一線城市存量房市場白皮書--北京篇一、存量房小區規模概況1、區域分布情況2022

年，北京市存量房小區近

2

萬個。其中一半的存量房小區分布在朝陽區、海淀區、西城區、豐臺區這四個區域，占比分別為

16%、15%、11%和

10%，也是北京市存量房小區最多的區域。平谷區、延慶區、門頭溝區、石景山區和懷柔區這五個區域的存量房小區數量相對會較少，占比在

2%左右的水平。其他幾個區域的存量房小區基本相當，占比都在

5-8%之間。從整個北京市存量房小區分布來看，中心城市數量相對集中，密度會相對較高，外圍區域集中度會相對較低。而城市的發展也是類似的情況，中心城區逐步想外圍區域放射性開發的狀態，不過南部相比北部而言發展會略快一些，因此整個北京的房源分布來看，也是南部偏多，價格也會相對北部區域高一些。北京市各行政區存量房小區數量分布圖數據來源：58

安居客房產研究院合作洽談聯系方式：微信:19101732989

郵箱:luqilin@58.com2一線城市存量房市場白皮書--北京篇2、商圈分布情況從北京市各行政區板塊小區分布來看，城市板塊劃分粗細不均，大小不一的情況。部分行政區板塊劃內小區分布相對會均衡，如大興區、東城區、西城區海淀區、朝陽區和豐臺區，這些區域板塊數量相對較多，小區分布基本上在

50-150

個之間；如昌平區、房山區、順義區和通州區等，板塊小區最多達

300

個以上，最少的板塊不足

50

個小區。北京市各行政區商圈小區數量分布圖區域板塊小區數昌平縣城沙河31821417915514872回龍觀昌平區其他北七家小湯山北南口60昌平區天通苑霍營5648南邵39立水橋興壽鎮朱辛莊小湯山南東小口鎮北苑262222201615812211611210710610610397酒仙橋望京西雙橋來廣營東壩芍藥居雙井朝陽區管莊朝青91定福莊亞運村建國門外三里屯柳芳8988858280合作洽談聯系方式：微信:19101732989

郵箱:luqilin@58.com3一線城市存量房市場白皮書--北京篇國貿

CBD7777747069696762595958565453525251亞運村小營團結湖勁松百子灣十里河望京東東大橋安貞垡頭朝外大街朝陽公園西南沙灘高碑店和平里北太陽宮八里莊豆各莊常營4847474241金盞鄉石佛營奧林匹克公園潘家園華威橋三元橋大望路健翔橋十八里店四惠413731302724242418414112791小紅門大興區其他亦莊瀛海鎮舊宮黃村909087777747442924龐各莊西紅門高米店棗園大興區天宮院南觀音寺天宮院北蘆城鄉合作洽談聯系方式：微信:19101732989

郵箱:luqilin@58.com4一線城市存量房市場白皮書--北京篇磁各莊交道口211871131071071031009087東直門內東四東直門外安定門永定門燈市口王府井朝陽門內前門8276東城區崇文門雍和宮東單747157廣渠門建國門內龍潭湖和平里南東花市天壇57535147423331216713713678良鄉房山區其他長陽城關房山區官道鎮燕山504441琉璃河閻村竇店391791521061068381盧溝橋青塔馬家堡右安門外豐益橋六里橋西宋家莊科技園區劉家窯北大地和義8074豐臺區747373看丹橋西玉泉營大紅門666458合作洽談聯系方式：微信:19101732989

郵箱:luqilin@58.com5一線城市存量房市場白皮書--北京篇看丹橋菜戶營西羅園草橋5856555251方莊七里莊角門51494440393634282721新宮成壽寺科怡路蒲黃榆木樨園麗澤橋六里橋東新發地定慧寺皂君廟車道溝甘家口玉泉路東清河1561411341341321301211171041018483837776747371溫泉鎮安寧莊田村西北旺紫竹橋馬連洼牡丹園中關村萬壽路公主墳西軍博海淀區香山東馬甸7067666262585751白石橋學院路蘇州橋小西天頤和園上地魏公村世紀城西三旗4747合作洽談聯系方式：微信:19101732989

郵箱:luqilin@58.com6一線城市存量房市場白皮書--北京篇萬柳454441圓明園知春路五道口403731海淀北部公主墳東雙榆樹30262521二里莊香山西四季青西二旗18懷柔區懷柔區4311038273門頭溝區其他大峪城子門頭溝區濱河西區馮村47342321永定石門營密云區平谷區密云區(密云縣)平谷其他區平谷縣城蘋果園466231451118851古城楊莊石景山區石景山區其他魯谷4945452520218214375玉泉路西八角順義區其他順義城馬坡李橋順義區通州區后沙峪73機場附近中央別墅區天竺7156464344015710088楊鎮通州區其他新華大街喬莊北關合作洽談聯系方式：微信:19101732989

郵箱:luqilin@58.com7一線城市存量房市場白皮書--北京篇馬駒橋果園8375梨園73潞苑72九棵樹65武夷花園通州北苑次渠595856土橋47臺湖32陶然亭金融街月壇231164153什剎海德勝門西單152119115阜成門廣安門外廣安門內白紙坊白云路新街口和平門宣武門官園111105969081西城區79717064西四63馬連道長椿街車公莊天寧寺六鋪炕西直門內西直門外延慶區其他延慶城區八達嶺康莊6253504540401918159延慶區3118數據來源：58

安居客房產研究院合作洽談聯系方式：微信:19101732989

郵箱:luqilin@58.com8一線城市存量房市場白皮書--北京篇二、存量房小區房齡概況1、存量房小區房齡分析從北京市存量房小區房齡結構來看，主要為房齡在

10-20

年之間的小區為主，占比為

46%，其次是房齡在

20-30

年之間的小區，房齡在

10

年以內的次新房相對較少，占比在

21%，因此北京市的小區整體房齡結構會相對較老一些，其中還有房齡在

30

年以上的小區占比達到了

11%。北京市存量房小區房齡分布圖數據來源：58

安居客房產研究院2、各行政區小區房齡分析從北京市各行政區存量房小區房齡結構來看，東城區和西城區

30

年以上的老房子相對集中度較高，占比都超過了

20%；門頭溝區、平谷區和順義區的存量房小區房齡較新，5

年以內的存量房占比都超過了

20%；朝陽區、豐臺區、懷柔區、密云區和延慶區的

10-20年的存量房小區占比最高，都超過

50%。北京市各行政區存量房小區房齡結構表行政區5

年以內5-10

年10-20

年20-3030

年以上昌平區13.3%11.7%49.4%19.3%6.2%合作洽談聯系方式：微信:19101732989

郵箱:luqilin@58.com9一線城市存量房市場白皮書--北京篇朝陽區大興區東城區房山區豐臺區海淀區懷柔區門頭溝區密云區平谷區石景山區順義區通州區西城區延慶區7.8%22.6%5.7%11.3%22.2%3.7%50.9%44.2%42.2%41.7%51.7%43.0%61.4%33.9%57.3%47.2%35.6%42.8%45.9%38.5%50.8%20.6%11.0%27.7%16.1%21.5%29.2%16.3%19.3%15.3%18.2%22.0%13.7%20.0%29.3%12.5%9.4%--20.7%5.3%7.0%12.4%--19.4%10.9%8.7%17.5%8.9%6.6%7.3%15.0%16.4%14.6%13.1%10.6%22.7%15.3%2.6%24.1%12.9%21.6%16.0%20.9%14.7%7.0%6.3%----15.8%--4.2%22.6%9.2%12.5%15.0%數據來源：58

安居客房產研究院三、存量房小區品質1、全市小區品質分析（標準：物業費高低）北京市存量房小區中，低品質小區占比為

55%，主要是由于區域房齡會相對較老一些，影響到其物業費水平，不過中高品質和重品質小區占比也不低，分別有

19%和

23%，高品質小區占比

3%。北京市存量房小區品質分布合作洽談聯系方式：微信:19101732989

郵箱:luqilin@58.com10一線城市存量房市場白皮書--北京篇數據來源：58

安居客房產研究院注：低品質小區：物業管理費小于

1

元/㎡*月；中品質小區：物業管理費在

1-2

元/㎡*月；中高品質小區：物業管理費在

2-5

元/㎡*之間，高品質小區：物業管理費大于

5

元/㎡*月，剔除掉無物業費小區。2、全市各區域不同品質小區分布從北京市各行政區存量房小區分布來看，相對市中心區域的低品質小區占比會相對較高，由于受到這些區域內房齡相對較老，并且樓層都相對會較低，物業費也會因此低一些，從而影響到小區品質的高低。。北京市各行政區存量房小區品質分布區域小區品質（物業費）占比情況低品質中品質中高品質高品質低品質中品質中高品質高品質低品質中品質中高品質高品質低品質中品質中高品質高品質低品質中品質中高品質高品質低品質中品質中高品質高品質低品質中品質中高品質高品質60.5%16.9%20.2%2.3%昌平區44.2%26.9%21.6%7.3%朝陽區大興區東城區房山區豐臺區海淀區44.2%25.6%25.2%5.1%69.3%11.0%17.1%2.6%62.5%20.6%14.4%2.5%52.7%14.3%31.0%2.0%51.3%21.1%25.3%2.3%合作洽談聯系方式：微信:19101732989

郵箱:luqilin@58.com11一線城市存量房市場白皮書--北京篇低品質56.0%中品質中高品質高品質低品質中品質中高品質高品質低品質中品質中高品質高品質低品質中品質中高品質高品質低品質中品質中高品質高品質低品質中品質中高品質高品質低品質中品質中高品質高品質低品質中品質中高品質高品質低品質中品質中高品質高品質17.6%懷柔區門頭溝區密云區平谷區石景山區順義區通州區西城區延慶區25.6%0.8%59.8%20.7%17.4%2.1%58.8%13.6%24.3%3.3%53.8%17.6%26.4%2.2%59.6%9.7%29.4%1.4%36.5%27.7%26.3%9.6%60.0%16.5%19.9%3.7%62.6%13.8%22.2%1.4%61.3%18.5%19.3%0.8%數據來源：58

安居客房產研究院注：低品質小區：物業管理費小于

1

元/㎡*月；中品質小區：物業管理費在

1-2

元/㎡*月；中高品質小區：物業管理費在

2-5

元/㎡*之間，高品質小區：物業管理費大于

5

元/㎡*月，剔除掉無物業費小區。合作洽談聯系方式：微信:19101732989

郵箱:luqilin@58.com12一線城市存量房市場白皮書--北京篇四、小區房價概況1、各行政區小區均價北京市各行政區存量房小區掛牌均價最高的區域為西城區和東城區，其均價超過了10

萬元/平方米；海淀區、朝陽區和豐臺區的為其次，其小區掛牌均價為

5-9

萬元/平方米之間，平谷區、延慶區和廣陽區的小區掛牌均價為相對最大，在

2

萬元/平方米以下的水平。北京市各行政區存量房小區均價（元/㎡）數據來源：58

安居客房產研究院2、各行政區不同房齡段小區房價北京市各行政區存量房小區的房價和小區房齡并非都存在房齡越小，房價越貴的情況，如東城區和西城區的存量房小區各房齡段的價格水平相當，主要還是這兩個區域存在部分部分可交易的四合院，并且區域內還有高品質學區資源的帶動存量房單價的提升，還有海淀區也是類似的情況，其

30

年以上房齡的房屋單價是最高的。合作洽談聯系方式：微信:19101732989

郵箱:luqilin@58.com13一線城市存量房市場白皮書--北京篇北京市各行政區不同房齡存量房小區均價區域建筑年代小區均價（元/㎡）5

年內5-10

年4326037250372063688836079昌平區10-20

年20-30

年30

年以上5

年內5-10

年7258464903670526871869600朝陽區大興區東城區房山區豐臺區10-20

年20-30

年30

年以上5

年內5-10

年442034019110-20

年20-30

年30

年以上3894635388367005

年內5-10

年10455510818810720710875510949210-20

年20-30

年30

年以上5

年內5-10

年300503244622559228132474610-20

年20-30

年30

年以上5

年內5-10

年620125215055152535045230610-20

年20-30

年30

年以上5

年內5-10

年8007575009866219106196498海淀區懷柔區10-20

年20-30

年30

年以上5

年內5-10

年3081430197289373009510-20

年20-30

年合作洽談聯系方式：微信:19101732989

郵箱:luqilin@58.com14一線城市存量房市場白皮書--北京篇30

年以上296005

年內5-10

年4302929559312263143032158門頭溝區密云區平谷區石景山區順義區通州區西城區延慶區10-20

年20-30

年30

年以上5

年內5-10

年248692479823358240442534310-20

年20-30

年30

年以上5

年內5-10

年226002113010-20

年20-30

年30

年以上2195920427224505

年內5-10

年536614899450162464784633910-20

年20-30

年30

年以上5

年內5-10

年3882634855374213511310-20

年20-30

年30

年以上403565

年內5-10

年443284023537528369523672410-20

年20-30

年30

年以上5

年內5-10

年11181312692211910912245012328110-20

年20-30

年30

年以上5

年內5-10

年211212280018878183641801310-20

年20-30

年30

年以上數據來源：58

安居客房產研究院合作洽談聯系方式：微信:19101732989

郵箱:luqilin@58.com15一線城市存量房市場白皮書--北京篇3、各行政區不同品質小區房價北京市各行政區存量房小區品質越好基本上房價會越高，不過東城區是略有不同，其品質越高，房價相對會低一些，主要還是板塊內的四合院會影響其房價。北京市各行政區不同品質存量房小區均價區域小區品質小區均價（元/㎡）低品質中品質35304392764423346463昌平區中高品質高品質低品質中品質61930645117488885460朝陽區大興區東城區房山區豐臺區海淀區中高品質高品質低品質中品質36436392534601452777中高品質高品質低品質中品質10913510784410310292534中高品質高品質低品質中品質22950273613343631900中高品質高品質低品質中品質51420566906149181657中高品質高品質低品質中品質84056907619339494761中高品質高品質低品質中品質28500311022997135800懷柔區中高品質高品質低品質中品質3040431110門頭溝區合作洽談聯系方式：微信:19101732989

郵箱:luqilin@58.com16一線城市存量房市場白皮書--北京篇中高品質4587653950高品質低品質中品質23206241942618223980密云區平谷區石景山區順義區通州區西城區延慶區中高品質高品質低品質中品質21391222242265917375中高品質高品質低品質中品質46659482776013084125中高品質高品質低品質中品質33092377793632848880中高品質高品質低品質中品質36404402814425949957中高品質高品質低品質中品質120387119043123476143813中高品質高品質低品質中品質18429207242336728600中高品質高品質數據來源：58

安居客房產研究院注：低品質小區：物業管理費小于

1

元/㎡*月；中品質小區：物業管理費在

1-2

元/㎡*月；中高品質小區：物業管理費在

2-5

元/㎡*之間，高品質