物業環境保潔服務方案TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第一節保潔服務 2\o"CurrentDocument"一、 保潔服務綜述 2\o"CurrentDocument"（一） 保潔服務的定義 2\o"CurrentDocument"（二） 保潔服務的原則 2\o"CurrentDocument"（三） 保潔服務的范圍 2（四） 保潔服務的質量標準 3（五） 保潔服務的機構設置 3\o"CurrentDocument"二、 樓內保潔服務 4\o"CurrentDocument"（一） 樓內保潔要求 4\o"CurrentDocument"（二） 保潔操作細則和要求 5\o"CurrentDocument"三、 日常清潔方法 5\o"CurrentDocument"（一） 墻腳線清潔 5\o"CurrentDocument"（二） 地臺清潔 5\o"CurrentDocument"（三） 地臺打蠟 5（四） 豎面清潔 6（五） 金屬表面清潔 6（六） 衛生間清潔 6（七） 地毯清潔 6四、 外圍保潔服務 6\o"CurrentDocument"（一） 外墻保潔 6\o"CurrentDocument"（二） 清洗方式 7\o"CurrentDocument"（三） 擦窗機操作 7\o"CurrentDocument"（四） 室外場地 8\o"CurrentDocument"五、 垃圾清運 8\o"CurrentDocument"（一） 環境衛生設施 8\o"CurrentDocument"（二） 垃圾收集與清運 9\o"CurrentDocument"第二節綠化管理 10\o"CurrentDocument"一、綠化管理機構設置 1011二、室外綠地養護11TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"（一）園林綠地的養護與營造 11\o"CurrentDocument"（二） 綠化養護的質量標準 12\o"CurrentDocument"（三） 花壇考核要求 12\o"CurrentDocument"（四） 園林小品 12（五） 綠化規章制度 14\o"CurrentDocument"（六） 園林植物養護作業 14第一節保潔服務在物業區域中，良好的物業環境可以給物業管理工作帶來高效，邊界的效果，而良好的物業環境服務則需要經常性的保潔服務一、 保潔服務綜述（一） 保潔服務的定義保潔服務是指物業管理公司通過宣傳，監督治理，日常保潔等方法，保護物業區域內環境不被污染，如定時，定人，定點進行垃圾分類收集，處理和清運，以保持物業區域內所有公共地方，公共部位的清潔衛生（二） 保潔服務的原則1．掃防結合，以防為主。“掃”是指清掃，“防”是指防治，先要清掃干凈，而后再保持下去，通過專業性操作，維護轄區所有公共地方的清潔衛生，保持環境整潔，美觀2．依法依規，嚴格管理。在實施物業管理時，物業公司就保潔服務的各項內容同業主簽訂協議，嚴格規范業主和物業公司雙方的行為3．責任明確，分工具體，保潔是一項工作內容多，時間長的繁瑣工作，為了保證各個環節的有機結合，防止出現保潔的空白點，應周密安排崗位，明確責任人，保持良好的衛生狀況（三） 保潔服務的范圍1．公共地區，公共地區的衛生范圍范圍包括樓宇的前后左右，道路，廣場，空地，綠地等位置2．公用部位，公用部位的衛生范圍是指樓宇在垂直的空間衛生范圍，包括樓梯，走到，電梯間，大廳，平臺以及建筑物的外觀的衛生3．垃圾處理，垃圾處理是指住宅區的生活垃圾和生產經營過程中廢棄物的分類收集，處理和清運（四） 保潔服務的質量標準1．“五定”，指衛生保潔工作要做到定人，定地點，定時間，定任務，定質量2．“六凈”，指路面凈，路鉛凈，人行道凈，樹坑墻根凈，果皮箱凈，雨水口凈3．六無，指無垃圾物，無人畜糞便，無碎紙皮核，無明顯糞跡和浮土，無污水臟物，無磚石瓦塊4．當日清，指清運垃圾要及時，當日垃圾當日清，要采用設置垃圾桶，使用垃圾分類，袋裝的方法集中收集垃圾（五）保潔服務的機構設置1．保潔服務機構設置，物業管理企業一般下設保潔部，根據實際情況下設室內保潔班，室外保潔班，高空外墻保潔班2．保潔部各級人員的崗位職責（1）部門主管的崗位職責1）按照公司經理的指示和公司保潔服務目標，組織落實保潔服務的具體工作2）每日檢查督促各區域保潔任務的完成情況，發現問題及時返工補做3）接洽開拓各種清潔服務業務，為公司創收4）經常進行巡查抽查，發現衛生死角及時督辦（2）技術員職責1）配合部門主管擬定保潔服務工作方案2）隨時檢查和保養清潔用具和機械方案3）對專用清潔設備進行使用指導4）檢查監督分管的保潔區域的項目5）做好部門主管交辦的其他事項3）領班的職責1）對部門主管負責，每日班前留意部門主管的指示，并接受指導2）檢查員工簽到記錄，對缺勤及時采取措施，合理安排員工工作3）隨時檢查員工的工作情況，及時調整各種工具及人員配備4）檢查所轄范圍的清潔質量5）編制保潔人員，用品，物料計劃，減少損耗，控制成本（4）保潔員的職責1）嚴格遵守《員工守則》，統一著裝上崗2）聽從領班的安排，嚴格按照清潔程序的作業，保質，保量地完成職責范圍內的保潔任務（5）倉庫保管員的職責1）嚴格遵守《員工守則》及各項規章制度，服從部門主管的工作安排2）認真做好倉庫的安全整潔工作，按時到崗，經常巡視打掃，合理擺放物品，發現可疑現象及火災隱患應及時排除或報告上級3）負責清潔用品的收發工作，收獲時正確填寫入庫單，嚴格按質按量收獲，發貨時須嚴格審核領用手續，對于手續不全者一律拒發4）嚴禁私自借用工具及用品5）做好月底盤點工作，及時盤點月未庫存工作，上報部門主管6）編制每月物料采購，提前呈報部門主管。二、樓內保潔服務（一）樓內保潔要求1．電梯，人行樓梯1） 地面保持光潔，無污雞，無水印，無腳印2） 走廊四角及踢腳線保持干凈，無污跡3） 墻面，地面，燈具保持干凈，無積灰4） 扶梯臺階保持清潔，無積灰，欄桿上保持光亮，無污跡5） 電梯門光潔，轎廂及四壁干凈整潔2．高層出入口，大堂及樓層清潔（1）地面無廢雜物，紙屑，無污跡，地毯平整，干警（2）墻面踢腳線，消防排煙口，安全指示燈，警鈴，各種標牌表面干凈，無灰塵（3）垃圾桶外表干凈，，無積垢，臭味（4）玻璃窗明凈，光潔，無積塵，斑點（5）各種設施外表，表面干凈，無灰塵，水跡，斑點等3．公共部位衛生（1）洗手盆，鏡臺，鏡面內外光潔，無污物，無積水，積塵（2）大小便池內外光潔，無積垢，在適當地方放置衛生球，噴灑空氣清新劑（3）地面墻面光潔，無污物，無積水，無蜘蛛網（4）廁所簍，垃圾桶五沉積物，無臭味，外表干凈（5）不銹鋼表面無灰塵，無污跡（二）保潔操作細則和要求1．每日保潔細則和要求2．每周保潔細則和要求3．每月保潔細則和要求4．商廈清潔服務內容及要求三、日常清潔方法（一）墻腳線清潔使用棉質濕軟布加去污劑去處表面塵土，如遇頑固污跡，除使用已使用已認可的清潔劑擦拭外，還可刮刀或天那水配合，再用干抹布表面即可（二）地臺清潔使用有硬毛，尼龍或鋼棉的洗擦機，配合適當的去污劑將所有污漬清楚，然后用吸水機吸凈，再用濕拖把地表面，用干毛巾抹干即可（三）地臺打蠟先用起蠟劑加適量清水，用地拖涂在地臺表面，浸泡數分鐘后用洗滌單刷機來回擦洗，直至原蠟徹底去除，然后吸水機吸干，再用干凈地拖加清水拖洗地臺表面兩遍，若有頑固污漬，必須用專用清潔劑或專用工具徹底清除干凈，用烘干機降地臺吹干，再用干凈棉布抹一遍，即可進入打蠟程序1．先用底蠟從縱向上第一遍，待干后橫向上第二遍，每層蠟不宜太厚，且要均勻

涂抹按上底蠟程序再上二層面蠟待地臺面蠟干后，使用打蠟磨光機對地臺表面進行拋光處理，直至光潔明亮2．312345678123456（四）豎面清潔使用毛刷、除塵刷或真空吸塵器清楚附在墻面上的污漬，蜘蛛網及浮土等，同時使用濕布將照明燈那片抹凈（五） 金屬表面清潔使用軟質棉布或快潔布，浸放適量的專用清潔劑，將金屬表面進行清潔，直至有附著物生銹的地方恢復光亮為止，不可用硬物抹擦，保持其統一色澤（六） 衛生間清潔所有表面必須噴上清潔消毒劑用玻璃水洗擦鏡面并抹干用去污粉洗凈洗手盆用棉質干布搓擦表面并抹干用棉膠手套加潔廁靈洗凈器具用潔廁靈洗拖地面，用干地地拖拖干用洗滌凈或去污粉洗抹干凈門，窗及其間隔的污點定時噴灑空氣清新劑（七） 地毯清潔使用專用設備清洗，如單刷直立式或噴吸式洗拖機使用高泡干洗地毯清潔劑或低泡濕式地毯清潔劑清洗前，務必將地毯上的塵埃用吸塵器吸凈清洗地毯過程中，個別較臟或有固漬的地方，務必重復清洗幾遍，直至清洗干凈如發現地毯上有茶跡，墨水或其他污跡，務必使用已認準的清潔劑加以去除新裝地毯做干洗處理，較臟地毯做濕式處理四、外圍一）外墻保潔1．清洗條件，由于外墻一般是在室外高空進行清洗，危險性較大，所以應

注意清洗的氣候及人員的身體條件2．氣候條件，風力應小于4級，尤其是高空風力，如果下雨，下雪，下霧劑高溫，均不宜進行外墻的清洗3．人員條件，外墻清潔工人需經過專門培訓，取得高空作業證書，并在證書有效期內持證上崗（二）清洗方式1．擦窗機，擦窗機也叫室外吊籃，通過吊籃的上，下，左，右移動，達到使清潔人員能夠清洗建筑窗戶和外墻的目的，吊籃內有電話，可以隨時與外界聯系，是今后高樓外墻清洗的發展趨勢2．吊板，吊板由懸掛支架，大繩，安全帶和安全滑動鎖組成，清晰時，將清潔工吊到工作位置上進行外墻清洗作業，此種清洗方法危險性較大，因此要求各項安全措施到位，避免發生危險事故（三）擦窗機操作1．操作程序（1）清潔現場，確定工作方案，做好準備工作（2）測定風力是否符合工作條件（3）由安全現場監督，并檢查擦窗機性能，設置好圍欄和安全告示牌（4）準備好清洗工具，清潔人員攜帶清洗工具和用品進入吊籃，系好安全帶2．安全操作規程（1）清潔工人需經專門培訓，經考試合格后持證上崗，且定期檢查，確認身體狀況能勝任工作（2）在工作前及工作期間不準喝酒，細小，不準在吊籃內打鬧或投擲物品（3）作業時必須穿工作服，戴安全帽及手套，及手套，系好安全帶（4）在吊籃工作時，要設法使吊籃穩定，防止大的晃動（5）作業前應有安全員進行現場檢查，對屋面結構懸掛裝置的連接件，緊固件，牽引繩等進行認真檢查，確認無隱患后才可作業（6）在吊籃作業中，嚴禁修理或移動懸掛機構及制動器等，在移動屋面某部分結構或吊籃跨越障礙移動式，吊籃中嚴禁站人，必須用線纜穩定吊籃以防止碰撞到其他地方（7）嚴禁用吊籃作垂直運輸工作，更不能在超負荷狀態工作（8）注意氣候條件，雨天應停止作業（9）指揮人員必須集中精力從事專項指揮工作，不得間作其他工作（10）愛護設備及工具，每24小時注油并檢查一次，懸掛鋼絲繩工作56小時全面檢查一次，提升機制制動器應每日檢查一次（11）作業后，保養設備及工具按指定位置集中放置，吊籃停放或懸掛在安全地點，并上好安全鎖，防止損壞（四）室外場地1．保潔范圍1） 清掃地面的灰塵和垃圾2） 每星期進行兩次大面積的沖洗，沖洗后及時清掃干凈，保證無積水3） 不間斷地循環清掃，保證地面無灰塵，無垃圾，無煙蒂4） 各垃圾點的垃圾集中到垃圾轉運站5） 保持室外場地的各類標牌，欄桿，墻面，燈座的清潔6） 保持室外場地的上下水道干凈，暢通2．衛生標準1）地面保持清潔，無垃圾，無紙屑，無污跡，污水漬，無腳印2）公共部位垃圾箱內應套有垃圾袋，四周散落垃圾，無異味五、垃圾清運垃圾的收集及清運是住宅小區及商貿樓宇清潔服務的重要項目，如果垃圾收集處理不當，必定會影響物業的環境美觀，還會發生臭味，滋生細菌，蚊蠅，嚴重影響工作和生活環境，影響人們的身心健康（一）環境衛生設施1．廢物箱廢物箱一般設在道路兩旁和路口，廢物箱應美觀，衛生，耐用，并能防雨，阻燃2．垃圾容器和垃圾房（1） 供居民使用的生活垃圾容器及袋裝垃圾收集堆放點的位置要固定，即應符合方便居民和不影響市容觀瞻等要求，又要利于垃圾的分類收集和機械化裝運（2） 生活垃圾收集點的服務半徑一般不超過70米，在規劃建造新住宅區時，未設樓內垃圾通道的多層住宅一般每4層樓設計一個垃圾收集點，并建造生活垃圾房，安置活動垃圾箱。生活垃圾房內應設有沖洗設備及通向污水井的排水溝（3） 醫療廢棄物和其他特種來幾必須單獨存放，垃圾容器要密閉并具有識別標志（4） 各類垃圾容器的容量按照使用人口，垃圾日排出量計算，垃圾存放容器的總容量必須滿足使用要求，避免因垃圾一處而影響環境3．垃圾通道（1） 多層及高層建筑中排放，收集生活垃圾的通道包括道口，管道，垃圾容器，垃圾間，垃圾通道應滿足機械裝車需求（2） 垃圾管道應垂直，內壁應光滑無死角，內徑應按樓房不同的層數和居住人數確定，并應符合下列規定1） 多層建筑管道內徑600~800毫米2） 高層建筑管道內徑800~1000毫米3） 超高層建筑物管道內徑不少于1200毫米4） 管道上方出口應高出屋面1米以上，管道通風口應設置檔灰帽（3） 垃圾通道在每層應設置倒口間，但不得設置在生活用房內，倒口間應封閉，并便于使用，維修和清理管道（4） 垃圾通道底層必須設有專用垃圾間，高層垃圾通道內應安裝照明燈，水嘴，排水溝，通風窗等，北方地區應考慮采取防凍措施（5） 垃圾通道應設置防火措施，其設計和建造應符合防火規定4．垃圾轉運站（1） 供居民直接傾倒垃圾的小型垃圾站，轉運站，其服務半徑不大于200米，占地面積不小于40平方米（2） 垃圾轉運站外形應美觀，操作應封閉，力求先進，其噪聲，飄塵，臭氣，排水等指標應符合環境監測標準，其中綠化面積所占比例應為10%~30%（二）垃圾收集與清運1．收集方法（1） 分為可回收垃圾與不可回收垃圾，用戶應嚴格按照分類要求，將垃圾放到表明分類垃圾的容器中，管理人員將各個用戶投放的垃圾逐級送到垃圾站廢棄的舊家具，舊電器等必須到規定的日期才可以拋棄，在樓宇的各個場所分別放置垃圾桶，垃圾箱等存放垃圾的容器2．衛生標準(1)無堆積垃圾(2)垃圾做到日產日清所有垃圾集中堆放在一點垃圾堆放點應定期噴灑藥水，不得產生蟲害，異味第二節綠化管理聯合國確定的可以達到保障人類健康的城市人均綠地標準是50~60平方米物業管理中，通過刑事組織，協調，督促，宣傳教育等職能，創造出一個清潔，安靜，優美，舒適的環境是物業管理工作中綠化管理的工作內容一、綠化管理機構設置1．物業公司綠化管理工作一般由外聘綠化公司承擔2．綠化公司各級人員的崗位如下(1)經理職責負責綠化管理不得全部工作，結合公司的要求制定本部門的工作規劃，并安排布置到班組負責編寫物業區域綠化設計要求，建議，制定花草樹木的購買計劃以及維護，改進物業景觀的計劃負責綠化管理人員的崗位培訓，技術培訓等工作負責物業區域綠化管理工作的檢查，驗收，監督和考核工作做好本部門的思想教育工作，增強集體的凝聚力完成上級領導交辦的其他人為(2)技術人員職責1)負責綠化管理措施的制定和實施2)負責物業管理區域綠化的技術指導和部門外的綠化經營業務的技術指導負責綠化管理人員的培訓定期向主管部門匯報工作5） 完成上級交辦的其他任務（3） 綠化工職責綠化工可以使長期工，也可以是臨時工，或者一部分是長期工，一部分是臨時工1）熟悉小區綠化布局和自己的工作范圍，了解樹木花草的品種，數量，并逐步掌握花草樹木的種植季節，生長特性。培植管理方法2）花草樹木要定期澆水，施肥，清除雜草，整形修枝，防治病蟲害，補植栽植等3） 接受專業培訓，不斷提升業務水平和自身素質4） 保護綠化長絲不受破壞，發現違法違紀行為要及時加以勸阻，必要時可報告保安人員或主管人員5） 維護好喝保養好自己所使用的各種工具和公用設備，設施6） 服從主管人員的工作安排和調動二、室外綠地養護室外綠地養護的原則是“適用，經濟，美觀”（一）園林綠地的養護與營造園林綠地應做到遮蔭，降溫，減少噪音，防塵小區是利用精巧的園林藝術小品和豐富多彩的與那林職務配備，形成優美清新的環境，供住戶做短時間的文體活動和戶外活動，重點部分應放在小區的出入口以及因人矚目的地方，一般地方的綠化方式宜簡，重在改善環境的實效1．植物選擇園林中包括植物，建筑，地形，甬道，膳食，水池等，而植物是園林的主體，選擇植物園林，要注意選擇樹種，因為樹木的生長周期長，如果選擇不當將造成嚴重的后果，園路樹應樹干高大，樹冠濃密，根深耐旱，水池邊宜裁落葉少，不產生飛絮的花木，花木盡量不采用有毒或帶刺的品種，花莖，花壇應栽種色彩鮮艷，花香果品佳的品種2．配置方式（1）綠化布置分別采用規則式和自然式兩種方式，接近房屋建筑物的采用規則式，遠離房屋建筑物的采用自然式（2）園林植物的配置，不僅要給予“綠”的效果，還要進一步給人以“美”的享受所以，必須考慮植物的外形，賞色等方面的特性，還要進行仔細觀察，合理配（3） 房屋附近種植的喬灌木必須嚴格按照綠化規范中所規定的喬灌木與建筑，各種管道網的最小距離種植，同時不要影響房屋的通風和采光（4） 在搭配問題上，除考慮到快長與慢長之外，還應考慮到常綠和落葉，喬木與灌木，觀葉與觀花及觀果樹的配合3．施工綠化工程可由園林部門承建，企業自身具備條件也可以自行設計，施工。除了良好的設計外，施工是重要一環，因為它直接影響到工程的質量與以后的管理工作，影響花木的生長，綠化美化的效果。因此，施工中要加強管理，嚴格按照設計圖樣設計標準加以管理4．養護養護工作一年四季應不間斷，只有這樣才能使花木生長旺盛，花紅草綠，養護工作包括除草，松土，澆水，施肥，整形，修建，防止病蟲害（二）綠化養護的質量標準1．樹木生長茂盛2．樹形美觀完整3．綠籬修剪齊整4．草皮平整清潔5．花壇土壤疏松（三）花壇考核要求本市苗木成活率達與95%，外市苗木成活率達與905新種樹木高度1米，傾瀉超過10厘米的數目不超過樹木總數的2%，栽植一年以上的樹木存活率達于98%五大害蟲的數目不超過總數的2%，樹木二級分枝枯枝不超過總數的2%圍欄設施無缺損，綠化建筑小品無損壞綠地整潔無磚塊，垃圾草坪無高大雜草，綠化無家生或野生攀援植物綠化檔案齊全完整，有動態記錄四）園林小品居住在綠地建設中，少不了園林小品的點綴，其種類，造型，規格可根據功能和需要而設計，園林小品設計以簡單，小型，較多采用的是水池，噴泉，瀑布，花架，假山，亭子等1．噴泉和瀑布噴泉和瀑布都是立體