房地產估價師之估價原理與方法每日一練?？糂卷附答案

單選題（共50題）1、用不同的估價方法測算出的結果可能會有所不同。當這些測算結果有較大的差異時，估價人員應尋找導致較大差異的原因，并消除不合理的差異。尋找導致較大差異的原因主要有以下幾方面：①基礎數據是否準確；②測算過程是否有錯誤；③參數選取是否合理；④公式選用是否恰當；⑤所選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的；⑥是否符合估價原則，一般可以按照下列從低級錯誤到高級錯誤的順序進行檢查()。A.①②③④⑤⑥B.①②④③⑤⑥C.②①③④⑤⑥D.②①④③⑤⑥【答案】C2、新開發區土地的分宗估價，（）是一種有效的方法，因為新開發區在初期，土地市場和房地產市場一般還未形成，土地收益也還沒有。A.比較法B.成本法C.收益法D.假設開發法【答案】B3、下列關于假設開發法的表述中，不正確的是（）。A.假設開發法在形式上是評估新開發完成的房地產價格所用成本法的倒算法B.運用假設開發法可測算開發房地產項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用C.假設開發法適用的對象包括待開發的土地、在建工程和不得改變現狀的舊房D.假設開發通常測算的是一次性的價格剩余【答案】C4、“利小便，實大便”是哪個臟腑出現問題時的治法A.小腸泌別清濁B.肺的宣發C.脾胃運化D.腎的蒸化【答案】A5、氣血關系失調的病機是A.氣和血互根互用的功能失調B.氣的運行郁滯不暢，血行障礙C.氣的不足，固攝血液的生理功能減弱D.大量出血的同時，氣隨血的突然流失而脫散【答案】A6、估價上的折舊注重的是（）。A.原始取得價值的減價調整B.原始取得價值的攤銷與回收C.重置價值的攤銷與回收D.價值的減價調整【答案】D7、亞當·斯密是古典經濟學最著名的代表、古典經濟學理論體系的建立者，于1776年出版了著名的（）。A.《賦稅論》B.《國民財富的性質和原因的研究》C.《資本論》D.《政治經濟學原理》【答案】B8、在比較法選擇可比實例的過程中，可比實例的規模應與估價對象的規模相當，選取的可比實例規模一般應在估價對象規模的（）范圍之內。A.0.5～2.0B.1.5～2.0C.0.5～1.5D.1.0～1.5【答案】A9、價格指數中如果是以某個固定時期作為基期的，稱為（）。A.固定價格指數B.定基價格指數C.長期價格指數D.環比價格指數【答案】B10、下列屬于按照房地產的實物形態分類的房地產是（）。A.房地產的局部B.工業房地產C.部分產權或有限產權的房地產D.在建工程【答案】A11、在英國和其他英聯邦國家，在估價委托人起訴估價師的法庭訴訟中，法官使用的誤差范圍通常是（）。A.±15%B.±10%C.對于難度很大的估價業務可放寬至±25%D.有時可放寬至±20%【答案】B12、直線法求取建筑物折舊時，從粗到細來進行劃分的是（）。A.綜合折舊法→分類折舊加總法→個別折舊加總法B.分類折舊加總法→個別折舊加總法→綜合折舊法C.個別折舊加總法→分類折舊加總法→綜合折舊法D.綜合折舊法→個別折舊加總法→分類折舊加總法【答案】A13、已知臨街矩形地塊甲的總價為36萬元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft?，F有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft。運用“四三二一”法則，地塊乙的總地價為()萬元。A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0【答案】A14、某寫字樓的剩余收益年限為38年，預計5年后售出時價格將上漲20%，銷售稅費率為6%，已知持有期內年有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%，報酬率中無風險報酬率為6%，風險報酬率為無風險報酬率的25%，則該寫字樓目前的收益價格為（）萬元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.90【答案】A15、“驚則氣亂”，則A.精神萎靡，氣短乏力B.心無所倚.神無所歸.慮無所定C.精神不集中，甚則失神狂亂D.心悸，驚恐不安【答案】B16、在建工程一般不適用于（）估價。A.成本法B.市場法C.收益法D.假設開發法【答案】B17、關于建筑物重新購建成本求取方法的說法，錯誤的是（）。A.單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費B.分部分項法應結合各個構件或分部分項工程的特點使用計量單位C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建成本D.指數調整法主要用于檢驗其他方法的測算結果【答案】A18、某人在自己的住宅周圍種植花草樹木以美化環境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會為此向他支付任何費用。這是由于房地產的（）特性。A.不可移動B.用途多樣C.相互影響D.易受限制【答案】C19、某宗房地產在現狀下持續經營的價值為5000萬元。假定對該房地產進行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費用為800萬元，裝修期為1年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金凈損失現值為500萬元；如果對該房地產進行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費用為2160萬元，改造期為1年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失現值為500萬元；折現率均為10％，該地區不適合拆除重建。根據上述資料，該宗房地產的最高最佳利用應是（）。A.維持現狀B.改變用途C.重新裝修D.重新開發【答案】A20、由于土地具有（）的特性，所以基本上是一宗土地一個價格，而且不同的土地之間價格差異較大。A.獨一無二B.不可移動C.價值高大D.數量有限【答案】A21、某經過年數為23年的零售中心，其內部進行了重新裝修，而且該建筑物的維修養護較好，那么該建筑物的有效年齡（）。A.等于23年B.小于23年C.大于23年D.可能等于也可能大于23年【答案】B22、房地產的（）特性，是房地產的最重要的特性。A.不可移動B.供給有限C.價值量大D.用途多樣【答案】A23、關于建筑物重新購建價格求取方法的說法，錯誤的是（）。A.單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費B.分部分項法應結合各個構件或分部分項工程的特點使用計量單位C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格D.指數調整法主要用于檢驗其他方法的測算結果【答案】A24、下列房地產估價相關活動中，不屬于房地產價值評估相關業務范疇的是（）A.房地產價值分配業務B.房地產價值減損評估業務C.房地產投資價值評估D.相關經濟損失評估業務【答案】C25、下列會導致房地產的價格偏高的情況是()。A.政府協議出讓土地B.購買相鄰房地產C.賣方不了解行情D.設立抵押的房地產【答案】B26、在假設開發法的傳統方法中，一般不計利息的項目為（）。A.待開發房地產價值B.管理費用C.銷售稅費D.購買待開發房地產應負擔的稅費【答案】C27、關于假設開發法的靜態分析法的說法，錯誤的是（）。A.開發完成后的房地產價值為價值時點房地產市場狀況B.開發完成后的房地產價值是未來開發完成后的房地產價值C.后續開發的必要支出為其未來發生時房地產市場狀況下的價值D.需測算后續開發的應得利潤【答案】C28、房地產規劃用途對房地產價值的影響屬于房地產價值影響因素中的（）。A.配套設施建設的限制B.房地產使用管制C.房地產權利的設立和行使的限制D.房地產相鄰關系的限制【答案】B29、某銀行存款利息方式采用單利，假設某一年期存款的年利率為6%，為吸引3年期的儲戶，則其3年期存款的單利年利率應大于（）。A.6.37%B.6.12%C.6.02%D.6%【答案】A30、以房地產抵押貸款為目的的估價，其價值時點原則上為（）。A.簽訂估價委托合同之日B.發放抵押貸款之日C.估價對象實地查勘之日D.未來處置抵押房地產之日【答案】C31、有一處住房，以維持現狀為前提，經專業估價為20萬元。如果以更新改造為前提，專業估價為25萬元。如果改造為商店，以改變用途為前提，專業估價為40萬元。如果以重新開發為前提，專業估價為30萬元，則這所住房的價值應該為（）。A.20萬元B.25萬元C.40萬元D.30萬元【答案】C32、具有貯藏精氣的作用A.膽B.小腸C.大腸D.胃【答案】D33、下列不屬于估價委托人的義務的是（）。A.根據自己的需要提出估價結果B.向估價機構如實提供其知悉的估價所需的資料C.協助估價師搜集估價所必要的資料D.對所提供的資料的真實性、合法性和完整性負責【答案】A34、（）年建設部發出了《關于建立房地產企業及執（從）業人員信用檔案系統的通知》（建住房函[2002]192號），決定建立包括房地產估價機構和房地產估價師在內的房地產企業及執（從）業人員信用檔案系統。A.2001B.2002C.2003D.2005【答案】B35、在成本法、假設開發法中不計息的項目有()。A.銷售費用B.銷售稅費C.開發利潤和銷售稅費D.銷售費用和銷售稅費【答案】C36、分支機構應當以（）名義承攬估價業務。A.承接業務的房地產估價師B.分支機構負責人C.分支機構D.設立該分支機構的估價機構【答案】D37、由于房地產的不可移動，不可隱藏，難以變現，所以難以逃避未來制度、政策等變化的影響。這是由于（）的特性。A.不可移動B.用途多樣C.相互影響D.易受限制【答案】D38、關于成本估價中土地取得費用、建設成本、管理費用、銷售費用估算的說法，正確的是（）。A.應按它們在過去實際發生時點的實際水平來估算B.應按它們在過去實際發生時點的正常水平來估算C.應按它們在未來預計發生時點的正常水平來估算D.應按它們在價值時點的正常水平來估算【答案】D39、某成片荒地面積1km2，進行“七通一平”的開發后分塊有償轉讓，開發成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發經營期為1年，上述費用均勻投入，可轉讓土地面積比率為65%。該地塊可轉讓土地的應計成本是（）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.86D.494.77【答案】C40、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有20層，且建筑密度為60%，則建筑容積率為()。A.33.3B.12C.20D.60%【答案】B41、房地產權利人不應在其房地產內隨意棄置固定廢物等有害物質，這主要來源于（）的限制。A.房地產地役權B.房地產權利及其行使租賃權C.房地產使用管制D.相鄰關系【答案】D42、賣方不了解市場行情，這種情況下房地產成交價格往往會比正常價格（）。A.偏高B.偏低C.不高不低D.無法確定【答案】B43、現有某待開發項目建筑面積為3850m2，從當前開始開發期為2年。根據市場調查分析，該項目建成時可出售50%，半年后和一年后分別售出其余的30%和20%，出售的平均單價為2850元/m2。若折現率為15%，則該項目開發完成后的總價值的當前現值為（）萬元。A.766B.791C.913D.1046【答案】B44、某宗房地產交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產公攤面積為建筑面積的10%，套內建筑面積為100m2。假定折現率為6%，則該房地產按照建筑面積計算的實際單價為（）元/m2。A.2593B.2619C.2727D.2862【答案】A45、某套住宅總價為30萬元，套內建筑面積為125m2，套內墻體面積為20m2，分攤的共有建筑面積為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價格為()元/m2。A.1667B.1765C.1875D.2000【答案】D46、房屋征收中，用于產權調換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價而評估用于產權調換房屋的價值，其價值時點應為（）。A.房屋征收決定公告之日B.原征收補償協議達成之日C.用于產權調換房屋支付之日D.委托估價之日【答案】A47、同類房地產的市場價格之所以相互牽制，是因為相互間有一定的（）。A.互補性B.權益差別C.替代性D.外部環境差異【答案】C48、商品住宅可同時采用市場法、收益法和（）估計，以相互驗證，但不相互替代。A.成本法B.假設開發法C.長期趨勢法D.路線價法【答案】A49、某人在自己的住宅周圍種植花草樹木以美化環境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會為此向他支付任何費用。這是由于房地產的（）特性。A.不可移動B.用途多樣C.相互影響D.易受限制【答案】C50、有一宗房地產，土地面積1000m2，其價格為1500元/m2，建筑面積為5000m2，其重置價格為1200元/m2。該房地產價格為1250元/m2，則該建筑物的單價為()元/m2。A.950B.1000C.1200D.1250【答案】A多選題（共20題）1、城市規劃對土地使用管制的內容，主要包括（）等。A.建筑高度B.建筑結構C.容積率D.土地使用權來源E.土地用途【答案】AC2、下列選項中屬于構筑物的有（）。A.辦公樓B.地下室C.道路D.水壩E.隧道【答案】CD3、甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關于乙地塊價格的表述中，正確的有（）。A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價為25萬元B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價為50萬元C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價為90萬元D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價為110萬元E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價為117萬元【答案】C4、某宗房地產的價格并不是由其開發建設成本決定的，因此運用成本法估價應該注意的內容包括（）。A.應采用客觀成本，而不是實際成本B.應采用實際成本，而不是客觀成本C.應結合選址、規劃設計等對成本法的測算結果進行調整D.應結合市場供求狀況對成本法的測算結果進行調整E.應結合估價委托人的要求，對成本法的測算結果進行調整【答案】ACD5、下列影響房地產供給的因素中，能增加房地產供給量的有（）。A.當前該類房地產價格水平較高B.該類房地產的開發成本上升C.該類房地產的開發技術水平提高D.預期該類房地產價格會上漲E.該類房地產未來持有成本增加【答案】AC6、在假設開發法估價中，為確定估價對象的最佳開發利用方式，應確定的主要內容有（）。A.用途B.區位C.建筑規模D.建筑檔次E.房地產開發企業【答案】ACD7、成本法估價中，征收集體土地的土地征收補償費用的內容包括（）。A.土地補償費與安置補助費B.地上附著物和青苗的補償費C.征地管理費D.安排被征地農民的社會保障費E.場地平整費【答案】ABD8、某宗商用房地產于30年前建成，預計建筑物剩余自然壽命為20年，房地產未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元，報酬率為8%，則（）。A.該房地產的收益價格為136.73萬元B.該房地產的收益價格為143.89萬元C.以第一年凈收益為依據采用凈收益乘數法估算收益價格，凈收益乘數為5.14D.該房地產的合理經營期限為15年E.該房地產的合理經營期限為20年【答案】BCD9、在假設開發法估價中，為確定估價對象的最佳開發利用方式，應確定的主要內容有（）。A.用途B.區位C.建筑規模D.建筑檔次E.房地產開發企業【答案】ACD10、按照建筑物重新建造方式的不同，可將建筑物重新購建成本分為（）。A.重建成本B.重置成本C.置換成本D.估算重建成本E.估算重置成本【答案】AB11、估價對象為一宗熟地，對選取的可比實例進行實物狀況調整的內容有（）。A.土地形狀B.土質狀況C.土地使用年限D.土地開發程度E.容積率【答案】ABD12、在傳統方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。A.應計息項目B.預售、預租和延遲銷售情況C.計息周期D.計息期E.計息方式【答案】ACD13、求取建筑物折舊的方法主要有（）。A.年限法B.分解法C.分部分項法D.市場提取法E.指數調整法【答案】ABD14、下列房地產中，屬于“干凈”的房屋所有權和出讓建設用地使用權的房地產的有（）。A.已設立了抵押權的房地產B.單獨所有的房地產C.共同所有的房地產D.房地產開發過程中各項手續齊全的房地產E.存在拖欠建設工程款的房地產【答案】BD15、某套期房住宅的套內建筑面積為120m2，套內墻體面積為20m2，分攤的共有建筑面積為30m2，套內建筑面積的購買單價為15000元／m2，購買人采用的付款方式為：首付60萬元，余款向銀行申請貸款。關于該房地產價格的說法，正確的有（）。A.使用面積的購買單價為12500元／m2B.建筑面積的購買單價為12000元／m2C.名義價格為180萬元D.實際價格為180萬元E.現房價格低于180萬元【答案】BCD16、下列關于重新購建成本的說法，正確的有（）。A.重新購建成本是指重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出B.重新購建成本是在價值時點的重新購建成本C.重新購建成本是實際發生的重新購建成本D.建筑物重新購建成本是全新狀況下的重新購建成本E.土地重新購建成本是法定最高出讓年限下的價格【答案】BD17、選取可比實例時，應符合的要求包括（）。A.可比實例與估價對象所處的地區必須相同B.可比實例的交易類型與估價目的吻合C.可比實例的規模與估價對象的規模相當D.可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格E.可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同【答案】BCD18、下列房地產價格的影響因素中，屬于一般因素的有()。A.土地的位置、面積、形狀、地勢、地質條件B.通貨膨脹率C.環境改善、基礎設施D.利率因素E土地面積【答案】BD19、成本法中房地產價格構成中的銷售稅費包括（）。A.增值稅B.印花稅C.教育費附加D.城市維護建設稅E.土地增值稅.企業所得稅【答案】ABCD20、關于路線價法和基準地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。A.本質上都是比較法B.都需要進行市場狀況調整C.都需要進行交易情況修正D.都需要進行土地狀況調整E.都是批量估價方法【答案】AD大題（共10題）一、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經濟壽命為50年。經調查，現在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】二、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率為8%。請計算該建筑物的現時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業費用：3600×8%=288（萬元）；三、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統功能落后，必須更換，舊系統已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區域剛有一化工廠建成投產，區域環境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現值?！敬鸢浮克摹樵u估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）五、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優先受償款＝未設立法定優先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優先受償款1）2013年10月1日未設立法定優先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）六、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發法方案一：（從舊廠房到批發市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）七、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）?！敬鸢浮考僭O開發法方案一：（舊廠房-批發市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網（），正保遠程教育旗下品牌網站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元八、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計