第一章導論教學要求知識要點能力要求相關知識房地產的含義（1）準確理解房地產的含義、房地產開發的特（1）房地產業概念房地產開發概念點、分類（2）理解房地產開發對城市建設的作用（2）房地產開發企業的含義房地產開發模式（1）掌握房地產開發的程序（1）房地產開發程序四階段房地產開發程序（2）熟悉房地產開發的模式（2）多元化模式、專業化模式、網絡經濟環境模（3）理解房地產開發產式業與國民經濟的關系，房地產業的可持續發展（3）房地產開發企業的資質設立引例在房地產開發的過程中，由于開發模式選擇不對，對項目決策和效益產生不利影響，使項目投資存在一定程度的風險，所以進行房地產開發程序的學習和開發模式的研究是十分必要的。房地產項目開發模式的選擇是本章的要點。例如，杭州錢塘江南岸有兩個樓盤比鄰，都是高層住宅樓

開發，面積分別為23萬平方米和18萬平方米。在前期開發

階段前者用了半年時間，后者用了一年時間，前者提前半

年銷售，節約資金7000元萬左右，獲得了良好的社會信譽。又如，深圳梅林一村有8000戶，采用了多元化的開發模式——集商住、商貿、學校、醫院、休閑、餐飲、娛樂于一體的綜合開發。自1997年投入使用以來，小區綜合效益和管理模式成為全國房地產開發的楷模。1.1

房地產開發的含義與特點1.1.1

房地產的含義房地產又稱不動產，英文中常用realestate和realproperty表示。前者指其物質實體，即土地以及與之相連的建筑物、構筑物和基礎設施；后者則在此基礎上，強調附帶的各項權益。房地產開發是以房屋和土地為主要內容的綜合開發。房地產開發的主要內容是房產開發與地產開發。房地產開發是房地產開發企業按照城市規劃的要求，通過投資，建設適應城市社會和經濟發展需要的，滿足用戶要求的房屋建筑、配套設施及空間環境，并以此實現企業經營目標和提高土地使用價值的社會經濟效益的活動。1.1.2

房地產開發的特點(1)開發成本高，投資量大。(2)開發建設期長，投資周轉慢(3)市場具有地區性和分散性。(4)需求具有穩定性。(5)涉及面廣，綜合性強。1.1.3

房地產開發分類

(1)根據開發項目所在的位置，可分為城市新區房地產開發和舊城區房地產開發。

(2)根據開發的規模，可分為零星地段的房地產開發和成片小區開發。

(3)根據開發項目的使用功能，可分為居住房地產、工業房地產、商業房地產、辦公用房地產、旅館用房地產、餐飲用房地產、娛樂用房地產、特殊用途的房地產等。

(4)根據開發的深度，可分為土地開發和房屋開發。(5)根據開發的方式，可分為定向開發、聯合開發、合作開發和單獨開發。1.1.4

房地產開發對城市建設的作用1．推動城市規劃的實施與完善2．有利于減少投資成本(1)節約用地。(2)縮短工期。(3)降低造價。(4)節省人力和物力。3．為城市社會、經濟、政治、文化活動以及人民生活提供載體4．為城市政府財政提供資金來源5．為城市大型基礎設施建設提供融資途徑1.2

房地產開發的程序一般來說，房地產開發可分為可行性研究、前期工作、建設實施、房屋營銷和服務4個階段(圖1.1)。第一階段：可行性研究階段第二階段：前期工作?項目報批與前期工作階段立項、申請購置開發場地委托規劃、設計申請建設工程規劃許可證籌集開發資金拆遷、安置、清場市規劃局、國土局、房管局、計委規劃、勘察、設計單位、規劃局有關金融機構規劃局住戶、派出所、有關管理部門第三階段：項目實施工作階段項目實施工作階段招標、投標、發包項目施工準備、現場”“三通一平施工組織管理與控制竣工驗收、交付使用市規劃局、房管局、工程質量管理部門建管部門、施工企業施工企業工程部門、監理公司第四階段：銷售、出租和服務階段銷售、出租和服務階段指定銷售、租賃計劃、宣傳、廣告商品房銷售、簽約、公正、付款小區管理、經營、服務傳媒機構建設局、建設銀行、物價局簽約雙方、公證部門物業管理公司、居委會派出所、工商局1.2.1

可行性研究階段可行性研究階段是房地產開發的首要工作階段。在此階段，要進行市場調查和市場分析，尋求投資機會；要對開發項目進行策劃，確定開發什么性質的項目，該項目建在何處、規模多大、投資額多少、投資來源能否落實、市場前景如何；該項目在經濟上是否合理、技術上是否可行、財務上是否贏利。1.2.2

開發項目的前期工作階段房地產開發項目前期工作階段是具體落實開發方案，為開發項目建設實施做準備的階段。主要工作有：立項、購置開發場地、籌集資金、拆遷安置、項目報建與委托設計。1．開發項目立項2．申請《建設用地規劃許可證》3．申請土地開發使用權4．領取《房地產開發項目手冊》5．拆遷安置6．籌集開發資金7．項目規劃設計與報建(1)開發企業在取得土地使用權后，根據城市規劃管理部門提出的設計要求，委托建筑設計院編制設計方案，并將設計方案報城市規劃管理部門審批。如果是高層建筑，還要征求消防管理部門的意見。(2)方案審查通過后，委托設計院進行項目的初步設計(對高層建筑)。并將初步設計報城市規劃管理部門，由規劃管理部門組織抗震辦、人防部門、環衛部門、供水供電管理部門等對初步設計進行會審。(3)初步設計審查通過后，委托設計院進行施工圖設計。并將施工圖報城市規劃管理部門，由規劃管理部門發建筑定位紅線。(4)到城市規劃管理部門領取《建設工程規劃許可證》。一旦開發企業取得了城市規劃管理部門頒發的《建設工程規劃許可證》，便可辦理開工手續。至此，房地產開發將進入建設實施階段。1.2.3

開發項目建設實施階段開發項目在建設實施階段的投資支出最大，所占的時間最長。1．辦理開工審批手續2．選擇施工企業3．開發項目工程管理與控制4．項目的竣工驗收1.2.4

房屋營銷和服務階段1.3

房地產開發模式房地產開發模式，有多種不同的劃分方法。這里，根據房地產開發企業核心業務過程

的不同，將房地產開發模式歸結為多元化

開發模式和專業化開發模式。1.3.1

多元化開發模式1．混合開發混合開發是指開發企業跨行業的互動發展，包括金融投資行業、建筑材料行業、建筑施工及裝飾裝修行業等。以涉足金融投資行業為例，這種經營方式適應開發資金量大的需要，有效改善開發項目的現金流。2．綜合項目開發綜合項目是指諸如集居住、商業、旅游觀光于一體的主題社區；集旅游、保健、高爾夫為一體的綜合度假區；具備購物、餐飲、綜合服務、休閑娛樂等功能的集合式商業經營地產項目等一類開發項目。3．縱向一體化開發縱向一體化開發，是指開發企業實行房地產開發建設與物業資產管理并重的經營方式。從國內外的經驗看，拓展房地產投資及與之相關的房地產資產管理業務，構筑房地產開發與管理密切結合型企業，是房地產開發企業實施可持續發展的重要途徑之一。1.3.2

專業化開發模式房地產物質形態的多樣性、產品分布的地區性以及開發經營過程的階段性、高風險性和不確定性，使得專業化開發模式成為開發企業的重要選擇。1．特定物業類型開發開發企業根據對自身資源(包括資金、實力和經驗)的評估以及對所處市場的獨特認識，可以選擇某類物業作為企業相對專一的開發對象，實施專業化開發。2．特定業務領域開發特定業務領域開發是一種非一體化的、非全能型的開發方式，它圍繞

開發過程中某一業務領域來進行開發經營。這種業務領域的選擇與確

定，同樣依賴于多種因素的綜合評估。在大多數情況下，這些業務領

域是開發企業的核心業務領域。特定業務領域開發，可以采取土地整

理、以開發流程管理為紐帶的協作型房屋、基礎設施建設等開發方式。3．服務集成式開發服務集成式開發是指開發投資企業以房地產服務集成商業的形式，提供專業房地產服務來推進房地產開發項目。這種服務涉及開發項目全過程。(1)房屋個性化定制與服務。(2)房地產開發項目管理與服務。1.3.3

網絡經濟環境下的房地產開發1．開發企業經營管理信息化變革具體事項有以下幾點。(1)基于大規模收集潛在客戶信息條件下的市場細分及有針對性的項目定位。(2)基于虛擬社區，完成交互式、個性化的項目定制。(3)基于柔性開發模式，應對小規模、多樣化的個性市場需求。毫無疑問，在網絡條件下，通過業務流程再造，提高企業差異化需求的整合能力和高彈性的建設組織能力，將形成房地產開發企業的核心競爭力。2．開發企業結構調整及優化

(1)戰略伙伴開發服務平臺，整合行業開發商、土地商、建造商、設計和投資資源，實現強強聯合、優勢互補，實現最優匹配，降低競爭風險。(2)材料采購服務電子商務平臺，實現系統成員集體采購建筑、裝飾材料，降低成本，保障數量。材料采購服務電子商務平臺，也可以成為戰略伙伴開發服務平臺上的一部分。(3)行業管理電子政務平臺，提升政府管理服務水平，實現對行業的有效監督，給房地產開發提供良好的管理環境。1.4

房地產開發企業及其制度1.4.1

房地產業的含義房地產業是由房地產投資、開發、經營、管理和服務等部門和行業構成的巨大產業體系。房地產業是從事房地產開發、經營、管理和服務活動的行業和部門的總稱。房地產就是這些部門生產和經營的對象。(1)土地開發和再開發。(2)房屋開發和建設。(3)地產經營，包括土地使用權的出讓、轉讓、租賃和抵押。(4)房地產經營，包括房產(含土地使用權)買賣、租賃、抵押等。(5)房地產中介服務，包括信息、咨詢、估價、測量、律師、經紀和公證等。(6)房地產物業管理服務，包括家居服務、房屋及配套設施和公共場所的維修養護、安全管理、綠地養護、保潔、車輛管理等。(7)房地產金融服務，包括信貸、保險和房地產金融資產投資等。1.4.2

房地產業的行業性質1．產業劃分及房地產業屬性2

．房地產業與建筑業的關系1.4.3

房地產業的特性1．高度綜合性2．政府干預強3．關系社會的穩定4．高投資、高收益、高風險1.4.4

房地產開發企業的特征和分類1．房地產開發企業的特征2．房地產開發企業的種類1)按經營管理的對象不同分類(1)專門從事土地和城市基礎設施開發的企業。(2)專門從事地上建筑物和構筑物建設的房地產開發企業。(3)對房產和地產進行綜合開發的房地產開發企業。2)按照資金來源不同分類(1)涉外房地產開發企業。(2)內資房地產開發企業。3)按企業所有制性質不同分類(1)公有制的房地產開發企業。(2)非公有制的房地產開發企業。(3)混合所有制房地產開發企業。4)按照政府審批性質不同分類(1)房地產開發專業公司。(2)房地產開發項目公司。5)按經營運作方式不同分類(1)獨立運作的房地產公司。(2)產業集團下屬房地產專業公司。(3)合作形式的房地產公司。1.4.5

房地產開發企業的設立1998年7月20日，國務院常務會議通過了《城市房地產開發經營管理條例》。其中房地產開發企業設立如下條件。(1)設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件。①有100萬元以上的注冊資本。②有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，兩名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件做出高于前款的規定。(2)外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合上述的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。(3)設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合條例規定條件的予以登記。工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，還需聽取同級房地產開發主管部門的意見。(4)房地產開發企業領取營業執照之后，還需持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：①營業執照復印件；②企業章程；③驗資證明；④企業法定代表人的身份證明；⑤專業技術人員的資格證書和聘用合同。1.4.6

房地產開發企業的資質建設部于2000年3月29日發布了《房地產開發企業資質管理規定》，房地產開發企業按照企業條件分為4個資質等級。1．一級資質2．二級資質3．三級資質4．四級資質房地產開發企業資質等級實行分級審批。一級資質由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門初審，報國務院建設行政主管部門審批。二級資質及二級資質以下企業的審批辦法由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門制定。經資質審查合格的企業，由資質審批部門發給相應等級的資質證書。1.4.7

房地產開發企業的組織機構1．房地產開發企業組織機構形式1)直線制2)職能制3)直線—職能制4)事業部制2．房地產開發企業部門分工(1)綜合計劃部門(2)前期開發部門(3)規劃設計部門(4)工程技術部門(5)研究發展部門(6)財務預算部門(7)材料設備部門(8)經營銷售部門(9)其他行政部門1.5

房地產開發的參與者1．政府機構2．開發商3．金融機構4．建筑承包商5．專業顧問1)規劃師2)經濟師3)房地產估價師4)建筑師5)景觀建筑師6)監理工程師7)交通顧問8)物業代理者9)成本控制人員10)會計師11)律師12)其他人員1.6

房地產業與國民經濟的關系1.6.1

房地產業在國民經濟中的地位1．房地產業是國民經濟的重要基礎性產業2．房地產業是國民經濟的先導性產業3．房地產業是國民經濟的支柱產業1.6.2

房地產業與國民經濟關系的一般規律總體來說，房地產業對國民經濟的作用可分為促進或牽制兩個方面。在整個國民經濟的運行過程中，如果房地產業運行勢頭良好、經濟效益好、發展勢頭旺，就會對國民經濟起到強大的促進作用。這種促進作用，可以從房地產業在國民經濟中的基礎性、先導性、支柱性產業的地位得到證明。反之，如果房地產業發展失調，市場泡沫嚴重，交易不規范，房地產價格增長過快或發展緩慢，開發規模、竣工面積過小，則會對國民經濟產生牽制作用，阻礙它的發展。1.6.3

房地產業的可持續發展1．房地產業可持續發展的內涵2．房地產業可持續發展的主要內容1)土地資源利用與可持續發展2)房地產開發與可持續發展3．人居問題和可持續發展4．房地產市場與可持續發展5．房地產業可持續發展遵循的原則1)堅持資源集約利用原則2)堅持提高經濟效益原則3)堅持生態環境保護原則4)堅持合理開發原則6．房地產業可持續發展的措施1)合理利用土地資源，杜絕土地的浪費2)規范和引導房地產市場的有序競爭行為3)房地產業要做到與時俱進，不斷創新4)建立房地產業的預警系統5)加強房地產中介服務機構的管理，實現房地產服務專業化本章小結本章通過介紹房發的含義和特點，闡述了房地產開發的程序，即4個開發階段的特點及工作重點和難點；引入了房地產開發的模式