第三章合同中商品的品名、品質、數量、包裝條款第一節商品的品名與品質第二節商品的數量第三節商品的包裝第一節商品的品名與品質一、合同列明品名1、品名定義：品名指能使某種商品區別于其他商品的一種稱呼或概念。商品的名稱在一定程度上體現了商品的自然屬性、用途以及主要的性能特征。2、命名方法：以其主要用途命名：織布機以其所使用的主要原材料命名：羊毛衫以其主要成分命名：西洋參皇漿以其外觀造型命名：喇叭褲以其褒義詞命名：青春寶以人物名字命名：孔府家酒以制作工藝命名：精制油迷你織布機喇叭褲3、品名條款的內容（規定）：基本內容無統一格式。一般列明商品名稱，有時也將型號、品質、產地、的概括性描述包括進去。例：（1）品名：東北大豆（2）品名：海爾冰箱明確、具體、實事求是、通用、合適（1）內容明確，避免籠統。（雅戈爾西服、服裝）（2）是買方所需賣方能供的商品。（3）使用國際通用名。（4）選用合適的品名，以利節稅節費。轎車模型（兒童用）（5）不應列入不必要的描繪詞。4、注意事項：二、商品的品質也叫商品的質量，是指貨物的內在質量與外觀形態的綜合。是貨物適合一定用途，滿足用戶需要的各種特性。內在質量：指商品的物理性能、機械性能、化學成分、生物特性等自然屬性。（氣味、滋味、成分、性能、組織結構等）外觀形態：指商品的外型。（顏色、光澤、透明度、款色、花色、造型等）（一）含義（二）品質的重要性和基本要求1.商品品質的重要性品質是決定商品使用效能的重要因素，買賣雙方都很重視商品的品質，品質條件的確定是雙方交易磋商的基本內容。（1）商品的品質優劣直接影響交易能否達成；（2）商品的品質是決定銷售價格的關鍵因素。《聯合國國際貨物合同公約》規定：賣方交貨必須符合約定的質量，如賣方交貨不符約定的品質條件，買方有權要求損害賠償，也可要求修理或交付替代貨物，甚至拒收貨物和撤消合同。2、對商品品質的基本要求（1）對出口商品品質的要求：①在國際貨物買賣中，對商品品質的一般要求是有用性和必要的堅固耐用性。②商品的品質還應具有和滿足一些特殊要求：商品品質要適應各國銷售市場的消費習慣和消費水平；商品品質要適應各國銷售市場的季節和其他自然條件；品質要適應各國的風俗、習慣和愛好特點及宗教規定；品質要適應進口國有關法令和條例的規定。出口交貨品質必須符合合同規定，因為：若交貨品質低于合同要求顯然是違約行為。若交貨品質高于合同要求也有可能構成違約。原因有多方面，如：品質過高，買方辦理進口手續時可能會多交稅；另外可能會使貨物不能適應買方的使用目的，買方需重新加工使用，從而增加買方的額外費用。（2）對進口商品品質的要求：①要避免進口商品品質過低損害我國利益，不利于我國生產與科研的進行②也要避免品質過高，不適和當前的國情，造成比比要的浪費。國際貿易中，由于交易的商品種類繁多，特點各異，表示貨物質量的方法也有很多種，歸納起來，可以分為兩大類。品質的表示方法憑實物表示用文字說明表示（三）品質的表示方法實物表示商品品質看貨買賣憑樣品買賣（SalebySample）賣方樣品買方樣品對等樣品1、憑實物表示商品品質賣方樣品（Seller‘sSample）賣方服裝樣品買方買方樣品（Buyer‘sSample）賣方服裝樣品買方對等樣品（Countersample）：回樣賣方買方服裝樣品加工復制服裝樣品用實物表示商品的品質是指以作為交易對象的實際貨物或以代表貨物品質的樣品來表示貨物的質量。

1、憑實物表示商品品質

（1）看貨買賣看貨買賣是根據現有貨物的實際品質進行買賣。通常是先由買方或其代理人在賣方所在地驗看貨物，達成交易后，賣方即應按驗看過的商品交付貨物，且買方不得對品質提出異議。常用于寄售、展賣、拍賣當中，尤其適用于具有獨特性質的商品，如珠寶、首飾、字畫及特定工藝品等。樣品：指從一批貨物中抽取出來的，或由生產部門、使用部門加工、設計出來的，足以反映和代表整批貨物質量的少量實物。包括參考樣品和標準樣品。憑樣品成交：是指買賣雙方按約定的足以代表實際貨物的樣品，作為交貨的品質依據的交易。（2）憑樣品買賣(Salebysample)根據提供樣品方的不同，可分為以下三種：憑賣方樣品買賣：(SalebySeller'sSample)指以賣方樣品作為交貨品質的依據。樣品要有足夠的代表性，并妥善保管；注意事項要留有復樣（DuplicateSample）或“留樣”（KeepSample），編號，日期，作為將來組織生產、交貨或處理品質糾紛時用；或將部分樣品送公正機構封存，避免合同糾紛。在訂立合同時，為了留有余地，可在合同中規定“賣方交貨與所提供樣品的品質大致相同，或基本相同”以防買方因賣方所交貨物與樣品有微小差異而拒收或索賠；嚴格區分參考樣品（referenceSample）和標準樣品（typicalSample）

。

憑買方樣品買賣是指以買方提供的樣品磋商交易和訂立合同，并以買方樣品作為交貨品質的依據。

賣方應注意對方的來樣是否是反動的、黃色的、丑陋的式樣和圖案；憑買方樣品買賣：(SalebyBuyer'sSample)注意事項按買方的來樣復制寄交買方確認。需注意原材料供應、加工生產技術和生產安排的可能性；合同中應訂立彈性品質條款。

防止侵犯第三者的工業產權。

《公約》42條規定：若賣方按照買方的提供的技術圖紙、規格等進行生產和交貨，而第三方根據工業產權或其他知識產權要求任何權利或其他要求時，賣方可不負責任。是指賣方根據買方提供的樣品，加工復制出一個類似的樣品提供買方確認，經確認后的樣品，就是對等樣品。凡憑樣品買賣，賣方交貨的品質必須與樣品完全一致憑對等樣品買賣：(SalebyCounterSample)（回樣（ReturnSample）

、確認樣（ConfirmingSample）

）注意事項以樣品表示品質的方法，只能酌情采用。凡能用科學的指標表示商品質量的，就不宜采用此法。在當前國際貿易中，單純憑樣品成交的情況不多。

采用憑樣成交而對品質無絕對把握時，應在合同條款中相應作出靈活的規定。憑樣品成交案例分析：我與越南某客商憑樣品成交達成一筆出口鐮刀的交易。合同中規定復驗有效期為貨物到達目的港后的60天。貨物到目的港經越商復驗后，未提出任何異議。但事隔半年，越商來電稱：鐮刀全部生銹，只能降價出售，越商因此要求我方按成交價格的40%賠償其損失。我方接電后立即查看我方留存的復樣，也發現類似情況。問：我方應否同意對方的要求，為什么？用文字說明表示商品品質憑規格、等級標準憑說明書和圖樣憑商標或牌號憑產地名稱例：chinagreenteaspecialGrade例：MAXAMdentalcream例：Beijingduck2、用文字說明(Description)表示商品品質（1）憑規格、等級或標準買賣：(SalebySpecification,gradeorstandard)

規格等級標準凡以文字、圖表、照片等方式來說明貨物質量的，均屬于此范疇。2、用文字說明(Description)表示商品品質

如東北大豆出口的規格：水分含量（最高）15%含油量（最低）18%含雜質（最高）1.5%不完善粒含量（最高）8.5%規格是指一些足以反映商品品質的主要指標，如化學成分、含量、純度、性能、容量、長短、粗細等。用規格表示商品品質的方法簡單易行、明確具體、而且具有可根據每批貨物的具體情況靈活調整的特點,所以它在國際貿易中應用非常廣泛。規格憑規格買賣（SalesbySpecification）貨物的等級，通常是由制造商或出口商根據長期生產和了解該類貨物的經驗，在掌握其品質規律的基礎上指定出來的。它有助于滿足各種不同需要，也有利于根據不同需要安排生產和加工整理。買賣雙方可根據合同當事人的意愿予以調整或改變，并在合同中具體訂明。等級如皮蛋：按重量、大小分為奎、排、特、頂、大五級，奎級每千只75公斤以上，以后每差一級，減五公斤。等級是指把同一類貨物按其品質或規格上的差異，劃分為不同的級別和檔次，用數碼或文字表示，從而產生品質優劣的若干等級。憑等級買賣（SalesbyGrade）國內：國頒標準—國家標準計量局會同有關部門；部頒標準—國家各部委標準

標準是指將貨物的規格和等級予以標準化。，一般是由國家或有關部門規定并公布并實施的標準化品質指標。

國際：企業標準；團體標準；國家標準；區域標準；國際標準，如ISO國際標準等。憑標準買賣（SalesbyStandard）（1）出口商品一般應以我國標準為依據，如有可能和把握，可酌情采用外國標準；（2）進口商品，一般采用國際標準并結合本國實際采用；采用標準，應注明版本年號。（3）對某些初級產品（農副產品）難以標準化，可采用：

FAQ——良好平均品質（農副產品）

GMQ——上好可銷品質（木材、冷凍魚蝦）憑標準買賣注意事項：所謂F.A.Q（FairAverageQuality

），是指一定時期內某地出口貨物的平均品質水平，即指中等貨、大路貨。所謂G.M.Q（GoodMerchantableQuality）

，是指上好的、可銷售的品質即可。含義不清，很少采用。例如：“中國桐油，大路貨，游離脂肪酸最高4%”。

商標：是生產或經營者用來識別其所生產或出售的貨物的標志，通常是由一個或幾個具有特色的詞匯、字母、數字、圖形或圖片組成。適用一些品質穩定的工業制成品或經過科學加工的具有特色的名優產品或國際市場上行銷已久、信譽良好并為買主所熟悉的初級產品。品牌：是指工商企業給其制造或銷售的產品所冠的名稱，以便與其他企業的同類產品區別開來。使用時應注意其合法性和可商銷性。（2）憑商標或品牌買賣（SalebyTradeMarkorBrand）

適用具有地方風味和特色的產品。這些產品受產區的自然條件、傳統的加工工藝等因素的影響，在品質方面具有與其他產區的產品所不具有的獨特風格和特色。以上各種表示方法可單獨使用，也可酌情混合選用。

（3）憑產地名稱買賣（SalebyNameofOrigin）

例如：景德鎮陶瓷、長白山人參等。

一般以說明書并附以圖樣、圖片、設計圖或分析表及各種數據，來說明具體的性能及構造的特點，有時，還要訂立賣方品質保證條款和技術服務條款。適用于有些機器、電器、儀表、大型設備、交通工具等技術密集型產品，因為，這些貨物結構復雜，制作工藝不同，無法用樣品或簡單的幾項指標來反映其質量全貌。有時除了說明書的內容以外，往往要訂立賣方品質保證條款和技術服務條款。（4）憑說明書和圖樣買賣（SalebyDescriptionIllustration)

（四）合同中的品質條款1、基本內容表示方法不同、條款不同。對商品質量、規格、等級、標準、牌號等作具體規定在質量條款中，一般要寫明貨物的名稱和具體質量。在憑樣品買賣時，合同中除了要列明貨物的名稱外，還應訂明憑以達成交易的樣品的編號，必要時還要列出寄送和確定的日期。在憑文字說明買賣時，應針對不同交易的具體情況，在買賣合同中明確規定貨物的名稱、規格、等級、標準、牌名及商標或產地名稱等內容。在以圖樣和說明書表示貨物質量時，還應在合同中列明圖樣、說明書的名稱、份數等內容。2、品質機動幅度（QualityLatitude)和品質公差（1）品質機動幅度是指對特定質量指標在一定幅度內可以機動，主要適用于初級產品，以及某些工業制成品的質量指標。由于賣方所交的初級產品的品質難以與合同規定的品質完全相符，為了便于賣方交貨，往往在規定品質指標外，加訂一定的機動幅度，并輔以價格調整條款。即：允許賣方所交貨物的品質在一定的幅度內有靈活性。品質機動幅度的規定例如：例子：中國花生仁水分13%（Max）；不完善粒5%（max）；含油量44%（min）品質機動幅度主要有三種表示方法：①規定一定的范圍；②規定一定的極限；③規定一定的上下差異。

品質公差是指工業品生產中由于科學技術水平、生產水平及加工能力所限而產生的國際上公認的誤差。其規定方法有：籠統規定明確規定一定的幅度（2）品質公差（QualityTolerance)①對機動幅度內的品質差異，可按交貨實際品質規定予以增價和減價。②只對品質低于合同規定者扣價。③低于約定品質者賠償損失。（3）品質增減價條款的幾種訂法：一般地說，凡能用科學的指標說明其質量的商品，則適用于憑規格、等級或標準買賣；有些難以規格化和標準化的商品，則適用于憑樣品買賣；有些質量好，并具有一定特色的名優產品，適用于憑商標或品牌買賣；有些性能復雜的機器、電器和儀表，適用于憑說明書和圖樣買賣；有些具有地方風味和特色的產品，可憑產地名稱買賣。（五）品質條款的注意事項1、正確運用各種表示品質的方法能用一種方法表示品質的，一般不要用兩種或兩種以上的方法來表示。案例分析：我某公司出口紡織原料一批，合同規定水分最高15%，雜質不超過3%，但在成交前曾向買方寄過樣品，訂約后，我方又電告對方成交貨物與樣品相似。貨到后，買方提出貨物的質量比樣品低7%的檢驗證明，并要求我方賠償損失。問：我方是否該賠？為什么？2、根據不同商品的特點，正確使用表示方法，防止品質條件偏高或偏低。

3、要從國內的生產實際出發，實事求是地、合理地規定各項品質指標。

4、要注意條款的科學性和靈活性；5、在進口交易中，對品質條款的規定應叢我國工農業生產、科研和國防建設的實際需要出發，加強調查研究，合理確定商品的品質指標。案例：出口合同規定的商品為“手工制造書寫紙”。買主收到貨物后，經檢驗發現該貨物部分工序為機械操作，而我方提供的所有單據均表示為手工制造，按該國法律應屬“不正當表示”和“過大宣傳”。遭用戶退貨，以致使進口人蒙受巨大損失，要求我方賠償。我方拒賠，主要理由有：（1)該商品的生產工序基本上是手工操作，在關鍵工序上完全采用手工制作；按本國行業習慣均表示為手工制造（2）該筆交易是經買方當面先看樣品成交的，而實際貨物質量又與樣品一致，因此應認為該貨物與雙方約定的品質相符。你認為責任在誰？為什么？簡評：應注意雙方對貨物品質在不同地區的理解差異，明確貨物的品質標準究竟是依照樣品還是強調完全手工。結果：經中國國際貿易促進委員會有關人士調解，雙方取得諒解，中方賠償部分損失。37案例分析1：中港柑皮品質糾紛案

【案情簡介】廣東省XH縣傳統盛產柑子，并形成了一種優質品種，稱為“XH柑”。XH柑品質上乘，一直享譽東南亞地區。XH縣某出口公司曾與某港商訂立了一項向香港出口大宗柑皮的合同。合同中的品質條款僅規定：“XH種柑皮”，貨物交收后，港商提出異議，稱這些柑皮不是XH縣當地產的，因為他已派人調查了全縣所有產地，即使全縣生產的柑子也無法剝出這么多皮。我方出口公司解釋，合同僅規定：“XH種柑皮”，只要是XH品“種”的柑皮就符合合同規定。對方認為，合同規定：“XH種柑皮”，必須是在XH縣當地“種”植的柑皮才是符合合同要求的，雙方各持己見。

最終，還是中方為維持雙方業務關系而賠償港方了事。38案例分析2

2003年在廣州交易會上，中國向日本出售一批“土紙”，在雙方簽訂的買賣合同品名欄內，載明“土紙”即為手工制造書寫紙。在賣方發運的商品及包裝上，還貼有標簽，并印有“手工制造”字樣，而且賣方在發票、提單、品質與質量檢驗證書和產地證書中，也都載明為手工制造書寫紙（Handmadewritingpaper）。買方收到貨物后，據該國XX制紙實驗場鑒定證明：“抄紙”及“干燥”工序，均為機械操作，故不應表示為手工制紙。買方據此向賣方索賠。賣方拒賠，其主要理由是，該商品的生產工序基本上是手工操作，而且在關鍵工序上，完全采用手工操作，并顯示其特點。誰有理？39我方拒賠，主要理由有：（1)該商品的生產工序基本上是手工操作，在關鍵工序上完全采用手工制作；按本國行業習慣均表示為手工制造（2）該筆交易是經買方當面先看樣品成交的，而實際貨物質量又與樣品一致，因此應認為該貨物與雙方約定的品質相符。簡評：應注意雙方對貨物品質在不同地區的理解差異，明確貨物的品質標準究竟是依照樣品還是強調完全手工。結果：經中國國際貿易促進委員會有關人士調解，雙方取得諒解，中方賠償部分損失。40案例分析3

青島某出口公司向日本出口一批蘋果。合同上寫的是三級品，但到發貨時才發現三級品庫存告罄，于是該出口公司改以二級品交貨（二級品比三級品質量好），并在發票上加注：“二級蘋果仍按三級計價”。請問：這種以好頂次的做法是否可以？

41案例分析4

我國內某單位向英國出口一批大豆，合同規定水份最高含量為14%，雜質不超過2.5%。成交前我方曾向買方寄過樣品，訂約后又電告對方：成交貨物與樣品相似。當貨物抵達英國后，買方提出貨物與樣品不符，并出具相應證書證明貨物的質量比樣品低10%以此要求我方賠償15000英鎊的損失。請問：我方能否以該項交易并非憑樣品買賣而不予理賠？為什么？

42簡評

該問題爭執的焦點在于究竟是憑規格還是憑樣品買賣，或是既憑規格又憑樣品。從合同規定來看并非憑樣品買賣，但是我方約前所寄樣品并未聲明是參考樣品，約后又通知對方貨物與樣品相似。這就致使對方完全可以認為此筆交易是既憑規格又憑樣品買賣。因為買賣雙方對樣品買賣的約定，既可以是明示的，如在合同中明確規定；也可以是默認的，即根據交易的情況推定當事人憑樣品交貨的意思。因此在這種情況下很難以這筆業務僅僅是憑規格買賣為理由而推脫責任。當然，假如我方能以留存的復樣為依據，證明所交貨物與樣品并無不符，則又另當別論。因此，在規定品質條款時，正確運用各種表示品質的方法非常重要。43案例分析5

1989年，在上海秋季交易會上，由中國山東省青島食品公司與印度一家K公司簽訂了一項冷凍北京填鴨的出口合同，合同規定我方向對方出口帶頭翼蹼、無毛的一級凍北京填鴨20噸，填鴨都必須按印度伊斯蘭教的方法屠宰。我方K公司不清楚伊斯蘭教的宰法，憑主觀想象認為只要中國伊斯蘭教協會出個證明，說明是按伊斯蘭教的方法宰殺的，就可以了，于是對這些鴨子全部采用最科學的屠宰方法，即從鴨子口中進刀，將血管割斷放血后加工速凍。然后請示中國伊斯蘭教協會出具了“確為伊斯蘭教方法44（摘自《國際貿易實務案例·大綱·習題》，東北財經大學出版社屠宰”的證明，貨物運到印度后，經當地衛生主管部門檢驗，發現這批鴨子是用“鉗宰殺法”屠宰，不符合合同規定的標準，為伊斯蘭教標準所不容，于是，買方便拒絕收貨，并通知我K公司，或當地銷毀，或立即退貨。K公司不得已，只好同意退貨，我K公司弄巧成拙，除了損失往返運費及其銷售差價之外，還要向買方表示歉意，挽回已造成的不良影響。第二節商品的數量（Quantity）一、約定數量條款的意義1、商品數量（Quantity）商品數量是指一定的度量衡單位表示的商品的重量、數量、長度、面積、體積、容積等等。2、約定數量條款的意義商品數量的多少，是制定單價和計算總金額的重要依據，不僅關系到交易規模的大小，而且是影響價格和其他交易條件的重要依據。所以，商品的數量條件是買賣合同中的一項重要條件。選擇題：某公司向國外某客商出口50噸小麥，賣方實際交貨時多交了2噸，買方可做出如下（）的決定。A、收取52噸貨物B、收取多交貨物中的1噸C、拒收52噸貨物D、拒收多交的2噸貨物《公約》規定：賣方所交貨物數量如果多于合同規定的數量，買方可以收取也可以拒絕收取全部多交貨物或部分多交貨物。但如果賣方短交，可允許賣方在規定交貨期屆滿之前補齊，但不得使買方遭受不合理的不便或承擔不合理的開支，即使如此，買方也保留要求損害賠償的權利。二、計量單位國際貿易中所使用的計量單位很多，不同的商品可以采用不同的計量單位來計量，常見的有：1、按重量計算

這是國際貿易中使用最多的一種計量方法，根據不同商品的具體情況，分別按噸、千克、克、磅、英擔、美擔、盎司、克拉計算。

適用于大宗農、副產品、礦產品以及一些工業制成品。

2、按數量計算

國際貿易中所使用的數量計量單位很多，常見的有件、雙、套、打、羅、令、袋、桶、包、卷等。使用于日用消費品、輕工業品、機械產品以及一部分土特產品。3、按長度計算

常見的有米、英尺、碼等。多用于金屬繩索、布匹、綢緞等商品的買賣4、按面積計算

常見的有平方米、平方英尺、平方碼等。有些商品如：玻璃板、地毯、皮革等習慣以面積作為計量單位5、按體積計算

常用的有立方米、立方英尺、立方碼等。僅用于木材、天然氣以及化學氣體的買賣。6、按容積計算

常見的計量單位有公升、加侖、蒲式耳等。蒲式耳常用于計量各種谷物、公升和加侖多用于液體商品，如酒類、汽油、石油等。三、商品的計量制度由于各國度量衡制度不同，所使用的計量單位也各異。度量衡制度不僅關系到貨物的計價基礎和賣方交貨數量的準確性，而且有時還涉及商業發票上的計量單位是否符合進口國海關規定問題。國際貿易中常用的度量衡制度

1、米制（TheMetricSystem）又稱公制，它以十進位制為基礎，“度量”與“衡”之間有內在的聯系，相互之間的換算比較方便。國際貿易中通常采用的有四種度量衡制度(MeasuringSystem）：公制（米制）、英制、美制和國際單位制3、美制（TheU.S.System），以英制為基礎，多數計量單位的名稱與英制的名稱相同，但含義有差別，主要體現在重量單位和容量單位中。4、國際單位制（TheInternationalSystemofUnit,SI）,是在米制基礎發展起來的，它有利于計量單位的統一，標志著計量制度日趨國際化和標準化。我國于1985年9月6日通過《中華人民共和國標準計量法》，于1986年7月1日實施國際單位制。

2、英制(TheBritishSystem)，曾經在世界上有較大影響，特別是在紡織品等交易中，但使用不方便。

四、重量的計量方法在國際貿易中，采用按重量計算的方法很多。用件數計量的商品，由于有固定的包裝，比較容易計量，大宗散裝貨物和無包裝或簡單包裝的貨物，則采用衡器檢重。在計算重量時，通常有以下幾種主要方法：

1、毛重(GrossWeight)毛重是商品本身的重量加包裝的重量。

在多數情況下只作為搬運及裝卸等場合的計算。一般適用于價值較低的交易。2、凈重(NetWeight)凈重是指商品本身的實際重量，不包括包裝的重量。

在國際貿易中，對以重量計量的商品，大部分都按凈重計價。以毛作凈(GrossforNet)：有些商品因包裝本身不便分別計量，或因包裝材料與商品價格差不多，采用按毛重計價，即習慣上稱為“以毛作凈”，俗稱“連皮滾”。凈重＝毛重－皮重

皮重（TareWeight）的計算：（1）按實際皮重計算：它是通過衡量每件包裝的實際重量而求得的總的包裝重量。（3）按習慣皮重：某些商品，由于其所使用的包裝材料和規格已比較定型，其重量已為市場所公認，在計算皮重時，無需逐件過秤，重復衡量，只要按習慣上供認的皮重乘以總件數，即可求得總皮重。

（2）按平均皮重計算：衡量時可以從整批貨物中抽取一定的件數，稱出其實際皮重，然后求出其平均重量，即為平均皮重。（4）按約定皮重計算：用這種方法不需要經過實際衡量，而是以買賣雙方事先協商約定的包裝重量為準。

3、公量(ConditionedWeight)

指用科學方法除去其所含水分，然后再加上國際公認的標準含水量，按此方法求出的重量，稱為公量。適合于經濟價值較高、含水量又極不穩定的商品，如生絲、羊毛和棉花等。計算公式為：公量＝商品干凈重×（1+公定回潮率）

＝商品凈重×（1+公定（標準）回潮率）/（1+實際回潮率）公量的計算：例題：內蒙古某出口公司向韓國出口10公噸羊毛，標準回潮率為11%，經抽樣證明10公斤純羊毛用科學方法抽干水后凈重8公斤干羊毛，求用公量計算的交貨重量為多少？公量＝商品干凈重×（1+公定回潮率）＝8×（1＋11％）＝8.88

4、理論重量(TheoreticalWeight)

對于一些按固定形狀規格和尺寸所生產和買賣的商品，只要其規格和重量一致、尺寸大小一致，則每件商品的重量大體相同的，所以一般可以從其件數就能推算出總重量。用于馬口鐵、鋼板等。P51:例3-35、法定重量(LegalWeight)和實物凈重(NetNetWeight)法定重量是商品的重量加上直接接觸商品的包裝物料的重量。法定重量是海關征收從量稅的計稅基礎。實物凈重是指除去直接接觸商品的包裝物料所表示出來的純商品的重量。相關鏈接：《公約》第56條：如果價格是按貨物的重量規定的，如有疑問，應按凈重確定五、買賣合同中的數量條款買賣合同中數量條款，主要包括成交商品的數量和計量單位。按重量成交的商品，還需訂明計算重量的方法。數量條款的內容及其繁簡，應視商品的特性而定。數量條款的內容舉例：[例1]數量:10000箱。[例2]數量:10000公噸,5%增減,由買方選擇;增減部分按合同價格計算。規定數量條款，需要注意下列事項：

1、對出口商品數量的掌握（一）正確掌握成交數量在商定具體數量時，應當考慮下列因素：（1）國外市場的供求狀況。（2）國內貨源的供應情況。（3）國際市場的價格動態。（4)國外客戶的資信情況和經營能力。

2、對進口商品數量的掌握（1）國內的實際需要（2）國內支付能力（3）市場行情變化。（二）數量條款應當明確具體在規定成交商品數量與計量單位。對按重量計算的商品，該應規定計算重量的具體方法。有些商品還需規定數量機動幅度等，都應在條款中具體訂明。一般不宜采用“大約”、“近似”、“左右”等帶伸縮性的字眼來說明成交數量。如以“約”、“近似”等詞語來表示數量有一定范圍的機動，則須由雙方就這種約量作出必要的約定，否則，極易引起糾紛。（三）合理規定數量機動幅度為了避免因賣方實際交貨不足或超過合同規定而引起的法律責任，方便合同的履行，對于一些數量難以嚴格限定的商品，如大宗的農副產品、礦產品、煤炭以及一些工業制成品，通常在合同中規定，交貨數量允許有一定范圍的機動幅度，并列明溢短裝部分由誰選擇和作價原則。這種條款稱為溢短裝條款（MoreorLessclause）。

1、規定機動幅度的方法

（1）合同中明確具體規定數量的機動幅度。

①只簡單地規定機動幅度。

②在規定上述幅度的同時，還約定由誰行使這種選擇權以及溢短裝部分如何計價等。第二種方法，一般只適用于礦產品、煤炭、糧谷、化肥等大宗交易。

目前在國際貿易中，對于“約”等用語缺乏統一的解釋，因此，履行起來容易引起糾紛。但是，如果合同中采用信用證支付方式，根據國際商會《跟單信用證統一慣例》500號出版物中第39條A款的規定，“凡‘約’、‘大約’或類似意義的詞語用于信用證金額或信用證所列的數量或單價時，應解釋為允許對有關金額或數量或單價有不超過10％的增減幅度”。

（2）合同中未明確規定數量機動幅度，但在交易數量前加上“約”字。（“約”量條款）（3）合同中未明確規定數量的機動幅度

在合同中沒有明確規定機動幅度的情況下，賣方交貨的數量原則上應與合同規定的數量完全一致。但在采用信用證支付方式時，根據國際商會1993年修訂的《跟單信用證統一慣例》500號出版物中第39條B款的規定，“除非信用證規定所列的貨物數量不得增減，在支取金額不超過信用證的條件下，即使不準分批裝運，貨物數量亦允許有5％的伸縮”。據此，以信用證支付方式進行散裝貨物的買賣，交貨的數量可有±5％的機動幅度。

2、機動幅度的選擇權

在合同規定有機動幅度的條件下，一般是由賣方或買方或船方行使，需根據具體情況作出選擇。為了明確起見，應在合同中作出明確規定。（1）按合同價格計算（2）按裝船日的市場價格計算

（3）按到貨日市場價格計算

（4）按部分合同價格計算、部分裝船日或到貨日的市場價格計算。3、溢裝、短裝數量的計價方法

根據《公約》規定，賣方多交貨物后，買方若收取了超出部分，則要按合同規定支付相應的價款。但是為了防止有權選擇溢短裝的當事人利用行市的變化，有意多裝或少裝，以獲取額外的好處，可在合同規定：數量機動幅度注意事項：

（1）數量機動幅度的大小要適當。

（2）機動幅度選擇權的規定要合理。

（3）溢短裝數量的計價方法要合理。

數量機動幅度規定舉例：

例：1.1000M/T,WITH2%MOREORLESS（1000公噸，2%溢短裝）2.Thesellerhastheoptiontoload5%moreorlessthanthequantitycontracted,eachdifferenceshallbesettledatthecontractprice.3.About1000dozens.第三節商品的包裝（PackingofGoods）（一）包裝的重要性包裝是實現商品價值和使用價值的重要手段之一，是商品生產和消費之間的橋梁。絕大多數商品只有通過適當的包裝，才能進入流通領域進行銷售，以實現其使用價值和價值。在國際市場競爭十分激烈的情況下，許多國家都把改進包裝作為加強對外競銷的重要手段之一。因為，良好的包裝，不僅可以保護商品，而且還能宣傳和美化商品，提高商品身價，吸引顧客，擴大銷路，增加售價，并在一定程度上顯示出口國的科技、文化藝術水平。一、包裝的重要性和約定包裝條件的意義除散裝貨（Cargoinbulk)和裸裝貨(NudeCargo)外，大多數為包裝貨物(Packedgoods)。包裝的作用有：1、保護商品；2、便于運輸、搬運、裝運、儲存；3、促使商品增值。按照一些國家的法律解釋，如果一方違反了所約定的包裝條件，另一方有權提出索賠，甚至可以拒收貨物。可見，包裝條件是買賣合同中的重要交易條件。（二）約定包裝條件的意義二、包裝的概念和種類包裝包裝是指按一定的技術方法，采用一定的包裝容器、材料及輔料或捆扎貨物。商品的包裝，按其在流通領域中所起的作用的不同分為運輸包裝和銷售包裝。此外，還有中性包裝與定牌等。

（一）運輸包裝（外包裝、大包裝）

它的主要作用在于保護商品，防止在儲存、運輸和裝卸過程中發生貨損貨差。1、對運輸包裝的要求（1）必須適應商品的特性；（2）必須適應各種不同運輸方式的要求（3）必須考慮國家的法律規定和客戶的要求；（4）要在保證包裝牢固的前提下節省費用，便于各環節有關人員進行操作，以免使貨物遭受損失。2、運輸包裝的分類

（1）按包裝方式分為單件運輸包裝和集合運輸包裝；（2）按包裝的造型分為箱、袋、桶、捆等；（3）按包裝材料分為紙制包裝、金屬包裝、木制包裝、塑料包裝、麻織品包裝、玻璃制品包裝、陶瓷制品包裝以及竹、柳、草制品包裝等。（4）按包裝質地不同，可分為軟性包裝、半硬性包裝和硬性包裝。（5）按包裝程度不同，可分為全部包裝和局部包裝。單件運輸包裝：集合運輸包裝：3、運輸包裝的標志

為了便于運輸、倉儲、商檢和驗關工作的進行，以及發貨人與承運人和承運人與收貨人之間的貨物交接，避免錯發錯運，做到安全運輸，貨物在運送之前，都要按一定的要求，在運輸包裝上面書寫、壓印、刷制簡單的圖形、文字、和數字，以資識別，這些圖形、文字和數字，統稱為運輸標志。依照用途不同運輸標志指示性標志警告性標志運輸包裝上的標志，根據用途的不同，可分為以下幾種：（1）運輸標志

（嘜頭）（ShippingMark）運輸標志通常是由一個簡單的幾何圖形和一些字母、數字及簡單的文字組成。其主要內容包括：①目的地的名稱或代號；目的地名稱如果是重名，還應加上國名；如果中途需要轉船或轉運，則應加列“轉船”字樣和轉運地名稱等。②收、發貨人的代號；③件號、批號。在貨物付運時，貨主都要對每件貨物按照順序編號，件號標志一般用1／100、2／100等表示，其中分母表示該批貨物的總件數，分子表示該件貨物在整批貨物中的編號，目的是為了便于查對、點數。此外，有的運輸標志還包括原產地、合同號、許可證號和體積與重量等內容。其內容繁簡不一，有買賣雙方根據商品的特點和具體要求商定。在國際標準化組織和國際貨物裝卸協調協會的支持下，聯合國歐洲經濟委員會簡化國際貿易程序工作組，制定了一套運輸標志向各國推薦使用。該標準運輸標志包括四項基本內容：①收貨人或買方名稱的英文縮寫字母或簡稱；②參考號（運單號碼、訂單號碼、發票號碼等）；③目的地；④件號；按國際貿易的慣例，運輸標志可以由賣方提供，并且可以不在合同中作出具體規定。如果由買方提供，應在合同中規定提出嘜頭后通知賣方的日期以免影響備貨、出運和結匯等一系列工作。運輸標志

主要標志……...……

件號標志…….…..…

目的地標志……...…

體積標志…….……..

重量標志……...……

原產地標志…………

ABC

NOS.26/60NEWYORK45×60×65G.125kgsN.100kgsT.25kgsMADEINCHINA指示性標志是提示人們在裝卸、運輸和保管過程中需要注意的事項，一般都是以簡單、醒目的圖形和文字在包裝上標出。THISWAYUP

KEEPDPY

FRAGILE（2）指示性標志（注意性標志）（IndicativeMark）警告性標志是指在運輸包裝內裝有爆炸品、易燃物品、有毒物品、腐蝕物品、氧化劑和放射性物資等危險貨物時，都必須在運輸包裝上標打用于各種危險物品的標志，以示警告，使裝卸、運輸和保管人員按貨物特性采取相應的防護措施，以保護物資和人身安全。

EXPLOSIVE

（符號：黑色，底色：白色）

INFLMMABLE（符號：黑色，底色：橙紅色)

POISONGA（符號：黑色或白色，底色：正紅色）（3）警告性標志（危險品標志）（WarningMark）

（二）銷售包裝（內包裝、小包裝）

又稱內包裝、小包裝，是直接接觸商品并隨商品進入零售點和消費者直接見面的包裝。銷售包裝作用：保護、方便使用、促進銷售。1、對銷售包裝的要求：（1）便于陳列展銷，吸引顧客與供消費者選購；（2）便于識別商品，便于消費者了解、看貨成交；（3）便于攜帶使用；（4）要有藝術吸引力，以吸引顧客，提高售價和擴大銷售。

（1）掛式包裝：有吊帶、吊鉤、吊孔、網兜等。（2）堆疊式包裝：瓶類、罐類、盆類等。（3）易開式包裝：易拉罐等。（4）攜帶式包裝：有提手裝置等。（5）透明式包裝：可以使消費者直接了解商品的形態和造型，便于識別，以利選購。（6）噴霧式包裝：香水、發膠等。（7）配套式包裝：餐具、茶具等。（8）禮品式包裝：外表美觀、講究，以顯示禮品的名貴。2、銷售包裝的分類：

雅芳活顏禮盒超底價￥80香水可口可樂公司產品的銷售包裝

3、銷售包裝的標示和說明：（1）包裝的裝潢畫面。要美觀大方，富有藝術吸引力，并突出商品的特點，其圖案和色彩要適應有關國家的民族習慣和愛好，以利擴大出口。（2）包裝上的文字說明。包括商標、品牌、品名、產地、數量、規格、成分、用途和使用方法等。要與裝潢畫面緊密配合、互相襯托、彼此補充，文字要簡明扼要。（3）包裝上的標簽。包括生產國別、制造廠商、貨物名稱、商品成分、品質特點、使用方法等。（4）條形碼。在銷售包裝上，一般都附有裝潢畫面和文字說明。在設計和制作銷售包裝時，應做好以下幾方面的工作。

條形碼(Barcode)條形碼是由一組帶有數字的黑白及粗細間隔不等的平行條紋所組成，它是利用光電掃描閱讀設備為計算機輸入數據的特殊的代碼語言。國際上通用的包裝上的條形碼有兩種：①美國、加拿大組織的統一編碼委員會的UPC碼（UniversalProductCode);②國際物品編碼委員會的EAN碼(EuropeanArticleNumber)我國于1988年12月建立了“中國物品編碼中心”并于1991年4月正式加入國際物品編碼協會，該會分配給我國的國別號為“690、691、692”，凡適于使用條形碼的商品，特別是出口的商品，應在商品包裝上印刷條形碼。

1、中性包裝（NeutralPacking）2、定牌生產(BrandDesignatedbythebuyer)（三）中性包裝、定牌生產是指在出口商品及內外包裝上都不標明生產國別、地名和廠商名稱的包裝。是指賣方按照買方的要求，在其出售的商品或包裝上標明買方指定的商標或牌號。注意定牌中性包裝與定牌的區別。定牌中性包裝的商品未注明生產國別和廠商；而定牌的商品通常需注明生產國別和廠商。

采用中性包裝，是國際貿易中的習慣做法，其目的是為了避開某些進口國家與地區關稅和非關稅壁壘，以及交易的特殊需要（如轉口貿易等），它是出口國家廠商加強對外競銷和擴大出口的一種手段。中性包裝包括定牌中性包裝和無牌中性包裝。3、采用中性包裝的作用我國的出口貿易中，其具體做法有以下幾種：（1）在商品或包裝上，打印上外商所指定的商標或品牌，而不標明生產國別和出口廠商的名稱。（2）在商品或包裝上，標明我國的商標或品牌，同時加注國外商號名稱或表示其商號的標記。（3）在定牌生產的商品或包裝上，采用買方指定的商標或品牌，同時注明“中國制造”字樣。三、包裝的選用及其與運輸的配合（一）包裝的選用原則科學、經濟。科學經濟的設計制作可以縮小包裝體積，減少包裝費用，降低貨物成本。牢固。牢固的設計制作可以保持貨物的完好無損。美觀、適銷。美觀適銷的設計制作可以吸引顧客前來購買，滿足消費者的需求。

（二）選用包裝應當注意的問題1、包裝容器必須由國家出入境檢驗檢疫局檢驗許可方能制作和投入使用。2、選擇包裝材料及填充物要注意國外的規定。3、包裝的色調、裝潢和文字說明要適應國外消費者的風俗習慣和愛好。4、包裝的選用要適應商品的特性及不同的運輸方式。5、銷售包裝的制作要刷制物品條碼。6、包裝的設計要求要便于各環節人員的操作。

（三）包裝的體積的核算及與運輸的配合不同的包裝方式都有一個與運輸載體相配合的問題。在國際貨物運輸中，由于采用紙箱包裝的貨物占很大比重，因此，紙箱包裝設計制作及其與運輸的配合就尤為重要。一般要考慮紙箱體積的確定以及紙箱包裝與運輸配合。在實際業務中，集裝箱裝載數量與包裝容器的長、寬、高之組合及各邊是否受固定裝放限制有極大關系。有些包裝尺寸受產品特性、客戶要求、打包機設備固定的限制；有些包裝箱尺寸可配合集裝箱的規格、最大限度地裝滿集裝箱。

四、包裝條款的規定交易合同中的包裝條款主要包括包裝材料、包裝方式、包裝規格、包裝標志，有時也包括包裝費用等內容。訂立合同中的包裝條款需注意以下幾點：1、要考慮商品特點和不同運輸方式的要求商品的特性、形狀和使用的運輸方式不同，對包裝要求也不相同，必須從商品在儲運和銷售過程中的實際需要出發，使約定的包裝科學、合理，并達到安全、適用和適銷的要求。2、對包裝的要求應明確具體應明確規定包裝材料、造型和規格。一般不宜采用“海運包裝”和“習慣包裝”之類的術語。

3、應訂明包裝費用由何方負擔包裝由誰供應，通常有下列三種做法：（1）由賣方供應包裝，包裝連同商品一起交付買方。（2）由賣方供應，但交貨后，賣方將原包裝收回。（3）買方供應包裝或包裝物料。應明確規定買方提供包裝或包裝物料的時間，以及由于包裝物料未能及時提供而影響發運時買賣雙方所負的的責任。按照國際貿易慣例，包裝費用一般都包括在貨價之內，不另計價，在包裝條款中無須另行訂明。但如果買方有要求，則需要在包裝條款中訂明。

包裝條款的內容舉例：內容：一般包括包裝材料、包裝方式、費用和運輸標志等。例：每件裝一塑料袋，半打為一盒，十打裝一木箱。單層新麻袋，每袋約50千克。案例：上海出口公司A與香港公司B成交自行車1000臺，由A繕制合同一式兩份，其中包裝條款規定為“Packedinwoodencase”（木箱裝）。將此合同寄至B方，然后由B簽回。B簽回的合同上于原包裝條款后加“C.K.D.”字樣，但未引起A公司注意。此后，B公司按合同開證、A公司憑信用證規定制單結匯完畢。貨到目的港。B發現系整臺自行車箱裝，由于自行車整臺進口需多交納20％進口稅。因此，拒收貨物并要求退還貨款。賣方此時才意識到C.K.D.是指COMPLETELYKNOCKEDDOWN(完全拆散)，只好認賠。評析：1．賣方忽略C．K．D，造成實際裝載與合同不符，有不可推卸的責任。2．賣方雖然已經結匯，但買方仍有拒收貨物的權利。THEEND返回本章目錄謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產基礎知識培訓請在此輸入您的副標題LOGO新員工入職培訓系列課程培訓目標請在此輸入您的副標題LOGO1、熟悉房地產相關基本知識2、了解房地產相關的建筑知識3、熟悉房地產銷售基本知識1房地產基本概念2土地及地產知識概要4房地產銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產基礎知識房地產房地產又稱不動產，是房產與地產的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權利，在經濟學上也叫不動產包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產物權注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、典當權等。房產是指房屋的經濟形態，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋。【第一節：房地產基本概念】【第一節：房地產基本概念】地產是指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產。地產與土地的根本區別在于有無權屬關系：地產在法律上有著明確的權屬關系，而土地則沒有明確的權屬關系，它是一個統稱。房產、地產兩者間的關系房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯系，主要包括幾個方面：1、實物形態上看，房產與地產密不可分2、從價格構成上看，房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格3、從權屬關系看，房產所有權和地產所有權是聯系在一起的。【第一節：房地產基本概念】房地產的經濟特性1、生產周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產的保值增值性

房地產的特性

房地產的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業的差異性【第一節：房地產基本概念】房地產類型按用途：居住、商業、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業和倉儲、農業、特殊目的（車站、機場、醫院等）、綜合房地產。按開發程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現房。按建筑結構：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結構形式：墻體、框架、筒體等。按層數和高度：低層、多層、高層、超高層。【第一節：房地產基本概念】房地產業

以土地和建筑物為經營對象，包括土地的開發，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃拔，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押、貸款以及由此而形成的房地產市場的綜合性產業。

房地產開發房地產開發企業在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。【第一節：房地產基本概念】

房地產市場分類一級市場——政府出讓土地予開發商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費者將已購商品房再轉讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節：房地產基本概念】

房地產價格房地產價格構成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現形式。房地產總價格：指一宗房地產的整體價格。房地產單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產價格水平的高低。

房地產價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節：房地產基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤房地產價格

房屋價格

房地產價格構成1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發費4、土地開發利潤【第一節：房地產基本概念】【第一節：房地產基本概念】【第一節：房地產基本概念】房地產價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區外部的配套設施（醫院、銀行、超市、農貿市場、學校、美容院等）

4、小區內部的配套設施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項目部【第一節：房地產基本概念】【第二節：土地及地產知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮建成區的土地，都屬于國家所有；在鄉村和城鎮郊區，國家依法征用和沒收的土地、國營農場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農村集體所有的土地。根據《中華人民共和國土地管理法》第八條的規定：農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。【第二節：土地及地產知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權。土地使用權：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權利。土地使用權可以依法轉讓。【第二節：土地及地產知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設施用地（含商業用地）3、工業用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節：土地及地產知識概要】國有土地使用權的取得方式

國有土地使用權的取得方式：土地使用權出讓、轉讓、劃撥三種形式。1、土地使用權出讓：是指人民政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。招標：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經評標后確定的中標人取得土地使用權的行為。【第二節：土地及地產知識概要】

國有土地使用權的取得方式2、土地使用權轉讓：是指合法擁有土地使用權的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權轉移給他人的行為。3、土地使用權劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。【第二節：土地及地產知識概要】

土地分類——按開發程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。【第二節：土地及地產知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業用地——50年；3、教育、科技、文化、衛生、體育用地——50年；4、商業、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應該明確，房屋的所有權是不存在年限問題的，房屋一經購買并取得產權后，即作為業主個人所有的財產，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權是有限的，不同開發用途的土地使用年限不一樣。開發企業在取得土地用于房地產開發時，都要與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》，其土地使用年限按國家規定執行。【第三節：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設施7、政府和公用設施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結構。多層房屋通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物。【第三節：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍灣【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結構形式分類：1、磚木結構2、磚混結構3、鋼混框架結構4、鋼混剪刀墻結構5、鋼混框架一剪刀墻結構6、鋼結構【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合板樓：板樓一般建筑層數不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優勢：結構設計將朝陽面讓位于居室，通風采光條件優于其它結構。比較典型的是一梯兩戶式設計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面。【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優勢：節約土地資源；塔樓多采用大框架結構，除少數承重梁之外，戶內分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結構強度高，抗震性好；居高望遠，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風，這樣的地方被稱為“灰色空間”。【第三節：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結構分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復式樓【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發，但層高要低于躍層式住宅（復式設計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立。【第三節：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經典花園洋房*融科·檀香山【第三節：房屋建筑工程概論】

【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經濟適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產開發公司投資建設，以營利為目的，按市場規律經營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設用地規劃許可證》《建筑工程規劃許可證》《國有土地使用證》《建設工程施工許可證》《商品房預(銷)售許可證》。“兩書”：新建住宅《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現房銷售和期房預售；從銷售對象看，分內銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。【第三節：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區【第三節：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結構住宅磚混結構住宅：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗的講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。【第三節：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分：2、磚木結構住宅磚木結構的住宅：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構共同構筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結構住宅鋼筋混凝土結構住宅：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結構等。【第三節：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進深、開間可以衡量房屋的通透性，進深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質量不高。

*房間進深16.5米/房間開間8.8米*臥室進深6米/臥室開間4.4米*客廳進深6.5米/客廳開間8.8米【第三節：房屋建筑工程概論】住宅的進深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度。【第四節：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現售和預售兩種；

商品房預售條件：1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2、持有建設工程規劃許可證；3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。5、商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節：銷售知識與案例分析】住宅權益

住宅的產權：一般是指住宅的所有權。住宅的所有權，是一種民事法律關系，指的是在法律規定的范圍內，對住宅全面支配的權力。

住宅的所有權一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構成了住宅所有權的四項基本內容。【第四節：銷售知識與案例分析】住宅權益1、住宅的占有權：一般由所有權人來行使。當使用權與所有權相分離的時候，占有權就為使用人行使——比如出租，當使用權發生轉移時，占有權也隨之轉移。2、住宅的使用權：對住宅使用的權力稱住宅的使用權。使用權的人，既可以是所有權人本人，也可以是租房人等。在占有權和使用權暫時不歸房主所有時，房主的所有權并未喪失。3、住宅的收益權：是指房主利用住宅、房產等產生某種利益的權力，比如出租收益。4、住宅的處分權：由房主行使。只有房主才有權力處分住宅、房產、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當房屋、住宅作為抵押物抵押給債權人時，債權人擁有房屋的處分權。【第四節：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：1、產權證書：是指"房屋所有權證"和"土地使用權證"。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權房：是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標準出租給居民的公有房產。3、公房：也稱公有房產，國有房產。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的房產，在房產未出售之前，房產的產權歸國家所有。目前居民租用的公有房產，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產，一類是不可售公有房產。均為使用權房。【第四節：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：4、不可售公房：根據本市現行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產。6、單位產權房：是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統產權房、系統房。7、共同共有房產：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產不分份額地享有平等的所有權。【第四節：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產管理部門將沒有取得房屋產權證的房屋統稱為期房，只要還沒辦理房地產初始登記手續，沒取得房屋產權證，就是期房。開發商出售期房稱為預售，購房者買房時就要與開發商簽訂房屋預售合同。

2、現房：按照我國銷售商品房“現房”的規定，只有領取了《房屋所有權證》的商品房才叫“現房”。在銷售商品房的過程中，現房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權證》，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標準合同。【第四節：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：3、準現房：準現房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內外墻裝修和進行配套施