商業地產運營模式背景

2008年到2009年是房地產極不平靜的二年，樓市進入大落大起的深度調整期。在這一大起大落的階段，商業地產受到前所未有的關注，內資、外資、開發商、運營商齊頭并進，掀起了一波商業地產擴張的高潮。 而對市場反應極其靈敏的大型開發企業,早在前幾年就把持有型商業物業經營做為企業長期發展戰略的重要部分。如保利、中海、SOHU中國、富地、合生創展、世貿等。 住宅市場的研究經過多年的研究以后，理論相對較為成熟了，但是商業地產由于在我國起步較晚，對商業地產的研究還剛剛開始，商業地產完善的發展概念也許是在近期才有的。 商業地產是完全區別于住宅市場的新興行業。如果還單純還停留在住宅市場的經營理念還從事操作商業地產，風險不言而育。 所以有必要對商業地產運營模式進行一次全方位的認識。希望本報告能起到拋磚引玉的作用！貳、市場篇叁、借鑒篇肆、建議篇核心內容導讀目錄壹、理論篇

壹理論篇

貳市場篇

叁借鑒篇

肆建議篇一、商業地產涵義二、商業地產分類三、商業地產與住宅地產區別四、商業地產的價值五、商業租售模式廣義而言，商業地產是指各種非生產性、非居住性物業，包括寫字樓、公寓、會議中心以及商業服務業經營場所等

廣義概念狹義的講，商業地產專指用于商業服務業經營用途的物業形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施等，其開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字樓等房地產形式

狹義概念注：商業地產與“地產”的關系不如與“商業”來得緊密，其更多屬性是在“商業”上。第一部分理論篇商業地產概念商業地產分類商業地產的價值與住宅比較商業是指以買賣方式使商品流通的經濟活動，房地產是房產和地產的總稱，指土地及土地之上永久性的建筑物、構筑物、附著物和由此所衍生的權利和義務關系的總和。租售模式隨著社會的發展和科學技術的進步，商業建筑呈現出以下三個方面的趨勢：規模的大型化、功能的多元化和技術的復雜化。商業建筑不但是購物場所，而且可能結合休閑、娛樂和餐飲等功能。商業地產的分類方式很多。商業地產概念商業地產分類與住宅比較商業地產價值第一部分理論篇分類方法種類按商業形態1.百貨商場2.超級市場3.大型綜合超市4.便利店5.專業市場（主題商城）6.專賣店7.購物中心8.倉儲商店按照規模和服務等級1.城市級商業中心2.區域型商業中心3.社區商業。按照空間形式1.住宅或寫字樓裙房部位的底商式2.廣場型或中庭型3.商業步行街式。按照功能復合程度1.交通樞紐商業項目2.文化商業設施3.旅游休閑商業設施按開發方式1.商業街商鋪2.市場類商鋪3.社區商鋪4.百貨商場、購物中心商鋪5.商務樓、寫字樓商鋪6.交通設施商鋪按經營模式只售不租只租不售租售并舉自行經營租售模式第一部分理論篇商業地產概念商業地產分類與住宅比較商業地產價值興力達廣場天河城廣場商業分類——大型商業綜合體（購物中心）租售模式商業分類----開放式商業街區商業街作為一種較為傳統的商業模式，最大的特點是分散經營，租戶可得性較強、便于銷售，回報快，但同時也面臨著管理難度大的缺點，平衡集團戰略、當地市場情況及商業街特點，也是可考慮的商業模式第一部分理論篇商業地產概念商業地產分類與住宅比較商業地產價值租售模式商業分類----專業市場專業市場的優勢在于其價格和資源優勢，依托當地支柱產業所關聯的產品，建立專業市場也是項目較為可行的商業模式。第一部分理論篇商業地產概念商業地產分類與住宅比較商業地產價值租售模式

泛商業類型（旅游、休閑、運動等）旅游資源較為豐富，泛商業類型所包括旅游、休閑、運動等商業概念對于某項目來說也是可考慮的商業模式第一部分理論篇商業地產概念商業地產分類與住宅比較商業地產價值租售模式

泛商業類型（旅游、休閑、運動等）旅游資源較為豐富，泛商業類型所包括旅游、休閑、運動等商業概念對于某項目來說也是可考慮的商業模式第一部分理論篇商業地產概念商業地產分類與住宅比較商業地產價值租售模式隨著項目寫字樓，會展等商業業態投入運營，項目將吸引眾多的商務人士，而不再僅僅是專業市場的業主，進而必然將產生對中高檔商務酒店需求?目前整個商圈范圍內尚未出現中高檔酒店的供應，為項目開發酒店提供了市場機會?因項目所在區域尚屬于升級改造過程中，對高檔五星級酒店的承受能力有限，而三星級酒店較難與區域內經濟型酒店拉開檔次，初步判斷四星級商務酒店應該是合適的選擇方向商業分類----酒店第一部分理論篇商業地產概念商業地產分類與住宅比較商業地產價值租售模式從行業研究結果來看，目前業內對甲級寫字樓市場非常看好，認為市場在未來幾年將迅速發展，空置率下降，租金和售價大幅攀升?目前寫字樓的分布主要坐落于CBD區域，而本區則沒有甲級寫字樓的供應?雖然存在一定的市場機會，但由于項目所在區域為商貿區而不是對寫字樓有著大量需求的商務辦公區，目前區域內有寫字樓需求商家多為專業市場的業主，該類商家對寫字樓檔次、規模的需求及租金承受能力相對較低，因此對項目寫字樓的規模判斷尚需經過謹慎市場研究商業分類----寫字樓第一部分理論篇商業地產概念商業地產分類與住宅比較商業地產價值租售模式

商業分類----商業辦公樓

商住寫字樓的出現完全是現代社會高速快捷的產物，集辦公與住宿為一體，“家”辦公成為現實，是許多中小型公司的“權宜之計”，但一般都很現代化，很符合年輕人快節奏、追求時尚的消費習慣，以SOHU·沸城為代表的商住辦公樓在成都一亮相就吸引了眾多投資者的眼球。商業分類----交通設施商鋪

交通設施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。第一部分理論篇商業地產概念商業地產分類與住宅比較商業地產價值租售模式/住宅：住宅的功能要求較為單一，主要就是滿足人們的居住功能，住宅提供給客戶的是一種他們需要的“生活方式”/商業地產最一般的功能是作為商品流通的基礎設施，承擔商品的流通展示功能，對人而言就是滿足人們的購物需求。同時商業地產還可以承載餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務功能等其他功能功能/住宅：住宅選擇地段的彈性空間更大，不論城市中心，還是城市郊區，抑或荒郊野嶺，均可開發。

/商業地產：商業地產對地段的要求更高。李嘉誠先生關于決定商業地產投資最重要的考量因素的論斷，那就是“地段，地段，還是地段”商業對“易達性”的要求很高，要求具備較強的輻射力地段商業地產與住宅地產的區別

/住宅：客戶分為兩類，一種是投資型客戶，一種是自用型客戶。投資性客戶乃是依靠買后出租及房產升值獲利。/商業地產：但商業地產的客戶則包括了經營商戶、商鋪投資者和目標消費者三類人群。商業地產的客戶群復雜性要遠甚于住宅的?？蛻舻谝徊糠掷碚撈虡I地產概念商業地產分類與住宅地產的區別商業地產價值租售模式/住宅：住宅地產開發部分采用滾動開發、滾動銷售的分期的模式，自有資金的要求不是很高，資金大部分來源于銀行貸款。/商業地產：大型商業地產項目需要一次性投資建成才能形成濃厚的商業氣氛，沉淀資金較多，并且大多采用只租不售模式，持有商業物業經營必須有長線的充足的資金支持。資金要求/住宅：

住宅對物業的要求相對簡單。主要是滿足社區內基本需求即可。/商業地產：商業地產而言，對物業的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細致的要求，任何一點的差池都有可能影響商業地產項目的生存。物業要求/住宅：

住宅的銷售模式較商業地產而言模式較為簡單，通常為直接銷售，買賣兩清。

/商業地產：但商業地產的客戶則包項目多以投資回報率、回報周期為營銷重點,商業的銷售則形式多樣，一般而言分為四種模式，直接銷售模式、帶租約模式、返租式銷售、整體銷售模式。而且每種銷售模式還可以繼續細分，復雜程度更高。銷售模式第一部分理論篇商業地產與住宅地產的區別

商業地產概念商業地產分類與住宅地產的區別商業地產價值租售模式/住宅：住宅地產的運作則不需要進行復雜的商業設計。從過程上看，住宅地產銷售后就進入了終端，

/商業地產：商業地產除了要遵循住宅地產所遵循的建筑規范和消防規范外，還要遵循第三種規范即商業規范；商業專業性的要求極高；商業地產的銷售只是經營的開始，還需要招商、開業和經營管理。

專業性/住宅：而住宅的投資回報形式只能通過銷售來實現。

/商業地產：銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發商后續開發的資金問題，而經營收益和物業升值才是商業地產投資回報的最主要形式。

投資回報形式小結

商業地產比住宅更加復雜，專業性要求更高，并且，并且對企業的資金要求、運營能力要求更高。真正要實現房地產開發商到房地產運營商轉變，挑戰頗大。第一部分理論篇商業地產與住宅地產的區別

商業地產概念商業地產分類與住宅地產的區別商業地產價值租售模式五方主體（生物鏈）受益來源（價值鏈）影響因素（價值支撐）備注投資者物業投資回報商業增值能力/物業升值能力（增值力）大小業主開發商房地產開發利潤物業質素/營銷推廣/售價水平（產品力/銷售力）營運商租金差價及管理費等商業規劃/業態業種/租金水平（招商運營力）管理公司大商家經營者商品差價人流/環境/商品/服務/價格水平（經營力）小商戶終端消費者商品價值/消費體驗消費觀念/消費行為/購買水平（消費力）第一部分理論篇商業地產與住宅地產的區別

商業地產概念商業地產分類與住宅比較商業地產價值商業地產價值----商業地產的價值鏈租售模式現階段國內商業地產開發運作的主流模式：開發商就是投資者甚至商業運營方，一個主體雙重甚至三重角色，且物業大多是分割產權銷售（全部或局部），在此模式下，開發商也是投資商，排在運營鏈的最前面，而小業主也是投資者，排在開發商之后。但未來商業地產開發運作更多會依托基金的進入或實現證券化，有獨立的投資主體。

與住宅地產相比商業地產的經營復雜性遠遠要求更高，在國家加大商業地產的額度時，現在像恒隆、華潤、保利、瑞安、御景等等，都還在加大物業持有，加大租金回報。為什么？

d----舉例：四大天王的榜樣商業地產開發對住宅開發商的三重利結論

住宅地產是區域性的階段性產業，商業地產是金融、地產、商業三結合最理想的產品。第一部分理論篇商業地產與住宅地產的區別

商業地產概念商業地產分類與住宅比較商業地產價值商業地產價值----開發商的利益商業物業是越經營越增值的，持有經營實現商業贏利和相鄰物業升值壹提升開發企業知名度,增加股票在資本市場上的吸引力貳以物業增值和現金流吸引銀行,增加授信額度叁實現可持續發展租售模式第一部分理論篇商業地產與住宅地產的區別

商業地產概念商業地產分類與住宅比較商業地產價值租售模式/特點描述：只售不租的模式即是開發商只銷售、出讓產權，銷售完成之后基本上就不再進行干預，僅由物業管理部門進行日常的統一維護管理，這是舊有商業地產開發普遍采用的經營方式。/優勢分析：開發商可以快速回收投資，進而實現短期套現，減輕資金壓力，并且無需承擔后期經營的壓力和風險，同時投資者也具備完全的經營自主權。/劣勢分析：由于產權被分割出售后，經營權迅速分散，經營權迅速分散，開發商無法進行統一的招商和統一的經營管理，導致業種業態組合混亂，呈現一種無序狀態，導致最終經營不善等后果，商鋪的價值也大大縮水。因此，該模式下客戶對未來的商業的價值預期容易產生悲觀情緒，不利于銷售的順利進展，最終可能導致整體商業地產開發的失敗。

/匹配項目：只售不租的商業地產開發模式，一般局限于商業的大宗銷售或少量的社區街鋪，對于大賣場散鋪銷售和大型商業街銷售，采取只售不租往往引起經營管理失控。/典型案例：深圳大東門商業區由于地理位置的優越性，采取只售不租的開發模式，取得了令人驚艷的成功，成為深圳商業人流最為旺盛的商業中心之一；但此時同時，仍有很多商場也是難以立足，其中有相當一部分原因，就是只售不租的營銷模式種下的禍根。由于大東門商圈更是缺乏統一的規劃和引導，近年來，內部環境惡化，核心地位和商業功能正在嚴重退化。模式一：只售不租第一部分理論篇商業地產與住宅地產的區別

商業地產概念商業地產分類與住宅比較商業地產價值租售模式/特點描述：這種模式由開發商自己進行市場培育，營造商業氛圍，并承擔經營風險，通過持續有效的經營管理提升商業價值。在具體的操作方式上，租賃模式又可分為整體出租、分層或分片出租、零散出租等形式。/優勢分析：如果經營得好的話，有利于打造項目的品牌價值，提升項目的競爭力，使整個物業能長期穩定地成為一個品牌，開發商由此享受物業升值所帶來的持續穩定租金收益。/劣勢分析：只租不售的開發模式對于發展商的資金實力要求非常高，資金壓力較大，同時面臨經營風險；缺乏商業經營能力的發展商采取只租不售模式，往往會遇到兩難的境況：如果將物業大宗租賃給大商家，雖然經營收益穩定，經營風險降低，但是隨著商戰的升級，大商家所支付的租金回報較低；如果采取散租模式，雖然能提高預期的租金收益，但由于自身經營能力弱，往往導致商場經營失敗。

/匹配項目：目前的商業地產只租不售的模式更多地體現在購物中心的開發上，在購物中心遭遇“一賣就死”的黑色定律之后，越來越多的開發商不得不面臨購物中心運營的現實。/典型案例：深圳中信城市廣場是深圳市第一家大型城市中心MALL，地處深南中信商圈，占地5萬平方米，建筑面積15萬平方米，由購物中心、中信大廈和星光廣場三部分組成。深圳中信城市廣場國際品牌云集，2006年一舉摘得中國購物中心領域最高獎項——“最佳購物中心運營獎”和“2007年度最佳購物中心運營團隊獎”

模式二：只租不售第一部分理論篇商業地產與住宅地產的區別

商業地產概念商業地產分類與住宅比較商業地產價值租售模式/特點描述：一些商業地產開發商對旗下的商業物業不售不租，采取自主經營模式，介入百貨、超市、家居等零售行業。/優勢分析：開發商自主經營，既是所有者，同時也是經營者，在商業經營中應具有一定的優勢；另一個動因是出于融資考慮，一些房地產開發商看中了零售超市百貨的流動資金。/劣勢分析：但是，由于房地產開發與商業經營隔行如隔山，導致很多商業地產開發商在嘗試商業運營中嗆水，一些商業地產開發商在運營零售商業時，一般都是從現有的百貨商場挖幾個人湊成班子，還不知百貨這趟水的深淺就草草上陣，結果經營失敗者十之八九。

/匹配項目：多出現于大型百貨中心的商業項目。/典型案例：茂業百貨由茂業集團在全國范圍內通過拍賣土地、收購物業、收購股權等多種方式進行積極拓展，由茂業國際控股有限公司經營管理，經過十余年的長足發展，目前在全國華南、西南、華北、華東區域共擁有19家門店。茂業國際實現百貨與地產的無鏠對接，走出了茂業特色的商業模式，取得巨大成功。年銷售額70多億元，稅收貢獻3億余元，擁有員工數萬人。

模式三：不售不租第一部分理論篇商業地產與住宅地產的區別

商業地產概念商業地產分類與住宅比較商業地產價值租售模式/特點描述：租售結合的模式，就是租一部分售一部分，開發商往往將物業的一部分租給主力店，再銷售一小部分商鋪。/優勢分析：開發商都掌握大部分的產權，出售的只是小部分，往往將高樓層整體出租給品牌商家，以品牌商家為商場經營的主體，發揮他們的品牌效應，將低樓層作為大商家的輔營區分割后出售，即“主力店＋輔營區”的模式，主力店品牌商家的進駐能提升輔營區的銷售價值；該模式還可以有效開發商平衡資金壓力和經營風險的矛盾，這種模式具備較高的靈活性和可控性。/經營要點：要點一，以優惠的租金引進零售的主力店、次主力店，盡管他們的租金一般都很低，但這些大品牌的進駐，將聚集人氣，帶旺該商場，總的來說還是得大于失；要點二，通過主力店提升輔營區的銷售價值，同時必須找到輔營區的準確定位，真正利用主力店的人流。/典型案例：上海大拇指廣場租售并舉的運營模式，2萬平方米由主力店家樂福長期租賃，剩余4萬平方米商鋪采取銷售策略，將所有權出售給投資者，但收回其經營權，由證大商旅管理公司進行統一管理，實行所有權、經營權、管理權三權分離，既通過銷售回籠資金，又通過統一經營管理保證商業形象檔次和業態的完整性。家樂福、星巴克、肯德基等入駐，使該商業地產取得巨大成功。模式四：租售結合第一部分理論篇商業地產與住宅地產的區別

商業地產概念商業地產分類與住宅比較商業地產價值租售模式/特點描述：房地產商在開發商業地產之前，就先與知名商業企業結成戰略聯盟，在明確了主力店的情況下，再對商圈進行準確的分析、合理的市場定位和業態組合。/優勢分析：開發商可以借助商業巨頭的品牌效應提升自身的形象，加快中小店的招商進度，從而可以大大弱化招商的風險，加快商鋪的銷售速度，減少各種資源的浪費。/劣勢分析：該模式執行國外先進的“先招商-后開發”的商業地產開發理念，沒有明顯的劣勢，但問題是，主力店的商業零售巨頭們對于開發商實力及項目地段的選擇非?？量?，對于眾多中小開發企業而言，此模式的可發揮空間有限。/典型案例：深國投與大連萬達采用定單式的商業地產開發模式，與沃爾瑪等國際國內商業零售巨頭建立戰略伙伴關系，構建了一條“商業+金融+開發+管理”的地產發展模式，依據合作商的需求進行取地、規劃、定位，與合作商共同形成強大的品牌互動效應。以深國投為例，截至2008年底，公司總資產為63億元人民幣并商業地產領域的“深國投”品牌。模式五：與商家聯營第一部分理論篇商業地產與住宅地產的區別

商業地產概念商業地產分類與住宅比較商業地產價值租售模式/概念描述：一般是指成熟商業地產的所有者（委托人）將資產交由受托人（并完成資產所有權的轉讓）經營管理，而委托人作為受益人享有租金的信托安排。而對于新開發的商業地產項目，可以采用為資產證券化定制商業地產”開發主流模式，以未來股東利益的最大化為目標，以商家的需求為條件，以消費者的需求特點和喜好為設計原點，以資本市場上市為目的，進行專業的、系統的開發。/優勢分析：經驗表明，兩年期左右的銀行貸款根本無法支撐有長期經營需要的商業地產開發，而傳統的商業地產開發模式不得不面臨“長期持有”和“資金（資本）不足”的矛盾，通過證券化工具的使用，可以大大加速資金的流轉速度，有效的平衡一次性買斷收益、物業升值收益，改善企業資本結構。事實上，國外發展較好的購物中心，無一例外都是通過房地產信托基金作為資金支持的。對于開發商而言，風險方面的考慮也決定了證券化模式的優勢，證券化一方面是緩解了現金流的危機，另一方面又可以將風險融入資本市場。

/操作方法：以房地產信托基金為工具，開發商將所持商業證券化并在資本市場公開發售部分（例如70%）基金單位募集資金，同時保留部分收益（例如30%）以享受分紅和物業升值之利。一般性情況下，打包的商業地產仍由原開發商的關聯公司運營管理。房地產商通過REITs回籠資金投入新項目的開發，項目成熟后又可以賣給自已的REITs。模式六：證券化模式一、我國商業地產起步晚發展快二、我國商業地產發展的三個階段三、商業地產問題眾多四、商業地產短期調整長期看好

壹理論篇

貳市場篇

叁借鑒篇

肆建議篇商業地產的發展概況：起步晚、發展快、問題多、前景廣商業地產與住宅地產的區別

三個階段問題眾多短期調整長期看好發展概況

同歐美發達國家相比，從開發商行為與市場經營模式來看，目前中國商業地產市場的發展整體上仍處于起步階段我國的商業地產起步較晚，發展相對滯后。

★20世紀80年代以前，中國沒有商業房地產，商業形態為各種類型的供銷社、百貨大樓，而且其產權屬于國家或集體，經營與場所的投入沒有嚴格的經濟關系。

★20世紀80年代中后期開始在北京、上海等大中城市出現的“購物中心”，嚴格來講屬于較成規模的百貨店，目前已擴展到各大中小城市。

★

20世紀90年代初期、中期，這些“購物中心”有些在百貨店的基礎上，將餐飲、娛樂等設施小規模引入，成為名副其實的購物中心；起步晚

一是商業地產投資額增速上看。特別是２００３年以來，近６年來，中國商業地產開發總量一直保持著年２６％的增速，發展速度之快、規模之大，確可堪稱全球矚目。2008年全國商業地產開發投資額3947.55億元。二是商業地產的形態變化上看。發展快第二部分市場篇同發達國家連鎖商店的階段比較，可成為商業地產決策時的重要參考起步階段發展階段成熟階段衰落階段美國1859－1900（40年）1901－1970（70年）1970后？法國1866－1900（35年）1901－1960（60年）1960后日本1926－1960（35）1961－1971（10）1972年后中國1990－2010（20年）2011－2020（10年）2020年后中國與西方國家的差別距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同發展階段商業地產與住宅地產的區別

三個階段問題眾多短期調整長期看好發展概況第二部分市場篇同發達國家百貨商店的階段比較，可成為商業地產決策時的重要參考創新階段發展階段成熟階段衰落階段美國1850－1899（50年）1900－1929（30年）1930－1979（40年）1980年后法國1852－1880（28年）1880－1914（34年）1914－1950（36年）1950年后日本1904－1922（18）1923－1937（14）1938－1973（35）1974年后中國1894－1949（55年）1950－1995（45年）1995－2025（30年）2025年后中國與西方國家的差別距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年商業地產與住宅地產的區別

三個階段問題眾多短期調整長期看好發展概況第二部分市場篇同發達國家超級市場的階段比較，可成為商業地產決策時的重要參考創新階段發展階段成熟階段衰落階段美國1830－1935（5年）1936－1965（30年）1966－2000（35年）2001年法國1959－1962（3年）1963－1968（5年）1969－日本1953－1959（7年）1960－1989（30年）1990－香港1960－1971（11年）1972－1982（10年）1982－中國1981－2000（20年）2001－2020（20年）2020年中國與西方國家的差別距美、50年，距法日港30－40年大體相距30－40年大體相距30－40年商業地產與住宅地產的區別

三個階段問題眾多短期調整長期看好發展概況第二部分市場篇國家和地區人均GDP水平城市化比重商業業態狀況1100美金以下25%商業處于與農業經濟相匹配的原始狀態；主要業態為廟會、地攤、集貿市場1100~2000美金25%~45%商業形態出現第一次升級，商品為工業化下的城市生活提供基本保障；主要業態為百貨商場、商業街、批發市場等傳統商業2000~4400美金45%~70%商業形態出現質的飛躍，多樣化、規?；默F代商業應運而生；主要業態為大型購物中心、超市、專賣店、精品店等4400美金以上70%以上商業成為推動城市發展和區域進步的新動力，綜合商業開始涌現；主要業態為超越商業范疇的廣義商業，如SHOPPINGMALL、旅游地產、商務地產、物流等

每一種商業變革的出現都是以一定的城市形態變化為前提國家和地區GDP水平城市化比重商業業態狀況。觀點商業地產與住宅地產的區別

三個階段問題眾多短期調整長期看好發展概況第二部分市場篇2001-20032004-20072008-？經營管理階段廣告營銷階段招商營銷階段第一階段第二階段第三階段以純銷售為主，能賣掉就萬事大吉，主導營銷的是廣告宣傳以及現場銷售人員的技巧。其銷售模式主要有兩種：一是只管賣不管租，二是包租十年銷售。以長期投資的思路進行操作投資者與經營者嘗試分離，開發商開始重視招商工作，但普遍缺少成熟的招商運營團隊。在定位、招商、銷售、經營管理四個方面追求概念化、表面化，資金鏈條沒有解決，基本依靠自有資金和私募。商業地產開發開始導入“定位—招商—銷售—經營管理”全方位市場經營理念。目前越來越多的商業地產開發商、策劃代理商，已經開始充分重視和涉足經營管理領域。不斷創新商業地產開發模式。商業地產與住宅地產的區別

三個發展階段問題眾多短期調整長期看好發展概況第二部分市場篇

定位失誤很多開發商基本不做任何專業的市場調查就盲目的拍腦門決策上馬商業地產項目，動不動就是幾十萬平米的超大項目商業地產的開發，如果不根據市場的需求和地段的特性、競爭態勢等因素，進行準確而理性的定位，勢必使后期難以正常的經營。

非專業操作商業地產需求投資者、經營者、物業經營者三者相結合，商業地產開發商，大部分由住宅開發商轉變而來，對商業規律不了解，普遍存在漠視專業人才，進行非專業化運作開發經營商場所設計的業態組合不合理或不切實際，采用非專業操作給商業地產帶來了巨大的投資風險。12

產權分割出售商業地產成功的必要條件是統一招商和經營，前幾年流行的產權式商鋪模式在實踐中幾乎是全軍覆沒，鮮有成功案例。因為在產權分割出售后，很難再統一所有投資人的意愿去統一管理；即使可以用售后返租的方式來統一招商和經營，但必然會涉及一般不低于8％的投資回報率問題。3商業地產與住宅地產的區別

三個發展階段我國商業地產問題眾多發展概況短期調整長期看好第二部分市場篇

人才短板由于人才的短板，目前大多數商業地產開發商都注重用百貨業的管理人員擔任重用職位，其實這是個誤區，容易導致商業地產項目失敗。

盲目拷貝模式我國商業地產開發過程盲目照搬照抄國際概念，殊不知區域的不同、地段的不同、消費者習慣和偏好的不同、人口密度的不同、經濟收入的不同、經濟增長數據的不同，都會對項目的造成影響。我國開發商雖不斷國外考察，但貪大求洋，按圖索驥，結果往往是“形似神不似”。45

資金鏈斷裂地產開發過度依賴銀行貸款，自有資本的比例偏低，而商業地產回款速度更慢，投資回報期較長，很容易發生資金鏈斷裂。

6

區域市場競爭過度

當前區域市場競爭過度，已經導致超市等商業倒閉事件頻繁出現；因不適應市場競爭而導致超市倒閉的案例，在全國各地并不顯見；布點過于密集的另一個不良后果就是造成同業之間的惡性競爭。

7商業地產與住宅地產的區別

三個發展階段我國商業地產問題眾多起步晚發展快短期調整長期看好第二部分市場篇

倒置的開發順序

我國住宅開發商背景的企業在商業地產開發中表現為：開發程序上沿用“拿地——規劃、設計——施工——貸款——銷售——營業”的住宅開發模式，由于沒有有效地同商業對接，造成商業與地產的嚴重脫節。

8開業經營項目施工項目招商項目設計項目規劃土地獲取融資項目選擇國際成熟商業地產開發的基本流程獲取土地項目設計項目施工項目貸款項目銷售/招商開業經營目前中國商業地產開發的基本流程商業地產與住宅地產的區別

三個發展階段我國商業地產問題眾多起步晚發展快短期調整長期看好第二部分市場篇商業地產與住宅地產的區別

三個發展階段我國商業地產問題眾多起步晚發展快短期調整長期看好銷售、招商、融資三難仍然是困擾商業地產整體水平提高和持續健康發展的的瓶頸?！?008年全國商業地產開發投資額3947.55億元，同比增長11.5%，增幅同比回落28.6%；2008年全國商業地產新開工面積10480.18萬平方米，同比增長2.38%，增幅同比回落64.2%?！?008年住宅市場與商業地產市場同時出現明顯的調整，但是從租金調整幅度來看，寫字樓租賃市場表現略好于住宅租賃市場?！鰢鴥纫恍┐蟪鞘械纳虡I多中心的格局開始初步形成，商圈由概念開始變為現實，但并沒有出現銷售與開業運營興旺的期待局面?！龀鞘懈敝行暮蛥^域商業中心的發展速度有放緩的趨勢。

■國內二、三線城市的商業地產在2008年也有所改善。

■缺乏創新的商業概念和差異化的業態、整體資金實力不強和中長期資金品種幾乎空白、系統和長期運營能力偏弱、專業細分化和跨界人才的匱乏和流動性加快，包括以銷售商鋪為主的模式依然占主導地位，仍然是2008年中國商業地產發展的問題?！錾虡I地產行業的競爭更多的從開發轉向招商競爭2008年短期調整表現第二部分市場篇經濟持續發展消費水平提升城市化發展123商業地產與住宅地產的區別

三個發展階段我國商業地產問題眾多起步晚發展快短期調整長期看好

受到經濟持續高速發展、城市化進程加快等因素驅動，中國二三線城市規模和城市建設普遍面臨升級的需求，商業地產規模進入放量擴展階段發展驅動因素第二部分市場篇

導致商業格局變化的主要驅動因素為：人口規模的增長、住宅房地產開發、交通系統建設和政策規劃導向

人口規模的增長是城市商業格局變化的內在驅動因素1

住房開發的規模、分布和價格是導致商業格局變化的主要因素2

交通系統的建立和完善為城市變遷提供支持3

政府政策、規劃是城市發展的一個指導方向4商業地產與住宅地產的區別

三個發展階段我國商業地產問題眾多起步晚發展快短期調整長期看好第二部分市場篇

區域人口規模增長、人口遷移和消費需求變化是商業格局形成的內在驅動因素消費需求變化?隨著居民收入水平的不斷提高，消費結構也發生了較大變化，人們對購物場所的環境、服務及便利性提出了更高的要求，客觀上催生了大型購物中心的出現?大型超市、購物中心的出現，影響著周邊商圈的發展居民購買力不斷提高?區域人均可支配收入水平?居民富裕程度和購買力的提高，對商業格局的變化有促進作用人口因素商業地產與住宅地產的區別

三個發展階段我國商業地產問題眾多起步晚發展快短期調整長期看好人口規模增長?區域戶籍人口增長率；外來暫住人口增長率?人口規模的膨脹對傳統商業格局提出了巨大的挑戰，目前的商業狀況已不能適應需求人口遷移從人口遷移情況看，遷入人口的增加，導致該城市或區域成為人口導入型的城市或區域。第二部分市場篇商業地產與住宅地產的區別

三個發展階段我國商業地產問題眾多起步晚發展快短期調整長期看好第二部分市場篇

中國城市化進程和城市群聯動發展步伐的加快是商業地產總量發展的另一個契機商業地產與住宅地產的區別

三個發展階段我國商業地產問題眾多起步晚發展快短期調整長期看好第二部分市場篇商業地產與住宅地產的區別

三個發展階段我國商業地產問題眾多起步晚發展快短期調整長期看好類型明細項目零售商業地產購物中心、百貨、大賣場、商業街、各類專業市場……主題式商業地產奢侈品主題商業、女性主題商業、青年主題商業兒童主題商業、家庭主題商業城市綜合體融購物中心、酒店、寫字樓、服務公寓、住宅為一體的綜合型商業建筑體復合式商業地產以休閑公園、溫泉、高爾夫、旅游、文化藝術等為帶動，將購物中心、商業街、寫字樓、酒店、服務公寓、會展中心、藝術中心、文化中心、娛樂中心、體育館、創意產業、現代服務業等多種商業體與住宅開發復合式發展中國城市商業地產開發將由過去的單一模式向多種功能為一體的現代綜合開發模式轉變展望一未來展望第二部分市場篇

開發主體：集團化開發,連鎖經營將成主流展望二并購整合推動行業內上市公司外延擴張，優質物業成為并購主要對象展望三

一線城市的商業地產部正由開發時代轉向運營時代展望四

二三線城市商業地產將迎來井噴期。具有顯著的人口導入型特點的城市區域是商業地產發展值得期待的區域，潛在著較大商機展望五

由資產銷售型逐步轉移到資產經營型，獲取穩定的現金流展望六

體驗式消費的商業模式將受到更多關注展望七商業地產與住宅地產的區別

三個發展階段我國商業地產問題眾多起步晚發展快短期調整長期看好第二部分市場篇一、富力地產商業運營模式二、陽光股份商業運營模式三、萬達商業地產開發模式四、大拇指廣場商業運營模式四、海上海商業運營模式

壹理論篇

貳市場篇

叁借鑒篇

肆建議篇標桿商業運營模式研究企業篇----富力地產項目理念項目定位第三部分借鑒篇利用住宅小區建設商業地產綜合體，實現住宅小區商業價值最大化。

富力地產的商業地產項目雖然分布在廣州、北京、天津、惠州等地，表面上看來專業市場、寫字樓、酒店、公寓等什么類型都有。其實富力除珠江新城外，并不直接單獨去建任何商業地產項目，它的商業地產項目實際上都是利用住宅小區為依托進行的配套開發，如富力兒童城是富力廣場住宅樓的裙樓、富力鞋城是富力環市西苑住宅的配套、北京富力萬麗酒店是北京富力城住宅小區的配套、北京富力商業中心是北京富力城住宅小區的配套、天津富力萬麗酒店是天津富力城住宅小區的配套、富力珠寶城是富力信然廣場住宅的配套等等。

富力的住宅小區都沒有單純的全部建成住宅，而是利用其中部分地面建設商業地產配套，從而使得住宅小區的商業價值最大化，尤其是專業市場，富力都是利用小區住宅的裙樓來建設，其商業價值比通常的超市、餐飲要大得多。利用住宅小區周邊成熟商圈，成功融入商圈，建設專業市場和商業中心。富力的專業市場都不是專業建設的獨立的專業市場，而是如果住宅小區周邊恰好有成熟專業市場商圈，富力就會利用其住宅小區的裙樓或配套建設一個小型的專業市場，這樣借機融入商圈。其專業市場與其說是一個獨立的商業地產項目，不如理解為住宅小區的一部分。逸景翠園建設廣州紡織博覽中心就是類似的定位，標桿商業運營模式研究企業篇----富力地產運營管理收益模式運營管理第三部分借鑒篇利用專業運營機構，出讓部分營業收入，以求雙贏。富力的酒店、公寓、寫字樓以及將要建設的北京富力城小區的社區型Mall，富力都是采取自己投資開發建設，然后由專業機構運營管理，由此出讓20-30%營業收入的方式來以求雙贏，這也是富力的酒店、公寓、寫字樓等常見商業地產項目這幾年獲得飛速發展的原因所在，實際上富力只是建設，運營交由合作方。早期出售為主，現逐步轉為出租為主。富力在2003年開始建設第一個商業地產項目富力兒童城時，公司的資金并不雄厚，所以其早期的商業地產項目如兒童城、愛丁堡公寓、盈隆大廈、科訊大廈、鞋城、珠寶城等，除保留底商外，全部出售以盡快回籠資金，到現在其已經擁有雄厚的實力，故其商業地產項目開始轉為出租為主，如富力中心全部出租，北京富力城商業中心全部出租等。

發展方向主推成熟的寫字樓、酒店/公寓，因地制宜適量發展小型商貿物流富力雖然首個商業地產項目是專業市場兒童城，但從其在建和規劃的項目來說，主推是成熟穩定的寫字樓和酒店/公寓，其目前在建的酒店數量達到7個，寫字樓9個，這在國內一線房地產公司里面應是規模最大的。至于專業市場的商貿物流，其主要是依托住宅小區的區位，如果周邊有成熟商圈，就發展裙樓式的小型項目，如果沒有就不會專業建立獨立的大型商貿物流項目，所以其主線還是寫字樓酒店，這也是國際公認成熟的商業地產項目，能為其將來分拆為REITs海外上市作好準備。至于其它類型的項目如工業園等，也不排除其未來會進入。標桿商業運營模式研究企業篇----富力地產發展策略運營管理第三部分借鑒篇小規?？焖偾腥?，搶占先機，先快后穩。富力早期并非實力雄厚的房地產商，但其又早在2003年就開始切入商業地產項目，比很多當時大型的地產公司都早，所以他講究的是快的策略，采取的是“快魚吃慢魚”的方式，搶占先機，獲得市場，先求快，到后來再逐步建設大型的商業地產項目如55層的富力中心、卡爾頓酒店、君悅酒店等，以求穩定發展，先快后穩，非常適合于富力這樣由小型地產商快速成長為一線大型地產商的策略，當然在其現在發展狀大后，其商業地產項目明顯呈現大型化。

項目區位市區核心地段，尤其是CBD區域富力地產的發源起步于對廣州市區內廠房的拆遷后建設住宅小區，在廣州拆遷數個工廠后奠定了它在房地產行業中的基礎，所以富力很長時間一直遵行這樣的項目區位選擇，目前富力的項目基本上都位于市區核心地段，尤其是CBD區域，廣州珠江新城CBD富力擁有多達10塊土地，包括最新獲得的獵德村地塊，在市區核心地段的地塊，相對來說無論是建設寫字樓、酒店/公寓還是商貿城專業市場，都擁有相當的地利優勢，從這點來說，富力商業地產的區位選擇是較成功的。標桿商業運營模式研究企業篇----陽光股份第三部分借鑒篇08年運營面積達到27.4萬平方米租金收入達到1.47，09年運營面積將達到38.9萬平方米，09年的租金收入達到2.18億元，07年GIC的入主促使陽光股份產業轉型單傳的房地產開發商由自有物業租賃業務與房地產并舉逐步向商業地產轉型07年年報指出，公司未來新的戰略目標是，成為“中國領先的商業地產集團”，并將2008年確立為“戰略基礎年”。標桿商業運營模式研究企業篇----陽光股份第三部分借鑒篇＊區域選址：

立足于北京及環渤海區域，同時兼顧其他有潛力或者有合適項目的區域＊開發模式

1.選址搶占先機，形成區位優勢

2.訂單式建設有利于復制和擴張

3.通過長期經營實現價值4.已形成兩種成熟的運營模式根據位置和引入的主力店不同已有兩種比較成熟的運營模式。

模式二：社區商業中心模式選址：位于相對較遠的人口聚居區。主力店及其他商鋪：以家樂?；蛘呶譅柆敒橹髁Φ?，引入餐飲、服裝及其他生活配套店鋪，由陽光股份招商的客戶相對較多，需要對整個項目進行整體定位和規劃。典型項目：位于通州的宜商嘉和項目，沈陽世達物流項目。模式一：城市區域商業中心模式

選址：位于市中心或城市副中心較近區域。不僅覆蓋周邊居住人口，也可吸引小部分流動的非居住人口。主力店：引入伊藤洋華堂經營的綜合小型百貨為主力店，商場地下也是由洋華堂經營的面積約5000-10000平方米的超市。其他商鋪：在洋華堂以外的區域引入一些餐飲及其他生活配套店鋪，典型項目：如北京的陽光大廈（除寫字樓部分）、正在建設中的朝陽十里堡A-ZTOWN項目、科創大廈（北苑）標桿商業運營模式研究企業篇----富力地產危機一：高成本拿地

自05年上市以來，富力大舉納地。06年富力獲得21幅土地，僅重慶一個項目的土地就達到739萬平方米，共擁有土地儲備1789萬平方米。當年其資產負債比升到67.7%，超過行業臨界指標。

2007年富力繼續激進式拿地，共獲得20個項目，合計1030萬平方米。2007年末土地儲備躥升至2620萬平方米。危機二：收益甚少集中、巨量的商業項目開發富力從其持有的商業項目中獲得的收益甚少（除了物業重估增值帶來的帳面收益外），卻要背負巨大的開發資金投入。

2008年底，富力被迫修正其發展策略。“相應調低售價，增加銷售量，加快資金回籠”。同時，“投資物業的建設速度將適當放緩”，計劃在2009年底前將凈資產負債率降至80％以內。合理處理高價獲得的土地，“尋求合作伙伴共同開發優質的土地儲備第三部分借鑒篇標桿商業運營模式研究企業篇----萬達地產第三部分借鑒篇

大連萬達集團成立于1988年，已發展成為以商業地產、高級酒店、文化產業、連鎖百貨為四大支柱產業的大型企業集團，資產400億元，年銷售額300億元，年納稅20億元。萬達集團在全國四十多個城市投資項目，已在全國開業19個萬達廣場，6家五星級酒店，持有的收租物業面積達到300萬平方米。萬達集團計劃到2010年，資產超過600億元，年銷售收入超過400億元，年利潤超過60億元，年納稅超過30億元，開業40個萬達廣場、16家五星級酒店、70家影城600塊電影銀幕、25家連鎖百貨，持有的收租物業面積超過600萬平方米，成為中國一流的企業集團。資料來源：萬達集團網站標桿商業運營模式研究企業篇----萬達地產第三部分借鑒篇第一代產品第二代產品2002-2003年純商業盒子式

（1）選擇省會或中心城市布局;

（2）選址都在城市最核心商圈;

（3）占地面積在1.2-2萬平，建筑面積在4-6萬平左右;

（4）主力店一般3家，沃爾瑪超市、家具家電專業賣場及萬達影院;

（5）1層為精品、服飾，2、3層為超市，4層為專業賣場和影院;（6）建筑形態都為單個盒子式。案例：長沙萬達商業廣場、南昌萬達商業廣場

2004年純商業組合式

（1）選擇省會或中心城市布局;

（2）選址都在城市最核心商圈;

（3）占地面積在5萬平左右，建筑面積在15萬平左右;

（4）主力店一般為4家，百貨、超市、建材家電專業賣場、影院;

（5）每個主力店都為一個單體盒子，由多個盒子組成商業廣場。案例：沈陽萬達商業廣場、天津萬達廣場。第三代產品2006年后多產品綜合體（1）選擇省會或中心城市布局;（2）選址在城市副中心或新區的中心;（3）占地面積在10-20萬平，建筑面積在40-80萬平，其中商業規模在15-20萬平左右;（4）產品一般涵蓋了星級酒店、寫字樓、酒店式公寓（SOHO）、商業街區、廣場及高尚居住社區等組成;（5）商業的主力店一般為百貨、超市、專業賣場、影院、美食等;（6）建筑形式為綜合體，以盒子+街區+高層的組合形式;標桿商業運營模式研究企業篇----萬達地產第三部分借鑒篇萬達商業地產的前期經驗和教訓：

用住宅開發手法做商業地產。不了解商業地產投資的規律，對風險估計不足，更沒有資本支撐中長期投資，對商業地產后期運營風險估計不足。分割出售產權商鋪，造成難以統一經營。對“訂單地產”寄予了過高的非理性的期待。萬達一度只顧借助沃爾瑪主力店的優勢，全力促銷商鋪，賣完不管或亂管，不明白城市綜合體的整體產品及其投資配制,造成早期項目的商戶造反,吃了大虧沒有堅實的資金實力。招商工作中過于強調資金的回籠，特別是項目經理在本位利益基礎上過分追求銷售數量、快速的現金回報和速度，而缺乏對投資類型、經營品類、已售未售商鋪的控制，過于追求商鋪銷售利潤的最大化，而忽視了商鋪投資者和商業租戶利益的保護。第六、缺乏有成熟經驗的項目規劃、招商管理和運營管理團隊，項目業態組合人為硬來，功能匹配缺位，多數項目在招商上都感覺乏力。商業地產的長期運營性質決定了商業地產項目需要一個長期的市場培育期，需要長期的收益獲得穩定的現金流，商業地產的命脈是物業的使用價值，所以，這是萬達花了幾十億大價錢買的教訓。標桿商業運營模式研究企業篇----萬達地產第三部分借鑒篇萬達商業地產管理在教訓基礎上的積極改進措施：

萬達開始改變過去追求銷售收益最大化的模式，轉而注重獲取長期的租金收益和資產升值的收益，變銷售贏利模式為租金贏利模式。。萬達開始尊重商業地產開發的客觀規律，建立了專門的商業地產規劃設計院。萬達開始加大對商業物業自己持有的比例，在建的10多個項目甚至幾乎全部持有，散售和持有的比重達到50%：50%將房管（物業）公司與商業發展公司合并成立商業管理公司，加強對開業項目物業的長期專業化托管，強化收益權運營機制，避免了物業和商業“兩張皮”的問題，加大了統一招商、經營、管理、服務的力度，從而有效的保障了項目后期的商業秩序和商戶的利益。在銷售對象和招租商戶的甄選方面，認真對待市場的科學態度，對拿地、產品設計、商業業態匹配，慎之又慎，對商戶的經營形式、信譽、經營品類、實力等方面都有系統性的要求，把追求合理的項目商業布局和長期租金收益率當原則了，為之后的資產管理和資本運營打下了基礎。在商業管理公司人力資源管理和項目團隊管理上，萬達開始花重金注重培育一支復合型的商業運營管理隊伍，建立總部管控和項目統籌制度，這是萬達了不起的進步。萬達同時密切了商業地產的資本屬性，不再單打獨斗，而是廣泛與資本市場聯系，直接建立自己的百貨主力店，培育百貨商業板塊，減少主力店招租的物業租金壓力。盡管受制于自身物業投資收益率的培育期和中國金融政策的限制，但萬達在為最終建立CDMA保障下的REITs資產包而努力！“訂單地產”的四要素標桿商業運營模式研究企業篇----萬達地產第三部分借鑒篇為城市代言標準化基礎上的可復制性

通過模式的標準化和可復制化實現品牌價值，同時宏觀層面有具有特定主題每一個政府都與政府高度的溝通合作，達到為為城市代言為城市創造價值的目的，同時為企業樹立品牌為企業贏得市場打政府牌：通過形象工程、就業工程，、稅收工程、百年工程，四大工程宣傳與打造，發揮商業項目的這一強力優勢，將會為發展提供相當的便利。1)共同選址：對每一個店址由戰略伙伴提出意見，書面確認。2)技術對接：通過對高度，出入口、交通體系等技術對接，實現項目在開發之前就獲得了合作伙伴尤其是主力店的認可。3)平均租金：與所有加入合作的伙伴，都約定一個前提條件，就是接受平均租金這個概念。全國的城市分三等租金。這樣做的好處是，每個店的租金具體多少不用再談判，速度快。4)先租后建：選址、規劃、租金都確定了，開工之前先簽一個協議，然后再投入建設。

標桿商業運營模式研究項目篇----大拇指廣場第三部分借鑒篇標桿商業運營模式研究項目篇----大拇指廣場第三部分借鑒篇標桿商業運營模式研究項目篇----大拇指廣場第三部分借鑒篇標桿商業運營模式研究項目篇----大拇指廣場第三部分借鑒篇標桿商業運營模式研究項目篇----海上海第三部分借鑒篇標桿商業運營模式研究項目篇----海上海第三部分借鑒篇標桿商業運營模式研究項目篇----海上海第三部分借鑒篇標桿商業運營模式研究項目篇----海上海第三部分借鑒篇一、充分研究商業地產運行規律二、圍繞價值鏈組建利益共同體三、實施專業化團隊管理四、培育三大關鍵能力五、產權銷售與統一經營相平衡六、創新投融資機制七、二、三線城市的城市運營商

壹理論篇

貳市場篇

叁借鑒篇

肆建議篇我司商業發展的若干思考？■地段的問題？■規模的問題？■投資和回報的問題？■招商的策略和時機問題？■業態和功能布局的問題？■建筑設計和經營需求的問題？■主力店引進與整體收益的問題？■前期規劃與后期經營管理的問題？■專業的市場調研是解決一系列問題的開端？■慎密的商業規劃是商業地產開發的必須步驟？■專業團隊的加入是商業地產開發成功的保障？對商業地產運行規律的充分研究第四部分建議篇我司商業發展的若干思考科學設立開發程序第四部分建議篇項目選址獲取土地項目設計1項目招商

選擇融資渠道項目規劃項目施工67開業經營8國際成熟商業地產開發的基本流程3245市場調查

規劃設計

商業項目工程建設1業態設計與主力店招商商業分割5

招商策劃與招商工作目前中國商業地產開發的基本流程2463商業經營管理7我司商業發展的若干思考在專業調研分析基礎上確定項目定位

第四部分建議篇商業開發的第一要素是地段，第二要素是定位。目標市場定位兩個要求——準確、全面1、目標消費群定位與區域功能緊密關聯2、目標投資小業主定位應明確目標市場區域項目目標商戶群單位的三個原則原則1、主力商戶優先原則2、以核心商戶提升商圈價值原則3、經營者與租戶達成“利益共同體”項目競爭定位——實行差異化1、項目功能定位流行全面一體式購物2、項目經營主題特色定位——主題突出、結構合理3、項目經營方式定位——因時制宜、因時而變4、項目經營業態定位——最優化業態布置原則我司商業發展的若干思考圍繞運營價值鏈，組建利益共同體1234開發商與政府作為商業地產的開發運營商,必須充分與政府溝通,盡量符合政府城市規劃的要求,并動用一切資源說服政府的政策支持.強強聯合銀行對商業地產項目的貸款非常謹慎，進行長期價值運作可以考慮與資本或其他企業合作共同開發項目。與大型零售商國內許多實力雄厚的地產商與國內外知名優勢零售企業結成戰略聯盟，分別借助對方的力量大舉擴張各自的市場規模與小業主/租戶房地產商可以借助商業巨頭的品牌效應提高鋪位售價和加快中小店的招商進度。第四部分建議篇我司商業發展的若干思考實施專業團隊管理

外腦介入式開發商在不懂商業經營管理或不愿花費人力經營管理的情況下，可以聘請經營管理公司專門經營項目。方案一

外腦植移式開發商與經營管理公司合作共同經營項目，各自承擔相應的職能，發展商一般承擔商場的物業管理部分，商業部分交給經營管理公司負責。方案二

內生經營式第三種方式就是發展商自己成立經營管理公司經營項目。

方案三√第四部分建議篇我司商業發展的若干思考培育運營管理能力，實現可持續發展第四部分建議篇以可持續發展為目標培育運營管理能力第一，嚴格控制商家的品牌和經營實力；嚴進嚴出。大的方面指整個商場管理機構的品牌和經營實力，小的方面指進駐商戶的品牌和實力，

第二，租金要與市場行情保持一致并給予經營商家一定利潤空間；第三，宣傳推廣要能做到持續不斷，做到永續經營

，售后服務要確保消費者利益；我司商業發展的若干思考產權銷售與統一經營相平衡

多產品開發可以配合寫字樓、公寓等回報率高且利于銷售的物業一同開發，相互之間作為資金的補充和物業功能上的互動。策略一

賣小留大將主力店、品牌店等能夠大力拉升商業物業氛圍和價值的店鋪自行持有，而將小店鋪銷售，并同時簽訂后期統一經營的合約。策略二

售后返租多考慮對預售的中小商鋪實行售后返租，以使眾多商鋪在經營上形成合力。售后返租應做到三個統一：統一招商管理、統一營銷管理、統一服務與監督。策略三第四部分建議篇我司商業發展的若干思考創新商業地投融資機制

基金/信托在美國199家基金和171家公開上市基金中擁有全國購物中心一半以上的投資，進行基金化及房地產信托運作，將會是未來開發資金籌措的一個重要渠道。渠道一

產權式銷售大面積類型的商業地產進行產權式分割銷售，這種方式一直以來都是國內運作商業地產的主流模式，也獲得極大成功，但該模式對返租結束后的投資方與經營方矛盾未能找到完善的解決方式。渠道二

證券化最終解決方式則必須依賴于未來商業地產投資運營的發展方向——“商業產證券化”。即是將所有權進行證券化，委托專業機構統一行使經營管理權。具體方式就是商業地產基金及商業地產產權信托。渠道三第四部分建議篇我司商業發展的若干思考定位于二、三城市運營商身份戰略定位

定位于城市運營商的高度區域布局：二、三線城市

■重點關注具有顯著的人口導入型特點的城市區域，占領區域中心城市的商業發展制高點■通過優化商業模式，豐富現代商業產品和服務供應，截流一線城市消費■三線城市商業地產項目發展要注意控制風險，維護商業開發效果，體量不宜過大、檔次不宜過高、選址不宜過遠、建筑不宜過長、不宜一賣了之第四部分建議篇我司商業發展的若干思考第四部分建議篇通過商業地產的四大工程的宣傳，積極達政府牌■一是形象工程，樹立企業行業強者的形象，奠定在區域定位房地產企業中的地位；■二是就業工程，每個城市的商業項目能提供相當多的就業崗位，一個較大的項目能讓1萬人上崗就業；■三是稅收工程，每個小型的商業項目可以提供每年六七千萬元的稅收，一個大型項目可以達到2億元，僅商業地產一項，可以每年給國家新增稅收；■四是百年工程，中國企業平均壽命只有７年，長期穩定的租金收入讓企業立于不敗之地。與政府溝通，打好政府牌

匯報結束謝謝！謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本萬利工程1、背景驅動2、盈利策略3、選菜試菜4、價值創造5、完美呈現6、成功面試7、持續改造（一）、一本萬利工程的背景驅動

1、什么是一本萬利

2、餐飲時代的變遷菜單經驗的指導方針運營市場定位的體現經營水平的體現體現餐廳的特色與水準溝通的工具餐廳對顧客的承諾菜單承諾的六大表現1、名字的承諾2、質量的承諾3、價格的承諾4、規格標準的承諾5、外文翻譯的準確6、保證供應的承諾

1、顧客滿意度餐廳價值、價格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、滿足感、有價值感、喜悅感、特別感2-2、初期投資餐廳面積、保證金、設備投資、店鋪裝潢、器具用品投資、制服選定、菜單制作2-1、開業準備廚具、供應商選定、設計、用品選定、餐廳配置、員工訓練、餐廳氣氛、促銷方式3、經營數據營業額、客流量、成本率、人均消費、顧客回頭率、出品速度、人事費用菜單內容決定決定相關相關決定決定決定決定以菜單為導向的硬件投資

1、餐廳的裝修風格2、硬件設施服務操作3、餐廳動線4、餐具與家俬5、廚房布局6、廚房設備菜單設計正果1、能誘導顧客購買你想讓他買的餐點2、能迅速傳達餐廳要表達的東西3、雙贏：顧客喜歡、餐廳好賣餐廳時代的變遷食物時代硬體時代軟體時代心體時代食物食品饑食飽食品質挑食品味品食品德懼食體驗人們正在追尋更多的感受，更多的意義更多的體驗，更多的幸福（二）盈利策略1、組建工程團隊2、確定核心價值3、確定盈利目標4、確定客單價5、設計盈利策略6、確定核心產品誰來設計菜單？產品=做得出來的物品商品=賣得出去的物品商家=產品具備商品附加值物（什么產品）+事（滿足顧客何種需求）從物到事從食物到餐飲從吃什么到為什么吃產品本身決定一本，產品附加值決定萬利從生理到心理從物質到精神從概念到五覺體驗創造產品的五覺附加值體驗何來

一家企業以服務為舞臺以商品為道具，讓消費者完全投入的時候，體驗就出現了PART01物=你的企業賣什么產品+事=能滿足顧客何種需求？確定核心價值理念核心價值理念1、賣什么樣的菜2、賣什么樣的氛圍？3、如何接待顧客？賣給誰？賣什么事？賣什么價？企業目標的設定1、理論導向的目標設定2、預算3、制定利潤目標費用營業額虧損區利潤區臨界點變動費用總費用營業額曲線費用線X型損益圖利潤導向的目標設定確定目標設定營業收入=固定成本+目標利潤1-變動成本率-營業稅率例：A餐廳每月固定成本40萬，變動成本50%，營業稅率5.5%，目標利率每月8萬，問A餐廳的月營業收入：月營收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=