合同、協議書模板——可編輯、可修改第10頁，共10頁物業轄區強電系統管理辦法

(1)一中央空調運作、管理、維修、保養作業規程

1.0目的規范中央空調運行管理,維修保養工作,確保中央空調良好運行。

2. 0適用范圍適用于本公司轄區內中類空調的運作、管理、維修、保養。

3. 0職責3.1工程處經理負責檢查中央空調管理的實施情況。

3. 2工程處經理負責審檢《設施年度維修保養計劃》并檢查該計劃的執行情況。

3. 3工程組主管負責組織實施中央空調的運行管理。

3. 4工程組主管負責組織制定設施和維修保養等計劃并組織該計劃的實施。

3. 5工程組維修員負責日常的運行管理,維修保養。

4.0程序要點

4.1巡視監控

4.1.1當值維修員每四小時巡視一次中央空調機組。

4.1.2巡視臨控主要內容如下:

a)檢查線電壓。

b)檢查互相電流。

c)檢查高壓。

d)檢查油壓。

e)檢查低壓。

f)冷卻水進水溫度。

g)冷卻水出水溫度。

h)冷凍水進水溫度。

i)冷凍水出水溫度。

j)檢查中央空調主機運轉是否有異常振動或噪音。

k)檢查冷卻堵風機運轉是否平穩,冷卻堵水位是否正常。

l)檢查管道,閘閥是否有滲漏,冷凍保溫層是否完好。

m)檢查控制柜(箱)各器件動作是否正常,有無異常噪音或氣味。

4.1.3巡視過程中如發現有上述情況,應及時采取措施于以解決。

4.2異常情況的處理

4.2.1 中央空調制冷劑泄漏時的處理:

a)立即關停中央空調主機,相關的閥門。

b)加強現場通風或用水管噴水淋澆(應注意不要淋在設備上)。

c)救護人員應身穿防毒衣,頭戴防毒面具進入現場,并要求兩人為一組,確保安全。

d)排除泄漏源后,啟動中央空調試運行,確認無泄漏后,方可投入正常運行。

4.2.2 中央空調機房發生水浸時的處置:

a)視進水情況關掉中央空調機組,拉下總電源開關。

b)堵住漏水源。

c)漏水源堵住后,應立即排水。

d)排干水后,應立即對通水設備設施進行除濕處理。

e)確認濕水已清除各絕緣電阻符合要求后,先試機后投入正常運行。

4.2.3 中央空調機房發生火災時,按《應急情況的處理規程》處置。

4.2.4 當值管理員應根據用冷部門的要求,按時開關中央空調,并根據負荷情況應用相應的機組,最大限度比節省電源。

4.3中央空調機房管理。

4.3.1 非值班員不準進入中央空調機房,若有領導檢查,應由工程組主管陪同。

4.3.2 中央空調機房內嚴禁存放易燃,易爆,危險品。

4.3.3 中央空調機房內應配備各可提式滅火器,防毒用品,并放在方便,顯眼處,室內嚴禁吸煙。

4.3.4 中央空調機房保持每班打掃一次衛生,每周清潔一次設備,設施。

4.3.5 中央空調機房應做到隨時鎖上,專人保管鑰匙,不準自己配鑰匙。

4.4交接班要求

4.4.1接班人員應準時上班。

4.4.2接班人員應認真聽取上班交待,并查房《交接班記錄表》確認后簽字。

4.5維修、保養。

4.5.1 《設施年度維修保養計劃》的制定。

4.5.2 每年的12月15日之前,由管理維修主管組織制冷技工一起研究,制定設施年度維修保養計劃并上報工程處經理審批。

4.5.3 制定《設施年度維修保養計劃》的原則:

a)中央空調使用程度。

b)中央空調運行狀況。

c)合理的時間。

4.5.4 《設施年度維修保養計劃》應包括如下內容:

a)維修保養項目及內容。

b)具體實施維修保養的時間。

c)預計費用。

d)備品各件計劃。

4.6對中央空調進行維修保養時應按《設施年度維修保養計劃》進行。

4.7制冷技工負責中央空調的日常維修保養,中央空調的大型修理現及PC中央處理器的故障處理由外委完成。

4.8冷卻塔維修保養,制冷每半年對冷卻塔進行一次清潔,保養。

4.8.1 用500v萬能表檢測電機絕緣電阻應不低于0.5MΩ以上時則應干燥處理電機線圈,干燥處理后仍達不到0.5MΩ以上時則應拆修電機線圈。

4.8.2 檢查電機風扇是否轉動靈活,如有阻滯現象則應加注潤滑油,如有異常磨擦聲,則應在換同型號規格的軸承。

4.8.3 檢查發帶是否開裂或磨損嚴重,如有則應在換同規格皮帶,檢查皮帶輕與相配合是否松動,如是則應整修。

4.8.4 檢查布水器是否布水均勻,否則應清潔管道及噴嘴。

4.8.5 清洗冷卻塔,清潔風扇時。

4.8.6 檢查補水浮球閥是否動作是否可靠,否則應修復。

4.8.7 擰緊所有緊固件。

4.8.8 清潔整個冷卻塔外表。

4.9風機盤前維修保養,制冷技工每隔半年對見機盤進行一次清潔,保養。

4.9.1 每周清潔一次空氣過濾網,排除盤管內的空氣。

4.9.2 檢查風機是否轉動靈活,如有阻滯現象,則應加注潤滑油,如有異常磨擦響聲應更換風機軸承。

4.9.3 用500v萬表檢測風機電機線圈絕緣,電阻應不低于0.5MΩ,否則應急時維修處理。

檢查電容有無變形,鼓脹或開裂,如是應更換同規格電容,檢查各按接線頭是否牢固,是否有過熱痕跡,如有則作相應整修。

4.9.4 檢查布水器是否布水均勻,否則尖清潔管道及噴嘴。

4.9.5 清洗冷卻塔,清潔風扇風葉。

4.9.6 檢查補水浮球閥是否動作可靠,否則應修復。

4.9.7 擰緊所有緊固件。

4.9.8 清潔整個冷卻塔表面。

4.10風機盤管理保養,制冷技工生隔半年對風機盤進行一次清潔保養。

4.10.1每周清洗一次空氣過濾網,排出盤管內的空氣。

4.10.2檢查風機是否轉動靈活,如有阻滯現象,則應加注潤滑油,如有異常摩擦響聲則應更換風機軸承。

4.10.3用500V萬能表檢測風機電機線圈,絕緣電阻應不低于0.5MΩ,否則應整修處理,檢查電容有無變形,膨脹或開裂,如是則應更換同規格電容,檢查各線頭是否牢固,是否有過熱痕跡,如是則作相應整改。

4.10.4清潔風機風葉,盤管,積水盤上的污物。

4.10.5用鹽酸溶液清除盤管內壁的水垢。

4.10.6擰緊所有固件。

4.10.7清潔風機盤管外殼。

4.11冷凝器,蒸發器維修保養,制冷技工每半年對冷凝器、蒸發器進行一次清潔,保養。

4.11.1柜式蒸發器維修保養:a)每周清洗一次空氣過濾網。

b)清潔蒸發器散熱片。

c)清潔接水盤。

4.11.2水冷式冷凝器、蒸發器維修保養:a)配制10%的鹽酸溶液。

b)拆開冷凝器、蒸發器兩端進出水進行封閉,然后向里注滿鹽酸溶液、酸洗時間為24小時,清洗時間為12小時。

c)全部清洗完畢后檢查是否漏水。

4.12冷卻水泵機組,冷凍水泵機組維修保養,制冷技工每天對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進行一次清洗保養。

4.12.1電動機維修、保養:a)用500V萬能表檢測電動機線圈劇院電阻是否在0.5MΩ以上,否則應進行干燥處理或修復。

b)檢查電動機軸承有無阻滯現象,如有應加入潤滑油或更換。

c)檢查電動機風葉有無擦殼現象,如有則應修正處理。

4.12.2水泵維修保養:a)轉動水泵軸,觀察是否有阻滯,碰撞、卡住現象,如是軸承問題須針對軸承加注潤滑油或更換軸承,如是水泵葉輪問題則應拆修水泵。

b)檢查壓盤根處是否漏水成線,如是則應加壓盤根。

4.12.3檢查浮性聯軸器有無損壞,如損壞則應更換浮性橡膠墊。

4.12.4清洗水泵過濾網。

4.12.5擰緊水泵機組所有禁固螺栓。

4.12.6清洗水泵機組外殼,如脫漆或銹濁嚴重,則應重新油漆一遍。

4.13制冷技工每半年對冷凍水管路,送冷風管路,風機盤管管道進行一次保養,檢查冷凍水管道,送冷風管道,風機盤各處是否有大量的凝結水或保溫后的破壞,如是則應重做保溫層。

4.14閥類維修保養,制冷技工每半年對閥類進行一次保養。

4.14.1節制閥與調節閥的維修、保養:a)檢查是否泄漏,如是則應加壓填料。

b)檢查閥門開閉是否靈活,如阻力較大則應對閥桿加注潤滑油。

c)如閥門破裂或開閉失效,則應更換同規格閥門。

d)檢查法蘭連結處是否滲漏,如是則應拆換密封膠墊。

4.14.2電磁調節閥,壓差調節閥維修保養:a)干燥過濾器,檢查是否臟堵或吸潮了,如是則應更換同規格的干燥過濾器。

b)磁調節閥、壓差調節閥:--通斷電檢查電磁調節閥、壓差調節閥是否動作可靠,如有問題則應更換同規格電磁調節閥、壓差調節閥。

--對壓差調節閥間閥桿加潤滑油,如壓填料處泄漏則應加壓填料。

4.15檢測、控制部分維修保養,制冷技工每半年對檢測、控制部分進行一次保養。

4.15.1檢測器件(溫度計、壓力表、傳感器)維修保養:

a)對于讀數模糊不清的溫度計,壓力表應拆換。

b)送檢溫度計、壓力表合格后方可使用。

c)檢測傳感器參數是否正常并做模擬試驗。

d)檢查裝檢測器的定位是否滲漏。

4.15.2控制部分維修保養:a)清潔控制柜內的灰塵、臟物。

b)檢查禁固所有接線頭,對于嚴重燒濁的接線頭應更換。

c)交流接觸維修保養:--清除天弧罩內的碳化物和金屬顆粒。

--清除線頭表面及四周的污物,如線頭燒濁嚴重的則應更換同規格交流接線頭。

--清潔鐵芯上的灰塵及臟物。

--擰緊所有緊固螺栓。

d)熱繼電器維修保養:--檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡,如有則應整修處理,處理后達不到要求的應更換。

--檢查熱繼電器上的紀像蓋板是否完整,如損壞,則應更換。

e)自動空氣開關維修保養:--用500v萬能表測量紀像電阻應不低于0.5MΩ,否則應烘于處理。

--清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒,如滅弧罩損壞,則應更換。

--清除線頭表面上的小金屬顆粒。

f)信號燈,指示儀表維修保養:--檢查各信號燈是否正常,如不亮,則應更換同規格小燈泡。

--檢查各指示儀表指示是否正常,如有偏差要進行調整。

g)中間繼電器,信號繼電器維修保養,對中間繼電器,信號繼電器做好模擬實驗,檢查兩者的工作是否可靠。

h)PC中央處理器,印刷線路板如出現問題,則申請外委保養。

4.16壓縮機維修保養:制冷技工每年對壓縮機進行一次檢查、保養。

4.16.1檢查壓縮機油位、油色,如油位低于觀察鏡的1/2位置,則應查明漏油原因,并排除故障后再充住潤滑油,如油已變色則應徹底更換潤滑油。

4.16.2檢查制冷系統內是否存在空氣,如有則應排放空氣

4.16.3具體檢查壓縮機如下參數:a)壓縮機電機紀像,電阻(正常0.5MΩ以上)。

b)壓縮機運行電流,(正常為額定值,三項基本平衡)。

c)壓縮機油壓(正常10-15kgf/cm2)。

d)壓縮機外殼溫度(正常85℃以下)。

e)吃壓力(正常值

4.9-5.4kgf/cm2)。

f)排氣壓力(正常值12.8kgf/cm2)。

g)檢查壓縮