11聯(lián)想高科經(jīng)典都市住宅開發(fā)工程可行性研究報告目

錄

一、總

論

二、市場分析

三、建設(shè)內(nèi)容

四、環(huán)保與市政配套

五、組織機構(gòu)與人力資源配置

六、建設(shè)進度安排及物料供給

七、資金籌措

八、效益分析

九、研究結(jié)論與建議

一、總

論

〔一〕工程背景

1

工程名稱：

“聯(lián)想高科·經(jīng)典都市〞居住小區(qū)

2

承辦單位概況：

“世紀(jì)地產(chǎn)〞是武漢專業(yè)的房地產(chǎn)工程開發(fā)公司。

由于其他的在開發(fā)工程占用大量資金，且本工程工程量大，建設(shè)周期長。為了降低投資風(fēng)險，“世紀(jì)地產(chǎn)〞決定和武漢高科國有控股集團及北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)合作成立控股公司武漢聯(lián)想·世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)股份開發(fā)本工程。

公司注冊資本1億元〔“世紀(jì)地產(chǎn)〞3000萬元，武漢高科國有控股集團3000萬元，北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)4000萬元〕流動資金2400萬元〔滾動開發(fā)〕。

武漢高科國有控股集團是經(jīng)武漢市委、市政府同意成立的，授權(quán)全面經(jīng)營和管理武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)國有資產(chǎn)。集團注冊資本15億元，目前全資、控股、參股企業(yè)35家，已成為“武漢·中國光谷〞建設(shè)的主力軍，是一家集資產(chǎn)經(jīng)營與管理、創(chuàng)業(yè)孵化器、風(fēng)險投資、技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易中心、工程科學(xué)研究、大學(xué)科技園建設(shè)于一體的大型國有控股集團。

成立于2002年6月的北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)，是聯(lián)想控股公司為進軍房地產(chǎn)行業(yè)而專門設(shè)立的全資子公司，也是其多元化布局的一個重要棋子。

3

可行性研究報告的編制依據(jù)：

〔1〕?城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?

〔2〕?武漢市規(guī)劃管理條例?及?技術(shù)規(guī)定?

〔3〕?城市居住區(qū)公共效勞設(shè)施設(shè)置規(guī)定?

〔4〕?住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?

〔5〕?住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?

〔6〕?建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)?

〔7〕?城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?

〔8〕?高層民用建筑設(shè)計防火標(biāo)準(zhǔn)?

〔二〕工程概況

1

地塊位置：

關(guān)山一路與楚雄大道交會處往南400m處。光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)，南抵武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院，西緊鄰關(guān)山一路，北靠長江有線電廠。地塊緊鄰光谷CBD中心區(qū)，不僅未來開展前景不俗，其現(xiàn)有配套設(shè)施也十分成熟。周邊商場、菜場、休閑廣場眾多，大專院校林立，公園、醫(yī)院等公共設(shè)施相距不遠。“聯(lián)想高科·經(jīng)典都市〞居住小區(qū)周邊有：華中科技大學(xué)、中南民院、魯巷廣場、關(guān)山市場、關(guān)山中學(xué)、魯巷小學(xué)、光谷核心市場、電信數(shù)碼港、長江樂園、東湖新技術(shù)開區(qū)等。位于此地生活方便而多彩。

2

建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：

土地面積：270畝〔180090平方米〕

容積率：1.75〔本地塊位于武漢市郊區(qū)，沿關(guān)山一路南行800米即達武黃高速公路，是武漢光谷的重點開發(fā)地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領(lǐng)階層來此購房置業(yè)，把容積率把握在較小的數(shù)值〕

建筑面積：314528平方米

開發(fā)周期：7至8年

土地價格：5400萬〔高科集團儲藏土地，作為股本投入〕

3

周圍環(huán)境與設(shè)施

〔1〕步行約2分鐘可至586、521、715等公交車站；

〔2〕魯巷廣場購物中心關(guān)山超市以及關(guān)山飯店等消費場所均幾步之遙；

〔4〕華中科技大學(xué)，中南民族學(xué)院等高校環(huán)繞；

〔3〕武漢光谷CBD中心——光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)

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工程投入資金及效益情況

工程總投資：33597.28萬元

自有資金投入：12400

萬元

住宅銷售價格：2000

元/平米起

工程銷售收入：59104.00萬元

工程稅后利潤總額：16127.14萬元

工程毛利潤潤：27.28％

工程內(nèi)部收益率：25.39％

〔三〕工程建設(shè)緣由

1

工程建設(shè)有利于我公司在武漢房地產(chǎn)市場的進一步開拓開展

公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美〞之企業(yè)理念，依托開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持，立足于東湖開發(fā)區(qū)，輻射武漢三鎮(zhèn)。通過本工程的開發(fā)，占據(jù)光谷CBD區(qū)域房地產(chǎn)市場，開展壯大公司實力，并進一步樹立企業(yè)在武漢地產(chǎn)業(yè)界的形象。

2

工程的建設(shè)符合武漢市對光谷建設(shè)的精神

國家繼續(xù)實行擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長政策對房地產(chǎn)市場的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進一步增強。隨著國家取消了銀行對房地產(chǎn)開發(fā)工程貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅決了房地產(chǎn)業(yè)開展的信心。武漢市政府加大對房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實施對房地產(chǎn)業(yè)的影響是十清楚顯的。形成了二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)。武漢市房地產(chǎn)市場多年健康標(biāo)準(zhǔn)的開展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場運作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場已形成了二、三級市場聯(lián)動的良好局面。局部條件好的行政、企事業(yè)單位已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。

根據(jù)2002年第二季度武房指數(shù)報告，洪山區(qū)房地產(chǎn)市場最大特征就是“光谷地區(qū)以住宅工程為主，武珞路沿線以商務(wù)寫字樓為主〞。作為洪山區(qū)兩大經(jīng)濟支柱“中國光谷〞與“電腦一條街〞在洪山區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中將占據(jù)主導(dǎo)地位。隨著中國光谷的開展壯大，小區(qū)周邊土地已成為武漢市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，在未來的5年內(nèi)，中國光谷方圓50平方公里的區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€科工貿(mào)年收入超過1000億以上的高科技產(chǎn)業(yè)園，加上長江樂園的帶動效應(yīng)，一大批第三產(chǎn)業(yè)會在此地蓬勃興起，本地域?qū)⒊蔀槲錆h市人文環(huán)境最好、居住質(zhì)量最高、規(guī)劃配套最完善的生活社區(qū)。

因此，我公司決定在此區(qū)域內(nèi)尋找適宜的地段投資建設(shè)高品質(zhì)的商品住宅小區(qū)，由于本區(qū)域內(nèi)土地的稀缺以及我公司資金暫時的短缺，我們選取武漢高科國有控股集團和北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)作為戰(zhàn)略合作伙伴，三方經(jīng)過協(xié)商，達成一致，成立合資公司武漢聯(lián)想·世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)股份共同開發(fā)高科集團270畝儲藏地塊。具體合作方式在資金籌措一節(jié)中有詳細表達。

3

由于市區(qū)可開發(fā)土地稀缺，三方合作開發(fā)本工程符合我公司投資開發(fā)策略

從土地供給的角度分析，由于土地數(shù)量的相對穩(wěn)定性和自90年代中期以來武漢房地產(chǎn)市場的高速開展，武漢市區(qū)土地資源日益減少，在市區(qū)內(nèi)，土地供給絕對數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢。類似本工程開發(fā)可200多畝以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地稀缺，土地資源彌足珍貴。隨著土地供給市場的秩序日益標(biāo)準(zhǔn)化，為了合理的利用城市土地資源，土地獲得方式已由過去的劃撥、協(xié)議出讓方式逐步轉(zhuǎn)化為以拍賣、招標(biāo)方式為主。而后兩種方式必然提高土地獲得本錢，對工程開發(fā)建設(shè)不利。

本工程由武漢高科國有控股集團提供土地使用權(quán)，為資金流動周轉(zhuǎn)和工程建成收益創(chuàng)造了良好條件。一次性獲得大面積有開發(fā)潛力的地塊，有利于對工程進行滾動開發(fā)。根據(jù)市場動態(tài)，合理調(diào)整設(shè)計方案和營銷策略，穩(wěn)步樹立工程品牌形象，這在武漢房地產(chǎn)市場并不多見。工程周邊樓盤的開發(fā)已經(jīng)提升了本地區(qū)土地的潛在價值，本工程的開發(fā)可以使?jié)撛趦r值得到實現(xiàn)。

4

工程開發(fā)優(yōu)勢所在

世紀(jì)地產(chǎn)豐富房地產(chǎn)工程開發(fā)經(jīng)驗以及良好的信譽

高科集團的相關(guān)政策優(yōu)勢和充足的土地儲藏

融科智地依托于聯(lián)想集團的高科技理念和品牌優(yōu)勢

〔四〕市場分析

1

武漢概況

武漢市是中國六大中心城市之一。

在1992年國家公布的中國城市綜合經(jīng)濟實力50強中，武漢名列第六。2001年，武漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值到達1348億元，按可比價格計算，比2000年增長12%。經(jīng)濟運行質(zhì)量提高，全年實現(xiàn)財政收入150.18億元,同比增長21.8%,占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本11.1%。自1992年以來,武漢經(jīng)濟開展駛?cè)肟燔嚨?全市國內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長,高于全國、全省平均水平。經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項社會事業(yè)全面進步，實現(xiàn)了“十五〞方案的良好開局。得天獨厚的地理環(huán)境，經(jīng)過數(shù)千年的開拓點染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速開展奠定了堅實的根底。

中華人民共和國成立后，武漢經(jīng)過幾十年的開展，已經(jīng)成為一個門類齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心，我國內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國221個地級以上城市中，武漢的綜合經(jīng)濟實力居第六位，是中國的特大中心城市之一。改革開放以來，武漢的投資“洼地效應(yīng)〞顯現(xiàn)，目前利用外資居中國中西部大中城市之首，實際利用外資63.7億美元，外資來自全球五大洲40多個國家或地區(qū)，全球500強跨國公司有35家來漢投資，另有45家設(shè)立了代表處。

邁向世界超級城市

世紀(jì)之交，正當(dāng)世界各大城市都在描繪新的開展藍圖之際，美國?未來學(xué)家?雜志1999年6-7月刊發(fā)表了著名學(xué)者麥金利-康韋所著題為?未來的超級城市?的文章，預(yù)言中國的上海、武漢將進入21世紀(jì)全球十大超級城市之列。

攤超級健城市篩是指劉具有正以下柏3項仍條件免特征啟的城惕市地棟區(qū)：擊人口案超過榨10監(jiān)0萬鏈；能躺夠可坐持續(xù)蛾地滿焰足居顏民的尤物質(zhì)捏和社可會需悶求〔攻包括哲食物牧、住幼所、售平安非、醫(yī)歐療、振保健葵、交健通及鈔教育滅等方淋面的約需求賀〕；事?lián)碛形r健康回和充友滿火梯力的客經(jīng)濟意環(huán)境菊，能喚夠創(chuàng)污造、珍吸引刊和培得育可腦產(chǎn)生籮足夠思就業(yè)議時機微和財嗽政收龜入的尸經(jīng)濟貪投資懼。未挑來超朝級城先市必鉛不可壘少的特10戲個因覆素：育水源茂；國晃際機厚場；痰與腹勝地的描交通黎聯(lián)絡(luò)馳；圓鐘頂體翅育場寇；技碌術(shù)中向心；再通信儉中心劉；公或共交材通；基垃圾撲處理光；綠濟色基乓礎(chǔ)設(shè)黑施；供新的悄政治患機制燙。

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說2

渡

光爪谷地節(jié)區(qū)房壇地產(chǎn)碌住宅那么市場返分析

浴〔1辯〕“球光谷膚地區(qū)所〞概倘況

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