《物權法》出臺

對物業管理的影響深圳市利金城投資發展集團有限公司李望建設部總經濟師、住宅與房地產業司司長謝家瑾在講到“物業管理權利和財產權利相對應”的原則時，就明確地說《物業管理條例》吸收了發達國家建筑物區分所有權理論?？梢?，“建筑物區分所有權”制度既是《物權法》創設的重要制度之一，也是《物業管理條例》最重要的立法基礎，而且《物權法》有關業主的建筑物區分所有權的條款很大程度上吸納了《物業管理條例》的相關規定和成熟經驗?！段餀喾ā肥峭ㄟ^建立“建筑物區分所有權制度”這樣一座橋梁，而對物業管理產生直接影響的?！段餀喾ā返某雠_，《物權法》對建筑物區分所有權的規定，將對規范物業管理行業、減少各種不必要的糾紛產生重大意義，因此，不會對物業管理行業的發展產生逆反性的振蕩，恰恰相反，貫徹實施《物權法》，實現《物業管理條例》與《物權法》的接軌是無障礙的，是切實可行的。從政府規章上升到法律層面規制物業管理是中國物業管理法制建設的進步，也是我國物業管理發展新的里程碑。二、什么是“建筑物區分所有權”？

物業管理是與各國近代工業化的進程所引起的城市化運動聯系在一起的。隨著人口向城市的快速集中，產生了利用共同的宅基地的需要，城市建筑物開始為多戶居民共有。不動產所有權的新形式－－建筑物區分所有權產生了。建筑物區分所有權的存在決定了任何一個區分所有權人均無法獨立對整個建筑物行使有效的管理，建筑物的管理機構以及專門的物業管理行業隨之興起。

建筑物區分所有權，是一種特殊的綜合型的、復合性的不動產所有權。由對專有部分的專有所有權，對共用部分的共有所有權和對建筑物的管理權（成員權）構成。其中專有所有權是核心，取得了專有所有權也就意味著有后面二項權利，喪失了專有所有權也就意味著喪失了后面二項權利。區分所有人可以占有、使用共用部分。區分所有人可以自己管理區分所有建筑物，也可以委托物業公司管理，前者稱為自主管理，后者稱為委托管理。案例：王某申請自建三層樓房獲得批準，途中因其子出事導致經濟困難，于是只蓋了兩層，并把第二層樓賣給了張某，簽訂了買賣合同并到有關部門辦理了過戶手續。兩家相處和睦，隨著王某經濟條件的好轉，王某打算蓋上第三層樓房，與張某發生了爭議。張某認為其買下了第二層，因此不同以王某在其樓頂加蓋第三層樓，王某認為其有合法的蓋三層的權利，張某應該排除妨礙。兩家對薄公堂。

專有所有權概念專有所有權，指區分所有人對專有部分所享有的權利。理論及實務上大多數都認為，專有部分是“具有構造上和使用上的獨立性”的建筑物部分。(是通過登記予以公示并表現出法律上的獨立性）所謂構造上的獨立性，是指一專有部分與其它專有部分或共用部分由墻壁、天花板、地板等分隔開來，形成一個獨立的空間；使用上的獨立性，則指一專有部分具有滿足區分所有人社會經濟生活需要的機能，以能否單獨使用及有無獨立的經濟效用為判斷基準，并以區分的明確性、間隔性、通行直接性、專用設備的存在及共用設備的不存在為考察因素。共用部分持分權概念

共用部分持分權，指區分所有權人依照法律規定或約定，按其專有部分的比例對區分所有建筑物之共用部分所享有的使用和收益的權利。何謂共用部分，其范圍、性質如何，國內外立法并未對此作出明確規定。從文意及區分所有建筑物的構造來看，除專有部分以外的建筑結構都應屬于共用部分。《物權法》僅以概括性表述作了引導性規定。我國臺灣地區公寓大廈管理條例規定的共用部分包括：（1）專有部分以外的其他部分，如電梯、走廊、屋頂、地下室。（2）不屬于專有之附屬建筑物，此又可分為兩種：第一，建筑物之附屬物，如排水設備、給水設備、空調設備、防火設備、各種配管線等。第二，建筑物之附屬設備，如天井、水塔、消防設備、游泳池、停車場、建筑物之照明設備等。

成員權概念

成員權指區分所有權人作為區分所有建筑物的管理團體的一員而享有的權利。成員權是一種資格，任何人取得專有部分所有權，就自然取得了團體的成員權，就有參與管理的權利。成員權包括：表決權；制定管理規約的權利；選舉權和被選舉團體組織中管理者的權利；建議權；請求權；決定物業管理公司的權利。成員權所代表的既是一種權利，也是一種義務，同時也是一種責任，如支付管理費用、遵守規約、接受管理者的管理。三、《物權法》構建建筑物區分所有權的概括解讀第七十條，建筑物區分所有權由三部分組成，即專有部分的所有權、共有部分的共有權和由共有權派生出來的共同管理權。第七十一條，專有權的內容和業主行使專有權的限制。第七十二條，規定了業主對共有部分的權利與義務，強調不得以放棄權利而不履行義務；另外，還規定了在轉讓時，三個權利的不可分割性。第七十三條，場所明確了建筑區劃內的道路、綠地、物業服務用房及其它公共場所、設施的歸屬。第七十四條，特別就車位、車庫的歸屬作出規定。第七十五條，規定了業主對建筑物管理的組織機構，以及政府主管部門的作用。第七十六條，規定了業主共同決定的事項內容及決定方式和投票權數。第七十七條，對改變住宅用途作出了更嚴格的規定。第七十八條，規定了業主大會、業主委員會決定的效力。第七十九條，設立了維修資金制度。第八十條，規定了建筑物共有部分費用的分攤與收益分配的原則。第八十一條，規定了業主管理建筑物的合法方式。第八十二條，規定了業主與物業服務企業、其它管理人的關系。第八十三條，規定了業主、業主大會、業主委員會的相應權利義務（規定了業主違反法律以及管理規約的救濟權）。第四部分《物權法》對物業管理體制的影響（一）區分所有權的界定對物業管理的影響(“物”是誰的?)諾貝爾經濟學獎獲得者哈耶克指出“圍墻或柵欄，能使人們成為友好相處的鄰居?！a權制度，是迄今為止，人類所發現的協調個人自由和避免沖突的唯一的方法”。邊芯（JeremyBentham)則把保護產權的法律制度，譽為“是人類戰勝自己最光輝的勝利”。1、專有部分的界定

七十一條就專有部分的范圍設立規定，而僅以建筑物的用途為分類標準，采用例舉方式將專有部分提示為“建筑物內的住宅、經營性用房等”，此類專有部分的形態通常被稱為“單元”。2、共有部分的界定七十一條對共有部分的界定采取排除法的模式，以專有部分內容的確定為參照，排除專有部分之外的其他部分為共有部分。對共有部分定義只例舉了電梯和過道兩項，過于簡單有掛少漏多之嫌，而對建筑物區分的定義有畫蛇添足之弊。3、建筑區劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房權利歸屬的界定

本著以小區和建筑物最終功能實現為根本，擯棄優先考慮投資利益的取向，確立并作出了為業主共有財產的制度安排，以法律形式明確建筑區劃內公共空間的權利歸屬。4、建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫約定歸屬的界定

（1）關于業主共有說。業主共有說在理論和實務界受到廣泛的贊同。此種觀點認為，物權法應當規定，車庫歸業主共有。其理由主要在于：第一，既然業主對于所購房屋擁有專有所有權，也就對車庫擁有共有部分持分權，而不需要另行支付購買或使用小區車庫的費用。第二，車庫應當是共同使用，如果由開發商保留所有權，開發商將車庫全部出售或者出租，這樣就會使得部分業主不能獲得車位，這就達不到共同使用的目的。第三，如果允許開發商保留所有權，而開發商將車庫對外出售，這就意味著后來搬進小區的人，難以獲得車庫。因為有些人購買了多個車位，這樣可能造成車位閑置。而且，出售給第三人，可能影響小區的安全。允許開發商保留所有權，這就刺激了車位價格的上漲，其實就保護了開發商的利益，而損害了業主的利益。第四，車庫是專有部分的配套設施，它和專有部分是不可分割的，應當作為共有部分的客體。和電梯、樓道等一樣，都是為了發揮專有部分的效用，而必須配套的設施。

（2）關于約定歸屬說

此種觀點認為，對車庫的歸屬應當通過規定來確定其歸屬?！段餀喾ā凡杉{了此種觀點，第七十四條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫首先應當滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”這意味著，開發商、物業管理公司不得將車位所得據為己有?！段餀喾ā吠ㄟ^約定來解決歸屬具有以下幾個方面的必要性：第一，充分體現私法自治原則。私法領域中奉行的基本原理是自治。物權法作為私法的重要組成部分，作為財產歸屬與利用的基本法，其也應遵循自治的內在要求。第二，符合市場經濟的內在要求。通過約定解決歸屬，實質上是通過市場機制解決糾紛。在市場經濟條件下，將此問題交給市場來解決，通過交易，在車庫的歸屬上實現各方利益的最大化。第三，有利于對車庫有效利用和管理。車庫是一個整體，如果再區分各個車位，簡單地歸業主所有，也無法找到一個合適的標準，將各個車位公平地劃分給每個業主。如果要歸業主共同管理，怎么協調是一個大問題。在業主人數眾多的情況下，即使通過業主委員會來分配，在使用管理方面的效率也會大大降低。這勢必也會引發諸多糾紛。第四，有利于鼓勵開發商修建車庫。多年來，我國城市建設忽略了車位的建設，造成了目前城市車位緊張的狀況，停車難的問題非常突出，當然，這也與我們汽車市場發展太快有關系。(二）業主所有權的內容和限制

（所有者對這個物享有什么樣的權利？其他的人負有什么樣的義務？）

1、專有權的內容和限制（七十一條）依所有權權能的構造理論，業主對其專有所有權的客體－－專有部分，可以行使完全的占用、使用、收益與處分的權利。（未涉及排除他人干涉的“消極權能）對專有權的限制：（1）業主擔負不得危及建筑物安全的義務（包括對建筑物的不當行使、不當使用的行為）；（2）業主負擔不得損害其他業主的合法權益的義務（即要受到其他建筑物專有部分所有人的制約）。2、共用權的內容和限制（七十二條）由區分所有建筑物共用部分的特點決定，業主共用所有權的權利義務范圍較為廣泛，緣于體例限制，未作詳盡例舉，僅以概括性表述作了引導性規定。（其權利一是共用部分的使用權，二是收益權，三是單純的修繕改良權，與變更的修繕改良權對應；其義務一是以共用部分的本來用途使用共用部分，二是分擔共用費用和負擔公法上的捐稅。）對共用權的限制（1）由于共用所有人的義務涉及建筑物的整體安全及全體區分所有人的共同利益，因而不允許作為共有權人之一的個別業主，以放棄權利的方式，不履行義務。（2）建筑物區分所有權三要素必須結為一體，不可分離，因而決定了在轉讓、抵押、或繼承時，三者應一體轉讓、抵押、或繼承。（三）從特殊的共有,觀業主團體的地位和職權既不是共同共有，也不是按份共有，而是一種互有，即區分所有。按照法律和習慣，各業主對于共用部分是擁有份額的（因此將業主對共用部分的權利稱為持分權），這種份額根據各業主的專有部分的情況確定，但這種份額又是抽象的，不能說具體的建筑物的某一部分是業主的份額，也就是這種份額是存在于全部共用物的顆粒之中，是彌散于共用物的每一部分的。這使得各業主按照份額對共用部分享有收益和承擔義務，又使得各業主對共用部分的使用權是平等的、不可分割的。1.業主大會的法律地位業主大會是指全體業主成立的，管理其共有財產和共同生活事務的自治組織。在建筑物區分所有的情況下，無論是否成立業主委員會，都應當建立業主大會，并通過業主大會來管理各項共同事務。業主大會在性質上應當成為特殊的民事主體，承認業主大會獨立民事主體地位的意義在于：有助于進一步強化業主自治，有助于減少交易成本，也有利于維護業主權益。但《物權法》對于業主大會、業主委員會提起訴訟的權利暫不作規定，對侵害業主共同權益的糾紛，可以通過民事訴訟法的有關規定提起訴訟。2.關于業主委員會業主委員會是業主大會的執行機構，受業主大會委托來管理共有財產或者共同生活事務，并對外簽訂合同。業主委員會是各所有權人共同決定其物權行使過程中共同事項的組織。業主委員會并不是行政機構，也不是有償的代理機構。它是全體業主的代表，對外可以聘請物業管理公司，它的權利范圍受到業主大會表決內容的限制。由于業主委員會本質上只是業主大會的執行機構，因此，其職權應當由業主大會授予。《物權法》第七十五條第一款，原則規定了這一制度。第四部分小結

“物權法草案”全面確認了業主的基本權利，也就是說，我國物權法規定了物權法定原則，而業主的建筑物區分所有權又是重要的物權，其客體范圍也比較寬泛，所以，必須要通過物權法予以明確界定。一旦物權法明確了業主的基本權利以后，也就規范了業主與物業管理之間的關系，物業管理公司在管理物業時必須要尊重業主的基本權利，不得妨害業主權利的行使。未來的物業管理應當以業主的權利為中心：從強制到自治；長期以來，我們一直實行高度的計劃經濟，壓抑了公民的自治，所以在現階段推進民主法制建設，就應當培養公民的自治能力。所以有關區分所有中就應當由業主盡可能參與和管理他們自己的事務。之所以在物權法中規定區分所有制度，一個重要的意義就在于，將民法的私法自治的理念貫徹在區分所有制度之中，在區分所有制度中，私法自治就表現為業主自治。區分所有事務的管理，應該盡可能的通過業主大會、制定公約來調整他們的關系，而政府不應做更多的干預。這種公民自治實際上類似于私法自治，屬于社團自治的主要組成部分。例如，業主委員會是各所有權人共同決定其物權行使過程中共同事項的組織。物權、所有權本質上是一種私法上的權利，如何行使建筑物區分所有權，本質上是所有權人自治的范疇。既然是權利，權利是否行使還是放棄、如何行使，應當由權利人自行決定因此業主不愿成立業主委員會，而愿意以其他方式管理其財產，自然也無不可。第五部分《物權法》對物業管理利益格局的影響

一、《物權法》規定了建筑區劃內道路以及相關場地、場地、場所的權利歸屬以及確定原則建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。這樣，原則上確定了建筑區劃內除個人專有以及國家所有的權利以外原則上歸業主共有。根據物權法七十條的規定，區分所有權的邊界是獨棟的建筑物。物權法使用了“建筑區劃”這樣一個新概念，盡管沒有對這個概念進行詳細解釋，但是這種表述完全不同于《物業管理條例》所使用的“物業管理區域”概念，更沒有使用“規劃區區分所有”等概念。如此理解，將來的業主大會制度有可能是按照獨棟的建筑物來設立；如果按照物權法文意理解，建筑物按照區分所有制度行使權利、履行義務；對于建筑區劃內建筑物以外的共有場地、場所、設施按照共有的制度形式權利和履行義務。當然，如何具體實施，還需要具體的法律解釋來規范。建筑區劃=幾個物業管理區域？全國人大代表陳舒日前提議：《物權法》實施后，《物業管理條例》就應當明確“物業管理區域”與《物權法》規定的“建筑區劃”是什么關系？在“建筑區劃”內只能有一個物業管理區域，還是可以有幾個物業管理區域？這個問題又直接涉及到業主大會成立的規模要求和難易程度?！敖ㄖ^劃”劃分的基礎應當是以產權共有關系為基礎。但是產權共有關系在實踐中也是多層次的。如電梯只能是一棟樓的公共設施，各種供暖、供水、供氣管線、道路、綠地可能又是多棟樓共用的。如此錯綜復雜的產權共有關系如何劃分？這也需要物業管理條例詳細闡釋。二、《物權法》確定了業主共同決定權的標準和比例

《物權法》第七十六條規定：涉及建筑物以及附屬設施的管理與使用的重大事項由由業主共同決定。籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施的決定應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，其它事項應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。共同決定是一種共同行為，該行為區別于單方行為（如遺囑）和協議行為（如合同）。共同決定指兩個以上行為主體平行做出意思表示，而做出一致的意思表示達到一定比例時產生法律效力的行為。共同決定可以通過協商、征詢意見、會議表決等形式形成。業主如何行使共同決定權《物權法》沒有做出限制性規定，《物權法》只是用選擇性規范規定了“業主可以設立業主大會，選舉業主委員會?！蓖瑫r規定了“地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助”的義務。關于業主大會通過有關決議的表決程序，有兩種方式，一是以業主人數投票決定；例如，由全體業主半數以上或者三分之二以上就可通過。這種以業主人數投票決定的方式，其優點在于兼顧了廣大業主特別是小業主的利益，并且在一定程度上充分體現了決策過程的民主性；而且便于計算得票。二是根據專有部分的面積決定。這就是說，要根據專有部分在整個建筑物區分所有中的總面積所占有的比例來決定。例如，根據專有部分的面積在整個建筑物的一半或者三分之二以上才通過。這種方式的優點在于，它充分尊重了業主的財產權，強化了對物權的保護尤其是對大業主物權的保護。《物權法》第七十六條第二款的規定體現了上述原則。但同時這也使得業主大會通過決議更加困難，決策的成本提高。除了業主共同決定規則上的差異外，關于重大事項的認定上也有不同。七十六條規定：下列事項由業主共同決定（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權的其他重大事項。其中第五、第六兩項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意。而《物業管理條例》除第五項規定為重大事項外，第一項和第三項也規定為重大事項，而對于第六項卻沒有規定。三、《物權法》規定了業主違反法律以及管理規約的救濟權

物權法第八十三條規定：“業主應當遵守法律、法規以及管理規約?！?/p>

“業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。”該條規定，確認了如果業主違反法律、法規和管理規約，受侵害的業主有權通過訴訟期需求司法救濟，業主大會、業主委員會可以要求行為人停止侵害、消除影響等。物權法的規定，排除了物業管理企業對于侵權業主的訴權。這樣規定，在一定程度上減輕了物業管理企業的責任，但與此同時物業管理企業的大量管理工作必須依靠業主大會和業主委員會的支持，否則物業管理企業的工作難以進行。因此，物業管理企業應當積極支持小區成立業主大會并與業主委員會建立良好的關系，以使經營活動保持正常進行。四、《物權法》對“居改非”的限制《物權法》第七十七條規定；“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。”行政法規對房屋用途有嚴格的限制，居改非需要相關部門進行審批，上述規定從民法的角度對此作出第二層限制，有利于保護普通業主的合法權益。五、《物權法》確定了相鄰關系權相鄰關系是一種物權，但不是一種獨立的物權。相鄰關系是相鄰不動產的權利人行使權利的一種延伸和限制。相鄰關系是物業管理公司在實際管理過程中遇到的一個不可回避的問題，雖然是業主之間的關系，但如果處理不好，往往是業主與物業管理公司矛盾的導火索，業主也往往由于鄰里之間的糾紛拒付物業費。過去，有關這方面的規定，只有《民法通則》第八十三條的原則性規定和最高人民法院的一些解釋。第七章“相鄰關系”，對不動產相鄰關系用了九個法律條文作出了具體的規定，這對于規范業主行為，保證物業管理公司管理的運行順暢無疑是一利好消息。與物業管理關系較為密切的條款有：第八十四條處理相鄰關系的基本原則，即不動產相鄰權利人應當遵循有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系；第八十六條應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利；第八十九條建造建筑物，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照；第九十條不得棄置固體廢物，排放大氣污染物、噪聲、光、電磁波等有害物質；第九十一條關于不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危害相鄰不動產的安全；第九十二條對不動產造成損害進行補償的規定。這一章的規定結合第六章“業主的建筑物區分所有權”的規定，對約束業主違反業主公約的行為，提高其作為業主的“義務”意識，有著極大的進步意義。第六部分：《物權法》對物業管理行業發展的影響一、物業管理法規制度、管理模式的變革《物權法》第八十一條明確規定“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。”這樣，物權法就賦予了業主物業管理方式的選擇權，確定了業主在物業管理活動中的主導地位，即業主可以選擇自己管理、選擇物業管理企業管理或者選擇其他方式的管理。相應地,因為物業管理方式選擇權的確定，以往司法實踐中的“事實服務”“無因管理”等法律關系的認定將不再有合理性，在物業管理企業與業主的糾紛中解決中，物業管理企業會處于不利的地位?！段餀喾ā返诎耸l規定：“物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督?！薄皩ㄔO單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換?！边@樣，物權法明確規定了業主對物業管理人的選擇權以及相關的更換權即解聘權。根據《物權法》第二條規定：“本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利”，業主選擇物業管理方式以及選聘物業管理企業和解聘物業管理企業不再受他人干預。而《物業管理條例》第二十四條規定，國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。第三十二條規定，從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。第三十三條從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。第三十四條一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。同時，為規范物業管理行為，各地方紛紛出臺住宅物業物業管理服務指導價，甚至有些地方以行政管理的方式嚴格要求該類物業強制執行。綜合比較分析《物權法》和現行物業管理相關法規，《物權法》賦予了業主充分的物業管理選擇權，即完全由業主自主選擇物業管理服務單位，可以是物業管理企業，也可以是其它專業公司，物業管理的服務標準、服務內容以及物業管理服務的考核，均由業主與物業管理服務實施單位根據物業的基本情況和業主需求協商確定。應當說，《物權法》倡導物業管理多元模式，集中體現了民法的“私法自治”原則，即“指個人得依其意思形成其私法上的權利義務關系。”（見梁慧星《民法總論》第33頁）彰顯了“財產即自由”的現代立法精神，適應了社會主義市場經濟的發展趨勢，強調的是市場的作用。而物業管理現行法規主導思想基本是“政府主導，企業執行，業主參與”，強化政府干預，具有濃烈的行政管理色彩。因此，兩者的立法主旨、具體規定以及由此形成的物業管理政策體系、運作管理模式均存在一定差異。無疑，《物權法》的出臺和實施，對于私法自治空間進行了歷史性的拓展，同樣，對于物業管理的模式、方法進行了歷史性的拓展，必然導致物業管理法規制度、管理模式發生革命性的變革。其中新增的兩種模式還需要配套的法規進一步明確。二、物業管理市場環境的變革物權法的意義不僅在于使物有所屬、物有所歸、物盡其用，更在于賦予所有市場主體以平等的法律地位與參與市場競爭的機遇。市場經濟就是通過市場機制，而不是運用政府直接統一配置資源的經濟制度，從《物權法》關于保護市場主體的平等法律地位和發展權利，深刻反映了社會主義市場經濟的本質要求。在物業管理市場中，市場主體由核心主體和其它主體構成。核心主體是指物業管理產品交換雙方，即物業管理服務的提供者和購買者。隨著《物權法》時代的到來，我國物業管理市場各要素均發生了一定的變化。從物業管理服務產品供給看，《物權法》降低了物業管理準入門檻，包括業主、專業公司等在內的均可從事物業管理服務。過去的物業管理企業單一供應模式被打破了，代之而起的是多元供應模式。物業管理服務交換的主體從數量上的增加，結構上的變化，使得物業管理市場的競爭更加充分。

三、國家行政機關監管、執法環境的變革國家的行政強制依然是不可或缺的。私法自治原則雖被稱為民法的基本理念在民法中處于龍頭地位，但私法自治并非不受限制，在現代市場經濟條件下，國家為了對市場宏觀調控和維持市場秩序，為了保護消費者、勞動者利益及社會公共利益，有必要制定一些特別法規對私法自治予以適度的限制。一般消費者，零散孤立，欠缺必要資訊，如何對抗在市場上，居于優勢地位之企業廠商？在此情形，國家法律必須介入、以維護社會正義。

政府的行政監管體現了物權法定原則，是與私法自治是相輔相成的，缺一不可的。《物權法》七十一條的“業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益”、七十二條的“不得以放棄權利不履行義務”、七十五條的“地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助”、七十七條有關改變住宅用途的限制條件、七十八條有關業主大會或者業主委員會決定的效力范圍和效力限制、八十三條“業主應當遵守法律、法規以及管理規約”，甚至可以說所有的規定都是一種限制。四、業主維權意識的強化與物業管理糾紛的增加

深層次而言，中國物業管理是超越時代的產物，而非完全是市場需求的自然衍生物。物業管理在缺乏堅實市場基礎的條件下，市場形態必然出現發育不均衡，需求疲軟，信息不對稱、專業知識和交換主體法律地位不對等的問題。物業管理市場機制的匱乏和不健全使得中國物業管理在高速發展的同時，始終伴隨著誤解、責難和排斥，以致形成“政府主導，企業推動，業主被動”的尷尬局面。

應當說，《物權法》為業主依法維權提供了制度和法律的保障，有利于規范物業管理各主體的關系以及相應的權利義務，有利于化解物業管理目前的矛盾和糾紛。但問題是：第一、《物權法》是以法律的形式總結、深化和升華物業管理相關法規，規制物業管理各方關系，但并不能解決物業管理市場機制的問題，舊有的問題依然存在。

第二、上已述及，《物權法》必將帶來物業管理模式和市場環境的變革，這種變革不可避免地引發物業管理行業的震蕩，形成新的業務調整和資源整合，物業管理交換各方也必然需要在法律框架重新調整各自的關系。第三、《物權法》本次對建筑物區分所有權制度的建立還是初步的、原則的，例如對專有部分范圍的規定，僅以建筑物的用途為分類標準，采用例舉方式，共有部分的界定采取排除法的模式，以專有部分內容的確定為參照；正式頒布的《物權法》刪除了有關業主大會和業主委員會享有訴訟主體資格的規定等等。界限的模糊，必將引起爭端。第四、從歷史的經驗看，一個新的法規出臺需要一個較長學習認識過程?！段餀喾ā酚嘘P立法原義的準確理解和實際運用，也將是今后一個時期的突出問題。更為重要的是法律的實施和執行，馬克思有句名言“種下的是龍種，長出來的是跳蚤”，這樣的歷史會不會重演，我們不得而知。綜合而言，從今后一個相當時期看，我國物業管理投訴糾紛高居不下的局面不僅得不到緩解，還將進一步加劇。第七部分：如何應對《物權法》的出臺《物權法》雖然對建筑物區分所有權作了比較完備的規定，但是仍然沒有明確物業專有部分與共有部分的界限，由此帶來的物業管理服務內容、經營范圍的困惑需要我們厘清；物業管理涉及各主體間的關系有待進一步明確；對業主團體的成立、運作、決策機制及政府主管部門在其中的職責和作用的影響我們要積極應對；

物業管理模式的變化、小區控制權的移交以及物權法時代所面臨的物業管理糾紛新類型等等問題，都亟待我們前瞻和未雨綢繆。

1、行業需要一顆平常心（《物權法》對物業管理的影響肯定是深刻的，這種影響一時難以完全預料、長期性、漸進的，對物業管理行業、業主、政府是機遇也是挑戰）《物權法》給物業管理公司帶來的機遇主要表現在：物業管理行業將進入一個前所未有的、有法可依的時代，以前只有在行政法規、地方規章中才看得到的概念，比如說“業主”、“物業管理”、“區分所有”等等開始被引入到國家的基本法中去?！段餀喾ā反_定了物業管理的民事法律基礎，澄清了物業管理行業中存在的一系列法律問題，將為物業管理行業的發展帶來新的契機。2、加快《物業管理條例》和地方性法規修改，出臺補充性文件（廣州、南京）首先，《物業管理條例》應當回到自己的定位上去，把規范業主與物業管理企業之間的關系作為自己規制的對象，刪除規范業主之間關系、業主與開發商之間關系的條款，這樣就使得《物業管理條例》回歸到自己的本來面目，成為一部專門規定物業管理過程中，相關當事人權利與義務的行政法規。其次，作為業主行使自身權利的重要手段，業主委員會的組成與運作是《物業管理條例》內容的重中之重，也是其可以大力創新之處，目前對業主委員會的規定過于籠統，無法應對實踐中錯綜復雜的情況。筆者認為，適當借鑒《公司法》中關于股東會、董事會和監事會的組成架構，將已經相當成熟的有限責任公司的運作模式引入進來，結合建筑物區分所有權的法律特征，進行適度創新，將會給新的《物業管理條例》增色不少，比如業主投票權的設定，完全可以采用類似于有限責任公司股權的方式加以規定；還有對于業主委員會的機構設置，也應該借鑒《公司法》議行分離的某些優點；等等。第三，在新的條例中，行政執法機關本身應當擺正自己的位置，作為條例的制定者，其職能很大一部分在于理順市場關系，對于具體的條款問題，除非嚴重侵害了多數人的利益和整個市場的秩序，否則行政機關一般不得發動國家公權力來強行介入，行政機關在其中的角色更應當是服務而非管理，充當最終的糾紛解決者的只能是法院。■結語《物權法》的出臺，是中國物業管理發展的一個新的里程碑，是我國物業管理商品經濟法制建設的一次飛躍，無論是政府、社會還是物業管理交換各方，均應重新審視物業管理，擯棄舊有的和傳統的物業管理觀念，準確把握物業管理的商品屬性和市場要求，理清思路、調整自身、積極參與物業管理的市場競爭，在《物權法》和相關法律的規制下切實組織和開展物業管理相關活動。3、強化產權意識、市場意識、合同意識、服務意識。產權意識：物業管理是以特定的物業存在為基礎的，而特定的物業又都表現為一定形式的產權。從我國的法律上看，物業的產權性質也就是物業的物權及其派生的權利。物業的產權性質影響著物業管理的范圍、內容、標準及管理費用的承擔等。市場意識：物業管理是商品，物業管理買賣是市場交換行為，有市場必然存在競爭。競爭是市場經濟的基本特征，物業管理行業必須通過競爭機制提高物業管理服務質量。我國物業管理雖然經過了二十多年的發展，人們的消費觀念也有了一些轉變，但由于計劃經濟和福利分房的長期統治地位，物業管理法規的不到位，市場機制的嚴重缺失，使得舊有、傳統的后勤服務觀念和意識依然根深蒂固。社會各界和業主對“誰受益，誰付費”、“付多少錢，享受與付費水平質價相符的服務”及“根據自己的消費水平，選擇相應的物業管理服務”的物業管理消費意識仍待進一步強化，物業管理的消費觀念仍待進一步矯正。合同意識：物業管理供需雙方應該全面樹立合同意識，維護自身權益。物業管理納入市場化，業主與物業公司是一種委托和受托的合同關系。物業公司的服務水平、服務等級、服務內容、收費標準和違約責任，皆由合同約定；業主該享有的服務和應盡的義務，也由合同約定。合同是一把尺，是衡量物業管理到位與否的標準。引導業主和物業管理企業增強合同意識，通過合同約定物業管理服務內容、服務質量和服務費用等事項，明確雙方權利、義務和解決糾紛的方法，維護雙方的合法權益。服務意識：規范化服務在保證公司的整體工作質量、樹立企業形象方面發揮了積極作用，為公司獲得社會的廣泛承認奠定了良好的基礎。

規范化管理也就是要求物業管理的每一項工作如安全管理、清潔綠化管理、設備維護、社區文化、收費標準、服務項目及投訴處理等，乃至工作中的每一個環節都有章可循，有法可依，避免因人為因素造成的工作操作的隨意性。謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本萬利工程1、背景驅動2、盈利策略3、選菜試菜4、價值創造5、完美呈現6、成功面試7、持續改造（一）、一本萬利工程的背景驅動

1、什么是一本萬利

2、餐飲時代的變遷菜單經驗的指導方針運營市場定位的體現經營水平的體現體現餐廳的特色與水準溝通的工具餐廳對顧客的承諾菜單承諾的六大表現1、名字的承諾2、質量的承諾3、價格的承諾4、規格標準的承諾5、外文翻譯的準確6、保證供應的承諾

1、顧客滿意度餐廳價值、價格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、滿足感、有價值感、喜悅感、特別感2-2、初期投資餐廳面積、保證金、設備投資、店鋪裝潢、器具用品投資、制服選定、菜單制作2-1、開業準備廚具、供應商選定、設計、用品選定、餐廳配置、員工訓練、餐廳氣氛、促銷方式3、經營數據營業額、客流量、成本率、人均消費、顧客回頭率、出品速度、人事費用菜單內容決定決定相關相關決定決定決定決定以菜單為導向的硬件投資

1、餐廳的裝修風格2、硬件設施服務操作3、餐廳動線4、餐具與家俬5、廚房布局6、廚房設備菜單設計正果1、能誘導顧客購買你想讓他買的餐點2、能迅速傳達餐廳要表達的東西3、雙贏：顧客喜歡、餐廳好賣餐廳時代的變遷食物時代硬體時代軟體時代心體時代食物食品饑食飽食品質挑食品味品食品德懼食體驗人們正在追尋更多的感受，更多的意義更多的體驗，更多的幸福（二）盈利策略1、組建工程團隊2、確定核心價值3、確定盈利目標4、確定客單價5、設計盈利策略6、確定核心產品誰來設計菜單？產品=做得出來的物品商品=賣得出去的物品商家=產品具備商品附加值物（什么產品）+事（滿足顧客何種需求）從物到事從食物到餐飲從吃什么到為什么吃產品本身決定一本，產品附加值決定萬利從生理到心理從物質到精神從概念到五覺體驗創造產品的五覺附加值體驗何來

一家企業以服務為舞臺以商品為道具，讓消費者完全投入的時候，體驗就出現了PART01物=你的企業賣什么產品+事=能滿足顧客何種需求？確定核心價值理念核心價值理念1、賣什么樣的菜2、賣什么樣的氛圍？3、如何接待顧客？賣給誰？賣什么事？賣什么價？企業目標的設定1、理論導向的目標設定2、預算3、制定利潤目標費用營業額虧損區利潤區臨界點變動費用總費用營業額曲線費用線X型損益圖利潤導向的目標設定確定目標設定營業收入=固定成本+目標利潤1-變動成本率-營業稅率例：A餐廳每月固定成本40萬，變動成本50%，營業稅率5.5%，目標利率每月8萬，問A餐廳的月營業收入：月營收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108萬測算損益平衡點保本線=固定成本1-變動成本率-營業稅率例：A餐廳保本線=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90萬定價的三重意義2、向競爭對手發出的信息和信號1、是利潤最大化和最重要的決定因素3、價格本事是價值的體現定價由此開始1、評估產品、服務的質量2、尋求顧客價值與平衡點3、以價值定義市場確定客單價盈利占比策略

占比策略內部策略銷售占比占比策略內部策略10%40%10%20%20%（三）、選菜試菜1、ABC產品分析2、產品的確定（食材、口味、烹調、餐飲）3、成本的確定ABC分析策略毛利率營業額CBACABBACCCAA營業額C毛利A優化、提升增加銷售雙A雙贏ABC顧客商品漲價保留虧本商品刪營業額A毛利C顧客超額、成本過高有意義的保留無意義的刪除雙C雙輸菜單內容選擇的標準因素成本設備廚師技術操作空間菜系風格吻合度品質可控度原料供應顧客喜好菜單協議度（銷售目標、顏色、口味、造型、營養等）產品類別確定的四個方面1、按食材確定比例2、按口味確定比例3、按烹飪確定比例4、按餐飲確定比例

（無酒精飲品、含酒精飲品比例）框架依據操作依據目標依據成本依據試口味成本操作第一次試菜的內容精確的成本核算—五個關鍵詞1、凈料率（一料一控、一料多檔）2、調味料成本（單件產品、批量產品）3、燃料成本4、統一計量單位5、標準食譜成本卡試口味餐具造型色彩第二次試菜的內容四料構成表1、符合思想審定2、符合目標審定3、符合定位審定4、符合框架審定四平構成表(四)、創造價值1、定價策略的確定2、提升雙A核心產品的附加值3、增加更多的顧客選擇性顧客會記住的價格最低價人均消費熱門暢銷品商品較多的價格帶最高價產品價格和觀念價值永遠是不一樣的，體驗經濟時代出售的不是產品價格，而是觀念定