中能源.鳳凰新城項目

定位研究報告不同工作階段的內容與成果說明2011/7/92011/8/320個工作日14個工作日2011/8/20工作內容研究成果第一階段（方向研究）項目方案判定及定位第二階段（產品深化）物業發展建議第三階段（后期顧問）產品設計顧問唐山城市與經濟背景研究唐山土地市場研究區域房地產市場及客戶調研唐山房地產業內人士訪談項目開發分析及策略研判規劃嘗試及定位專題研究項目本體條件與地塊解析項目發展宏觀背景研究競爭性市場研究項目市場專題研究規劃形態研究及方案嘗試項目定位及發展戰略項目產品設計要點研究物業配置標準研究項目開發計劃與策略研究項目財務分析總體規劃設計要點建議建筑單體設計要點建議園林景觀設計要點建議配套設施設計要點建議精裝修要點建議開發分期和策略建議項目經濟性分析與評價參與項目現場設計例會設計過程中相關市場及產品要點評估的書面建議項目設計任務書設計推進過程中策劃內容的修訂工作2-3個月不同工作階段的工作目標說明2011/7/92011/8/320個工作日14個工作日2011/8/20工作目標第一階段（方向研究）項目方案判定及定位第二階段（產品深化）物業發展建議第三階段（后期顧問）產品設計顧問理清項目的開發思路，確定項目的開發策略與定位方向實現產品定位的細化及確定產品的設計標準實現項目產品定位方向的設計落地2-3個月目探錄項葬目冊本便體俯分常析項居目低核蘭心登問設題頓和幫市尿場給方善向悠研文判唐府山它房黑地桑產男市阻場廳研肝究炕與兄分父析市藍場浩機啞會謀的貧深稱度琴挖泊掘蓄與買判許斷不立同放市壘場汗方必向急的翠規喇劃犬方答案原研請究項隔目儀初還步娛市懸場遮定爪位蘿建撕議目共錄項乞目抄本嚼體奸分猛析項沃目陰核屆心澆問協題峰和瘦市是場榜方鏡向活研蛇判唐休山渡房勻地校產排市碰場烈研量究鼓與輝分柔析市媽場徑機撇會抹的鑰深骨度絕挖簽掘限與槍判彎斷不士同固市廟場固方丙向擁的峰規李劃造方落案年研坑究項拆目餅初恭步汽市插場蜘定末位諷建業議城孟市艘宏提觀請發猾展中背吩景唐伍山銜整年體胖經捉濟暫發蘋展嗓平匠穩換，坐城丘市鎖未哈來注發疼展蒼空驅間提較不大依痛靠好資簡源眉型贏產懷業科，珠城價市賣整煉體串購綢買尼力停強藝勁區征位卸環峰境效：克核皮心糾板冤塊般的館核從心夜區東域新合華脈道長涂寧擋道建跪設留路鳳營凰斜新棟城示區曲域雅的矮地路質簽條笨件講、因基傅礎石設煩施運與期整松體念城窄市今面悲貌瘡均附十中分烤良觀好摩，控已鴿成嘗為連市甩場絮廣衛泛容認景可破的譯城罵市誓中扭高妥端猶居向住鄙、予生絡活楊板刪塊川；本囑案亡位霧于縫鳳鞋凰燈板期塊墊核其心六，招在洲多賽家潔品綿牌躬開連發之商寇集輩中建進殼入算以或及貸香達格卸里娃拉痰酒炎店面的尼拉愧動族下保，項隨目養腹款地裕已演形埋成揪排藥他營性樸的幣高呀端升居辜住婚區晝認仰知；傳島統蓮核堤心雹區鳳凰新城友仗誼罰路大材里啞路本純案唐單城1終0鴨1金忽域華坊府嘉魂里梧攏桐大鎮道水樹電項役目北顫新烏道邊曲界響條包件鳥：陰東棚側攏現暮狀賊稍卻弱掙，沃西毛南踐北體均精為擴高尋檔釘物柴業沒環僵繞項門目曾周結邊曠均刪為議新問建赤樓剛盤養，中南旅至首即油將爆開冠盤可的奮萬棍科.金府域湖華勻府眉，多西孩至懇在杏建猾未掙開省盤鍛的努嘉缺里.香少格事里漲拉希，櫻北預至賓尾淹盤愉榮紛泰鍬尚掠都婆，均東央面姜為傘待齊開治發奶的跪地活塊揭。本案西露面閱嘉冤里帳香俘格趕里迷拉南燃面送萬撇科.金艙域輸華面府東竊面殊待蝴開嫩發槳用線地北喊面欺天查景勵美材地地職塊威資許源眼條怠件孟分尼析匆：鉤商仗業嚷價奇值香岸格朱里畫拉滔酒禍店唐求城1囑0靈1商謎街萬腥科微集擔中橡商乞街天潤景瞇美必地底窩商集瓶中困商泊業顆寫云字商清業掉最亂大露價臉值邊是殊環饑繞跟地腥塊敘南念、勾西申和耗北予側蓬，棚呈寺“C”魯字友型傷分踩布侮；其吩中冒價偉值冤最秩高必的駁是講與會香輕格擔里罷拉敗酒常店掘、練唐煮城1編0講1及矩萬縫科前商享街嘉圍仙合謙成俊“剪金慈十留字睛”視商預業包街耀區老；實悔際騎規弟劃止指裁標領分陷析貫：急用痰地解為憂規綱劃觸道股路佳切挽分肉，邊相庫對財零傍散用中地盞為切規洪劃陷的途兩愧條哨南病北敵和診東金西閘向詳切膨分邀，宣分考為害三夢個變相商對械獨舟立妹地渴塊廳；東醉部報地鮮塊姐北杰側垮為夕現乎狀第居艦住座區板，士為V字蛋形置異野型季，超在停規瞇劃憂和答形敗態堡中娃影革響忽較鞠大公；在忙實外際腹項限目百用益地脂中癢，犧僅升西丘南哈側肯地靈塊著相略對秧完笑整填，煩能啦有頂較晌為特完贊整騙的右營弱造漁空靠間洋。實赤際康規牌劃艱指騾標翻分校析紀：括路篇網承及嫩配借套儉占鞭地夢大赤，鑰項陸目拖實漲際燦容梯積妹率嚷為2鮮.長8由岸于益地洽塊發被囑兩示條圍市娛政暗道賞路果劃悔分股，結道記路芳占待地襖約1純.認5萬案平唯米凍，積再休加遷上雨內替部拾需伏配畏套3刊6班恭小精學欠，碼占朝地岔達2愈.瞎5萬寸平這米內；住恢宅拿和補商展業漁占派地猜面躺積得只羨剩埋約1物6傻.區7懸5萬卵平規米紐奉，犁實地際括容蜂積謙率診達競到2齒.荒8。類別占地面積容積率建筑面積道路15128

配套設施小學25000

11500幼兒園40000.62400物業管理

200居委會

200文化活動中心

600衛生服務站

400老年活動站

400公共廁所

60垃圾轉運站

100配套及道路小計44128

15860住宅

373606.2商業

97366.56住宅及商業小計167538.442.81470972.8宗地整體211666.442.3486832.8唐時山滴中錄高右端困住舌宅改容造積炭率棋情寒況項目類型項目名稱容積率同類型項目梧桐大道2綠城南湖春曉2.18唐城壹零壹2.38橡樹灣2.5萬科金域華府2.5本案2.81嘉里鳳凰新城3（含酒店）中低密項目金隅山墅1.3瑞宮別墅0.5中駿.南湖香郡0.56萬科南湖別墅0.6南湖壹號0.7項丘目漁的造綜禿合顫容嚼積銀率深屬瞧于粥市究場痛高竊密臘度率水糊平箱，竿不擇具典備絨容賊積蜜率只和續密霸度物優柄勢吼。項闖目端成鞋本麻結孟構乘分暖析本居項芳目留地新價熄水忌平競低館；市押場塘常茶規蚊項旗目撲地吐價可成巨本游一免般既占仇到門開駝發葵總蛾成稀本懼的4坡0款%以劉上或，捕本裕項兄目厘地余價技較角低盼，敞僅桐不換足劈燕總浴開怨發飼成繁本唇的2錄5瞧%；建蠅安桂成灰本分比腫重憐高宴，嫂約務占險到筍開頌發幕成鍵本喜的砍一丘半互。序號項目單方造價(元)占成本比例1地價款198024.6%2前期工程費1501.9%3基礎設施費1001.2%4園林環境設施費2002.5%5建筑安裝工程費396349.3%6配套設施費801.0%7不可預見費1301.6%8企業管理費871.1%9財務費用4765.9%10營銷費用2783.5%11銷售契稅5096.3%12增值稅預征931.2%項撕目里本見體燒分臟析話總閱結核喜心泡區紹位側核當心雁位滾置季，察用掛地辱位圈置練優駁越鈴，咳具隨備小相把對恢優圈勢項液目茂用擇地會的津實什際事規客劃煮容兇積伶率備高針，鄉豐同對比探不賺具拳競磨爭赤優兄勢城割市秧規羅劃聯道鋤路陪將筋開千發針用炊地固劃庫分陜零娘散爛，嗓土貴地達實著際政利蕩用顫不浸佳地侵價餃在升開字發謙成影本車中雀相房誠對妥比隆例領較遺低加，涼有碎一醋定朱的直地恥價影成止本解優努勢目轟錄項明目菊本羽體塌分逮析項原目財核浸心辨問量題掠和款市百場丸方凍向者研桐判唐帽山熔房侍地襲產鏟市泄場傘研臂究如與呼分疼析市鑄場收機應會渡的篩深掠度江挖碎掘找與案判道斷不順同卵市昏場湖方鋪向熱的叉規頭劃館方開案搞研玩究項嘴目板初換步增市格場筑定鑰位或建湯議項奶目頭市范場志研鬼究唐解需決照核幸心樹問鈴題在景特胃定品的芳競壩爭特環顧境迫下辰，擺整濫體罵的焦市銀場矮發饞展始策跟略遠、酒方尖向堂和科項喪目河定宮位惕問夜題中她大恭規偽模智項裂目困的獸各礎類炭型燃物陣業峽的般開瓶發巾思丹路奔和售開察發全強時度項劈燕目襯大倉體效量錄商蜂業勝與傾主液力妥住勒宅負之株間脂的代開艷發扒匹況配棵和騎關溜聯慌度帶關壘系市伙場迫初存步顏方拜向脊梳首理從鐮項告目誦的晶區葬位價基敢礎濕用浙地邪條穗件膛來恩分蓮析拼，除最險為將基免礎適的劣開屠發往方呈向鋒為駁：中純高繁端覽主英流恭精共品未住澆區據利于思此我雞們破面愁臨界的遷市絹場筐競貼爭菜關成系澇如恒何我核們膠的采市言場霞機賊會宴在節哪照里統？能用否獨安倦全圣、尋低將風畫險滲的切解百決上票述觸核屯心雞問渣題目傾錄城托市塑發樓展丸基濟礎垃概荒述宏躁觀倒地敢產垃市除場僑分廁析中覽高艙端磁居雜住福市賤場拌研牽究侄與釣分圓析商策業殃及威寫沉字戚市貍場約研掛究植與宋分蜻析市溝場貍發槍展雄方炊向裹與怎判張斷項忘目帖本村體覺分狀析項辯目參核汁心先問樓題糕和樸市篇場迅方閃向押研槽判唐撒山霞房改地遞產雪市伏場眉研野究判與逗分顫析市祥場民機參會環的巨深淋度耍挖吵掘圣與刃判際斷不棗同芽市喊場爬方曉向攪的毒規鋸劃桌方鼓案言研膛究項占目闖初褲步里市放場揚定專位攏建效議我維國弄北變方霉重襯要塞的言沿哀海夫城旗市恰，帝資陵源終礦盤產門儲毯備超豐久富唐拒山案是流中肢國栗重厭要冠的艱沿窄海蹈港輝口致城害市插，站河渠北袍省止域太中穗心盆城碎市講，舉是中婦國業北奮方星重矛要釋的還的墊對濃外逼門俗戶；膜也肅是東嗓北稱亞撓重突要月的陪國某際層航嫌運醒中莖心、國墳際萄物誰流演中惜心、環殺渤痰海裂新壤型摩工娛業斑化著基遞地、洽京范津輝冀液都熔市宴圈勢的雙核夏心基城荷市叢。唐竿山礦爭產管豐然富葉，其已秋發軌現熊的4淹9種糕礦需產共資節源中器，臘有德近3俯0種燙正府在幣被篇開阻發攜利致用父，版主犯要徹有籠煤仗、岸鐵亞、錦金封、釀石游油溪、呈天凈然互氣義、優石求灰煮石甚等爛。唐繼山騎能丸源祥資妹源閘也臉非紡常遭豐貸富雙，盡已丹探留明蔥的石杠油炭儲蠶量忽達遼到9抗.域1億坊噸，天豬然說氣悼儲創量功達禁到1機4詳0鏈0億鑰立搶方炮米。區乘位持條怒件閃較災好淹，男是旅與征京配、紙津泡相宴互五呼稻應死的酸環泛渤潮海姜都務市臨圈皂中偷重儉要敬一踏環北膨京敗、駛天委津繳、叨唐撇山星沿秒海騙經稻濟公帶針構崇筑鹿起探環應渤蛛海頁都結市熟圈墾，撿唐碌山嫩成吼為晶都暖市然圈猴工顆業扭增部長份的葛中向心哭城編市顫。京津唐城市圈發展規劃唐山灣戰略規劃唐物山趙京到唐貨港化和陜曹你妃蕩甸粱港輸兩營大雹港紐奉口瓶，史年促吞感吐末量意規塞劃你達涌到5億純噸累，肌相訓當嶺于詞世觸界喚第潔一際的滾上灑海竹港尖規缺模細。唐賽山澤灣怪整娘體躺規慣劃2詠1私4予3平閑方撞公貫里港，肚到2鳥0存1寄5年儉生才產辣總曲值耳達贏到及唐丘山5慰0割%，察成表為我中獲國汽的房誠東醒京膚灣痰。經繼濟泉發煉展仿穩怠定川，G訓D塌P總龍量僑指均標賣在錢區單域變中煮僅撿次叮于屠京禿津唐圾山犯市G目D醫P增蟻速顫在隙近凳十妨年爪來神基幫本御高襲于撞全度國蔑增瘦長淚水尸平故，避持模續巷保窄持擋了透較社高護的無增沸長洪勢敲頭亡，2頑0費1模0年其，G狠D芬P增胡速胖為1呀3昆%，略僅鄉豐落蔬后欣于孟天差津咐（1凳7叛%）那；2逐0油0舊8另-剖2簡0裝0您9年赤，星受味全鋒球趨金仿融喇危碰機孩影轎響澇，悔能懼源拒行臥業淘對鴨國環內孔外救的阻依躬賴食度萌較抹高夜，室受倍挫友較子大讀，2訪0湖1油0年久開娛始棵回句暖服。城皇市穴發填展義脈印絡某清冊晰議，話為租城然市榜的愁未蟲來鋸發噴展疑奠鴨定惰了浴良堡好配的迷空確間寄格獵局重巧點伶新購城鴨的詠打醫造炒為艷城貧市飄發態展弄提流供懶空科間輔，伏未粗來別城扭市爪綜蘆合桃實短力靜將揭得山到插快禁速擔提給升曹妃甸新城空港新城南湖生態城鳳凰新城唐北山忙未歌來兵將揚重勾點稈建求設齊空要港地新井城爬、非鳳數凰楚新喪城對、摧南律湖辨生飼態艘城漢及板曹均妃出甸臘新短城怒；地冒處桐中雙心棟城詳區甘的塞鳳堂凰朽新收城悔，嗓是渴城躁市盒擴痰展飽的取新塞增笨長房誠極若。艙曹在妃壞甸私生辯態怨城食及謙南維湖煎生微態贊城留是尤重皂中身之舊重滋。新說的彼城懶市旱總缸體術規林劃飛將嘉城悼市憲等燥級誓提羊升塔到筐“煉國藥家皇級金”詳規僵劃茶地朽位唐圣山路城橋市管總搖體餡規雖劃托（2由0驅1息0頁-毀2龜0逼2執0）良：國協家察級日基捎礎黎工暑業懂生磚產菜基霸地將和遮創宰新鉆中羽心培寬育闖依姑托瞇高胖新惹技露術勸支籌持逝的吧國嘗家恰級閥重頁工沸業撐企恐業園集防群雙；培跡育垃重邊工塵業淹研紐奉發或集棄群敘，拉引弟進胖國鳥家陸和閥國磁際牧研夢發討機州構籌，釘成寬為篩國是家悠重杏工禽業殼研單發拆基布地名；京餅津鉤冀獨城律鎮追群囑專聞業顛性陸國尸際螞門議戶茅城迅市環掌渤爺海功內絨灣穿國屠際們海姜運討樞寸紐祝，酒與遣天后津辛、某滄疤洲喂等買城猾市凱共法建碗自漆由休貿怎易畝區秘；京趴津茂冀萌國迎際丈客盜運突通杜達粘節炊點坡，璃加益強我與蓋天潑津否和耐北拴京愁機定場段的忠城時際舞捷用運躺聯祝系襖；國捐家休科揮學訊發蛾展蹦示殃范釋城椒市矛和蠟環變渤見海究生希態便宜蠶居莊城亂市改俱善膽社鬼會吉人幸口材結雀構閘，泰提什高芒中亂等碗收織入傭人屠口憤比還例嘴；改待善螞城倚市揀服盯務豆能根力挑，頌促滅進衡商外貿柔繁森榮特；改怕善且人陷居廁環寧境清，弟創艦建戲生焦態哭友膚好慕城暴市炕。鳳斬凰家新忍城位將抬成娃為自唐濤山C榴B前D，張最把具旺價蛋值認潛結力斑的鞠城云市凍核娃心籃板施塊地哪區岔級茂的谷金錯融啟中思心姨：輻她射滲環夫渤擠海腦沿社海轉地航區限和勾河喬北父省逝北丙部略的訪地青區琴級癢金捧融腸中換心貢，方北奏京遲國訓際啊金岡融宇市趨場姓的硬重展要燦組姿成駁部循分別；地羨區姻級索的彈商療務撇中害心鞠：同者時尖依課托遮港稼口詢和煉產基業蠢優暴勢慚，躺以步及續高掀鐵檢站潮點邀，翼發樸展紀為客具掩有轎特舞色份的口地鼓區嬸級稱商裹務款中協心殊，獨承憐接酷與禽北攏京科、百天診津賣商鼓務肌相屬關豈的逝部柔分忽商朋務吃功禽能潛；區籮域雄型激的迫總繞部優基還地僅：成術為膽民議營夕企謎業蹈和際河債北忙省付駐伏唐拆企階業催總船部鳥，央以鋤核踐心較產嚇業杰為混依黑托額，掉發璃展或跨障國持公但司英的病分沸支勤機弟構盟、制本幅土朵企辣業妹總卸部懇及帖國爆內痕大挺企屈業頂集南團麻的按區鄭域匆性湊總續部阿或化某滅些帥職篇能蛇性滲總善部猴。鳳去凰順新精城園是溫中鏟心伯城賊區鈔商蜘務斃功贈能洋的殊主碑要貴承勉擔撲者目奪錄城斤市粱發畫展棵基括礎繪概省述宏逼觀更地災產薯市疲場敢分準析中櫻高括端通居陵住柴市跨場株研爽究愁與測分菜析商膏業晌及吉寫事字炮市躺場叼研化究麻與也分妖析市幣場圓發陰展隨方蔬向駐與鵝判雙斷項診目竭本橫體咸分達析項神目拌核竿心恢問躺題聞和挎市怠場忙方寇向慎研栗判唐揮山相房續地統產澡市獅場體研喉究諸與拘分徑析市斜場綿機傭會蕉的應深顛度導挖蓋掘詞與當判太斷不遍同甩市胞場棟方墾向使的臘規洗劃片方淺案版研立究項身目涌初厭步觸市雹場腎定粉位確建控議整美體駕供哀應徹情罵況歲：2徑0臭0炒9以陳來綁土音地軟供編應常量錢巨殃大昆，丘達全到1密0誤0色0萬舞規介模2支0圾0仁9年鑰至2艘0餓1置1年6月脈唐竄山濾商艙品想房鍵住碰宅生土地地森成舒交咽的呀規聽劃軟建砌筑殿面掌積縫面敵積國達1杠0澆3馳7緣瑞.憤2曬5萬艷平澤米，宰供窮應園量脫巨谷大時，法特贏別擴是2好0要1警0年端土啞地玻成狼交惕成剩爆尺破擱式泳增米長翠；2員0睬0鄙9和2慮0繭1奮0年嶺鳳思凰堪板盜塊動集鴿中由放量昆，硬進威入2蹲0鼠1撥1年結后瓦有侵所暖放貧緩懸；2秘0靠0表9年幻玉至2賄0姑1畏0年大騾宗右土忙地仆成旅交匹主脅要坊以座知罰名沉大汪開取發側商星拿認地漸為命主，秀其偶中掉包炮括體，奴萬戴科彩、映華沒潤蹦、賠中持水蜘電探、應綠據城淡和廁任躍恒磚和染美恭為菌主單；2009年-2011年上半年唐山土地成交情況唐山住宅規劃建筑面積統計2009年2010年2011年1-6月城東工業區(萬平方米)6.3520.8420.90鳳凰新城區(萬平方米)141.81195.9779.05高新區(萬平方米)11.4821.265.71核心區(萬平方米)13.45197.4860.02南湖板塊(萬平方米)2.71193.0167.19合計(萬平方米)175.81628.57232.87整來體偶供韻應缺情那況業：標主并要動供響應回集眾中做在崖鳳舌凰侄新你城垃和鍋南遙湖2009-2011年6月各個板塊土地成交面積及比例唐山住宅規劃建筑面積統計規劃建筑面積占比城東工業區(萬平方米)48.14.64%鳳凰新城區(萬平方米)416.840.19%高新區(萬平方米)38.53.71%核心區(萬平方米)271.026.12%南湖板塊(萬平方米)262.925.35%合計(萬平方米)1037.3-----2碧0和0占9年刺至2貨0隆1慘1年6月姑唐坡山巧住刃宅見土懼地西成牛交天面開積介供膜應省量松主搜要梯集蓬中重在伙鳳朗凰班新兼城叢板坊塊賀，肥其頑次適和帖南拾湖名及阿核盒心色區撞板經塊據；2子0莊1割1年雕土摔地殼成丙交封中取，沸南流湖蛋外旋圍述新挎天驗地宅美蔑域天項蔥目降占3辜3萬落平砌米魚，揉根則據勻其凝規赤劃黃后駱續祥潛細在雀供溪應裕約4非0童0萬位平漏米托，胸南熔湖圾金帥地食項架目撒后嬸續雙計愈劃恰供停應3發0懼0萬漆平被米欄；2挑0波0富9年1月-景2談0隙1徑0年1水1月和唐祥山住定宅夠市霸場魯價倡格登基痰本紫處乞于蠶平片穩邀態敗勢，2儲0艱1假0年1蘿2月悅價蛋格紐奉增溫長制是瞧由燙于葡南逐湖毫板銀塊碗別旺墅昂成版交濾的敏影鳳響鞏。2疑0等1飽0年聾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6.9高層、酒店式公寓、洋房、獨棟、雙拼、聯排別墅梧桐大道210445高層、花園洋房新天地.鷺港28616.5高層、聯排別墅榮泰尚都214.43.2多層、高層、住宅、商鋪未入市項目萬科金域華府2.56060小高層、高層、商業中國水電首郡2.55858小高層、高層、商鋪嘉里雅頌居330.430.4多層、高層、公寓、商鋪天景美地1.8住宅1.1-1.221住宅11商業1021住宅11商業10多層、小高層、別墅、公寓、商業總計——————323——板勢塊菌內追剩侮余頸規我模忘約3門2之3萬抽平深米團，郵以輸高菜層潮產賄品摔為冷主糾，兵少送量駐洋拳房追、燙類乏別午墅叉產伸品巷，1葵1年乖下去半脾年鉗規蔬模心大如盤頂集新中難入凡市縣，暈競短爭屠激涉烈披。鳳頁凰溪新幼城舞板專塊丑：噸已辯知震項支目眠剩剪余撤規傷模真達3估2新3萬淹平損米弄（務不稿含寫本寬案臂）編號土地編號占地面積（萬平米）容積率建筑面積（萬平米）1北京億城——1.2約20-302張思莊平改221.2-1.5約27-343碑子院平改801.2-1.5約96-1204陳家屯平改381.2-1.5約45-605許家莊平改271.2-1.5約30-40總和——————218-284板朽塊炮內岸潛面在幸供稼應劉為苗億各城層和敵平唯改劈燕項束目千，揀預海計商億洽城堵以代低繩密膊度腦產豎品算為逮主沃，搞潛蹦在霜供慌應框建浪面倚超2駕0芽0萬雨平齊米北連京熔億原城長崇寧皺道北