...wd......wd......wd...本錢數據庫——審視本錢管控“第一關〞國內某知名地產老總在瞄準一地皮后，迅速讓自己的投資智囊團給出“測算本錢〞，結果出人意料的是——四位專家竟然給出迥然不同但卻各自有理的四種結果，這可急壞了馬上就要拿地的老總，終究誰更專業老總心里沒底。伴隨房地產市場競爭日趨劇烈和房地產商多工程、規模化的開展，科學理性拿地做工程成為房地產效益管控的重要環節。拿地就要做測算，可現實是我們老是“測〞不準，不是測高就是估低，測算部門自身更是有苦說不出，抱怨公司要求太高、測算本身就是難事、又沒任何可參考的指標，怎么“測〞雖然工程做了很多，但在新工程實施中本錢管控依舊感覺無章可循，缺乏參考性……如何高效解決這些問題，我認為“本錢數據庫〞的建設開場逐步成為大家共同關注的“熱點〞。一、本錢數據庫“是什么〞所謂本錢數據庫，就是企業通過搜集和積累工程開發全生命周期的本錢數據，經過處理后、總結形成各類本錢指標，以及利用這些信息為企業運營決策及新工程的開發提供指導和參考，以到達本錢最低和市場最大化的原則。它主要包括工程規劃指標、產品規劃指標、工程本錢構成、本錢科目單方造價、以及各科目下具體的測算模型、經濟技術指標〔如圖一〕。其中測算模型與經濟技術指標是本錢數據庫中最有價值的部份。如果將本錢管理過程劃分為前期本錢測算、過程中本錢控制和后期本錢結算\核算三大階段，那么本錢數據庫就位于后期本錢結算\核算階段，通過工程竣工結算和本錢核算的數據的沉淀，以及其它同類工程的數據補充，更兼具行業特性的融入同行的工程本錢數據綜合后，就形成了完整的本錢數據庫。本錢測算、本錢核算和本錢數據庫三者之間形成循環的閉環關系，相互影響，相互制約〔如圖二〕。最重要的是本錢數據庫為下一個工程本錢測算提供經歷和關鍵參考，而下一個工程的最終本錢結算\核算又為本錢數據庫充實新的實踐數據，本錢科目的各層級的集合和各工程數據的不斷集中，最終本錢數據庫就演變為整個企業級的完備本錢數據庫。二、本錢數據庫“有什么用〞?本錢數據庫是個非常標準和完善的數據系統，那么建立本錢數據庫對企業工程管控有何價值為便于說明，我們將工程全過程劃分為拿地、開發和結算三個階段，下面我們就具體來看看本錢數據庫在工程開展的三個階段的各自重要價值〔如圖三〕。1、工程拿地階段采用信息化手段，躲避傳統EXCEL表格的隨意修改弊端，在合理的本錢指標框架體系和標準測算模型的分門別類下，企業將歷史工程的本錢數據充分沉淀到企業信息化平臺中，最終優化形成帶有企業自身濃郁特色的標準本錢庫。所以當企業在拿新地做工程時，就可充分參考企業歷史本錢數據庫的各項指標，根據過往工程本錢構造、工程規劃指標、產品指標、各項經濟技術指標等快速進展本錢測算和工程決策。2、工程開發階段在過去工程開發過程中，對于本錢管控的某一具體階段和本錢點，做多少是依據工程本錢經理或負責人的個人經歷，都是屬于模糊的經歷參考。而有了以知識體系沉淀的本錢數據庫后，就可以將新工程與歷史標桿工程從本錢構成、各具體經濟技術指標層面進展具體比照，找出偏差較大的科目，通過原因分析，發現問題，最終采取針對性措施降低“問題〞本錢。在這個過程比照中，具體需要比照工程的單方造價和指標含量的差異率，差異較大的就要引起高度重視。另外，在與乙方采購招標過程中，由于本錢數據庫過往的采購招標指標，可以讓地產商在采購招標執行過程中提前做到心里有譜，有效的防控和杜絕乙方本錢虛報。3、工程結算階段沉淀工程知識房地產是個人才流動率相對較高的行業，對于一個工程來說，關鍵、重要的人才流失往往帶來“工程知識〞的同步流失，有了本錢數據庫之后，存在工程經理、本錢經理等關鍵人才腦海中的工程經歷、本錢知識等就被記錄匯總，一定程度上防止人員流失造成的知識流失。知識分享完善的本錢數據庫建立后，由于它本身融匯了經歷豐富的本錢專家的核心經歷和珍貴知識，那么作為知識，帶有成功實踐的工程本錢經歷在公司內部充分分享、快速復制，學習之后就可以防止本錢科目細則的缺項漏項、建立標準的測算模型、融匯經歷值的產品技術指標、以及包含市場行情的經濟指標。三、如何構建企業本錢數據庫企業如何用最少的時間和本錢建立本錢數據庫，具體而言，我們認為企業建立本錢數據庫需要經過建體系、沉淀數據、合理應用和比照分析四個環節〔如圖四〕。1、建立企業本錢數據庫體系本錢數據庫體系主要包括建立指標模板和建立本錢測算模型兩大局部。建立指標模板——要發揮本錢數據庫的價值和意義，企業務必建立本錢數據庫的完整指標模板和本錢測算模型。指標模板指對整個工程從宏觀的工程規劃指標、中觀的產品規劃指標、以及微觀的與本錢相關的經濟技術指標多工程比照，提煉出標準模板。在這個過程中作為集團公司有必要對各區域、各工程公司的本錢科目，一般來說是前3-4級科目要統一標準、原則上不允許隨意更改。建立本錢測算模型——在談測算模型之前，需要提醒的是我們一般會將工程本錢劃分為建安和非建安兩大類。建安局部按產品維度進展測算，而對非建安局部，按工程維度進展測算。測算模型是本錢數據庫中的基礎公式，根據本錢科目和本錢特性我們將測算模型劃分為三類，此模型基本囊括了工程的各項科目本錢。第一類型：指標*系數*造價例如：綠化本錢=建筑總面積*綠化率*每平米綠化造價第二類型：工程量*造價第三類型：直接錄入總價2、沉淀數據本錢數據是數據庫的最原始、最真實、最有價值的素材源泉。數據庫沉淀的工作主要細分為三類：第一，是建立歷史工程/產品的本錢數據庫。這是最基本也是最有本企業特色的數據，在未來工程和產品參考中這類數據是第一參考體系。第二，是關于其它同行企業的工程本錢數據庫。這個數據獲取有些難度，但他是站在全行業高度和視野下檢視自己企業本錢管控指標的水平和參考，在很大程度上將改良和優化企業自身一些本錢瓶頸。第三，是基于以上企業歷史工程/產品的本錢數據庫和同行業其它企業本錢數據庫兩者的積累和總結，建立企業級的標準本錢庫，最終形成工程和產品兩個維度的標準、系統的本錢指標庫。3、合理應用一般來說，數據庫的應用主要表現在拿地前的本錢測算參考，輔助工程決策以及指導工程過程中的本錢管控。在新工程本錢測算時，快速從“企業標準本錢庫〞和其它測算方案引入技術經濟指標，而后根據新工程的實際情況進展產品或科目的替換與調整，快速并有效測算出新工程的本錢。而在過程具體應用中，本錢數據庫的快速查詢和有效參考將為工程進程具體微觀環節提供重要參考和比較價值。有了系統的本錢數據庫，地產商就可以按工程維度、產品維度和科目維度進展快速查詢。比方說在產品查詢時，工程負責人可以根據同類產品以及同區域的市場行情和特征進展同類查找，并通過快速的查找替換，高效的形成適合工程特征的合理的測算模型。常見的查找替換模式包括如下：

●按工程查找替換——查找：內外部、區域、工程特征；替換：工程替換

●按產品查找替換——查找：產品分類、區域，如：住宅\連排別墅；替換：產品替換；

●按科目查找替換——查找：明細科目、產品、指標；替換：科目測算模型替換。4、比照分析有比照才有新發現，新工程本錢數據與歷史本錢數據的橫向縱向比照往往能更豐富、更真實了解新工程的本錢優勢和劣勢。比方在工程本錢比照中，比照新老工程的單方造價與總價的差額和比率，就可以判斷出新工程在單方造價對本錢的節約和本錢利用上的優劣。而產品建安本錢比照通過技術經濟指標系數、單價和總結的綜合比照，許多產品的技術經濟問題都會做到心中有數。而對于數據庫自身而言，一旦企業工程和產品到達一定規模和數量后，同類指標的積累和豐富，企業可以完全對同類指標進展基于統計學原理上的指標波動的分布總結。比方基于指標波動的上限、下限分析、指標波動的平均值等進展統計數據價值分析……這些對指標數據庫自身指標單元的真實性、全面性將形成更科學的指導意義。四、本錢數據庫的加速器-——信息化工具沒有同步提升內部管理的外部業務大規模擴張，必是不穩健的開展戰略。伴隨房地產跨區域、多工程外部經營的推進和房地產標準化管理、精細化管理的內在要求，房地產迅速建立標準、標準的企業本錢數據庫便是當前房地產企業一大要求。但諸多粗放式管理的地