1深圳華僑城地產尖崗山純別墅工程可研報告目錄100TOC\o"1-3"\h\z目錄I第一局部土地開發策略5貿1.槳問題麥的提綢出及如解決競5大2.邪綜合右開發栗的必玩要性堤6東3.煮綜合幼開發遭策略字7屈3.伏1益綜合迷開發比模式額選擇銜7葡3.吐2贊綜合屠開發灣模式婆實施努要點淋10令4.鮮集中廁開發權策略宮12隱4.替1溝開發烈片區嶄位置奶選擇街12湖4.鳳2墊集中氧開發美模式倘13片5.爆現已辭取得累宗地輛開發老策略存14秤6.盈后續腐出讓款土撥地建砍議枕15損第二以局部研工程呼分析鼻22體1.特工程禿地盤桑解析忙22改1.梯1搶地理鑄位置育及周錘邊環還境封22湖1.業2天工程褲用地賺條件椒24棵1.昆3禍工程微交通斬條件圍25幻1.體4尊工程年周邊猛配套寬設施撒27狠2.跟工程喬SW樓OT鑒分析既29資2.召1羞優勢肚分析擋29留2.歲2厚劣勢腦分圍析派30答2.脂3忘時機群分析堤31然2.滔4顆威脅君分析卻32捕第三猜局部勝工程葡定位驢33超1.酸工程線開展吊主題喬定位神33絕2.漿檔次狹定位膛37抗3.困產品求定位鴨38乳3.外1狹建筑響類型年定位永38珠3.瓶2康戶型駐面積鏡定位舞40過4.接客戶贊定位李41代附錄繁工程左開展念背景列研究選45烤1.店深圳賭市城概市發蘇展狀切況哪45含1.糞1陵深圳雅市國雪民經丹濟發臂展概址況撲45派1.旺2棉深圳治市總得體規載劃及旅開展態概況泳47鄉1.村3壯寶安騙區國厚民經本濟發很展概脾況辮51制1.撥4爛寶安莫區規極劃及療開展革概況調52志2.層深圳亡市房汗地產測宏觀餅市場浮概況疤56答2.苦1跪深圳男市宏可觀房垂地產衫市場姐開展氣現狀腳56大2.插2背寶安歇區住畢宅市惕場發壤展分尖析捎59腿3.味深圳呈市別皮墅市款場供沖應狀贏況所66梁3.程1章深圳隔市別約墅市剩場的幅開展虧歷程慨回憶臣66燈3.蝴2替深圳慎市別炒墅市戲場的慮供給涉特征筒67李3.酸2.億1寶區域未分布離及區蝕域特博征季67齊3.么2.沖2環供給條量晝72嶼3.漂2.續3么容積抬率分午布母73執3.鞠2.認4遷容積三率低刪于核0.劉6沾的低絲密度海別墅共工程其調查之74央3.衫2.離5病容積駐率為津0.污6-積1.汪0喂的別朋墅項歉目調防查筍81坑4.郵別墅陽市場寄需求都調查購87粒4.哨1訴潛在波目標急市場燈分析禍87戶4.不2動潛在優客戶刪需求凍調查烤89洋5.涉供需鎮市場艦調查飾結論愧10皇5叢6.繁典型蝦別墅己工程菠分析輩10童6綠6.智1蝶城市郵山谷戚10抗6語6.防2仙香港美愉景掏灣組11垂11積第一跡局部卵土佛地開靜發策膝略朽1.妄問題前的提桂出及巖解決順華僑話城地迷產和釀招商起地產禮合作績競得派尖崗碗山片年區第節一塊基出讓位土地縱，約媽為整五個尖挨崗山妹片區料的十稱分之傍一，夜但地懲塊存飼在以管下開掏發難較點勵：鄭該地碎塊為乞尖崗發山片鋼區第貴一塊殊開發環土地偵，片怨區內陶部基到礎設形施不右完善還，片蘋區內恒外生煌活配桃套缺狂乏，機且賴片區牛公建挎配套歸建設址的時您間表刑未定哀，存菠在一狡定開航發風酬險；溝地互塊臨吵近高米速公樂路，罵噪音辟影響予大，癢也破夸壞了穗自然震景觀煌；桿地塊砌條件創優勢駛不明僻顯，腳尤其吳在東叛區，觀所處坦位置籍地勢醋較低彎且平懷緩，歐不利溝于高索檔低互密度遠住宅爭的形你象塑望造；挪由于察尖崗那山片途區的杏整體度形象前尚未叔樹立亦，項謀目開瞎發時攏對片芬區形拼象整恥體推騾廣的膽難度腔大且獻本錢傲較高墳，而稈且該否地塊舍的地藍價較憐高，列樓面貝地價型達5鉛44憶0元耽/平詳方米號，較床高的改開發蘋本錢換決定另了開品發項孟目日向后的出售價破將超英過1肝00鑄00維元/桌平方揀米。幫根據鬧上述下分析辟，我憤們認循為目衛前該玉地塊簽的開寶發條岔件開鑄發高枕檔低裳密度訴住宅污的難材度較充大，倘但本勝地塊四的高線本錢遲又決躬定了汁該地擺塊開焰發必盤須走脹高檔去路線低提高倒收益鉛，因縮此形剪成矛尚盾。櫻建議沸爭取魚取得般整個給尖崗錯山片臭區用泡地進破行綜及合開鑼發。柔2.薯綜合漠開發酷的必泄要性也對政凡府而野言，勢有利問于尖疏崗山軟片區賠規劃圓建設御的整認體性款，華劉僑城遠和蛇小口的方成功賞、銀許湖失訓敗，潮說明疊了綜不合開債發的扮優勢鍋。嶄蛇口個及華圓僑城狠綜合咬開發僑的優地勢有屋目共邊睹，蜓綜合笑開發廁、統還一規臉劃和翁管理答，使躺兩片肝區功營能布勁局合遲理，塑配套紋設施附完善歸，社爬區居陪住氛運圍濃您郁，翅住宅域的保攀值升濫值空倘間大陣；僅而銀告湖片館區采額用分青宗出蹦讓土孕地，葬由各綱開發前商自稱己開專發，敞缺乏憐統一拼的規您劃和蒜管理覺，出威現了政各種爆各樣獻的問清題。類首先測，土廉地分曲宗出炕讓，賤拿到彎土地間的開題發商帖知名女度不籠高，治開發狡勢力算較弱絹，其按開發澡的高騾檔住掩宅項懷目建喊筑設殃計和治園林儉規劃冤缺乏谷特點侄，檔床次不安高；首其次呀，由婚于各祥開發吳商自數行開蹦發，垮各個冊小區偏的建翼筑風傅格各波異，看缺乏紀協調摔性；圣而且繁，各杠開展儲商在酒開發懂時，呈并不俯注意瀉在景博觀利駕用上毀的互校補和皇協調弄，出食現了包后建圖工程摸擋住志先建胸工程總這類儉爭奪休景觀便資源鳥的現槽象；汗另外張，由爽于銀蠶湖片糧區缺靈乏統叼一規傘劃，星片區錯公共征配套架設施所缺乏點，主服要以異小區清內部火配套卸為主恰，這月不僅嫌增加良了開將發商膨的成肢本，律卻仍蠢然不沙能夠砌解決遼配套陽缺乏形的問到題。善綜合拜開發辯有利礦于政仙府融島資，以降低充政府漆資金霸投入祖和管卻理壓言力。越由企焦業進鑰行綜最合開統發，耽政府朱可以沈充分躍利用馳企業敢資金臥，減枕少財聲政投改入，熟同時雅不必甘參與達具體霜的開舉發管撤理，街而從祝宏觀腸層面遮進行庭協調尚和配近合，植可以勤降低顫政府豆的管血理壓芳力。鬧對華吊僑城銀和招嗓商而籠言，欺綜合嚼開發串，可蕉利用旱本地棍塊與填其他世地塊夏的互頸動，伴化解充本地虧塊的巴不利畏條件和。漏可以婦在產贊品類龍型的涉搭配還上，意景觀然的利大用上斷，使沒現有寨地塊溪得到亦最正確小的利逝用。蓮是華糟僑城假地產悶和招駕商地等產塑話造品鍬牌的墓需要健。啄整個恢尖崗六山片位區規盡模大熄，規磚劃定煤位為恐高端斗住宅俘，進盾行綜生合開曾發不根僅能噸夠充紙分發兼揮華鉤僑城裳地產碎和招您商地枝產的蓄開發約優勢榆，而轟且有忍利于假設提升帶兩公維司的占形象如和塑鼓造品容牌。再3.總綜合透開發舍策略策3.滔1綜卷合開杠發模芹式選鼓擇耕在整書個尖園崗山廣片區晶的綜銹合開蜜發策誰略上泥，主謠要有終以下愚幾種躍開發挽模式檢可供越選擇尊：刑〔1蜘〕旅犯游開永發帶陸動房牌地產保開發芳模式悲開發簽模式彎：傍以旅捆游開病發為者契機紙，取項得尖耀崗山演居住崖用地轉的綜仿合開攜發權跪，通悉過建肉設旅蒸游項僻目，累帶動鈴房地越產的月開展項。土分析案：犧政府紅對旅假設游項邊目有擋明確腥的規狐劃，汗目前喬寶安走的旅去游項蹤目集稿中在今沙井傅和光鑼明。測根據倍尖崗神山片汪區的聯規劃踐，尖榆崗山御片區綁將發亮展成壩為居源住區昏，而灰且附術近的流鐵崗甲水庫睜是一輔級水豆資源襪保護魯區，妥在此棟開展援旅游冤工程停不符獅合政史府規譽劃；奔即使喚尖崗墻山片梁區允沈許發棒展旅獅游項余目，心在短復期內盲也難死以成握為具冶有象蛋世界癢之窗康那樣蹈影響摟力的濫核心泳景點鞏，對貪地產究工程凈的推腹動能茂力有經限。盟華僑瞎城旅棍游地神產的禽成功最主要辯依托謹世界災之窗杏、歡匪樂谷鋪等旅租游項趴目的緊開發賺帶來膚了人丟氣，愚帶來翁了完脫善的優商業忙和生害活配拜套，拾同時滅也直抱接帶勝動華紅僑城糖房地搞產價根值的鞏穩步添提升流，但話是在棍尖崗宏山發兼展旅撇游項貼目對解房地蜻產項益目價位值的奇提升峽作用揮無法觸在短段期內爬到達婆華僑歌城的怠水平值；好尖崗真山的瞎旅游妖資源命條件紫并非擦十分面優越甚，而侵且距出離尖普崗山床住宅臣工程葡非常辜近，命在此濤開發哭公共退旅游賺工程鉆，會煌帶來沉較大吊人流掠，不王僅影副響了團工程絨的私修密性獲，而比且增銅加了巧工程映的安恨全隱瓜患和謎管理澡難度詞，同良時也灶不利村于項照目的熊形象倦提升應；粉旅游棟工程齒投資吩較大距，回悼收期景長精綜合檢上述婚分析崇，寧旅游爬開發滲帶動稈房地預產開茅發模核式的晶可行精性不體大。捷〔2司〕深瓣圳地點鐵4戲號線駝模式構開發裝模式熊：會與政儀府簽末訂捆統綁式奏框架域協議睜，以哪捆綁聰開發縣局部岔根底女設施崗工程題為條狼件，匹取得遮尖崗斯山居堅住區告土地還的一說級開凱發權皂，開簡發完孫后，顧再與言政府治聯合兩通過甩掛牌援、招合標、叛拍賣少的方賣式公鑒開出在讓已拘開發巨熟地鬧，按韻商定遺的比耳例，淚與政表府共莖同分窗享土陳地增嚴值收銀益。浸該模吧式源繩于尖香港艱地鐵死的深郵圳地太鐵4傲號線貴模式樣——饑香港翅地鐵季與政佩府簽統訂捆休綁式使框架討協議翁，由淋香港呼地鐵毀投資袋建設詠深圳齡地鐵卸4號翠線，禮政府依將沿林線站藥點用催地劃宅定藍康線范灣圍給難予地剝鐵公禾司，徑由地殼鐵公嶺司進舅行土騰地一壘級開痛發，救再與罵政府芒聯合索通過孕掛牌啄、招唉標、批拍賣枯的方興式公灘開出姑讓已補開發徑熟地角，土婦地增擁值收緒益由境政府捏和香貌港地泛鐵公肆司按侵預先回約定角的比旦例分崖成，窗共享奸土地誦增值裂收益曲。井分析門：剩該模焦式成壇功的撥重要徒前提寸是政邀府有框需求剩而作偉為主識導來谷促成朱該模游式，蹈但對妥于尖匹崗山斥工程符并非規易事宏。光近幾候年深汗圳政愚府在猛城市足根底府設施孝建設蘋方面束投入隊相當距大，恢深圳袍地鐵禾、福鉆田中疾心區奶、深撿港西倒部通采道等杰大型妻根底子設施負建設餓消耗綠了大質量的許政府由財政誕，使霸政府踩面臨忌資金胃壓力障。在儲地鐵顏4號盜線的恭建設致上，膛政府吸為了追降低紐資金政壓力逼，同眠時引敗進香欄港地奴鐵先貿進的笛地鐵卵管理顧和營俯運經迷驗，與主動寒與香輕港地饞鐵公蹦司談關判，雖促成望地鐵例4號嶼線的攔捆綁返開發蕩模式功。本慘工程艦目前牢尚不觸具備邀這個囑條件暖。匠該模獄式成甩功的爪關鍵假設是發司展商號愿意更捆綁耕的基獻礎設賺施建搖設是禍否對喇政府條有足駱夠的板吸引蘇力，漢一旦沖政府鵝沒有征興趣凝，談第判將睛會非偶常困唉難。早在尖通崗山怎工程筆上，參如果牽捆綁毅大型吩的基坦礎設上施建初設項況目，纏投資散將會扒非常首大，茄對開喉發商蹄的財扁力是寫一個助考驗話；但席如果親捆綁旦尖崗綢山居垮住區膚的共尊建配市套設喪施和鉛周邊叉市政藍公園張等項儀目，迅由于領投資尊不大尾，政灘府能哀獨立糕完成融，對慘政府并的吸漏引力聽不大琴。嗎綜合尚上述叫分析半，然深圳鬼地鐵處4號淹線模吐式成殿功的煙難度診較大盼。囑〔3公〕捆黑綁開曉發模私式陸開發抓模式那么：早與政控府簽作訂捆域綁式殘框架澇協議叼，以閑捆綁妨建設咱尖崗衡山居學住區膽公建愉配套宿及周膊邊市啟政公多園設傍施為許條件抱，通胡過公置開招槍標結縣合拍皆賣的倦方式痛取得服整個秋尖崗書山居挎住區僚的開密發用須地，特對片壞區進榮行綜從合開拴發。千分析水：貿該模呀式無袍需與攤政府忘分享伐土地督增值艙收益趁，不盤影響到政府售的土磁地收群益，簡政府砌較容迎易接玻受；娛捆綁含開發余尖崗焰山居巖住區鳥公建仁配套泄及周騾邊市承政公祖園設杜施能儲減少爐政府才資金徐投入宏，節往約政暫府資鄙金。湊同時永捆綁賞公建晝設施仁建設逆，也裕有利礦于發稠展商種控制濁開發蘋節奏街，配標合項富目開眼發進殿度。虹出讓普建設衡用地帝時捆頓綁學支校、拔居委結會管踢理用騎房等引公建脈配套倦的做僑法，虹在深適圳過沙去拍軌賣出彎讓土餐地時危已被綱屢次農采用占，在駱尖崗虧山項慰目上清也應它該容忙易被荷采納磚；羞采用嘉公開摧招標狐結合突拍賣太的出濫讓方洲式，責符合格政府守土地溉出讓鼠政策瀉規定駐，政胸府在沾推動氏該模貫式時美沒有間政策形障礙似。而淋且采陸用招蝦標方既式，禮不僅棕考慮速出價座，還春要考雀察投辛標者江的設草計方湯案等煩，有槐利于榴工程美獲得個最正確榴開發極方案抄，同后時也商是對鑼工程撒負責任任的殘做法掉。曾因此截，旗捆綁施開發麥模式員的可猶行性烏較大足。酬綜合京以上散對三飛種綜柔合開呈發模篩式的嘩分析露，建彩議通略過功“是捆綁想開發體模式苗〞惰取得僑尖崗蛾山片今區整還體項素目用鞠地。捆綁開發模式捆綁開發模式——與政府簽訂捆綁式框架協議，以捆綁建設尖崗山居住區公建配套及周邊市政公園設施為條件，通過公開招標、拍賣的方式取得整個尖崗山居住區的開發用地，對片區進行綜合開發。總3.才2綜異合開蝴發模君式實絞施要告點象在采祖用捆濫綁開剩發模鉗式的亮過程敏中，餐要關翁注以帥下實較施要告點。離選擇槽公開擁招標毯與拍膠賣相耳結合圓的土顫地出覆讓方輔式，唇采取碌綜合醬評標尚的方嗎法。懶根據誤政府粒規定揮，商鍵業、叛旅游腹、娛妹樂和披商品憂住宅笛等各挪類經訂營性買用地羨，必荒須以雷招標樹、拍線賣或柱者掛爭牌方暫式出帽讓，電而拍棍賣和偷掛牌巷方式茶都是仰出價忙高者圣得，渣不能勢確保探工程慢用地咸一定厘由華智僑城猾拿到企，因覽此必風須選奏擇招榨標結作合拍鵲賣的受方式歪，招睜標階占段除無了考妖慮投妥標者僻的出朽價，蠟還應乞充分紅考慮每投標距者的夢規劃呢方案界、開綿發實麥力等鏡，通忍過設封置有扇利于洗華僑炸城的騰評標堪條件戚，減屆少競阿爭對甜手，程增加弟華僑化城的妹中標嚇時機筑。儲采用廊公開鋒招標利結合事拍賣板出讓憤土地鍛，綜繪合評庸標選蓄擇開猴發商糾的方照式在狼國內竟其他貍城市久也被賽廣泛敗采用率。其凡中中暗海興閱業在邊成都亦拿到龍“案地王夕〞別的方蔽式就滑是一字個很貫好的效范例撓。狗“論成都壺地王恒〞止出讓肝案例瓣——該案例中土地出讓方式該案例中土地出讓方式采用招標與拍賣結合的方式進行。第一階段：意向競買人在土地出讓公揭發布之日起至2004年3月10日前，參加成都國土部門組織的規劃設計方案招標，按照有關規定自費編制規劃設計成果文件，提交專家評審委員會進行初審。第二階段：意向競買人的規劃設計成果文件經專家評審委員會初審，評分獲前三名的入圍，入圍者按專家評審委員提出的修改意見自費修改完善后交專家評審委員會終審。終審通過的，可以申請參加土地拍賣。第三階段：競買人參加土地拍賣，以價高者得。色具體津實施側步驟齊建議蹄本項敗目采拔用招斑標+短拍賣呀的土蔑地出貓讓方食式度，具逼體操罩作步除驟如掉下：柳步驟獎操作削內容避操作萬要點輩步驟梁一歡向社誰會公磨告公蘿開招擠標出式讓尖活崗山雨用地嫌，符喪合資誤格條巴件的誘投標涂人才斜能參葛與投洞標。田參加巾投標販者必兔須準嚴備規爆劃設麗計方阿案、迎過往予開興旺經歷南等在云內的伶成果于文件支該階坡段通兵過設積置有童利于譜華僑哨城的奶投標矛人資裳格，蕩如土減地開婦發資取質、辛曾完旋成片漂區綜佩合開荒發的倍規模揪、成注功完慌成片講區綜徑合開糟發項商目的除數量棚等，閥減少熟參與報投標舊的競織爭者沃步驟蝴二弱由評泄審委反員會煮對各奮投標材人提愚供的脹規劃堅設計寄方案本進行袍評審摘，按鹽分數修評選泉出三昌名入驗圍者柔，取榴得參朵加土鐮地拍勺賣的臺資格棋。性爭取永華僑漁城和魄招商何地產誼都能莖通過等該輪采評審獅，增遮加下趁一輪傷成功最的機蕉會火步驟剖三喚三名左資格勺競買蜜人參彩加土年地拍慢賣，衛價高蓬者取隨得尖飲崗山著居住室用地倘土地詢使用匆權商4.饞集中嘆開發蘿策略斗經過舞上述絡努力或仍無犧法實羨現尖坦崗山成片區描整體闖綜合慶開發煙的情蓮況下信，我步們建語議爭火取取是得盡嫌可能用大的淋開發許用地至，進溉行集藍中開憤發。穴4.毀1開固發片孔區位群置選絹擇盛考慮脊因素珠：蓄已取蝦得的虎A0蘆12數-0令06覆8搜地塊英位于直整個嗓尖崗榆山片娛區的持東片會區。加在開絮發用宅地的打位置列選擇抄上應飯該有庭利于花化解嫁已取食得用增地地久勢較壤低、喇地形犁較為旋平坦伴等不栽利條輛件，獻形成估整合曉開發居，提斤高土職地的波開發強價值抹。面從土命地的墓景觀刻資源廉和利你用條營件來嚇看，寇尖崗極山居衡住區眉東片異區四趕面環跌山，哄地勢豬變化丑較大乒，景跨觀較羅好，住更利講于開演發高輩檔物暢業。驗因此造，我塌們建刃議聲——優先選擇開發尖崗山居住區東片區優先選擇開發尖崗山居住區東片區歐4.鵲2集學中開仁發模暗式貴問題宰的提臺出：城集中撿開發騎是否派要捆法綁片而區公筍建配冶套及牢周邊悼市政格公園魔建設耳？瞞根據夜規劃牌，尖利崗山誰居住她區東撤區總族用地壺面積煩約7常1萬隙平方蕩米，近建筑畝總面辨積約卷47夜萬平舟方米更，建肆設規紀模仍構然較遷大，隆只有緊捆綁烏片區按公建際配套蒜及周軌邊市景政公智園建葉設，忽對政厘府才緊有吸棍引力壽；蒜公建腰配套疤位于眨東區雨內，沸嶺下匆山、可尖崗拳山等妄市政訊公園三也圍遵繞在棍東區爬周圍從，一鏈起捆嗚綁開譜發公述建配追套設膀施和騙市政儉公園珠有利冷于對拜東片用區進箱行整拿體規耳劃和燈工程傾開發斧的總稍體安縱排，姑充分佛利用束周邊勵的園賊林資欺源為銹工程由制造合賣點凝，提紹升東造區的廚開發守價值今。命經上柱述分戴析，初我們坐認為刪，集跟中開杏發應冤當捆憐綁公丟建配扣套，菊開發芹模式話采用痛捆綁扶開發陰模式愚。捆綁開發模式捆綁開發模式——與政府簽訂捆綁式框架協議，以捆綁建設尖崗山居住區公建配套及周邊市政公園設施為條件，通過公開招標、拍賣的方式取得尖崗山居住區東區的開發用地，對片區進行集中開發。厲在具靠體操凝作上他建議漆仍然且采用嚷招標腥與拍糕賣相縮結合東的土倚地出憐讓方支式饅。傍5.腫現已居取得湊宗地邁開發脂策略帖如果呆政府統仍然厲不同給意整耕體出亞讓尖畜崗山鋪片區角東區著，而者只考攻慮分幣宗拍梢賣出板讓尖型崗山矮片區而用地荷，爭柿對現道已取墨得的夾A0門12昂-0圣06羨8景號宗超地，聰可以挎采取核以下篩開發案策略接：拒推遲瓣開發高已取比得宗曉地旱推遲于開發竄有利且于降蓮低后僵續拿合地成斥本允已取阻得的默A0捕12稱-0葵06攤8腳號宗研地秋為尖堡崗山揉片區格首宗而開發理用地刻，其炎開發濱情況井對整稿個片憲區的耐整體否形象船和日濤后發處展至及關重駁要，擱政府汪和其役他開死發商椅都非潑常關殘注。滴如果員該宗坦地推愁遲開趁發，工必然斷會使崗其他申開發圾商對夫尖崗摩山片匪區的冒開發耕前景狂心存登疑慮吳，在準尖崗且山片迷區拿縣地的報決心像有所促動搖墾，從墓而影背響其移在尖逝崗山察拿地喇的積眉極性虛，這先便使僵華僑難城-惕招商皂能有監時機倍以較鞭低的咱價格增拿取惱后續慮出讓結宗地眾。廈推遲裕開發育有利佳于迫碗使政盈府回偽到采雅納集霞中開框發模寧式的搏談判祥桌上摸迅脊跡嶼寺粱罷議密渠旱貸宰普遮勢受纏涉懷受招崖漸華稍棉屬竄夠父場涂貍岡傲首陪浙誠炊敏壺彎鉛襯押榴訓暗爐腐梁電哪勞蕩今脾煮抽乞饞苗但編慕激液仆奸乒由于潮A0紀12鍵-0買06宋8獸號宗替地皮存在茅地勢嗚較低鑄、成樓本較亂高等胖開發西難點住，目日前開通發時像機尚健不成姑熟。壓要求石政府芽出讓亡尖崗黃山片錦區后連續宗湊地，器參加遲土地愁拍賣食既然擾無法摘實現桂綜合假開發廊和集別中開帽發，式而現餡已取癥得用時地的儲開發串條件無和開張發時雪機并索不理竟想，肚那么矮就要糟求政謀府盡青快出鵲讓尖征崗山成片區怎后續揉宗地俊，爭漏取取迫得合盯適地先塊，票與已誼取得憂地塊躍整合豐，形巨成開禁發優潔勢。嘗6.呢后續膽出讓蔑土地答建議兼建議塵后續坦出讓嘉土地竹捆綁紋A區渠公建惜配套蹤用地穗A區山公建終配套良概況礎：坊用地抽代碼扣位置發用地翼面積屆〔m嘉2劑〕腔建筑程面積壤〔m恭2蛋〕凍容積復率辱建筑樹密度宏用途伯01西-0廚5徐-0娛1炊菠蘿瘋場趕34模34嫁4備15嘆60克0抱0.池45家像18孤%陶公建尖、會曠所、牢商業應01永-0椅4待-0始1貝菠蘿趟場奪29萍30宰6.音37按33枝40遞0黎1.宇14傅警48蚊%愁公建詳、商食業、下辦公展小計俗63徐65杯0.池37殺49服00古0虧0.吸77奮模A區雖公建尺配套艷位于舞尖崗撿山居沈住區撓的中宵心喬——贊菠蘿潑場，領東區四的西食部，很離已條取得奔地塊嚴較近卻，后蘆續出果讓土去地捆哈綁A憲區公券建配飯套用浸地有炊利于還工程薯的整貪體規戒劃和蓋工程霸開發枝的總甚體安兼排；校A區先公建還配套代是尖價崗山喇片區瞇的核鏡心配辜套，犧規劃弟作會座所、而商業恩、辦景公用燥途，李建筑遺面積止約4衣90泛00征平方豪米。傘如不捧捆綁昌出讓謊而考下慮單酒獨出奴讓，講由于棄該商喊業配叮套面依積不屈大，熱土地抹本錢衰總額攻不高麥，部肆分開偽發商綢有可昂能愿貞意以右較高咸的地封價拿逗地，孟那么對邀其他趴開發聾商非牧常不箭利。挨如果箏拿到淚公建喇配套亡的開截發商痛在開縮發進侄度上旅不配董合，弄甚至末不開麗發，耽將會悅令其散他開勉發商罪非常流被動臥，不狹利于霜整個生片區年的建超設；迅另外蝴，如即果政通府不英單獨荷出讓壤A區件公建播配套摟而自途行建樣設，史在沒渡有明闖確的不公建耗配套棚建設道時間忙表的威情況符下，野也不經利于歉開發驢商對惑工程迅開發濱的安沙排。慈因此羅，火建議裳后續廣出讓愉土地況捆綁虧A區輝的公董建配裹套用翅地。澤2〕瓣后續敬出讓冊土地爭規模誠確定攔考慮秩因素絹：霧為了奔提升倦尖崗伴山片板區的喝整體漠形象擦和檔炮次，跳應盡位量避洞免中份小開釋發商奔進入惜該片絞區，鐮因此文選擇秀的土鑒地規音模要梁比擬夸大，伯可通糖過設馳置較陰高的剪資金述門檻筐來達首到這涉一目口的。鄰從最貌近幾緞年深土圳住腳宅用富地交陳易情數況來嶼看，芬總地敞價達賽到5鍋億元唐以上洋的成容交案辯例有吹以下療幾宗檔：間地塊導編號轉位置連土地豈面積享〔平睛方米棟〕濃建筑嫌面積拉〔平獸方米槽〕膽總地著價僚〔萬麗元〕黃買家倘B3乞03行-0邪04吧1蠟香蜜遼湖濟93頂54騾4美13島10繭00莖95鬼00暫0勺信和挑置業售中國頃投資急集團奶有限壓公司洲，中岸海地毯產股富份有測限公別司虹A0咸12渣-0覆06愁8滑寶安億區新乎安社21蒼31兩86朗.8湯1翠10柜66頁00件58么00留0虹深圳狐招商免房地重產有為限公巾司與移深圳撥華僑母城房廟地產蹄有限鐘公司鞭聯合連競買倒G0竊34玻04瘦-1侮龍崗秒區布梯吉鎮分坂雪筑崗惡39唉78霧83末.5晶43卷76巧70杯97罩00眾0玻深圳女市萬郊科房刃地產約有限繞公司救G0巖10悼29屬-1飾7菊、朝19士、往20帆、碼30街龍崗勢中心紫城秒40婆06砌58膛.5濟65悲83穴66居.5壇83驢80低0長深圳暮市鴻刪榮源道房地精產開秘發公愁司攏T2塑07覽-0妄02送6悠沙河怎東路焰75婚10趴1.供8屢25下53睜00晨.0句78和00以0周深圳箏百仕康達實素業有姥限公升司、麥百仕鈴達石柔化投晨資有互限公脆司、勻百仕攪達禿LP曲G去開展非有限塵公司返、悟FI拼RS胃TL義IN柄E帥IN糧VE暫ST巧ME傻NT銹L羞IM截IT器ED送聯合相競得億T2容07洲-0秩03末4鄉白石良二道釋南、盛沙河吧東路今81每92味0.漁3局26唯65堂00商.0慣75媽50橫0檔泰華查房地取產〔汁中國租〕有間限公賺司宵T2療07遙-0養03搞5據白石圓洲路涉南、烈沙河心東路櫻80架73新2.隊8輪25沃06鈴00隨.0覽70駱00尾0畢泰華癥房地秘產〔棵中國近〕有裙限公板司涉從上炊表交蝕易案嚼例來旅看，爐5億即以上屠的大智宗土歉地交佛易有動以下謙特點追：濫開展么商均喘為品邀牌發沒展商餓單宗腳用地岡交易蓋總地坑價沒己有超匙過1拒0億違但有蘆潛力彼的發息展商鐘的資班金實籠力不聰可小糠視。鍬20槐01己年里“淘紅樹銀灣地噴王訴〞單三塊刺地拍蔥賣，搏泰華爪地產霜出價延14望億拿釣下其滅中兩菊塊，憐依然茅讓人平驚心巴動魄描。腿因此拒，建瞧議政厲府至饑少拿匙出5繡億以滑上總敢地價落規模孕的用嗓地，脈出讓籃土地耍總地廁價如帆果達盡10扇億以昏上，糕相信者有此騾實力鍬參與積競爭巖的發駐展商分將非潛常少傲，那集么華既僑城汪-招撥商拿艇到出桂讓土綱地的苦時機堅將會東更大爭。開后續議出讓從土地牽規模蝶測算誠：緒后續茄出讓蜜土地除的總濁地價催按照氏10千億計屯算，陡樓面黨地價公按5甩50王0元腿/平訂方米窮考慮腿，出賊讓土登地的奔建筑定面積與將達妨到夢18耕萬平拆方米仆。該帆土地奸規模細包括統了A參區公餡建配漆套的覺建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微地塊布地勢鎮較高發，擁鹽有較激好的輝景觀販資源茂，但訴與本慮工程腔已取腹得用腸地隔菊離；鑒02蠢-0姻5地蜻塊：依 那地塊塑靠近叔本項勉目已能取得秋用地街，但達距離滾公建手配套泡用地涌較遠夜；勇02花-0縮2地裂塊：俘地塊辯與本著工程茅已取豈得用檔地相愿鄰，陪西側狼緊靠忘公建基配套憤用地貴，而要且地嗽塊地填勢較獻高，中呈北閃高南肚低的虛特點恭，未飯來建丟筑布阿局朝唱向大堅局部害為座既北朝敬南，饑景觀合資源玩也較刻豐富嘴。賺可見迅，在揪位置楊上，帝02字-0司2地數塊具呈有相鉤對優胳勢。曲出讓菠土地傻位置卵選擇壘在出涌讓土蓋地的照位置同選擇集上，螞建議胃采取蜻以下急方案鞋：蒸建議倉方案全一：益02知-0艷1和捧02敗-0杠2地貴塊組暗合捆攔綁A截區公且建配補套用耐地出懂讓公建配套公建配套： 用地6.4萬M2,建面4.9萬M2別墅用地： 用地35.4萬M2,建面22.9萬M2總地價：15.3億元哈注：著上述婆地塊鴉地價碰按照瞧樓面牙地價竊55資00住元/紗平方壤米計螞算紙從土毛地規續模來繩看，齊東區攝可建墻建筑郊面積陣到達企13訊萬平尼方米降以上筋的土拌地只莊有0慘2-情02旋地塊芝，因勤此滿介足可他建建身筑面顆積1擇3萬社平方斬米以淋上的廟土地汪規模博，可紡以選普擇0怒2-增02岔地塊葵，或歪者是泥幾個盲地塊黨組合忘出讓菜。各演地塊認的組抗合有眉以下還三種侵方式積：員組合嗚方式笨組合棟規模妥組合懲特點統02伴-0蘋1和繞02所-0宅2彩用地絞面積培35悟.容4萬就平方鄰米莫，建勺筑面樸積2螺2.葡9萬汽平方涼米油組合笨的兩幕地塊欄位置掌上相肯連，夠距離臘公建哄配套徑較近堪，而訴且地徹塊條哈件較班好，奪利于條高檔冠住宅競開發降02析-0紹2和話02武-0直5款用地屈面積讓31瓶.航6萬叢平方肉米插，建夏筑面逗積2盾4.橫4萬掌平方薄米克組合床的兩翠地塊帽之間垂不相昨連，嚴且0序2-附05蝕地塊盲距離姿公建奇配套譯較遠朝殊02累-0熔1和司02志-0波5爹用地蕉面積奏31腎.因8萬悉平方漿米展，建雀筑面雁積1莊7.敞4萬武平方基米壁組合儀的兩朵地塊犁之間眾不相染連，單且0掉2-嗽01適地塊烘與已棕取得奪地塊星隔離泰，不蘿利于考形成舒整體岡規劃煌和開額發的中優勢匹綜合銀上述弱分析腸，粗02勵-0眠1和娘02頁-0腿2地利塊組遙合是隱后續折土地陣出讓慰的最貫優選癥擇。侵建議延方案嶼二：括選型擇0歐2-防02矛地塊家捆綁戲A區炊公建粘配套臭用地仔出讓公建配套：用地6.4萬M2,建面4.9萬M2別墅用地： 用地17.6萬M2,建面15公建配套：用地6.4萬M2,建面4.9萬M2別墅用地： 用地17.6萬M2,建面15萬M2總地價：11億元楊注：鹽上述宗地塊諒地價湊按照耍樓面交地價疲55漲00墨元/振平方駝米計默算柿02霜-0份2地病塊地渣理位姑置條掀件好皂，且跌可建基建筑連面積誤超過花13劫萬平霧方米衣，在江政府陷不采竿納方份案一謹的情恥況下疤，律建議襖選擇危02器-0清2地稅塊捆荒綁A怖區公飛建配葉套用納地出極讓。1餓第二稅局部氧項碼目分眉析哥以下圣分析滅以2垃30政萬平盡方米浙整個鐮尖崗垂山片尸區作披為分待析對粉象割工程擴地盤粱解析橡1.慚1地運理位畢置及忽周邊燙環境租地理拆位置工程地塊玉尖崗勤山居務住區穴處于燒深圳喜市寶元安區光新安孕街道走辦事益處和道西鄉移鎮交妄接部械位，辭具體蚊位于點鐵崗橡水庫新及尖光崗山毅以南鄰，廣芒深高為速公要路以業北，旱寶安腳71窩、7潤2區襯以西吉，鐵吃崗排允洪河反以東鋼。規勺劃總孤用地姻面積襯為2鳳30濟.2葛5萬售平方羊米。工程地塊洋周邊萄環境期尖崗遼山居農住區偷東面灘的寶潔安7吹1、絲72至區主袋要為頃居民次生活康區和做建設哥工業雹區，譜建筑制形式獸以多名層住薪宅和艙多層向工業柄廠房諸及配外套宿蠶舍為決主；臥用地熔西南秒面為項廣深剖高速爪公路觀寶安噸出口但——并寶安勝立交段橋、副企龍萍山和舟嶺下儉山，束其中神嶺下野山將六規劃虛為寶絞安公熔園；避用地獻西面極為鐵戴崗排膨洪河昂、鐵繭崗泵譽站及沸鐵崗不村工增業區程，建勁筑形扮式主檔要為領多層城工業揪廠房懷及配織套宿嗓舍；非用地喚北面油為鐵踢崗水恩庫及閣其一疊級飲栽用水胖源保殊護區權與尖肉崗山園。〔崖加周天圍環乖境的峽照片餐〕鐵崗工業村鐵崗水庫鐵崗工業村鐵崗水庫71、72區廣深高速71、72區廣深高速露1.怎2項錄目用夏地條慢件敬1.錘4.鐵1貼地形親、地抖勢巷尖崗夏山居露住區買用地符主要取為緩朽坡及膠丘陵宋結合茫地形幅，呈虹不規騎那么形惹狀，脖西北劑-東曬南方乳向長撈，東譯北-芒西南杠方向正較窄兼，東譜部和照北部拐主要檔為山比體。編用地方范圍皂內有縮子子迅松山內、大鮮井山護、菠晶蘿場握三個仔地勢磚較高納的山炭體，悔總體周地勢呈呈現貞東南窯高、閣西南停低的室特點林。菜1.序4.餅2熔用地怖現狀豎目前賠用地戰內除是規劃臺道路令建設繪外，寫根本趙保持峽原有沒園地有概貌描。山方體上豎種植凝著荔論枝林股等低多矮林口木和攔局部銷高大躺樹木挪，部手分區蒙域分以布有亦農田竿和水廁塘。逼用地躍西北嫁部建蘭有1方棟6鳴層建甜筑和葵多棟昨低層兼建筑望，中優部設臂有弘南海實鬧業公壘司的鴨低層歪簡易殃廠房駐，另體有多歡棟簡猾易臨陣時建兔筑零閣星分血布在問用地帳各處原。用獸地上層有多役條高駐壓電慢線通著過。蔽1.定3項矛目交懷通條溝件沒外部漂交通注從外窄部交巖通區悟位條撒件來赤看，獨本項秒目對皂外交攤通聯詠系非戲常便朵利。礙廣深呀高速圍公路推從項籠目用奔地西確南側圣經過旅，與驅用地央周邊份的機咽荷高轉速公躍路、萍松白紋公路臺、寶學石公弓路、量廣深登公路苗形成融了四瞞通八瓣達的奏公路懇網，墾從項亡目用邊地可桶非常餅方便礙地進覽入深摔圳市痕區，鍵聯系歷寶安倦區各闊鎮及刪龍崗兵區，警通達杯東莞租、廣賽州、酒惠州閉等地化。項狀目用薪地靠引近同第樂關牛和南柜頭關伐，距凝深圳素寶安渠國際熟機場值約脅8公溜里改，離詢蛇口握港約錄25三公里腰；到廊東莞栗約3失5分眨鐘車湊程，渣到廣米州和牲惠州醋約6姿0分蓋鐘車鄭程。策內部界交通貧工程考用地紀與外仆部聯起系道誓路概壽況：恩路名柔走向閥說明服廣深顛高速村公路既偏東神西歷雙向抖六車雄道復與7容1、政72栽區相榜連的高道路默偏東捧西那雙向霞四車鑄道險與西刊鄉大晃道相堪連的堪道路輩偏南醒北渠雙向庸四車敏道債上川棟路疲偏南討北殲雙向濱四車拒道鋪鐵崗庫路凈偏南英北情雙向驢二車聯道彼連接芒寶石鋼公路候的道微路賠偏南下北泡雙向餡二車船道游與寶靜安公狼園相彈連的輝通道蛋偏南捉北鈔寬約厲3米為其中筑連接徒寶石懶公路另的道臉路上腸有支應路可們通往鍵鐵崗駐水庫刮，可鎖充分租利用賢。乞尖崗竄山居閥住區浩內規網劃道于路分塌為主限干道換和次槳干道脹兩級襪，主耳干道翁規劃孔為雙韻向四勻車道滲，次登干道逼規劃渠為雙什向二纖車道奴，目帽前主成干道蹄路網癥和沿求山次粉干道得路網待除部染分路西段外陽已基好本建公設完何成。廣深高速廣深高速寶石公路寶石公路鐵崗路鐵崗路上川路上川路接寶石公路道路接寶石公路道路接71區道路接71區道路頁1.件4項腰目周緩邊配編套設燥施代尖崗幅山居減住區辯用地鞠目前項周邊聾生活季配套指設施疏較少貝，最也近的興生活潔配套民設施芳主要守集中旬在用您地東伴面的頸寶安腥71勤、7蠢2區熔和南窯面的互74幟、7配6區歲生活藏區。嘴靠近椒用地銹，在節前進生路東矛北側霧，創與業二捕路西此北側網，寶形田一妖路東艘南側溉的區否域范父圍內閣，主伍要生趴活配醉套設縫施如噴下：劉配套灶類型尿位置研名稱城與項套目用革地距喉離梯學校浴74霸區攝機關蕩第二贏幼兒噴園賤4分豪鐘車名程構36諸區癢上合寨幼兒館園疏5分救鐘車簽程肚寶田藥一路村鐵崗挺幼兒苦園沉3分拌鐘車都程載寶田區一路掏鳳凰伍崗幼栗兒園絞3分逼鐘車桑程斜75讓區積天驕占小學落5分陳鐘車帽程慎35廊區乎上合四小學廁5分謎鐘車康程怪69指區瞎新蕾替小學司3分拆鐘車攀程越寶田針一路覽鳳崗葉小學冶3分承鐘車盛程握33格區蹈寶龍蛛小學渣5分合鐘車費程兄34短-2個區剛文匯斤中學惱5分頓鐘車矩程嚇醫院礎74品區堆深圳豬市寶飼安人名民醫掃院第授三門洗診部填4分茫鐘車面程躁23踩區沃深圳權市寶嶼安人順民醫置院第半二門尖診部索5分并鐘車寫程圓百貨春及超獅市截76捧區餃多多焰樂百褲貨眠3分健鐘車犁程舟35蜂區舍沃爾泥瑪購休物廣粘場另5分陳鐘車本程辯74籠區稅大通勾百貨免4分賽鐘車蜜程擠71鐮區鵲江南瀉百貨趣2分淚鐘車偵程負銀行栽76基區集工商銀銀行漂4分逢鐘車寒程劑34杯-2軌區情交通率銀行或、廣邪東發歉展銀皂行外5分幅鐘車攻程剃31睛區阻工商去銀行愉、建捎設銀燕行、旋西鄉掌信用受社嘗8分報鐘車綢程墳公園戰75蠶區祥流塘窗公園榮5分砌鐘車崗程窩32葛區怪上川第公園厭6分大鐘車絹程浩交通宴西鄉啄大道納寶安捎客運站中心妖3分部鐘車平程斯其他妥西鄉疏大道器東端霧加油賞站朵4分捏鐘車溫程栽主要幸配套糊設施瘦位置丸分布招圖工程地塊機關第二幼兒園工商銀行工程地塊機關第二幼兒園工商銀行多多樂百貨加油站加油站大通百貨大通百貨天驕小學人民醫院第三門診天驕小學人民醫院第三門診江南百貨江南百貨流塘公園寶龍小學上合幼兒園流塘公園寶龍小學上合幼兒園上合小學上合小學新蕾小學沃爾瑪新蕾小學沃爾瑪上川公園文匯中學廣發行上川公園文匯中學廣發行交通銀行交通銀行人民醫院第二門診人民醫院第二門診膛2.濾工程炭SW亡OT延分析跟2.備1優抹勢分按析港位置緞優勢距工程費用地饞靠近謠鐵崗尿水庫年，周唇圍青番山環膨抱，朽同時盲又靠節近成糾熟的匙城市度中心槽生活寬圈，想既可紀享受惠成熟吧的城終市配蜓套，憶又因余為天踏然的超地理逐條件請使用孝地與瞇城市軌喧囂漫隔離塔，是俱鬧中惱取靜鏡的優傻雅之捧地。瓣地形圍優勢土工程窗用地堅主要熱為緩蓋坡和雷丘陵燒地形蔑，地開勢高木低起蒼伏，堡且周拿邊青幻山環途抱，墨具有獎良好備的生戚態環翠境，符適合詢開發便高檔到低密倦度住闊宅。漲規模筆優勢悲工程炸用地喝規模笑較大哈，面類積達首23導0.習25秤萬平小方米佳，有名利于蹈整體犯規劃南開發駁，有盯助于的打造暫住宅上精品欲，樹吩立企嚴業品隸牌。付交通芒條件致優勢負工程丘用地映附近拳的廣抖深高艘速公麻路、順西鄉映大道貌、廣蜘深公趕路、遭寶石撿公路吩等發猶達的候路網李，使返尖崗伙山居系住區沙與外市部的誠溝通浴非常訊便利反。姑規劃鋤優勢料根據凱寶安峽區政蛛府的寫城市艙規劃欺，尖愚崗山族居住悲區將環規劃糾為低敲密度少高尚泛居住本區，孕是改陣善寶議安區返居民筐生活拋環境本，提玻高寶倘安區腰整體單形象樣的重仍要項縣目之揭一。第本項往目高箱起點鉛、高壇標準尿的規襖劃，盜決定臨了本奶工程么必將嫩成為川寶安舅區甚目至深昆圳市胸未來考幾年槐最具峰影響桿力和副示范嫌作用言的標亂志性撿高尚棉住宅歐工程褲，對用寶安像區房簡地產捧的升蛛級發媽展將陣起到溝不可案無視注的推腐動作售用。糕開展總商優環勢企華僑劍城地膨產和單招商低地產車的品哲牌效蠅應有蘆利于艱增強惱市場詠對本粥工程如的關銜注程漂度和薦信心咸，是耐本項花目開染發的御優勢岸之一咸。傍2.椒2劣葬勢分剩析亞工程族用地保周邊捆生活野配套橡缺乏明目前太工程黨尚未煌形成帳成熟退的居削住氛址圍，皇其最近近的梯生活挪配套攻集中怨在地錯塊東復側的牲寶安掃71恒、7圓2區統和地趨塊南創側的凝74預、7賭6區極，距必工程輛用地帆有一杜定距修離，剖且部域分配革套檔鴿次較澇低，搬與項哈目未恥來住余戶的悶檔次丙和需撓求不亂太符和合，盞因此皂本項膀目開陷發時尸應注搏意在概工程浪內部殃營造鋤相對寇完善吩的配窯套設鹿施。巨靠近舒廣深薄高速賴公路健，噪釣聲影義響較棚大洗廣深新高速胖公路毯從項種目西陽側經顫過，該繁忙禍的車荒流對響工程孔帶來閥不可途無視追的噪朵聲影破響。葛可以泥在廣光深高所速靠葡近項晝目一授側堆脊起一鐘定高煩度的顏土坡喂，安訪設隔耐音擋歉板并謠栽種偉綠樹凱，最昂大程仁度地宴減少售噪聲阿對項肝目開系發的菠影響琴。批用地壟東面關之尖峽崗山攻北坡浮建有泰上合懲村公拐墓，詳影響羊工程擋形象稻用地漂東面園之尖潤崗山爭北坡就建有警上合草村公薄墓，舍且距封本項廣目較故近，棚會對留工程族的開搬發建雷設及古后期翠的銷醬售帶共來負糧面影慕響。雷附近美區域寒為工還業區奪，人歇流雜手亂，瀉容易絮對本賄工程煮形成相平安糠隱患匯尖崗搞山居黨住區攪西面拔為鐵墻崗村較工業撥區，山東面低為寶詞安7罰1、灘72行區的蹤建設誼工業怠區，創這兩暢個區牲域的款常駐掉人口關較為金復雜雞，素摩質較凈低，毯容易噴對本升工程唐形成粘平安費隱患陳。隸尖崗魚山片帆區未專形成駱居家朽生活某氣氛債，市洽場有四待培擋育和同引導淘尖岡券山居沉住區姓為政斥府規腎劃的飽高尚月生活堆區，遍目前慨的工嫁作只杯是進置展到唉規劃善設計坑和基賽礎設高施建肝設階氏段，傾尚未恭真正披形成森居家活生活烘的氛鋼圍，走因此皆，該屯片區征的前趙期推打廣難鄭度較虛大、頑本錢爺較高域，市膝場有亮待培神育和閱引導向。僑關外龍整體摔形象糖認知格度的傳提高閱有待的時日旦關外凝的整梁體形孫象認廟知度借不高永，寶粉安臟塊亂差阿的環陡境狀雖況和虜治安元等社嚇會問陡題，燙是吸禿引關漸內高層端購偶房者律和香爛港、蔑臺灣步等海昆外購思房者艙的主屑要障睬礙。莊雖然氣隨著旺寶安政城市初建設用的發后展，棍上述守狀況惱會得洽到逐貓步緩音解，犯但人族們對增寶安粘整體取形象男的認順可，支尚需核要一用個過鉆渡時笑期。沿2.計3機針會分名析也同類匪工程番市場躍供給貪較小騙，項臭目發猾展空先間大高深圳壽市目盜前唯猜一一煮個超遵低密旬度、聞可供彩大規盾模開隙發高職端住今宅的扁處女孟地。晝政府會不在爪批別靠墅用楚地，彎未來五低密煩度住愚宅的鐘供給暖將會丘越來猶越少鞋，項透目競亞爭較遮小，最開展更空間凡大。洽深圳栽經濟彼高速叫開展鋤，為車工程在培養甘了可厘觀的番潛在歇需求資深圳魚市經赴濟的死持續隆高速閃開展寺，培務養了降大批微積累徒了一叫定財討富的守企業牽主和原企業也金領浴階層朗，為弦工程穗提供讓潛在遺需求很。紡寶安扛區整袖體形柿象日傾益提疤升為岡工程贈帶來貸開展仁機遇伙近幾唐年寶坊安區南在城話市規筍劃發醫展和蕉根底亮設施端建設慕方面綱的力服度和科取得嘉的成榴就有悲目共剃睹。動高標勢準規瞎劃的墳寶安就中心視區、掀廣深攀公路熱拓寬慕工程凡等大篇型項般目建擱設將霞會極聞大改小善寶餐安區貸的城俱市環職境，僚從撞而促牽進寶泡安區玉整體郊形象剩的提畝升。艘寶安啄區整喚體形縣象的指改善迫有利籠于打掏破關爺內和秘境外償高端平客戶訓在寶竊安購燈房的宗心理籮障礙魔。間寶安股區交輝通條逐件改這善為奧工程啊帶來豬開展仰機遇淘寶安六區路區網改酒造、恥地鐵涼開通爹、深伶港西銳部通秧道建項設、抬關口聾申請精撤銷羊的利寧好，討將使式寶安拘和特獨區的崖聯系將更加轎快捷敞方便認。便江利的陣交通嚴拉近哲了寶黎安與絹特區允的距指離，黃使項鵲目的預輻射而區域獄范圍書更大荷，在就一定伍程度銹上擴息大了獅本項宇目的豆消費磨群體耳。慈政府略支持妹使項發目更濁具發渡展優權勢礙本項施目的鈔規劃醉和定腳位的撓起點花高，社是近享年來飯政府丹推出嘉的唯償一一軌個超臘大規結模低霸密度噸住宅漿工程貧，不縱僅有策利于哀改善橋當地假的居陽住生遞活環朱境，汪而且府有利球于大完善輩城市通功能晉，揭提升宮城市斑整體沫形象鈴。因嬌此尖暈崗山玩居住肉區的末規劃倍建設臺受到燥政府蜻的相香當重尤視，淺相信凳政府秀在開規發過按程中牢會給尤與一敏定的壓支持勿和配植合。領2.演4威耍脅分資析釀來自畫寶安堤區的麥競爭逢威脅授寶安刷其它撿區域很尚有忙局部匪土地鴉可以認規劃與為低廉密度效住宅起，如丸西鄉蛛濱海跌區，斗如果虎該區制域的疫土地梅啟動酸，將談會對播本項蹲目造冊成一堤定的豎影響違。另籮外，糠龍華士坂雪炎崗和震橫崗罪大型踢低密趙度住趟宅項激目即款將推伏出，醒也將傘對本完工程俘形成衰一定螞競爭源。裕■折來自膠特區拆內的霜競爭格威脅敏從目逆前市落場情推況來暗看，殖特區膜內別守墅或銷者t貪ow刺nh魔ou興se鑼等低些密度課住宅壞在未頁來幾盜年仍陽然有唱相當茅的供鞠應量差，如視何在原規劃獲設計濱上增獸加亮雹點，擦打破禮買家琴對于爸本項碌目位偉于關旅外的腿心理胳障礙凈，是疼本項況目與嗚特區倍內別險墅項資目競爸爭成臣敗的某關鍵再。1塑第三齡局部捉項籠目定輝位詠以下汗分析持以2顏30允萬平爬方米袖整個著尖崗叢山片閱區作述為分躺析對叮象蟲1.華工程涂開展扣主題旁定位撲?仿定位蜘思路愁充分吳考慮吐本項巾目的縫地理寬環境導和自法然條萄件。霉考慮糖本項諸目規杏劃設驗計條莫件對剩工程棋開發結的影沈響。帶結合講深圳勝國際鉆化發羨展背罪景尋蔽找開夜發思疲路戴結合劣以下怠幾個脅關鍵糞詞，距提煉煩本項載目發臟展主度題。國際自然國際自然人文山地人文山地關鍵詞關鍵詞本工程本工程用地依山傍水、環境優美，地勢上下起伏，植被豐富而富有層次感，具備山地的根本形態和特征。山地自然和生態是別墅的靈魂，也是別墅住戶的自然和生態是別墅的靈魂，也是別墅住戶的根本需求，強調人與自然的和諧是本工程主題定位考慮的重要方面。自然自然國際化是深圳國際化是深圳開展的目標；外籍人士的數量不斷增長；本工程規模大，規劃定位高，鎖定的目標客戶范圍不僅考慮國內人士還要擴大到外籍人士。國際國際別墅別墅工程提供的不僅僅是高標準的建筑產品，還要營造一個表達居住者獨特文化品位的氣氛，為居住者創造交流的平臺，形成和睦、共融的居住社區。人文人文繡?壯項灰目發親展主捷題州——自然和諧的山地居所，名流自然和諧的山地居所，名流會聚的國際社區刊開展費主題炕內涵置：順山地建居所挺——拘自然長的居潑所。法山地票是遠和離城堡市的蘋凈土拆，悠睬遠而起寧靜其；山潛地地鎮勢起顆伏，波光線蠻明暗感富于棕變化豪；山惹地里互植物造種類優豐富并，枝球繁葉沫茂，有從綠句草地山到低亞矮的蹤灌木紅再到蕉參天戲大樹望，給但人予幼最原免始、最最自堵然的仗親近寺感；講山地辨里人平們與撇各種悠昆蟲釘和小悉動物械自由傅、和育諧地勾共存釣，是叛人類葛對自懇然最差徹底額的回向歸；燃健康時的居傅所。絮山地宋里充泄足的個陽光梁、輕驢新的禾空氣蓮、自御然的腰通風杜，讓奉人精扣神飽翁滿，接保持基健康擋心態登和體定魄；橡強調彼居所乞概念石。奶居所嗚是人庫們放鏈松、想休憩士的私經人場計所，嘴講究貫寧靜叮與舒殼適。耕工程邊用地牢四周鳴環山世，有習條件楊開發窮成各悼種主持題的竟郊野粉公園蛛，如椅植物畢園、沖果園賣等，史為社詠區增略添樂捎趣，婆但不董應成糖為外中來游責人紛款繁而教至的告旅游腫景點盟。途本項辯目應窗該充球分利斃用用桑地的鎮山地訊形態隱，盡嚴可能井保持早用地么原有鐘的地彼形、嬌地貌五，與寄住宅害建筑愈相融某合，駱形成罷“絨低密臺度、陡高綠眨化、誕全景恰觀安〞罰的人壽居環儉境。躺同時幻引入營豐富沫的樹撲種和擺植被灶、溪預流水幸源，賤創造知人與顫抖物愿接近夾的機獸會，汽擴大訊人與穩自然拿之間斬的關羊系和請對自基然的陪情感噸。努液力營帶造自箱然和準諧的奏山地呆意象斃，創已建最末適合豈人居蘆的健袍康居諸所。師國際掀社區盛——燦本項民目國蠅際化怎定位裂與深抄圳市放國際程化發共展目丈標相青一致塘。皺深圳奴的國晌際化唯開展母目標貼是把協深圳雨建設劣成為果重要嘉的區生域性享國際潤化城籠市，遮這不屆僅要謠求要蝶把深狼圳建艙設成島為高看科技葉城市企、現讓代物托流樞堅紐城盲市、簽區域燕性金漸融中吊心城暗市，沾在人俯居環么境定藏位上粱，還庫要把狼深圳紅建成絡一個期美麗軍的濱斥海旅監游城截市、枯高品踐位的梯文化冊-生慚態城磚市，湊努力仁創造麻一個秩最適檢合居豐住的替國際綢人居神環境眼。再國際蘭化定產位將蹦為本盞工程雜帶來餡開展動機遇蜜。啄一方令面，暢隨著武深圳扭國際營化步酬伐的亞加速鼠，對大外經慧濟的唇高速市開展隙，落披戶深碗圳的嘴跨國輝公司淹和企穴業越謠來越霜多，腳在深繪圳工跪作和蠢生活籌的外蝶籍人欲士也跑越來要越多添，為泛本項防目帶柴來潛暫在需眠求；之另一送方面明，深喝圳在賴城市驚建設看和人禮居環惡境建權設上螺取得夾了有袋目共釣睹的逢成就啞，淚“國畢際花陳園城愁市〞踏、“抬聯合慚國人勻居環袍境獎覆〞和病世界科環保勾“全危球5桿00滑佳〞殘等榮校譽稱臥號孟，讓扮世界貿從另擦一個快角度乘認識亮深圳紀，讓滲越來精越多徐的外敏籍人玻士愿暴意選量擇和欄居住艱在深細圳。秀因此州本項果目國槽際化逝定位玩符合緩深圳仆的發立展方艙向，廚能在遣深圳蜘國際維化發春展的賭大環索境中岔獲得碰廣闊趕的發鹿展空貞間。嫁本項狼目未耐來居泉住群先體呈穴現國礦際化甘特征獅。朵本項亂目規依模大鑼，目進標客音戶群因體層孔次豐向富，協未來綠的居搖住者古不僅蛛會有自國內慎人士感，還信會有洗港臺秤、歐做美、醉日本規、韓超國等涼外籍質人士蟻。因柳此本贏工程席在規記劃設戶計、獸配套笑、社渣區文隊化營品造上慘都應謹該充旦分考駱慮到巴這部拖分人三士的耽需要沃。掉國際芒水準丹的產問品規艘劃設夾計。咐本項遺目的爆高檔黑定位默要求階高標袋準的景規劃按設計醉，這扶就要華求本殺工程爽無論券在建圈筑設店計上講，還竊是園弄林設棒計上勸，都狗應該嬸選擇企具有蹤國際駁背景鮮和國省際設雕計經窮驗的毀一流祖的設瓦計公意司，熱把本簽工程炕打造祖成具蔬有國事際水垂準的堆一流剩的產拳品。嫩強調愿社區饞的概托念。版注重菠人與仇人固之間勺關系斃的和崖睦，逃通過獲建設刪完善伙的配艦套設番施和量豐富俯的社輩區活株動，壞營造然出派表達勢居住屈者獨香特文語化品糞位的尤社區妥文化畢，為詠居住時者創旁造交輛流的原平臺綠，提販高小燃區的奶健康擾生活陵品質洪。從喪而使能整個乳社區酬的發異展達多到更負高層川次的果追求沾，充存分體校現健“視和睦簡人居旋社區娛〞舌的氛捎圍。走2.今檔次騰定位澇?奇定位吐考慮粘因素宴尖崗季山居恒住區糊的規蜜劃設振計方鳴案使拍工程頌具備咸開發懸高檔鑄住宅虎物業靠的條供件欣尖崗嚇山居量住區易規劃仙總用智地面大積約圈23抬0萬羅平方河米，陡規劃螺建筑候總面姥積約研80救萬平閣方米緞，容井積率郵僅為輕0.棒35粘，如臨此大植規模閥的超盛低容仁積率點住宅五用地據在深皂圳可蝕謂首題屈一換指。旗而且許政府蛙對該匆工程歲用地纏的詳埋細規嗎劃設愚計指耳標顯功示，棕工程軍的建蘇筑高捏度大斧多不藍超過產12賭米范，層停數不餡超過退4層腰，項殿目建丟筑類倍型以溪獨立狠住宅冷和聯桑排住訂宅為泄主。漁因此菊，規岔劃設群計條躍件決戲定了勻本項蛙目必侵須開削發為習高檔弱住宅駕物業擺。浸尖崗燦山片你區自怎然條安件適半合開國發高肌檔居模住物沉業最尖崗楚山片箭區四萍周環腰山，觀靠近維成熟斤的城鞏市中頂心生榆活圈策，既給可享暗受成丹熟的扭城市爆配套條，又韻因為雀天然昂的地幻理條免件使轎用地全與城繡市喧寧囂隔蝴離，付是鬧準中取縮靜的遼優雅菜之地梨。項梳目的撥地理畢位置宰符合序富人銀既要迷追求茅生活夫的便顯利，科又要言獨享男清幽機、隱宴世而寧居的垂要求有。夜而且餐工程格用地父靠近五鐵崗鋸水庫貪，四漂周被功尖崗偽山、扛大井僻山、瞇嶺下鞭山、瑞企龍頃山環形繞，皂依山叼傍水叔，空訊氣清鵝新，谷環境注優美狼。項啞目用廚地地濱勢高異低起從伏，急地上射植被吵錯落遣有致網富有循層次狀感，榜周邊祥還規巾劃有傍多個腔郊野鏡公園墨，如戲此自源然和訊諧的載生態專環境常非常已適合餡開發興高檔冠住宅烈物業說。植高成扣本決食定了慰本項抓目要班爭取初高價笨位溜從尖盼崗山坡片區梯首拍世宗地違的地豬價來富看，辰政府分對尖瘋崗山斗居住變區的怪期望證值較腔高，根后續揮用地譽的拿跡地成兵本預衡計不軟會低追，較灶高的旨土地任本錢慰也決膊定了累本項炒目只嗽能開背發高移品質后高價菌位的輝高檔希居住衰物業宮華僑求城地下產和潤招商析地產躬塑造稿品牌模的需殼要哨本項岡目規北模大跪，規爭劃定速位高頭，只櫻有開步發高付檔物嘗業才國能更單大程性度地拍提升慘華僑郊城地潛產和堵招商池地產蛾的公恩司形員象，覆打造雷企業幻品牌及。曠綜合亦上述柄分析斤，尖攝崗山次居住快區整合體檔嗚次定猾位為翠——高檔低密度居住物業高檔低密度居住物業茂3.共產品礎定位歲3.滅1建固筑類已型定錦位余?綁定位侵考慮滾因素址本項蔑目規鞭模較催大，居面對毒的細間分市綢場要素足夠概大場由于迫本項取目規江模較捕大，俯總建怪筑面煎積接迷近8哨0萬肢平方柔米，乳因此務本項有目在籮產品喂設計傅上應捏提供坊較為俯豐富皮的產修品類芽型，慶增加撒產品稈的選點擇面捏，以禮滿足蛙不同參消費岸群體旗的需于要。病深圳付別墅積市場有升溫終，聯挨排別糊墅等綁經濟樣型別疤墅熱夜銷滅目前傘深圳羞低密鐘度別帥墅的溝供給躺特點圍是純齒別墅孔區少盡，別璃墅類歌型以居獨立煉別墅戶為主慈，聯圾排別米墅等汁經濟明型別沫墅供閥應較歪少。掀從銷救售情困況來命看，玉獨立快別墅暮由于襲總價離較高掀，銷塞售速教度稍晶慢，貢但總校體銷巾售情佳況仍洽較理桂想，者聯排墊別墅擠等經糧濟型擋別墅鞠熱銷金，市綠場承腔接能賀力較蹲強。蜂近兩磨年別搬墅市政場明匙顯升請溫已補經成林為不辜爭的辣事實所，主唐要是國因為策政府感不再蝕批別毒墅用宴地，撞這意粒味著犯擁有兩優越乳景觀征資源灘的別朋墅將呢越來穿越少符，從謝而刺聲激市社場需臥求持耀續升修溫。揭從提防升項李目檔路次和洗彌補滲市場點供給揪缺乏顏的角盛度考斬慮，濕建議每本項藏目建輛設成報為純繁別墅寺區，塑不考翼慮花的園洋惜房、為豪華娘公寓荷等建收筑類僅型，賠同時眉適當溪增加申聯排贏別墅字等經術濟型瑞別墅壩，滿容足市燭場需去求。莊深圳亦市主踐要低避密度維〔容陰積率迅低于喚0.揀6〕顯別墅纏區建搞筑類具型比那較：甜工程畜名稱萌建筑磁類型剃和數邪量小齊明銹別墅這11撇3聯棟獨抽立別磨墅，彩4何棟稱12謙層公域寓聚銀谷找別墅垂獨立策別墅訴20暈棟，貸公寓遺11撇棟蛛仙湖紋山莊盯一期柴由迫28膜棟獨斗立別孤墅和狡1爐棟郊7根層公樸寓樓伏組成退西麗白山莊伐45銷棟獨盡立別泥墅，倚2棟仰雙拼翁別墅蜘和泳24宿套復壞式房赤半山謙海景科別墅皆有獨拍立別獻墅、不雙拼笛別墅聞和疊馳加式竿別墅抵，共討60李多棟津別墅偏天琴廉灣遠一、袍二期墻為否11辜棟低遮層、滲聯體閉退臺嗎式公率寓，愈總共舅69嫂戶；弟三期吹為奧48弱棟頂債級獨慎立別燃墅梢云深亭處始獨立數別墅妥55任戶，哨花園誦洋房彩6棟段58廳戶，簡聯排淘別墅條18腸戶娘觀瀾骨湖高宅爾夫牢大宅握第一元期共壟81橋棟帶赤電梯轟豪華著獨立饅別墅顧。噸寶龍森山莊況74厲戶別更墅，慘分為礎A涼、押B汪型雙罩拼別挨墅和沃C杰、老D裂、扭E腐型獨管立式礦別墅留兩大沙類型級，數掏量約喝各占沸一半息。貓客戶塔需求罵問卷喬調查粘統計揀結果研提供釋分析谷依據派市場文問卷些調查徒顯示姐，獨殊立別尸墅的謹需求兆占了笑一半耍以上檢。可去見獨旨立別伯墅作技為住吊宅的偶終極蒼形式舞，因族其良屈好的走私密撥性、情充足仰的開取放空虜間等牌優勢孫，仍俱然是靠市場襯最受堡歡送滴的別搞墅類很型。尸綜上嫂所述掙，本舟工程素建筑耽類型求定位州為信——以獨立別墅、雙拼別墅、聯排別墅為主，以獨立別墅、雙拼別墅、聯排別墅為主，疊加式別墅作為補充類型土3.新2戶男型面科積定瘡位檔?分定位帳考慮克因素享根據險深圳勺市規宿劃國漿土局差公布襖的統梅計數挎據，葵20串03士年全辟年深何圳成看交別堪墅2丈42叫套，度成交京合同應面積奴70必10告3.恢62逝平方蓋米厚，成慣交平堤均戶棟型面丑積為片每套金29事0平棉方米濱；島20物04燕年1沖-4火月，垃深圳答成交反別墅晉66至套，警成交粘合同醫面積愈19份06贊0.掃27康平方鹿米槍，成截交平太均戶寸型面重積為假每套惜28款9平斃方米災。本目前綢深圳顆市低蒼密度平〔容柱積率墨低于事0.與6〕批別墅這供給稠中，徑居家眠型獨紛立別算墅的做主流嬌面積呆為每棚棟3寨00貢-4遭00戶平方擇米通，部毯分提升供超映過電50評0平灰方米岔的戶閑型，蕩但供棋應數攪量不擾多；啦聯排裂別墅仍的主珠流面針積為言20峽0寺-3眼00遭平方史米尚。竹市場頁問卷饑調查晌結果肯顯示目，2存00北-2申99搖平方膚米灘和3塌00削-4隙99重平方剛米襖的戶每型面艦積需手求分昂別占姓了4悲0%匹以上必。說反明中蜂型戶紐型面估積最暖受市咬場歡虎迎。艘本項混目供兩應量莊較大女，銷外售壓某力較赤大，牢可以平通過癢減少蠅戶型摘面積虛從而笛降低毅總價攜，使肆局部他消費叔能力怎較弱返的購公房者沫成為診本項委目的改潛在逗客戶蟲。名綜上瞎所述水，本腿工程買戶型證面積菌定位姓為隨——獨立別墅和雙拼別墅面積：300獨立別墅和雙拼別墅面積：300-400平方米聯排別墅等經濟類型別墅面積：180-250平方米遺4.仗客戶塌定位窮?險定位帖考慮約因素以本項知目規絹模大毒，目欣標客襯戶范訊圍要卻比擬下大枝工程榨占地蹲約2森30出萬平紋方米抱，總業供給創量約性27移00默戶，化且根殺據規喪劃均凈為高縣檔大平面積欺戶型棕，項船目的鈴目標戚客戶貍群數旋量要日足夠捐大才掙能完腹全消腦化。脂因此灘本項倆目的弊目標痕客戶艇決不慣能因煎為其躺位于畫寶安極而僅勢僅定惕位為抽寶安根本地坡客戶芒，應橡該把門目標鏈客戶數范圍塌擴大四到深迎圳市旅，甚世至是率深圳液以外理城市滅，客酒戶背柔景除鄭了考顆慮國癢內客改戶，際還要兆兼顧動港澳賢臺及紅其他劃國外貌人士想。塵目前倦深圳暴別墅栗工程斥的消欣費主盞體為聚民營近企業把主和并企業葛金領銜階層漁目前駝深圳晴市的相別墅寺物業縮，除純局部厲千萬場元的臭頂級蜓別墅亂銷售車速度頌稍慢里，總獅體銷候售情塊況良季好。獎據調率查，鵝目前咸深圳猶別墅嘗的消霞費者命主要剛為民立營企貪業主炭和企俘業的階金領僑階層黃，其擋次是販高級科公職者人員鋒，如覽政府暈公務婦員、繩醫生版、教格授等蠶，也老占據摘了一翻定比悉例。援以香藥港人并為主期的外奏籍人跪士購伐買的橡較少赴。但寄是，葡其中陷的香拌港人念具有負一定竄的購柴買潛惕力，乒值得待引起態關注壤。從猴去年襲開始餃，香圍港經槍濟明細顯復刷蘇，姓香港而樓市鮮迅速欺回暖患，樓零價大陪幅上氣漲，薄深圳城高檔曉住宅霧物業寒優質拔低價餓的優爺勢以對及深掙圳良務好的鑄開展億前景瓣對香私港人裙有相堤當的奏吸引資力。過最近殼新開婆盤的跳