝，購料采購，機電設備提供，混凝土機械使用，建筑，工程監察，以及物業管理，維修以及智能家居等方面都有自身附屬或關聯公司。經營模式訂單地產模式只租不售租售并舉擇優持有，少量出售整體持有，只租不售租售并舉利潤結構：開發利潤+租金收入+資本增值租售并舉產品系各城市萬達廣場商業三個項目品牌饕界、藍海國際廣場、梅隨鎮新都會三大產品線龍湖天街龍湖星悅薈龍湖MOCO商業即大悅城三大產品線萬象城、歡樂頌、五彩城APM商業產品模式戰略特征規模聯動商業租房專業開發通過低價在二三線城市獲巨幅土地，發展新城戰略目前屬第三階段即多項目，多業態，多區域發展區域聚焦，城市占比優于區域規模以一線城市為核心，輻射長三角、珠三角、環渤海灣等的戰略布局持續的高毛利資源+商業模式驅動多元化業務風險規避戰略企業對標指標組織及流程惕再造業務戰略本企業標桿企業業務、職能、戰摧略結合局部和整體結查合短期和長期結合企業文化與費社會環境結爭合重點學習：業拜務模式、管理封組織和產品線.確定標桿及唉向標桿學習綠地無成熟管控模式且商業產品線不突出中糧商業僅大悅城，但運作并不是太成功新鴻基香港企業在內地發展一般甄別篩選在搜索6家企業中，我申們最后確定3家龍湖:強組織管控，精細化管理，產品品質萬達：強管控，訂單式商業華潤：集團孵化，快速發展，產品線豐富華潤案例筑研究企業管理凝模式2企業發展歷述程1目錄商業產品健線3代表性商省業項目4企業發展歷程Part設3.1華潤置地發展歷訪程物業投資并購階段：外部資源整合①異地擴張：A彌補上一階段問題B核心土地儲備②母公司孵化準備期①確立商業讀模式：租售并舉+集團孵化②核心：戰略驅動+資源驅動①新生意經：住宅+投算資物業+增值服務②新戰略試懸水期③核心：A培育市場競爭畢力、持續盈利能案力B通過深度病品質戰略打造差異化稻競爭力C一體化協同提高糊利潤率D聚焦一線城淚市80年代1994200020042007至今華潤地產游業務不同材階段的發半展策略企業管理模式Part年3.2華潤集團組織架擴構集團層面城市公司層面置地副總北京公司總經理成都公司碌總經理集團人事部總經溫理集團董事長上任集團副總置地董事堪長總經理集團首席矮財務官置地董事兄會集團領導新亦是置地自董事會成穗員，具有崇豐富房地產經驗華潤置地男不存在區陶域公司，各城市公司相粘對獨立置地層面華潤置地組姑織架構（從管理層狗級劃分）華潤置地洞總部組織架構董事長總裁設計管理部工程管理部商業管理部資金及投資者關系管理部財務管理部戰略運營部人事行政部物業管理部審計部投資決策委員會產品決策委員會招投標管理委員會法務部產品研發設計管理工程管理成本管理采購管理商業策劃招商管理商業運營商業資產管理融資管理投資者事務管理財務管理稅務管理資金管理IT信息化戰略管理項目發展運營管理營銷管理增值服務管理人力資源管理品牌管理物業管理危機管理審計管理法務管理若商業僅參僅作為住濫宅配套項萄目，且體沈量小于10000平米，則杯配套商業躬策劃由市徹場營銷部從行使（若狀城市公司充設置商業閉運營委員配會，則由基商業運營儀小組運作欄住宅配套漁商業的策涂劃與招商漿），商業金運營職能微由市場營賠銷部行使背；若開發仍純商業項臺目或商業怒綜合體項慘目，可成偷立商業運捧營線運作話商業策劃吃與招商；各城市公司統橋一設置投資決爹策委員會、招協投標委員會、維產品決策委員笛會、商業運營謙委員會，其它起專業委員會可蹦根據自身情況島靈活設置。華潤置地繡城市公司籮組織架構城市公司下澡設商業運營線20世紀90騰年代實行“包干管理”2006年5丹月1997乒年開始實行企業核心考核指標——經濟增加值（EVA）1999年財務出身的寧高寧引入6S逐管理體系2001年華潤提出穴用5年左右時間“再造艦一個新華潤”的發展戰略，確定了主營業務發展方向。2003年彌補6S之壤不足，引入平衡計分卡（BSC潮）華潤召開刪經理人年會，會議提出了第二次“再造華潤”皺的發展戰略，即以2005年為基數，用6-8年顯時間再造一個與現有規模乞相當的新華潤的發展目攜標。華潤集團內部壞管控發展沿革集團管控艘模式6S+BS兇C對地產業枕務的快速發艇展形成有力匹支持華潤6S戰桌略管理體系繩構成該體系最初迅可以定位為扇全面預算管圾理系統，目忽前成為華潤燦的戰略管理脹體系。2003年，正華潤在6S著管理體系鵝融入了平洗衡計分卡慮的戰略思徐想。6S是6個S壯ystem的閉遞進組合，按谷內在邏輯表述申為：6S涵蓋戰醋略管理的基邊本思想，既考是一個行業爺分類組合體符系，也是一津個全面預算郵管理體系，是一柿個綜合信息管妙理體系，也是何一個業務監測溪體系，還是一符個評價與考核體系。建立在戰趕略管理理水論的基礎鼻之上，以拌戰略業務束單元為出青發點，以倚全面預算貴為切入點，以管理信息拐為關注點，以內國部審計為支持點臭，以評價考核為子落腳點，最終確立以戰略直為中心的掩管理系統巾。利潤中心內部審計體系（Pro幫fitcent奮erinter夸nalauditsystem聰）利潤中心業券績評價體系（Profitcenterperform尼ancemeasu陽remen源tsyst星em）利潤中心經理人考核體系（Profi勺tcente牙rmanage辱revalu質ationsystem）利潤中心業析務戰略體系（Profi田tcenterbusin侄essstra牢tegysystem）利潤中心全面預算體系（Pro崖fitcent低ermasterbudgetsyste晨m）利潤中心管理報告體系（Profi弱tcent欣ermanagem珠entreport棕ingsyste攝m）集團管控存模式6S體系的瞞雙重核心團隊經理人考核體系戰略戰略過程控制利潤中心業務戰腿略體系利潤中心全面預宋算體系利潤中心謀管理報告譜體系利潤中心內猾部審計體系戰略人才保俊障團隊評價利潤中心業績評們價體系CEO評價經理人12條標夜準評價基礎評價監控類GE模式利潤、現金流6S+BS盲C下的投資沒模式利潤中心使用者付費通過集團側巨大的資產負債表做大地產業而務華潤置地資金中心經濟增加值EVA決定資金支付縱向產業頸鏈、橫向關聯性、業務整合土地、資產、資源增加協同性6SBSC集團引入BS排C后對6拴S的完善6S平衡計分卡BSC財務控制型緩的投資管控模式戰略控制中心資源配置中心業務決策中鑒心出發點：利潤中呢心切入點：全面預乒算關注點：管渣理信息落腳點：評價野考核文化協同資本協同市場協同人才協同25個一級利潤升中心108個浴利潤點1、各利潤中衛心自己匯報預集算2、授權內的一鹿切經營權3、投資診建議權作用華潤集團財務珠和管理合并項信目升級版華潤集團投資決白策管控模式華潤集團孵外化模式在華潤集團“始6S+BSC構+EVA”的遙投資管理戰略匠下，集團孵化磨符合集團戰略導銳向，同時可假實現華潤置象地與母公司獵實現共贏。華潤集團逐目前有5渴家公司在受做地產，狹華潤置地害是唯一一影家上市公止司。集團孵化與捧華潤置地在別證券市場的啟操作，形成敏良好互動。華潤早期著內眼通過收購塔模式發展地豈產業務，從替實踐看效果梳不理想。“集團孵化模式漁”成為集團對地奸產業務支持的主話線。華潤集團孵踢化的前提條何件“集團孵化”使體華潤置地凈資產齒迅速具備規模效縱應，成為在證券避市場資本運作的核心。“集團孵化”項目由華貴潤置地團鹽隊具體進底行實體開催發，在項奏目進入銷苗售階段和驗持有類物角業成熟階穿段后，注研入上市公洽司。避免托了開發階夾段資本支扁出與財務恥報告之間的峰值。在“集團孵化”膝——使華潤集團穗的沉淀資金得到箱有效利用。資產堡注入的定價采取項目成本為基礎帥的小幅度溢價，兵合理體現資金使鉛用直接成本。集團孵化—妻—集團資源+實體開發+證券杠桿華潤“集團惡孵化”資本智運作模式華潤置地別資本運作幸的核心是漫：有效降鳴低賬面風臉險、提升爸財務指標跟、擴大股噴權融資空蒜間，借助資本市場做略大做強成為綜合僅性的房地產企業漁。單純從業績海表現看，華序潤置地在房嫂地產股中并盒非最突出者笑。但其“集陪團資金孵化忙”、“持有型僑物業比例高”和“資辨本運作、離財務控制抽能力”等熊優勢，使警華潤置地闖在發展前北景上更為明朗。234

配股為主，結合現金收購

增發融資

銷售回款

資產、銷售

租金收益

股價上升集團孵化資本運作模丟式1

集團資產注入華潤集團業務版腔圖華潤萬家蘇果超市持股57.始79%華潤創業100%華潤集團初鐘步搭建起從鳥零售經營、托地產開發到資本運作的全任產業鏈商業地產掉投資運營平臺。集團形成商業地產三大核心品牌，即萬象其城、歡樂兔頌、五彩煉城，以此旋構建三大余商業平臺恥，大力發擾展商業地辮產。華潤置地的返戰略定位、貪內涵資源+商業模式驅動①產品：市場取競爭力打造②形成新狹綜合競爭猛力③新差異化競銳爭力①持有型物業回虛報低，但穩定②傳統產品線支諷持高毛利③內部資源辜整合空間①萬科模式——樂同業競爭②內部——產摩品、人才瓶頸③租售并嫂舉——發蛛展速度慢①國際視星野尋標桿②市場認可銷售溢價③高毛利深度品質戰略定位：持續的高毛利精細設計準則毫厘工程標準情感細心服務做規模？提高利潤率？商業產品線Part厲3.3華潤置地全國各城市葡項目布局高端住宅凍系列華潤置地—萬象城系列華潤萬家—歡樂頌系列旅游休閑怎與生活方看式—五彩城系警列商業地產橡樹灣學府堡系列橡樹灣英右倫系列鳳凰城精牧品都市系士列華潤置地的士產品線自2價002年全涂面鋪開，擁足有市區系列午的高層精裝度修住宅，近郊冒系列的花弦園洋房，漲商住結合孟的都市綜籃合體以及莊其高端產抽品系列。在內的六條產品乎線。華潤置地全部產品線華潤置地襯—萬象城紀系列——國際化及熄高端形象定位孩，開發城市綜如合體華潤萬家—歡貢樂頌系列——鎖定家庭型會消費客群，定位雹區域型購物中心旅游休閑與生活嫁方式—五彩城系列——倡導同快樂及體姑驗式消費讓，生活方戶式的休閑鉆化代表性商業項騙目Part坊3.4A-深圳華潤秋中心

功能定位：占集零售、餐最飲、娛樂、滾辦公、酒店獲、居住等功能于一體撿的標志性“雙都市綜合體運”

占地面積：診近10萬平霉方米

總建筑面積：5將5萬平方米

總投資：游逾40億逗港元

物業組合：一蠢期萬象城、華潤大廈育，二期項象目包括超嶼五星級酒店蠶、酒店式講公寓、國占際商業休桑閑廣場和犬高尚住宅還等。B-深圳萬象城

建筑面積：1謎8.8萬平方姥米

租戶組合擺：主力店漠＋次主力躬店＋專門拖店

主力店：Ole’超市期、Réel釋時尚生活菊百貨、嘉榨禾影城、“冰紛萬象鏡”真冰場等

品牌組合：強近300個鑒國內外知名纏品牌專門店駕，其中1/品3品牌商家是首軟次進入中國大蛾陸或者深圳市毒場。

開業時間刪：200豎4年12舟月萬象城二期圖1.項目規鄭劃平面深圳華潤辭中心-萬然象城項目概況物業名稱萬象城華潤大廈君悅酒店停車場合計用途零售寫字樓酒店停車場-建筑面積(㎡)159,禮58540,9然9067,50興655,66田7323,7月48深圳華潤中庭心-萬象城項目鳥瞰柴圖深圳華潤質中心物業隔組合建筑設計萬象城室內話空間業態組合在業態組合方渣面，萬象城也胃突出自身的特霸點。主力店/次主陵力店所占比例保40%；其中，撈主力店招趁商在2003年12月15日就確定下來君。國際名牌彼占3%，斬餐飲占1畫5%，娛沾樂占20帳%，精品軟店占22勉%。功能平面畝布局萬象城平供面功能布克局示意負二層功能平面悲布局負一層主力死店：華潤萬友家超市CI纖TYVAL谷UE超級廣孝場。華潤萬家超市負一層功能平面圖1-3層鳳主力店：踐Réel主時尚生活顧百貨（約喂2萬平方駱米）；首志次進入中謎國內地的蒸百貨公司，開創了個性推化女性消費環境圖。它的購物環境脆、商品組合和服府務極具個性化。Réel時尚生活百貨F1層平面圖F2層平戴面圖3、4層主屑力店：嘉禾臥電影城（所領提出的超豪閥華貴賓廳概便念在國內是劉絕無僅有的，鞠這里可以圣容納七家較電影院超偽過120緒0個座位羞）嘉禾電影城F3層平面錘圖溜冰場嘉禾電影城4層主力店：“坑冰紛萬象”溜冰輪場；是中國第一傍個以休閑為主題各的奧運標準真冰倚滑冰場，同時成立滑冰綿學校，在深圳誼倡導冰上運動。F4層平寒面圖F5層平蛾面圖三大對標企業案噸例借鑒Part吵4龍湖、萬期達、華潤凈案例借鑒對比項目龍湖萬達華潤企業特征民企央企，上市貿易起家、央企，上市，善于資本運作業務復雜性多元化多元化多元化戰略特征實施三個階段發展，目前屬第三階段即多項目，多業態，多區域發展。區域聚焦，城市占比優于區域規模規模聯動商業租戶專業開發住宅開發+收租物業持有+客戶增值服務經營模式追求高利潤，同時兼顧周轉以住宅物業為主，逐步加大商業比例商業項目采取“擇優持有，少量出售”的模式萬達提出了訂單地產模式商業地產只租不售商鋪在銷售之后，重新進行商業規劃、整合租金和住宅提供穩定的現金流。利潤結構：開發利潤+租金收入+資本增值商業地產租售并舉增長方式：物業開發帶來近期增長動力，收租物業的資本增值帶來的長期回報經營風險：通過租金帶來相對穩定利潤，降低利潤風險；抵御市場風險的能力提高選擇最合適自己鄙的戰略方向責構建自己的核心屑能力體系數通過運營體沈系支撐核心能力業的建設。龍湖、萬達、湖華潤案例借鑒組織架構管控模式產品系列標桿地產做到的歸，對中化方興的借鑒點龍湖：實現總鈔部集權，戰略芝及運營中心是格企業內部最為魚重要的樞紐通過PMO組織體系，調動粗職能和資源，達革到項目高效運轉匹，達成運營目標萬達：萬達集團符的組織架但構按照業責務的發展器流程，進紅行了更加讓徹底的調折整，將所頌有部門劃促分入項目砌前、中、礦后期三個合部分。一暈個總裁負由責商業管下理、院線衣、百貨的禍管理。華潤：商業委員會下專掉設商業運營線進舌行商業管理龍湖：PMO體系—“強組織雜、弱項目戒”，PMO實現集團膝與地區公爭司有效互乳動萬達：采與用高度集師權化的管布控模式，管除部分工殲程管理和厭銷售實施稿放在區域牢公司，其壯它大部分憶職能由集呀團總部牢任牢把控華潤：華潤6S戰略管理體奮系構成2003年，華潤在6S管理體系融入了預平衡計分卡的戰掛略思想龍湖：三大產品宿線，即龍湖天街——大燒型超區域及區域底型購物中心;龍湖星悅薈——哨社區型時尚生活類中心;龍湖MOCO——高端精番品家居生活喚館萬達：商業即倆購物廣場，有么三代購物廣場死，目前如北京仰萬達屬第三代錦購物廣場華潤：華潤置地—絡萬象城系列華潤萬家—累歡樂頌系列旅游休閑擾與生活方其式—五彩議城系列龍湖進軍合商業地產孟的發展步叢驟及產權俗管理方式持有型商漿業整體發傳展原則：選擇性保劃留租金價桃值高或者褲租金增長盤快的商業抹物業。商業項目選擇原高則：組織能力、縱現金流量、開發擋節奏和團隊迅速習取得成功新公司一年監內謹慎選擇民持有型商業秤物業面積比原例超過30%的單個開發項目發；新公司一年后鎖兩年內，可適傍當選擇在商業娘物業面積在60%以內的單找個開發項辨目，最好優立足于選爹擇能在本屑項目實現片現金流平熔衡的項目剛；新公司三年瘡后可以拿純孫商業項目。龍湖商業產權管邪理即擇優持有，珠少量出售。可灘分享城市經濟、蜂地價增長帶來的臺長期收益。持有姜物業為了平衡綜故合稅負水平。萬達的戰略性決蹄策——“發展商業地產”■住宅市場激護烈的競爭，潔有限的消費指次數，日益榆高漲的拿地慎成本促使萬達開辟住宅課以外的市場■發展商業地幟產是萬達經必歷長期摸索景實踐最終確法定的在經歷了童辦電梯廠板，開連鎖喘超市，投桿資紅酒、詞藥廠等多譜種嘗試后，萬達認識獎到商業地產既目可以提供長期收穩定的現金流也，雙能使萬達不脫離程主業，因此按發展商業地牽產成為萬達煎做大、做強鑼的首選。■萬達實播行差異化際戰略，采牛用自己特獄有的發展溜商業地產域模式，使掠自成在眾多編發展商中奮脫穎而出存最大的提務升了企業巷形象。■萬達在實踐中膚不斷改進著自己賭商業地產的發展芝模式從單店、組合鐵店、城市綜合挖體、到如今發銜展影院、酒店窮，無論是由主動還是擺被動因素促成密，都是萬達對映商業地產實現靠方式的不斷探索。目前萬達商業是繭第三代購物廣場乖。萬達第三代商筆業存在問題及護應對措施存在問題巨大資金壓力為避免出掏售產權式偵小商鋪所鎖帶來的各彩種問題，依萬達第三綁代產品原嶼則上實行吵了只租不僚售的模式畝。但這給唐萬達資金紫帶來巨大痕壓力。應對措施REITS（房地產菌信托基金豪）：萬達謀引入麥格暮理，欲將桃其9項資產打包上市旦，但由于主力店睡比重大，租金收購益水平太低，最明終擱淺。CMBS（商業房世地產抵押曲貸款支持婆證券）：費萬達與麥咳格理聯合迷發行1.45億美元CMBS，成為國趟內首例商只業地產抵劇押證券。華潤商業總顧結成功構建華濟潤商業地產聰航母，紅色優商業地產王粗國商業資產管理研目討如果商業物業拘由城市綜合體懸開發公司開發駕完成，那么該獵資產從產權角廢度與商業管理姨公司是什么關濟系？1、由商業管理公抬司向開發公司購殼買商業物業；2、開發公司分奮立出單獨的商奮業物業公司，默商業管理公司浙購買商業物業桂公司股權（對帶價為貨幣資金殖或者其他公司舌股權等）3、開發公司長期狀持有商業物業，飼商業管理公司向飯開發公司租賃商伍業物業4、商業物業管理公冤司長期持有商業俱物業，進行運營掘管理附件：綜合體名分析及香港太廢古案例Part柳5綜合體的兩種表峰現形式一種是城市峰形態的表現恒，在城市核晨心區域為了盼降低綜合商騙務成本而為穩之，比如在械一幢高層建紀筑內集合辦喝公、餐飲、鹿商業等服務誓場所的獨棟歐式綜合建筑祝體；另一種是坦經濟形態腥的表現，閉隨著項目飯開發規模暴的不斷增社大，規劃酒了辦公、渣居住、商菜業設施等悶多種獨立告場所，并姓通過一個嶼連廊或其潑它各種形盟式將它們弄聯結在一裹起，形成逆新型的獨量立式的建羽筑綜合體谷，這種集棚群式的建近筑綜合體保比起那種后在一個建喘筑體內聚刺集多種功眠能的獨棟聯式建筑綜協合體，顯厭得更為經傍濟、專業寄和實用。綜合體（comple棚x）附件：綜毛合體分析未及香港太魯古廣場案掩例綜合體的萄特點是一種城市設濤計的縮影，較踏小依賴其他配熔套、其自身功匪能互相補充，茶而且能夠互相豈支撐；一般位于城快市中心區域太；能有效的解蜂決城市中交紡通等方面的牽壓力；向業態互動、功疼能復合化、使用雕全時段的方向發察展；多種功能有機匹瞞配，可以減少投設資風險；一般規模較大定，投資較高，揀經濟風險大；對建筑設計要求幫較高。綜合體（comp據lex）附：綜合體與鵝單功能物業的透比較比較因素綜合體單功能物業功能復合性、適應性單一性區位一般在城市核心區域根據功能確定建筑形式多樣化單一投資風險較小較大總投資一般較大相對較小經濟風險較大較小客戶來源具有自我寄生功能，部分來自于內部全部來自于外部客戶活動體驗式的目的性的客戶綜合使用成本較小較大綜合體（comple椒x）Hotel酒店Offi戰ce辦公Shopp缸ing商業Apar前tmen笑t居住Comple吩xTraff米ic交通Exhibi虧tion展覽Enter疲tainm努ent文娛Restau盛rant餐飲綜合體是將出城市中商業/辦公/居住/旅店/展覽/餐飲/會議/文娛/交通等城附市生活空誰間的三項出以上進行望組合都市綜合濁體分析（complex）商業辦公酒店公寓相互支持關系相互要求標志性定義檔次為商業和浸酒店帶來吃潛在客戶大堂可以偵與酒店共別享承擔某種社會蔽職能形成完善亦配套、信榜息平臺個體差異所在、渡活力的核心利用其它功否能價值最大睜化補充其它功能現金流來源商業的檔次培要求不影響辦公、酒界店的大堂和昭示緊性公寓可輕松國享有酒店服蜓務和配套設偵施，共享辦舊公辦來的客此戶。公寓在面積、服使務功能上要和酒型店形成分工和差斑異（重視中長期黑居住者需求）。綜合體（complex）各部分功能迅的相互關系模式1均衡發展榜的模式模式3以酒店為核心功暴能的發展模式模式4以商業為核心正功能的發展模窯式Comple須x=hot目el+off逗ice+sh揭opping廊+apart拒ment+…圓…Complex=office(主)+apartment(次)+……HotelShoppingComplex=hotel(主)+apartment(次)+……OfficeShoppingComplex=shopping(主)+……OfficeHotelShopping綜合體發業展的四種襪模式模式2以寫字樓為覽核心功能的傳發展模式案例（香港太撥古廣場）模式a：各項功能均蛇衡發展位于香港及九悄龍(荃灣)兩條地鐵線的包交匯點甲級寫字樓+頂級購物中努心+五星級酒答店+頂級酒店式公寓定位為——香港最頂級鴉的綜合體物溜業案例（香掉港太古廣連場）關鍵驅動浩因素提供24小時房間餐飲擠服務/洗衣服/中央冷氣圖調節可使用港邊麗酒店的范游泳池/健體中心及商重務中心海景套房面積定位56平米/110平米/245平米高層單位面海姜景的酒店式公您寓適當加大公元寓面積（315平米）太古購物廣場賞匯集國際名流會議展覽中竄心使Tri—肉Me成為香港豈時尚發布洽場金鐘電影院引壩領港島娛樂文映化高檔餐飲品牌訴店以及融入商牧場各角落的咖凱啡休閑吧商業——太古廣場為中倉環地區的時尚宴品牌與活力中扣心多家五星級商務底酒店+高級酒店式公寓前使Tri—Me成為夜間眼中環的活園力中心各功能空間相饑互連通/延展了共享請空間統一管理與相帝互服務達成了誘最大化的資源命共享酒店——通過國際五星級贊酒店及國際品牌壩商場建構綜合體述價值標桿酒店式公編寓——星級物管+多產品組合附件：開辣發社區商寧業專題研干究Part躍6盡可能達到脖住戶、商戶群和開發商三昨方利益的均紅衡核心是在不祥損失或少損娘失開發商利畢益的前提下樂讓商家賺錢影，賺錢的前誰提是滿足客番戶需求商戶住戶開發商1、商戶賺錢才能獅繼續經營2、社區成熟，敘住戶才能舒心3、住戶滿意，池開發商才能賺差錢開發社區商怠業的原則業態+規劃合作達到社區因商業成功節奏客戶需求商家需求開發社區商業微邏輯客戶對社區互商業的需求榮包括“滿足舒基本生活，爪提升生活質恒量及休閑游詢憩”等三類雹，獨立主城襪的郊區大盤例需同時具備估以上功能社區商業滿足基本踢生活功能提高生活質卸量功能休閑游憩功能資料來源：2005年北京社區商業儀業態如何定位/小組分析客戶提及率>50%20%<客戶提及率<50%客戶提及率<20%“滿足基剃本生活”類主要業態包括布綜合超市、菜市艦場、購物中心和榮銀行，基本滿足佛客戶的日常購物方需求客戶對業組態提及率資料來源：2005年北京社區商技業業態如何定孝位/偉業社區商業蟻要點滿足生活需求的廈必備商業用品，篇生活必備的“柴米油鹽份醬醋茶”，主要包括禽雜貨、食品喘、調料、衣醒服、鞋帽、觸建筑材料等“提升生活枕質量”類的主要榆業態包括罷藥房、診蹦所、餐館泊、郵局、棗健身中心叢等客戶對業態榜提及率提升生活坊質量、增沖加生活便用利性的功骨能，主要杠包括郵政足、電信、讀警察所、扣醫療中心盒等公共事逢業，也包怠括干洗、煙修鞋、裁褲剪、洗車唇等日常服鄭務“休閑游憩”類的主要業態包妥括書店、游泳池流、娛樂中心、老趟年活動中心等，扣以及社區的娛樂沙休閑場所和設施客戶對業態提及臉率在生活必要膜的購物和服捉務內容之外燥，為滿足社傘區居民游憩勤休閑需求的我商業及娛樂齡設施，包括縮慧雕刻、滑冰園場、電影院院、健身房、殲攝影、旅游承代理等在考慮客戶需福求的基礎上，賤需在2公里的客戶御消費半徑內爭研究已有的大商業布置，售以確定社區膏的具體商業暖職能步行5分鐘步行10分鐘騎車15分鐘1、步行5分鐘到達“便利店”，約300m2、步行10分鐘到達超茶市和餐飲店識，約500m3、騎車15分鐘到達購物中新心住戶便利店超市/餐飲店購物中心業態+規劃合作達到社區商業曾成功節奏客戶需求商家需求開發社區商俘業邏輯配套內容商家需求客戶需求開發商態度滿足基本生活功能（基本需求）超市1、能銜接上班或回家的動線

2、一定的居民量（500戶起）

3、有聚客點

4、能見度好

5、停車方便，停車位充足1、步行距離10-15分鐘2、商品品種齊全3、商品品質保證4、商品價格合理（±5%）長期返租銀行1、一定的居民量

2、能見度好1、ATM機2、安全監控設施菜市場1、能銜接上班或回家的動線

2、一定的居民量

3、有聚客點

4、能見度好

5、停車方便，停車位充足1、步行距離10-20分鐘2.品種要有蔬菜、水果、肉類、魚類3.價格與市場價接軌提高生活質量功能（品質需求）24小時便利店1、能銜接上班或回家的動線

2、一定的居民量

3、能見度好無小型餐飲店1、能銜接上班或回家的動線

2、一定的居民量

3、有聚客點

4、能見度好

5、停車方便，停車位充足1、集中設置2、配備早餐店、快餐店、小吃店、熟食店美發店1、一定的居民量

2、能見度好無面包房1、一定的居民量

2、能見度好1、商品品質保證2、商品價格合理（±5%）家政服務1、一定的居民量

2、能見度好無電腦維修1、一定的居民量無干洗店1、一定的居民量

2、能見度好無定向扶持休閑游憩功能（游憩需求）郵局1、一定的居民量無市場自由發展家電維修1、一定的居民量無大型酒樓、酒家1、一定的居民量

2、能見度好

3、停車方便，停車位充足無書店1、一定的居民量無文具店1、一定的居民量無嬰兒用品1、一定的居民量無美容美體店1、一定的居民量無商家需求（則超市）：客藍流量是決定膨超市配套的健關鍵前提條件：具體要求繞：【超市】1)位置：應辨位于業主艷回家路線悠上；小型穿超市控制深在10分鐘內步許行距離、定中大型超魂市控制在10-15分鐘步行距拿離（設計）撤；2)價格：不宜高于蠟區外價格15%以上；3)品質:應銷售品牌特產品，保證返無假冒偽劣賺、過期商品賣；4)品種：中大型毅超市應品種齊懲全，且提供多味個品牌供選擇責；如步行15分鐘內沒有大黃型菜市場的，贈應設置肉菜專蠅柜；5)服務：中錯大型超市絞應是品牌委連鎖，并訴提供質量挽保障和送紫貨服務；獸經營時間漂宜在8：00-22：00；6)環境：應司做到燈光心明亮、地缸面干凈，止擺放整齊錄、分類有宏序；15分鐘步行距稿離以上無中孤大型超市，挎應配中大型挽超市（3000-50添00㎡）；10-15分鐘步行距離內樂有中大型超市，打應配小型超市（烈小于1000㎡）；返租，控制蠻業態商家需求霧（菜市場點）：在煩前期客流照量有限的棒情況下，狼菜市場是悶超市的最窩優替代前提條件：具體要求：【菜市場】20分鐘步行距離內看，無中大型菜市鏟場，配中大型菜提市場（1500-炸2000平方或更大）胸；10-1蒜5分鐘步行距離內姐有中大型菜市場縫，配小型菜市場杰或超市肉菜專柜種（小于500平方）；（返租，枯控制業態碗）中型市場1)位置：應控制責在步行15分鐘距離范圍雜內；有人行道譯，適合步行；2)品種：應賢至少有蔬膏菜、肉類朋、魚類、顯海鮮、水丹果等；3)價格：宜與市場虎價格接軌；4)新鮮程度：蔬菜雖應保證新鮮；5)環境：明亮、辣干凈、無異味望；小型菜市場或跳超市肉菜專柜1)位置：控制在步衫行5-10分鐘距離飽內，營業缺時間8：00-2城0：00，滿足業主張不同時段需糧要；2)品種：宜提供盞當季蔬菜、豬慚肉等；3)價格：業畢主可接受義價格比市顫場價高約20-3因0%；商家需求（銀五行）：銀行江配套與否取決萄社區周邊的配當套現狀前提條件：具體要求：社區周邊摘沒有，則耐配；萬科返租，控制拋業態【銀行】1)品牌：至少有一查家國有四大銀行怎。需求以四大銀番行（中國銀行、吧建設銀行、工商愚銀行、農業銀行甚）為首選。其次悟，為招商銀行、秘廣東發展銀行等至；2)柜臺業務：應提政供存取款業務、撕轉賬匯款、水電缺繳交、辦理貸款判還貸業務、基金知等投資業務等；3)A啞TM機：應有存們款、取款、晃存折打印、嫌羊城通或深病圳通充值等值基本業務；椅保證機器的濱穩定運營、尤及時報修、魔有足夠的現揭金可取（注保：ATM機個數需求山不明顯）；4)安全性：應提屑供銀行內的安錯全性保障設施傻、監控設備，斑并保證ATM機之間的繡距離等；商家需求（藥仔店）：藥店今配套與否取決躺社區周邊的配狹套現狀前提條件：具體要求：社區周邊沒有拘，則配；返租，控制間業態【藥店】1)位置：控制陶在步行10分鐘距離內；2)品牌：應是連鎖療平價藥房，以藥循店的品牌來保證摘產品的質量；3)質量：應以知岸名品牌為主，走而非銷售自有卸品牌、不知名掉品牌商品；藥嘴品的生產日期黃在合理范圍內游，離過期時間責近不可接受；4)品種：絕大胞多數常用藥命，如感冒、透消炎、胃藥憶、外用藥等穴；應確保提邪供兒童用藥掩；5)服務：宜有醫篇師駐店；有24小時經營爽窗口；可猜以用醫保聰卡；業態+規劃合作達到社區俘商業成功節奏客戶需求商家需求開發社區商業廁邏輯社區商業規劃類型多個小集中濁商業+商業街純商業街規劃：社逃區商業的族規劃包括研三種主要賣形式大型集中忠商業+商業街1、大型集中豬商業作為綜殊合性商場或撲大型超市的百備選地，聚嶼集社區及周禮邊消費人流2、利用商業街布倉置日常生活類及盾休閑類商業，利冤用大型商業聚集遞的人流消費3、適合于成熟慶期的郊區盤或賞市區的大型盤劑。1、周邊客祝流不足以統支撐大型砍商業。利保用多個中憶小型的商圓業打特色把與差異化警，利用小你超市服務拔社區居民榜的基本需骨求2、商業街打愈差異化和特歐色，與集中咽性商業成為后互為補充的床街區3、適合于周邊灘客流不足，但慰某方面需求充縮慧足的社區。1、周邊已有大型巾的集中商業，已立形成一個區域性怪商圈，周邊商業杠氛圍成熟2、商業街進譽一步豐富商酸圈內的功能閘與業態3、適合于市區內做商業成熟區域的貴樓盤。深圳萬科城采用櫻集中商業和商業閥街的規劃模式，導并集中布置，對立小區外開放，是倦城花系列商業的文成功案例注：1、深圳萬街科城在興耽建初期屬苦于四季，摘目前已演萄變為城花/肖大訪談/小組分析1、組合：坊塊狀+帶狀的組合，符便于業態布局2、道路：拌商業及道會路向外開匪放，吸引危客流3、節點：景久觀與商業結襪合，形成客喇戶聚集點4、區隔：牧商業獨立禾布置，住涼宅商業有漂效區隔住宅住宅萬科城案例塊狀商業有利于加強商拔家的集聚功能趕，讓客戶感受草到“場域效應鉗”；條狀商稅業便于布置商伸業街，將購物彩與休閑結合在給一起塊狀商業（集謀中商業）帶狀商業萬科城案例對外開放的商業限及道路系統有利養于吸引外部客戶朽，使社區商業演功變為服務于周邊擦的區域級商業，騙為商家吸引足夠宿的客流華為新天下華為新天下萬科城萬科城案例萬科城案例商業休閑商業區和吧休閑區的摟集中布置討進一步強恩化聚集客渾流作用，刮成為焦點收；客戶購家物消費的絞同時獲得愈休閑享受距，提升社支區商業檔霞次規劃分析實景照片萬科城案例萬科城案例社區商業姐獨立布置充有效區隔脹了商業和圾住宅，同擔時保證了運社區內多失數業主能凱夠在10分鐘內步徒行至商業授中心商業中心300米500米資料來源露：購物步某行距離<300米很近，300~500米適中，500~70簽0米較遠，>700米很遠萬科城案例萬科城案例業態主要商家面積總計滿足基本生活功能（基本需求）超市華潤萬家5435便利店萬店通、一致藥店、博士眼鏡、萬果園等提高生活質量功能（品質需求）餐飲丹桂軒，KFC，湘江老櫥，關東風，名典咖啡，肥牛府，巴蜀滋味軒,印度餐廳等8083裝修家居百安居、北新裝飾、雅蘭床褥等1573社區服務中國銀行、柯達沖印、小白兔干洗等315地產中介中原、中聯、創輝、萬科租賃、世聯等休閑游憩功能（游憩需求）服飾精品貝麗童裝、三王四木、芬怡內衣、萬盛鞋業等543休閑娛樂雪天使、亞文萊爾、月亮灣足浴等473美容美發自然美、發軒名店、克麗緹娜、靚點、神采等1139音像久美書店、眾音音像培訓、旅游平安保險、機票、語言培訓、藝術培訓等306萬科城案例萬科城的漆業態涵蓋晝“基本需菠求”、“蟲品質需求”及”游憩需求胃”，業態齊全率豐富，成功輻澆射到社區周邊扭地區萬科城案例通過業態予控制，形址成了以餐攤飲為核心賊特色的街盛區，使萬湯科城的社墨區商業與愁周邊商業綱及其他社帆區商業區苦隔開來餐飲1、丹桂軒；2、KFC；3、湘江老櫥；4、關東風；5、名典咖啡；6、肥牛府；7、巴蜀滋味軒；8、印度餐廳9、必勝客等萬科城案例萬科城案例規劃讓商圈擴升級，規劃楚上需要注意許“集中布臥置”和“對僚外開放”，奮通過業態組逢合讓社區商祝業成為區域榨級商業商圈級別商業價值社區型商孟圈區域型商圈區級商圈市級商圈·規劃讓商圈升煎級萬科城案例1、根據客戶需飄求確定小區業屬態，并分期進具行統籌分配2、規劃上注意“論基本需求”、“唉品質需求”、“窄游憩需求”直接儉的組合3、規劃上撇需考慮后勒期招商組濃合萬科城案例小結開發社區屈商業邏輯業態+規劃合作達到社區商業成斃功節奏客戶需求商家需求根據住宅的找開發階段合腿理安排商業顯業態和商業違體量是社區球商業成功的香關鍵；郊區腔大型樓盤需刷配備0.9平米/人商業商業業態、進度堆與入住之間匹配商業規模與住無宅規模匹配業態配比在崖項目不同階開段也是不同鐘的。開盤的扯時候便利店北、銀行網點勇等配套設施鞏要建立起來誓，實際操作朵中，可以考趟慮把首期商蒸業配置在售效樓部、會所殼等顯眼的位集置；項目第師一期入住后亞，超市、干什洗、送水、送裝修、窗簾妄、銀行網點仆、美容理發濱等就都需要危，這對入住訊的客戶也是桃心理保障根據住戶的多直少，確定商業殺的體量。就超覺市而言，要根摧據項目整體規溪劃有多少戶來市統計常住率，尺最終確定超市噸體量的大小。政首期的超市主蕩要考慮首期的貸需求，整個社奧區的超市要到光后期確定。另外要考慮到社襯區的入住率，人券口特征，開放性抵社區還是封閉性脫社區等在住宅開發容的前期，適躁度低配有利凈于商業成熟朗；在住宅開夕發中后期，圍適度高配有蕩利于形成大凡規模的商業援中心，提高瓜等級人數(戶數*3）商業面積適配低配一期二期三期四期N期高配0.9平米/人商業體量的艷大小要配合久項目的開發者周期，根據澡住戶需求量煎確定商業體內量鳳凰城一期開盤之的時候，由于事繡先預計到社區較均大，內部交通不響便，首先修建了君交通中心，此外勵還配建了10000平米的商掠業，并于愚一期客戶舒入住時就招投入了運凝營盡管由于這扣部分商業開飲業較早，管膛理沒有經驗脆，但滿足了岔客戶必需的嗎生活需求，潛其中最受客朗戶青睞的部孝分就是大約1000平米的超喜市隨著社區礦建設規模檔的擴大，寒又在東大互門修建了是規模18000平方米的商陣業街，用以贏填補商業配弊套的不足按照大約10萬人口入趣住的標準薯估計，碧錘桂園在一澤期商業中稅心附近預逮留了大片貓用地隨著超過曾萬畝社區逃的逐漸成司熟，碧桂霜園計劃利舞用預留地石修建規模盛超過2000躲0平方米的促超市，并血配建其它炭相關商業流設施資料來源：碧桂幅園銷售中心商業啄部訪談初期中期后期項目開發周期碧桂園鳳凰異城10000畝，人口10萬，3萬多戶，最早有串約1000平方的超浩市，后來壯有了大約2000平方。現何在鳳凰城盜社區接近膊成熟，計崗劃做超過20000平方的超市鳳凰城案例-301資料來源：碧桂碌園銷售中心商業斯部訪談住宅收入籃足以應對熟建立大型灑社區商業銹支出，不曾對公司現膚金流構成四壓力碧桂園根據第謠一期的人口需占要建立1000平米的超市，名初期不投大量棒資金建造應付殊后期發展的社役區商業隨著大社區的逐謊漸成熟，原建1000平米的超市已循不能滿足客戶蔬的需求，碧桂晌園不立刻開建葵能應付整個鳳鋒凰城未來人口順需要的20000平方米超市，朽反而先建立臨閑時菜市場，應鉛對住戶需求，潮大受歡迎計劃在人錯口上升到殘一定數字秒，住宅現遇金流回籠癢后再大規蒸模投進資呈金配建20000平方米的超愉市同時考慮到其沈對現金流的影哈響。資金投入慈要配合收入，脾階段性控制商招業體量在目前住宅產收入還未能規應負20000平方米大型超市獲的建造及運營成史本時，臨時菜市第場成本低，資金延需要小，減低對筆公司現金流的負毛擔初期有限月的住宅現微金流入足胸以應付小原型超市的熟建造及運畢營成本初期中期后期項目開發取周期社區商業設施建造對現金流的影響鳳凰城案例合適的業卵態分布節丘奏和多元角化的招商叨方式是成醫功構建社糠區商業體礎系的另一拐重要因素-301資料來源：萬遺科戰略規劃工貝作小組及麥肯昌錫顧問研究成損果，美格行商孤業地產研究資瞧料（2005）建筑裝潢寸裝飾店、酒小型日用易雜貨店、證超市、家推具店、大掛眾餐飲綜合超市/標超、百作貨店、書料店、美容敗美發、快凈餐店、醫貼藥店、銀府行、郵政盼、保險、星地產中介超市、便利店欺、服裝專賣店征、美容美發、燥健身、特色餐恰飲、茶館、酒雕吧、娛樂、社氧區公共服務、普銀行、證券、萍郵電、培訓主力店、主偉力業態戰略緞合作伙伴、籌具有實際控吩制權的連鎖鎮商業更新主力商側戶招入次主力商戶持續更新招入剩余零屆散商戶依據社區客憐戶調研及規怕劃設想，選痕擇優質商戶幸介入整個社之區商業的前突期策劃尋找可以長期合刻作的主力業態合躺作伙伴掌控具備長期使機用價值的經營主雹力業態的商戶經營業績與嚴合作態度直公接決定服務材品質與投資封收益，以此舍為評判標準慶考核、更新詠已招入主力疾商戶分業態建立合償作資源庫，不裹斷提高次主力星商戶的招商效謠率與質量持續考核柿既有商戶攝品質，根稈據考核結稿果與客戶株需求不斷扁更新分業態建立合作過資源庫，不斷提士高零散商戶的招循商效率與質量項目開發周期業態組合類型主要招商對象主要招商方式初期中期后期鳳凰城案例開發社區商業邏耳輯業態+規劃合作達到社區商副業成功節奏客戶需求商家需求商業發展抹階段招商方式滿足基本的生活基本需求提升生活質量品質需求游憩休閑游憩需求零散招商集中招商提前招商服務于客聚戶的三類下需求，與野商家的合京作依次適句用“零散側招商”、富“集中招唯商”和“堆提前招商淡”，循序樸漸進地與你