房地產估價師之估價原理與方法真題練習高能A卷帶答案

單選題（共50題）1、估價對象由（）決定。A.委托人B.估價目的C.委托人和估價目的雙重D.估價機構【答案】C2、通常房地產開發投資利潤率的計算基數為（）。A.土地成本＋建設成本B.土地成本＋建設成本＋管理費用C.土地成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用D.開發完成后的房地產價值【答案】C3、當新房地產的價值減去將現有房地產改變為新房地產的必要支出及應得利潤小于現有房地產的價值時，應以（）為前提進行估價。A.維持現狀B.更新改造C.改變用途D.重新開發【答案】A4、一般認為，交易實例的成交日期與估價時點相隔（）以上的不宜采用。A.一年半B.半年C.一年D.兩年【答案】C5、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有10層，且建筑基底總面積為600m2，建筑用地面積為1000m2，則建筑容積率為()。A.60B.6C.10D.60%【答案】B6、下列經脈屬于奇經八脈的是A.督脈B.任脈C.帶脈D.陰維脈【答案】A7、下列不屬于土地權屬證書的是（）。A.《國有土地使用證》B.《集體土地所有證》C.《土地他項權利證明書》D.《房地所有權證書》【答案】D8、在居住區附近有一鐵路，那么最可能造成居住區房價降低的因素是（）。A.心理因素B.交通因素C.噪聲因素D.衛生因素【答案】C9、如果房地產擁有者惜售，則成交價格通常會（）正常市場價格。A.低于B.等于C.高于D.無法確定【答案】C10、某鋼混結構廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得的使用期限為50年的工業用途的土地使用權，廠房建設期為2年。土地使用權出讓合同約定土地使用權期滿，土地使用權及地上建筑物由國家無償取得。采用直線法計算該廠房建筑物現在的成新率為（）。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%【答案】B11、判斷誤差大小或者準確性，實際中是將（）進行比較。A.評估價值與真實價值B.評估價值與合格的估價師的重新估價結果C.真實價值與合格的估價師的重新估價結果D.真實價值與其他估價師的重新估價結果【答案】B12、從綜合效應看，房地產價格與利率因素呈（）。A.正相關B.負相關C.不相關D.行政因素影響【答案】B13、評估一宗房地產開發用地2006年1月1日的價值，預測該宗土地2009年1月1日開發完成后的房價中屬于地價的部分為2000萬元，折現率為10%，則該土地的價值為（）萬元。A.1562.89B.1652.89C.1502.63D.1520.63【答案】C14、某鋼混結構廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得的使用期限為50年的工業用途的土地使用權，廠房建設期為2年。土地使用權出讓合同約定土地使用權期滿，土地使用權及地上建筑物由國家無償取得。采用直線法計算該廠房建筑物現在的成新率為（）。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%【答案】B15、張某2年前抵押貸款購買了一套產權40年，建筑面積50m2的商鋪，首期支付50%，目前貸款余額為11.8萬元，現欲出售該商鋪，類似商鋪目前月租金為建筑面積70元/m2，空置率為10%，經營費用為有效毛收入的10%，資本化率為5%，若由買方支付銀行欠款，則張某出售該商鋪的合理實得金額為（）萬元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.04【答案】C16、在評估投資價值時，折現率是（）。A.社會一般的收益率B.收益法中的資本化率C.投資者要求的滿意收益率D.投資者要求的最低收益率【答案】D17、某在建工程現擬拍賣，已知該在建工程是半年前通過一次性付款取得土地，目前已經完成地上一層結構部分，半年后開始預售，1年后可竣工，銷售期為1年，銷售收入在銷售期內均勻實現，則采用成本法評估該在建工程價值中計算土地取得費用的投資利息的計息期和采用假設開發法評估該在建工程價值中對開發完成后的價值進行折現時的折現期分別為（）。A.0.5年和1年B.0.5年和1.5年C.0.5年和2年D.1年和1.5年【答案】A18、運用假設開發法中的現金流量折現法估價時，無須做的是（）。A.估算后續開發經營期B.估算后續開發的各項支出、收入C.估算后續開發各項支出、收入在何時發生D.估算開發期中的利息和利潤【答案】D19、對價格的定義，第一種“是為獲得一種商品或服務所必須付出的東西”講的是現象，第二種“是商品價值的貨幣表現”講的是本質。對于房地產估價來說，主要是從（）上把握房地產價格的“數量”。A.貨幣支付B.價值C.現象D.本質【答案】C20、下列哪項關于小腸“泌別清濁”功能的敘述是不正確的A.小腸消化飲食物，將其分為水谷精微和食物殘渣兩個部分B.小腸在吸收水谷精微的同時，也吸收了大量的水液，故又稱“小腸主液”C.小腸內的水液量多寡與尿量有關，臨床上常用的“利小便即所以實大便”的治法D.小腸之氣的運動，將糞便傳送至大腸末端，并經肛門有節制地排出體外【答案】D21、運用路線價法估價的步驟一般分為（）。A.劃分路線價區段—設定標準深度—調查評估路線價—制作價格修正率表—計算臨街各宗土地的價格B.劃分路線價區段—設定標準深度—選取標準臨街宗地—調查評估路線價—制作價格修正率表—計算臨街各宗土地的價格C.調查評估路線價—劃分路線價區段—設定標準深度—選取標準臨街宗地—制作價格修正率表—計算臨街各宗土地的價格D.選取標準臨街宗地—劃分路線價區段—設定標準深度—調查評估路線價—制作價格修正率表—計算臨街各宗土地的價格【答案】B22、價值時點為現在，估價對象為歷史狀況下的情形，多出現在（）中。A.房地產損害賠償案件B.房地產糾紛案件C.房地產預售D.房地產預測【答案】A23、痙厥、抽搐、皮膚干燥、肌膚甲錯，并有皮膚瘙癢或落屑等癥狀體現的病機是A.血燥生風B.血虛生風C.陰虛風動D.熱極生風【答案】A24、估價報告封面應包括估價報告名稱、估價項目名稱、委托人、估價機構和（）。A.注冊房地產估價師（姓名和注冊號）、估價作業日期、估價報告編號B.注冊房地產估價師（姓名和注冊號）、估價時點、估價報告編號C.估價作業日期、估價報告編號、附件D.估價時點、估價作業日期、估價報告編號【答案】A25、在城市房屋征收中，征收補償實行房屋產權調換方式且所調換房屋為期房的，在對所調換房屋進行估價時，估價對象狀況如：期房區位、用途、面積、建筑結構等，應當以（）為準。A.征收人與被征收人在征收安置補償協議中的約定B.征收人與被征收人的口頭約定C.被征收人的要求D.征收人的要求【答案】A26、氣血運行的主要通道是A.十二經脈B.奇經八脈C.十二經別D.十五別絡【答案】A27、假設開發法是以()為理論依據的。A.收益遞增原理B.均衡原理C.預期原理D.未來趨勢原理【答案】C28、在實際估價中，下列求取凈收益A的方法，最合理的是（）。A.過去數據簡單算術平均法B.未來數據簡單算術平均法C.過去數據資本化公式法D.未來數據資本化公式法【答案】D29、關于收益法中收益期確定的說法，正確的是（）。A.在正常市場和運營條件下估價對象未來可獲取收益的時間B.在正常市場和運營條件下估價對象過去和未來可獲取收益的時間C.自估價對象竣工投入使用時起至未來不能獲取收益時止的時間D.自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間【答案】D30、某建筑物的建筑面積為200m2，有效經過年數為12年，重置價格為800元／m2，建筑物經濟壽命為40年，殘值率為2％，則運用直線法計算該建筑物的現值為（）萬元。A.10.2萬元B.11.0萬元C.11.3萬元D.11.5萬元【答案】C31、某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設年利率為8%，家電家具價值為5萬元，現將該交易實例作為可比實例，評估類似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為（）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887【答案】B32、在運用多元回歸分析法進行房地產估價時，其中的自變量和因變量分別為（）。A.房地產價值或價格；影響房地產價值或價格的若干因素B.影響房地產價值或價格的若干因素；房地產價值或價格C.所有被估價房地產價值或價格；影響房地產價值或價格的若干因素D.影響房地產成交價格的若干因素；各宗被估價房地產價值或價格【答案】B33、下列引起房地產貶值的因素中，屬于功能折舊的是（）。A.寫字樓層高偏低B.廠房受酸雨腐蝕C.住宅庫存量過大D.在建工程基礎不均勻沉降【答案】A34、已知一年期國債年利率為3.31%，貸款年利率為5.43%，投資風險補償率為2.23%，管理負擔補償率為1.32%，缺乏流動性補償率為1.42%，投資帶來的優惠率為0.50%，利用累加法計算的報酬率為（）。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%【答案】A35、在某幢建筑面積3000m2的經濟適用住房建設中，某開發企業花費280萬元用于支付征地和拆遷安置補償費、勘察設計和前期工程費、房屋建筑安裝工程費、必要的基礎設施和公共配套設施建設費，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業性收費。假定該項目需交納的有關稅金按開發成本的4%計，管理費率和開發利潤率執行國家有關規定，這幢經濟適用住房的最高基準價格為()。A.1067元/m2B.1070元/m2C.1084元/m2D.1141元/m2【答案】C36、在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準時應特別注意的環節是（）。A.統一房地產范圍B.統一付款方式C.統一價格單位D.統一市場狀況【答案】C37、某宗房地產的預計未來第一年的凈收益為40萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加2%，收益年限可視為無限年，該類房地產的報酬率為6%，則該宗房地產的收益價格為()萬元。A.667B.1333C.1000D.500【答案】C38、在估價假設和限制條件說明中，當無理由懷疑建筑物的結構存在安全隱患時，應（）。A.假定建筑結構是安全的B.肯定建筑物是安全的C.強調建筑結構安全須進行相關專業鑒定D.說明建筑結構安全難以確定【答案】A39、下列不屬于構筑物的是（）。A.儲藏室B.水塔C.隧道D.道路【答案】A40、在假設開發法的現金流量折現中，估價對象開發完成后的價值對應的時間一般是（）。A.取得待開發房地產的時間B.開發期間的某個時間C.開發完成后的時間D.開發完成之后的某個時間【答案】B41、一份完整的估價報告通常由（）組成。A.封面、目錄、致委托人函、注冊房地產估價師聲明、估價的假設和限制條件、估價結果報告、估價技術報告、附件B.標題、估價項目名稱、委托人、估價機構、估價師、估價作業日期、估價報告編號C.致函對象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估價機構、估價對象、估價目的、估價時點、價值定義、估價依據、估價原則、估價方法、估價結果、估價人員、估價作業日期、估價報告的有效期【答案】A42、邪熱內盛，深伏于里，陽氣被遏，郁閉于內，不能外達于肢體，屬于A.陰盛格陽B.真寒假熱C.陽盛格陰D.陰陽亡失【答案】C43、能引起局部紅腫熱痛等癥狀，易耗血動血，多臟腑郁發的病邪A.熱B.暑C.風D.火【答案】D44、將縣級市升格為地級市，對房地產價格的影響是（）。A.促進該地區的房地產價格上漲B.使該地區的房地產價格下降C.可能促進該地區的房地產價格上漲，也可能使該地區的房地產價格下降D.對該地區的房地產價格不會產生影響【答案】A45、某地區某類房地產2004年4月1日至10月1日的價格指數分別為79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日為100%)。其中有一房地產在2004年8月1日的價格為2000元/m2，對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為()元/m2。A.2121B.2200C.1819D.2242【答案】B46、對于位于十字路口的房地產來說，如果不考慮周圍的情況，其價格高低通常依次為（）。A.東北角、西南角、東南角、西北角B.西北角、西南角、東北角、東南角C.西北角、西南角、東南角、東北角D.西北角、東北角、西南角、東南角【答案】D47、痙厥、抽搐、皮膚干燥、肌膚甲錯，并有皮膚瘙癢或落屑等癥狀體現的病機是A.血燥生風B.血虛生風C.陰虛風動D.熱極生風【答案】A48、當以單位寬度的標準宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價＝路線價×（）×臨街寬度。A.單獨深度價格修正率B.累計深度價格修正率C.平均深度價格修正率D.混合深度價格修正率【答案】B49、手三陰經均走出于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.腋下【答案】D50、購買一套建筑面積為120m2，單價為18000元/m2的住宅，下列付款方式，名義價格和實際價格相符的是（）。A.于成交日期一年后一次性支付所有款項B.于成交日期一次性付清，給予5%的優惠C.于成交日期支付50萬元，余款在第一年年末支付D.首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等額本息還款的抵押貸款支付【答案】D多選題（共20題）1、下列關于比準價格、積算價格和收益價格的表述中，正確的是()。A.在房地產市場比較成熟且處于正常狀態時，積算價格低于收益價格B.在房地產市場不景氣時，積算價格(未扣除經濟折舊)大大高于比準價格或收益價格C.在房地產市場存在泡沫的情況下，收益法測算的結果低于市場法測算的結果D.在房地產市場存在泡沫的情況下，收益價格大大高于積算價格E收益價格傾向于最高買價，積算價格傾向于最低賣價，比準價格傾向于成交價格【答案】BC2、在估價報告中合理且有依據地說明估價假設，其主要作用有（）。A.規避估價風險B.保護估價師和估價機構C.使評估價值更接近實際成交價格D.告知和提醒估價報告使用人注意有關事項E.使委托人能得到其預期的估價結果【答案】ABD3、下列房地產抵押估價活動中，符合估價行為規范的有（）。A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產抵押估價業務B.估價師要求估價委托人提供房地產權證復印件，同時查驗原件C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值D.估價師委托工程造價咨詢機構對估價對象的建安成本進行核算，并在估價報告中說明E.估價師在提供估價報告之前征求貸款銀行對估價結果的意見【答案】ABD4、下列影響房地產供給的因素中，能增加房地產供給量的有（）。A.當前該類房地產價格水平較高B.該類房地產的開發成本上升C.該類房地產的開發技術水平提高D.預期該類房地產價格會上漲E.該類房地產未來持有成本增加【答案】AC5、房地產租賃包括（）。A.房屋租賃B.土地租賃C.土地使用權出租D.動產租賃E.不動產租賃【答案】ABC6、一般來說，房地產價格等于“開發成本加平均利潤”的前提條件包括（）。A.供求關系短期內不太穩定B.自由競爭的市場環境C.較長時期的市場運行D.可大量重復開發建設E.成本和效用變動不同步【答案】BCD7、估價人員平常就應留意收集估價所需的有關資料，在估價時更應如此。估價所需的資料主要包括（）。A.對房地產價格有普遍影響的資料B.對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料C.同類房地產交易、成本、收益等資料D.反映估價對象狀況的資料E.本地區各種類型房地產的價格變化資料【答案】ABCD8、一份完整的房地產估價報告通常包括封面、致估價委托人函、目錄及（）A.估價師聲明B.估價假設和限制條件C.估價特殊說明D.估價技術報告E.估價結果報告【答案】ABD9、當房地產價格時間序列的逐期發展速度大致相同時，可以采用平均發展速度法進行預測。下列屬于采用平均發展速度法需滿足條件的有（）。A.房地產價格的變動過程是持續上升或持續下降的B.各期持續上升或持續下降的幅度大致相同C.房地產價格的變動過程只能是持續上升的D.房地產價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的E.各期持續上升或持續下降的幅度完全不相同【答案】AB10、保存的估價資料應全面、完整，一般包括（）。A.估價報告B.估價委托書C.估價中的不同意見記錄D.外部專業幫助和的專業意見E.內部專業幫助和專業意見【答案】ABCD11、在實際估價中，待開發房地產狀況可以分為（）三大類。A.可供開發的土地B.征收用地C.在建工程D.可重新改造或改變用途的舊房E.荒地【答案】ACD12、甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關于乙地塊價格的表述中，正確的有（）。A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價為25萬元B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價為50萬元C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價為90萬元D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價為110萬元E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價為117萬元【答案】C13、房地產供給形成的條件有（）。A.供給計劃B.供給決策C.供給意愿D.供給能力E.供給行為【答案】CD14、運用路線價法評估某路線價區段內標準宗地以外的宗地價格時，應進行修正調整的有（）。A.土地形狀B.容積率C.土地使用期限D.土地市場狀況E.土地開發程度【答案】ABC15、比較法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的（）。A.區位相近B.權利性質相同C.面積相等D.檔次相當E.建成年份相同【答案】ABD16、在評估市場價值時，應遵循的原則包括（）。A.獨立客觀公正原則B.謹慎原則C.合法原則D.替代原則E.最高最佳利用原則【答案】ACD17、城市規劃對房地產使用管制的內容，主要包括（）。A.建筑高度B.建筑結構C.容積率D.土地使用權來源E.土地用途【答案】AC18、房地產估價的三大基本方法是（）。A.假設開發法B.路線價法C.市場法D.成本法E.收益法【答案】CD19、下列關于標準價調整法的表述中，正確的有（）。A.標準價調整法是一種批量估價方法B.標準房地產必須是實際存在的C.房地產分組包括分用途.分類型.分區域D.估價范圍僅指估價的區域范圍E.主要用于存量房交易稅收估價和房地產稅計稅價格評估【答案】AC20、下列（）屬于房地產估價師職業道德范疇。A.專業勝任能力B.公平競爭C.勤勉盡責D.誠實守信E.知難而進【答案】ABCD大題（共10題）一、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率為8%。請計算該建筑物的現時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業費用：3600×8%=288（萬元）；二、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優先受償款＝未設立法定優先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優先受償款1）2013年10月1日未設立法定優先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）三、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。【答案】假設開發法方案一：（舊廠房-批發市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網（），正保遠程教育旗下品牌網站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元四、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。【答案】（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）五、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率為8%。請計算該建筑物的現時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業費用：3600×8%=288（萬元）；六、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。【答案】假設開發法方案一：（舊廠房-批發市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網（），正保遠程教育旗下品牌網站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元七、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經濟壽命為50年。經調查，現在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經濟壽命