文章為吳少博律師原創，轉載請經過本團隊同意并注明出處。北京企業拆遷專業律師：養殖場拆遷、環保關停和禁養，補償問題的法律解讀作者：北京吳少博律師事務所養殖場拆遷怎么補償？這個養殖場一般情況下就是養雞、豬、羊、牛等一般畜牧性質的養殖，我記得上個月國務院剛公布了《畜牧養殖條例》，當中也談到了如果劃到禁養區的范圍內，禁養一般是對環境有污染的，一旦進入禁養范圍內原則上是要補償，《國務院畜牧養殖條例》當中給予實際規定的。一旦落到實踐中，可能沒有依據、沒有范本說明養殖場到底怎么拆遷、怎么補償。實踐中就應該按照一般的生產經營企業補償，但是在計算內部附屬設施和所帶來利潤差別的時候就是五花八門的。我們曾經做過浙江杭州地區一個大型的養豬場的案件，補償是按照每頭豬250塊。大家都很清楚，養殖是不斷循環的，如果拆遷導致養殖場兩年不能建成，那么應不應該按照養殖批次計算利潤損失呢？我記得溫州有一個大型的養殖基地是這么做的，遼寧營口我們也做過一個養雞場的孵化基地也是這么說的：“拆遷會導致我的養雞場兩年不能恢復經營生產，而且我每年養殖家禽大約是3-4個批次，每一個批次的損失額度是固定的。”這樣的補償是比較合理的。這主要是停產損失的問題，其他的按照一般生產經營性企業的土地、廠房、附屬設施、裝修和一些簡單的機器設備，該按照重置價的按重置價走，能搬遷就應該按照搬遷費走，這跟一般經營性企業是可以互相參考的。只是養殖類的停產損失的補償跟一般經營性企業是不一樣的。養殖灘涂水域拆遷怎么補償？從太空看地球，是一個藍色的“水球”。就自然環境來說，水是生命的搖籃；就人類社會來說，水是商貿航運的最佳通道；環境污染的最終凈器；資源開發的最大寶庫。最近有網友咨詢海域水域被征收應該怎么補償的問題。我們在網上搜索的時候往往看到的都是房屋、土地征收補償的標準。到底養殖灘涂海域水域如果遇到征用征收應該怎么補償？就這個問題我們來咨詢一下中小企業拆遷維權律師吳少博，聽聽吳律師怎么說。吳律師：現在就補償上講，從物權法、土地管理法以及國家曾有的海域相關的條例來講的話，在補償上還是比較缺失的。現在有些海邊以及海港周邊的大中心項目在進行擴建改建，或者在施工的時候要占用一些海邊周圍的海域。但是海域范圍內往往早已經被漁民養殖了相關的海產品或者相關的畜牧，已經被占用了。如果現在遇到相關的項目或者因為環評不達標等各個方面要求搬遷、騰退、拆遷應該怎么辦？如何進行補償呢？吳律師：確實找出相關的法律依據是比較困難的，我國的物權法和土地管理法總體的補償標準，也就是說現在都是沿襲集體土地、水域往往都是屬于集體所有制，都屬于當地的村民委員會，使用權是因為村民委員會發包給相關的漁民，是一種承包關系。就跟土地承包經營權是一個道理，在進行賠償的時候，可能見得最多的是每水域、每平方米、每畝水域應該如何賠償，具體的參考的標準，我認為應該從以下幾個方面：1、產值。一年的產值是多少，對方還有多少年的養殖承包經營權，這個時候從利潤的角度賠償。2、一旦失去了這片海域，有沒有別的地方給重新規劃出一片海域。不管可不可以搬遷，相關的附屬設施、經營工具、經營設施應該給予全部收購賠償。比如漁船、漁業設施，在海域邊建的房屋都屬于對方的附屬設施，在這塊應該給評估照價賠償。3、承包經營權所帶來的使用權本身價值屬性，剛才是從停產停業損失和附屬物的角度來講，還要有兼于你在水域的承包經營權看看應該怎么補償。這方面原則補償方式可以參照耕地的土地承包經營權。補償的價值和價格應該來怎么辦？吳律師：這在實物中也是比較缺乏的。但是總體的補償方式最起碼應該從以上三個角度來給水域承包人進行補償。水域之上的海邊灘涂的承包經營權補償其實是一個道理。作為水域的承包經營不可能單純的一個水域，必然在水域邊上還有把一部分灘涂，灘涂和水域是結合在一起的，是一個經營主體，應該把他們結合在一起進行補償。這就是我們講的灘涂水域承包經營權如遇騰退搬遷應該怎么來進行補償，補償的價值和補償的方面。遭遇禁養及污染環境關停的養殖場侵權該如何維權？由于禁養政策，2016年已有不少養殖場關門、整改或者遷移，2017年禁養還會繼續，將會有更多的養殖場關門。為什么要劃禁養區？禁養區劃定有什么標準？帶著這些問題，我們聽一下拆遷律師吳少博怎么說。吳少博律師：嚴格講在八、九十年代各地發展養殖種植類行業比較多，因為養殖行業入門門檻低而且能夠解決村民工作、收入來源的問題。隨著時代發展，現在對環保的要求越來越嚴格，各個地方都在劃定相關的禁養范圍，特別是在一些水源保護地。從全國來看，在津京冀、珠三角、長三角等范圍，還有江蘇，湖南等重點水源保護地，以及名勝古跡保護區的范圍內都劃定了禁養范圍，目的就是保護環境以及保障居民的健康生產、生活。遇到禁養以及因為環境問題而關閉的養殖場、養殖小區，作為養殖場的經營者到底如何維護自己的權益？從國務院公布的規定看，2017年年底之前要關停、關閉、搬遷全部的養殖場或養殖小區，有利的凈化水質以及大氣環境，支持進行規模化改造以及規模化建設。我國《十三五生態環境保護規劃》中也是如此進行要求的，并且結合《全國畜禽養殖污染防治“十二五”規劃》來講，全國范圍內的養殖場進行關閉搬遷勢在必行，是不可回避的問題。2013年國務院規定的《畜禽規模養殖污染防治條例》當中所劃定的范圍主要是在飲用水水源地、自然保護區、名勝風景區、城鎮居民區及文化教育科研研究區禁止養殖行業的存在。在具體實施的過程中，對于新建養殖場的選址要給予嚴格的審批，對前期未在禁養區范圍之內的養殖場進行嚴格監管，比如缺失證照的要補辦。一旦劃到禁養區的范圍內要停辦動物檢疫合格證明，以及停發相應的動植物養殖補助等資助資金。這就是我在前邊所講到的全國形式，現在所采取的手段和方式都是合法的，但是到實踐中就變成不合法方式，有很多養殖場直接被停水停電、強制拆除，或者直接強制把養殖的畜牧處理掉，這是一些不合法的行政強制行為，但在現實中是真實存在的。按照國務院審批以及各個地方所公布的畜牧養殖環境的落實辦法中所言的內容，我認為在禁養維權的過程中要注意四點問題。一、首先要考量是否納入禁養范圍。禁養范圍的確定一般情況下要考量當地的市、縣、區域級人民政府是否有相應的行政命令、紅頭文件、抽象性的行政行為劃定禁養區域，從“十二五”規劃和《畜禽規模養殖污染防治條例》要求各個地方制定自己所轄區域內的禁養范圍，比如江蘇所制定的是水源保護地平均一公里半徑范圍內不能存在養殖場，湖南長沙公布的距離是五百米范圍內不能存在養殖場。各個地方劃定的范圍是不一樣的，但是主要都是劃在水源保護地、風景名勝區等地，這都是禁養的主要范圍。這個規劃的實施辦法作為地方人民政府都要公布制定實施的。首先要核定區縣人民政府有沒有制定規劃，如果制定了，養殖場是否劃定在禁養范圍內，如果養殖再比如講有些制造型企業，比如制造石膏板的工廠，是要進行晾曬的，整個院子都是進行水泥密封的，那么整個院子屬于不屬于經營面積？我是不是在進行實際經營中使用的呢？這些都會和拆遷方產生實體爭議。

《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《條例》）第十七條和第二十三條作出了對因征收房屋造成停產停業損失的應進行補償的規定，提出了補償應根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。由于在實際工作中各地補償標準和方法差異很大，《條例》授權省、自治區、直轄市制定停產停業損失補償辦法。根據了解到的情況，目前對在停產停業損失的補償中引進評估機制各方基本達成共識，但還有一些問題存在比較大的爭議，比如：評估機構是選擇房地產估價機構還是選擇資產評估機構；損失補償標準是按被征收企業的實際效益測算還是按照同類企業的社會平均效益測算，等等。

關于選擇評估機構的問題

1.房地產估價的范圍

《房地產估價機構管理辦法》第三條第二款“本辦法所稱房地產估價活動，包括土地、建筑物、構筑物、在建工程、以房地產為主的企業整體資產、企業整體資產中的房地產等各類房地產評估……”由此可見，以房地產為主的企業整體資產也是房地產估價活動的范圍。事實已說明，在征收補償中，由于房地產量大價高，絕大多數的補償都是對房地產價值的補償，征收補償評估是以房地產為主的評估。因此，征收補償中作為附加的停產停業損失補償評估由房地產估價機構進行是有法理依據的。

2.房地產估價的技術能力

停產停業損失補償是在實際工作中出現的新問題。目前還沒有哪個評估專業對停產停業損失出臺專門的評估技術規范，各地政府對此項損失的補償也都在不斷的探索之中，因此停產停業損失評估具體如何操作對任何一個評估專業來說都是新命題，不存在哪個專業已經走在前面的問題。

拆遷方慣用的拆遷招數大揭秘

政策壓人

拆遷一開始的時候，拆遷工作人員說的最多的永遠是：這是政府制定的政策，誰也不能改變政策。在拆遷初期拒絕你的補償要求的時候，政策不允許就是最好的理由。

虛假詢價

如果拆遷完全按照公平公開的政策進行補償安置并且像他所說的那樣政策不可改變的話，詢價沒有任何意義，因為補多少錢取決于政策的規定，而不取決于你想要多少錢，他直接應該和你討論的是按政策算出來這個地方應補多少錢，而不是問你想要多少錢。

利用人性

如果你認為他們是真心想幫你提高補償，那就錯了，所謂位置決定立場，不要指望一個和你的利益站在對立面的人能最大程度幫你爭取利益，想要拿到合理的補償，一定要有打硬戰的心理準備。

牽連式拆遷

如果被拆遷企業在拆遷的過程中有其他的項目在向政府申請審批，或者有其他事項需要政府同意辦理，大多數也會因為拆遷而受到牽連，被拆遷企業要提前做好充分的準備。

斷水斷電斷路

經常性的斷水斷電，施工不小心把路給挖了、堵了，這是拆遷公司慣用的招數，因為他們很清楚，斷水斷電度斷路會影響企業的正常生產經營，一旦你不能進行正常的生產經營，就必然會增加企業運營的成本，企業就無法在拆遷范圍長期堅持，無法長期堅持，就必然會在補償價格上做出讓步。

違法偷拆

這里所說的違法偷拆，是指沒有經過合法的司法程序，不是由法院組織的強制拆除，而是指拆遷方在沒有任何合法手續的情況下，組織社會閑散人員偷偷的把你的房子拆掉。

夸大違法

如果不是遇到拆遷，這些問題也沒有任何部門過來查，一旦開始拆遷了，拆遷方最先開始審查你的證照，并且根本不考慮歷史原因，而是一味地強調、夸大缺乏證照的違法性。

以拆違促拆遷

就是指拆遷方通過拆除違章建筑來推動、加快整個拆遷的進程，或者用拆除違章的方式直接代替拆遷，目的是實現低成本、甚至是無成本的拆遷。

貸款糾紛

如果沒有遇到拆遷，企業只需要到期償還貸款，或者到期辦理貸款的延期或以新貸還舊貸就可以，但是一旦遇到拆遷，這些問題都會變得復雜甚至導致嚴重的后果。

合同糾紛

拆遷方并不和你談拆遷補償問題，而是由出租方直接訴到法院，通過訴訟解除合同的方式來代替拆遷補償程序，將拆遷法律關系轉變為合同解除法律關系的方式解決糾紛。

我所律師參與維權的優勢

1、針對環境整治行動進行合法性審查

通過信息公開等方式向政府各職能部門申請公開，調取政府及其所屬部門在環境整治行動中的相關證據。通過合法性審查發現政府的問題，增加談判籌碼。

2、出具專業法律分析意見書

根據企業提供的資料，對企業的資產情況進行梳理，進行合法性論證；確定停產停業損失補償的原則及內容，為自身的合理請求提供事實和法律依據，以期對企業存在的法律風險進行預防和控制。

3、通過合法維權手段為客戶創造談判機會

通過復議、訴訟等法律手段，應對政府部門可能作出的超越職權，違法作出行政處罰，濫用行政權力限制競爭，違法設定行政許可等問題，在法律框架內積極爭取權益，使對方正視我方的合理訴求。

4、專業的談判和監督手段制約配合

運用律師的法律專業知識和專業經驗指導談判，在必要的時候律師直接參與談判。針對環境整治運動中的嚴重違法點，通過舉報、申訴方式，結合主流媒體監督，通過上級監察、輿論監督等方式促使對方進行平等協商，配合談判。

我所企業征收維權成功案例

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