提供最具銷售力的品牌服務提供最具銷售力的品牌服務--#-I地產商業品牌營銷機構I詢達商務咨詢有限公司三、四線城市的商業地產如何開發運營第一部分：三四線城市商業地產開發的特殊性一二線城市商業高負荷的現狀，以及三四線城市的市場空白和廣闊的消費潛力，讓許多開發商將觸角延伸至三四線。開發商選擇下沉三四線固然是看到了三四線城市廣闊的市場前景，較低的開發成本和地方政府的優惠與支持，但無論是從一二線轉投到三四線，還是直奔三四線的開發商，都要認識到三四線商業地產開發的特殊性。特殊性一：業態組合要偏向“生活“、平價一二線城市的商場、購物中心一般追求的是時尚、新潮、快節奏，這與一二線城市年輕人所占比例有關。而三四線城市由于經濟水平相對較低，城市年輕人多外流現象，因此，三四線城市中老年占人口比例大。這就要求購物中心的業態組合要偏向“生活“、平價。特殊性二：全品類、一站式的購物中心市場風險較小消費特征不同，也意味著三四線城市購物中心的定位會和一二線城市有所區別。一二線城市的城市空間大，購物中心需要細分消費者，才能避免同質化競爭。而三四線城市的購物中心很少走高大上路線，又由于人口基數有限，主題、特色購物中心開發也需謹慎。總而言之，三四線購物中心開發講究“全”和“一站式”，全品類、一站式的購物中心相對而言市場風險較小。特殊性三：前期做好財務預算，并確定銷售模式國內除極少數實力雄厚的開發商全部自持外，大部分都采用租售并舉的方式回籠資金。通常售后返租項目的返租比例在8%-，1而0三%四線城市實際市場租金回報僅在3%-。4%所以，在前期需要做好財務測算，確定好銷售模式，是售后返租還是直接銷售，若采取售后返租，就要在培育期做好租金補貼準備。同時在定位時就要考慮銷售與持有商業之間的關系，可以將持有部分的商業與銷售的商業街在空間上區隔開來，以確保持有部分商業經營不會受到影響。詢達商務咨詢有限公司XINIJAIH'S1XESS（YJNS1l/ri4<'（>..I/Fl）第二部分：三四線城市商業之開發現狀與基本思路1、存在的問題與基本準則存在的問題：三四線城市商業地產為何屢敗屢戰？而又在接連不斷地開發呢？這也許和三四線城市商業地產起步的“原罪”有關：①誤讀商業地產需求缺乏長遠的規劃藍圖；②往往以本土的開發企業為主，對商業地產開發既缺乏雄厚的資金實力，又缺乏必要的專業人才士與商業理念；③政府規劃部門統籌不到位規劃、把關不嚴格；④商業地產運營服務伙伴不專業。操盤基本準則：①重視項目地段商脈；②產權商鋪合理定價；③嚴格把控商業規模；④先定位再商業規劃；⑤業態定位及比例因地制宜；⑥提前和潛在商家接觸；⑦合理配置租售節奏；⑧品牌搭配協調平衡。2、業態分布、組合與開發模式一般三四線城市商業綜合體開發基本原則：高形象、中檔次、可售性定位。1）主要經營業態：地級市購物中心主要由主力店、店中店、主題商城、餐飲休閑娛樂四大板塊構成，基本上滿足了城市居民的一站式購物、餐飲、休閑、娛樂的需求。2）一般業態分布特征①黃金珠寶、鐘表眼鏡、化妝品、皮具鞋包、西式中式快餐等一般分布在層；②品牌服裝一般分布在層；③休閑娛樂類一般分布在層；④超市主要分布在、層或負層。3）業態組合模式①主力店（超市百貨電器家居）店中店主題商城餐飲休閑娛樂配套②超市+店中店+餐飲休閑娛樂配套詢達商務咨詢有限公司）三大開發模式5“「①購物中心街區；②單體購物中心；③小型購物廣場。第三部分：三四線城市商業之——開發模式研究1、選址1）老城區選址一般選址在老城區最繁華商業步行街的端點，明顯優點是降低開發風險，提升老城區商業步行街的檔次。缺點是開發成本較高，往往涉及拆遷，需要得到政府的大力支持和引導，在大多數地級市適合采用這種方式。老城區綜合體選址的風險控制：拆遷風險、政府風險、金融風險。2）在城市新區選址新區地價便宜，占地面積較大，適合開發非常高起點的綜合體，需要打造；周邊消費人群不夠，人氣聚集困難，開發失敗率極高，對開發和經營水平提出較高要求；地級市在新區開發過程中，一般要重點將一個新區作為所在地，不要多個重點，否則新區居民區太少，人口聚集不夠，難以形成氣候。2、物業組合模型與業態設計特點1）發達地級城市綜合體物業模型五星級酒店（萬成），購物中心（萬Itf），商業街區（萬Itf），公寓（萬Itf），寫字樓（萬成）。例如蘇州圓融星座。2）中等發達地級市城市綜合體四星級酒店（萬成），購物中心（萬Itf），商業街區（萬Itf），公寓（萬Itf），寫字樓（萬^）3、全國成功案例解讀選取標準：三四線城市、城市規劃新區、大型綜合體項目、品牌開發商研究要點：區域背景、物業配比、發展模式、商業定位、開發時序、租售模式。借鑒點：①三四線城市新區大型綜合體項目的核心驅動，以及各物業間的內在關系；②開發節奏如何控制。4、開發模式借鑒借鑒1：核心驅動力，以商業作為核心功能，弱化區域陌生性，快速催熟區域；借鑒2：各物業功能關系，以商業為核心，住宅、酒店、寫字樓、公寓為次要核心，通過商業的強大驅動力，實現住宅等可售物業的溢價；提供最具銷售力的品牌服務提供最具銷售力的品牌服務提供最具銷售力的品牌服務提供最具銷售力的品牌服務詢達商務咨詢有限公司借鑒3：開發強度及開發時序。開發強度：容積率總體偏高；開發時序：形象標簽或價值標簽中前期啟動，帶動其它可售物業類型價值，持有型和銷售型物業滾動開發，保證項目現金流。一張圖看清商業地產開發全過程藍線：商業策劃和招商線紅線：規劃設計和建筑線紫線：運營管理線報批報建線說明線八司發展戰略及資金情況公城市政策風險和整體規劃國際國內經濟環境形勢地塊信息初步市場調研：城市、區位、環境、開發指標I初步市場調研：城市、區位、環境、開發指標決策過程：是商業地產開發主要城、成本：1、土地成本（地價款及市場配套費等）2、政府行政事業性收費3、建安成本：建筑和安裝4、物業啟動及招商費用5、管理費用6、財務費用7、稅金及附加區域市場客戶分析及意向收集消費者分析競爭對手分析swo4-析I地產商業品牌營銷機構I未來商業預測分析提供最具銷售力的品牌服務詢達商務咨詢有限公司Xl/N提供最具銷售力的品牌服務詢達商務咨詢有限公司Xl/NDA]tl'SEN1'：SS(XJXSI'J511X<i,1711)提供最具銷售力的品牌服務詢達商務咨詢有限公司Xl/N提供最具銷售力的品牌服務詢達商務咨詢有限公司Xl/NDA]tl'SEN1'：SS(XJXSI'J511X<i,1711)用地規劃地形圖道路紅線，市政條件，地質水文，相關規劃文件和策劃報告申規劃建議等建筑：平面，面積規劃扽，立-5-面風格、園林概念基本落實交通：交通流線和車位布置基本落實結構：結構體系及選型，墻厚板基本落實、難點做方案比較機電：機電系統，機電位置，重點部位管線排布基本落實交通設計顧問結構設計顧問I地產商業品牌營銷機構I提供最具銷售力的品牌服務詢達商務咨詢有限公司Xl/N提供最具銷售力的品牌服務詢達商務咨詢有限公司Xl/NDAHlSINJCSS(>NK1I/riN<S17(>.B1/11)提供最具銷售力的品牌服務詢達商務咨詢有限公司Xl/N提供最具銷售力的品牌服務詢達商務咨詢有限公司Xl/NDAHlSINJCSS(>NK1I/riN<S17(>.B1/11)II地產商業品牌營銷機構III地產商業品牌營銷機構I擴初設計階段機電設計顧問幕墻設計顧問景觀園林設計顧問標示標志設計顧問室內設計顧問照片設計顧問施工圖設計施工圖報批施工圖設