KINGSWICK(GUANGZHOU)PROPERTYCONSULTANTSLTD.廣州經緯房產咨詢有限公司萬科地產區域發展潛力研判分析報告目錄主要內容頁碼第一部分房地產運行區間判斷體系建立3第二部分各地房地產市場運行區間判斷15第三部分區域房地產發展潛力研判34第四部分潛力區域住宅市場客戶分析113

第一部分

房地產運行區間判斷體系建立1.判斷體系的理解2.房地產預警體系構建3.研究方法與技術探討4.各地房地產預警體系運行情況基于房地產預警方法，并結合市場分析方法1.判斷體系理解房地產市場運行區間：

普通的市場分析方法

房地產預警方法

經驗或直覺判斷×√√根據需要，選擇最完善、最受推崇的灰色分析法1.判斷體系理解理論依據：房地產周期波動理論預警方法：灰色分析法灰色分析法指數預警方法統計預警方法回歸預警方法國房指數、中房、武房、上房…深圳、上海等房地產預警體系…對數據質量要求高，運用少預警體系建立在完備的邏輯推理過程之上2.房地產預警體系構建邏輯分析思路：分析警兆尋找警源明確警情預報警度房地產預警的主體分析過程共包括5個部分2.房地產預警體系構建研究模型構建：選擇警情指標確定警兆指標時差相關分析劃分預警界限經驗判斷法統計分析法圖示法計算綜合警值預報警情程度層次分析法數學評價法主成分分析銷售率價格指數房地產投資額商品房施工面積……警情燈種可直觀反映某地的房地產運行區間3.研究方法與技術探討警情燈種解釋：過熱：房地產投資旺盛，供應明顯大于需求偏熱：房地產投資較為旺盛，交易較為活躍正常：房地產投資平穩，供求基本平衡較冷：房地產投資較少，市場反應不夠熱烈冷：房地產投資少，市場交投不活躍分為市場預期、市場即期及宏觀層面等3個部分3.研究方法與技術探討警兆指標確定：指標分類具體警兆指標1市場預期指標房地產開發投資額/全社會固定資產投資額2商品房新開工面積/商品房施工面積3商品房施工面積/商品房竣工面積4市場即期指標商品房銷售額/房地產開發投資額5商品房銷售面積/商品房竣工面積6住房買賣面積/社會住房總面積7房地產與宏觀經濟、金融關系房地產開發投資增幅/GDP增長率8房地產開發企業貸款/全社會企業貸款9個人住房貸款/房地產開發貸款選擇價格指數作為本次預警研究的警情指標3.研究方法與技術探討警情指標確定：

反映房地產市場供需狀況及發展態勢參考深圳、上海、廣州、華中科大等房地產預警體系結合廣州、從化、增城、惠州、清遠市場實情警情指標選擇價格指數廣州十區、增城、從化、惠州、清遠兩種方法可以選擇，其中正態歸一法對數據要求高3.研究方法與技術探討警兆指標比兌：方法一：正態歸一法方法二：標準體系+5分量表右圖，以廣州十區的數據為例，用SPSS進行正態歸一化處理，得出的均值、方差、標準差等數值5分量表取5個分值；標準體系參考相關文獻及成熟城市的運行規律，如下頁指標體系的標準實際是建立在房地產運行規律之基礎上3.研究方法與技術探討指標體系建立：具體警兆指標房地產開發投資額/全社會固定資產投資額<15%15%-22%22%-30%30%-37%>37%商品房新開工面積/商品房施工面積<20%20%-27%27%-33%33%-40%>40%商品房施工面積/商品房竣工面積>4.03.7-4.03.4-3.73.2-3.4<3.2商品房銷售額/房地產開發投資額<0.80.8-0.90.9-1.01.0-1.1>1.1商品房銷售面積/商品房竣工面積<0.80.8-0.90.9-1.01.0-1.1>1.1住房買賣面積/社會住房總面積<5%5%-9%9%-13%13%-17%>17%房地產開發投資增幅/GDP增長率<0.20.2-11-1.41.4-2>2房地產開發企業貸款/全社會企業貸款<1.4%1.4%-1.8%1.8%-2.2%2.2%-2.6%>2.6%個人住房貸款/房地產貸款<2.72.7-3.03.0-3.33.3-3.6>3.6備注：通過時差相關分析篩選；具體指標及其標準將應各地實際需要而調整參考權重可以根據實際需要調整，但需經過檢驗3.研究方法與技術探討綜合警值權重：具體警兆指標參考權重房地產開發投資額/全社會固定資產投資額0.1商品房新開工面積/商品房施工面積0.1商品房施工面積/商品房竣工面積0.1商品房銷售額/房地產開發投資額0.1商品房銷售面積/商品房竣工面積0.1住房買賣面積/社會住房總面積0.1房地產開發投資增幅/GDP增長率0.2房地產開發企業貸款/全社會企業貸款0.1個人住房貸款/房地產貸款0.1備注：基于專家分析法，并通過主成分分析法檢驗各地運行情況表明，預警體系已具前瞻性、先進性4.各地房地產預警體系運行情況預警體系運行：華中科技大學、天津大學等已研發出自有的預警系統上海、深圳等地已建立相對完善的預警系統廣州也已經建立，但只做內部運行；其他城市正在探索中預警系統功能：宏觀調控依據+企業投資參考；建設部催促各地盡快建立

第二部分

各地房地產市場運行區間判斷1.廣州十區房地產市場運行區間判斷2.增城市房地產市場運行區間判斷3.從化市房地產市場運行區間判斷4.惠州市房地產市場運行區間判斷5.清遠市房地產市場運行區間判斷6.各地運行區間小結1.廣州十區房地產市場運行區間判斷

2002年2003年2004年2005年2006年房地產價格指數-0.048-0.0260.0920.0940.124警情指標：處理后，作為房地產警情指標：

2002年2003年2004年2005年2006年房地產價格指數97.698.7104.6104.7106.2單項指標（原始數據）單位：萬平方米、億元

2002年2003年2004年2005年2006年07年1-8房地產開發投資額401.11391.06448.48464.8501.93329.09全社會固定資產投資1009.241175.171348.931519.161573.20808.87商品房新開工面積993.49980.251327.19895.12918.17528.92商品房施工面積4246.434074.524515.34484.444301.592558.33商品房竣工面積985.051024.54906.49966.28854.92395.66商品房銷售額289.63315.99366.65644.5808.23495.43商品房銷售面積664.53729.94772.201164.501183.38632.63住房買賣面積1087.6213031528.91531.451544.58/社會住房總面積7289.247874.458606.639107.229546.56/房地產開發投資增幅6.53%-2.51%14.68%3.64%7.99%36.0%ＧＤＰ增長率13.3%15.2%15.0%13.0%14.7%14.0%房地產開發企業貸款102.58111.48100.09100.62168.4/全社會企業貸款5109.895969.756394.626762.557762.97/個人住房貸款260.73283.92365.19395.52455.32/1.廣州十區房地產市場運行區間判斷數據來源：廣州市統計局計算綜合警值：正態歸一法：由于數據有限，只有近5年，故暫不選擇選擇：標準體系+5分量表1.廣州十區房地產市場運行區間判斷今年1-7月數據表明，房地產市場已經偏熱警兆指標

2002年2003年2004年2005年2006年07年1-7月房地產開發投資額/全社會固定資產投資額39.7%33.3%33.2%30.6%31.9%40.7%商品房新開工面積/商品房施工面積23.4%24.1%29.4%20.0%21.3%20.7%商品房施工面積/商品房竣工面積4.34.05.04.65.06.5商品房銷售額/房地產開發投資額0.70.80.81.41.61.5商品房銷售面積/商品房竣工面積0.70.70.91.21.41.6住房買賣面積/社會住房總面積14.9%16.5%17.8%16.8%16.2%/房地產開發投資增幅/GDP增長率0.5-0.21.00.30.62.6房地產開發企業貸款/全社會企業貸款2.0%1.9%1.6%1.5%2.2%/個人住房貸款/房地產貸款2.52.53.63.92.7/1.廣州十區房地產市場運行區間判斷廣州十區房地產發展區間已由綠色轉入黃色歷年綜合警值：由此判斷，2007年1-7月廣州十區的警度為：

2002年2003年2004年2005年2006年07年1-7月綜合警值-1-1.1300.2501.19備注：過熱[1.5,+∞]偏熱[1,1.5]正常[-1,1]偏冷[-1.5,-1]冷[-∞,-1.5]1.廣州十區房地產市場運行區間判斷單項指標（原始數據）數據來源：增城市統計局單位：萬平方米、億元

2002年2003年2004年2005年2006年房地產開發投資額22.325.4922.8831.5441.33全社會固定資產投資額38.5155.1765.4173.4983.27商品房新開工面積116.1982.0488.33135.07158.34商品房施工面積198.25214.37197.59234.69397.35商品房竣工面積81.24105.7784.6666.7995.63商品房銷售額14.2725.8927.7629.4344.93商品房銷售面積52.8977.3377.2372.97102.92全社會企業貸款余額116.45131.08121.11125.8137.89房地產開發投資額增幅238.52%14.29%-10.27%37.88%31.05%ＧＤＰ增長率15.82%14.62%13.04%13.9%14.21%2.增城市房地產市場運行區間判斷警兆指標2002年2003年2004年2005年2006年房地產開發投資額/全社會固定資產投資額57.9%46.2%35.0%42.9%49.6%商品房新開工面積/商品房施工面積58.6%38.3%44.7%57.6%39.8%商品房施工面積/商品房竣工面積2.42.02.33.54.2商品房銷售額/房地產開發投資額0.61.01.20.91.1商品房銷售面積/商品房竣工面積0.70.70.91.11.1房地產開發投資增幅/GDP增長率15.11.0-0.82.72.22.增城市房地產市場運行區間判斷備注：因數據缺乏，指標權重將做出調整，第4和6調為0.1和0.3，其他則為0.152006年增城的房地產運行區間由過熱降為偏熱歷年綜合警值：由此判斷，2006年增城市的警度為：

2002年2003年2004年2005年2006年綜合警值1.250.560.441.691.252.增城市房地產市場運行區間判斷2002年2003年2004年2005年2006年房地產開發投資額2.972.935.6811.7413.53全社會固定資產投資額19.9827.2532.9732.6539.91商品房新開工面積11.9523.8821.7843.2945.51商品房施工面積60.5765.17104.82127.12151.15商品房竣工面積16.249.1613.4731.2835.68商品房銷售額1.891.56.948.788.79商品房銷售面積10.658.2328.4934.8130.58房地產開發投資增幅-24.19%-1.59%94.03%106.70%15.23%GDP增長率14.19%13.66%4.86%12.50%13.13%單項指標（原始數據）數據來源：從化市統計局單位：萬平方米、億元3.從化市房地產市場運行區間判斷2002年2003年2004年2005年2006年房地產開發投資額/全社會固定資產投資額14.9%10.8%17.2%36.0%33.9%商品房新開工面積/商品房施工面積19.7%36.6%20.8%34.1%30.1%商品房施工面積/商品房竣工面積3.77.17.84.14.2商品房銷售額/房地產開發投資額0.60.51.20.70.6商品房銷售面積/商品房竣工面積0.70.92.11.10.9房地產開發投資增幅/GDP增長率-1.7-0.119.38.51.2警兆指標3.從化市房地產市場運行區間判斷從化近3年的房地產市場表現正常，但熱度不夠歷年綜合警值：由此判斷，2006年從化市的警度為：

2002年2003年2004年2005年2006年綜合警值-2.13-1.560.630.69-0.443.從化市房地產市場運行區間判斷2002年2003年2004年2005年2006年房地產開發投資額15.8827.2729.5543.7869.03全社會固定資產投資額104.73228.47297.62352.37308.78商品房新開工面積112.14166.05138.59175.14240.36商品房施工面積210.87335.78385.03484.43731.31商品房竣工面積87.27103.9686.72125.63173.02商品房銷售額13.2416.7022.8835.5275.80商品房銷售面積56.486.1101.13136.76254.71房地產開發投資增幅49.11%71.73%8.36%48.16%57.67%GDP增長率10.7%12.2%15.1%15.8%16.6%全市單項指標（原始數據）數據來源：惠州市統計局單位：萬平方米、億元4.惠州市房地產市場運行區間判斷2002年2003年2004年2005年2006年房地產開發投資額/全社會固定資產投資額15.2%11.9%9.9%12.4%22.4%商品房新開工面積/商品房施工面積53.2%49.5%36.0%36.2%32.9%商品房施工面積/商品房竣工面積2.43.24.43.94.2商品房銷售額/房地產開發投資額0.80.60.80.81.1商品房銷售面積/商品房竣工面積0.60.81.21.11.5房地產開發投資增幅/GDP增長率4.65.90.63.03.5警兆指標4.惠州市房地產市場運行區間判斷惠州房地產市場一路綠燈，但各年之間仍存在差異歷年綜合警值：由此判斷，2006年惠州市的警度為：

2002年2003年2004年2005年2006年綜合警值0.810.5-0.690.440.884.惠州市房地產市場運行區間判斷2002年2003年2004年2005年2006年房地產開發投資額10.8513.8016.1327.1239.32全社會固定資產投資額57.26105.94161.37226.00329.04商品房新開工面積80.4983.22101.20105.91125.98商品房施工面積156.12178.33190.98330.52476.18商品房竣工面積68.386.5875.0677.14148.08商品房銷售額5.9510.318.5920.7932.57商品房銷售面積50.6281.7265.05116.42140.33房地產開發投資增幅32.71%27.19%16.86%68.18%44.99%GDP增長率9.70%14.10%20.00%27.80%29.90%數據來源：清遠市統計局單位：萬平方米、億元5.清遠市房地產市場運行區間判斷全市單項指標（原始數據）2002年2003年2004年2005年2006年房地產開發投資額/全社會固定資產投資額18.9%13.0%10.0%12.0%12.0%商品房新開工面積/商品房施工面積51.6%46.7%53.0%32.0%26.5%商品房施工面積/商品房竣工面積2.32.12.54.33.2商品房銷售額/房地產開發投資額0.50.70.50.80.8商品房銷售面積/商品房竣工面積0.70.90.91.50.9房地產開發投資增幅/GDP增長率3.41.90.82.51.5警兆指標5.清遠市房地產市場運行區間判斷清遠房地產市場不溫不火，短期內不會過熱歷年綜合警值：由此判斷，2006年清遠市的警度為：

2002年2003年2004年2005年2006年綜合警值0.690.5-0.250.25-0.135.清遠市房地產市場運行區間判斷2006年，除增城發展偏熱外，其他各地均屬正常6.各地運行區間小結綜合警值對比：2007年1-7月，廣州十區亦進入偏熱區間，其他各地數據缺乏

第三部分

區域房地產發展潛力研判1.發展潛力研判標準2.各地區房地產發展潛力解讀3.各地發展潛力綜合研判

研判標準構建房地產預警體系市場整體發展態勢宏觀經濟經濟及產業發展狀況人口質素及增長規劃/城市發展前景住宅市場運行及預測外來發展商進駐情況土地供應及開發情況供求關系/空置情況價格升幅指標樓盤銷售情況未來3年發展走勢預測發展潛力研判標準：1.發展潛力研判標準廣州十區2.各地區房地產發展潛力解讀

綜合警值顯示：除2003年市場偏冷外，2004年-2006年的整體運行一直處在正常發展區間，但今年已偏熱市場對樓市的預期樂觀，且實際數值要大（國十五條）廣州十區：預警燈種依托空港和海港、“節點”升級的國際化戰略；先進制造業和現代服務業“雙輪驅動”的競爭力提升戰略；由“基地”向“高地”轉變的中心職能強化戰略；變“產業板塊”為

“家園城市”的城市品質塑造戰略。城市定位

我國重要的信息流通樞紐和科教創新平臺，率領我國南方地區融入世界經濟體系的國家中心城市。

發展戰略動態“同城化”是經濟全球化和區域經濟一體化發展的新趨勢

2.各地區房地產發展潛力解讀廣州：規劃與市政交通系統確定為：提升廣州區域交通樞紐地位，強化市區交通樞紐中心建設以區域交通一體化發展為實施空間的突破口，積極參與區域協調交通發展與城市空間調整、土地利用相結合適應城市和區域發展，適時調整城市綜合交通網絡和建設時序全面實現公交優先，促進公交跨越式發展空間發展戰略為：“一城多核，南北雙軸，東西兩翼，四角山水”的空間結構2.各地區房地產發展潛力解讀廣州：規劃與市政2.各地區房地產發展潛力解讀廣州十區：供求關系商品住宅供不應求加劇，成交面積大幅萎縮數據來源：廣州市房管局2.各地區房地產發展潛力解讀廣州十區：價格走勢年度價格走勢顯示，價格同比漲幅明顯擴大數據來源：廣州市房管局月度價格走勢顯示，樓價半年升4000元/平米，升幅40%2.各地區房地產發展潛力解讀廣州十區：價格走勢數據來源：陽光家緣網年度出讓宗數用地面積（萬平方米）總建（萬平方米）備注2001年428.0562.52均為商住用地2002年1018.5947.97商住用地5宗、商務辦公用地4宗、公共配套用地1宗2003年1230.6985.66商住用地4宗、商務辦公用地8宗2004年911.336.68商住用地6宗、商務辦公用地1宗、配套用地2宗2005年2840.89198.43商住用地13宗、商務辦公用地13宗、配套用地2宗2006年38233.48534.74商住用地19宗、商務辦公用地17宗、配套用地2宗2007年(1-10月)56244.69514.89商住用地３8宗、商務辦公用地16宗、配套用地2宗2.各地區房地產發展潛力解讀1-10月土地供應面積已超去年全年，商住用地宗數增1倍廣州十區：價格走勢今年1-10月份全市土地一級市場的平均樓面地價高漲至5482元/平方米，與去年全年相比，上漲的幅度高達81.9%樓面地價瘋狂飆升，對今年樓價的拉升作用明顯2.各地區房地產發展潛力解讀廣州十區：價格走勢2.各地區房地產發展潛力解讀廣州十區：當前樓市

土地拍賣價格狂飆突進等因素牽引樓市價格整體過萬單價走高之下總價的承受力備受考驗，細積單位、性價比高的項目（特別是品牌項目）受追捧，樓市重回“價格敏感期”同區域樓盤競爭加劇、價格杠桿威力明顯，由板塊內“共贏”轉向“此消彼長”新政已經影響到核心買家（二次及多次置業者），需求受抑發展商趨于謹慎，國慶期間的價格折扣增多，期限延長對十一黃金周樓市觀察后認為——黃金周樓市表現成為影響對后市判斷的風向標2.各地區房地產發展潛力解讀廣州十區：短期樓市預測

土地供應逐步放量樓面地價回穩老城區供應復興價格短期仍將看漲市場博弈從“正和”走向“零和”新政預期加強，多次置業消費意欲受挫萎縮產業集群的競爭效用越加明顯住宅商品市場結構深刻變化品牌力與資源力成為競爭主題高單價之下引導戶型面積需求收窄購買力受考驗，正在尋找“價”與“量”之間的平衡點2.各地區房地產發展潛力解讀廣州十區：3年內樓市預測重點介紹幾個影響供求關系、價格的因素土地供應房地產投資開發成本……市場供應GDP-人口規模-人均居住面積-……市場需求供求關系價格政策等宏觀背景2.各地區房地產發展潛力解讀廣州十區：3年內樓市預測重要依據一：政策對多套物業持有者征稅，向首次置業、低收入者傾斜五次加息、國債土地增值稅土地使用稅《物權法》實施“限外令”補充廣七條穗28條已經出臺將要出臺提高二次及多次置業首付及利息加強開發信貸物業稅保障型住房加息等金融多次置業征重稅2.各地區房地產發展潛力解讀廣州十區：3年內樓市預測重要依據二：供應與實際數據吻合度不高，順延后可起參考作用土地及住宅供應量（面積、套數）土地及住宅供應結構（90/70）土地及住宅供應區域2006-2010年住房用地規劃年度政府保障型住房（萬平方米）商品住房用地（萬平方米）合計（萬平方米）廉租住房用地新社區住房用地自建經濟適用房用地政府調控的普通商品住房用地其他商品住房用地建筑面積≤90平米建筑面積＞90平米20079843815664150501200828038145591394632009660351194911538420105263015449112376合計312681517612716332115數據來源：廣州市房管局2.各地區房地產發展潛力解讀廣州十區：3年內樓市預測與實際數據吻合度不高，但可反映出政府供地決心數據來源：廣州市房管局2.各地區房地產發展潛力解讀廣州十區：3年內樓市預測與實際數據吻合度不高，順延后可起參考作用2.各地區房地產發展潛力解讀廣州十區：3年內樓市預測結合《建設批準書登記表》、地塊資料與發展商的供應計劃，考慮到市場供貨慣性及動工項目的工程進度，預測未來三年商品住宅供應——通過對現有土地的動工統計，結合政府供地計劃來預測商品住房規劃面積商品住房預計供應單套套型建筑面積＞90㎡單套套型建筑面積≤90㎡2008年959萬㎡800萬㎡285萬㎡515萬㎡2009年800萬㎡900萬㎡285萬㎡615萬㎡2010年880萬㎡850萬㎡270萬㎡580萬㎡2.各地區房地產發展潛力解讀廣州十區：3年內樓市預測番禺北部、廣州新城蘿崗中心區金沙洲地區、白云北部地區南沙中心區員村地區規劃新增住房用地主要地區未來土地的供應將傾向于郊區，從而拉低全市成交均價江景、山景、湖景以及CBD等稀缺性資源將變得缺乏2.各地區房地產發展潛力解讀廣州十區：3年內樓市預測2008-09年之間，中小戶型將有一個放量的過程限制二次及多次置業，令戶型打通效果打折2.各地區房地產發展潛力解讀廣州十區：3年內樓市預測具體因素因素分析對樓價的作用力根本因素供求關系由供不應求趨向供求平衡甚至供過于求正→平其他市場因素產品質素由不斷提升轉向市場細分、分化正資本流動方向政策、股市向好及限制外資等令熱錢減少負建安等成本整體上處于上漲的趨勢正供應區域增加的供應量多在郊區，市區樓價所受影響相對較小負宏觀因素經濟及發展周期快速上漲，年增長率在12%以上正居民收入繼續位居全國前列，增長迅速正物價水平保持年均1.3%-1.7%的小幅增長態勢正人口及家庭規模城市化等因素帶來人口增長，家庭小型化正政策因素金融政策抑制房地產的投資與消費需求負稅收政策擴大稅基，提高稅率，增加稅費成本正土地政策處理土地閑置，盤活爛尾地，擴大供應量負規劃、市政配套地鐵、電視塔等多項市政與規劃利好正價格走勢供求關系將逐漸趨于平穩，對價格的推動力減弱2.各地區房地產發展潛力解讀廣州十區：3年內樓市預測2007年商品住宅成交均價的同比增幅將達30%以上（陽光家緣網顯示達60%以上）預計未來3年的樓價走勢2008-2010年成交均價將繼續保持增幅，但增幅會放緩，預計年均增幅10%-15%增城市2.各地區房地產發展潛力解讀

綜合警值顯示：增城市房地產市場的整體運行區間正由2005年的紅色燈轉為黃色燈，市場偏熱發展商投資熱情高漲，市場反映較為熱絡增城市：預警燈種城市人口快速增加，對人口的吸納力明顯加強2.各地區房地產發展潛力解讀增城市：概況增城市增城全市轄

16個鎮（街），總面積1741平方公里，總人口90萬，其中戶籍人口80萬東部樓市價格“洼地”，廣園東成為天河、蘿崗等東廣州的置業樂園新塘鎮荔城廣園東經濟平穩發展，房地產正進入高速發展通道增城經濟經濟運行情況良好，GDP年均增長接近14％。根據庫茲涅茨在《各國的經濟增長》中的理論，房地產業處于快速發展階段

增城2006年實現地區生產總值321.39億元，人均GDP達4816美元，宏觀經濟發展處于快速發展階段減緩發展快速發展發展啟動8004000481680002.各地區房地產發展潛力解讀增城市：經濟發展萎縮停滯穩定發展快速發展4％5％8％14％年增長率：產業結構由輕工業為主轉向輕、重工業協調發展2.各地區房地產發展潛力解讀增城市：產業結構產業結構增城市組團工業（汽車摩托車及其配件制造業、服裝、鋼鐵、精細化工等）現代服務業（商貿、物流、房產）旅游業都市農業新塘鎮牛仔、汽車、摩托三大支柱產業占全鎮工農業產值的75%，從業人員達12.7萬多人；其他還包括建材、家具、造紙、食品、塑料、家電等產業2.各地區房地產發展潛力解讀增城市：重點企業重點企業名稱所屬行業備注廣州本田有限公司第二工廠汽車占地1500畝，總投資28.46億元五羊—本田（摩托）廣州有限公司摩托車占地面積480畝，總投資1.95億元，年生產規模100萬輛，已全面投產廣州提愛思汽車內飾系統有限公司汽車內飾全年計劃將實現產值17億元增城市廣英服裝有限公司牛仔服裝占地面積272畝，總投資2.5億元，計劃年產值8億元創興集團牛仔服裝工業產值實現約10億元左右旺隆熱電有限公司能源占地面積2100多畝，總投資15億元，計劃年產值10億元中新塑料廠化工05年實現工業產值約6億元新塘鎮與蘿崗一起組成廣州東部城市“副中心”2.各地區房地產發展潛力解讀增城市：規劃與市政廣州東部新型制造業基地、現代服務業區域中心、生態旅游休閑區、都市農業基地兩城三中心、三大經濟圈“兩城”：增城市區和新塘，“三中心”：石灘、中新、派潭城市定位

發展戰略最新動態加大交通配套與生態旅游投資，突破“消費力、交通、環境”瓶頸2.各地區房地產發展潛力解讀增城市：規劃與市政南部以新塘為龍頭、以石灘為重點，以廣惠高速公路為主軸，逐步形成制造業產業圈中部以增城市區為龍頭，以中新鎮為重點，以廣汕公路為主軸，逐步形成都市生活圈北部以白水寨風景名勝區為龍頭，以增派公路為主軸，整合派潭、小樓、正果等鎮資源，突現山水旅游資源新塘荔城“三大經濟圈”：逐步形成協調互動發展的南中北“三個經濟圈”產業集聚，并逐漸成為東廣州的交通樞紐2.各地區房地產發展潛力解讀增城市：規劃與市政城市“東進”，產業承接交通利好新塘荔城城際線14號線市郊列車4號線6號線6號線經過周邊的還有蘿崗南北線1、2和地鐵5號線外來大型發展商已成主導之勢，大大加快區域升級2.各地區房地產發展潛力解讀增城市：外來發展商占地鳳凰城近1萬畝翡翠綠洲8000畝金地荔湖城約5000畝新塘新世界425畝新世界萬象新都約200多畝新世界陳家林約403畝合生湖山國際約665畝和黃荔城項目3000畝雅居樂荔城項目67畝恒大中新項目430畝鳳凰城荔城碧桂園新世界萬象新都翡翠綠洲和黃荔城項目恒大中新項目金地荔湖城祈福項目合生湖山國際新世界陳家林項目雅居樂荔城項目新塘新世界錦繡御景苑錦繡新天地列舉部分用地情況，連同舊盤，總用地達2250萬平米類型宗地位置開發企業名稱土地面積（萬平方米）規劃建筑面積（萬平方米）一線品牌發展商增城荔城街三聯村增城市碧桂園物業公司10.6110.61增城荔城街三聯村和黃等四家公司聯合競買203.26121.96增城新塘鎮新墩村增城市香江房地產公司14.2614.26增城中新鎮團結村廣州恒大（增城）公司28.6528.65增城荔城街三聯村和記黃埔地產（增城）公司2.042.04增城新塘鎮塔崗村廣州市東凌房地產公司(金地控股)3.465.19合計262.28182.71二線品牌發展商增城荔城廣場旁增城市匯港房地產公司4.236.345增城新塘鎮匯美地段增城市富榮公司7.9311.895增城荔城街夏街村廣州市中堅房地產公司2.675.34增城新塘鎮蔞元村增城市歐賽思房地產公司22.3733.1增城增江街安屋村增城市富康房地產公司0.280.56增城荔城街慶豐村廣州市敏捷投資公司29.5259.04合計67116.28折合總建約2500-3300萬平米，相當于06年交易量的35倍2.各地區房地產發展潛力解讀增城市：土地供應及開發

除新塘新世界等少數樓盤進入開發后期外，多數大盤仍剩余大批后續用地。如碧桂園鳳凰城及翡翠綠洲都剩余約5000畝用地。匯總統計，發展商手中待開發的土地達到2200萬平方米根據增城市出讓計劃，未來3年的年均出讓面積將達到200萬平米，即3年內的總出讓面積約600萬平方米三年內，發展商總的可用地面積達2850萬平方米年度分析顯示，近年呈現求大于供、價格快速上升趨勢2.各地區房地產發展潛力解讀增城市：供求及價格數據來源：增城市統計局最新數據顯示，10月份商品住宅已破6500元/平方米2.各地區房地產發展潛力解讀數據來源：陽光家緣網增城市：供求及價格普遍銷售良好，正處于穩健發展階段2.各地區房地產發展潛力解讀增城市：指標樓盤銷售情況推售情況成交均價成交或后續金地荔湖城尾貨獨立別墅：2.1萬/平方米黃金周期間成交3套翡翠綠洲剩余2-3套明年5月推新貨鳳凰城泊林，84套雙拼1.6萬/平方米成交約66-70套，近8成銷售率荔城碧桂園尾貨聯排：4500元/平方米新貨春節后上市合生湖山國際第一期參觀登記，外稱7000元/平方米價格“洼地”，供應雖然增加，但價格依然快速上漲2.各地區房地產發展潛力解讀增城市：樓市發展預測

未來3年商品住宅的供應量豐富，僅發展商現有的土地就達2200萬平方米，品牌發展商占主導。由于交通、環境及外圍因素等原因，增城的樓市成交將逐漸傾向于外來人口，不會出現明顯的供不應求局面為吸引外來客戶，發展商之間的競爭將趨于激烈，定位、產品等營銷策略將變得重要。因政策執行相對不嚴，產品的調整空間大在外來人口的助推下，增城與廣州的一體化發展將大大提速，撤市設區的時間將加快。多因素支撐，預計價格繼續保持飛速上漲從化市2.各地區房地產發展潛力解讀

綜合警值顯示：從化市房地產市場的整體運行區間已由2003年前的藍色燈轉為綠色燈，市場運行正常近兩年房地產投資有所增加，但仍未出現大的改觀從化市：預警燈種從化經濟經濟運行情況良好，GDP年均增長接近12％。根據庫茲涅茨在《各國的經濟增長》中的理論，房地產業處于快速發展階段

從化2006年實現地區生產總值108億元，人均GDP達2544美元，宏觀經濟發展處于發展階段減緩發展快速發展發展啟動80025448000萎縮停滯穩定發展快速發展4％5％8％12％年增長率：60002.各地區房地產發展潛力解讀從化市：經濟發展廣州后花園從化中心城區街口未來將成建設成為“宜創業、宜居”為廣州市的副中心。將從化中心城區和中心鎮的規劃建設為重點，加快從化城鎮發展融入廣州組團式發展總體布局城市定位

發展戰略2.各地區房地產發展潛力解讀從化市：城市規劃開發商名稱項目名稱區域劃分雅居樂集團雅居樂濱江花園城市型地產重點發展區地域范圍：從化市中心城區范圍，基本等同于從化市城市規劃區，包括街口街、江埔街全部范圍及城郊街南部地域利海集團從化托斯卡納合景泰富從化項目城建集團逸泉山莊廣州輻射帶動地產重點發展區地域范圍：靠近廣州市花都區和白云區的從化市南部地區，主要是太平中心鎮珠江地產東方夏灣拿、源泉半山別墅、珠江國際城珠光集團

從化項目方圓集團

從化項目旅游地產重點發展區地域范圍：從化市中北部地區，包括溫泉鎮和良口鎮南部地區僑鑫集團溫泉度假村項目2.各地區房地產發展潛力解讀從化市：外來發展商外來發展商進駐，以街口、南部板塊為主2.各地區房地產發展潛力解讀從化市：供求關系市場容量大幅增加，供求逐漸偏向平衡數據來源：從化市統計局2.各地區房地產發展潛力解讀從化市：價格走勢近5年從化市商品房成交均價一直保持穩健上升數據來源：從化市統計局2.各地區房地產發展潛力解讀從化市：價格走勢月度成交數據顯示，9月均價已突破5000元/平米數據來源：陽光家緣網項目名稱項目規模銷售均價(元/㎡)托斯卡納占地面積71862㎡，建筑面積83361㎡,共700多套6000逸泉山莊占地面積175182㎡，總建筑面積:881147㎡，共約313套8500宏誠海岸占地面積50000㎡，總建筑面積150000㎡，首期480套5500東方夏灣拿占地面積:19800㎡9000-15000

宏潤巴塞陽光占地面積21000㎡，總建筑面積60000㎡，共550套4500雅居樂濱江花園總建筑面積260000㎡，共2000多套58002.各地區房地產發展潛力解讀從化市：指標樓盤指標樓盤成交均價明顯高于市場平均水平價格“洼地”，供應雖然增加，但價格依然快速上漲2.各地區房地產發展潛力解讀從化市：樓市發展預測

在周邊發展區域的帶動下，從化的房地產市場即將進入快速發展期隨著廣州十區等地的景觀、環境樓盤買少見少，從化的資源優勢將逐漸受到重視，該類樓盤的價格拉升明顯價格的發展區間將由平穩發展過渡到快速發展未來3年，外來購房群體的比例將穩步攀升，由目前4成左右擴展到5成以上惠州市2.各地區房地產發展潛力解讀

綜合警值顯示：惠州市房地產市場的整體運行一直比較正常，近5年警值呈現“V”形

2004年為低點，至2006年已臨近“偏熱/正常”分界線惠州市：預警燈種06年GDP達到933.19億元，即將步入千億元城市之列數據來源：惠州市統計局2.各地區房地產發展潛力解讀惠州市：經濟發展產業結構狀況趨于合理“2+6”支柱產業定位“2”——石化產業、電子信息產業“6”——特色農業、汽車零部件業、水泥建材業、服裝制鞋業、旅游業、港口物流業

中海殼牌南海石化項目和中海油1200萬噸煉油項目是惠州石化產業的雙引擎，兩項目及其下游產業將形成上千億元的投資拉動房地產開發投資占第三產業投資比重達46.6%，房地產已成為拉動第三產業增長的主導力量2.各地區房地產發展潛力解讀惠州市：產業結構城市性質：珠江三角洲地區性中心城市，以電子信息、石油化工為主的制造業基地，風景旅游城市和歷史文化名城城市發展目標：產業強市，擁有良好生態環境和文化魅力的旅游城市、文明城市和宜居城市功能布局：“一城三點、雙心結構”陳江-仲愷組團惠城組團2.各地區房地產發展潛力解讀惠州市：城市規劃完善、立體的交通網絡加快惠州融入珠三角核心區公路：形成“五橫三縱”的高速公路網鐵路：京九鐵路與廣梅汕條路在惠州交匯，將與惠澳（惠州港）鐵路接軌港口：惠州港為國家一級口岸，水路距香港僅47海里機場：惠州平潭機場航班飛往全國各大旅游城市2.各地區房地產發展潛力解讀惠州市：交通規劃旅游度假、招商引資項目為惠州所帶來人口居住需求突顯單位：萬人2.各地區房地產發展潛力解讀惠州市：人口數據來源：惠州市統計局外來發展商制勝之道奧林匹克花園勝在主題公爵小鎮勝在產品合生國際新城勝在規模鵬基-萬林湖勝在環境本土發展商初成氣候項目發展商占地(㎡)類型均價金山湖一號惠州市五星房產有限公司4萬洋房、別墅5500南山公館惠州市海東置業有限公司4.7萬8棟小高層4200光耀財富公寓光耀集團0.5萬2棟高層3200光耀荷蘭水鄉光耀集團35萬多層、小高層5500云山花園惠州市金寶集團有限公司22萬高層、小高層2300金裕?碧水灣

惠州市金裕房產開發實業有限公司17萬多層/小/高層4300水云居惠州市惠鵬房地產開發有限公司2.9萬小高層未定從售罄與在售來看，當地發展商占開發比例的大部分，主要開發的地塊規模較少，多已中端產品為主；開發規模較大的僅有本土發展商光耀集團外來發展商大舉進駐惠州市場開發商項目規模深圳鵬基公司鵬基萬林湖占地約42萬平米富力集團富力地產項目占地4.79萬平米富盈地產富盈地產項目占地近3000畝中體奧林匹克花園91萬平米合生創展集團合生?帝景灣占地20萬平米碧桂園集團惠陽碧桂園岐山度假村占地200萬平米中信深圳集團金山湖地塊和文頭嶺地塊占地100萬平米香港馬里國際集團華僑城5000畝深圳萬科大辣甲島項目占地37萬平米雅居樂地產雅居樂白鷺湖項目1198萬平米中國寶安集團寶安山水江南——外來發展商進駐讓惠州房地產開發向大規模靠攏廣州排名前十的發展商將近一半已進駐惠州市場惠州市近一年土地出讓情況用地單位面積土地用途土地位置惠州市天宏房產開發有限公司11525住宅用地惠州市東平蓮花山惠州市新國華工貿發展有限公司11409住宅用地惠州市火車西站開發區地段惠州市錦源實業有限公司6454住宅用地江北14號小區惠州市惠陽萬富恒實業有限公司1738住宅用地大湖溪G區7號地段惠州市華寶科技有限公司6381住宅用地惠州市水口龍津惠州市隆生房地產有限公司13056住宅用地惠州市東平東湖西路惠州市拉克石油化工有限公司24197住宅用地惠州市惠城區江北27號小區惠州市永恒置業發展有限公司2391住宅用地惠州市下角共建路8號中國石油化工股份有限公司廣東惠州石油分公司9484商服用地仲愷高新區47號小區惠州市華樂實業發展有限公司64414住宅用地水口鎮龍津駱屋村駱屋湖地段惠州市友鄰住業房地產開發有限公司4886住宅用地惠州市河南岸花轎嶺深圳市光匯石油投資有限公司3442商服用地惠陽縣潼湖華僑農場村惠州市裕華企業有限公司2571住宅用地惠州市下角共建路8號惠州市鵬基投資有限公司463住宅用地林場山背坑惠州市豐湖實業發展有限公司3662住宅用地惠州市鵝嶺北路16號廣州中祥實業投資有限公司288住宅用地惠州市環城西二路64號惠州市惠城區江北街道衛國社區居民委員會3754住宅用地惠州大道南26號惠州市金裕房產開發實業有限公司183住宅用地江北15號小區深圳市東正大投資發展有限公司2659商服用地惠州市潼僑鎮僑冠中路28號惠州市佳旺實業有限公司753住宅用地惠州市橋西辦事處黃田崗地段惠州市中涌房地產有限公司8391住宅用地惠州市龍豐浪肚奇勝工業（惠州）有限公司3142住宅用地惠州市龍豐上排九號小區惠州市創成發展有限公司345住宅用地惠州市河南岸大石湖土地供應及開發情況惠州市2007年度房地產開發用地計劃備案表縣、區名稱居住用地合計廉租房用地經濟適用房用地中低價位、中小套型普通商品房用地其他普通商品房用地別墅、高檔公寓用地其他住房用地非居住用地市轄區(規劃區內)392

4270118

9.07惠城區(規劃區外)181.3

33.98.821.726.190.8惠陽區188.18

188.18

80.91惠東縣7010102710

58博羅縣200101015030

大亞灣504.130728324.579411.55135050400.4759龍門縣14624

20

120

水口所35

25

10

陳江所28

28

合計1744.610750352.5794517.4513452.9881.7191.1189.2559商品房用地性質仍占土地供應的主導地位商品房用地面積共1052.1313公頃，占整個居住用地計劃的60.3%單位：公頃外來需求的刺激下，價格增長出現飆升2.各地區房地產發展潛力解讀惠州市：價格數據來源：惠州市統計局指標樓盤銷售良好，但對外來買家的依賴增強2.各地區房地產發展潛力解讀惠州市：指標樓盤樓盤名稱占地(平米)總建面積（平米）在售產品銷售情況合生國際新城64萬140萬萊茵北岸38套/月合生·帝景灣20萬60萬一、二期538套25套/月鵬基-萬林湖48萬33萬一期127套基本售罄潤園31萬22萬671套28套/月南山公館2期4.7萬9萬8棟小高層已售出70%荷蘭水鄉35萬60萬四期45套/月山水華府6萬24萬二期“領墅”基本售罄奧林匹克花園91萬127萬前3個組團145套28套/月公爵小鎮25萬4萬首期21棟已售出60%未來三年房地產走勢預測

品牌發展商不斷進駐，推動區域地產熱度及價格的提升；后續土地供應充足，產品供應量大，市場競爭激烈；“限制類別墅項目審批”及“70/90標準”落實執行，開發項目避免產品同質化，將產生更多戶型創新產品；2.各地區房地產發展潛力解讀惠州市：樓市預測清遠市2.各地區房地產發展潛力解讀

綜合警值顯示：清遠市房地產市場的整體運行基本正常，近5年警值沿0值兩側分布房地產整體發展一直不溫不火，部分區域除外清遠市：預警燈種清遠——“三省通衢”之地目前，全市已初步形成了以農業、旅游業、工業（電力、電子、電器、陶瓷、建材、紡織服裝、生物醫藥、食品加工）為支柱產業，大中小企業分工協作，上下游產品較為配套的工業體系。清遠市，地處珠三角與粵北山區的結合部，在地理上屬于珠江三角洲北端。南靠廣州、佛山，西連肇慶，東鄰韶關，北接湖南、廣西，歷來有奧、湘、桂“三省通衢”之稱，是經濟強省廣東與內地廣大市場連接的重要經濟走廊。清遠，北江明珠、香清溢遠。

清遠交通—“海陸空”齊備境內京廣線路、京珠高速公路、廣清高速公路、106國道、107國道縱貫南北，并與大、小北江航道組成四通八達的水陸交通網絡。加上距離清遠市區只有28公里的廣州花都新國際機場的建成，清遠交通"海、陸、空"齊全，區位優勢更加突出，與珠三角已聯成一個整體。清遠經濟保持高速增長勢頭房地產正進入高速發展通道2007年清遠上半年GDP238億增幅全省第一2004年以來一直保持20%以上高增長率，房地產處于高速發展階段2007年上半年，清遠人均GDP11991元，增長速度28.3%,居全省首位清遠近年的高速發展已被歸納為“清遠現象”數據來源：清遠市統計局4％5％8％20％年增長率：萎縮停滯穩定發展高速發展“三化一園”戰略目標，提速城市發展空間結構：“兩軸三心三組團”：兩軸包括“一主一次”兩條城市發展軸：城市發展主軸為廣清大道，城市發展次軸是北江；三心包括一個城市主中心，兩個城市副中心；三組團分別為：江北組團、中心組團、龍塘組團。發展戰略：“三化一園”

:市場化、工業化、城市化和建設珠江三角洲后花園城市空間發展戰略

總體發展方向是“東進南拓”：借助區位優勢，產業布局集中在城市南部，形成“倚山興業、濱水安居”的空間布局模式。清遠人口結構清遠2006年末總人口398萬人，其中50萬以上人口以上縣市有：市區（市直及清城區）（55.02萬）、清新縣（72.55萬）、英德市（106.66萬）以及連州市（51.09萬），市區人口近年增長緩慢。數據來源：清遠市統計局

20022003200420052006市區人口（萬人）54.3454.2254.5954.4455.02清遠工業化直接推動樓市發展清遠地處“三省通衢”之地，是經濟強省廣東與內地廣大市場連接的重要經濟走廊，區內交通便利，近年由于周邊城市工業用地已經越來越稀缺，清遠已成為廣東發達地區向粵北山區產業輻射轉移的首選熱點地區。清遠將面臨另一輪工業化高峰進程。目前，清遠比較突出的工業園區有12家，主要分布在市區、清新縣、佛岡縣。源潭工業片區市區-龍塘工業片區石角工業片區

佛山工業東莞工業內地交通優勢山水景觀資源豐富，外來發展商蜂擁搶灘登陸清遠優勢：豐富的山水景觀資源，便利的交通，珠三角后花園；近年房地產市場發展迅速，外來開發商開始陸續搶灘登陸，其登陸地點首選臨近廣州的龍塘板塊和佛岡縣以及具有豐富山水資源的清新縣內，且產品大多為大型別墅區，其定位多為滿足廣州等珠三角地區居住功能的外溢及休閑度假需求。龍塘板塊碧桂園、美林湖等樓盤熱銷，東莞慧谷集團已進駐佛岡，開發用地（原體育中心用地）逾5萬平方米，保利、萬科、富力、合生、方圓、恒大、祈福、雅居樂等也已經在清遠圈地。登陸點發展商項目名稱項目概況龍塘板塊碧桂園碧桂園假日半島占地近萬畝，別墅、洋房美林基業美林湖別墅佛岡縣中國奧園集團佛岡奧園地中海風情別墅土地供應及開發情況目前清遠的房地產項目土地供應主要集中在市區（市轄區及清城區），是近期清遠市的開發建設重點區域。縣（市、區）供地面積其中使用新增建設用地面積使用原有建設用地面積全市合計903060市轄區27918清城區27918清新縣6．32．14．2英德市6．32．14．2佛岡縣6．62．24．4連山縣312連南縣312連州市6．32．14．2陽山縣4．51．53清遠市2006年度經營性房地產項目用地計劃單位：公頃清遠房地產市場價格走勢分析2002年市區的價格跌到谷底后穩步提升，2004年以后更是大幅躍升：2005年銷售均價突破2000元/平方米大關，同比增幅高居55%以上，至06年市區與全市均價的差距越來越大。清遠市位于珠三角周邊區域，屬于樓價“洼地”，仍存在一定的上升空間。數據來源：清遠市統計局06年來供應大幅增加，市場吸納率有所降低2006年，在住宅供應大幅增加的情況下，商品住宅市場出現供略過于求的跡象，市場吸納率有所降低

20022003200420052006商品房空置面積33.6144.2534.1929.9328.10商品房竣工面積68.3086.5875.0677.14148.08商品房空置率----0.150.130.09數據來源：清遠市統計局清遠房地產市場指標樓盤銷售情況清遠房地產開發目前主要集中在清城區及清新縣境內，市區熱點開發區域主要有舊城上廓街板塊、江北橋東板塊、江南板塊、龍塘板塊以及清新板塊：指標樓盤所屬板塊項目規模主力戶型銷售均價（元/m2）銷售情況主力客戶群御水龍庭舊城上廓街板塊占地1萬m2，總建11萬m2，4棟33層，總522套130-185㎡三房,210-253㎡四房菲望江3600(毛坯)，望江4700-5000（毛坯）五一開盤所推270套單位已經消化八成以上，其余兩棟預計將在年底前后推出市場清遠政府機關及事業單位工作人員為主，還包括部分外來企業高收入人群金碧灣花園舊城江北橋東板塊占地27.2萬平方米，總建55萬平方米150-160平方米的三房4100－53001－2期售罄，最后一期第三期在售,30層高住宅，余10套左右以清遠市區消費為主，兼有部分周邊鎮區居民金海灣豪庭江南板塊總建面40萬㎡。多層及高層洋房組城130-140m2三房150-160m2四房3600,帶花園4000翡翠雅園，06