報告提要一級市場：二級市場：供應方面：受政策調控影響，供應明顯放緩。2010年東莞商品房新增供應545.96萬㎡，共57436套，面積同比09年上升15.18%，相對于需求來說仍然偏緊，城區供應明顯下降，鎮區供應放量劇增，受政策調控影響，住宅供應明顯萎縮，商用物業供應“爆發性”放量，中小戶型為供應的主力產品，大戶型受政策調控影響供應前高后低，體量大幅降低。需求方面：調控政策層出不窮，整體成交二次探底。2010年東莞商品房成交總面積為499.55萬㎡，成交套數49598套，總成交金額394.02億元，面積同比09年下降15.62%。鎮區成交占主角，泛深圳區域取得不錯成績，西北片區房地產崛起成交全線飄紅；成交分化嚴重，高檔物業與商用物業受政策影響較小加上通脹預期加強，交投兩旺，同比分別上升30%與50%；但普通住宅成交受調控影響較大，同比09年下降30%，同時深圳“限購令”出臺，深圳投資客繼2007年后再次入莞，開發商銷售收入“二八現象”明顯，20%的品牌開發商占據了80%的市場份額。價格方面：價格分明化顯，普通住宅中位房價為5733元/㎡，同比上漲8.03%。2010年東莞普通住宅產品線豐富，高檔洋房、豪宅洋房、高贈送、精裝修等產品明顯增多，這些成交量的增加使得整體價格被拉高，但回歸到以自住屬性為主的普通住宅（毛坯）來看，相比前兩年穩中有升。分物業類型來看：商品房均價為7889元/㎡，同比09年上升20.19%；普通住宅中位房價為5733，同比09年上升8.03%；洋房均價為6624元/㎡，同比09年上升19.23％；公寓均價6383元/㎡，同比09年上升6.47%；別墅均價15207元/㎡，同比09年上升18.41%；商鋪均價10209元/㎡，同比09年上升10.60%；而寫字樓均價為8974元/㎡，同比09年上升22.55%；車庫均價9133元/㎡，同比09年上升12.6%。供需方面：供需矛盾有所緩解，供求關系由嚴重失衡趨向緩和。2010年東莞商品房供應有所增加，但增速明顯放緩，需求受政策影響有所壓抑；使得供求關系比例由09年的嚴重失調（0.8：1）逐步趨向緩和（1.09：1）。其中以住宅供需趨向緩和最為突出接近1：1。然而2011年供應預計大幅放量，需求經歷累積后持續釋放，供需從供應偏緊向供需平衡轉變。住宅潛在供應量達到770萬平方米，供需比預計從2010年的1：1向1.5：1轉變。三級市場：據東莞中原地產研究中心數據監測，2010年全年全市二手房交易共28651宗，同比增長52.72%；成交面積為289.03萬平方米，同比增長15.64%；成交金額共90.11億元，同比增長34.23%；成交均價3118元/平方米，同比上漲16.08%。2010年東莞二手房市場呈現出旺銷局面，成交大幅增長，創出歷年新高，成交均價突破3000元/平方米大關；結合一手房市場分析，一二手房成交比（按成交面積）由2009年的2.37：1下降到2010年的1.73：1；一二手房成交均價比則由2009年的2.44：1上升到2.53：1，一二手房的房價差距在持續拉大。一、土地市場土地市場關鍵數字：

統計時間：2010年1-12月數據來源：東莞中原研究中心年度總體敘述：2010年東莞土地市場供需雙雙邁上新臺階，深究原因不難發現，前三季度全社會固定資產投資總額743.79億元，同比增長6.5%，遠遠低于全省24.1%的水平，因為東莞在經歷了2008年的金融危機之后，政府財政收入嚴重受挫，無力加大城建投資，只好擇機大幅供應土地，以此填補巨大的資金缺口，國土部門明顯加快推地節奏，致使商住用地成交總量超越歷史高峰，甚至熱點區域的優質地塊也再現“地王”；工業用地亦是如此，在產業升級換代加速情況下，全年工業用地繼續大幅放量，尤其以剛升級為國家級科技產業園的松山湖最為突出；可見在調控政策貫穿全年的情況之下，2010年土地市場依然得到了迅猛放量。一、2010年土地市場供需兩旺，再創歷史高峰。2010年土地供應高速放量，再攀高峰。2010年東莞土地市場共發布拍賣和掛牌宗地237宗，共計707.62萬㎡。其中工業用地供應127宗，395.07萬㎡，占總供應量的55.83%；商住用地供應74宗，224.68萬㎡，占總供應量的31.75%。此外，相比前幾年今年幾個區域有較多小幅商住地塊出讓，致使平均宗地面積出現小幅回落。2007-2010年東莞土地成交明細：2010年土地市場成交紅火，當中不乏“新科地王”。2010年共計交易土地224宗，成交面積681.92萬㎡，同比上升三成有余，總成交金額達到129.33億元，同比上升38.34%；其中商住用地成交62宗，成交面積204.09萬㎡，同比上升10.19%，成交金額為88.47億元，同比上升34.29%；從成交土地的類型來看，2010年，土地成交仍然以工業用地為主，占到總成交量的57.36%，商住用地位居其次占成交總量的29.93%。此外，最引人矚目的是萬科地產在1月28日，成功竟得地塊編號為2010G009-010的虎門金洲村地塊，5217元/平方米的樓面地價，再創虎門的地王新高。2005-2010年東莞土地成交供需比從土地供銷比走勢看，總體上土地需求旺盛，2005年至今土地供銷比平均在較低水平，土地市場供求關系相對平衡，但2008年樓市低迷致使土地市場流拍情況嚴重，供大于求的狀態比較明顯，而進入2009年，由于樓市的銷售十分火爆，所以土地市場隨之活躍起來，供需比大幅下降。2010年隨著部分偏遠鎮區土地出讓的增多，流拍情況有所增加，所以供需比出現一定的上升，但整體而言供需還是比較平衡的。二、土地價格溫和上升，商業地產即將迎來開發高潮。經歷2008年金融危機之后，近2年東莞土地價格恢復上升態勢。2010年整體土地單價為1897元/㎡，同比2009年上升4.58%；商住用地成交單價為4335元/㎡，保持上升趨勢；從2007年開始由于受樓市的低迷，土地價格迅速下降，并且在2008年觸底，進入2009年在樓市銷售回暖的情況下，土地成交單價得到一定程度的回升，特別是商住用地，成交單價已經止住大幅下滑的勢頭，呈現得比較理性。進入2010年雖然全年不斷有調控措施出臺，熱點區域的優質地塊也涌現幾個新地王，特別是商業、商務金融土地，也迎來了突破的一年，全年成交商業、商務金融用地達73.11萬㎡，可見東莞即將迎來商業地產快速發展的時期。2010年商住用地樓面地價溫和上升。從2005年以來，東莞商住用地的樓面地價最高出現在2007年達到2674元/㎡，之后隨著2008年樓市的持續低迷，商住地大部分以底價成交甚至流拍，所以樓面價步步下探，直到2009年開始樓面價才重新回到上升的通道，2010年由于一季度高價地的增多，致使全年整體樓面價達到1939元/㎡，同比上升12.48%。2010年商住用地開發商拿地集中度有所下降。2010年開發商拿地的市場比較相對集中，排名1-5名的開發商合計占據35.62%的市場份額，不過遠低于2009年的51.09%，這主要是由于今年商住用地供應規模加大，并且分散零星所致，但是并不妨礙外來開發商的搶眼表現，前十名當中就有3家來自深圳、廣州、佛山。三、2010年土地市場特征總結★嚴厲政策調控之下，土地供需仍同步邁上新臺階。雖然2010年不斷有調控政策出臺，但對土地市場的影響無論是廣度，還是深度都沒有太大的波折，從東莞市場來看，4.27政策出臺前的1季度土地市場一度紅火，一方面是由于樓市當時延續了09年以來的良好態勢，另一方面則是熱點區域優質地塊的集中推出所致；進入2季度，恰逢政策剛剛落地，東莞的推地卻逐步向偏遠鎮區轉移，土地本身條件沒那么好，使得市場有所降溫，出現幾宗小幅地塊的流派，但進入下半年3、4季度隨著南城總部基地地塊，以及松山湖多幅商住地塊的上市，市場的活躍氣氛再次被激發，并較好的延續到年底，全年的供需都邁上一個新的臺階。★商住用地供應向偏遠鎮區偏移，對房地產市場是一個積極的信號。2010年偏遠鎮區的商住用地供應明顯增多，這對東莞未來房地產的發展是一個積極的信號，畢竟早期東莞分散的經濟產業布局，讓房地產市場發展也極度的不平衡，政府此時很機智的向這些區域引導，將是一個雙贏的局面，因為對開發商而言，進入這些鎮區開發項目，不但拿地成本低，競爭對手少，并且存在一定的市場空白，只要找準定位，激發合理的購房需求，將在這一個局部區域贏得先入為主確立自己的品牌優勢。★外來開發商開拓東莞市場，策略千差萬別。2010年東莞樓市受政策影響依然十分有限，不少開發商也適時地積極參與土地拍賣，最為引人注目的就是保利地產和佛山鉅隆地產。近2年保利地產頻繁現身東莞國土局參與土地拍賣，并且都是專攻成熟片區豪宅板塊的土地，但屢屢棋逢敵手鎩羽而歸，最記憶猶新的是莞城體育路地塊、以及虎門金洲村地塊，直到2010年9月松山湖新城路西側巨幅商住地塊，保利接連擊退萬科、深業的凌厲進攻，才最終得償所愿。而來自佛山的鉅隆地產拿地策略就大相庭徑了，專攻偏遠鎮區低價地，例如道滘鎮厚德村地塊、麻涌鎮大步村地塊成交樓面地價分別為1044元/㎡、1201元/㎡，即使在相對位置好一點的大朗鎮蔡邊村地塊，碰上東方銀座集團的阻擊，也沒有太大波折就收入囊中；可見同樣是新進外來地產公司，面對同樣的東莞房地產市場，但各個開發商的立場、出發點不同，拿地布局的策略也千差萬別。

★品牌房企加大持有型物業開發，東莞商業金融用地即將迎來開發高潮。受貫穿2010年全年的國家樓市調控影響，住宅市場投資投機需求得到一定程度的抑制，不少資金蜂擁進入商業地產市場尋找商機，與此同時，全國各大品牌開發商萬達、華潤、萬科等等，也紛紛宣布加大持有型物業，商業地產的圈地造城計劃，一時之間全國商業地產開發浪潮趨之若鷺。東莞商業地產也迎來了突破的一年，全年成交商業、商務金融用地73.11萬㎡，而2009年僅為21.33萬㎡，其中萬達、萬科在長安的大型商業項目即將啟動，南城總部基地地塊被各大房地產公司瓜分完畢，都預示著東莞商業金融即將迎來高速發展的時期。2011年，南城總部基地二期、中央商務區，以及東城世博擴展、虎門、長安舊改是值得深切關注的區域。★商住用地區域集中，但冷熱不均。2010年商住用地供需非常集中在幾個區域，特別是寮步、橋頭、沙田都有多宗大幅商住地成交，位列所有區域的前三名，占到東莞所有商住用地成交的24%；此外，由于房地產發展的不均衡，東莞各個區域的商住用地成交價格差異非常大、冷熱不均，熱點區域的虎門、長安、寮步高價地頻繁出現，甚至超越2007年勇奪新地王頭銜，而部分房地產發展滯后的區域，大部分以低價成交，樓面價普遍徘徊在1000元/㎡上下。★商住用地溢價率有所提高，開發商普遍看好樓市長遠發展。2010年商住用地供應總量達到歷史高峰，與此同時，同比2009年高溢價土地所有增加，其中溢價超過100%的土地達到成交宗數的20.97%，遠超去年的8.70%，底價成交也從去年的六成回落到四成，可見今年的土地市場比去年還要樂觀，大部分開發商還是勇于拿地，一方面它們的資金鏈十分穩健，另一方面，東莞樓市的長遠發展繼續向上。★★品牌開發商拿地比重有所下降。2009年樓市的異常火爆，促使各路開發商紛紛開疆拓土，在土地拍賣市場收獲頗豐，尤其以外來的碧桂園、金地、龍光，以及本土作戰的富盈最出彩，但2010年由于商住供應規模擴大，并且分散在地產發展階段不同的鎮區，所以品牌開發商在拍賣現場出鏡的頻率少了一些，它們都把目光放在優質地塊之上，只有萬科、保利進入拿地集中度的前十名，其他大部分地塊都被小開發商瓜分完畢。★商住地塊供應仍以小幅為主，巨幅地塊鮮有出現。從商住用地的占地來看，2010年單宗地塊占地在3萬㎡以下的為33宗，占到所有地塊的53.23%，與2009年基本持平，此外3~5萬㎡16宗占25.81%，5~10萬㎡10宗占16.13%，10萬㎡以上的3宗占4.84%，只有5~10萬㎡的有所增長，說明東莞還是比較嚴格執行到單宗地塊出讓規模的限制，對均衡區域房地產的房展，防止大面積的囤地炒作之風盛行。★★產業升級換代加速，工業用地供需再創新高。近幾年，隨著東莞產業升級換代和政府招商引資力度的加大，東莞工業用地的供需十分旺盛，2005年的時候第一次開始放量，全年供應達到121.80萬㎡，而到了2010年供應已經飛躍到395.07萬㎡的歷史新高，成交亦同步放大到391.16萬㎡。預見，未來幾年工業用地仍將延續如此高的交投量。★規劃容積率呈現上升，既可增加供給又可提高政府財政收入。近年土地容積率不斷上升，2009年加權容積率僅為2.15，2010年已經達到2.24；政府逐步提高容積率，一方面土地資源日趨稀缺，提高容積率可以有效增加供應，另一方面，又可以提高土地起拍總價，增加財政收入，從而獲得更多的資金進行城建投資。具體到各個地塊，容積率小于2的還是非常少的，僅有翡翠半島房產開發有限公司拍下的2宗清溪鎮土橋村地塊、臥龍居地產拍下的黃龍江見田地塊、松山湖地產拍下的北部工業城地塊、保利地產拍下的松山湖新城路地塊、柏悅地產拍下的寮步東升路地塊等，這些地塊未來有可能開發出大型的復合社區，并附加部分別墅產品，以提高項目的檔次。而容積率大于3.3的地塊，則主要是長安成熟片區的小幅土地，如萬科拿下的長青路地塊、城中四季地產拿下的咸西村地塊，以及個人拿下的蓮峰北路地塊，因為這些土地起拍價高，而且地段不可復制，依靠高的容積率來分攤成本，未來可以開發成高層豪宅產品，或高檔酒店公寓。★★東莞商住地一、二線鎮區樓面地價上升，三線偏遠鎮區下降。我們根據各個區域房地產的發展水平，以及推出地塊的綜合素質，把東莞所有鎮區分為3個檔次，一線鎮區包括城區、長安、虎門、塘廈、寮步，二線鎮區包括鳳崗、大朗、常平、石龍、厚街、大嶺山，其他作為三線鎮區，2010年一二三線鎮區的樓面地價分別為3331元/㎡、1689元/㎡、1136元/㎡，同比09年上升30.84%、上升25.15%、下降24.58%。所在鎮區樓面地價的起落，主要是由商住地塊的優劣程度，以及開發商對后市的判斷從而是否樂觀決定的，一二線鎮區的土地成交非常火熱，價格節節攀升，但與之想成反差的是三線鎮區，由于房地產發展起步較晚，政府剛剛推出的商住地塊周邊配套有待完善，開發商也是抱著嘗試的心態進入這些區域，商住地塊的成交價都很低廉。★對后市長遠發展樂觀，個人拿地盛行。2009年僅有4宗商住地被以個人名義買下，而2010年商住用地市場，通過個人名義成功取得土地的有7宗，占總土地成交宗數的11.29%，本身的原因是這些土地大部分面積較小，總價偏低，購買門檻也不算太高，所以部分公司控股人在對后市預判樂觀的前提下，就選擇以個人名義拿下開發。★東莞樓市尚未安全成熟，發展空間廣闊，其他行業企業躍躍欲試。此外，2010年來自房地產行業以外的公司，在土地市場也時有出現，如東莞市高威建材貿易有限公司、東莞市高盛譽信用擔保有限公司等等，并斬獲不錯地塊，說明東莞房地產市場依然在持續上行的通道，發展還遠未如一線城市成熟，但市場容量大，所以不少原先從事其他行業的企業，也想進來分一杯羹，躍躍欲試。四、東莞土地市場之最一覽五、東莞土地市場前景展望★順應潮流，品牌開發商繼續挺進二三線城市。2010年，針對房地產市場的嚴厲調控政策席卷中國大地，尤其以一線城市的影響最為明顯，所以各大品牌開發商為了企業的長遠穩健發展需要，以及降低對一線城市的依賴度，紛紛大舉進入二、三線城市，畢竟相比北上廣深，二三線城市競爭沒那么激烈，自住需求旺盛，市場處于平穩上升的階段等優勢，尤其以恒大、萬科、碧桂園反應最為迅速，并且占得先機。2011年，東莞不但土地供應充足，而且價格也比較合理適中，在基礎設施穩步推進、城市功能日趨成熟的環境下，風險相比一線城市小得多，從而帶來較好的投資回報。★全市商住用地供應繼續放量。從目前監測的土地公告來看，2011年前期東莞商住用地供應依然旺盛，僅一月就有多達18宗商住地上市，分別是石碣、塘廈、黃、江常平、沙田、松山湖、大朗、道滘等區域，其中塘廈鎮石潭埔社占地4.6萬m2、5.2萬m2編號2011G002-003地塊，以及松山湖北部工業城占地1.3萬m2/、3.0萬m2編號2011G014-015土地尤為值得關注；此外南城宏圖片區總部基地二期地塊也可能在下半年上市。★一線鎮區土地供應偏緊，二三線鎮區供應繼續開閘。隨著東莞房地產市場的發展，各種優質地塊消之殆盡，中長期來看城區以及熱點成熟鎮區土地供應將越來越緊，在政府的積極引導下，房地產逐步向二三線鎮區鋪開，況且政府當前有計劃的主推這類土地，較好的迎合了開發商的需求，2011年東莞各個鎮區將獲得更多的機會迎頭趕上，為東莞的樓市版圖增添活力。★土地市場逐步規范，拿地快速開發將成未來主流。過去一年國土資源局出臺一系列規范土地市場的措施，從源頭完善招拍掛制度，到提高企業拿地首付，縮短余款追繳期限，再到囤地的曝光問責等等，這些措施的有效執行，將增加企業的囤地風險，從而促使企業快速開發快速銷售，以時間換取利潤空間，從目前來看，做得最好的是萬科地產、東方銀座集團、碧桂園集團，它們2009年拿地開發，在2010年就已經上市銷售；當然以上公司能做到這一點，雖然與它們的開發策略密切相關，但也需要資金的強勁支持，這是本土開發商有所欠缺的，不過未來的趨勢仍然的速戰速決的開發模式。★開發商資金充裕，土地交投依然活躍。2010年樓市的火爆成交，東莞部分主流開發商超額完全年度銷售目標，資金都較為充裕，而部分業績完成不太理想的開發商則只能“望地興嘆”了，所以在土地供應放量的情況下，對于資金實力雄厚的開發商顯然是一個絕佳的機會，可以預見2011年東莞土地市場的交投量依然活躍，★各種規劃利好疊加，土地市場趨向樂觀，價格仍將穩中求升。2011年，在東莞城建投資熱度未減，帶動房地產開發投資高速增長，各種規劃利好逐漸明朗，付諸實施，樓市前景審慎樂觀的疊加影響之下，土地市場仍將較好的延續上一年的活躍度，預計交投量保持在一個較高的水平之上，并且外來開發商頻繁現身土地拍賣市場，也將激起更多的火藥味，未來土地市場仍將大幅放量，成交價格穩中求升。★政府積極引導，“三舊”改造穩步推進。2010年是東莞“三舊”改造的開局之年，按照規劃2010年至2015年要完成改造10~15萬畝，2015年至2020年要完成改造30萬畝。2011年，東莞的“三舊”改造仍將穩步推進，特別是大嶺山、鳳崗、長安、虎門的步伐更加迅速，當地政府已經就部分改造項目與企業簽訂意向合作協議，未來幾年這些項目將帶動周邊片區活躍起來。六、2010年土地政策一覽二、二級市場供應方面：受政策調控影響，供應明顯放緩。2010年東莞商品房新增供應545.96萬㎡，共57436套，面積同比09年上升15.18%，相對于需求來說仍然偏緊，城區供應明顯下降，鎮區供應放量劇增，受政策調控影響，住宅供應明顯萎縮，商用物業供應“爆發性”放量，中小戶型為供應的主力產品，大戶型受政策調控影響供應前高后低，體量大幅降低。需求方面：調控政策層出不窮，整體成交二次探底。2010年東莞商品房成交總面積為499.55萬㎡，成交套數49598套，總成交金額394.02億元，面積同比09年下降15.62%。鎮區成交占主角，泛深圳區域取得不錯成績，西北片區房地產崛起成交全線飄紅；成交分化嚴重，高檔物業與商用物業受政策影響較小加上通脹預期加強，交投兩旺，同比分別上升30%與50%；但普通住宅成交受調控影響較大，同比09年下降30%，同時深圳“限購令”出臺，深圳投資客繼2007年后再次入莞，開發商銷售收入“二八現象”明顯，20%的品牌開發商占據了80%的市場份額。價格方面：價格分化明顯，普通住宅中位房價為5733元/㎡，同比上漲8.03%。2010年東莞普通住宅產品線豐富，高檔洋房、豪宅洋房、高贈送、精裝修等產品明顯增多，這些成交量的增加使得整體價格被拉高，但回歸到以自住屬性為主的普通住宅（毛坯）來看，相比前兩年穩中有升。分物業類型來

看：商品房均價為7889元/㎡，同比09年上升20.19%；普通住宅中位房價為5733，同比09年上升8.03%；洋房均價為6624元/㎡，同比09年上升19.23％；公寓均價6383元/㎡，同比09年上升6.47%；別墅均價15207元/㎡，同比09年上升18.41%；商鋪均價10209元/㎡，同比09年上升10.60%；而寫字樓均價為8974元/㎡，同比09年上升22.55%；車庫均價9133元/㎡，同比09年上升12.6%。供需方面：供需矛盾有所緩解，供求關系由嚴重失衡趨向緩和。2010年東莞商品房供應有所增加，但增速明顯放緩，需求受政策影響有所壓抑；使得供求關系比例由09年的嚴重失調（0.8：1）逐步趨向緩和（1.09：1）。其中以住宅供需趨向緩和最為突出接近1：1。然而2011年供應預計大幅放量，需求經歷累積后持續釋放，供需從供應偏緊向供需平衡轉變。住宅潛在供應量達到770萬平方米，供需比預計從2010年的1：1向1.5：1轉變。1.新增供應分析2010年東莞新增商品房供應總體情況：據東莞中原市場研究部監測結果統計顯示，2010年共有128個樓盤有新增供應，總供應量為545.96萬㎡，同比09年上升15.18%，，較08年同期下降19.67%。其中住宅供應量為466.16萬㎡，同比09上升14.26%；住宅供應套數44082套，同比09年上升23.30%；從供應的結構來看，商用物業供應面積增幅明顯大于住宅物業，這是在2010政策調控之年，開發商轉變觀念和策略，在住宅市場低迷狀態下力推商用物業，使得商用物業貨源得到強有力的支持。2010年整體新增供應量為545.96萬㎡，供應量走出“低谷”觸底反彈。從2004年至2010年七年的新增供應走勢看，2004年-2007年呈現持續放量的態勢，2004年新增供應面積為562萬㎡，2005年為576萬㎡，2006年為660萬㎡，2007年創出新高，新增供應量高達800萬㎡。2008年樓市進入調整期，開發商對前景不容樂觀，開發信息不足因此新增供應持續減緩，2008年供應為679萬㎡；09年樓市受刺激政策支撐回暖，很多開發商日夜趕開工，但是由于房地產開發的周期性，因此很多項目延遲到2010年上市，市場以消化庫存為主；2010年受房地產政策調控的影響，供應量雖有所增加但增速明顯放緩，總供應量為545.96萬㎡，相對需求而言供應仍然偏緊。南城蟬聯供應榜首，泛深圳區域供應放量劇增。據東莞中原市場研究部監測結果統計顯示，2010年商品房供應以南城、鳳崗、東城、大朗、塘廈排前五名，其中南城以83萬㎡的供應量連續兩年排名第一，并且高出第二名23萬㎡。全市供應的30個城鎮中，53%區域同比09年供應全新飄紅，比較突出的是西北部的石碣、中堂、洪梅等區域突破零供應同時泛深圳鳳崗、塘廈、樟木頭借助深圳“限購令”/東莞不限購的利好大量推貨，使得這些區域2010年供需兩旺；32個區域中有47%的區域比09年同期有所下滑。附表：各區域供應面積環比增長情況（單位：㎡）受政策調控影響，住宅供應明顯放緩，商用物業“爆發性”放量。據東莞中原地產研究中心監測結果統計顯示，2010住宅供應環比09年上升14.26%，遠遠低于市場預期，說明受房地產政策調控的影響，開發商在政策出臺后觀望心態較嚴重，供應明顯放緩且一拖再拖往后延遲，相對需求來說供應有所偏緊，其中以中小戶型的有效需求較為突出；但是商用物業及高檔投資物業由于受政策調控影響較小，同時由于通貨膨脹預期、人民幣升值預期加劇，外資的大量流入等，使得商用物業保值，增值的價值再次拔高，長線資金比較看好的別墅、商鋪、寫字樓等物業順應市場也紛紛伺機推貨，其中以商鋪尤為明顯，同比09年供應量上升了42.30%。中小戶型為供應主力，大戶型受政策影響供應明顯減少，超大戶型供應小幅上揚。據東莞中原地產研究中心監測結果統計顯示，從供應戶型面積分析，小戶型公寓在今年供應偏緊，其中在8-10月三個月處于空白期，而政策調控力挺中小戶型、中低價位的產品供應，樓市以剛性需求為主，因此以剛性需求的中小戶型兩房、緊湊三房成為了2010年供應的主流產品，在一定程度上滿足了以外來剛性自住為主的需求，比重占住宅總體的56.58%（60-100㎡），其中81-100㎡的緊湊戶型尤為突出，同比09年增加6.43%，而大戶型和超大戶型供應在新政后明顯減少，這主要是受信貸環境收緊、首付款、利率的提高、限貸令、限購令等影響，使得東莞本地需求受壓抑，成交在新政后持續得不到改觀，因此開發商推貨相對謹慎；而超大戶型的供應161-180㎡及200㎡同比09年有小幅增加，這主要是通脹壓力下，這些超大戶型的資金避風港的價值屬性重新被認可，因此需求的釋放使得供應量也有所增多。2.需求分析政策主線貫穿全年，成交整體受壓抑，全年消化量近500萬㎡。2010年東莞全市在售項目為298個，其中全年累積有成交的項目有286個。受兩次史上最嚴格調控政策的影響，東莞樓市成交呈現出“W型”趨勢，2009年底至2010年1月中旬成交表現不錯，然而4.17新國十條出臺，使得“五一”的成交量驟冷，6-7月成交了進入第一波低潮期，然而隨著政策的逐步消化加上“金九銀十”的旺銷效應的引導，開發商推貨量上升，市場在8月中旬有所改觀，9-10月中旬需求有所釋放；然而9.29新政的出臺，使得樓市再次陷入短暫觀望，成交量在11月份表現為二次低潮，但由于深圳“限購令”影響，東莞開發商主動拓展深圳客戶，再加上年終開發商為完成業績，大量推貨，成交量在12月份達到全年的最高峰。2010年商品房成交面積為499.51萬㎡，同比09年下降15.62%，成交套數為49607套，同比下降13.76%，成交金額為394.04億元，同比09與08年分別有不同幅度增幅。其中住宅成交437.32萬㎡，共40380套，面積同比09年下降20.84%；非住宅成交62.19萬㎡，共9227套，同比09分別上升57.24%和23.13%，成交金額為60.26億元，同比09年上升78.13%。2010年全市商品房成交情況：調控政策層出不窮，整體成交二次探底。從近四年年度成交走勢來看，07年全球通脹壓力較大。中國經濟增長存在由偏快轉為過熱的風險，全國樓市“量價齊升”，價格瘋狂上漲，東莞樓市嚴重供不應求，價格跳躍式上漲，整體成交高達626.78萬㎡，為近四年來“最高峰”；08年全球金融危機的影響，經濟放緩，成交量跌入谷底；但08年底利好的宏觀政策、寬松的信貸政策等因素，使得09年回暖過快，供求矛盾再次顯現，價格上漲較快，成交量直逼600萬㎡；然而從2009年12月中旬開始，中央各部委及地方政府不斷升級加碼的調控措施層出不窮，態度愈加嚴厲和強硬，使得2010年樓市成交二次探底，但仍高于最低迷的2008年成交量。南城繼續領銜，泛深圳區域取得不錯成績，西北片區房地產崛起。從各區域成交情況來看，2010年各個區域受政策調控影響及買賣雙方觀望，供應偏緊等因素，65.63%的區域商品房成交量同比2009年有所下降。南城繼續榮登榜首之位，但比去年有所遜色，緊跟其后的是東城、常平、、塘廈等區域。同時值得關注的是泛深圳區域的、塘廈、樟木頭等區域，很大程度上歸功于深圳客戶成交取得了不錯的效果，尤其是深圳“限購令”出臺后，莞深二三級聯動愈加頻繁，預計這種趨勢在2011年仍將延續。2010年是不平凡的一年，但東莞32個鎮區中34.38%的區域成交量在逆勢中上揚，這些區域大多處于房地

產起步較晚的西北片區的道滘、中堂、石碣等區域，這些區域今年土地市場也異常活躍，在一定程度上標志著西北片區房地產的崛起。附表：各區域成交面積環比增長情況（單位：㎡）住宅物業受政策影響，成交量減少；商用物業受政策影響小加上通脹預期加強，交投兩旺。根據東莞中原地產研究中心統計數據顯示，受政策調控的影響，2010年住宅市場整體成交比較壓抑，同比09年分別都有不同的降幅，其中公寓由于供應持續偏緊，下降幅度高達42.85%，普通住宅方面大戶型及超大戶型成交量降幅較明顯，高檔洋房、豪宅洋房同比09年成交活躍。而高檔物業與商用物業受政策影響較小，在住宅市場低迷時期，開發商為了銷售突圍，力推商用物業加上物價飛漲，通貨膨脹預期加劇、人民幣升值預期壓力加大、外圍熱錢紛紛涌入國內、投資渠道可選性較少等因素，使得這些物業交投兩旺，成交都有不同幅度的增長，其中以寫字樓與商鋪的表現最為突出。投資需求基本平抑，剛性自住需求為主導，改善型需求嚴重受平抑。根據東莞中原地產研究中心統計數據顯示，受2010年兩度最嚴厲的政策影響，樓市投資需求深受打擊基本平抑，其中40-60㎡的小戶型公寓成交量同比09年有所下滑；而受政策力挺的剛性自住需求成為市場主流產品，無論是供應還是需求都是全年最受歡迎產品，這種需求比較直接和迫切，同時可以說明外來需求在新政后比較活躍；尤其是那種緊湊型的贈送面積較大，60-100㎡兩房、三房，雖然單價較，高但是分攤下來性價比還是很高。而大戶型以及超大戶型，在12月中旬到1月份新政前成交取得不錯效果，但新政出臺后成交持續遇冷，處境陷入艱難，這可以看出新政后本地購房需求受政策影響較大，需求嚴重受平抑。而200㎡的豪宅產品，由于購買力非常強烈，而且基本上是在通脹壓力預期加強情況下用于保值、增值，因此其成交基本對政策影響很小。深圳“限購令”出臺，深圳投資客繼2007年后再次入莞。深圳與東莞接壤，交通便利，經濟貿易往來頻繁，因此深圳客戶來莞置業逐漸增多，尤其是靠近深圳區域的鳳崗、塘廈、樟木頭等區域，這些區域對2010年貢獻度很大，其中鳳崗的純深圳盤益田·大運城邦一期以1649套榮登龍虎榜之首。尤其是深圳出臺“限購令”以后，東莞開發商主動拓展深圳客戶，深圳投資客繼2007年后再次入莞，但是2010年這次大舉入莞比2007年總體看趨向理性，主要表現在以下幾個方面：一是價格方面，2007年投資客對于高價位、低價位產品都有投資，然而今年的投資客對價格比較謹慎，價值低位區域備受關注；二是物業選擇方面，之前的投資客對各種物業都有擁有的現象，而現在投資客看重的高檔物業、別墅及小戶型投資公寓等物業，對普通住宅進行投資持有明顯減少；三是部分開發商由于歷史遺留問題對莞深二三級聯動表示猶豫，尤其是早期大盤分期項目，在2007年很多深圳投資客持有物業，但是由于后期經歷了08年的金融危機，物業出租很不理想，造成了很多社區入住率不，高物業管理不能統一等問題，最關鍵的是前期入住率低，人氣不旺對后期的銷售帶來一定的負面影響。成交向優質資源靠攏，品牌開發商成交集中度，高“二八現象”明顯。據東莞中原地產研究中心監測數據統計顯示，從開發商業成率分去析，2010年全市約200家開發商，其中有175家開發商在2009年和2010年均有銷售收入的。在這175家開發商中，有35%的開發商在今年的銷售收入已經完成年去全年的90%以上，也就意味著保守計算超過三成的開發商基本上完成了今年的銷售目標。從數據上看去，35%的比例雖然不，高但今年東莞市場有個明顯的特點就是“二八“現象分化比較嚴重，品牌開發商的物業成交集中度高備受置業者關注。數據統計顯示，銷售收入排行前20名開發商的市場集中度從2009年的54.9%上升到今年的66.3%，20%的開發商銷售收入占全市商品房銷售金額的比重從2009年的69.9%上升到78.2%。而且，在這20%的主力開發商中，數據統計顯示超過一半的開發商基本完成甚至是超額完成了今年的銷售目標，同時還有部分開發商考慮到項目情況在今年年初定下的銷售目標比較低，其全年的銷售目標已經達成。3.供需分析2010年商品房整體供求矛盾有所緩解，住宅供求關系趨向緩和。根據過往的經驗，在房地產供需比1：1，供應仍處于偏緊狀態；而2：1相對來說才處于供需平衡平水。2010年商品房供需情況整體比2009年的供不應求壓力有所緩解，09年由于樓市出現回暖，需求持續釋放，供應跟不上，因此供求嚴重失調；2010年供應量比市場預期有所偏緊，但比2009年有所增加，需求受新政影響有所壓抑，全年在曲折中共成交近500萬㎡，因此整體由09年的供不應求趨向供需緩和，其中住宅供需平衡表現更加突出，非住宅供應放量，需求也很活躍，但是相對供應來說，仍有些乏力。2011年供應預計大幅放量，需求經歷累積后持續釋放，供需從供應偏緊向供需平衡轉變。潛在供應項目166個，住宅潛在供應量達到770萬平方米，供需比預計從2010年的1：1向1.5：1轉變。4.價格分析普通住宅中位房價總價為51萬，單價5733元/㎡，同比分別上漲10.27%與8.03%。東莞中原地產研究中心監測數據統計顯示，2010年商品房均價為7889元/㎡，同比09年上升20.19%；普通住宅中位房價為5733，同比09年上升8.03%；洋房均價為6624元/㎡，同比09年上升19.23％；公寓均價6383元/㎡，同比09年上升6.47%；別墅均價15207元/㎡，同比09年上升18.41%；商鋪均價10209元/㎡，同比09年上升10.60%；而寫字樓均價為8974元/㎡，同比09年上升22.55%；車庫均價9133元/㎡，同比09年上升12.6%。由于東莞房地產的發展，外來品牌開發商增多，外來開發商給產品線的豐富起到很大的指導作用，2010年東莞市場普通住宅常平呈現多樣化，1）精裝修、高贈送項目；2）豪宅及高檔洋房；3）高檔投資公寓；4）純深圳盤等，這些項目成交比重給整體均價拉高，跟實際市場有相違背，而中位數是樣本數據所占頻率的等分線，它不受少數幾個極端值得影響，因此能夠真正反應實際價格走勢。2010年東莞各物業成交量價情況：（1）洋房據東莞中原地產研究中心監測結果統計顯示，2010年洋房總成交面積為37.74萬㎡，成交套數為35258套，套數同比下降15.18%，成交均價為6624元/㎡，同比上升19.23%，其中純深圳盤益田·大運城邦一期以1649套簽約量，排名全市第一。（2）別墅據東莞中原地產研究中心監測結果統計顯示，2010年別墅總成交面積為52.02萬㎡，成交套數為1436套，套數同比下降30.63%，成交均價15207元/㎡，同比上升18.41%，其中新秀大朗碧桂園以9749元/㎡低價入市，簽約量164套排名第一。（3）公寓據東莞中原地產研究中心監測結果統計顯示，2010年公寓總成交面積為21.46萬㎡，成交套數為3758套，套數同比下降41.30%，成交均價為6383元/㎡，同比上升6.47%，其中帕薩迪納以629套的簽約量占據公寓成交第一名。（4）商鋪據東莞中原地產研究中心監測結果統計顯示，2010年商鋪總成交面積為33.97萬㎡，成交套數為2516套，套數同比上升16.16%，成交均價為10209元/㎡，同比上升10.60%，其盛和廣場以146套簽約量排第一位。（5）寫字樓據東莞中原地產研究中心監測結果統計顯示，2010年寫字樓總成交面積為22.42萬㎡，成交套數為1676套，套數同比上升3.58%，成交均價為8974元/㎡，同比上升22.55%，其中駿豪商務中心以506套簽約量占居第一。（6）車庫據東莞中原地產研究中心監測結果統計顯示，2010年車庫總成交面積為6.38萬㎡，成交套數為5050套，套數同比上升35.57%，成交均價為9133元/㎡，同比上漲12.61%，其中天驕峰景以599套簽約量排名第一。成交價格分化嚴重，普通住宅中位房價穩中有升。從普通住宅年度走勢可以看出，東莞普通住宅均價經歷了07年整年的快速上漲后，在08年持續回調，進入09年由于四萬億的投資發放、信貸寬松等因素使得存量快速消化，新增供應對接不上，開發商捂盤惜售現象比比皆是，成交價格一路高歌上漲，從普漲到個盤分化；進入2010年由于普通住宅產品多樣化發展精裝修、高檔物業、高贈送等產品逐漸增多，使得價格整體被拉高，普通住宅的中位房價為5733元/㎡，比2008年最低位上漲了13.73%。（注：普通住宅包括洋房和公寓）5.2010年銷售排行榜萬科以48.74億元業績位列東莞樓市銷售龍虎榜首，持續兩年領跑東莞市場。截止2010年12月31日，今年各房企銷售情況已塵埃落定，萬科、光大的江湖地位依然如故，萬科以48.74億元排名第一，光大以40.10億元排第二，中信地產以35.92億元比去年再上一個臺階。從銷售金額排名前十的開發商情況，品牌開發商的市場份額越來越大，同時值得大家關注的是外來開發商在2010年取得非常不錯的成績，60%房企屬于外來開發商，這可以看出外來開發商對東莞樓市貢獻度很高。2010年政策調控年，開發商同樣可以取得不錯的成績，這主要有以下幾個原因：一是品牌開發商在年初對政策敏感，牢牢把握好推貨的火候，推貨量明顯增加；二是中小戶型供應與需求仍然是市場的主旋律；三是泛深圳區域項目成交量明顯增多，尤其是在深圳“限購令”出臺后；四是客戶購房需求越來越理性、謹慎，品牌開商發的產品深受關注與購買。2010年開發商商品房銷售排行前十名（按銷售金額排行）：2010年商品房銷售排行前十名（按銷售金額排行）：

2010年普通住宅銷售套數排行（按銷售套數）2010年普通住宅銷售面積排行（按銷售面積）2010年普通住宅銷售金額排行（按銷售金額）6.2010年商品住宅可售存量分析數據來源：報告中數據來源于東莞市房產公眾信息網、東莞市建設局、東莞市城建規劃局、東莞市中原研究部。注：（1）所有存量的統計方法均以網上簽約時間為準；（2）松山湖計入主城區1)總體存量情況：據東莞中原地產研究中心數據監測顯示，截至2010年底，東莞新建商品住宅可售存量面積為414.18萬㎡，可售套數為35894套。同比2009年底，存量面積減少44.65萬㎡，套數減少5586套。其中，普通住宅和公寓存量均略有下降，別墅有較大增加，增幅為20%。2)存量供應時間分布：從可售存量的月度走勢來看，2010年總體存量低位運行，主要是受政策調控的影響，開發商放緩項目進度。而2010年11月存量達年度最低，由于消費者觀望情緒減弱，前期積累的需求釋放，以致存量快速消化。預計2011隨著商品住宅的集中放量，下半年可售存量將回歸高位。3)存量區域分布：據東莞中原地產研究中心數據監測顯示，在商品住宅可售存量中，城區存量面積為126.7萬㎡，鎮區存量面積為287.5萬㎡，城區可售存量相對鎮區而言，庫存消化壓力較小。從各區域來看，2010年存量主要集中在南城、鳳崗、常平、東城、寮步、厚街和萬江等區域，存量面積均超過20萬平米，因此庫存消化壓力相對較大。與2009年可售存量對比分析，各區域的可售存量都大幅降低。4)存量房項目分析據東莞中原地產研究中心數據監測顯示，截至2010年底，東莞新建商品住宅中仍有可售貨量的項目共有340個（含分期開發項目），其中可售面積超過10萬㎡的有2個項目，5-10萬㎡的10個，1-5萬㎡的有110個，1萬㎡以下的218個。據此分析，市場上大部分屬尾貨項目，可售存量很少，基本沒有消化壓力；可售面積超過5萬㎡的項目有12個，消化壓力相對較大；另外，有較大比重的項目可售面積在1-5萬㎡，這些項目消化壓力較小，自然消化或稍加促銷即可。綜合評估，2011年東莞商品房市場總體可售存量壓力較小，大部分項目已開始進入新一輪的開發周期和售銷周期。7.2011年東莞市商品房潛在供應分析2011年東莞市商品房潛在供應分析，主要從2009—2010年開工未上市、報建規劃等數據進行篩選、分析所得。1)潛在供應量總體分析從目前統計的數據來看，2011年全市商品住宅總建筑面積達875.99萬㎡（包含不可售面積、開發商自用面積等），按往年的數據經驗，通常不可售面積占總建筑面積的比重為12.4%，據此計算，2011年全市商品住宅潛在供應量為767.37萬㎡，創歷年新高。2011年全市商品住宅潛在供應項目共計169個，其中101個新項目，后續開發的項目68個。與2010年相比較，2011年商品住宅潛在供應量增加，預計2011下半年將有大量新項目入市，市場新增供應將逐步增加，市場消化壓力將逐步加大。2)潛在供應量區域分析從城鎮對比分析，2011年城區潛在供應項目數共50個，其中全新項目31個，加推項目19個，合計供應面積294.48萬㎡，占總體比例為33.62%；鎮區潛在供應項目118個，其中全新項目70個，加推項目48個，合計供應面積581.50萬㎡，占比66.38%。可見，無論是全新項目還是后續開發項目，鎮區均遠高于城區，2011年鎮區消化壓力相對較大。從各個區域來看，2011年商品住宅潛在供應量主要集中在南城、東城、鳳崗、寮步、虎門、萬江、厚街、松山湖、大朗和常平等區域，這些區域的潛在供應均在30萬㎡以上。3)潛在供應量各物業類型分析從各物業類型來看，除了公寓供應面積下降外，洋房和別墅的新增供應均有增長。其中，洋房供應占絕對主導，多達147個項目，潛在供應總量為684.80萬㎡，占總供應量的89%，同比2009年增加17%。洋房項目中，天驕峰景二期、萬科·紫臺二期、深業·歐景城、銀苑花園、蓮湖四季豪園、大朗碧桂園、大運城邦花園二期、森林湖五期、新世紀頤龍灣一期、海悅世家花園等項目潛在供應將超過10萬平米。別墅潛在供應共有36個項目，城區項目8個，鎮區項目28個，供應總量為70.61萬㎡。主要分布在厚街、塘廈、萬江、大嶺山和常平等區域。從供應量來看，別墅供應主要集中在鎮區，城區別墅日益稀缺，加上黃旗山和水濂山的自然景觀資源，后市城區的個盤別墅價格或出現跳躍式的上漲。公寓潛在供應項目共計6個，潛在供應面積總量約為11.95萬㎡，比2009年下降43%。項目主要集中在城區的東城、長安、南城、石龍和塘廈等經濟發達區域。從潛在供應總量來看，2011年公寓市場供應持續偏緊。東莞小戶型公寓的供應量從06年開始相對十分充足，東莞經濟調整使得投資需求相對較為平抑、租賃需求也不足，導致租金較低，投資回報率低，開發商利潤空間

較小。而二次調控使得剛需購房者和投資者都受到打擊，因此公寓目前不再是投資者熱捧的對象，東莞公寓市場已處于投資熱后的平靜期。2011年東莞市寫字樓潛在供應項目共計17個，潛在供應面積達到96.86萬㎡（含只租不售的面積），遠遠高于2010年的新增供應水平，主要集中分布在常平、大朗、南城、清溪、松山湖、塘廈、萬江等經濟發達地區。2011年東莞市商鋪潛在供應共計41個項目，供應總量為51.9萬㎡，比2010年增加70%。這些商鋪大部分是商住項目的配套，同時也有部分獨立的商業項目，如常平的百花時代廣場、莞城的東田百達中心、厚街的南峰商業廣場等。4)總體潛在供應分析2011年全市商品住宅供應總量（截止2010年末存量、2010年潛在供應量總和）達到了1181.45萬㎡，其中存量為414.18萬㎡，增量為767.37萬㎡，其中，普通住宅的供應總量高達1002.19萬㎡，別墅總供應量為138.41萬㎡，公寓總供應量為40.95萬㎡。按2010年消化速度計算，2011年普通住宅和別墅供需比相對較大，分別為2.76:1和2.66:1，供應壓力相對較大；而公寓的供需比則偏低，供應壓力相對較小。隨著2011年新增供應的陸續上市，后市的總體供應壓力持續加大，供需狀況有望從目前的供應偏緊逐步趨向平衡。2011年各物業類型供需比情況（㎡）：從區域上分析，鎮區供需比較大，供應壓力相對較大；城區供需比相對較低，消化壓力相對偏樂觀。從各個區域去看，供需比較高的區域，如望牛墩、南城、虎門、沙田、寮步等地區，供應壓力相對較大，小部分區域的供需比較低，供應壓力較小，如塘廈、大嶺山、洪梅、麻涌和東坑等區域。隨著2010年市場存量的持續消化，庫存低位運行，在2010年11月份商品住宅可售存量降到444.64萬㎡左右，普通住宅的可售存量降到343.79萬㎡左右。根據后市潛在供應的統計，進入2011年，隨著新增供應的持續增加放量，庫存將持續走高，目前的庫存水平則處于相對低位。2011年全市商品住宅潛在供應量為767.37萬㎡，與2009年對比，可以明顯發現全新項目數量大幅增加，反映出2011年的東莞樓市進入新一輪房地產開發熱潮，市場以消化增量為主，存量消化壓力相對較小。2011年全市商品住宅供應總量（截止2009年末存量、2010年潛在供應量總和）達到了1181.45萬㎡，其中存量為414.18萬㎡，增量為767.37萬㎡，隨著2011年新增供應的陸續上市，后市的供應壓力持續加大，供需狀況有望從目前的供應偏緊逐步趨向平衡。2011年住宅物業中普通住宅和別墅供需比相對較大，分別為2.76:1和2.66:1，供應壓力較大；而公寓的供需比則偏低，供應壓力相對較小。2011年商鋪和寫字樓供應持續增大，部分住宅投資者轉向商業地產，同時商業地產品質在不斷提升，輕軌、商鋪、寫字樓回報率高等利好條件刺激，使得商業地產漸漸被看好。此外，隨著住宅不斷爭奪，小區的商業配套越來越重要，從而為商業地產的發展提供了巨大的空間。2011年寫字樓供應集中放量，令寫字樓空置率上升租金受到平抑作用，但由于標桿寫字樓的上市，售價倒會出現較大幅度的上漲。從區域上分析，鎮區供需比較大，供應壓力相對較大；城區供需比相對較低，消化壓力相對偏樂觀。從各個區域去看，供需比較高的區域，如望牛墩、南城、虎門、沙田、寮步等地區，供應壓力相對較大，小部分區域的供需比較低，供應壓力較小，如塘廈、大嶺山、洪梅、麻涌和東坑等區域。三、三級市場據東莞中原地產研究中心數據監測，2010年12月，全市二手房交易共4065宗，環比增長6.4%；成交面積為46.45萬平方米，環比增長36.9%；成交金額共14.08億元，環比增長10.1%；成交均價3031元/平方米，環比下降19.6%。從成交量看，12月二手房成交創出年內月度新高，反映傳統旺季市場需求旺盛；從成交戶型分析，12月份二手房成交以中大戶型為主，反映改善型需求集中釋放；而成交均價的下降很大程度上是由于樟木頭的成交持續大幅放量所致，12月份樟木頭二手房成交放出巨量，高達766套，在全市占比接近兩成。

據東莞中原地產研究中心數據監測，2010年全年全市二手房交易共28651宗，同比增長52.72%；成交面積為289.03萬平方米，同比增長15.64%；成交金額共90.11億元，同比增長34.23%；成交均價3118元/平方米，同比上漲16.08%。2010年東莞二手房市場呈現出旺銷局面，成交大幅增長，創出歷年新高，成交均價突破3000元/平方米大關；結合一手房市場分析，一二手房成交比（按成交面積）由2009年的2.37：1下降到2010年的1.73：1；一二手房成交均價比則由2009年的2.44：1上升到2.53：1，一二手房的房價差距在持續拉大。縱觀2010年二手房市場量價齊升，主要的原因是政策調控下東莞市場購房購買力明顯下降，面對價格持續走高的一手房市場，部分購買力較弱的群體向二手房市場分流；再加上一線城鎮一手房供應持續吃緊，需求也向二手房市場分流；另外，樟木頭的二手房市場較為特殊，受香港人大幅拋售樟木頭二手房導致房源供應過大，整體二手房價非常低，吸引了大量外來投資客出手，樟木頭的二手房成交持續放量，全年成交量高居全市各區鎮榜首，從而拉高了全市的二手房成交量。四、后市展望：1、全球經濟預期看好，我國經濟復蘇持續增長。縱觀美洲、歐洲、亞太、澳洲、非洲等各國股市，絕大部分表現持續上漲，反映出投資者對經濟復蘇持續增長、流動性寬裕、通脹預期持續等抱以較為樂觀的經濟預期。中國經濟由于擔憂通脹和過熱增長，增長速度有所放緩，但仍然保持較高增長速度。2、資金面先緊后松，市場存在加息預期，促使開發商出貨意愿加強，樓市先抑后揚。2010年底市場供應集中放量已經初現開發商出貨意愿增強；貨幣政策由適度寬松向穩健轉向，預計市場資金面短期有所趨緊，但由于通脹持續，投資需求仍然趨向活躍，市場資金面表現先緊后松，東莞樓市也將表現為先抑后揚。3、政策基本出盡，2011年政策調控強調執行落實，政策面偏平靜，對市場影響有限。經歷2010年兩次房地產政策調控，房地產調控政策在信貸、稅收、土地等方面基本出盡。房產稅僅在個別城市試點開征，同時僅對高端物業征稅，此舉對整體市場影響有限；另外，值得關注的是“十二五”規劃中保障性住房建設列入重點經濟工作項目，隨著大量保障性住房的開發供應，整體房地產市場將逐步回歸理性和平穩發展，但由于保障性住房開發政府投入大而利潤小，開發積極性較低，短期開發量較低，對商品房市場的壓力較小。但長期而言，如果保障性住房建設按照政府規劃持續進行，對整個商品房市場的沖擊無疑是巨大的。4、消息面和政策面結合提倡理性住房消費