物業管理根底知識

及法律常識中頤物業新員工入職培訓材料〔五〕目錄房地產根底知識物業管理的起源與開展物業管理的根本概念物業法規一、房地產根底知識1、房地產定義：房地產是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權益、區位三者的綜合體—土地是指地球的陸地外表及其上下一定范圍內的空間；—建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和建筑設備等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類；—其他土地定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地和建筑物不可別離的物；一、房地產根底知識1.1實物、權益和區位：—房地產的實物分為有形的實體、實體的質量以及組合完成的功能三個方面；—權益包括權利、利益和收益，在中國主要有所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權、空間使用權；—區位是指房地產的空間位置，具體可分為位置、交通、環境〔自然、人工、社會和景觀等〕和配套設施四個方面；一、房地產根底知識1.2房地產的其他名稱不動產：中國物業：香港RealEstate：英國RealProperty：美國1.3不同用途的土地使用年限?居住用地：70年?工業用地：50年?商業、旅游、娛樂等用地：40年?綜合或其他用地：50年一、房地產根底知識2、紅線面積:規劃面積、建設用地面積;3、建筑占地面積：建筑首層面積的總和4、容積率：地面總建筑面積/建筑用地面積〔地下建筑面積一般不計入〕試算：某地塊的總面積為1000平方米，其上建筑物的總面積為4000平方米，問容積率為多少？一、房地產根底知識5、建筑覆蓋率〔建筑密度〕：建筑用地范圍內所有建筑物基底建筑面積和建設用地面積的比率建筑密度=建筑基底總面積/建筑用地面積x100%試算覆蓋率：某地塊的總面積為1000平方米，其上建筑物的基地總面積為600平方米，問建筑密度？6、綠地率：在建筑用地范圍內各類綠地面積之和與總用地面積的比率〔%〕。綠地包括:公共綠地、宅旁綠地、公共效勞設施所屬綠地和道路綠地〔道路綠紅線內的綠地〕，不包括屋頂、天臺人工綠地.一、房地產根底知識一、房地產根底知識7、商品房建筑面積：商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積局部為獨立產權，分攤的共有建筑面積局部為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。8、套內建筑面積：成套房屋的套內建筑面積由套內房屋使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三局部組成。9、共有建筑面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢效勞公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。一、房地產根底知識建筑面積、使用面積和套內建筑面積套內建筑面積=套內房屋使用面積+套內墻體面積+套內陽臺建筑面積建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積一、房地產根底知識常規物業實用率多層住宅：90-93%小高層及高層住宅：80-88%寫字樓物業:70-75%商鋪物業：50%左右一、房地產根底知識不同制式單位的換算〔米、公頃、英尺、畝〕1平方米=10.764平方英尺1公頃=10000平方米1公頃=15畝1畝=666.67平方米一、房地產根底知識10、房地產開發程序：房地產綜合開發從開發工程籌劃開始，中間經過土地征用、規劃設計、拆遷安置、施工準備、工程施工、竣工驗收、房地產營銷及物業管理，直到工程后評價為止所經歷的過程。在這個持續時間較長的完整過程中，要經過房地產開發公司、方案部門、規劃部門、施工單位、市政部門、銀行等許多單位和部門的協調和配合，因此，這個程序是一項非常復雜的過程。11、竣工驗收：對房地產工程在完工后和交工前所進行的綜合性檢查驗收。竣工驗收是建設工程全過程的最后一個程序，是全面考核建設工作、檢查設計、工程質量是否符合要求，審查投資使用是否合理的重要環節，是投資成果轉入生產或使用的標志。國家規定所有建設工程，按批準的設計文件所規定的內容建成，工業工程經過運轉和試生產考核，能夠生產合格產品；非工業工程符合設計要求，能夠正常使用，都要及時組織驗收。驗收合格后，才能交付使用。一、房地產根底知識12、物業接管驗收：物業的接管驗收是物業管理企業接管開發企業、建沒單位或個人委托管理的新建房屋或原有房屋時，以物業主體結構平安和滿足使用功能為主要內容的再驗收。一、房地產根底知識一、房地產根底知識13、竣工驗收與接管驗收的不同13.1．驗收目的不同竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否到達設計文件所規定的要求；接管驗收是為了主體結構平安與滿足使用功能的再驗收。13.2．驗收性質不同竣工驗收是政府行為，接管驗收是企業行為。13.3．驗收條件不同竣工驗收的首要條件是全部施工完畢，設備已落位；接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且附屬設備己完全正常使用，房屋編號已得到認可。一、房地產根底知識13.4．移交對象不同竣工驗收是施工單位向建設單位移交物業的過程；接管驗收是建設單位向物業管理企業移交物業的過程。13.5．驗收階段不同竣工驗收合格后，由施工單位向開發企業或建設單位辦理物業的交付手續，標志著物業可以交付使用：接管驗收是在竣工驗收之后進行的再驗收，接管驗收一旦完成，即由開發企業或建設單位向物業管理企業辦理物業的交付手續，標志著物業正式進入使用階段。二、物業管理的起源與開展1.世界物業管理的起源：19世紀60年代，英國奧威婭.希爾〔OclvHill〕開始了物業管理的探索。2、沿海物業管理的起源:1〕物業管理在香港起源1959年在香港一場大火燒得五萬人無家可歸，公共房屋制度開始引進。2〕1970年，香港?多層建筑物條例?實行。物業管理在香港正式成為一種重要的行業。二、物業管理的起源與開展3、我國(大陸)的物業管理起源:1981年3月，深圳市物業管理成立，同年9月，成立東湖麗苑物業管理處。1996年，行業內開始采用招標決定物業小區的管理公司的選擇。這就是著名的鹿丹村招標。二、物業管理的起源與開展三、物業管理的根本概念1、物業：指建成并投入使用的各類建筑物及其相關設備、設施和場地。物業一般由三個局部組成：建筑物:指附著于土地的各種建筑物或構筑物，通常也被視為相對獨立的物業。配套設備設施相關場地三、物業管理的根本概念2、物業管理：業主通過選聘物業效勞企業，由業主和物業效勞企業按照物業效勞合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。3、物業管理的作用：物業功能正常發揮；環境優美、舒適、平安；物業保值、增值；三、物業管理的根本概念4、物業的分類：按使用功能可分為：住宅區物業、工業區物業寫字樓物業、商貿樓物業按層數劃分：多層〔8層以下〕小高層〔9~18層〕高層〔19~33層〕超高層〔34層以上〕三、物業管理的根本概念環境綠化美化三、物業管理的根本概念物業管理基本業務樓宇保養維修管理機電設備管理環境衛生管理治安管理消防管理車輛道路管理四害消殺客戶管理文明公約6、管理效勞總收入的主要來源：局部商業用房租金；公共設施、設備和公共場所的經營收入；向業主收取管理效勞費；住宅區的其他合法收入。三、物業管理根本概念7、管理效勞費的根本開支：公共設施、設備和公共場所的日常管理、維修和養護費用；人員工資、福利及辦公費用；聘請的專營公司及其他聘請人員的費用，如聘請電梯公司保養電梯；社區文化活動費用；公用設施、設備和公共場所的保險費用和法定稅費三、物業管理根本概念8、物業管理企業資質：

一般分4個等級，為甲、乙、丙、丁9、物業管理優秀示范小區評比分為：市優、省優及國優三、物業管理根本概念四、物業法規1、前期物業管理：是指自房屋出售之日起至業主委員會代表業主與業主大會決定選聘的物業管理企業簽訂的?物業管理合同?生效時止的物業管理。在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業效勞合同。國家對前期物業管理的規定帶有強制性。〔見?物業管理條例?第二十一條的規定。〕2、物業管理中，是業主還是物業管理公司處于主導地位？

在物業管理過程中，業主是處于主導地位的，以業主大會為權利核心，由業主委員會聘請物業管理公司，并代表全體業主與其簽訂合同。在明確業主與物業公司的權利、義務和責任的同時，由物業管理公司接受業主委托，按照業主的愿望與要求對物業實施管理。四、物業法規3、物業管理公司是否有對住戶罰款的權利？罰款是一種行政處分的行為，除行政處分以外，所有的相似情形都不能稱為“罰款〞。因為物業管理公司只是一個企業法人或非法人組織，不是行政機關，當然不享有行政處分權。也不符合受委托組織的條件。所以物業管理公司是無權罰款的。但是可以在合同中約定違約金，用違約金條款來制約業主的不當行為。四、物業法規4、物業管理公司在業主不繳納物業管理費的情況下可以對其停水停電嗎？一般情況下，供水合同、供電合同只是自來水公司、供電公司與業主之間簽訂的合同，物業管理在上述合同中不存在權利義務關系。不能以其未交納管理費為由，擅自停水、停電。便是當物業管理公司受到自來水公司、供電公司的明確授權且業主沒有繳納水電費的前提下，那么可以代其行使權利。四、物業法規5、業主入住時房屋出現質量問題應該由誰負責？如果房屋還在保修期內，應該由開發商〔建設單位〕承擔責任，開發商已委托物業公司進行維修，但開發商承擔保修責任后，可以向施工單位追償。如果不在保修期內，且不屬于物業公司承擔維修責任范圍的，就應當由業主自己維修。如果屬于公共部位、共用設施，就可以通過業主大會會議決定動用專項維修資金進行維修。

四、物業法規6、在停車場內車輛被損壞，物業管理公司是否有責任？物業公司與車主是保管合同關系。如果車輛的損壞是第三人所致，應當由第三人承擔賠償責任，但是當無法查明第三人時，那么物業公司應當承擔賠償責任。這就要求物業公司盡到充分的注意義務。四、物業法規7、小區內業主的人身、財產遭受損害，物業公司應當承擔賠償責任嗎？國務院?物業管理條例?第36條規定“物業管理企業應當按照物業效勞合同的約定，提供相應的效勞。物業管理企業未能履行物業效勞合同的約定，導致業主人身、財產平安受到損害的，應當依法承擔相應的法律責作。〞這說明物業公司是否承擔責任不能一概而論，關鍵是看物業公司是否履行了合同的義務，盡到了管理職責。四、物業法規在此，需要特別說明一下的：保安工作的交接班記錄登記工作，公共區域的警示牌的懸掛、擺設均是履行合同的重要內容和證據，不可無視。四、物業法規8、在什么情況下物業公司對員工的行為應當承擔相應的法律責任？?民法通那么?第43條規定“第四十三條企業法人對它的法定代表人和其他工作人員的經營活動，承擔民事責任。〞最高人民法院?關于貫徹執行〈民法通那么〉假設干問題的意見?第58條規定：“企業法人的法定代表人和其他工作人員，以法人名義從事經營活動，給他人造成經濟損失的，企業法人應當承擔民事責任，在企業法人承擔了民事責任后，可以給有過錯的工作人員與內部處分，如有損失，可以向其追償。〞可見，如果職員的職務行為造了他人損失，那么物業管理公司在承擔相應責任后，可以向有過錯的職員追償。四、物業法規第一條：物業管理公司與業主是什么關系?

物業公司是具有法人資格的專業企業。由于房產權屬業主所有，因而物業公司通過合同或契約，接受業主委托，代表業主并運用經濟手段經營管理物業。所以物業管理公司與業主之間就是委托合同關系。第二條：物業管理中，是業主還是物業管理公司處于主導地位？在物業管理過程中，業主是處于主導地位的，以業主大會為權利核心，由業主委員會聘請物業管理公司，并代表全體業與其簽訂合同。在明確業主與物業公司的權利、義務和責任的同時，由物業管理公司接受業主委托，按照業主的愿望與要求物業實施管理。第三條：業主能否自己管理物業？業主可以單獨解除與物業公司之間的物業管理合同嗎？?城市新建住宅小區管理方法?第四條規定：“住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式，由物業公司統一實行專業化管理。〞第七條規定：“物業管理合同和小區管理方法，應報房地產行政主管部門備案。〞所以，委托物業管理公司統一管理是政府推行的一項小區管理政策，也是政府為便于小區管理，有利于保護業主和生活中的權益而作出的強制性規定。業主就不能自己管理物業。物業管理公司未征得業主委員會的同意，單方面提高效勞收費標準的做法是不當的。物業管理費是物業管理合同主要內容之一，物業公必須與業主大會協商，雙方達成一致方可增加物業管理費。第四條：物業公司可以單方面增加管理費么？從何時開始計收物業管理費，國家沒有這方面的規定，但規定了按照合同約定來執行。因此，在售房合同或物業管理合同中約定了計費時間，就應當執行該條款。在沒有合同約定的情況下，從法律的角度來看，物業管理公司提供效勞時，業主就應當向物業管理公司支付管理費。在實際操作中，只要認定房屋具備交樓條件或業主接到的收樓通知書上具有明確的交樓日期就應該開始計收管理費。第五條：物業管理公司從何時開始向業主計收物業管理費？物業管理主要負責公共地方和共用設施的管理，無論業主是否居住自己的房屋，均不影響物業公司對公共部位的管理，管理費的收取與其是否居住關系不大。無論業主是否居住，都按照物業管理合同收取管理費。第六條：業主沒有在已收樓房屋居住，物業管理公司是否有權對其收取管理費？第七條：業主收樓后以房屋存在質量問題而拒絕繳納管理費，可以么？這主要看該質量問題是否影響業主的正常居住，如果房屋存在質量問題只是一些很小的問題，比方一個開關線路稍有故障，這完全不影響其正常居住，那么不視為逾期交樓，其必須按合司約定交納管理費。在我們?商品房買賣合同?補充協議上有明確的約定。此外，質量問題是開展商造成的，與物業公司無關，業主無權以質量問題為由拒交管理費。一般情況下，供水合同、供電合同只是自來水公司、供電公司與業主之間簽訂的合同，物業管理在上述合同中不存在權利義務關系。不能以其未交納管理費為由，擅自停水、停電。但是當物業公司受到自來水公司、供電公司的明確授權且業主沒有繳納水電費的前提下，那么可以代其行使權利。第八條：物業管理公司以業主不繳納物業管理費為由而停水停電可行么？如果房屋還在保修期內，應該由開發商〔建設單位〕承擔責任，開發商已委托物業公司進行維修，但開發商承擔保修責任后，可以向施工單位追償。如果不在保修期內，且不屬于物業公司承擔維修責任范圍的，就應當由業主自己負責維修，如果屬于公共部位、共用設施，就可以通過業主大會會議決定動用專項維修資金進行維修。第九條：業主入住時房屋出現了質量問題應該由誰負責？物業公司與車主是保管合同關系。如果車輛的損壞是第三人所致，應當由第三人承擔賠償責任，但是當無法查明第三人時，那么物業公司應當承擔賠償責任。這就要求物業公司盡到充分的注意義務。第十條：在停車場內車輛被損壞，物業管理公司是否有責任？第十一條：小區內業主的人身、財產遭受損害，物業公司應當承擔賠償責任嗎？國務院?物業管理條例?第36條規定“物業管理企業應當按照物業效勞合同的約定，提供相應的效勞。物業管理企業未能履行物業管理效勞合同的約定，導致業主人身、財產平安受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。〞這說明物業公司是否承擔責任不能一概而論，關鍵是看物業公司是否履行了合同義務。在物業公司無成心或重大過失可以免責。在此，需要特別說明一下的：保安工作的交接班記錄登記工作，園區/樓道簽到工作，公共區域的警示牌的懸掛、擺設均是履行合同的重要內容和證據，不可無視。第十二條：樓頂水泥脫落傷人，物業公司應不應該負責？物業管理公司受業主委托，專門對物業公共部位進行管理，具有管理職能，也負有管理的義務。民法通那么第126條規定：“建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能證明自己沒有過錯的除外。〞樓頂水泥屬于公共部位，如果物業公司沒有盡到管理責任，那么必須承擔責任，因此，如果物業