中國企業的資本結構戰略與金融工具

中銀國際首席經濟學家曹遠征

投資，資產價格與宏觀經濟波動（一）關于投資決策的理論基于凈現值原理的基準模型。企業投資發生的理論

（企業投資需要正的凈現值）托賓Q模型。企業投資與資本市場關系的理論

(在金融市場上購買或在產品市場建立企業成本比較)金融市場不完全模型。企業投資在信息不對稱條件下的理論

（企業資產不僅是生產要素，而且是外部融資的擔保）投資，資產價格與宏觀經濟波動（二）宏觀經濟是波動的，其波動的峰頂與谷底為波幅，而“谷底－谷底”或“峰頂－峰頂”為一個周期，通稱為景氣周期。宏觀經濟波動是由多種因素形成的。從總需求的角度觀察，分別是消費、投資、出口，政府開支的加總在不考慮出口及政府開支的情況下，波動主要由“消費＋投資”因素形成，其中投資盡管在總需求中的比重小，但其波幅遠比消費大，從而成為宏觀經濟波動的主要因素。企業的定義（一）通過提供某種或某些產品和勞務來實現財務目標的商業組織

產品與技術

財務目標體系

治理結構與組織管理企業的定義（二）企業價值最大化發展戰略資本結構戰略有效的組織和管理(執行)企業的資本結構

企業融通資金的不同方式的構成及其融資數量之間的比例關系，根據MM理論，這一結構的核心：企業資本結構與企業價值之間的關系企業資本結構的影響因素除外部融資環境及企業內部的治理狀況外，企業資本結構的選擇取決于成長性，市場競爭強度及規模成長性，市場競爭強度及規模與企業資本結構成長性—財務杠桿不利于企業對增長機會的投資競爭性—財務杠桿高降低了企業為增強競爭地位所必須的投資力度和價格戰承受能力規模—財務杠桿高不利于小企業成熟的具有市場領導地位的大企業可能考慮較高的財務杠桿，反之則需要股權融資企業的財務目標體系（一）企業的財務目標體系(二)關鍵指標：速動比率：現金/流動負債流動比率：流動負債/長期負債負債比率：負債/資產由于種種原因，中國企業的財務狀況并不完全健康。表現在，負債比率過高，其中表現為流動負債的長期負債過高，現金過少。增長股本是目前中國企業的主要任務。企業的財務目標體系(三)ROE——凈資產回報率體現了股東的真實回報水平沒有考慮財務杠桿運用差異ROA——總資產回報率體現了所有資產的回報水平所有資產的權屬關系不明確ROIC——投資資本回報率體現了投資資本的回報水平剔除了財務杠桿運用的差異公司融資安排（一）基礎品種股本債務（通過資本市場）公募首次公開發行（IPO）再融資（增發配股）私募公司設立前初次募集（招股）公司設立后再次募集（引進戰略投資者）（不通過資本市場）（不通過資本市場）短期債務(銀行貸款)(通過資本市場)長期債務(債券)公司融資安排（二）（公司發行）可轉換債（通過金融中介）信托憑證（通過金融中介）資產證券化（ABS）介于股本與債務之間的品種股本債務公司融資安排（三）風險是公司業務活動不可分割的部分。公司的使命，是在捍衛公司資本和聲譽的前提下，取得風險和回報的最佳平衡，向股東提供最優回報金融風險為公司非核心業務風險，而對沖能為非核心業務風險投下保險，使企業核心業務的盈虧免受外部不利的金融價格變動的影響。從某種程度上講,這同一般對于火災和盜竊的保險相似風險對沖的目的是在于減少那些與公司核心業務功能不相關,而又能對公司利潤產生影響的外在因素。使企業專注發展其核心業務衍生工具對企業財務的意義企業實現戰略提升的資金來源回購股份銀行貸款企業債券公開發行可轉換債定向配售是否需要外部融資政府政策法律法規制約因素業務發展戰略業務發展資金需求收購兼并資金需求行業競爭形勢政府監管約束資本結構戰略負債/股本比例長期/短期債務比率負債策略股本策略分紅政策納稅政策間接融資直接融資分紅債權融資股權融資需要不需要項目融資企業實現戰略提升的資金來源

--股權融資方案三種方式的初步比較對于上述三種股權融資的方式，各企業可按照實際情況，考慮先私募（引進戰略投資者和財務投資者），再選擇在國內和/或境外資本市場上市；或者引進戰略投資者和上市同時進行私募（引進戰略投資者和/或財務投資者）A股H股提升企業形象提高企業在行業中的地位體現公司立足國內的市場定位提高公司國內品牌認知度實現產品市場與資本市場的互動真正完善企業的管理體制，提升企業的管理水平，有利于企業向現代企業制度快速轉換有助于公司提升國際知名度有助于公司拓展國際業務籌集資金平均估值水平一般再融資能力強操作時間長，因為有輔導期和“排隊”時間平均估值水平高，集資效率高時間周期較短估值水平已經與A股市場接近再融資能力較強構建資本運作平臺為企業未來資本市場操作打下良好基礎發行A股、登陸國內資本市場，有利于公司在國內開展并購等資本運作方便公司引入境外戰略投資者建立激勵機制結合企業管理規則和人力資源政策，按照目前國內法律規定建立相應的激勵機制目前國內對A股上市公司實施股權激勵有嚴格限制，基本上沒有操作空間1998年中國證監會發布法規，明令停止發行公司內部職工股隨著A股市場的進一步完善和與國際接軌，有關激勵機制的政策有望松動可以采用股票增值權（“影子期權”）、績效單元等方式實施長期激勵，提高公司的凝聚力企業實現戰略提升的資金來源

--股權融資方案一：私募融資的主要程序向有關部門報批引入外資參股（如果投資者是外資，且投資的是國有控股/參股企業）投資銀行進行盡職調查會計師準備審計報告律師/投資銀行準備私募書投資銀行初步估值在估值基礎上，投資銀行協助公司結合實際情況確定私募比例投資銀行協助選擇投資者，就初步投資意向進行溝通安排投資者進行盡職調查公司/投資銀行/律師與投資者就私募價格、投資條款進行談判簽署有關法律合同，投資者支付對價戰略投資者與企業進一步達成業務合作協議企業實現戰略提升的資金來源

--股權融資方案二：H股上市程序立項申請與審批企業向省級人民政府或中央主管部門提出H股上市初步申請，經批準后，由企業報中國證監會、國家發改委審批資產評估申請與審批設立股份公司制定重組改制方案，并報國家發改委批準后實施在資產評估、財務審計及重組工作完成后，向國家發改委申請設立股份公司申報上市發行方案將H股發行與上市方案和招股說明書上報中國證監會轉為社會募集公司公司在向中國證監會申報H股發行及上市方案的同時，向國家發改委提出發起設立的公司轉為社會募集公司的申請，批準后實施向香港聯交所申請上市由上市保薦人、主承銷商向香港聯交所交A1表，回答聯交所上市科的提問，通過上市委員會聆訊承銷商進行路演推介工作，向海外投資者銷售股票發行完畢后，向聯交所申請，將H股正式上市掛牌交易向香港聯交所申請上市企業實現戰略提升的資金來源

--股權融資方案三：A股首次公開發行上市程序上市準備上市輔導申請發行推介、發行、上市聘任中介機構(包括主承銷商、會計師、資產評估師和律師)研究探討A股擬上市公司組建方案、發行上市方案等召開董事會，提出并召開股東大會，通過公開發行股票的決議和A股上市公司組建方案確定發行上市方案，中介機構開始制作公開發行申請材料委任有主承銷資格的證券公司作為股票發行上市輔導機構輔導機構對公司發起人的高級管理人員和擬擔任公司高級職務的人員進行培訓輔導機構協助公司進行資產重組，建立健全財務制度，以及建立規范的法人治理結構輔導機構協助制定籌措資金的使用計劃輔導機構每兩個月向證監會派出機構出具輔導工作報告輔導期滿，證監會派出機構進行評價驗收并出具驗收報告完成A股發行申報計劃獲得證監會預審及發審會通過封卷獲批文完成全部推介計劃進行預路演，探詢A股發行定價區間巡回路演確定發行價格刊登公告書掛牌上市《公司法》第161條規定：股份有限公司凈資產不低于人民幣3000萬元，有限責任公司凈資產不低于人民幣6000萬元累計債券總額不超過公司凈資產40%最近3年的平均可分配利潤足以支付債券1年利息籌集的資金投向符合國家產業政策債券的利率不得超過國務院限定的利率水平國務院規定的其他條件《企業債券管理條例》規定：企業規模達到國家規定的要求企業財務會計制度符合國家規定具有償債能力企業經濟效益良好，發行企業債券前連續三年盈利所籌資金用途符合國家產業政策企業實現戰略提升的資金來源

--債權融資方案一：企業債發行人申請公開發行企業債券，必須是中國境內具有法人資格的企業，必須滿足《公司法》和《企業債券管理條例》的有關規定《公司法》對企業債的有關規定《企業債券管理條例》對企業債的有關規定企業實現戰略提升的資金來源

--債權融資方案二：準市政債券案例：上海軌道建設債券債券名稱：上海軌道交通建設企業債券發行主體：上海久事公司債券擔保：中國建設銀行債券金額：人民幣40億元債券期限：15年期票面利率：4.51%發行價格：平價發行信用評級：AAA資金用途：上海軌道交通明珠線二期工程和輕軌莘閔線工程的建設償還安排：久事公司以本期債券收購上海市地鐵二號線凈現金流15年的收益權發行日期：2003年2月19日2003年2月份發行的03上海軌道交通建設債被市場認為是一種以企業債方式發行的準市政債券，因為該債券的發行主體為上海市政府全資控股的下屬企業—久事公司，募集資金全部用于市政建設上海市軌道交通的投資主體為申通集團，但由于申通集團的經營業績不滿足企業債券發行條件。因此，債券的發行主體改為其控股股東--久事公司為保障債券本息的償還，申通集團與久事公司簽訂了關于上海市軌道交通二號線的收益權轉讓協議；并獲得了中國建設銀行的無條件不可撤銷全額連帶責任擔保上海市政府上海久事公司申通集團100%66%二號線明珠線等可以參照上海軌道交通建設債券的模式，以企業債券形式發行準市政債券上海軌道建設債券概要上海軌道建設債券的初步分析名稱：上海外環隧道項目資金信托計劃項目：上海外環隧道項目總投資17.34億元，計劃2003年底前通車發行主體：上海愛建信托公司計劃規模：不超過200份信托合同計劃總額：人民幣5.5億元計劃期限：3年期預計收益：5%信用評級：AAA（中誠信）資金用途：以資本金形式投資于上海外環隧道項目公司，用于項目建設和運營發行日期：2002年7月18日企業實現戰略提升的資金來源

－－債權融資方案三：資金信托案例：上海外環隧道項目資金信托計劃2002年，信托業迎來了第五次清理整頓后的第一次小高潮，全國14家信托投資公司共推出了21款信托產品，實際累計籌資額48.7億元資金信托產品作為一種準私募債券的形式，可以為市政建設等項目提供資金支持《信托資金管理辦法》規定，每份信托產品的合同份數上限為200份，限制了投資者進入門檻《信托資金管理辦法》中規定，不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益。因此，信托計劃屬于高風險高回報的產品目前信托產品的主要特征有：規模小、期限短、收益高、資金用途多樣化由于信托配套法規的滯后，目前人民銀行對資金信托的產品的推出持謹慎態度資金信托案例分析資金信托產品概要項目融資的定義及特點定義為某一特定經濟實體（項目）所安排的融資，該經濟實體（項目）的現金流量和收益是償還貸款的資金來源，該實體（項目）的資產是貸款的安全保障。融資的可行性基于項目的可行性基本特點依賴項目本身的現金流和資產而不是依賴于項目的發起人的資信來安排融資債權人對債務人只有有限的追索權與項目有關的各種風險以某種形式（如各類合同）在與項目開發有直接或間接利益關系的其他參與者和貸款人之間進行分擔和轉移屬于非公司負債型融資，具有靈活、多樣的信用結構可獲得較長期限及較大額度的貸款資本金比例要求20％－30％項目融資和企業融資方式比較企業融資特點貸款人除可以得到來自于項目本身效益產生的還款保證外，還可以得到來自擔保人的信用保證如果為股東擔保，則股東按照其股份比例來各自擔保其所承擔的債務完全建立于擔保人的財務實力是否為貸款人接受項目融資特點還款的主要保證來源于項目的現金流，如有短缺，需要某種方式的支持必備條件：良好的項目可行性以及嚴密的合同結構與發起人的財務實力沒有直接關系項目融資和企業融資方式特點比較項目融資和企業融資方式優缺點比較項目融資的不利因素結構較企業融資（擔保貸款）復雜由于該方式的結構復雜性，審批程序更復雜協議談判及安排時間長貸款人會對項目公司經營提出某些限制性要求以確保債務的償還要求政府支持安排費用相對較高資本金比例要求較高項目融資的有利因素對發起人為有限追索權或無追索權，負債不受母公司資產負債比率限制，如果不是控股股東則對母公司可做到表外融資對發起人的限制減少，可將某些風險通過一系列合同轉給其他方，如承建方、保險公司、下游客戶、相關運營管理企業及銀行等通過論證，有較強可行性企業融資的不利因素構成擔保人的（或有）負債無法與其他的項目相關方分擔風險擔保人承擔最終還款責任，增加了或有負債如果有擔保費用則會增加項目公司的支出企業融資的有利因素貸款結構安排簡單資本金比例限制相對較小會在融資時間安排、貸款金額、成本控制上有靈活性審批要求較簡單政府支持函較簡單采用項目融資需要注意的問題及其結構框架項目的外部環境項目投資結構項目法律結構融資結構信用保證結構項目發起人項目融資的結構框架采用項目融資需要注意的問題項目可行性及項目規模具備實力的項目股東股東出資比例政府支持函及批文經驗豐富的財務顧問適當的風險分配和轉移的機制與信用保障體系法律保障境外及境內融資之考慮融資成本及風險之考慮融資復雜性之考慮融資安排時間之考慮成熟的資金市場及信貸支持政策環保要求保險安排第一階段：投資決策分析技術市場分析項目可行性研究投資決策初步確定項目投資結構選擇項目的融資方式決定是否采取項目融資任命項目融資的財務顧問明確融資的任務和具體目標要求第二階段：融資決策分析評價項目風險因素設計項目的融資結構和信用保障體系、風險轉移體系修正項目投資結構第三階段：融資結構分析項目融資的程序與步驟第四階段：融資談判向銀行發出邀請，選擇銀行，發出項目融資建議書組織貸款銀團起草融資法律文件融資談判正式簽署項目融資的有關法律文件執行項目投融資計劃貸款銀團經理人監督并參與項目決策項目風險的控制與管理第五階段：項目融資的執行成功籌措項目融資的基本條件項目可行性在認真完成項目的評價和風險分析工作基礎上，確定項目可行性有經驗的融資顧問須有豐富經驗的財務顧問協助安排全面的籌資工作以確保成功確保融資法律結構嚴謹無誤完善的風險分散和信用保障機制通過合理的結構設計將建設期風險、經營風險、市場風險等通過一系列合同轉移給相關各方及早確定項目的資金來源、充分考慮成本和風險因素項目發起人的財務實力項目發起人須具備足夠的財務實力對項目的開發提供支持、應付項目在建設期內的成本超支成功籌措項目融資的基本條件（續一）建設安排采用定時定價交鑰匙合同方式，將項目在建設期的主要風險轉嫁給有資歷的工程承包商上游資源的安排落實長期穩定的上游資源供應及運輸安排下游承購方的安排項目公司的產品須按“照付不議”（takeorpay）的方式銷售給下游承購方，以便確保項目收益足以償還其債務。在下游承購方嚴重違約的情況下，下游承購方在其已簽訂的“照付不議”采購協議規定的采購量范圍內有責任賠償項目公司，使項目公司具備足夠資金履行其償債義務及對其上游資源供應商的賠償責任，因此要求下游承購方須具備足夠財務實力以承擔違約時的賠償責任成功籌措項目融資的基本條件（續二）項目的運作及管理安排項目公司(或其他運營承包方)具備足夠的技術及運營能力履行項目的運營責任具體落實的價格機制為確保項目的生產成本上漲因素能反映在產品價格上，項目應具備價格調整機制，以處理匯率、利率及原材料價格變動的風險確定市場可行性的獨立咨詢報告須具備客觀資料數據以確定項目下游用戶的需求量，及本項目產品的其他替代品的競爭風險，且下游項目須具備足夠的可行性令人滿意的保險安排保險足額，并將保險權益轉讓給貸款人混合性融資方案是基礎設施企業的最佳選擇方案混合性融資方案是基礎設施企業最佳的融資方案混合性融資方案結合股權和債權融資的方式，可以最大程度地發揮這兩種融資方式的優勢，從而優化資本結構，降低資本成本混合性融資方案可以充分考慮企業不同階段的需要和具體條件，實現靈活的融資安排混合性融資方案充分結合股權融資和債權融資股權融資不會帶來債務負擔，沒有現金流壓力；如果企業具有在兩個市場融資的能力，可根據需要采取不同的股權融資渠道，獲得最大收益債權融資時間短，可以滿足短期資金需要。如果企業業績合格和資產負債率合理，則具備債權融資的空間混合性融資方案是基礎設施企業的最佳選擇方案(續)我國的部分基礎設施企業已經具備實行混合性融資方案的能力滿足上市要求，可以考慮在H股上市，也可以考慮在A股上市（或者發行）。結合H股上市，企業公司還可以進一步完善管理層激勵機制資產相對優良，具備債務融資的空間混合性融資方案下各種融資方式的組合*注：各種融資方式的比例需要根據企業的需求進行調整滿足資金需求，優化資本結構，降低融資成本總體目標+解決方案間接融資方案直接融資方案混合性融資方案商業銀行貸款股權融資方案債權融資方案H股發行—一次性成本5.5%（還可以借機完善激勵機制）A股發行一次性成本1%-3%引進財務投資者一次性成本<4.5%境內人民幣債（10年期）4.6%（固定）境內美元債2.5-3%/3年期境外美元債當前成本3.0%/5年期全面的資產管理服務債券投資基金投資委托理財外匯貸款浮動成本2.0%（L+75bp）人民幣貸款年固定成本5.76%貼現年固定成本3.7%40%*60%*30%30%項目融資利率視銀團結構及各市場利率而定銀團安排視規模大小而定，通常25個bp+后續服務費混合性融資方案下各種融資方式的時效組合分析2007年2008年2009年H股發行/引進戰略投資者該方式比其他股權融資方式的操作時間短，預計只需8個月。企業還可以利用政策優勢爭取提前企業可以借H股發行的契機，建立并完善管理層激勵機制（包括股票增值權和績效單元）確定總體融資方案企業確定融資方案的選擇標準，并選擇最適當的總體融資方案是所有工作的起點商業銀行貸款外幣貸款人民幣貸款貼現A股發行該方式要排隊，操作時間較長A股發行方式融資成本最低境內/外美元債境內美元債比境外美元債成本更低境內人民幣債操作時間比境外美元債時間長債權融資 股權融資謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產基礎知識培訓請在此輸入您的副標題LOGO新員工入職培訓系列課程培訓目標請在此輸入您的副標題LOGO1、熟悉房地產相關基本知識2、了解房地產相關的建筑知識3、熟悉房地產銷售基本知識1房地產基本概念2土地及地產知識概要4房地產銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產基礎知識房地產房地產又稱不動產，是房產與地產的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權利，在經濟學上也叫不動產包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產物權注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、典當權等。房產是指房屋的經濟形態，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋。【第一節：房地產基本概念】【第一節：房地產基本概念】地產是指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產。地產與土地的根本區別在于有無權屬關系：地產在法律上有著明確的權屬關系，而土地則沒有明確的權屬關系，它是一個統稱。房產、地產兩者間的關系房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯系，主要包括幾個方面：1、實物形態上看，房產與地產密不可分2、從價格構成上看，房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格3、從權屬關系看，房產所有權和地產所有權是聯系在一起的。【第一節：房地產基本概念】房地產的經濟特性1、生產周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產的保值增值性

房地產的特性

房地產的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業的差異性【第一節：房地產基本概念】房地產類型按用途：居住、商業、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業和倉儲、農業、特殊目的（車站、機場、醫院等）、綜合房地產。按開發程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現房。按建筑結構：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結構形式：墻體、框架、筒體等。按層數和高度：低層、多層、高層、超高層。【第一節：房地產基本概念】房地產業

以土地和建筑物為經營對象，包括土地的開發，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃拔，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押、貸款以及由此而形成的房地產市場的綜合性產業。

房地產開發房地產開發企業在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。【第一節：房地產基本概念】

房地產市場分類一級市場——政府出讓土地予開發商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費者將已購商品房再轉讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節：房地產基本概念】

房地產價格房地產價格構成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現形式。房地產總價格：指一宗房地產的整體價格。房地產單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產價格水平的高低。

房地產價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節：房地產基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤房地產價格

房屋價格

房地產價格構成1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發費4、土地開發利潤【第一節：房地產基本概念】【第一節：房地產基本概念】【第一節：房地產基本概念】房地產價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區外部的配套設施（醫院、銀行、超市、農貿市場、學校、美容院等）

4、小區內部的配套設施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項目部【第一節：房地產基本概念】【第二節：土地及地產知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮建成區的土地，都屬于國家所有；在鄉村和城鎮郊區，國家依法征用和沒收的土地、國營農場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農村集體所有的土地。根據《中華人民共和國土地管理法》第八條的規定：農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。【第二節：土地及地產知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權。土地使用權：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權利。土地使用權可以依法轉讓。【第二節：土地及地產知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設施用地（含商業用地）3、工業用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節：土地及地產知識概要】國有土地使用權的取得方式

國有土地使用權的取得方式：土地使用權出讓、轉讓、劃撥三種形式。1、土地使用權出讓：是指人民政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。招標：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經評標后確定的中標人取得土地使用權的行為。【第二節：土地及地產知識概要】

國有土地使用權的取得方式2、土地使用權轉讓：是指合法擁有土地使用權的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權轉移給他人的行為。3、土地使用權劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。【第二節：土地及地產知識概要】

土地分類——按開發程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。【第二節：土地及地產知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業用地——50年；3、教育、科技、文化、衛生、體育用地——50年；4、商業、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應該明確，房屋的所有權是不存在年限問題的，房屋一經購買并取得產權后，即作為業主個人所有的財產，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權是有限的，不同開發用途的土地使用年限不一樣。開發企業在取得土地用于房地產開發時，都要與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》，其土地使用年限按國家規定執行。【第三節：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設施7、政府和公用設施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結構。多層房屋通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物。【第三節：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍灣【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結構形式分類：1、磚木結構2、磚混結構3、鋼混框架結構4、鋼混剪刀墻結構5、鋼混框架一剪刀墻結構6、鋼結構【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合板樓：板樓一般建筑層數不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優勢：結構設計將朝陽面讓位于居室，通風采光條件優于其它結構。比較典型的是一梯兩戶式設計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面。【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優勢：節約土地資源；塔樓多采用大框架結構，除少數承重梁之外，戶內分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結構強度高，抗震性好；居高望遠，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風，這樣的地方被稱為“灰色空間”。【第三節：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結構分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復式樓【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發，但層高要低于躍層式住宅（復式設計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立。【第三節：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經典花園洋房*融科·檀香山【第三節：房屋建筑工程概論】

【第三節：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經濟適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產開發公司投資建設，以營利為目的，按市場規律經營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設用地規劃許可證》《建筑工程規劃許可證》《國有土地使用證》《建設工程施工許可證》《商品房預(銷)售許可證》。“兩書”：新建住宅《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現房銷售和期房預售；從銷售對象看，分內銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。【第三節：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區【第三節：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結構住宅磚混結構住宅：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗的講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。【第三節：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分：2、磚木結構住宅磚木結構的住宅：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構共同構筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結構住宅鋼筋混凝土結構住宅：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結構等。【第三節：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進深、開間可以衡量房屋的通透性，進深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質量不高。

*房間進深16.5米/房間開間8.8米*臥室進深6米/臥室開間4.4米*客廳進深6.5米/客廳開間8.8米【第三節：房屋建筑工程概論】住宅的進深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度。【第四節：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現售和預售兩種；

商品房預售條件：1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2、持有建設工程規劃許可證；3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。5、商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節：銷售知識與案例分析】住宅權益

住宅的產權：一般是指住宅的所有權。住宅的所有權，是一種民事法律關系，指的是在法律規定的范圍內，對住宅全面支配的權力。

住宅的所有權一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構成了住宅所有權的四項基本內容。【第四節：銷售知識與案例分析】住宅權益1、住宅的占有權：一般由所有權人來行使。當使用權與所有權相分離的時候，占有權就為使用人行使——比如出租，當使用權發生轉移時，占有權也隨之轉移。2、住宅的使用權：對住宅使用的權力稱住宅的使用權。使用權的人，既可以是所有權人本人，也可以是租房人等。在占有權和使用權暫時不歸房主所有時，房主的所有權并未喪失。3、住宅的收益權：是指房主利用住宅、房產等產生某種利益的權力，比如出租收益。4、住宅的處分權：由房主行使。只有房主才有權力處分住宅、房產、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當房屋、住宅作為抵押物抵押給債權人時，債權人擁有房屋的處分權。【第四節：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：1、產權證書：是指"房屋所有權證"和"土地使用權證"。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權房：是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標準出租給居民的公有房產。3、公房：也稱公有房產，國有房產。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的房產，在房產未出售之前，房產的產權歸國家所有。目前居民租用的公有房產，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產，一類是不可售公有房產。均為使用權房。【第四節：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：4、不可售公房：根據本市現行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產。6、單位產權房：是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統產權房、系統房。7、共同共有房產：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產不分份額地享有平等的所有權。【第四節：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產管理部門將沒有取得房屋產權證的房屋統稱為期房，只要還沒辦理房地產初始登記手續，沒取得房屋產權證，就是期房。開發商出售期房稱為預售，購房者買房時就要與開發商簽訂房屋預售合同。

2、現房：按照我國銷售商品房“現房”的規定，只有領取了《房屋所有權證》的商品房才叫“現房”。在銷售商品房的過程中，現房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權證》，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標準合同。【第四節：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：3、準現房：準現房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。4、二手房：經過二次轉手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當房產銷售量達到80％以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節：銷售知識與案例分析】房屋產權分類：6、爛尾房：是指由于開發商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進行后續建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——價格篇：1、一次性買斷價：指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預先向銷售者賣方交納一定數額的錢款。依據《合同法》相關規定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還。“定金”的總額不得超過合同標的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規定，一般可視為“預付款”。“訂金”的效力取決于雙方當事人的約定。雙方當事人如果沒有約定，“訂金”的性質主要是預付款，銷售者違約時，應無條件退款；消費者違約時，可以與銷售者協商解決并要求經營者退款。如果雙方當事人另有約定，則按照約定執行。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——價格篇：

定金與訂金的區別，主要表現在：

1)、從合同、依約定應交付定金而未交付的，不構成對主合同的違反；而交付訂金的協議是主合同的一部分，依約定應交付訂金而未交付的，即構成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務時，不發生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數額在法律規定上有一定限制，例如《擔保法》就規定定金數額不超過主合同標的額的20％；而訂金的數額依當事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔保性質，而訂金只是單方行為，不具有擔保性。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——價格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現懲罰性。5、均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。6、起價：也叫起步價，是指某物業各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業，以最低層的銷售價為起步價。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內建筑面積及應當分攤的共有建筑面積。商品房銷售面積=套內實際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內面積㎡【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇2、套內建筑面積：商品房的套內建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇3、套內使用面積：套內房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規定計算：1)、套內使用面積為套內臥室、起居室、過道、廚房、衛生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；3)、不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；4)、內墻面裝飾厚度計入使用面積。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇

4、套內墻體面積：套內墻體面積是指商品房各套內使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積。商品房的套內境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內墻體面積的計算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇

5、套內陽臺建筑面積：按照《建筑面積計算規則》的規定，套內陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：1）、原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分攤的公用建筑面積為每幢樓內的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房以及其他為該建筑服務的專用設備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，要在銷（預）售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建筑面積。

公用建筑面積不包括倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房不計入公用建筑面積。【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇分攤的公用建筑面積計算：根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》規定，各套（單元）分攤的公用建筑面積計算公式如下：1）分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積*公用建筑面積分攤系數2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內建筑面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/各套套內建筑面積之和【第四節：銷售知識與案例分析】銷售專業術語——面積篇

7、面積計算公式匯總：商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤公用面積套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積使用面積：建筑物各層平面中直接