武清區房地產市場月度報告(2019年11月)

2019.12目錄

Contents二、土地市場篇三、住宅市場篇一、重點政策篇四、競品項目解析篇五、商業市場篇重點政策篇11.1．政策法規1.2．市場動態1、重點政策篇政策法規深圳出臺新政：貸款購二套首付70%1上海推“滬七條”：二套房首付提至7成2廣州新政：二套房首付不得低于70%3武漢、沈陽、南京等9個二線城市加碼樓市調控41、重點政策篇市場動態三中全會：建立城鄉統一的建設用地市場1中央文件首提房產稅立法2國務院：建立不動產統一登記制度3發改委：住房信息要盡快實現全國聯網4天津：一套房一年內只能用一次公積金5土地市場篇22.1．土地供應狀況2.2．土地成交狀況2.3．土地成交明細2、土地市場篇經營性土地供應情況(2019年11月至2019年11月)2019年11月，經營性土地供應32宗，供應面積為133.1萬平米，環比上漲421%。備注：經營性土地包括居住類、商業類及綜合類三種用途，其中綜合類用地包含居住等多種用途2、土地市場篇住宅及綜合性用地供應情況(2019年11月)2019年11月天津居住及綜合性用地供應情況2019年11月天津居住及綜合類用地供應規模結構11月份，土地供應主要集中在津南區及武清區；每幅宗地面積1-5萬平米地塊占比最高，其次為5-10萬平米及10萬平米以上地塊。2、土地市場篇經營性土地成交情況(2019年11月至2019年11月)2019年11月，經營性用地成交11宗，成交土地面積為41.4萬平米，環比下降75%。備注：經營性土地包括居住類、商業類及綜合類三種用途，其中綜合類用地包含居住等多種用途2、土地市場篇住宅及綜合性用地成交情況(2019年11月)2019年11月天津居住及綜合性用地成交情況2019年11月天津居住及綜合性用地成交面積分布情況11月份，土地成交主要集中在南開區、河北區及河東區；宗地面積10萬平米以上地塊占比最高，為40%。2、土地市場篇住宅及綜合性用地成交情況明細(2019年11月)2、土地市場篇住宅及綜合性用地成交情況明細(2019年11月)住宅市場篇33.1．天津商品住宅市場狀況3.2．武清區商品住宅市場狀況3.3．武清區競爭板塊市場分析3、市場住宅篇天津商品住宅市場供、銷、存數據一覽(2019年11月)3、市場住宅篇天津商品住宅市場供銷及價格走勢(2019年11月至2019年11月)供應量:“金九銀十”之后，商品住宅供應節奏放緩，11月，全市供應量明顯下降，環比收緊17%。與10月相比，市內六區、環城四區和濱海新區供應量均現大幅回落。但另一方面，項目推盤（包括首開及加推）頻次再攀高位，11月可統計的推盤次數達到48次，較9、10月月均推盤頻次高出41%，助推成交量持續走高。成交量：2019年11月，商品住宅成交量環比攀升1%，刷新了2019年以來單月成交量的最高紀錄。各大區域中，市內六區成交量環比漲幅最大，達到20%，主要源于中海八里臺項目的開盤熱銷；而環城四區成交量仍保持最大，目前在售項目密集，松江城、旭輝御府和天津碧桂園等項目成交同時發力。成交價格：2019年11月，中海八里臺、海河大觀、金融街和平中心等多個市區高端項目火爆旺銷，助推全市商品住宅均價環比攀升6%，達到11169元/平米。其中，11月初開盤上市的中海八里臺項目當月熱銷7.2億元，占到市內六區成交金額的15.5%，該項目成交均價為31249元/平米，帶動市區月度成交均價環比上漲11%、同比漲幅更是高達27%。3、市場住宅篇全市首開項目情況(2019年11月)3、市場住宅篇全市加推項目情況(2019年11月)3、市場住宅篇全市加推項目情況(2019年11月)3、市場住宅篇全市加推項目情況(2019年11月)3、市場住宅篇全市加推項目情況(2019年11月)3、市場住宅篇全市加推項目情況(2019年11月)3、市場住宅篇全市加推項目情況(2019年11月)3、市場住宅篇全市加推項目情況(2019年11月)3、市場住宅篇全市加推項目情況(2019年11月)3、市場住宅篇全市加推項目情況(2019年11月)3、市場住宅篇武清區商品住宅市場供、銷、存數據一覽(2019年11月)3、市場住宅篇武清區商品住宅市場供銷及價格走勢(2019年11月至2019年11月)供應量：2019年11月，武清區新增商品住宅2290套，環比上漲5.5倍，同比增加近2倍；新增面積22.5萬平米，環比上升3.6倍，同比增漲1.4倍。成交量：武清區商品住宅成交2019套，環比下降9%，同比增加84%；成交面積21.6萬平米，占全市成交的16%，環比降低6%，同比增漲78%。成交價格：2019年11月，武清區商品住宅成交均價7112元/平米，環比上漲3%，同比增加17%。3、市場住宅篇武清區商品住宅市場板塊分布新城區板塊是目前武清城區房地產開發的熱點區域，多個知名開發企業開發的項目整體拉動了河西板塊的房地產價值；而運河板塊作為武清城區早期居住區所在地以及商業中心，目前開發度相對緩慢，但五一陽光、運河城等項目的上市提高了區域開發熱度及市場關注度；

由于龍灣城、世茂茂悅府品牌項目的入住，下朱莊板塊的傳統形象不斷上升，價格逐漸逼近新城、運河板塊。

根據區位的差異和房地產市場發展的不同特征，武清的住宅物業可分為新城區、運河、開發區、下朱莊四大板塊。荔城公館泉州水城項目龍灣城花郡保利香頌湖保利上河雅頌盛世天下保利海棠灣盛世年華松江運河城澤信金匯灣天房四季慧翔龍苑五一陽光美克嘉美灣金僑大道住總尚清灣天鵝湖一號翡翠半島開發區板塊下朱莊板塊運河板塊新城區板塊盛世華府世茂茂悅府首城南湖壹號3、市場住宅篇武清區各板塊競品項目/基礎信息3、市場住宅篇武清區各板塊競品項目/基礎信息3、市場住宅篇武清區各板塊競品項目/基礎信息3、市場住宅篇武清區各板塊競品項目/成交情況(2019年11月至2019年11月)3、市場住宅篇武清區各板塊競品項目/成交情況(2019年11月至2019年11月)3、市場住宅篇武清區各板塊競品項目/成交情況(2019年11月至2019年11月)3、市場住宅篇武清區各板塊競品項目/近期成交情況(2019年9月至2019年11月)11月，在競品中，盛世年華、龍灣城、花樣年花郡等項目成交量亦達到區域領先水平。3、市場住宅篇武清區各板塊競品項目/分戶型成交情況(2019年11月)3、市場住宅篇武清區各板塊競品項目/分戶型成交情況(2019年11月)3、市場住宅篇武清區各板塊競品項目/分戶型成交情況(2019年11月)3、市場住宅篇武清區各板塊競品項目/成交客戶情況(2019年11月)3、市場住宅篇武清區各板塊競品項目/成交客戶情況(2019年11月)3、市場住宅篇武清區各板塊競品項目/成交客戶情況(2019年11月)3、市場住宅篇武清區商品住宅市場小結供應：板塊住宅供應產品線相對豐富，從洋房、別墅、小高、高層一應俱全，其中半數樓盤規模超過５0萬建面。各項目存量較大。成交：11月，成交量主要集中在龍灣城以及盛世天下項目。價格：武清板塊內價格相對穩定，旺銷樓盤價格處于板塊較高水平，洋房主要集中于7500-8000元/平米，高層主要集中于7000-

7500元/平米。客群：武清當地和外地辦藍印客戶為主，年齡集中在35-40歲之間。策略：推廣方式較為單一，以戶外展示為主要方式，如圍欄廣告、售樓處，輔以辦卡享受優惠、短信宣傳，項目推廣活動不多。競品項目解析篇44.1．2019年11月競品項目檢測情況松江運河城11月，項目成交量繼續保持低位，成交價格較上月基本持平。

項目前期推出42號樓，主推97平米2.5室夢想空間、105平米與121平米宜居戶型、160平米等產品，更有精裝住宅熱銷中。且準現房在售，精裝修均價7200元/平米，毛坯均價6500元/平米，最低價6200元/平米，最高價7500元/平米，主推96-161平米戶型，全款95折優惠，貸款98折優惠。日均到訪量3組4、項目解析篇競品監測天房四季該項目基本處于滯銷狀態，成交慘淡項目沒有任何推廣，優惠力度也無變化，仍是全款2個點以順銷去化其產品為主產品為17層到頂小高層，目前13、15、17、20號樓在售。均價7300元/平米，購房全款98折優惠。主推76平米一室，107平米兩室、163-170平米的三室。日均到訪不足1組4、項目解析篇競品監測五一陽光11月，該項目成交量出現一定程度下滑，成交價格略有降低。墅區小高層，主推58-118平米，起價6800元/平米。每平米優惠100，全款98折。另有洋房在售，均價8300元/平。二期小高層產品均價7000元/平米。高層洋房全款98折。墅區小高層3、4、12號樓在售，主推58-116平米，均價7000元/平。另有洋房在售，均價8300元/平米。日均到訪量2組該項目本月沒有任何推廣，后期消化剩余貨源。4、項目解析篇競品監測慧翔龍苑11月，該項目成交量較上月相對平穩，價格基本持平。小高層產品清盤特惠中，14層和16層到頂，主推131-280平戶型，均價6800元/平米，持搜房卡購房可享3000元現金優惠，購房可辦理藍印戶口。項目另有酒店式公寓及精裝寫字樓產品在售4、項目解析篇競品監測住總尚清灣11月，該項目成交量較上月有所增加，成交價較上月亦有所上漲。高層、洋房、別墅在售。高層16層到頂，主推84-104平米兩室，115-142平米三室戶型，均價6500元/平方米；別墅分為雙拼、聯排及獨棟產品，聯排別墅均價11000元/平方米，雙拼別墅均價為13000元/平方米；花園洋房6層到頂，主推99平米兩室戶型，均價7500元/平方米。日均到訪2組4、項目解析篇競品監測保利上河雅頌11月，該項目成交量仍處于低位，成交價較上月有一定比例上漲。主要以消化剩余貨量為主主推120-150平米戶型，均價6800元/平米。30-34號樓高層尾房在售。所有產品全款優惠10個點，貸款優惠8個點。日均到訪量2組4、項目解析篇競品監測盛世天下11月，該項目成交量較上月有所下降，成交均價下滑。別墅區首排瞰景在售，主推87-136平米兩居、三居戶型，折后均價7500元/平米左右，不同樓棟有不同折扣。別墅產品戶型面積在301-388平米之間，均價10000元/平米，現在購房可享95折優惠。11月，推廣主要以短信和報廣支持項目日均到訪3-5組4、項目解析篇競品監測盛世年華11月，該項目成交量較上月有所下滑，價格有所降低。目前，高層在售，均價6500元/平米，二期6、7號樓戶型為87-98平米兩室，一期1-14號樓15-18層到頂小高層準現房，主力戶型為84-97平米兩室、113-125平米的通透三室，現在購房可享全款98折優惠。日均到訪6組左右4、項目解析篇競品監測楓丹天城11月，該項目較上月成交呈現一定幅度下降，成交價格呈現一定幅度下滑。高層均價6800元/平。一期為1、2、3、4、5、6、7、8、9、10號樓小高層，主推83-85平米兩居和92-110平米三居戶型。持置業卡99折優惠，全款99折優惠。日均到訪5組左右4、項目解析篇競品監測經緯城市綠洲武清11月，該項目成交量較上月小幅下降，成交價格呈現一定幅度降低。均價7000元/平米，主力產品為90平米的舒適兩居，120平米的通透三居，60平米一居區域稀缺小戶型，高層產品為主。14號樓主推70萬三室、55萬兩室。目前一期已快封頂。日均到訪15組左右4、項目解析篇競品監測天和林溪11月，項目成交依舊處于低位。該項目一直以來均無任何推廣僅有幾套大戶型在售，均價6800元/平米，全款92折，貸款93折，持搜房卡可享受減免1年物業費優惠。日均到訪量1組左右。4、項目解析篇競品監測龍灣城11月，項目成交量較上月略有增加，成交價格較上月基本持平。現花園洋房主推77、87、101、141平米戶型，首層帶有小院，均價8000元/平米。別墅產品均價10000元/平米，高層僅有大戶型在售，起價8000元/平米。所有產品全款優惠96折，貸款優惠98折。日均到訪量3組左右。4、項目解析篇競品監測世茂茂悅府11月，該項目成交量價呈現量漲價跌態勢。預計后期加推別墅產品。加推樓王產品：4號樓（御錦閣）、14號樓（楓丹庭）、15號樓（柏露臺）。“4#號樓：御景閣”主力戶型為88-137平米，均價6500元/平。精裝修洋房：“14#，15#號樓：楓丹庭，柏露臺”5層到頂帶電梯，主推117-161平米，均價9800元/平米，一層贈送地下室和花園，頂層贈送閣樓和露臺；別墅主推165-295平米，480萬-741萬元/套。2-1別墅搜房會員最高享2萬抵20萬優惠，洋房產品搜房會員獨享2萬抵15萬優惠。日均到訪3組左右4、項目解析篇競品監測花樣年花郡11月，該項目成交較上月基本持平，但成交均價有所下滑。已加推六層到頂電梯洋房，21號樓和27號樓，享1萬抵15萬優惠，優惠后均價7800元/平米。四層洋房均價6300元/平，有40、41、42號樓三棟，洋房享1萬抵15萬鉅惠。高層和別墅處于清盤階段，高層主推70-90平米的小兩居，均價6500元/平米，享1萬抵5萬團購鉅惠。別墅主推220和255平米的水岸墅王產品，均價12000元/平米。日均到訪3組左右4、項目解析篇競品監測商業市場篇55.1．武清區商圈分析5.2．2019年11月商業項目檢測情況5、商業市場篇武清區各商圈內主要在售項目

123456789101112131415注：圖中代表已上市項目，代表未上市項目16武清現存及未來供應商業項目主要集中于新城和下朱莊兩個板塊。5、商業市場篇武清區新城及運河商圈分析

商業形態：一站式購物中心檔次定位：中端

業態組合：商業、餐飲、娛樂、酒店

客群情況：以武清城區中心客戶為主京津時尚廣場商業形態：特色商業街檔次定位：中低端

業態組合：零售、餐飲、休閑娛樂、服務

客群情況：以武清城區中心客戶為主友誼武清百貨（屬中信廣場的一部分）佛羅倫薩小鎮商業形態：專業商廈檔次定位：中高端

業態組合：購物、餐飲、休閑娛樂、健身

客群情況：以武清城區中心客戶為主商業形態：高端名品折扣中心和休閑文化中心檔次定位：高端

業態組合：購物、餐飲、休閑、娛樂

客群情況：武清本地、京津地區高端人群板塊內首個出售商業產品（住宅配套商業除外），于2019年入市，開盤當月成交均價為88