房地產評估主講人：王萬力聯系方式參考文獻柴強.房地產估價.首都經濟貿易大學出版社,2008年8月第六版.馬光紅,謝敘偉.房地產估價.化學工業出版社,2010年5月第一版.趙小虹,趙財福.房地產估價.同濟大學出版社,2009年1月第二版.北京興宏程建筑考試培訓中心組織編寫.《房地產估價理論與方法》命題點全面解讀.中國鐵道出版社,2010年5月第一版.知識結構第一講房地產估價概論第二講房地產及其描述第三講房地產價格和價值第四講房地產價格影響因素第五講房地產估價原則第六講市場法及其應用第七講成本法及其應用第八講收益法及其應用第九講房地產估價程序第一講房地產估價概論房地產估價的含義和概念房地產估價指的是專業房地產估價房地產估價是指房地產估價師和房地產估價機構根據估價目的，遵守估價原則，運用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關專業意見的活動一個估價項目中的估價時點，本質上是由（）決定的。估價機構估價師估價目的估價對象關于確定估價時點與得出評估價值先后次序的說法，正確的是（）確定估價時點在先，得出評估價值在后。確定評估價值在先，得出估價時點在后。確定估價時點與得出評估價值同時進行。確定估價時點與得出評估價值無先后表示，誰先誰后都可以。專業估價與非專業估價的不同由專業人員和專業機構完成專業估價是由具有相關估價專業知識和經驗、取得相應估價資格的估價師和具備足夠數量的估價師等條件、取得相應估價資質的估價機構完成的。是一種專業意見專業估價不是憑知覺、感性認識得出的，而是運用科學的估價方法，經過嚴謹的分析、測算和判斷得出的專業意見。具有公信力專業估價提供的意見較科學、準確、客觀、公正，具有證明效力，能使公眾相信、認可或接受。實行有償服務專業估價要向委托人收取一定的費用，是一種有償服務行為。承擔法律責任專業估價要對估價的過程和結果負責，承擔相應的法律責任。思考題：某注冊房地產估價師擬購買A市C區一套多層住房，該估價師根據自己對該套住房實物、權益、區位等的勘察分析，運用適當方法對該套住房進行了估價，并最終以接近于評估價值的價格成交。該估價師對該住房的估價是不是專業房地產估價？為什么？房地產估價的本質房地產估價本質上是評估房地產的價值而不是價格房地產估價應是模擬市場定價而不是替代市場定價房地產估價是提供價值意見而不是做價格保證房地產估價都有誤差但誤差應在合理范圍內房地產估價既是一門科學也是一門藝術下列猛關于垃房地活產估駝價本續質的鈔表述托中，添錯誤嗽的是（）房地總產估價典是模宋擬市沾場定旗價而冬不是仇替代宋市場防定價房地曾產估釀價是壘提供霉價值墻意見區而不透是作資價格哈保證房地鬼產估里價會牽有誤鐮差而棗且不扮能有巾誤差臺范圍做限制房地火產估智價是見評估筑房地掙產的諒價值勤而不柳是價豬格房地朝產估父價的婚必要揭性專業估價存在的基本前提一種資產只有同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性，才真正需要專業估價。房地產需要專業估價真正需要專業估價的主要是房地產、古董和藝術品、礦產資源、企業整體資產以及某些機器設備、無形資產等。房地產估價在估價行業中占主體房地產“量大面廣”，其他資產的數量相對較少房地產需要估價的情形較多，其他資產需要估價的情形相對較少房地產估價還普遍提供房地產咨詢顧問服務，其他資產估價主要限于價值評估本身。下列藍房地租產特毯性中適，決帶定房雅地產龜需要粘專業辨估價單的特百性有塌（）挽。獨一趴無二壽命漲長久供給有限價值犬量大保值咸增值房地稱產估暢價當梨事人估價余當事炭人是芝指與矛估價描活動桑有直長接關講系的多單位器和個貓人，蛇包括濾估價沒人員廈、估餃價機您構和溜估價逢委托滴人。其中債，估基價人揪員和迅估價拆機構鳳是估胳價服慶務的搜提供脈者，透是估有價主毅體；忽估價支委托救人是送估價松服務門的直匠接需鮮求者偏，是揮估價祖服務奶的直販接對昌象。房地私產估半價當散事人躬－房艙地產遠估價素人員房地健產估賄價人祖員（沉簡稱孝估價序人員魄）是樂指具尖有房辮地產功估價琴專業案知識德和經搭驗，避取得栽房地聰產估攜價人跌員執晉業資片格并災經注誘冊，迅從事驕房地屈產估岸價活觀動的矛專業震人員主。房地嫩產估攻價人備員有上房地剝產估價黨師和房子地產估價車員兩類趕。目前迷規定未，房劍地產麗估價倉師應舒當受聘媽于一個嚼房地以產估拼價機構，在宣同一扛時間饞只能糠在一星個房荷地產驕估價怎機構賭從事看房地做產估篇價業濱務；閉房地視產估蜓價師罷不得虹以個來人名螺義承欣攬房濕地產構估價訓業務轉，應佛當由纏所在戒的房南地產鑒估價機構踏接受磁委托并統卸一收隸費。房地鑒產估粥價當重事人變－房亦地產猴估價奔機構房地心產估潔價機絹構是江指具跨備足被夠數啊量的啞房地債產估瞧價師慘等條欠件，宣依法鑰設立登并取腳得房納地產荷估價卡機構賣資質追，從盲事房垮地產旗估價缸活動紫的專甲業服測務機壺構。目前漏規定勻，房瞧地產嚴估價課機構皮應當爆由自景然人心出資騎，以租有限框責任捕公司雅或者剖合伙全公司擔形式葵設立屢；法剩定代絮表人塌或者董執行喜合伙隨事務翠的合貪伙人適是注眨冊后晝從事摘房地臺產估平價工雙作3年以究上的曬房地答產估他價師神。資質并等級氏從低壁到高濤分為俯暫定絡期內黃的三寺級資良質、喚三級杯資質抵、二匙級資磁質、周一級蜘資質輸；依嫁法從疾事房囑地產頸估價染活動暖不受足行政譽區域柏、行禍業限至制；健不同船資質筍等級嫩房地辮產估他價機懶構的濕業務紗范圍播按照異估價剃目的擺劃分挪，應繼當在佳其資蔑質等忘級許轉可的訂業務脖范圍旱內從菌事估稅價活撞動；她房地枯產估烘價報多告應商由房漁地產血估價鑄機構陡出具保。房地的產估桃價當步事人蛋－估佛價委常托人估價委托人是指直接向估價機構提出估價需求，與估價機構訂立估價委托合同的單位或個人。估價對象權利人是指估價對象的所有權人、使用權人、抵押權人等權利人。估價利害關系人是指估價結果的客觀合理與否會直接影響其利益的單位或個人。估價對象權利人一般是估價利害關系人，估價對象的潛在投資者、受讓人往往也是估價利害關系人。估價報告使用者可能是估價對象權利人、債權人、投資者、受讓人、政府及其有關部門和社會公眾等。委托人委托估價、獲取估價保報告的目的可能是供自己使用，此時委托人同時也是估價報告使用者。委托人委托估價、獲取估價報告的目的可能是提供給特定的第三方使用，還可能是提供給不特定的第三方使用。思考隨題：在任賊何時某候，桑估價姿委托滿人既昂是估卵價報咱告使呈用者肆，又哈是估勸價利溪害關矮系人涼。這常種說綢法對逢不對炸？為負什么蠟？房地扇產估吼價目鄙的估價泰目的柱是指其一個久估價炊項目請中估圖價委文托人睛對估進價報椅告的您預期碼用途。任何局一個如估價士項目衫都有歲估價柄目的第，而道且估呼價目掘的來聽源于般委托派人的脫估價陸需要察。一疾個估睜價項姨目通華常只門有一氣個估懼價目胳的。一個使估價貓項目銅通常就只有鋸一個漢估價副目的素，估渡價目物的決怒定其層（）午。房地僵產估殺價的堡定義估價朵委托途人估價估師價值背類型估價乒對象估價峰結果房地咱產估躺價對障象估價繁對象課即估帶價客延體，患也稱柔為被曾估價晶房地聯產、積估價另標的疏，當吸估價速對象顫房地械產為低房屋律所有晃權和攝土地扔使用例權以滅外的喊某種莫房地沈產權秀益時計，例寨如租求賃權桂、地芳役權顏、抵霧押權滔時，鴨可稱均為被期估價縣權益嚷，是煩指一殺個估厭價項福目中但需要誤評估龍其價誼值的捷房地貝產或遼房地譯產權素益及有相關山其他借財產轎。概括單來講昏，房璃地產沈估價擋對象障有土林地、逗房屋海、構窮筑物畢、在物建工詳程、暈以房叨地產非為主倆的整嗚體資戚產、障整體逮資產縫中的蓮房地南產等浙。房地闊產估鼻價時碎點估價武時點殲也稱興為價墊值日咱期、哄估價脾基準楚日，吊是指綢一個時估價準項目啄中由咳估價斜目的白決定代的需軍要評虛估的斑價值芝所對腳應的啟時間兩。由于櫻房地省產在拴不同片的時卡間會款有不門同的礙價值冒，所晶以估填價必悄須弄妙清并棍說明船是評貢估估恢價對嬸象在勸哪個小特定道時間贏的價繭值，剩這個爺特定珍時間爺就是見估價肢時點玩，一增般用公歷童年、駐月、就日表示封。估價兔時點照的確濫定要釘根據宏估價常目的餡，并邊且估敵價時嗓點的搬確定汗先于妄評估崖價值神的確筍定。房地呀產估現價原糾則房地產估價原則分類基本原則獨立、客觀、公正原則也稱為最高行為準則普適技術性原則合法原則最高最佳使用原則估價時點原則替代原則特殊原則謹慎原則房地房誠產估償價原屢則的騙分類獨立、客觀、公正合法原則最高最佳使用原則估價時點原則替代原則謹慎原則最高行為準則技術性原則普適性原則特殊原則房地積產價魄值類潛型價值厚類型蜘有兩回種含泄義：一是追指價過值的甩種類子；二是層指一甜個估振價項壟目中乳由估樹價目吩的決融定的挎需要犧評估難的具汽體某勢種類慣型的靜價值——特定謠價值爪。價值葵的種穩類——價值漠、使啟用價甲值和烘交換粥價值房地拉產估令價中貸，所彎涉及行的價帶值主浪要是聞經濟蒙學范陽疇的顫價值經濟居學中腎廣義村的價鳳值分揀為使爐用價葛值和摘交換如價值使用每價值閑是指巡壽物品女能滿隊足人母們某初種需捐要的誼效用交換魄價值指是指距一種腔商品西同另輸一種桑商品閥相交逢換的翻量的爭比例收和關慮系，旅即交配換價鐮值表增現為遼一定壩數量午的其吼他商皮品房地介產估領價是箏評估模房地養產的嬸交換慈價值匠，但絨首先蒙要對峽使用銷價值跌進行拋鑒定柱。房地折產特失定價葛值——市場桑價值某種房地產在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產大量成交價格的抽象結果。（平均數、中位數、眾數）房地總產特魂定價判值——市場劍價值自愿交易利己動機精明謹慎時間充裕理性無偏好最高最佳使用房地筐產特質定價其值——快速哭變現屆價值特點：交易時間不充分導致交易價格低于市場價值抵押物拍賣；賣方急于脫手房地屯產特廳定價寧值——謹慎裝價值存在不確定性因素的情況下遵守謹慎原則評估出的價值低于市場價值例如：房地產抵押價值、利用收益法計算未來收益價格下列澆房地東產估著價原麻則中弓適用柳于房叢地產啊抵押倚估價賤，不縮慧適用線于拆她遷補右償估切價的府是（焦）。最高終最佳錫使用踐原則合法斤原則替代廟原則謹慎俘原則補充蝦：被饞征收捎房屋臨價值肺是指乳被征忍收房柏屋及坊其占揀用范沒圍內千的土其地使韻用權去在正伶常交穿易情碌況下群，由況熟悉道情況鞏的交肉易雙晚方以窯公平近交易賠方式我在評追估時茄點自板愿進乞行交泥易的便金額繭，但不考念慮被星征收熱房屋復租賃養、抵什押、圈查封吸等因快素的襖影響。房地推產特錯定價主值——投資患價值投資價值從特定投資者的角度來衡量的價值市場價值從典型投資者的角度來衡量的價值市場價值客觀態度；社會一般報酬率；稅前凈收益投資價值樂觀、悲觀、客觀態度；特定投資者的最低報酬率；稅后凈收益，扣除所得稅房地正產特藏定價協值——抵押房誠價值例題啟：某紫套住殺宅已母經抵銹押過遲一次春，拿蛙到抵釀押貸濃款50萬，捧當時津已抵幣押擔趴保的碰債權槽數額乏為10份0萬，脫現在碌想要喘進行蜓二次抽抵押斯，重瓦新估緊價后搖測得帶其未辜設立電法定械優先蛇受償儀權利愿下的損價值原為20凝0萬，丙試問破二次劃抵押數價值碎是多脹少？不假設震貸款露成數柜與一輩次抵教押相挑同，孤則二硬次抵鼠押的卷貸款吹額是潤多少階？房地神產特耽定價答值——保險雪價值1.房地產投保時，為確定保險金額提供參考依據而評估的價值。投保火險時的保險價值，僅是有可能遭受火災損毀的建筑物價值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地2.保險事故發生后需要評估所遭受的損失或者建筑物重置價格、重建價格等為確定賠償金額提供參考依據。通常是指建筑物的重建成本（重置成本）和重建期間的經濟損失（如：租金損失）房地痕產特鬧定價疲值——計稅姑價值是為稅務機關核定計稅依據提供參考而評估的房地產價值或租金房產倡稅的缸計稅取依據材是房拳產原貓值一蔽次減承除10荒%~偉30番%后的塘余值眠或房嬌產的勁租金收入繩。城鎮林土地劍使用橫稅依據渴占用鮮土地貿面積傅計征辮。下列壘經濟分活動傍中，朋不需融要進界行房法地產掛估價籃的是玩（）如。了解典某宗手房地情產的攔出租疼人權衛益價扁值了解研某企務業包笛括房逐地產吩及特閉許經浸營權薯等在駁內的惕企業排價值了解村某地瀉區地括震后沈房地花產價顆值的承變化了解齒某宗炎房地六產的盈應繳偷納城衣鎮土渡地使希用稅衡額小知助識：腹房產覆稅和折城鎮掉土地倘使用鹽稅征瓜收辦辭法房產稅征收是區別房屋的經營使用方式的，對于自用的按房產計稅余值征收，對于出租房屋按租金收入征稅。按照房產余值征稅的，稱為從價計征；房產稅依照房產原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。按照房產租金收入計征的，稱為從租計征，房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。城鎮土地使用稅是以在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內國有土地為征稅對象的。納稅人是通過行政劃撥取得土地使用權的單位和個人。以實際占用的土地為計稅依據；適用地區幅度差別定額稅率應納稅額＝實際占用的土地面積×定額稅率房地性產特悠定價沈值——征收澆價值是為國家征收房地產確定補償金額提供參考而評估的被征收房地產的價值。實行貨幣補償方式的，要對被拆遷房屋的房地產市場價值進行評估，為確定貨幣補償的金額提供依據；實行房屋產權調換補償方式的，要對被拆遷房屋的房地產市場價值和所調換房屋的房地產市場價值進行評估。產權調換的差價＝所調換房屋的房地產市場價值－被拆遷房屋的房地產市場價值房地希產損階害賠務償估膽價（哈一）1.因規劃修改給房地產權利人等的合法權益造成損失的。

2.在自己的土地上建造建筑物妨礙了相鄰建筑物的通風、采光和日照等，造成相鄰房地產價值損失的。

3.使他人房地產受到污染，造成他人房地產價值損失的。

4.因施工中挖基礎不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產價值損失的。房地約產損坑害賠龜償估睛價（位二）5.因工程質量缺陷造成房地產價值損失的。

6.因未能履約使他人工程停緩建，對他人造成損失的。

7.因對房地產權利行使不當限制，對房地產權利人造成損失的。

8.因異議登記不當，造成房地產權利人損害的。

9.因非法批準征收、使用土地，對當事人造成損失的。

10.其他房地產損害賠償。

某住浮宅樓帆因臨凈近施匙工項女目而換出現五基礎祥不均稼勻沉捉降，磨該住僵宅樓轉總建龍筑面語積10寇00銷0平方尿米。趙共有10項0套住粘房，望有10暫0戶居株民。悼經評攤估，驢該住凍宅樓吃在未鉛受損錄情況杜下的催市場柳價格苗為50鈔00元/平方紐奉米，申平均浩每套允住房贈的租鼓金為15淹00元/平方毀米，在竟受損洲的情婦況下級的市貨場價哲格為45跳00元/平方密米；美如果贊對該丙住宅鍋樓進腎行修森復，主恢復鎮工程掙費為15芬0萬元榨，并族需居傾民搬脫遷和籮在外納臨時本安置6個月瓦，搬納遷費曠平均惡每戶樹每次13神00元；桶該住撈宅樓咐修復護后，龜會因儉曾受燦損而番導致斜心理巾減價5%。試問：（1）該損乞害在脅經濟返上是干否可愛修復效？（2）在剪不修衣復的浴情況跳下需令給予練每戶迷居民動多少堅補償親？房地猾產估工價師逝的職森業道輛德(一)房地集產估懷價師秩的職炒業道謊德包布括職餓業品應德、書職業原情感堡和職桂業行哥為習票慣三劉個方柴面。捧具體煎如下挎：（1）應新當保輝持估淹價的組獨立挺性。蟲當與膠估價沈委托肅人、擱估價妥利害蹲相關盞人有汁利害羽關系及或者濃與估順價對挑象有嫌利益局關系理的，女應當障主動覽回避已相應疊的估姨價業追務。（2）不奸能從右事自完己的河專業棉能力跟所不患能勝晌任的史業務規。（3）應奸當誠卡實正代直、重公正暢執業徐，不妻作任考何虛峰假的絡估價姥。（4）應俗當盡盈心盡凱力地貿按照駁相關認技術軋標準墾做好夫每個健環節攤的估快價工溫作，燦包括咱對估快價委姥托人撈提供遍的有撓關情單況和腰資料條進行王必要犁的關逮注，鴉對估牧價對曲象進啟行全違面、務細致主的實紐奉地查袍看。房地行產估泉價師嘗的職魯業道區德(二)（5）應結當保拾守估逼價活阻動中鼠知曉跡的國穩家秘門密、買商業役秘密怖、個賠人隱越私，斥妥善罷保管欺估價別委托踐人提娃供的淹資料偵，除頁法律傳、法石規和轎有關么制度惜另有音規定筍外，頸未經墻估價靈委托參人同鳳意，儲不得惹將商砍業機榮密