對物業管理風險的探析

論文關鍵詞：物業管理；物業管理風險；風險應對

論文摘要：物業管理是一種社會化的管理模式，物業管理風險的種類繁多，風險發生的時間、地點和情況都不可預知，并且會造成一定的財產損失和人身的傷害。因此，要增強對風險的認知能力和抵御能力，學會如何應對風險、防范風險，把風險造成的損失降到最低。

如今物業管理已經發展成為一個潛力巨大的新興行業，越來越受到社會的重視。物業管理是勞動力密集與高科技發展并存、簡單傳統勞動與現代化管理同在的行業，物業管理的好壞直接影響到業主生活品質的高低，但物業管理活動中涉及的關系錯綜復雜，存在著大量無時不在各類風險，如不對其進行妥善合理防范，就有可能造成巨大甚至無法彌補的損失。為了防止這類事件的發生，就要求物業管理企業要主動認識風險，積極管理風險，有效地控制和防范風險，這樣才能更好地發展壯大自身，更好地服務社會。

一、物業管理風險的定義

物業管理風險是指物業管理企業在服務過程中，由于企業或企業以外的自然、社會因素所導致的應由物業管理企業承擔的意外損失。風險的種類很多，按照物業管理服務的各個環節，在物業管理中的風險可劃分為以下三個階段的風險：早期介入的風險、前期物業管理的風險和日常管理的風險。下面淺析一下這三階段的風險。

早期介入的風險。早期介入風險主要要從項目接管的不確定帶來的風險、專業技術服務的風險等兩方面來分析。

1、項目接管的不確定帶來的風險。在進行早期介入時，物業管理公司只是以顧問的身份對項目給出關于物業管理方面的意見和建議，最終能不能接管該項目還不能確定，可物業公司就已經投入了大量的人力、物力和財力，但因為各種客觀原因，物業企業未被設單位選聘，物業企業不僅蒙受人、財、物的損失，企業的品牌形象也可能受到了損害。

2、專業技術服務的風險。早期介入涉及面廣、技術性強、難度高，當物業管理企業不具備足夠的相當專業技術能力和物業管理操作經驗的人員全過程參與時，就難以發現在項目規劃設計和施工等方面存在的隱患和問題，其提供的專業咨詢意見和建議也可能出現不足和偏差，可能導致物業建成后管理運作中的一定風險。

前期物業管理的風險。這里的風險主要就是關于《前期物業管理服務合同》的風險。包括合同期限、合同訂立、合同執行等階段的風險。

1、合同期限的風險。人們都知道《前期物業管理服務合同》是物業管理企業與建設單位為保證前期的物業管理服務所簽定的協議。但《物業管理條例》26條規定；“期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽定物業管理服務合同生效的，前期物業管理服務合同終止”。因此，前期物業管理合同的期限不具有確定性，前期物業管理企業隨時可能被業主大會解聘。一旦被提前解約，企業對物業項目的長期規劃和各種投入將付諸東流，企業將蒙受巨大損失。

2、合同訂立的風險。實際操作中，一些物業管理企業為了取得項目管理權，在簽訂合同的時候盲目壓低管理費用，這將影響到接管項目后正常經營的維持；還有一些物業管理企業在簽定合同時沒有清晰約定有關責任，或忽視免責條款，甚至作出一些難以實現的承諾。這些“殺雞取卵”的行為使企業處于極大的被動局面。

3、合同執行的風險。前期物業管理合同是物業管理企業與建設單位簽定的，雙方是站在各自的立場上來協商合同內容的。但真正接受服務的是業主，因此在按照合同提供管理和服務的過程中，就有可能發生業主對合同條款的不認同，從而發生與物業管理企業的糾紛，甚至出現業主拒交、遲交和緩交物業管理費的情況，為前期物業管理企業帶來風險。

日常物業管理中的風險。在日常物業管理中主要存在以下幾類風險：

1、業主使用物業、接受服務中發生的風險。

2、物業管理日常運作過程中存在的風險。一是管理費收繳的風險，二是替公用事業費用代收代繳的風險。三是物管理員工服務存在的風險。

二、風險處理對策

1、風險控制。采用風險控制可降低預期損失或使損失更具有可測性，從而改變風險。主要的方法有：風險回避、風險預防、風險分離、風險分散四種方法。

2、風險自留。風險自留是將風險留給自身承擔。這種方法大多是無意識的，即當時并未預測到，沒有采取有效防止措施，風險發生時只好由自身承擔。但有時是主動地、有計劃地將風險留給自己。

3、風險轉移。風險轉移通常用于建設工程承包的分包、出租財產或轉讓技術等，將自己承擔的風險全部或部分轉移給他人，以減輕自身風險。

三、完善應對風險的預防體系

物業管理中的風險應對能造成損失是不可避免的，但我們物業管理企業可利用風險的可測量性，識別出物業及物業管理企業運營過程中各環節的風險通過對風險的分析，及時采取應對措施，實施全面的監控來防范風險，使損失降到最低。物業管理企業主要可以采用兩個方面措施來應對風險：一方面可以通過購買保險來應對風險，另一方面根據具體情況采取恰當的措施來防范風險。

投購物業管理相關保險。物業保險是指物業管理中有關的保險事務，物業保險是一種合同行為，雙方簽訂保險合同后，物業管理企業按照合同規定正常交付保險費。將來一旦發生風險損失，將由保險人按合同規定的責任范圍，對物業管理企業承擔補償或給付責任。在日常工作中物業管理中涉及的險種主要有：財產保險、火災保險、住戶保險、機動車保險、公共場所責任險、雇主責任保險。了解并購買相關保險，可在一定程度上分散轉移物業管理在工作所面臨的風險。

物業管理風險防范措施。物業管理中風險防范的具體措施應根據物業管理活動的時間、地點和情況的不同區別處理，總體而言，可從以下幾個方面進行：

1、加強隊伍建設，把企業風險降至最低。物業管理人員在具有較高的客戶關系意識和服務意識的同時，還要能夠承擔較大的風險壓力。所以物業管理企業要建立健全并嚴格執行各項規章制度和崗位責任制。系統地對廣大員工進行法律法規、消防安全等方面的培訓，幫助員工樹立風險意識，建立風險快速處理機制，從內部增強企業自身的市場競爭能力和抵御風險的能力。

2、加強法律法規的學習，提高法律意識。物業管理企業要熟悉物業管理及其他相關法律法規，認真貫徹和學習《物業管理條例》。重視物業服務合同主體的合法性，合同的約定盡可能詳盡，要認真履行合同，達到客戶滿意。此外，還要了解房屋結構、設備設施、園林綠化等修繕的基本知識；了解房地產開發、經營、管理、估價等基本知識；熟悉房屋完損等級標準和安全管理。具有一定的觀察能力及較強的溝通能力、經營決策能力、以及綜合組織及協調能力，處理突發事件的能力，從而達到防范法律風險的目的。

物業管理中的風險應對的主要目標就是以最低人力、財力、時間等成本，控制物業管理中的各種風險或降低其損失，使物業獲得最佳的安全保障和保值升值能力，使物業管理企