房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算中一些問題主要內(nèi)容一、收入確認(rèn)二、成本計量三、稅金問題收入的確認(rèn)一、準(zhǔn)則的規(guī)定1、企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)給購貨方；2、企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對售出的商品實施控制；3、收入的金額能夠可靠的計量；4、相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；5、相關(guān)已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠計量。收入的確認(rèn)二、《準(zhǔn)則指南》及《講解》的進(jìn)一步解釋(1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方，是指與商品所有權(quán)有關(guān)的主要風(fēng)險和報酬的同時轉(zhuǎn)移。與商品所有權(quán)有關(guān)的風(fēng)險，是指商品可能發(fā)生減值或毀損等形成的損失；與商品所有權(quán)有關(guān)的報酬，是指商品價值增值或通過使用商品等產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益。收入的確認(rèn)二、《準(zhǔn)則指南》及《講解》的進(jìn)一步解釋（2）判斷企業(yè)是否已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方，應(yīng)當(dāng)關(guān)注交易的實質(zhì)，并結(jié)合所有權(quán)憑證的轉(zhuǎn)移進(jìn)行判斷。如果與商品所有權(quán)有關(guān)的任何損失均不需要銷貨方承擔(dān),與商品所有權(quán)有關(guān)的任何經(jīng)濟(jì)利益也不歸銷貨方所有,就意味著商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給了購貨方。收入的確認(rèn)二、《準(zhǔn)則指南》及《講解》的進(jìn)一步解釋（3）某些情況下，轉(zhuǎn)移商品所有權(quán)憑證或交付實物后,商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬隨之轉(zhuǎn)移,企業(yè)只保留商品所有權(quán)上的次要風(fēng)險和報酬,如交款提貨方式銷售商品、視同買斷方式委托代銷商品等。在這種情形下,應(yīng)當(dāng)視同商品所有權(quán)上的所有風(fēng)險和報酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移給購貨方。收入的確認(rèn)三、收入確認(rèn)主要解決三個問題1、“企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)給購貨方”時點的確認(rèn)報酬什么時點轉(zhuǎn)移主要風(fēng)險什么時點轉(zhuǎn)移2、“相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)”的判斷退貨的可能性有多大3、“相關(guān)已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠計量”房屋開發(fā)成本存在滯后特征，決定了“成本能夠可靠計量”，在實務(wù)中并不容易作到收入的確認(rèn)四、具體情況下收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)（1）1、由于準(zhǔn)則僅對收入確認(rèn)的條件進(jìn)行了原則性規(guī)定，未具體針對某一行業(yè)某一類型銷售方式下收入確認(rèn)條件，給企業(yè)在實踐中造成一定的判斷空間。2、從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品狀態(tài)及銷售模式兩個方面結(jié)合竣工驗收等綜合因素來討論：銷售模式主要有：一次性付款、分期付款、按揭等三種；產(chǎn)品狀態(tài)有：期房、現(xiàn)房。組合成下列六種類型的銷售。收入的確認(rèn)四、具體情況下收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)（2）3、收入確認(rèn)的難點在于“企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)給購貨方”4、與所有權(quán)有關(guān)的主要風(fēng)險與報酬的兩個組成部分：（1）報酬：未來房價的波動風(fēng)險與報酬由誰來承擔(dān)根據(jù)企業(yè)與購房者簽訂的銷售合同可以判斷：未來房價的波動風(fēng)險與報酬由購房者承擔(dān)

收入縣的確霜認(rèn)四、饅具體考情況鞏下收昂入確減認(rèn)標(biāo)速準(zhǔn)（3）（2）貓風(fēng)險柜：收便入確宏認(rèn)條體件的帥關(guān)鍵序性問面題：冊房屋伍滅失限、毀牙損的監(jiān)風(fēng)險暗。上述頌產(chǎn)品由狀態(tài)構(gòu)及銷涌售模火式未考明確猴涉及探，或樣者說倉該等東風(fēng)險揉未轉(zhuǎn)垂移。收入端的確懶認(rèn)五、故目前職房地萌產(chǎn)企佳業(yè)收規(guī)入確灑認(rèn)的培幾種泥情況勒（1）1、幾郵種情籠況的瘡差別內(nèi)主要扛確認(rèn)冰風(fēng)險陷轉(zhuǎn)移背的時犁點不呢同2、在倒房產(chǎn)物完工低并驗霞收合脅格，達(dá)簽定寇了銷徹售合蒜同，聯(lián)取得曉了買脂方按綠銷售蒙合同迫約定德交付把房產(chǎn)爬的付膝款證石明時鑰確認(rèn)再銷售樣收入群的實呼現(xiàn)。（萬鄰科）收入青的確蓬認(rèn)五、吸目前跨房地毅產(chǎn)企咱業(yè)收稻入確撥認(rèn)的咱幾種查情況詞（2）3、在飛開發(fā)耳產(chǎn)品賠已經(jīng)蘇完工名并驗眠收合泛格，域簽訂他了銷贏售合傷同并例履行厘了合判同規(guī)練定的榜義務(wù)標(biāo)，即晉開發(fā)眨產(chǎn)品禁所有嫁權(quán)上灣的主居要風(fēng)堤險和紋報酬你轉(zhuǎn)移捷給購棚貨方第；公平司不繪再保客留通紛常與憤所有強(qiáng)權(quán)相抵聯(lián)系噸的繼喇續(xù)管麥理權(quán)私，也茄不再碑對已季售出幸的商聲品實潮施有談效控狹制；稈收入蔑的金飯額能闖夠可患靠地說計量裁；相閉關(guān)的堂經(jīng)濟(jì)內(nèi)利益榨很可摧能流模入；皇并且僻該項刃目已參發(fā)生債或?qū)l(fā)生徒的成毒本能訊夠可屑靠地燙計量貨時，抓確認(rèn)潔銷售幣收入鴉的實冊現(xiàn)。誤（濱礦江集礎(chǔ)團(tuán)）收入鍛的確錢認(rèn)五、增目前育房地激產(chǎn)企賢業(yè)收母入確猾認(rèn)條巴件幾喇種情肢況（3）4、在室買賣道雙方菊簽訂狼銷售船合同共并在鐘政府背相關(guān)睡部門栽備案武，開截發(fā)產(chǎn)茄品已芝建造坐完工籌并達(dá)壁到預(yù)旋訂可提使用晶狀態(tài)責(zé)，經(jīng)仔相關(guān)癢主管辨部門克驗收股合格孔并辦祖妥備康案手既續(xù)；蓋買方屬按銷虹售合頭同付間款條改款支爐付了商購房浴款項鮮并取攪得銷衛(wèi)售合屆同約顯定的勻入伙睜資格才，即呆：賣籮方收猛到全布部購營房款誤或取裳得收洗取全草部購冬房款鏟權(quán)利炕，相構(gòu)關(guān)的去經(jīng)濟(jì)慢利益館能夠垃全部就流入戰(zhàn)公司珍時，蘇確認(rèn)褲銷售膛收入咬。（噸金地叼集團(tuán)憤）收入肥的確婦認(rèn)五、灣目前被房地薪產(chǎn)企階業(yè)收頃入確挨認(rèn)條花件幾垃種情黎況（4）5、房姑地產(chǎn)喘開發(fā)捉產(chǎn)品厚銷售挑收入侄，系中在商綿品房腹竣工砍并驗律收合謎格，竄并辦鎖理了壇移交弱手續(xù)面時確窯認(rèn)銷停售收閑入的扶實現(xiàn)托。（吩招商憐地產(chǎn)候）6、在聲房產(chǎn)泡主體六完工奪并驗馳收合怒格，撒簽訂訪了銷圓售合還同，例收取攤首期負(fù)款項珠并已按辦理突銀行字按揭借手續(xù)媽或分黎期收陵取的雖款項辨超過50肌%以上勺時確嫁認(rèn)銷藥售收彼入的琴實現(xiàn)首。（宮泛海宵集團(tuán)廢）收入迷的確圈認(rèn)五、杰目前隙房地?fù)墚a(chǎn)企冶業(yè)收辭入確魯認(rèn)條椒件幾清種情擔(dān)況（5）7、在扶房屋渴完工致并驗掏收合詞格，賭簽定罪了銷經(jīng)售合遼同，間取得未了買嚼方付層款證拘明，漠并辦威理完暑成商促品房本實物巧移交瓶手續(xù)者時，舍確認(rèn)迷收入仆的實領(lǐng)現(xiàn)。絕（中繭潤投測資）8、上沿述收絲式入確芹認(rèn)在糕時點奏上可后分兩閉類：房產(chǎn)瀉主體綿完工癥并驗月收合揉格（熔萬科嘴、濱舞江、葡泛海孤）辦理臣了移糟交手惰續(xù)（舅招商泡、金傲地、孝中潤晶）收入哥的確槐認(rèn)五、幫在法辰律上氧對于燙房屋多毀損咳、滅硬失的鑼風(fēng)險鼻的理挎解（1）1、目啟前在貨法律屋上對忽此存跡在以獅所有尋權(quán)為催判斷逮依據(jù)拘和以蠻占有秘為判判斷依各據(jù)兩廳種解勢釋。2、以擋所有要權(quán)為朝判斷霧依據(jù)之：《物權(quán)茫法》相關(guān)汽規(guī)定榮：“耗不動馬產(chǎn)物說權(quán)的戚設(shè)立灣、變猶更、霉轉(zhuǎn)讓頑和消失滅，療經(jīng)依里法登愉記，辨發(fā)生闖效力異；未銹經(jīng)登員記，郊不發(fā)慮生效閉力，宅但法接律另練有規(guī)亡定的絮除外界”收入書的確惱認(rèn)五、叉在法繡律上鐘對于被房屋酷毀損踩、滅鐵失的徒風(fēng)險搞的理夕解（2）3、以金占有礎(chǔ)為判姥斷依偽據(jù)：《合同洗法》相關(guān)比規(guī)定惑“買炒賣合授同的容標(biāo)的籮物所雷有權(quán)妙自標(biāo)森的物斧交付排時起逼轉(zhuǎn)移泰，但吉法律羊另有揮規(guī)定擠或當(dāng)峰事人內(nèi)另有嫩約定似的除撤外”約。《最高檔人民餃法院斑關(guān)于四審理集商品辣房買味賣合濃同糾泄紛案潑件適挑用法蜓律若捧干問論題的掛解釋》相關(guān)道規(guī)定漸“房液屋毀聲損、質(zhì)滅失項的風(fēng)排險，男在交其付使炕用前妙由出竟賣人廣承擔(dān)裝，交宗付使洪用后傭由買襪受人惜承擔(dān)石；買垮受人傘接到昂出賣勇人的萌書面始交房遍通知勢，無棒正當(dāng)寨理由烘拒絕過接收澤的，息房屋吊毀損裳、滅努失的屯風(fēng)險假自書慈面交擊房通吧知確搞定的聯(lián)交付冠使用懶之日與起由壓買受察人承跟擔(dān)，麗但法齒律另撕有規(guī)苗定或告者當(dāng)宰事人服另有講約定洞的除增外。頓”收入窩的確柔認(rèn)六、存房地領(lǐng)產(chǎn)所漫有權(quán)陷的轉(zhuǎn)吵移時肅點1、房倡地產(chǎn)勿所有縱權(quán)的凝完全班轉(zhuǎn)移塞于過鋼戶登銅記日扒完成2、收濫入確炮認(rèn)并蛛不需預(yù)要與聚所有鵝權(quán)的虧完全豎轉(zhuǎn)移蜘相一辭致，江沒有伶必要憑以過折戶登環(huán)記時詢點作挎為收咬入確查認(rèn)的伸時點低標(biāo)準(zhǔn)頁。在過拋戶之吸前的趁交付夫使用那時點甘，與紐奉商品何房所儀有權(quán)讓相關(guān)交的主筋要風(fēng)添險與敘報酬秤均已隊轉(zhuǎn)移在工避程已濫竣工梢并經(jīng)濃有關(guān)狹部門央驗收娛合格停時，朱其實弦質(zhì)是互已達(dá)琴到辦翠證過槽戶條蔬件過戶救登記謀的手退續(xù)受安各地團(tuán)建設(shè)扶部門域的影箱響，垃不同樣地區(qū)穩(wěn)手續(xù)片辦理染完成您的時陽間差纏異大扔。收入采的確丙認(rèn)七、氏相關(guān)臘的經(jīng)野濟(jì)利含益能成夠流倒入企汽業(yè)1、如姻果存緊在退辮房的狗情況他下，逢其經(jīng)滑濟(jì)利諒益不夫能被永視為音可以駝流入窄企業(yè)2、對界于一淘次性抽、分痰期銷澇售模者式，糟合同鮮約定熊的收根款日暑期可花能在哨交房圖之后彼（雖象然目透前絕芹大部去門銷冤售合夫同約加定在俘交房兆之前距已收投到一例定的梳款項矩，但籃在現(xiàn)斗房大跪量存嶺在的鵲行情籠下非異常有盆可能代出現(xiàn)奴交房大之后紹才收堵款的葡現(xiàn)象株），巴由于沖房價聾的波梳動等索因素拆可能硬存在廚購房邊者主氧動違賢約現(xiàn)圖象收入司的確勵認(rèn)七、坊相關(guān)絞的經(jīng)頌濟(jì)利野益能術(shù)夠流賺入企逐業(yè)（梨續(xù)）3、對碧于按怨揭銷輕售，左也由經(jīng)于房腎價波瓶動等虹因素纖，如搏由于陷開發(fā)城商原夠因“斷按揭磨”在倘規(guī)定除的時佩限內(nèi)懇未能嚴(yán)辦理畢時，灰購房鋼者有號可能擦作出女退房窗行為跟或主恰動違游約（沙或改國為其陷他銷頭售方橋式購銷房者肉由于曠經(jīng)濟(jì)篩壓力怕等因死素不品能接綿受）衣。4、在街一次緊性、電分期偵銷售瞇模式綱下，停對于思已收沫到部第分售學(xué)房款益（即鄙首期閱款）害，按增揭銷技售模墾式下潔已辦譽理按宴揭手非續(xù)的狗情況雀下，剛購房華者主果動違得約的寺可能蹄性將桶大大充降低悅。收入色的確熊認(rèn)八、脈收入捆確認(rèn)阿時點洪的充驕分條揪件（1）1、銷疏售合狹同已碑簽訂磚并備類案、息開發(fā)倉產(chǎn)品懂已竣判工驗楊收并臺辦理快備案玻手續(xù)2、產(chǎn)艘品已柔交付桌（為掌收入覽確認(rèn)倒的必孤要條濁件，擺）3、“支買方江接到灑書面卸交房魯通知蛇，無膽正當(dāng)噸理由旱拒絕徒接收政的，敏于書目面交如房通廚知確待定的煩交付沒使用見時”士視同揭交房釋，亦鄉(xiāng)豐作為走收入酸確認(rèn)薄時點收入濕的確步認(rèn)八、債收入話確認(rèn)紅時點沖的充溜分條干件（2）4、對蠢于一臂次性定、分撈期銷姓售模壞式，雜由于碼房價伏的波修動等保因素腥可能磚存在時購房身者主洲動違蘆約現(xiàn)察象以棚及防功止部妖分企買業(yè)為似了業(yè)遼績而坦簽約箏交房聞（但處未收煩取款研項）起行為蒸的出痛現(xiàn)，芽在該徑模式宅下考纏慮增忠加一抽個約獸束條所件：插“必遍須收蝕到售評房款雄的20因%”（房嘆價再慎下跌20假%的可歲能性掏很小影）。5、對說于按乒揭銷稱售，碌也由團(tuán)于房池價波絲式動等朋因素琴導(dǎo)致跡退房太，故者在該邪類銷油售模脈式下僅也應(yīng)題考慮勞增加亮一個擊約束早條件判：“碼按揭乳手續(xù)題已辦劫理”加。收入耽的確艦認(rèn)九、有如何輸合理友理解儲成本剛能夠枯可靠絹計量1、對棕房地豪產(chǎn)企拆業(yè)來引說“愛成本督能夠百可靠譜計量纖”在甩實務(wù)揭中并俱不容奶易作層到2、成座本計叮量除挑了使焰用實與際發(fā)秤生的命費用聾支出閘外，姑還會滋使用蟻估計踐數(shù)據(jù)3、如劉何預(yù)攔估未校完成展的成剛本預(yù)估幫數(shù)據(jù)菌來源離包括累項目牧策劃息書、蒼項目縱預(yù)算爽等。份在合拿理預(yù)小估公共釀配套罷設(shè)施嬌成本津支出透的情投形下氏，可嗽以視棵為“介成本統(tǒng)能夠核可靠蛇計量療”。成本藍(lán)計量一、灑成本餐項目堅歸集孔（1）1、地碗價是否丟存在貫超容跌超建俯補地踢價，寫部分宅房地流產(chǎn)開乒發(fā)企藥業(yè)在禾開發(fā)應(yīng)過程訓(xùn)中調(diào)別整了曾原來現(xiàn)拿地暮時的汽容積組率，孟此種會情況陰下需秀補交紐奉地價2、建脅安檢查均企業(yè)增合同鐮審批秒內(nèi)部舉控制灑記錄誤清單瓦，取全得與堆建安假相關(guān)跑合同糾，檢蜜查工導(dǎo)程部輔門項秘目預(yù)掌算，查區(qū)分仿總包萄、單垂項工雀程發(fā)棉包（杜如單隸項工基程發(fā)棒包需砍檢查怕土石睬方、爭樁基第礎(chǔ)、燦腳手渴架、貫砌筑棉、混面凝土疲及鋼影筋混反凝土喂、構(gòu)理件運仙輸與袖安裝娘、樓交地面回、門膽窗及鍛木結(jié)扔構(gòu)、巧屋面境及防土水、扔保溫緣瑞、隔困熱等遠(yuǎn)等合你同及扛執(zhí)行竄情況琴）。如果士工程箭已決糧算，促則按爛決算逆金額細(xì)計算成本猛計量一、禾成本清項目凝歸集賭（2）3、前怕期費告用、炊基礎(chǔ)窯設(shè)施扇、環(huán)億境工普程前期蔑費用小中交筑納給卻政府哨各部煩門的饒保證思金性健質(zhì)的混款項計（如騰農(nóng)民塔工工拼資保救證金攔、新珠材料投保證禍金等械），嗓該部朝分不公應(yīng)計勺入成摩本（巡壽多數(shù)屯企業(yè)趟將該或部分圖計入暑成本南），男應(yīng)掛個往來骨。環(huán)境困工程奧關(guān)注酒已竣臣工驗征收，趴但仍井有部早分環(huán)攪境工旅程未齒完工雁，須分預(yù)估迷支出道計入織成本輕。成本圣計量一、油成本負(fù)項目那歸集楊（3）4、無健償公懼建此處乳公建芳是作應(yīng)為成粘本對滾象在短第一兆輪成痛本項插目歸仇集后販分?jǐn)偽康某啥卤驹诠掠挟a(chǎn)陡權(quán)成痛本對將象間鈴再分戒配的賢成本溜項目圓（根闖據(jù)有涌關(guān)法難規(guī)，睛產(chǎn)權(quán)猛及其肆收益嗽權(quán)不攏屬于侍開發(fā)掃商，社開發(fā)藍(lán)商不限能有咬償轉(zhuǎn)棋讓也奴不能盒轉(zhuǎn)作施自留掙固定豬資產(chǎn)緩的公累共配朽套設(shè)碰施支堂出作駁為無途償公介建，煤應(yīng)在生歸集銅地價嬌、建驚安、惹利息兇、前倍期等擊等費屯用后旦再將規(guī)其分福配至枯開發(fā)誼商可呈售或通享有御產(chǎn)權(quán)魔或收古益權(quán)乏的建炎筑面鋸積中掏）；辟須關(guān)負(fù)注已謀完工哄產(chǎn)品洪應(yīng)分鋒攤的傘應(yīng)建居未建芹部分蛾無償話公建弟預(yù)估波情況蓋。成本除計量一、黨成本扭項目層歸集黎（4）5、利英息專門寺借款濫一般謎以期線為單辨位借撒款，死但一榴期內(nèi)檔存在覽前后進(jìn)完工怪的開肚發(fā)產(chǎn)儀品，倍應(yīng)將君完工羅部分越所使盟用的鋤借款粥（如漆何確島定完境工部母分使嬸用的紫借款冬，一覽般按孕完工出部分殺投入驕占該圣期總義投比聯(lián)計算辟）相疑對應(yīng)跟的借茄款費拔用停界止資處本化嫁（很揚多企儲業(yè)在莫部分潔產(chǎn)品役完工背后未排停止隸資本染化，懷而是乖計入妄其后頌完工窗的產(chǎn)環(huán)品）抗。由集址團(tuán)母廁公司址向外筒借款懸，再英轉(zhuǎn)借謎子公銳司，治子公蠅司資決本化伏，在離合并星抵消慚的處科理：簽應(yīng)從廣整個恩集團(tuán)倡角度沈考慮龍資金晉的實破際使置用情難況，念如實女質(zhì)用撫于資領(lǐng)本化驚項目赴，則改無需脆在合桃并時浴抵消芝子公某司資轉(zhuǎn)本化教金額悶。成本劍計量一、均成本絕項目念歸集季（5）6、預(yù)崇提或舌預(yù)估巴費用喇的問卡題國稅笑發(fā)[2挑00改9]民31號文桂第三扒十二搶條明騾確：班其一慘、出惹包工蒸程未已最終園辦理辯結(jié)算肉而未圣取得胸全額命發(fā)票童的，瓜在證萬明資塊料充搞分的沙前提項下，娃其發(fā)寫票不缸足金尊額可遮以預(yù)洗提，醬但最農(nóng)高不斬得超儀過合桿同總茫金額惡的10佩%；其二義、公抄共配驢套設(shè)釀施尚飯未建譜造或疤尚未受完工都的，克可按茅預(yù)算喉造價窄合理乓預(yù)提哪建造驅(qū)費用吸。此煮類公震共配風(fēng)套設(shè)連施必省須符刑合已慈在售廊房合螞同、遮協(xié)議津或廣篩告、駝模型喂中明恨確承乘諾建廁造且菌不可遠(yuǎn)撤銷益，或素按照擊法律織法規(guī)撿規(guī)定腹必須世配套民建造盾的條這件。。成本病計量一、首成本馬項目劈燕歸集孟（6）6、預(yù)省提或態(tài)預(yù)估晶費用嫌的問銅題其三羅、應(yīng)童向政駁府上仍交但晃尚未般上交舌的報輔批報悔建費藍(lán)用、紛物業(yè)貞完善址費用退可以礎(chǔ)按規(guī)臟定預(yù)濃提。花物業(yè)盞完善租費用券是指員按規(guī)驅(qū)定應(yīng)誘由企遍業(yè)承旱擔(dān)的樓物業(yè)倘管理莊基金況、公鐘建維臥修基低金或罩其他快專項鄉(xiāng)豐基金份。除此作幾項辜預(yù)提怠（應(yīng)堅付）尼費用撞外，沖計稅保成本刻均應(yīng)漢為實灣際發(fā)聞生的五成本隊。成本猛計量二、略成本糞在各撕成本言對象艙間分似配（1）1、總計體原附則直接迷成本膛和能杠夠分較清成蒸本對輔象的碎間接總成本子的：直接麥計入炒成本混對象共同潔成本叉和不萌能分壞清負(fù)熄擔(dān)對傲象的北間接寸成本向：應(yīng)按另受益謝的原惰則和豈配比倚的原旬則分慘配至限各成拍本對距象。具體溝分配禽方法王可按盆以下詳規(guī)定燥選擇伐其一拌：占地弦面積擁法、快建筑吐面積幣法、濫直接館成本械法、舟預(yù)算日造價矮法成本冤計量二、摔成本驅(qū)在各狗成本貼對象駐間分會配（2）2、成跡本項謙目歸至集后續(xù)應(yīng)于脖盤、佩期、選棟之爐間分喘配目前漁，絕粗大部掠分房課地產(chǎn)摸開發(fā)求企業(yè)墾未核妨算到庭棟，標(biāo)其實奇質(zhì)系擊由于耕管理川水平產(chǎn)還未調(diào)達(dá)到羅核算燥到棟甩的要爽求，緩但核蒼算至戰(zhàn)少于丸各期斷在不金同成澆本對景象間監(jiān)分配湊。3、地價昂：在甲各成地本對我象間頃的分燃配方定法一胸般為萌：先屠在期芬之間魚按占括地面宜積（隨期建扎筑面俘積/期容午積率機(jī)），尼再在啊各對工象間壟按建聰筑面含積分紗配。成本大計量二、賊成本妖在各博成本潑對象灣間分柄配（3）4、建安標(biāo)、前屑期、裙基礎(chǔ)麻設(shè)施蒸、環(huán)距境工險程、辨無償?shù)毓▉啠喊唇ㄓ曛嬖摲e分晚攤建安甜一般源后付徒款，惕如存束在大龜額預(yù)往付帳播款且相非地?zé)o價時石，須損謹(jǐn)慎覽判斷邊預(yù)付雁款性約質(zhì)5、利倆息：在各痛類型排成本杜對象裳間先塔按其巴歸集丈的（捆地價漿、建申安、脆前期匆費用混、基肌礎(chǔ)設(shè)轎施、識環(huán)境姐工程焦）合醫(yī)計投陰入金糧額分勞配，事再在胞各類法型內(nèi)宇部按徹建筑忽面積車分配壤。稅金致問題一、狹營業(yè)銳稅的嗽問題譽（1）1、稅由法的鎮(zhèn)規(guī)定《中華旦人民丈共和李國營均業(yè)稅斗法實悶施細(xì)坦則》第二獸十八裕條規(guī)扮定：百納稅膀人轉(zhuǎn)先讓土改地使優(yōu)用權(quán)底或者喝銷售絨不動尾產(chǎn)，詳采用槐預(yù)收福款方逼式的袍，其疲納稅奇義務(wù)嘩發(fā)生年時間彎為收印到預(yù)形收款引的當(dāng)熄天，嘩營業(yè)綢稅的要計稅頑依據(jù)侄是實荷際收物到的榆預(yù)收畏款金技額功。稅金雪問題一、是營業(yè)喪稅的田問題慢（2）2、企佳業(yè)會狗計準(zhǔn)豬則并含沒有宋對轉(zhuǎn)帽讓土爆地使梅用權(quán)繳或銷披售不瓶動產(chǎn)惑預(yù)收宰款計永征營間業(yè)稅是和會窄計處喘理進(jìn)綢行明爪確。3、實悄務(wù)中辛三種滾處理絞方法惱：（1）不翁計提缺陷格：不券能反季映應(yīng)爐交稅禮費情較況(2設(shè))計提準(zhǔn)時計滿入“俘營業(yè)抗稅金弟及附煩加”缺陷民：營腥業(yè)稅舊金及系附加義與收幻玉入不摘匹配（3）計贊提時迷計入川“其屈他流熊動資狂產(chǎn)”缺陷是：不趙符合師資產(chǎn)云的定鼓義稅金覆問題一、杜營業(yè)嗓稅的狡問題帝（3）4、三爪種方踩法具閥體賬偷務(wù)處籮理第一隨種處頭理方哥法期末求不根貫據(jù)預(yù)摧收賬榨款發(fā)司生額務(wù)計提修應(yīng)交徐營業(yè)全稅交納斯?fàn)I業(yè)努稅時遍：借：隸應(yīng)交勁稅費-營業(yè)絨稅貸：部銀行兔存款確定汪收入陰時借：蔥營業(yè)局稅金恨及附價加貸：添應(yīng)交糠稅費稅金沖問題一、收營業(yè)敢稅的斗問題竿（4）第二源種處潤理方查法期末工根據(jù)屠預(yù)收晨賬款浮發(fā)生垃額計姨提應(yīng)言交營蝦業(yè)稅借：游營業(yè)組稅金跑及附廣加貸：列應(yīng)交鑰稅費交納棄營業(yè)須稅時仇：借：循應(yīng)交任稅費-營業(yè)勿稅貸：歲銀行銅存款稅金功問題一、伐營業(yè)鎮(zhèn)稅的聾問題烈（5）第三膏種處芒理方能法期末狡根據(jù)類預(yù)收罷賬款犁發(fā)生衛(wèi)額計落提應(yīng)趕交營態(tài)業(yè)稅借：花其他凡流動協(xié)資產(chǎn)貸：敗應(yīng)交朝稅費交納勾營業(yè)饞稅時惕：借：付應(yīng)交團(tuán)稅費-營業(yè)養(yǎng)稅貸：糞銀行閱存款確定降收入嶺時借：鵝營業(yè)券稅金臭及附摧加貸：刊其他示流動泥資產(chǎn)稅金騙問題二、把土地忍增值疤稅的躺問題刷（1）1、稅查法的習(xí)規(guī)定納稅獲人在猶項目方全部盾竣工訓(xùn)結(jié)算悔前轉(zhuǎn)角讓房必地產(chǎn)橫取得滔的收鳴入，因由于蜻涉及丸成本較確定蠢或其扎他原弄因，堆而無哀法據(jù)穗以計佛算土這地增振值稅此的，臂可以森預(yù)征倍土地諸增值執(zhí)稅，針待該枝項目忘全部統(tǒng)竣工暴、辦刪理結(jié)鄙算后安再進(jìn)憲行清堆算，減多退泡少補逃。具母體辦方法由晉各省變、自透治區(qū)融、直元轄市機(jī)地方趣稅務(wù)當(dāng)局根王據(jù)當(dāng)播地情拔況制覆定。稅金房誠問題二、裕土地珠增值缺稅的籍問題漸（2）2、預(yù)黎征額醋的性鳥質(zhì)？與是預(yù)戶交還夸是應(yīng)者交？稅法輕中土狗地增桂值稅宗的納衡稅義冬務(wù)產(chǎn)牲生的科時點喚：轉(zhuǎn)讓嘉房地妖產(chǎn)合勵同簽絕訂納稅販人因蜻經(jīng)常欣發(fā)生仗房地墾產(chǎn)轉(zhuǎn)或讓而派難以越在每騰次轉(zhuǎn)奸讓后怎申報悔的，佩經(jīng)稅餡務(wù)機(jī)圣關(guān)審佛核同連意后恭，可宅以定垂期進(jìn)謎行納提稅申曾報納稅頓人在他項目鳥全部敏竣工失結(jié)算輔前轉(zhuǎn)誤讓房努地產(chǎn)壯取得寇的收啄入，格由于膠涉及圍成本竟確定穩(wěn)或其點他原貢因，塊而無朗法據(jù)稿以計炭算土蛛地增用值稅凈的，志可以糧預(yù)征乳土地乳增值鄰稅稅金荒問題二、稱土地鬧增值將稅的杜問題溝（3）3、預(yù)別交土淺地增煩值稅菊的賬候務(wù)處爭理借：瀉營業(yè)私稅金包及附堪加貸：橋其他沉應(yīng)付垂款應(yīng)交狹土地稍增值窩稅的歲賬務(wù)屋處理借：格營業(yè)搜稅金饒及附幕加貸：拐應(yīng)交殿稅費稅金戰(zhàn)問題二、雜土地?fù)粼鲋刀径惖臍鈫栴}貌（4）4、如期未全俯部完箱全對械外銷烘售，晃僅部藏分完專工銷協(xié)售，贊需對屈已實價現(xiàn)銷厭售部丑分，叼應(yīng)按統(tǒng)清算赤口徑調(diào)預(yù)提張土地禽增值才稅（牌即應(yīng)摸符合茶配比軌原則努及權(quán)研責(zé)發(fā)振生制共原則敲）；繁由于狼清算甩按期鐮按類縱型進(jìn)辛行，潑可能失存在戀已實上現(xiàn)銷潤售部腫分有把增值束，但絞整期蓋卻未秋增值拒現(xiàn)象淺，故開在預(yù)場提時翼如果加房價傾波動爸較大蝴時，越需考狠慮房怠價波廁動對畢增值襯率的煎影響階，進(jìn)繁而對雄增值功稅的邪影響深，該帽情形朱下不過能僅內(nèi)僅依診據(jù)已眾實現(xiàn)借銷售顧部分倘的增催值額廢預(yù)提稅，而吧應(yīng)預(yù)似計整穴期銷鋒售價嚼格進(jìn)姿而預(yù)胃計增敵值額虜及適急用稅滿率，剃預(yù)提究已實酬現(xiàn)銷連售部卸分的犬增值郵稅；揪否則陷，將昌可能面出現(xiàn)晌預(yù)計碌與實爆際清瞎算時答相差帶甚遠(yuǎn)斑的情圖況稅金巴問題二、筐土地排增值寺稅的品問題書（5）5、預(yù)裙提的戒土地球增值德稅在勢所得泰稅匯踩算時撇，是養(yǎng)否應(yīng)禁作為臣納稅厚調(diào)增濾項目河納稅垃，同仿時，丹作為仗遞延葵所得令稅資箭產(chǎn)處胸理？預(yù)提篩的土