2007年度主要工作回憶與總結2021年度經營方案及策略規劃二零零八年元月目錄一開展愿景二公司使命三開展戰略10年開展規劃五10年開展策略六2007年主要工作回憶與總結七2021年市場行業分析及對策八2021年經營管理目標九2021年主要工作十業務策略十一支持策略十二工作方案十三資金運營方案發展愿景

中國城市人居價值的推進者發展愿景公司使命發展戰略10年發展規劃10年發展策略資金運營計劃工作計劃2008年主要工作2008年市場行業分析及對策2008年經營管理目標支持策略2007年主要工作回顧與總結業務策略星洲使命創造人文建筑,實現無限生活10年發展規劃發展戰略10年發展策略資金運營計劃工作計劃發展愿景2008年主要工作2008年市場行業分析及對策2008年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回顧與總結業務策略發展戰略立足江西走向全國10年發展規劃發展戰略10年發展策略資金運營計劃工作計劃發展愿景2008年主要工作2008年市場行業分析及對策2008年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回顧與總結業務策略10年發展規劃3年內，通過對贛州星洲灣等工程的成功開發，探索并建立一套具有星洲地產特色的房地產開發管理標準化體系，培育出一支既具有先進理念、豐富行業經驗，又具有對星洲文化有著高度認同的人才隊伍，使公司成為贛州地區房地產開發行業的標桿企業。5年內，通過對江西南昌及其他區域工程的成功開發，將公司打造成為江西省行業內的知名企業。10年內，以江西為中心，以珠三角、長三角和北京等地區為重點開展區域。通過對上述區域工程的成功開發，使星洲地產開展成為國內房地產開發行業的知名品牌。隨著資本的不斷累積和品牌的逐步樹立，最終實現星洲地產上市。10年發展規劃發展戰略10年發展策略資金運營計劃工作計劃發展愿景2008年主要工作2008年市場行業分析及對策2008年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回顧與總結業務策略10年發展策略創造條件、做強做大是我們開展的永恒主題依靠工程的滾動開發和產生的利潤來逐步實現公司資本的原始積累。不斷培育和增強公司的融資能力和專業的營運能力，使公司在區域內樹立起品牌影響力，并在占有和支配整體資源上形成足夠的優勢,為最終成為國內行業知名品牌創造條件。

10年發展規劃發展戰略10年發展策略資金運營計劃工作計劃發展愿景2008年主要工作2008年市場行業分析及對策2008年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回顧與總結業務策略機制創新、開放共享是我們持續開展的根本和關鍵工程運作上開放。在星洲負責營運管理的前提下，可以引進戰略合作伙伴或其他投資者，將工程股權稀釋,這樣可以充分發揮行業特有的資金杠桿效應,提高資金使用效率，使資產規模迅速擴張。股權開放。今后就是要在公開的資本市場上市，打通資本渠道，做開放的、公眾的公司。

10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略苦練內功、夯實根底是我們平衡穩健經營和快速開展這一矛盾、實現又好又快開展的必由之路不斷提高專業運營能力和管理水平。注重對市場和消費者需求的調查研究工作，通過對市場和客戶的細分，制定出差異化的產品開發策略，從而確保我們所開發的產品貼近市場、貼近客戶。培育和不斷增強從產品營銷到產品開發的資源整合能力，走精專開展路線。10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略走區域差異化開發之路，定位上首先以進入二、三線城市為主是我們躲避風險、穩健成長的根本策略可以避開與大型房地產企業同城競爭，加之這些區域的地價和房價總體水平較低，回報空間較大，如果能夠充分利用當地的人脈資源和優惠政策，可以獲得較高投資回報。為此,進軍二、三線城市的開展戰略就成為我們近幾年開展的根本戰略。10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略2007年回憶總結公司股權變更，正式成為贛州城投集團〔以下簡稱“集團公司〞〕的全資子公司并成為集團公司從事房地產開發的核心企業。一、大事記10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略〔一〕管理方面完成了集團公司下屬各房地產公司的開發資質的年審工作，為工程的開發工作創造了條件；制定和完善了公司人力、行政、財務及一局部業務管理制度和流程，為公司管理工作的專業化和標準化運作奠定了根底；二、工作業績2007年工作回憶與總結開展戰略2021年市場行業分析及對策財務預算資金方案工作方案開展愿景業務策略2021年經營目標2021年主要工作支持策略10年開展規劃開展戰略10年開展策略工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略進一步加強了團隊建設工作，本著市場化、專業化和職業化的標準去經營團隊、經營公司，從而使得團隊對企業文化的認同進一步提高，工作效率得到提升；通過各種渠道，加大各類人才的招聘工作。截止2007年底，公司員工人數已開展到55人(含銷售團隊11人)，人員的專業素質和配置結構日趨合理和完善；初步完成了公司各部門及所有崗位的分析工作，制定了公司年終績效考核方案，為招聘、培訓、考核和資源配置等工作的開展提供數據和信息支持。10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略財務工作：在強化財務管理和監控職能、認真作好會計核算和財務管理工作的同時，進一步提升財務效勞和協作配合的職能，使財務部不僅當好了公司的管家，還當好了業務部門的好幫手、好參謀。1、內部管理〔1〕完善會計核算工作，不斷強化節約意識，按部門核算，嚴格控制各項運營費用，做到月初有方案、月中有控制、月末有反映，保證了費用開支的合理性；10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略〔2〕利用財務工具積極參與和支持開發工程的投資分析，先后參與了北京、廣東河源、南昌及贛州等區域有關工程的投資分析和評估工作，為工程決策工作提供了參考；〔3〕積極參與開發工程的招投標及合約談判和會簽工作，進一步確保了合同的合法公正性，維護了公司利益和商譽。全年參與的合約標的額約2400萬元；〔4〕嚴格把好各項付款的審核關，合理安排資金，確保工程各項工作順利進行。10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略2、配合集團公司〔1〕根本完成了香江綠洲工程的開發貸款工作，預計1.5億的工程貸款方案近期將會通過銀行審批；〔2〕順利完成了星洲地產股權轉讓后的帳目處理工作；〔3〕順利完成了公司內部審計工作。3、公司07年度財務支出情況：〔1〕星洲灣工程開發本錢989萬元。〔主要為設計、前期工程及報建費用)〔2〕長期待攤費用574萬元；(主要為開辦費用和計提稅金〕〔3〕稅金已交稅金73.66萬元；〔4〕固定資產購置43萬元。10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略星洲灣1、調整規劃，有序推進工程設計工作本著尊重自然和原始地貌以及工程定位的原那么，對工程規劃方案進行了合理調整，使調整后的方案既充分利用了自然景觀資源，又減少了場地的平整投入。截止07年底，已完成的設計工作如下：〔二〕業務方面10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略〔1〕、樣板展示區的建筑方案和施工圖的設計工作，建筑面積約2.7萬㎡〔其中獨棟別墅13棟，雙拼8棟，聯排4棟，會所、商業街7700㎡〕；〔2〕、完成了工程整體環境景觀概念性方案設計工作及展示區的方案設計工作；〔3〕、完成了工程展示區樣板房室內裝修設計概念性方案設計工作。

10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略2、標準工作流程，順利完成工程相關招標、合約及本錢控制工作〔1〕、先后完成的招標工作有景觀設計、廣告推廣、場地平整等，標的價約900萬元；〔2〕、完成了工程展示區A、B區及會所商業街的預算編制工作，為工程的本錢控制及施工管理工作提供了依據；〔3〕、配合相關業務部門良好地履行了合約管理工作，為工程的順利推進提供了條件；〔4〕、完成了贛州城區有關樓盤的本錢調查和分析工作，收集整理了贛州地區工、料市場價格，為工程的本錢控制工作提供了重要依據。10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略3、緊緊圍繞工程總體定位原那么〔江西第一、全國一流〕，科學嚴謹地做好市場調研和工程的各項營銷工作〔1〕、以“賣的更快、賣的更貴、賣的更好〞的原那么指導項目前期市調和產品籌劃工作，先后完成了?工程綜合市場定位?、?工程營銷籌劃執行方案?等報告，為制定工程的開發策略和產品的設計原那么提供了依據；〔2〕、配合財務部完成了?工程可行性分析?、?工程融資方案??工程貸款還款方案?等報告，為工程的融資及成本管理工作提供了依據；10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略〔3〕、積極參與工程的產品開發工作，以市場和客戶的角度對產品的設計方案提出意見、建議〔先后完成了?星洲灣工程產品功能設計建議?、?星洲灣工程會所及商業街功能面積規劃設計建議?報告〕，保證了產品貼近客戶、貼近市場；〔4〕、根據工程設計和工程實施進展情況，積極開展各項營銷推廣工作，先后完成了?工程營銷推廣方案?、?星洲地產企業品牌管理標準?、?星洲地產品牌戰略核心提煉報告?、?星洲地產品牌現狀及管理調研報告?等報告，設計制作完成了公司VI系統等工作，既大力地營銷了公司的品牌，同時又有效地推廣了工程的形象；〔5〕、完成了工程銷售前期準備工作〔參謀公司的甄選，?100問?的編寫、第二展場的設置、銷售團隊的組建等〕；〔6〕、積極推進星洲會籌備工作。10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略4、嚴格現場管理，做好工程管理工作〔1〕本著專業化、職業化的精神，建立和完善了一系列工程現場管理制度，良好地控制了工程現場的施工質量、平安文明和經濟簽證。工程開工至今，尚未出現重大的質量和平安事故；〔2〕針對因公司機制存在的問題導致工程施工單位差的情況，公司本著雙贏、多贏的理念，在嚴格管理的同時，積極做好效勞和配合工作，充分利用我方資源，不分彼此，不管在質量管理、進度控制還是對外協調方面，積極效勞于施工單位，力爭將乙方管理不強、力量薄弱等對工程的不利影響降到最低程度。10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略〔3〕、截止目前已完成的形象進度及產值如下：A區別墅已根本完成至二層樓面，會所和商業街已完成孔樁開挖，一、二期場地平整已完成，三期場地平整已完成2/3。已完成工程產值約500萬元。10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略贛州飯店改造工程積極協助和配合集團公司先后完成了工程的交通影響評估和南門口區域城市設計及專家評審工作，使工程開發的前期工作實質性的向前推進。站北工程積極配合董事會與國土局及市有關部門溝通協調，認真研究有關法律法規，為最終解決地塊土地手續遺留問題起到了積極的作用。10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略公共關系利用集團公司和公司的資源，積極與政府有關部門進行溝通和聯系，先后與市及開發區規劃建設、房管、城管、園林、人防、消防、質監和安檢等部門建立了良好的公共關系，為公司工程的開發工作提供了有利條件。10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略市場拓展及分析

根據集團公司和董事會安排，積極開展工程拓展工作，先后對贛州、北京、廣東河源及南昌等區域市場和工程進行了調查、分析和評估，為公司未來開展及董事會的決策工作提供了有益參考。另外，進一步加強市場調研和政策研究工作，創刊并定期匯編出版了?星洲地產內參資訊?三期、?星洲地產月報?六期，為集團公司及董事會的決策工作提供了重要參考。10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略問題1：集團公司、董事會、公司三者之間的權責關系尚未理順，導致公司在實際工作中出現權責不清、效率不高，直接影響到公司專業化和市場化的運作，對公司08年的工作及未來開展產生不利影響。解決措施：董事會盡快對公司依據?星洲地產公司章程?及?集團管控管理方法?擬訂提交的管理方案進行審批，以便在08年各項經營管理工作中明確各自的權責，做到集團公司、董事會和公司經營班子各司其職，切實提高工作成效。三、存在的問題及解決措施10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略問題2：

星洲灣自07年10月15日正式開工以來，施工進度緩慢。A區１０棟別墅：完成的形象進度僅為正常進度的８０％。〔正常：２月初全部封頂，目前：８棟封頂〕；Ｂ區６棟別墅：完成的形象進度僅為正常進度的50%。〔正常：２月初完成±０.００，目前：根底梁及局部地下室墻體〕；商業街、會所：完成的形象進度僅為正常進度的5%。〔正常：商業街２月初封頂，會所完成三層樓面，目前：商業街僅完成樁基施工，商業街只完成根底墊層〕。

10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略主要原因就是因公司機制問題導致工程所甄選的承包商無論在經濟實力、技術力量還是組織管理等方面均不能到達根本要求。照此下去，不僅會對公司08年的開發戰略和經營工作產生不利影響，還對實現公司開展愿景產生嚴重阻礙。解決措施：由集團公司和公司董事會盡快向市政府及開發區政府提出申請報告，力爭近期獲得同意公司自營開發工程邀請招標的批復。10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略問題3：市場調研、政策法規解讀、戰略開展研究工作不夠系統，產品營銷和開發環節較為薄弱。解決措施：充分認識到“市場和客戶就是公司的命脈〞，進一步強化和重視公司市場拓展、產品營銷和產品開發工作，建立一套科學的、專業的工作指引和工作流程。10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略問題4：建章立制和標準化建設工作跟不上公司業務工作推進的節奏，導致管理滯后、效率不高；同時，團隊內部磨合不夠，職業化水平和對企業文化的認同還存在缺乏。重要原因是公司人力資源管理較為薄弱，力度不夠。解決措施：充分重視和加強公司人力資源規劃和管理工作，改變觀念，將人力資源管理提升到人力資本運營的高度，充分認識到人力資源管理在現代企業中的四個重要作用〔公司戰略的合作伙伴、方法論的專家、變革的推動者和團隊建設的實踐者〕，切實加強公司各項管理工作和團隊建設工作，進一步提升團隊的職業化和執行力。10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略問題5：站北工程及贛州飯店改造工程沒有完成07年的工作方案目標。主要原因是上述兩個工程在前期的用地手續辦理和工程規劃的報批工作一直沒有實質性進展。隨著贛州中航城、越秀國際時代廣場工程逐漸浮出水面，將會對工程的開發產生重大威脅。解決措施：加強與政府及相關主管部門的溝通力度，力爭使問題得到盡快解決。10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略2021年市場分析及對策政治導向——2021年是民生性貫徹執行的第一年房地產的民生性是2007年下半年中國房地產市場轉變的一個風向標。十七大報告以及國務院各部委新近出臺的關于房地產行業的24號文件、359號文件、64號文件、39號令，主要精神都是圍繞房地產的民生性而發的。2007年11月30日建設部等七部門又發布了?經濟適用住房管理方法?，這個管理方法就是將上述一系文件精神的落實到了操作層面上。10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略宏觀經濟方面——2021年“防過熱、防通脹重民生〞控總量：繼續控制固定資產投資過快增長

穩物價：六大舉措抑制價格總水平過快上漲調結構：提升產業結構和市場競爭力促平衡：平衡國際收支緩解流動性過剩

10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略

宏觀政策方面——對房價有影響，側重點不同。土地政策：有效控制囤地房產政策：抑制中高端需求金融政策：降低金融風險

10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略全國房地產趨勢分析——總體穩中有升雖然新政不斷、力度加大、手段多樣，但是隨著中國金融市場的對外開發、中國經濟的高速開展、城鎮居民可支配收入的增加、城鎮化進程的加快、人們投資理財渠道的狹小以及中國近二十萬億居民存款余款所導致的流動性過剩和人民幣升值等因素，未來近二十年中國的房地產整體開展趨勢仍將是健康向上的，價格也是穩中有升的。具體而言，一線城市房價近期將做結構性調整，但未來依然看好；二線城市房價近期會出現一定的滯漲，前期依然看好；三線城市房價受新政影響較小，市場前景良好。10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略

雖然新政的出臺使得北京2007年下半年市場交易量大量萎縮，大批房地產中介關門歇業，但是據最新數據統計，12月份一手房成交價格環比增長約11%。這一現象說明隨著2021年奧運會的召開以及城市經濟和建設的快速開展，未來的北京將不再僅僅是中國的北京，而是世界的北京。考慮到前面的因素，北京未來房地產市場價格繼續上升將成為必然，北京市場依然看好。做為我們應繼續密切關注北京市場，關鍵在于開發時機和開發區域的把握。北京10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略雖然近期市場成交低〔2007年11月份成交量只有年度最高6月份成交量的50%多，12月成交量繼續下降〕，但價格依然平穩運行，市場觀望氣氛濃重。未來，隨著城市國際化地位的提升、人民幣升值、經濟和城市建設開展、世博會舉辦等因素的影響，房地產市場依然看好。該市場應做為重點區域加以關注。上海

10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略深圳是一個被炒家左右的城市，由投機者、投資者、自住者組成的購樓大軍把深圳樓市推入“越漲越買，越買越漲〞的惡性循環。據統計，在整個深圳樓市交易中，炒家所占的份額在70%左右，其中香港炒家占三成。過去的一年，深圳樓價已很大程度透支了未來的價值空間，加之新政影響，2021年及未來的兩到三年，深圳房價結構性回調是必然的。但從長遠看，隨著香港經濟的快速開展、下一屆特首普選以及深圳這一經濟強市關內土地供給日趨稀少等因素的影響，調整期后的開展勢頭依然強勁，該市場值得關注。深圳10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略2007年8、9月份，廣州樓價開始呈現飆升態勢，不少開發商兩個月提價幅度竟達60%。此時，廣州樓市又出現了一個新名詞：“海鮮價〞。9月27日，央行發布房貸新政，為廣州瘋狂樓市按下了“暫停〞鍵。之后整個市場雖然受到了一定影響，但目前與上海類似，市場觀望氣氛濃重，價格根本沒有回落，即使有所回落也是一些品質不高、地段不好的樓盤。未來房價上升壓力仍然較大，該市場值的關注。

廣州10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略

整體需求旺盛，新政影響較小，房價穩中見漲。

據南昌市房管局公布的數據，2005年南昌市房地產完成投資總額110.12億元，商品房銷售金額到達110.97億元；全市〔含四縣〕商品房竣工面積413萬平方米，銷售面積409.9萬平方米。由此看出，竣工的商品房幾乎都被市場去化，證明樓市異常火爆。從價格上更能反映這一特點，2001年南昌的房地產價格平均在1000元每平方米左右，2002年在2000元每平方米左右，到2006年，平均價格已經到了4000元每平方米，而位于市中心的恒茂國際價格接近7000元每平方米。財務預算資金方案南昌10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略城市框架擴張，房地產施展舞臺擴大。南昌自2001年以來，經濟開展得到快速提升，原城市容量難以適應城市開展的需求，促使了南昌城市框架快速擴張，其規劃的紅谷灘新區隨著市政府搬遷、眾多開發商共同造市所形成的配套和環境資源、眾多大學校園的人文資源、強大的后備土地資源等形成強大的居住吸引力，使紅谷灘板塊成為南昌房地產市場的風向標。但是由于后續土地供給日趨減少，未來，新建縣將會成為第二個紅谷灘。因此該區域市場值得關注和把握。10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略作為三線城市代表的贛州，是星洲地產實現“經濟目標及樹立品牌推廣戰略〞的主戰場。因此對贛州房地產市場的變化我們應密切關注，重點落實在工程的操作上，努力實現星洲地產的開展愿景.2007年贛州房地產市場總體保持穩定運行狀況，房地產投資增速比2006年同期增長14個百分點。2007年贛州市兩區商品房的銷售均價已達3000元/平米，較2006年上漲18%，但2007年10月以后受政策調控影響，贛州房地產市場成交量出現一定萎縮，市場觀望氣息加重。贛州10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略2021年土地供給的主導方向依然是保障全市根底設施建設用土的供給，在此根底上保證有限居住用地的合理利用，以及保證經濟適用房用地要占整個居住用地開發總量的20%。隨著贛州城市向南擴張，水南新區的強勢崛起，老機場地塊將是2021年土地交易的重頭戲；其次水東板塊因其特有的文化內涵將成為另一熱門區域；老城區由于土地供給緊張，將以舊城改造和廠房搬遷為主。2007年，中心城區建設23萬平方米經濟適用房，有望解決1700余戶中低收入家庭住房難問題。據介紹，這批經濟適用房套型建筑面積以80平方米左右為主，最高不超過90平方米，銷售價格為1358元/平方米。經濟適用房的推廣對普通商品房的開發有著一定的影響。10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略隨著居民生活水平的不斷提高，對居住狀況提出了更高要求。同時由于穩健的投資工程欠缺，使得流通市場的大量充裕資金流向房地產一、二級市場。2021年市場需求將呈以下趨勢：以家庭購置力為主，3房、4房的大戶型倍受追崇；高檔住宅、別墅需求量放大。2021年贛州房地產市場將以水南新區及老機場地塊為開發熱點，深圳中航等知名開發企業的參加，使得贛州市場的競爭更加劇烈。附：贛州樓市07年開展過程分析、08年開展趨勢預測10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略。綜上分析，08年我們的對策是什么？10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略對策之一公司層面以新政為導向，加強分析研究工作重點關注全國及主要城市的市場變化走勢強化區域市場分析工作動態做好土地儲藏工作，以滿足公司未來3～5年的開發強化資金使用的方案性10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略對策之二內部資源整合以拓展發現價值、產品開發實現價值、產品營銷創造價值為經營理念將本錢合約、工程管理、方案財務、人力資源作為工程開發的重要保障10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略對策之三外部資源整合

逐步建立公司涵蓋房地產開發行業上下游各類專業企業戰略合作伙伴聯盟〔包括專業參謀、規劃設計、工程承包、材料設備供給等〕，提升工作效率、確保產品品質。全方位、多層次、多渠道加大融資工作力度，拓寬融資渠道，增強運營實力。10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略經營目標星洲灣年內完成工程一期工程建設〔約6.7萬㎡〕和工程一期70%的產品銷售，力爭到達80%,實現銷售額2.5～2.85個億,利稅7500～8600萬元。2021年公司經營目標10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略附：工程一期產品價格定位產品的定價參考了市場類比定價、目標收益定價兩種標準綜合確定：綜合市場類比和目標收益兩種定價法的測算結果，取其算數平均值為本工程產品08年的均價，結果如下：1、獨棟別墅均價：類比法6200元/㎡、目標收益法6759元/㎡；2、雙拼別墅均價：類比法5500元/㎡、目標收益法5948元/㎡；3、聯排別墅均價：類比法4500元/㎡、目標收益法4390元/㎡；4、疊加別墅均價：類比法3700元/㎡、目標收益法3718元/㎡。產品均價結論：參照2021年CPI指數上漲幅度應控制4%以內，以及星洲灣產品贈送地下室面積到達銷售面積的25%，所以修正產品均價：1、獨棟別墅均價：〔6200+6759*1.25〕/2*1.10=8000元/㎡；2、雙拼別墅均價：〔5500+5948*1.25〕/2*1.05=6800元/㎡；3、聯排別墅均價：〔4500+4390*1.25〕/2*1.01=5000元/㎡；4、疊加別墅均價：4500元/㎡。10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略序號成本項目總成本（萬元）

分攤標準說明獨棟雙拼聯排商業疊加合計

建筑面積㎡20702.5010200.0034500.00

72242.50

可售面積㎡165628160276003550.006840.00

平均售價元/㎡8000.006800.005000.00

4500.00

銷售額萬元13249.605548.8013800.00

3078.0035676.40

一土地獲得價款

1111.486580.140.42二開發前期準備費含勘察設計費、報批報建費、水電增容、土方、臨設等2153.80

三主體建筑工程費

13059424.48

四

社區管網工程費室外智能化系統784.10

五園林環境費

191.621201.70

六配套設施費含會所、泳池80.89507.30

七開發間接費含貸款利息、不可預見、物業完善等2503.06

八開發成本

3810.0523154.58

九

期間費用含管理費用、營銷費用費用

1481.22

項目一期總投資

4297.2524635.80

十稅金含營業稅、土地使用稅、土地增值稅529.683321.74

十一毛利潤

1230.847718.8635676.4計十二銷售利潤綠

21.64%

十三投資回報率

31.33%

工程一期投資回報估算表10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略星洲灣項目投資回報估算表

序號成本項目總成本（萬元）

分攤說明獨棟雙拼聯排商業疊加合計

建筑面積㎡76660.0027820.0060000.003550.006840.00174870.00

可售面積㎡6084022080476003550.006840.00140956.00

平均售價元/㎡9000.007500.005300.00

4500.00

銷售額萬元54756.0016560.0025228.002380.003078.00102000.00

一土地獲得價款

1111.4815667.00

二開發前期準備費含勘察設計費、報批報建費、水電增容、土方、臨設等4840.00

三主體建筑工程費

1211.1121178.60

五

社區管網工程費室外智能化系統1800.00

六園林環境費

222.003130.00

七配套設施費含會所、泳池、幼兒園、球場等120.601700.00

八開發間接費含貸款利息、不可預見、物業完善費等5332.83

開發成本

3806.0053648.43

九

期間費用含公司管理費用、營銷費用

9212.57

項目總投資

4459.6262861.00

十稅金含營業稅、土地使用稅、土地增值稅661.209320.00

十一毛利潤

4754.9129819.0035676.4計十二銷售利潤率29.23%十二投資利潤率47.44%十三自有投資回報率161%10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略贛州飯店改造開發區金嵐路南側2號地塊完成工程的市場調研和產品籌劃工作〔包括市場定位、可行性分析、總體規劃、產品定位、招商及商業運營管理和開發方案等〕，力爭年內開展項目規劃設計及相關報批報建工作。10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略工程拓展做好北京、長三角、珠三角及南昌區域的市場及有關工程的分析工作。配合集團及公司董事會完成新工程的拓展工作,密切關注市場、加強對政策的解讀。定期、及時推出相關專題研究報告，為公司立足贛州、面向全國、向外擴張提供決策依據。10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略主要工作對于星洲地產而言，2021年將是三個定位、四項業務和五項管理的一年。10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略三個定位1、08年是公司面臨嚴峻挑戰和機遇的一年挑戰：對內機制尚未建全，磨合尚未到位，團隊對企業文化的認同有待提高，人員管理素質和職業化有待提升等；對外面臨宏觀經濟和行業的調控不斷加強，區域市場競爭日趨劇烈等。10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略機遇：行業調控的不斷增強，正是行業不斷裂變和優勝劣汰的過程。作為星洲地產，只有不斷提升管理水平，增強企業的經濟實力，充分剖析、把握市場脈搏和行業動態，提高分析、判斷、駕馭市場和躲避風險的能力，就能夠使我們順勢而為、借勢而上、把握機遇、贏得市場，為公司走上一條可持續開展的道路贏得開門紅。10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略2、08年是公司管理的加強和提升年因此，在推進各項業務工作的同時，必須充分重視和不斷加強管理。業務是綱，管理是領，我們要從管理中提升效率、產生效益、創新思路，增強公司核心競爭力。3、08年是實現公司開展愿景關鍵的一年，是承上啟下的一年只有力保工程的成功開發，我們才能夠實現培育團隊、塑造品牌、占領市場、積累經驗這一戰略目標，為獨霸贛州、走出贛州奠定根底。因此08年是只允許成功，不允許失敗的一年。10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略四項業務1、星洲灣工程的開發工作2、開發區392畝地和贛州飯店工程的市場調研和產品籌劃工作3、新工程的拓展工作4、市場關注和政策解讀10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略

五項管理1、完善各項管理制度、工作流程和績效考核體系，建立正向鼓勵機制，使公司的管理模式不斷由粗放型向精細化、科學化轉變；2、不斷加強團隊建設工作；3、建立、完善供方資料信息庫以及工程開發本錢控制評估體系；4、充分運用稅收有關政策，強化稅收籌劃，科學設置賬目，處理相關賬務，合理躲避涉稅風險；5、逐步建立公司標準化工作體系，使公司各項管理工作簡單化、標準化和流程化。10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略業務策略開發策略準確圈定目標客戶，通過一期產品的及時入市，占領高端別墅市場份額，完成銷售目標，塑造公司及工程品牌，同時加快資金回籠速度，以資金的快速滾動牽引工程開發節奏。星洲灣10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略湖1期〔2007-2021年〕湖3期〔2021-2021年〕2期〔2021-2021年〕10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略一期銷售率70%～80%，銷售額達2.5～2.85億。2021年經營目標如何成功實現？10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略支撐點1——工程、產品與市場同類產品相比有絕對優勢項目地理對比

樓盤內容時間公園蘭亭半島星洲灣五龍桂園天悅豪庭地形地貌平地自然山體自然坡地平地平地地段市區邊緣、江邊市區邊緣、江邊城區邊緣、江邊市區邊緣城區自然生態一般較好良好較好差別墅絕佳用地10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略經濟數據指標對比

樓盤內容時間公園蘭亭半島星洲灣五龍桂園天悅豪庭占地面積1036畝75畝543畝170畝30畝容積率1.11.090.411.242.1綠化率40﹪41﹪44.5%30.8﹪37﹪業態綜合綜合純別墅綜合綜合經濟數據指標大大優于對手，更符合高檔別墅的特征。10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略產品設計對比

樓盤內容時間公園蘭亭半島星洲灣五龍桂園天悅豪庭建筑風格古典歐式現代北美歐陸西班牙建筑朝向南北南北南、東南、西南、北、西北南北南北戶型面積獨棟300㎡-700㎡獨棟341㎡、355㎡獨棟280-360㎡獨棟324-360㎡聯排300㎡聯排260㎡-450㎡聯排268-356㎡聯排180-260㎡聯排252-288㎡

雙拼289-325㎡雙拼250-280㎡雙拼307㎡、314㎡雙拼320-350㎡主力戶型聯排獨棟獨棟、聯排聯排聯排商業布局臨街、社區商業街臨街社區獨立商業街、會所臨街臨街地下室無無有無無產品的設計經過精確市場調研，已適度超越市場，且面積配比合理，產品類型豐富，更加符合目標客戶的需求及給予更多項選擇擇。10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略景觀與配套對比樓盤

內容時間公園蘭亭半島星洲灣五龍桂園天悅豪庭園林風格巴厘島式地中海式歐、美、亞、澳田園休閑式無明顯特色核心景觀中心廣場、鐘樓跌水景觀江景、湖景、山景、園景5000㎡人工月亮湖無社區配套會所、泳池、學校幼兒園、運動設施會所、泳池、幼兒園、運動設施會所、幼兒園、恒溫泳池、網球場、等，配套齊全會所、泳池等運動設施會所、泳池、兒童樂園、羽毛球場智能化監控可視對講、電子監控可視對講、電子監控可視對講、電子監控、紅外線防盜系統、煤氣泄漏報警裝置等可視對講、電子監控可視對講、電子監控物業服務一般一般管家式服務一般一般周邊主要市政配套第九中學、客運東站公交、濱江一校中學、小學公交、動物園森林公園、公交市第二醫院、362醫院附屬醫院、理工大學行政中心、市人民醫院客家風情園實驗中學、實驗小學齊全的社區配套和貼心的物管效勞有力支撐社區檔次10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略工程產品的核心賣點提煉1、公司背景作為城發集團的全資子公司，星洲地產擁有強大的資金優勢和社會資源支持，實力雄厚2、專業的開發隊伍，卓越的企業文化來自沿海興旺地區具有先進開發理念和了解本地市場實際需求，有豐富經驗的各種專業人士組成了一只強大高素質的開發隊伍，并為企業注入了卓越的企業文化3、前瞻性的開發眼光工程位于贛州未來開發的重點區域，占地543畝，高檔的純別墅工程，開創本地先河4、純生態的健康居住空間江景、湖景、山景、園景四景融為一體，絕佳景觀資源5、時尚現代的建筑風格現代歐陸風格別墅，更表達符合現代審美觀6、人性化的規劃和設計理念大型高檔次會所，生活、教育、運動設施一應俱全；產品類型豐富，滿足不同需求；國內知名設計師主創，產品更加符合人性化居住潮流和生活實際需求7、星級物管效勞享受專業物管公司的“管家式〞物管效勞，倍顯業主尊貴身份8、星級豪華會所，高品味社區文化10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略支撐點2——科學嚴謹的工程營銷體系董事會總經理市場營銷總監籌劃銷售拓展銷售

客服

公關報建

推廣

策劃

市調

10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略支撐點3——具備創造力和實操性的營銷執行策略營銷執行總策略在公司現有客戶的根底上加強深度摸底，挖掘真實需求和潛在需求舉辦公關聯誼活動，奠定公司和工程形象，引導客戶需求利用圈層營銷，拓展客戶渠道，擴大客戶群登門拜訪，完善客戶信息系統組建星洲會，長期跟蹤效勞展示樣板產品，及時推介，篩選客戶產品合理定價，把握開盤時機和銷控價格試探，圈定客戶根據客戶反響，有針對性調整產品設計方案和營銷執行方案并落實實施資源整合，精準籌劃橫向、縱向交叉比照本地與相近地域同類產品，合理制定產品價格；實現產品價值廣告宣導、活動推廣小眾、分眾營銷傳播，異地推廣現場體驗，情景營銷收受誠意金客服、物管雙管齊下以客戶需求為導向10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略07年11月-08年2月3月-7月8月-9月10月-11月-12月形象建立期認購期開盤熱銷期持續強銷期區域價值〔傳世品〕稀缺價值〔珍藏品〕藝術價值〔藝術品〕享受價值〔奢侈品〕逐步升級！建立打擊至高點營銷推廣節點10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略〔公司品牌推廣〕〔工程品牌推廣〕

星洲地產品牌塑造企業線產品線營銷目標傳播推廣策略一方面通過群眾媒體頻密的各種推廣對星洲地產企業文化和開展戰略進行宣導，不斷制造各種懸念，并以企業的名義組織各階段活動，樹立公司工程的高端神秘的市場形象，引發目標市場強烈的主動關注另一方面以體驗活動營銷為主，對目標客群實行點對點的直面溝通，結合特色分眾、小眾媒體的長期滲透，使工程產品在目標圈層內樹立良好口碑，利用目標圈層的主動復制傳播，實現馬太效應，加深目標圈層對工程產品的價值認知，提升產品附加值，提高目標客群對產品價值認同的心理預期10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略傳播推廣執行要素星洲灣一江兩湖三山五境36萬㎡水岸坡地純別墅社區現場包裝公關活動媒體廣告事件炒作物料準備銷售促進10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略銷售策略入市時機：不匆忙入市、無造勢不入市、條件具備順勢入市價格定位：低開高走、一房一價、贛州樓價新標高銷售控制：平推、高保銷售團隊：打造贛州超一流的銷售團隊客戶效勞：建立完善的客戶效勞系統、星洲會試水運作物業管理：建立贛州物管新形象、新標準10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略應變策略如何解決樓盤滯銷全員營銷公司和集團的所有領導、員工各分配一定銷售任務，充分整合內外資源促進銷售。市場精耕對已購房客戶進行利益補貼〔如獎勵換房權，贈送物管費等〕，實現二次營銷；聯手本地實力雄厚的外地商戶組織，實行互惠合作，充分挖掘客戶〔如贛州溫州人商會等〕；在目標客戶群相對集中的市縣〔如龍南等〕設立臨時展場，深度引導客戶。擴大市場加強和異地商會、客家會、同鄉會的合作，爭取贛籍客戶；與異地媒體或房展會合作，爭取異地購房客戶；整合營銷參謀公司的資源平臺，爭取海外客戶。10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略引言：公司之前對贛州飯店改造工程的整體定位已有了初步的設想，但隨著時間的推移，加上近兩年來市場開展帶來的巨大變化，特別是贛州中航城和越秀國際時代廣場的快速啟動，本工程的開發將受到巨大的市場沖擊，因此，我們必須對市場進行重新梳理，同時對2021年贛州飯店工程的改造工作辨析方向。贛州飯店改造10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略實力背景比照項目類別贛州飯店改造贛州中航城越秀國際時代廣場投資商贛州城發集團中航集團、深圳中航地產上虞市越秀房地產

發展商贛州星洲地產贛州中航地產上虞市越秀房地產贛州分公司資金有限，融資渠道不多資金雄厚多年積累，有一定資金結論：對手來勢洶洶，我們不能硬拼！10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略地塊比照項目類別贛州飯店改造贛州中航城越秀國際時代廣場總占地25畝94畝216畝地理位置老城區核心新區核心老城區西門核心商住氛圍成熟待培育一般熟地生地半熟結論：跟對手搶時間，盡快開發才是上上之策！10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略工程開發比照項目類別贛州飯店改造贛州中航城越秀國際時代廣場開發理念贛州老城區地標贛州城市地標贛州新西門總體定位？

酒店+商業+住宅+公寓住宅+商業+金融？城市開展的必然需求以住宅開發帶動商業和金融結論：如何定位？如何既通過工程的開發解決短期的資金來源又能保持持久的競爭力？——這是我們面臨的首要問題！10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略工程相關資料數據比照類別贛州飯店改造項目贛州中航城越秀國際時代廣場拿地時間2004年8月2007年6月20日2007年1月19日物業管理未定中航物業未定酒店未定格蘭云天（自有品牌）未定總建筑面積未定約25萬㎡約45萬㎡容積率約6-7A地塊4.5（酒店、商業）；B地塊3.7（住宅）3.5住宅體量未定約16萬㎡約24萬㎡酒店式公寓體量未定未定（體量較小）無寫字樓未定無無商業主力店未定天虹商場（自有品牌）與國際知名商家結合（如沃爾瑪）未定（與中航城在競爭沃爾瑪）招商工作未定自建團隊完成自建團隊完成銷售代理未定深圳黑馬自銷住宅推售節點未定預計08年底-09年初2008年1月26日（一期，三棟共300多套）？定位根本完成，正進行規劃設計規劃根本完成，定位逐步完善結論：對手動作如此之快，我們不能坐而視之！10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略分析與建議根據以上分析，我們認為贛州飯店改造工程的開發與贛州中航城、越秀國際時代廣場工程不僅從開發理念、整體定位到產品定位等方面有著許多相似之處，而且直接形成市場競爭。考慮到贛州城市開展規劃等諸多因素影響，本工程的開發改造有兩條思路可以選擇：第一、盡快提速，緊逼對手，最終形成與贛州中航城、越秀國際時代廣場三足鼎立之勢，一起做大贛州區域市場，當然，同時也面臨城市化過快開展帶來的市場風險；第二、靜觀其變，吸取和借鑒上述兩個工程的成功與缺乏之處，對自身工程進行更精確的開發定位，這樣可以確保工程開發成功，但是也面臨市場被瓜分的風險。10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略開發理念形象——70年不過時，既具有當地豐富文化內涵，又具有現代前衛的老城區標志性建筑，贛州城市的一張亮麗的名片。業態——集購物、投資、居住、酒店、娛樂、商務、休閑等功能為一體的城市商住綜合體，引領贛州未來商業經營和消費模式。贛州飯店改造10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略開發策略一、通過工程住宅產品的開發銷售最大化實現工程投資回收。二、持有工程商業物業，聘請專業知名公司進行工程的招商和經營，使其成為集團的優質性資產，為集團未來的資本運營提供良好的融資平臺，同時為集團提供穩定的現金流。10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略開發理念將工程打造成為贛州區域內一個配套齊全的,生態環保的大型中高檔住宅小區,同時與星洲灣工程形成聯動，將市郊西南片區打造成贛州的“華南板塊〞,奠定公司在贛州房地產市場上的霸主地位。開發區金嵐路南側2號地塊10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略開發策略—造城運動新——概念創新，引導人居新技術、新材料提升工程品質產品創新,樹立行業新標高——合理提高容積率，加大社區容量快——快速開發、快速銷售，降低各項本錢費用全——優化配置社區綜合配套設施，創造相對獨立的社區居住生活條件中——以城市中等階層為主要客戶群優——以優于市場同類產品價格進行銷售10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略1、以人文為根本解讀“人文建筑無限生活〞內涵，創造品質空間，引領品質生活。2、以市場為導向與工程營銷和本錢分析緊密配合，針對市場情況和客戶需求，把握產品的研發，引領生活新方式。產品開發10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略3、以技術和效益為中心認真研究并掌握行業最新開展方向,科學整合各種資源，不斷精益求精、追求創新，努力提高產品性價比和競爭性。4、以效勞為宗旨為工程的順利開展提供技術支持，及時解決現場問題；協助各種招投標及報批報建工作；及時向各設計單位提供有關資料，確保設計工作有序推進。10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略支持策略

基于以上組織結構和08年主要工作和經營管理目標,公司各項支持策略具體如下：財務預算資金方案10年開展規劃開展戰略10年開展策略資金運營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業分析及對策2021年經營管理目標支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結業務策略組織策略董事會總經理市場營銷總監工程總監副總經理總經理助理工程管理部行政部人力資源部財務部成本合約部產品開發部市場營銷部金嵐路南側2號地塊星洲灣工程部生產線