信托產(chǎn)品準(zhǔn)入手冊,,,,,,,,,,

序號,信托類型,操作模式,準(zhǔn)入要點,,,,,投資收益,綜合費(fèi)用,操作時間

,,,交易對手,區(qū)域準(zhǔn)入,項目準(zhǔn)入,風(fēng)控措施,授信額度,,,

1,房地產(chǎn)信托,"1、項目開發(fā)貸款

信托公司對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其控股股東發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的中長期項目貸款。

2、經(jīng)營性物業(yè)受益權(quán)轉(zhuǎn)讓

地產(chǎn)企業(yè)將持有的物業(yè)作為信托財產(chǎn)，以物業(yè)自身日常租金收入或經(jīng)營收入等穩(wěn)定現(xiàn)金流作為收益來源。房地產(chǎn)企業(yè)將物業(yè)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓或?qū)⑹芤鏅?quán)質(zhì)押進(jìn)行融資。

3、通道業(yè)務(wù)

（1）不能帶來合規(guī)風(fēng)險；

（2）要審查項目方資質(zhì)，一般要求地產(chǎn)百強(qiáng)或本地前五，三四線城市基本不做，但特別好的項目也可以考慮；

（3）資金來源合法，一般要求是金融機(jī)構(gòu)的自有資金，募集資金有嚴(yán)格條件要求。

（4）可以走其他類私募基金向企業(yè)發(fā)放委托貸款的通道業(yè)務(wù)，通道費(fèi)用50萬保底，金額大費(fèi)率可降低（1‰左右）。

","1、A類：連續(xù)3年在地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)榜單上排名前30名地產(chǎn)企業(yè)；

2、B類：需滿足以下基本要求：

（1）具有國家建設(shè)行政主管部門核發(fā)的二級及以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書。

（2）信用良好，近3年內(nèi)無不良信用記錄。

（3）連續(xù)3年在房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)榜單上排名前60（含）或河南省內(nèi)一線房地產(chǎn)企業(yè)（暫定為鑫苑、正商、建業(yè)、綠都、黃河大觀、永威、康橋、碧源控股、亞新、亞星十家公司，可根據(jù)情況動態(tài)調(diào)整）。

3、C類：需滿足以下基本要求：

（1）原則上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營不得少于3年，獨立成功開發(fā)項目面積累計不少于10萬平方米。具有國家建設(shè)行政主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書；

對于用資項目位置特別優(yōu)越、銷售前景非常樂觀的，可適當(dāng)放寬該條標(biāo)準(zhǔn)。

（2）信用良好，近3年內(nèi)無不良信用記錄。",全國50強(qiáng)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在區(qū)域準(zhǔn)入方面沒有多大限制；其他地產(chǎn)公司三四線城市基本不做，但特別好的項目也可以考慮（大機(jī)構(gòu)的好項目，舉了個例子如碧桂園在商丘拿了個好項目）；,"1、證件：取得四證的在建工程、商品房預(yù)售許可證或房屋所有權(quán)證的項目；

2、位置：原則上應(yīng)位于省會級（含）以上城市（或與之經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相當(dāng)?shù)陌l(fā)達(dá)城市）的主城區(qū)，或河南省內(nèi)重點地級市的核心城區(qū)；項目原則上不得位于縣級區(qū)域；

3、類型：原則上不接受郊區(qū)大盤、別墅以及旅游地產(chǎn)項目；

","1、A類：信用擔(dān)保；派駐董事；重大表決事項的否決權(quán)；持股項目公司并按照對項目公司的股權(quán)出資比例參與項目公司股東會其它管理事宜；

2、B類：

占股項目公司66.7%；項目公司剩余股權(quán)質(zhì)押；參與項目公司管理；

占股項目公司33.3%；項目公司剩余股權(quán)質(zhì)押；參與項目公司股東會管理；提供有效資產(chǎn)抵押；

3、C類：

新設(shè)項目公司，其余參照B類；

備注：抵押物評估價值的50%；企業(yè)為民營非上市企業(yè)由實際控制人提供個人連帶責(zé)任擔(dān)保；

","1、A類的投資授信額度原則上不超過40億元，且單個項目投資授信額度原則上不超過20億元。

2、B類的投資授信額度原則上不超過20億元。

3、C類的投資授信額度原則上不超過10億元，且不超過用資項目投資額的50%，或不超過用資項目銷售收入的35%。

",年化5%-8%不等，劣后級產(chǎn)品收益率約9%；,10%-14%左右（最高時18%-19%）,主動管理項目1-2個月，通道業(yè)務(wù)2-7日；2-3個億的項目募集期1-2個星期，金額大一點的項目募集期一般不超過1個月。

2,上市公司股權(quán)質(zhì)押信托,信托產(chǎn)品采用上市公司股票質(zhì)押擔(dān)保的方式，向上市公司或上市公司股東及其它股權(quán)持有人提供融資服務(wù)，期限1-3年不等。,"1、具有穩(wěn)定、可靠第一還款來源；。

2、信用狀況良好，最近三年內(nèi)沒有不良信用記錄。

3、交易對手為上市公司實際控制人的，歷史上應(yīng)沒有損害上市公司利益的行為；交易對手為財務(wù)性投資者的，應(yīng)沒有不良證券從業(yè)記錄、沒有因不正當(dāng)交易被證券監(jiān)管部門（證監(jiān)會、交易所等）處罰。

4、最近三年交易對手不存在媒體曝光的可能影響其信用評價的不良事件。

5、不與涉及民間融資或非法集資的交易對手合作。

","1、優(yōu)先選擇各類指數(shù)成分股票。

2、優(yōu)先選擇主板和中小板市場有良好經(jīng)營業(yè)績的上市公司，審慎開展創(chuàng)業(yè)板上市公司股票質(zhì)押融資業(yè)務(wù)。","1、上市公司主營業(yè)務(wù)應(yīng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，主業(yè)清晰，在所處行業(yè)中處于較領(lǐng)先地位。

2、除資產(chǎn)重組類上市公司外，上市公司最近三年應(yīng)連續(xù)盈利，信托業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)年沒有預(yù)虧公告，未來盈利預(yù)期較明確。

3、上市公司最近三年內(nèi)應(yīng)沒有不良信貸記錄，證監(jiān)會已批準(zhǔn)重組的上市公司除外。

4、股票市盈率較低，原則上應(yīng)不高于所屬行業(yè)平均市盈率水平。

","1、股票質(zhì)押：質(zhì)押價格基準(zhǔn)日為公司項審會前（或信托融資合同簽署前）20個交易日收盤均價；主板市場的流通股票質(zhì)押價格≤50%；中小板市場的流通股票質(zhì)押價格≤40%；創(chuàng)業(yè)板市場的流通股票質(zhì)押價格≤30%。

2、股權(quán)質(zhì)押：上市金融股權(quán)質(zhì)押價格原則上不超過凈資產(chǎn)或不超過公司項審會前（或信托融資合同簽署前）20個交易日收盤均價的60%。

3、保證金：債務(wù)人為機(jī)構(gòu)客戶的，保證金追加線應(yīng)不低于質(zhì)押價格的1.5倍；債務(wù)人為自然人的，保證金追加線應(yīng)不低于質(zhì)押價格的1.6倍。創(chuàng)業(yè)板股票質(zhì)押融資的，保證金追加線應(yīng)不低于質(zhì)押價格的1.6倍。對于估值較低的主板股票或金融類股票，保證金追加線可以適當(dāng)放寬至1.4倍。",單只創(chuàng)業(yè)板股票質(zhì)押融資總額原則上不超過5億元，單個自然人融資總額原則上不超過3億元，但存在以下情況之一的可以適當(dāng)放寬：①增加有實力的第三方作為擔(dān)保人或共同還款人；②融資額不超過融資人及其一致行動人持有的股票市值的20%；③其他能夠顯著為融資人信用增級的情況。,年化6%-7%；,,募集時間一般為1個月

3,工業(yè)企業(yè)信托,發(fā)放流動資金貸款或股權(quán)投資,"1、融資主體原則上為國企、國企控股企業(yè)、上市公司或有一定實力的民營企業(yè)，民營企業(yè)原則上要求凈資產(chǎn)1億元以上。

2、所在行業(yè)發(fā)展前景良好，抗風(fēng)險能力較強(qiáng)；資金使用主體經(jīng)營穩(wěn)定，財務(wù)狀況良好，且在行業(yè)中處于領(lǐng)先地位；

3、主體資信狀況良好，當(dāng)年的銀行信用評級為A級及以上，且無不良信用記錄和其他非法融資記錄；

4、還款能力：融資企業(yè)具有按期還本付息的能力，有可靠的還款來源和其他合法融資渠道。",原則上優(yōu)先選擇經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)或項目發(fā)展環(huán)境良好的區(qū)域。,項目需符合國家產(chǎn)業(yè)政策，市場前景良好，且批文齊全，自有資金比例符合相關(guān)規(guī)定；,"1、將項目資產(chǎn)為融資提供抵押擔(dān)保；

2、項目公司股權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保；

3、融資主體的關(guān)聯(lián)方提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保；

4、融資主體系民營企業(yè)的，原則上實際控制人及配偶須提供連帶責(zé)任保證。

備注：抵押物評估價值的50%；",一般融資規(guī)模3000萬元-2億元,年化4.5%-5%；,7%-9%左右,

4,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)信托,發(fā)放貸款或收益權(quán)融資,"1、地方政府財政實力較強(qiáng)，信譽(yù)良好；

2、融資主體或?qū)嶋H控制人為國企、國企控股企業(yè)；

3、融資主體符合國家對擬投資項目的主體資格和經(jīng)營資質(zhì)要求的；

4、融資方必須有較強(qiáng)的實力，在地方經(jīng)濟(jì)生活中有著較大的影響力；

5、融資主體或?qū)嶋H控制人具備一定同類項目開發(fā)實力和經(jīng)驗，股權(quán)清晰，經(jīng)營穩(wěn)定，內(nèi)控制度健全；","原則上要求優(yōu)先選擇項目所在城市為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)或具有剛性需求的的地市級及以上城市。

","1、項目類型：由政府組織或招標(biāo)的大型生產(chǎn)裝置、基礎(chǔ)建設(shè)等政府固定資產(chǎn)項目；

2、項目符合國家的產(chǎn)業(yè)、土地、環(huán)保等相關(guān)政策，并按規(guī)定履行了固定資產(chǎn)投資項目的合法管理程序，取得完備的批復(fù)手續(xù)；

3、融資主體對項目投入的自有資金投入比例符合國家有關(guān)投資項目資本金制度的規(guī)定。","1、應(yīng)收賬款質(zhì)押；

2、國有土地使用權(quán)抵押；

3、第三方連帶責(zé)任擔(dān)保；

4、項目公司股權(quán)質(zhì)押；

4、還款列入政府財政預(yù)算：項目由市財政承諾還款，由人大、人民政府、市財政等出具承諾將項目對應(yīng)的信托融資納入財政預(yù)算的有效文件；",根據(jù)行政級別和GDP排名、一般預(yù)算收入授信,年化6%-8%；,,

5,金融市場信托,直接投資或間接購買其他金融理財產(chǎn)品（固收、證券結(jié)構(gòu)化）,銀行存款、境內(nèi)市場交易的股票、債券、基金以及商業(yè)銀行、證券公司、信托公司、基金公司管理的相應(yīng)的理財產(chǎn)品等金融產(chǎn)品,無限制,投資標(biāo)的公開評級應(yīng)在AA級以上,"1、限定投資范圍與比例：單一產(chǎn)品投資比例不超過信托計劃財產(chǎn)凈值的20%；

2、預(yù)警與止損安排：結(jié)構(gòu)化信托產(chǎn)品設(shè)置預(yù)警線與平倉線；

3、追加資金安排：信托單位凈值跌破預(yù)警或平倉線時，一般受益人須追加資金；

4、倉位控制：信托單位凈值跌破預(yù)警線時，降低風(fēng)險資產(chǎn)持倉比例；

5、嚴(yán)格平倉操作；信托單位凈值跌破平倉線時，按照信托文件約定進(jìn)行平倉操作。",根據(jù)市場情況決定,不同的產(chǎn)品類型，收益率不同；固收類產(chǎn)品收益在年化6%-7%；,,

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