的融資方式。房地產抵押評估的合理性深刻影響著房地產抵押貸款的順利實施，關系著本文采用提出問題、分析問題、解決問題的規范思路展開論述，對房地產抵押評估現狀及存在的問題，如抵押價值的認識、抵押估價時合規性、抵押評估的行業觀念以及【關鍵詞】：房地產抵押評估，商業銀行，抵押貸款風險durable,non-transferableandincomecharacteristics,makingtherealestatemortgagendingmortgagevalue,whenthemortgagebrokercomplianee,industryconceptsmortgageappraisalandassessmento【Keywords】：Assessmentofrealestatemortgage,commercialbanks,mortgage 1 2 1 1 12.房地產抵押相關理論 2 2 2 3 33.房地產抵押評估現狀及存在的問題 4 4 5 5 64.商業銀行應對房地產抵押貸款風險的策略 6 74.2加強管理貸款全流程，嚴密防控各階段 7 7 7 8 8 8 新時代背景下，隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展，我國的房展，房地產行業對我國經濟的發展提供了極大的助力。然而，在我國的房地產行業發展中，仍然存在著一些亟待解決的問題，為了房地產行業的長遠發展，我們必須要有一個規范的市場秩序，通過立法等形式來建立以及維護市場的秩序。這對我國房地產行業的可持續性發展是十分1.2研究目的及意義房地產作為拉動我國經濟增長的支柱產業之一，吸引了大貸款在人民幣貸款的比重始終趨近20%同時房地產貸款的數量也穩步上升。我國抵押貸款制滿足了貸款客戶的住房需求；提供給企業和個人最方便的融資方式，而且和信用貸款相比，抵押貸款對客戶的約束力提高；對銀行來說，抵押貸款增強了客戶的信譽意識，也提高了銀行的加微妙。“開發商與銀行誰先死”、“斷供門”等一系列論調使得銀行對與房地產有關的貸款更加謹慎，也對評估機構提出了更高的要求。房地產評估業作為抵押貸款的中介機構有著關鍵的作用，其合法合理公正關系著房地產市場和房地產金融業的健康發展。因此，對房地產抵押評估的研究有重要的理論和實踐意義2.房地產抵押相關理論2.1房地產抵押評估貸款的根據為了進一步規范我國的房地產市場秩序，以及加深強化對于我國現存的住房以及金融制度的變革，中國政府相繼頒發實施了相關的政策性法律與金融行業法規，通過法律手段來規范抵民銀行制定通過的關于通過個人住房進行擔保貸款管理試行措施等；還有大部分商業性銀行以了關聯的統一用來評估抵押貸款的措施。這些法律性文件的制定與實施為有關房地產的抵押評2.2房地產抵押貸款評估的涵義對于評估房地產的抵押貸款，即是指貸款方向商業性銀行借貸時拿出的房產歸屬于自身的通過上述描述，我們能夠清楚的了解到房地產的評估抵押貸款的內容涵蓋了三個部分：其一，借款方也就是抵押者進行借款的前提條件是擁有房產的獨立歸通過抵押貸款的方式來確保其向外貸款的穩妥性，確保得到貸款金額的回收以及貸款期間所產2.3房地產抵押貸款評估的對象在房地產額抵押貸款中，商業銀行進行審議的目標通常是指貸款人用來做為抵押，為貸款所有權的證書，當然，也有相當一部分沒有獲得，還有一些是以其它的形式得到那些建造的房產。在所抵押的房產中，不僅有用來經營的房產，同時也有非經營性的。部分是拿某項房產來得商業性銀行必須要面對抵押物的困難性，繁復性。盡管用房地產來抵押得到貸款的對象情況復2.4評估的計價方法抵押貸款的評估，主要是指通過商業銀行針對貸款者拿出的房產情況而開展的全面詳細的有關價值的估量。估量房地產抵押，需要評估者把房產的現實狀況與市場現狀密切的聯系起來。通過在平常的估量活動中獲得的有關知識的增長，評估者應該具體問題具體分析，認真分析房產信息的有關情況，采用科學合理性的方式進行評估工作的開展。相比較于其它的房產評估形式，房地產抵押貸款評估并沒有什么大的不同之處，僅僅對于某些估量的方式與手段會有通常來講，存在下面三種方案，其一為成本估計法，其二為還原收益法，其三，比對市場法。以上所陳述的三種估量方案，它所要達到的目標從理論上應當是統一的。然而目前存在的情況是因為不斷變化發展著的市場狀況，以及評估方案的選擇還有商業銀行的工作人員是否可因此商業銀行的工作人員，在進行抵押房地產貸款的評估工作時，必須要廣泛的網羅有關信息以及準確掌握市場變化情況，遴選符合實際情況的估量方案，選擇工作經驗豐富的評估師，尤其要全方位思量那些不確定以及敏感性因素對于相關工作的影響。在對房地產抵押評估中，評估者特有的工作能力以及綜合素質能力是執行相關工作的前提，時刻變化著的評估對象，是選擇不同的評估方案的主要原因。近些年來，我國的房地產行業發展形勢一片良好，以及行業發展的不斷健全。商業性的銀行地位舉足輕重，主要體現在3.房地產抵押評估現狀及存在的問題3.1對抵押價值的認識不清支持者認為抵押是為防范出現貸款到期時，借款人善意或者惡意違約的風險而設立的，抵押權只有在違約的時候才能實現。當違約出現時，商業銀行等金融機構需要把抵押物進行處置來減少自己的損失。只有商業銀行給予的貸款額度不大于抵押權實現時抵押財產的清算、變現價格時，商業銀行等金融機構貸款人的利益才不會遭受損失，因此，抵押價值理所應當是清算1999年《估價規范》中規定房地產抵押價值的直接作為抵押價值，等額給予貸款顯然是不妥的，若ABC公司用其市場價值1600萬的廠公司原來的設備已經嚴重貶值，廠房也有較大折損，假設ABC公司完全符合理性人假抵押貸款價值的概念最早在德國提出，支持者認為抵押貸款價值在評估的過程中不考慮投續有效。采用抵押貸款價值，雖然也需要隨著市場條件的不斷變化，對評估結果進行定期不定期的調整，但是由于抵押貸款價值是當前和未來的市場變化因素而得出的，因此比市場價值要3.2評估過程合規性不足雖然在房地產抵押評估過程中，要對房地產市場現在和將來的發展狀況進行評估，確定參操作中，總會有一些評估過程中的主觀性并不是為了讓房地產抵押評估更加合理。比如，在評程序進行，設計不合理的技術路線、編造虛構案例、過度修正參數等等從而增加評估的隨意3.3抵押評估行業觀念有失偏頗房地產業和金融行業有密切的聯系，金融行業是房地產業的資金來源，而房地產行業的發展又有力的促進了金融行業的發展。房地產抵押評估行業作為連接這兩個行業的樞紐，應該作為平衡雙方利益的稱職天平。目前，銀行體系在我國金融行業中占據著主要地位，房地產業出現問題，可能會給銀行帶來大量的壞賬、呆賬，嚴重的時候甚至可以造成銀行系統的崩潰。房地產行業有較強的區域性和較弱的替代性，因此，房地產的抵押價值并不能育較多的市場案例或者市場定價作參考，而是需要評估機構對抵押的房地產做專門的評估，故房地產抵押評估的結果合理與否對銀行等金融機構的貸款安全有非常重要就從側面上對房地產抵押評估提出了一些意見和建議。國家政府部門也對銀行抵押貸款予以高度的重視，近年來數次調整抵押信貸管理政策。如此種種，都使得一種觀念深入人心，至少深入房地產抵押評估行業相關人員的思想，或者從業人員為之努力，甚至作為自己進行房地產抵押評估研究或者作業的信條。比如，很多相關人士對房地產抵押評估的現狀做了分析，認為目前的抵押評估應加強對抵押人未來償付能這些都無可厚非，但是更有甚者認為房地產抵押評估評估的就應該是抵押房地產在貸款到值的觀點本來就是有損銀行資本的最大化利3.4抵押評估報告質量差評估報告的效力低主要是說評估人員進行房地產抵押評估的質量比較次，導致評估的結果并沒有較強的權威性，有可能得不到業內的一致認同。正如上文所分析的，我國現行的評估相在評估過程中總會有主觀或者客觀的原因導致評估不能按照合理的程序進行，在評估過程有可能沒有選擇合適的評估思路方法，或者沒能選擇合適的評估參照案例和評估參數，導致評估修正幅度過大，缺乏真實合理性，評估報告的效力大打折扣。同時,在一部分評估機構出具的評估報告中對評估理論的應用并無結合案例的分析，多“假報告”是不法分子利用原估價報告文本制作中存在缺陷，利用挖補、粘貼、復印等方分子利用貸款需求者急于申請貸款或者評估機構急于承攬業務的心理，以及抵押信貸程序的疏4.商業銀行應對房地產抵押貸款風險的策略4.1重視第一還款來源對抵押者的財務狀況進行解析，針對抵押者一定4.2加強管理貸款全流程，嚴密防控各階段抵押物風險在房地產抵押貸款的進行過程中，有效的房產證明是取得貸款的關鍵。然而貸款人所用來抵押的房產卻具有相當大的不確定性。這就需要評估者正確地分析抵押物的現實狀況，科其進行科學的分類，可以依據大家普遍接受的方式。在對其分類后，根據其表現出的完整性狀況，給予抵押率的評估，避免因不科學的分工造成不必要的麻煩。達到精確地得到貸款人抵押的房產評估價值的目的，商業性銀行應當特別注重發展培養屬于公司內部的房產評估師，以便于對抵押物有著相對合理的價值區間。盡管商業銀行沒有權利干涉由評估機構所做出的抵押物的相關估價，然而能夠憑借自己的專業性知識以及工作經驗來確定一個相對公平師應對抵押房產進行二次估價，根據自己的評估價格，根據規定的數量來實施每次應當給予4.3完善銀行貸款內控機制，規避操作風險在上世紀改革開放之后，國家投入很多成本和力度去開展村鎮的發展建設。但雖然表面上是加大力度開展村鎮的建設，實際上是大多數經歷都放在了建設鎮上而不是村上，這就導村里的工業場地都和村民的居住場地接近，隨地都有臨時棚亂搭的狀況，還有就是村民的生活垃圾亂丟亂放，沒有固定的垃圾回收處，臟亂差的情況在寧夏農村的客觀居住環境中比比4.4強化貸后檢查力度，趁早察覺流動性風險商業性銀行在處理通過房地產抵押進行貸款相關的業務時，應該特別注意的是必須要仔細的查看在土地使用的證明中，所標明的土地實際作用是否符合于貸款者真實使用途徑。4.5注意土地的性質和使用期限商業性銀行在進行抵押貸款的時候，應該查明抵押房產所在的地產的特征，應當弄明白查明所在土地的使用年限是否達到規定時間，針對于馬上到達規定時間的土地以及完全達到辦理抵押登記的進行貸款后的復查，弄清楚貸款人以及房產的相關情況。如果抵押要求所有財產共有人簽字客戶在進行辦理有關房產抵押貸款時，商業性銀行必須依據房產證明以及一些別的方法來查明白抵押房產的實際歸屬問題，即抵押房產的所有者是誰。針對于共有財產的情況,應當準確無誤的查明所有者的個數。其他的所有者可否愿意把房產用于抵押。商業性銀行給予貸5.商業銀行防范抵押貸款風險的制度環境保障5.1健全法律法規，創建良好的外部環境我們生活中的許多方面都與住房抵押貸款有著莫大的關聯性。為了更好地減少我國的商業銀行所可能經歷的潛在性威脅，我們需要建立一健全的預防風險的合理機制，通過有關法律的保護。在我們國家，應該加快立法的進度，戈扮出貸款雙方應當遵守的責任，科學地降低信貸存在的潛在風險性，加快私人破產制度的構建與實施，能夠保證住房抵押貸款的所有程序環節都在法律的監管下，依據相關法律的規定來處理相關的問題，真正做到依靠相關立法行為保5.2進一步完善社會信用制度有古語曰：言而無信不知其可也？信用問題對一個人有很大的影響，同樣地，對于社會的良好運行也有著極其重要的作用。市場經濟的發展就具有自發性，很多不出現在我們的日常生活中，誠信的缺失使得消費者逐漸喪失了信心。因此，民的信心以及維護市場的正常性運轉，就需要我們構建一個良好的信用環境，具體以房地產行業中的信用問題而言，社會信用制度的完善建立，可以有效地減少部分抵押者的欺騙行5.3加強對房地產市場的正確引導和監控預測在當今社會，由于國內相對不太平穩的房地產行業的投資環境，有關房地產行業的投資收益相對較少。所以，在制定有關房地產的投資規定中，相關的政府部門應當首先詳細的思索到房地產行業的進一步發展對由于原有市場的沖擊，準確地把握出房地產市場的真實性需求，以免造成房地產的過剩而對房地產價格產生的影響，較大的市場波動，對于房地產的抵押貸款造成了許多不利的影響，使得評估方難以作出準確的估值，因此，我們必須要做好引在探析以及調查我國的房地產抵押貸款中，本篇論文重點分析了房地產抵押貸款的相關問題的存在而給我國的商業性銀行帶來的潛在性風險以及對應的解決措施。這使得我很好地了解到，現如今我國房產金融的相關問題，以及潛在的風險存在的合理性分析，并且采取相對的對策來面對。現如今，我國的個人住房抵押貸款，已經躋身為我國四大國有商業性銀行的主要業務，而且日益呈現出進一步發展的趨勢。然而，存在部分商業性銀行在經濟利益的驅動下，玩忽職守，睜一只眼閉一只眼，對相關的調查極其不負責，為，這樣就會造成銀行的巨大