摘要《從國企與民企分化視角看房地產開發行業現狀》《從國企與民企分化視角看房地產開發行業現狀》，顧房地產發展舊模式的成因與問題，闡述房地產發展新模式的基礎與內可能方向。伴隨著我國經濟高速增長與城鎮化進程，房地產業抓住人口紅利期迎來快速發展，并逐步形成以資源驅動、杠桿驅動的商業模下行周期里加速暴露，包括房企資產負債表惡化、居民消費被動萎縮、金融風險積聚、土地財政無法持續等方面。模式的問題外，當前房地產業也面臨一些新的歷史的增量需求(剛性需求)。二是城市更新以及商品房適老化、綠色化、數字化等中國式現代化要求帶動的存量需求(改善性需求)。資三個維度探討了房地產發展新模式的可能方基金等融資新模式。。通商品房和保障房的通道，探索“租轉購”路徑，出臺租購同權法律保從根本上遏止投資性需求，同時為地方政府提供稅收支撐，推動分配制度整以實現共同富裕。責聲明報告、國務院金融委會議以及今年4月份的中央政治局定調經濟工作會議等各類重要工作會議上反復提及有關概展舊模式的成因與問題，試圖闡述房地產發展新模式的基礎與內涵，探討房地產發展新模式的可能方向，并給出，加快發展長租房市場，推進保障性支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城報告堅持房子是用來住的、不是用來炒的定性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和發展委員會(現中力有效的防范化解風險應對原銀保監會(現國治理的探索房地產發展新模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需融資平穩有序，滿足剛性和改善性住房需求，支持保交地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來綱要(2022－2035年)》消費健康發展。堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩妥實施房地產市場康發展長效機制，支持居民合理自住需求，遏制投資投機性穩地價、穩房價、穩預期。完善住房保障基礎性制度和支持給。宜發展共有產權住房。完善長租房政策，逐步使租購住房在的、不是用來炒的定位，因城施策，支持剛性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩定工作，促進房地積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。規整理責聲明一、房地產發展舊模式的成因與問題步形成以資源驅動、杠桿驅動的商業模式，演化出以“三高”為代表的舊模式典型特征。具體來看，“三高”分別是指：以預售制度為基礎的“高周轉”，即企業壓縮開工周期，獲得預售許可證后大力推盤，拿到預售回款后000中國:主要購房人口(25-54歲)占比中國:商品房銷售額(右軸),000,00040,0000)盡管“三高”模式助推了城鎮化進程，帶動了產業鏈上下游行業協同發展，奠定了房地產業在宏觀經濟中的一是房企資產負債表惡化，觸發債務風險。在金融去杠桿、行業監管趨嚴、需求端轉弱等背景下，前期負債率較高的房企率先陷入流動性困境，發生債務展期、違約等信用風險事件。喪失品牌信譽的房企銷售去化速度受更大，繼而其資產負債表進一步惡化，陷入惡性循環。足以全額支付房款，則選擇向銀行申請住房按揭貸款，使得居民部門杠桿率快速抬升。根據國際清算銀行統計，61.30%，高于新興市場平均杠桿率47.70%，接近日本居民部門杠桿率68.20%，未來加杠桿空間較小(圖2、圖2/10責聲明面，不同能級城市出險結構性問題，其中一二線城市晚婚晚育、少子化現象日益加劇；而三四線城市在大城市虹中國:城鎮居民家庭:人均年可支配收入(右軸)250中國:城鎮居民家庭:人均年可支配收入(右軸)25060,000200,000000002015201620172018201920202021202200三是金融風險積聚，不良貸款率攀升。房地產開發資金來源中除了居民銷售回款、按揭貸款以及自籌資金外，貸及非標融資等。根據主要上市銀行2022年年報披露數據顯示，房地持實體經濟能力產生一定影響(圖4)。3/10責聲明興業銀行平安銀行興業銀行平安銀行郵儲銀行浙商銀行交通銀行中信銀行光大銀行招商銀行民生銀行建設銀行農業銀行工商銀行中國銀行2022年房地產不良貸款率2021年房地產不良貸款率同比變動876543210-1四是土地出讓收入下滑，地方財政或面臨轉型。此處使用“土地財政依賴度”(地方政府國有土地使用權出讓收入和房地產業相關稅收收入在地方一般公共預算收入和政府性基金收入中所占比例)來觀察地方政府對土地地方政府若要提高綜合財力需要探索新的增長引擎。地方政府國有土地使用權出讓收入土地財政依賴度(右軸),0000000,00000445.64%44.72%40.56% 40.48%54.63%50.55%49.07%52.60% 47.14%20122013201420152016201720182019202020212022.94%%%府國有土地使用權出讓收入+房地產業相關稅收收入)/(地方一般公共預算收入+政府性基金收入)4/10責聲明二、房地產發展新模式的基礎與內涵除了上述房地產發展舊模式的問題外，當前房地產業也面臨一些新的歷史機遇，或為探尋房地產發展新模式實施方案》，明確國家仍處于城鎮化快速發展期。其中在“加快農業轉移人口市民化”方面，該方案提出進一步戶名額的限制，對進城落戶農民的“三權”(農村土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權)依法保障，并二是城市更新以及商品房適老化、綠色化、數字化等中國式現代化要求帶動的存量需求(改善性需求)。“城建部發布了《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，其中明確了城市更新的底線，即堅持“留建(表2)已形成的可復制經驗做法，從建立統籌謀劃機制、可持續實施模式、配套持政策等方面作了一定探索。此外，商品房也將迎來適老化、綠色化、數字化等順應中國式現代化發展的轉型。二十大報告中指出“打造宜居、韌性、智慧城市”，2023年政府工作報告中也提出“積極應對人口老齡化，推動老齡事業和養老產業發展，發展社區和居家養老服務”“加快傳統產業和中小企業數字化轉型，著力提升高端化、智能化、綠色化水平”等戰略方向。在我國人口老齡化和中國式現代化發展的背景下，在居民對美好生活追求的需求推動下，商品房的適使用以及數字化智慧水平將成為未來行業發展新的增長動力。城市/區域屬省區/直轄市市5/10責聲明城市/區域屬省區/直轄市市發展新模式給出明確定義與內涵解釋，本文根據表1中的各類表述以及二十大報告提及的“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”等內容提取出關鍵詞進行淺析。用來炒的行業定位已逐步成為自上而下的共識，投資性需求被抑制，商品房逐步回歸其居住屬性。持未來地方房地產市場的剛性和改善性住房需求。三是“保交樓、保民生、保穩定”。在預售制度背景下，保障好房企、購房者、銀行等金融機構多方權益，做好保交樓、保民生、保穩定的工作，才能切實促進未來房地產市場平穩健康發展。在行業風險不斷出清的階段，長租房市場等，可以看出房地產未來供給側或將由過去房企單一供給轉變為政府、城投平臺、房企等多主體共同供給，需求側或將從過去居民購買房產為主的形式轉變為租購并舉的局面。本文認為這將有推動行業多元化和輕資產化轉型，幫助出清行業風險。三、房地產發展新模式的方向探討基于前述的房地產發展新模式基礎與內涵，下文將從盈利、運營和融資三個維度探討其可能模式。6/10責聲明(1)租購并舉模式：未來房地產業需求側將從單一購買商品房產權模式轉變為產權住房和租賃住房并重的形，商品房供給方也將從重資產模式向輕資產模式布局，通過銷售房屋和收取租金兩種方式獲取利潤。租賃住房可以劃分為商租房和保障房，前者為商業化布局的租賃住房，主要為長租公寓形式；后者包括政府統籌的保障性住房中的公租房、廉租房及保租房，分別面向城鎮中等偏下收入住房困難家庭及穩定就業的外來務工人管理規模排行榜，目前市場份額較大的品牌有萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝瓴寓、魔方公寓、樂乎公寓、珠江租賃、。(2)城市更新模式：該模式從“留”“改”“拆”三方面對老舊小區、老舊廠區、老舊街區、城中村進行改造，在原先棚戶區改造、老舊小區改造等住宅建設改造的基礎上，引入了廠房、街區等多業態改造重建，可以有效帶動相關產業投資。從參與主體來看，城市更新模式為政府主導，企業和居民側共同參與，因此項目資金多來(3)代建模式：房地產業代建是指委托方提供項目土地和資金，代建方提供招投標、設計、工程開發、營銷、物業等項目開發管理服務及品牌輸出功能。目前，代建模式的主要業態包括商品房、保障房、公共建筑等。按照委托方可以劃分為政府代建、商業代建和資本代建三類代建模式，分別由政府、房企以及金融機構提供代建服務。與傳統房地產開發模式相比，在房地產景氣度下行周期里，代建模式可以利用其輕資產優勢，通過提供專業能力(4)TOD模式：TOD(transit-orienteddevelopment)全稱為以公共交通為導向的開發，是規劃一個居民區或者商業區時，使公共交通的使用最大化的一種規劃設計方式，該模式可以聚集沿線產業和人口，有效盤活城市空TOD靠股東背景，越秀地產通過到4.0的積累，正在向TOD5.0模式(產業導入增值)蛻變。(5)細分賽道模式：該模式是指房企利用在某一細分領域的優勢進行差異化競爭，以實現從產品口碑到收入的轉化。如布局商業地產的龍湖集團、布局產業園區的張江高科和招商蛇口、布局康養地產的華潤置地等企業，.運營新模式升產品數字化、綠色化水平，打造智慧、便捷、節能、舒適、健康的產品服務，提升客戶居住體驗。例如，中國金茂采用抗霾除塵、置換通風、輻射空調、適度控制等智能系統以及減振降噪技術，打造了北京頤和金茂府等代表項目。7/10責聲明VR。此外，房企可以利用大數據分析客戶需求，重新定位產品及目標客戶。近年來，已有一些房企開始探索網絡賣房。例如，華發此外，華發股份先后舉辦了三屆“好主播”系列比賽，在實踐中快速提升了企業直播內容的專業度，并不斷刷新(3)資產管理模式：該模式是一種以持有型物業作為投資載體，關注資產的全生命周期的模式。具體來看，資產所有者先通過專業運營實現資產升值，然后將運營成熟的資產打包成金融類產品(如ABS、CMBS、REITs再以“輕資產，重運營”的方式進行經營，實現降負債并釋放資產價值的目的。3.融資新模式(1)REITs模式：2020年4月，證監會和國家發改委印發《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金 REITs至國家所進行同步審核，審核通過后基金才予以設立并可上市交易。進區域經濟發展、打造產業集群而創立的特殊園區，相應的底層資產主要包括研發、創新設計及中試平臺、工業好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)有關工作的通知》，正式將REITs投資標的拓寬至保租房，拓寬了企業權益型資金來源，推動保租房快速發展。截至目前，房地產領域已有9只產業園)21-06-21.79股份有限公司21-06-21光控安石(北京)投資管理有限公司,上海光全投資中心(有限合伙)21-06-21.80司22-07-21股份有限公司22-07-21州和達高科技發展集團有限公司,杭州/10責聲明)22-08-31T賃住房安居集團有限公司22-08-31賃住房22-08-31賃住房有限公司,深圳市羅深圳市人才安居集發展有限公司FULLREGALIALIMITED賃住房圳)有限公司23-06-30司指引(試行)》，將特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房)和商業經營用房(包括寫字樓、商場、酒店)等納入不動產私募