東莞房地產市場簡析分解東莞房地產市場簡析分解東莞房地產市場簡析分解東莞概況——從區域大產業看東莞城市發展東莞在珠三角城市群中扮演什么樣的角色？是什么原因造就了厚長虎的經濟奇跡？東莞未來的城市發展趨勢會怎樣？2021/2/42東莞概況——從區域大產業看東莞城市發展東莞在珠三角城市群中扮演什么樣的角色？是什么原因造就了厚長虎的經濟奇跡？東莞未來的城市發展趨勢會怎樣？2021/2/42東莞市位于廣東省中南部、珠江三角洲東北部，處于穗港經濟走廊中間，是廣州與香港之間水陸交通必經之地東莞市位于廣東省中南部，珠江口東岸，北接廣州，南連深圳；全市陸地面積2465平方公里；2005年東莞市總人口為750.63萬人，其中，戶籍人口總數為165.65萬人，比2004年增加3.68萬人，增長2.3%；外來暫住人口584.98萬人；全市人口密度3045人/平方公里。90公里東莞廣州深圳澳門香港50公里水路47海里水路48海里2021/2/43中國三大城市群內部城市劃分注：由于香港、澳門、臺灣的城市特殊性和不可進入性，將其排除于城市劃分體系之外長三角城市群區域中心城市上海區域次中心城市杭嘉湖城鎮群：杭州寧鎮揚城鎮群：南京區域功能性中心城市杭嘉湖城鎮群：嘉興、湖州寧鎮揚城鎮群：寧波、鎮江、揚州蘇常錫城鎮群：蘇州、常州、無錫區域功能增長型城市南通、紹興、舟山、泰州京津冀城市群區域中心城市北京區域次中心城市天津區域功能性中心城市唐山、秦皇島、石家莊區域功能增長型城市廊坊、承德珠三角城市群區域中心城市廣州、深圳區域功能性中心城市中部區域：佛山東部區域：東莞西部區域：珠海區域功能增長型城市東部區域：惠州西部區域：中山2021/2/44大珠三角城市群由單中心輻射發展向“雙核多心”網絡發展格局演化1991199520022004香港廣州東莞中山珠海香港廣州東莞中山珠海順德香港深圳廣州東莞中山珠海香港深圳廣州東莞佛山澳門珠海深圳深圳一核五點一核兩圈兩核兩圈兩核多心2021/2/45港口及交通軸線刺激了周邊城鎮向外拓展的需求，加速了城市化的進程，是珠三角早期發展的主要推動力港口：優越的區位條件造就了“大珠三角”范圍內一批深水良港和世界上最繁忙的集裝箱碼頭，包括香港葵涌港、深圳鹽田港、廣州黃埔港和南沙港等，港口費用在世界上公認最有競爭力。交通軸線：廣深高速公路沿線、廣深鐵路沿線、105國道沿線、325國道沿線是大珠三角城市群四條主要的產業密集帶，形成了城市群的產業鏈、技術擴散鏈和市場分工鏈。東莞位于珠江口，擁有虎門港，與香港和澳門水上交通便捷。同時廣深高速公路、廣深鐵路兩條產業密集帶貫穿市域，促進了東莞城市化的進程，帶動了交通軸線沿線的發展，城市群的自然生長力極大了推動了東莞城市的發展。虎門港廣深鐵路廣深高速2021/2/46建立三級城鎮中心體系，強化各級中心的輻射帶動作用，引領周邊地區協調發展主中心副中心主中心副中心縣（市、區）重點區、鎮廣州主城區發展成為帶動全省、輻射華南、影響東南亞的國際性現代化大都市深圳主城區發展成為帶動珠江三角洲東岸地區發展的現代化中心城市珠海主城區發展成為帶動珠江三角洲西岸地區發展的現代化中心城市佛山主城區、江門主城區、東莞主城區、中山主城區、惠州主城區、肇慶主城區廣州東部地區、南沙，深圳前海－寶安，珠海西部地區，佛山順德，江門開平，東莞虎門－長安、常平－橫瀝，惠州惠陽－大亞灣廣州花都－白云、從化、增城，深圳龍崗，珠海金灣－斗門，佛山三水、高明－西樵，江門鶴山、臺山、恩平，惠州惠東、博羅，肇慶四會－大旺深圳沙井－松崗、龍華－觀瀾，佛山南海高新區、九江－龍江－沙頭、大瀝－松崗－黃岐－鹽步，江門司前－大澤、南灣－斗山，中山東部地區、小欖－古鎮、三鄉－坦洲區域性中心地區性中心地方性中心2021/2/47大珠三角城市群產業分工模型：以“三核”為中心，由內向外形成梯級產業分工布局家電、五金、紡織產業集聚區機電、建材產業集聚區電子、電氣產業集聚區港深廣佛澳珠二線專業城市受輻射擴散的腹地城鎮“三核”功能定位香港國際金融、信息、營銷中心廣州政治、經濟、文化中心深圳商業、金融、創意中心珠海信息技術、旅游度假中心澳門娛樂、服務中心佛山商貿、服務樞紐東莞國際制造業名城中山高新技術、商貿港口城市江門高新技術、貿易港口城市惠州高新技術、旅游業中心肇慶旅游業、現代農業基地2021/2/48基于以上分析，大珠三角城市群將呈現“網絡狀”功能互補的城市發展格局“廣佛”與“港深”作為大珠三角的“雙核”將進一步帶動城市群規模的擴大，各級城鎮中心的作用會更加強化，形成完善的城市群三級中心體系；趨勢一：隨著產業結構的調整與優化，城市群產業結構向綜合化、多元化、細分化發展，產業梯級明顯，各城市功能相對獨立又互為補充；趨勢二：信息化的發展與快速交通網絡的建設將更加緊密城市群之間的聯系，促進物流、人流、產業流的交換，有利于區域內部的產業轉移和垂直分工；趨勢三：對外開放的門戶地位和溝通國際、國內的樞紐作用凸現，將成為全面輻射與服務全國，直接帶動“泛珠三角”經濟發展的“發動機”。趨勢四：2021/2/49東莞與外部交通的建設歷程，逐步加速東莞與深圳、廣州和香港的交通聯系，尤其加速了莞深一體化進程19961997199720002007200720092013京九鐵路通車連通東莞與深圳、香港的聯系虎門港碼頭,虎門大橋開通，東莞成為溝通穗、港以及珠江兩岸和深圳、珠海的交通樞紐廣深高速開通，促進東莞與廣州和深圳的交通聯系莞深高速開通，進一步加快莞深一體化進程龍大高速開通，縮短深圳中心區與東莞中心區的距離廣深高鐵開通，鐵路加快東莞與與核心城市廣州和深圳的聯系廣深沿江高速，形成以廣州為中心、連接全省各市的高速公路網廣深港高鐵、進一步加快東莞與廣州、深圳、香港等核心城市的聯系2021/2/410珠三角主要發展軸線從東莞市域西部邊緣斜擦而過，長安、厚街、虎門等因此而獲得強勁發展動力，而作為市域的中心區，則遠離該軸線，在發展過程中不斷被邊緣化市域中心厚街虎門長安珠三角主發展軸東莞西部多個鎮區因為受珠三角主發展軸的影響和帶動，得到了長足的發展，并在時間上擁有了先機；而作為市域中心的莞城，遠離了珠三角的發展軸線，沒有能夠擁有交通、投資環境、產業集聚等方面的優勢，沒能夠得到足夠的發展，也沒有形成中心區應有的發展基礎2021/2/411東莞城市內部的產業發展主軸線為沿廣深鐵路和廣深高速的東西發展軸，以及主城區和松山湖的中線，目前東西部發展軸上的節點鎮區發展強勁以常平為中心的東部發展軸和城鎮密集帶；以東莞城區為中心的中心發展軸高科技產業帶；以虎門為中心的西部發展軸和城鎮密集帶一起構成了東莞市域發展的三條主要軸線長安虎門中心城區常平樟木頭松山湖塘夏西部發展軸中部發展軸東部發展軸主城區的中部發展軸沒有自身資源優勢，同時也沒有外部發展優勢，在發展過程中沒有得到長足的發展厚街受珠三角發展軸線影響鐵路帶來產業優勢受深圳的輻射力影響2021/2/412東莞的經濟分布呈現出“鎮大于市”的組團式城市結構，強鎮而弱市東莞市域生產總值分布圖產值＞100億50億＜產值＜100億30億＜產值＜50億產值＜30億東莞市域二產產值分布圖產值＞50億30億＜產值＜50億10億＜產值＜30億產值＜10億東莞工業強鎮的布局受到產業帶與交通軸線的影線明顯，靠近深圳的西南部與東南部是二產產值最高的區域，常平也由于鐵路產業帶的影響位居第五。東城與南城作為東莞城區核心是三產產值最高的區域，虎門以其區位優勢以及發展基礎三產位于第三位。東莞市域三產產值分布圖數據來源：東莞統計年鑒2021/2/413內外源經濟協調發展三級城鎮體系架構國際制造業城市東莞未來發展四大趨勢東莞在大珠三角城市群中將繼續扮演電子、電氣產業制造貿易城市的角色，并將承擔港深高新技術產業的轉移，從而優化自身產業結構。但國際制造業城市的地位不會改變，并隨著核心城市輻射及產業外溢的影響，將促使東莞的制造型產業向更高端轉變。東莞未來發展趨勢區域性副中心大珠三角副中心城市，穗港經濟走廊上重要節點，二級專業型城市，繼續承接產業轉移電子信息、電氣機械等產品的國際性生產、研發基地以城區為核心，主要鎮區為地方性中心，各產業集聚地為基點的金字塔型體系架構在發展外源經濟優勢的同時側重于內源型經濟的培育，從制造向創造過渡東莞城市競爭力將持續加強城市發展格局將出現梯級分布2021/2/414東莞城區房地產——探尋市場熱點區域東莞城區的房地產市場格局？東莞未來的樓市發展趨勢會怎樣？我們所在的CBD區域樓市特征是怎樣的？2021/2/415總體規劃城市定位：東莞市定位為珠江三角洲東岸重要的地區性中心城市，重要的信息技術產業化基地，省級歷史文化名城，以國際制造業名城為特色的現代化中心城市。發展重點：強化中心城區的核心地位，以中心城區為核心，加速發展以虎門為副中心的西部城鎮帶和以常平為副中心的東部廣深鐵路城鎮帶，重點發展石龍、塘廈、長安、樟木頭、麻涌等中心城鎮。發展原則：積極貫徹“城鎮進圈、工業進園、民宅進區”的原則，切實加強生態環境的保護。2021/2/416各鎮區產業特點及規劃東莞市區：市域政治、經濟、科技、文化及商貿服務中心，公路樞紐，高新技術產業研究和發展基地。虎門：市域西部發展中心，珠江兩岸交通樞紐，綜合性工業及商貿旅游城鎮。常平：市域東部發展中心，廣東省重要的鐵路樞紐，工業及外貿倉儲基地。塘廈：市域東南片區發展中心，外向型加工工業基地。石龍：珠三角水鐵聯運中心之一，高新技術加工區。厚街、長安：綜合性輕工業加工區。樟木頭：外向型加工業區和度假旅游區。清溪、鳳崗：綜合性外向型加工工業區。麻涌、沙田：濱海港口工業城鎮。石碣、茶山、橫瀝、謝崗：鐵路沿線工貿城鎮。中堂、望牛墩、道滘、洪梅、高埗：綜合性加工業區，三高農業基地。大嶺山、大朗、黃江：外向型工業城鎮，生態旅游區。寮步、東坑、橋頭、企石、石排：外向型加工業城鎮。2021/2/417主城區的發展規劃—三位一體“三位一體”即將中心城區、同沙水庫生態區和松山湖科技產業園作為一個整體來規劃建設，形成東莞未來的主城區，將高科技制造業核心、生態綠心和第三產業中心融為一體。北部中心城區主要承擔行政、文化、商業、居住、物流等城市服務類功能；中部同沙片區以改善區域生態環境、建設城市“綠心”、提供休閑娛樂度假場所為主要職能；南部松山湖片區是制造業中心，承擔著全市高新技術產業中心和技術中心的職能。2021/2/418三位一體的城市規劃格局同沙片區中心城區松山湖1.地理區位：珠江東岸的城市群核心，深莞惠軌道交通樞紐；2.城市角色：東莞城市中心的支點，“三位一體”主城區；3.功能定位：推進東莞城市雙轉型引擎，高科技產業中心；4.配套規劃：規劃工作/居住/休閑旅游配套完善的生活基地；2021/2/419東莞市現階段房地產發達地區主要集中在三個地區：1、以東莞市中心為核心的中心區。以莞城、東城、南城、萬江為中心，輻謝到周邊的寮步、石碣等鎮區。這一地區是東莞房地產業發展最早，也是房地產業總體發展水平最高的地區。涌現出一批有規模的房地產項目，如第一國際、星河傳說、天驕峰景、國際公館、金域中央、東方華府、景湖時代城、中信凱旋城等等。2、以東莞鐵路樞紐常平鎮為中心，包括樟木頭東部地區。常平是大京九鐵路、廣梅汕鐵路、廣深鐵路的交匯處，是東莞鐵路樞紐和物流中心。常平和樟木頭鎮依據自身的地理優勢和交通優勢，以外銷為依托，逐漸將房地產業提升為當地的支柱產業，開發了一大批面向香港客戶的房地產項目。如常平隱賢山莊、東田麗園、萬科城，樟木頭的帝豪花園、碧河花園、御景花園等等。3、以虎門鎮為中心，包括長安、厚街地區。這一地區包含了虎門、長安、厚街三個經濟較發達的鎮區。三個鎮區的發展水平在全市鎮區中均處在領先位置，當地居民消費力強。典型項目有虎門豐泰觀山碧水、虎門1號，長安信義1號、沃多夫，厚街加州陽光、湖景1號、中央華府等。東莞房地產分布區域特征2021/2/420東莞住房建設規劃“二帶二區三片多點”，以CLD為核心的中心城區是東莞未來規劃建設“二區”之一二帶”是打造輕軌沿線居住帶和東莞水道沿岸居住帶；“二區”即近期規劃中提出的中央生活區和松山湖商務居住區；“三片”則是勝和－亨美片、立新－火煉樹片、水蛇涌片舊村改造的地區；“多點”包括近期規劃中的“員工村”和開發條件業已成熟、存量土地比較集中的地區；“城區－同沙－松山湖”三位一體的東莞未來主城區。資料來源：東莞市住房建設規劃中心城區松山湖2021/2/421深業?御泉山金域中央百悅尚城森林湖御花苑世紀城都市陽光漢唐可園城市風景華夏世紀城二期東駿豪苑景湖花園景湖春曉未來世界新中銀花園中信凱旋城城市風景第一國際尚書銀座時尚島曼哈頓天誠康橋元美廣場華凱豪庭江南雅筑景湖灣畔高田陽光海岸富通理想0769華南MALL盛世華南曦龍廣場濱江公館純水岸風臨美麗灣塞納河畔鳳來小區萬科運河東1號香港街金升國際東方華府新世紀第一居新世界花園旗峰天下星河傳說天驕峰景怡豐翠云軒豐泰城新世紀星城年豐山莊花樣年華學府1號花街18花樣年檀宮黃旗山水濂山虎英公園南城莞城萬江東城行政區隔的四大區域住宅分布陣營圖主城區整體態勢2021/2/422貴胄東城－東莞的富人區，高尚居住區，高檔休閑、餐飲聚集區【①集購物、休閑、娛樂為一體的世博廣場】【②龍脈黃旗山，高檔花園居住社區】【③風情酒吧街】東城印象生活配套成熟；黃旗山，東莞人心目中的風水寶地。房地產發展東莞傳統豪宅區/城市資源集成。身份象征、精神地標、東莞人的根。愉景威尼斯風情步行街雍華庭沃爾瑪地王廣場世紀銀座廣場新世界花園星河傳說天驕峰景黃旗山虎英公園2021/2/423新貴南城－集行政中心、商務中心和文化中心于一體，最有潛力的新城，豪宅市場的最大供應區市政府玉蘭大劇院科技館世紀城東駿豪苑華凱廣場勝和廣場華凱大廈南城印象500億投入，主要配套已經投入使用；規劃較好，片區形象較高。房地產發展目前發展豪宅/中高端項目/小戶型等；2002年以來，歷年都是房地產發展熱點區域；CBD開始涌現高端豪宅；CLD：大規模、大體量高尚社區云集玉蘭大劇院，行政中心廣場，商務辦公中心華凱廣場2021/2/424文化莞城－生活成熟的老城區，未來房地產供應較少，主要以舊改為主莞城印象：配套及景觀資源成熟、教育資源城區最好，商業氛圍濃。房地產發展：大部分是舊城改造項目；區域供應量較少東莞中學東莞賓館人民公園婦幼保健院市中醫院市委文化廣場運河東1號塞納河畔東莞市人民公園東莞市中醫院東莞市文化廣場2021/2/425工貿萬江—整體發展水平相對于其他主城區較薄弱，房地產處于發力初期萬江印象工貿萬江受空氣、水污染影響，城市環境口碑最弱；房地產發展目前以發展中端居住項目為主；隨著城市化進程，萬江的房地產市場逐漸受到更大關注，萬江正在發力期。汽車總站華南MALL區行政單位聚集地風臨美麗灣水印長堤香堤水岸上東國際萬江茶葉交易一條街區政府旁步行街風臨美麗灣2021/2/426

城區各板塊市場特征東城區南城區莞城區萬江區房地產特征東城區憑借自然資源優勢，完善的配套，主要集中了傳統的大、中型，高、中檔住宅社區，居住人口素質相對較高；東城區未來發展趨勢繼續以中高檔樓盤為主，但由于將寮步納入城區體系，土地供應限制有所打破，是未來發展熱點區之一南城區是新城市中心，定位為高尚的中央生活區，享有完善的市政配套及文化配套；該片區開始形成集中生活區域，市場兩極分化明顯，既有以中、小型的中高檔項目，也有依托稀缺資源的豪宅別墅項目；隨著政府規劃力度的加大，片區內將會有多個中高檔項目相繼推出，將是未來的熱點區域之一莞城區是傳統的商業中心，目前發展重點也是以商業為主，原有樓盤的檔次相對較低，沒有大的社區環境，未來住宅土地市場供應有限。與莞城一河之隔的萬江區過往給別人的印象是交通不便，治安差，相對落后。隨著城市化的進程，萬江區的地位逐漸顯現，華南MALL帶動了整個房地產的發展。江景是萬江最豐富的資源，未來三四年將在大量以水為賣點的樓盤中存在競爭物業類型以別墅+小高層為主以類別墅+小高層+高層為主商業、高層為主小高層+高層+少量別墅主力戶型戶型相比較大，以130-150平米三、四房為主80-150平米，兩房至四房均有80-130平米，兩房至三房均有70-110平米兩房、三房客戶群本地企業家，高級公務員；客戶輻射面廣，周邊鎮區城區白領、公務員及附近鎮（厚街、虎門等）企業主、高管以運河東1號、塞納河畔為主的新樓盤吸引的多為莞城區原有居民及部分的投資客本區域內的白領，公務員，莞城、東城、南城區到萬江買房的占極少比例2021/2/427南城房地產現狀南城房地產發展態勢——四大組團A、泛CBD片區B、泛CLD片區C、泛CLD東片區D、南城高尚居住區南城高尚居住區泛CLD片區泛CLD東片區CBD泛CBD片區ABCD備注：CBD有部分處于東城范圍內，在此按照房地產的版塊特征納入本次研究范圍進行一起分析CLD2021/2/428A、泛CBD片區分析CBD的規劃關鍵字：行政商務中心、公共配套1）區位：規劃基地以東莞大道為中心，北臨旗峰路、體育路，西臨行政文化中心，東臨東泰花園未規劃用地，南臨四環路。規劃總用地面積142.32公頃。

2）功能定位：是我市二十一世紀新城市中心的重要組成部分，功能定位以中央商務、商業辦公、商貿發展等為主導功能，其它相關功能配套的多功能、多中心、復合型的中央商務區，集中全市三大中心職能，即商業中心、會展中心和商務中心。CBD是南城乃至東莞的政治、經濟、文化的核心，是東莞市政建設投入的最重點。坐擁眾多寫字樓和成熟的公共配套，已發展時尚島、凱名軒等高端物業。屬于精英白領居住的首選區域。東莞大道鴻福路四環路2021/2/429片區特征分析泛CBD項目價值點排序：城市核心，升值潛力大成熟片區，交通便利，配套齊全城市景觀優良泛CBD項目特征產品類型多：豪宅/城市公寓/綜合體大多送精裝修土地稀缺，大社區較少高容積率，小高層/高層為主許多具綜合價值：投資、過渡、商住等泛CBD客戶特征看中該區域的巨大升值潛力具有較高的價格承受能力投資和自住兼顧客戶來源廣泛，07年以來深圳客戶比重較大2021/2/430B、泛CLD片區分析CLD的規劃關鍵字：居家、服務性、公共配套、綠地、休閑1）區位：中央生活區位于東莞市東城區與南城區的交接地帶，東臨東莞大道，西臨南城科技路，北臨四環路，南臨五環路，總面積2.1平方公里。2）功能定位：東莞城市新區的重要組成部分。一個為行政、文化、金融商務區服務的、具有完備的公共配套設施和充足的綠地休閑空間、社區活動場所及開放度較高的新型社區。CLD作為新區的重要組成部分，已經成為引領未來新區生活的主力，也會成為東莞南城區繼東泰片區、水濂山片區、行政中心片區之后第四個居住供應增長極，且成為東莞未來重要的高尚居住板塊之一。市政府人民大會堂國書館大劇院青少年活動中心東莞海關大廈購物廣場船形廣場東南部高層建筑群賓館建筑及購物公園體育公園文化公園雕像公園生態公園CLD基本指標：總建筑面積：300萬平米容積率：1.4規劃人口：6萬2021/2/431四環路東莞大道科技大道五環路CLD片區規劃示意2021/2/432片區特征分析泛CLD項目價值點排序：享受CBD和CLD發展與成熟價值投資價值大規模巨大泛CLD項目特征規劃的CLD核心土地未出讓，產品推售量較少中小戶型為主中小規模項目為主產品創新較多價格不斷走高泛CLD客戶特征對未來片區居住/投資價值比較認可客戶來源較為廣泛，07年以來深圳客戶增加投資/自住兼具2021/2/433C、泛CLD東片區分析泛CLD東片區的布局關鍵字：成熟、大社區、居家區位及簡述：該片區位于東莞大道以東，分布于四環路南側，片區內（已入住）大盤云集，已聚集形成一個成熟的大社區，多以大社區、居家型為主。該區域是目前南城區最具規模的成熟居住片區之一，片區居住氛圍濃厚，生活配套齊全。片區未來供應量充足。景湖春曉東駿豪苑金地格林小鎮東莞大道四環路水濂山板塊2021/2/434南城高尚住宅區的布局關鍵字：自然生態、低容積率、大型樓盤、高檔物業1）區位及簡述：該片區位南城區水濂山自然生態區以北，東莞大道兩側，均為大型樓盤，以別墅和低密度洋房為主，注重借助自然生態景觀造就高檔物業。2）功能定位：該片區利用大面積土地和稀缺自然景觀開發低密度豪宅，面向高端人士，在戶型和小區園林上均有創新，創造新的價值點，作為城區內繼黃旗山片區后另一個新的低密度豪宅聚集區。該區域土地儲備較多，在今后幾年仍會有不少高檔物業產品入市，目前洋房均價已達到8000元/平米，預計在未來將成為拉動南城房地產市場的增長極之一。東莞大道莞太大道廣深高速四環路森林湖百悅尚城金域中央御花苑世紀城D、南城高尚住宅區分析2021/2/435片區特征分析南城高尚居住區項目價值點排序：東莞資源型片區、環境純凈低密度、大盤造城式開發豪宅版塊的尊貴感南城高尚居住區項目特征片區整體供應量大大社區、低容積率中大居家戶型為住區域價格不斷提升，城區最高價所在區域南城高尚居住區客戶特征購買目的主要考慮提高自身居住條件為主東莞城區高端客戶較多，也吸納較多鎮區客關注自然景觀資源、社區環境物業購買榮耀感很強2021/2/436南城片區市場結論1、近年房地產開發熱點區域，已進入價量齊升階段；2、南城政府規劃價值巨大，其城市資源、自然資源、產品特色鮮明，核心競爭力優勢明顯；3、南城區客戶對環境資源關注熱度高，對CBD及CLD期望較高，認同未來的升值潛力。2021/2/437ＣBＤ消費群項目地段客戶來源客戶職業購房關注點時尚島鴻福路，中環財富廣場旁南城/東城/莞城訪客以企業管理層、高級白領、公務員居多物業升值潛力，區位及社區配套，物業管理凱名軒勝和路與體育路交接處城區/鎮區訪客以東莞本地私企老板、高管居多超級豪華物業，CBD中央商務區，物業升值潛力客戶主要關注物業升值潛力、城市配套等。客戶主要來自南城和深圳的投資客戶2021/2/438項目地段客戶來源客戶職業購房關注點金域華府南城科技路南城/深圳白領、個體戶、泛公務員區位/物業增值潛力/贈送面積城市假日三期南城區莞太大道南城/深圳白領、個體戶、泛公務員物業增值潛力/區位城市風景南城區莞太路新基路段南城白領、個體戶、企業中高管理技術人員區位/物業增值潛力ＣLＤ消費群目前在售項目均是中小項目，投資自住視項目產品各領風騷，關注未來生活前景與投資潛力2021/2/439項目地段客戶來源客戶職業購房關注點東駿豪苑南城區東駿路城區客/鎮區客企業中高管、泛公務員居住環境、景觀、小區配套景湖時代城南城區四環路城區客白領、泛公務員、企業中高管理技術人員居住環境、景觀、大社區、成熟配套ＣLＤ東消費群以中大戶型為主，樓盤的容積率不高，小區園林綠化較好，客戶以南城為主，主要關注居住環境的改善、子女是否解決教育、老人是否能享受成熟配套。2021/2/440項目地段客戶來源客戶職業購房關注點金域中央南城區東莞大道與黃金路交匯處南城/其他城區及鎮區企業高管、高級白領、深圳高級白領居住環境、低密度優質景觀、戶型創新世紀城南城東莞大道南城/其他城區及鎮區企業主、港臺人士居住環境、低密度優質景觀百悅尚城南城·東莞大道南城/其他城區及鎮區，最高峰時深圳客戶的比例約為40%企業高管、高級白領、深圳高級白領居住環境、低密度優質景觀主要以低密度高檔住宅為主，容積率低，自然景觀優越，大盤聚集，區域輻射至4大城區及相鄰鎮區，客戶主要關注高品質的居住條件南城高尚住宅區2021/2/441附錄1：如何對房地產泡沫進行測量房地產價格增長率/GDP增長率房價收入比住房按揭款／居民月收入房地產開發投資占GDP比重租售比2021/2/442房地產價格增長率/GDP增長率該指標是根據房地產泡沫的含義來設計的泡沫經濟是虛擬經濟與實體經濟偏離程度的反映，從宏觀來看，泡沫膨脹的程度取決于經濟增長速度和對經濟增長速度的預期實體經濟是虛擬經濟的載體，房地產泡沫也是如此，因此可以用房地產價格增長率與經濟增長率進行比較實體經濟是虛擬經濟的載體，該指標能反映出虛擬經濟相對實體經濟的偏離度一般指標值在1以內屬于合理范圍；1-2泡沫預警；2以上房價虛漲泡沫顯現07年下半年東莞房地產價格增長率/GDP增長率≥１，７、８月份甚至超過２，進入預警區域2021/2/443房地產開發投資占GDP比重該指標是根據投資預期來設計的為判斷是否存在對未來房價預期過高而出現房地產投資過熱現象一般指標值在10%以內屬于合理范圍；10%-15%泡沫預警；15%以上房地產開發投資泡沫顯現0７年東莞房地產開發投資占GDP比重約為６.６５％，仍在合理范圍

05年06年07年房地產開發投資（億）144.43163.94209.42GDP（億）218226243151比重6.62%6.25%6.65%2021/2/444房價收入比該指標是根據過度的投機需求來設計的房價收入比是房地產價格與居民平均家庭月收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低當市場中的房價收入比一直處在上升狀態，且并沒有存在市場萎縮的跡象，則說明這個房地產市場中投機需求的程度較高，產生房地產泡沫的可能性就越大04-07年東莞房價收入比一直處于上升狀態年份人均可支配收入戶均年收入商品住宅均價120平米總價房價收入比2004年205227305833364003205.52005年228827734137104452005.82006年2532083556418850256062007年270259404755006600007.02021/2/445東莞的房價收入比已經超出合理的范圍一般研究認為，發達國家的房價收入比在1.8-5.5之間，而發展中國家由于人口增加和城市化進程加快，房價收入比發達國家大，研究認為發展中國家房價收入比在4.1-6.1之間是比較合理的范圍。房價收入比合理范圍；房地產發展平穩房價收入比偏低，房價片低，需求增加房價收入比偏高，房價偏高，需求減少發展中國家房價收入比預防地產市場發展4.16.1市場供給市場需求市場需求市場供給東莞房價收入比7：12021/2/446租售比該指標是根據過度的投機需求來設計的租售比是是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。租房體現的是一種真實的居住需求，在正常的房地產市場中，租金與售價之間存在一個較為固定的比例關系，一般房屋租售比的警戒線是1：200。當一個城市的房產價格迅速上升而房屋租賃市場的價格卻沒有隨之出現明顯增長時，就表明該地區的房產市場存在著價格虛高或嚴重的投機行為。04-07年東莞租售比一直處于下降狀態，房價虛高傾向明顯

年份/指標2004年2005年2006年2007年租金水平（元/平米/月）18202022房價水平（元/平米）3336371041885500租售比（房價/租金）1：185.31：185.51：209.41：2502021/2/447住房按揭款／居民月收入該指標是根據投資信貸的支持來設計的信貸推動居民的投資需求該指標反映了信貸對居民住房需求的支持程度，也反映了居民的住房消費水平，代表了房地產泡沫發展及實現的程度供樓負擔能力比率（每月供樓款/家庭月收入）從銀行的角度，只要將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務支出與收入比控制在55%以下(含55%)，就不至于引發風險該指標一般用于西方國家，中國目前的月供與收入占比控制在50%以下2021/2/44807年9月份開始，供應及需求的面積去化率急劇下降。07年上半年總體去化率為112%，08年上半年總體去化率僅為54%，同比下降58%。年度月份面積套數供應面積銷售面積去化率供應套數銷售套數去化率2007年1月45.955.3120%41655001120%2月24.916.466%2198140864%3月35.144.4126%33473795113%4月62.641.967%5724359363%5月51.471.5139%39976129153%6月49.470.9143%4