風陵渡商業街市場調研報告前

言鑒于風陵渡商業街的整體規劃，經過我公司相關人員的初步調研，根據整體市場的現狀和區域市場的特性，發掘項目的優點并加以專業發揮，對此項目的可行性、定位及營銷策略提供以下市場分析與建議。一、基本市場情況區域市場狀況該地處三省交界的“金三角”地區，交通發達，輻射范圍廣泛，所覆蓋地區有：陜西潼關、河南靈寶、山西運城、芮城、永濟等地，所輻射的地區廣，但在房地產行業規范化上規模的專業市場卻處于初級階段以芮城縣為例說明：芮城縣人口35萬，城鎮人口5萬多，人均年經濟收入在5000多元，商業主要集中在永樂路、洞濱大道一帶，主要是滿足本地消費市場。其商業市場呈以下特點：由專業房地產公司開發；有百貨商場、超市等大型零售業態，超市（如盛寶潤發，面積2000多㎡，地上兩層）生意較好；現有品牌較少，全部為國內品牌（如紅豆、古士旗、虎豹、九牧王、啄木鳥、森達、鱷魚），進貨渠道均在西安；有酒吧、休閑屋等休閑娛樂場所；臨街門面面積一般在20㎡－80㎡，以50㎡居多；租金在25元╱㎡·月－80元╱㎡·月之間；出現專業售房機構，地處當地最繁華地段，但現場布置簡陋、售樓人員不專、宣傳資料粗糙、銷售途徑單一，不能營造良好銷售氛圍2、定向市場狀況風陵渡地處陜、晉、豫三省的交匯處，是通往西北、西南和中原的咽喉，屬省級經濟開發區，距縣城芮城35公里。城鎮規劃面積188.5平方公里，現有人口8萬多，城鎮人口1萬多，主要分布在道北，人均經濟生活水平較低，民風淳樸，以農副產業為支柱產業，商業相對較發達，交通方便,與潼關一河之隔，大風鐵路、運風高速和多條簡易公路形成發達的交通網。同時，市政基礎配套已初具雛形，但政府管理較寬松。目前，潼關等地農民逢年過會在風陵渡購物。亞寶藥業、電廠等大型企業即將進駐，將對當地的經濟產生巨大的影響。目前，風陵渡的商業主要分布在老街、南街、北街一帶，其中有黃河市場、副食品商城、老街市場，但以攤位經營為主，經營狀況不理想，一般只在過會、農閑時營業。風陵渡的商業主要是以老街、南街、北街的臨街門面為主，呈以下特點：主要由供銷社和個人開發，缺乏統一管理，大多陳舊、簡陋;監門面流相對痕較多須，約兼有近每千家恢門面余；謹業態圾較齊頁全，否包括射網吧順、超菠市、厭婚紗畜影樓學、服矛裝店久、電椅影院著、藥的店、泰餐廳擠、美薄容美說發、柴書店射、銀喘行等寸；但肆規模仿較小中，文慣化氣朋息較煮弱，寬市場陷不規俗范。田面積程較小蠶（2償0㎡叛－6棵0㎡醋），黎以2室5㎡窩和5苗0㎡燃的面三積居管多，乓并且梢兩者犬比例焰相當有；繭租金蛋低廉依,一病般在沉2元凍╱疤㎡替·拜月－慈21置元第╱鍬㎡潑·釘月之營間，效其中己以7何元受╱哥㎡睡·蹲月為樸主；脖銷售妨以整沃體轉師讓為春主，閱格局里為三伯間兩璃層帶瓣后院勾，一妹層門計面，葡銷售殺價格轉平均菜為7故20逝元/兆㎡；拾現有施品牌憂稀少防，全緒部為啟大眾訂品牌申，如魯金萊榜克等磁；稠進貨讀渠道貸以西國安的昨李家送村、宏康復拘路和鋪運城鋒市等視批發詳市場麗為主慣；本商鋪肯結構吊單一窩，基照本是姿純營嚴業用蹈房；火商鋪席為磚版混結惕構，別不易灑分割牙；割經營陶模式縣是租鉆賃方福式的搭自主莫經營沾；微住房紀租金域與門乎面的憑租金某相差抵不大連，相擊差在扔15陣％左伐右，誕主要耕是吧外來朝人口瓣較多焦，住膠房較滋緊張猴；昆當地其媒體扶有芮氣城電梅視臺周、風玩陵渡唐開發心區電破視臺翅、《意運城式日報辰》、據及《細華商尺報》舟等。駱開發蝕區的爛主要攏人文秀環境全和工辮、商撈業業壯態分夏布如港圖（遵一）蔥所示憂：敬二、悔項目橫自身皆情況結地理搭優勢輔：風第陵渡唱經濟胖技術及開發熊區本紐地處抱陜、匹晉、仇豫三創省的聯交匯哪處，且譽稱顛“臭金三紐角篩”倡地帶鉤，南丈臨中蹲華母刷親河翁——監黃河防之水及陸要伸塞，水連接封運風強高速歸和中突條山勸，鐵猶路、疼高速橡、環串城路刑等交利通網殘覆蓋茅整個弊開發陜區，忽交通旋發達從，山否河秀判美、語地勢通平坦謀、資架源豐蘭富，痛使商餐業街昆項目賓盡占隨地利臣之優防勢。刺規模悠優勢抄：商墓業街育依托種開發月區的們良好皺資源社規劃謠建設勻，總悅占地優面積舊近1晶00痛00漢0㎡趕，貫敞穿整宇個開膽發區丹之南所北，捆由運懸城市勁最具杯實力顫開發半商之長一的泊“席安廈座房地肆產開撞發公邊司卡”群投資塵開發膜。規還劃中災的商啦業街釀功能丘齊全湯，批扔發與趟零售圈共存泡，休賠閑與嫁購物塔并舉壺，并訪配套袖以完其整的旗輔助妙設施高和物邀流體取系，籮在整工個運綿城地邁區乃隔至所花輻射扎的地勝區，醫亦堪縫稱龍界頭。抵政策版優勢喂：風沖陵渡趟經濟勢技術等開發游區是王山西旗省最扁后一篇個省烘級開登發區塑，是乘山西黨省重裳點建誓設項片目之嫂一，離招商妖引資染政策莊寬松凈、條殃件優且厚，施商業或街更本是開宰發區困規劃行的重英點建向設商梨業項妖目，篩政府沃各職譽能部覽門如淹：土耕地局格、管邀委會萍、工輸商局揀、稅困務局喝、公捏安局奪等，風更是棚以最潤優厚恒的條彎件和咱最熱績誠的乘態度第支持妖商業斑街的儉開發臣與建寨設。主市場割優勢漢：風戚陵渡臨經濟為技術蕉開發蕉區廠址商云榨集，絹農副竿產品華非常尚豐富指（如涌：黃籌桃、成蘋果詢、蔬項菜等殲）。蘆更以規發電膏廠、癢亞寶干藥業繭集團塵、金役水河培金屬坦材料頁公司母、黃弟華公度司、咳油脂妥廠等蘭作為晚支柱觸產業側，年槐創匯倦近百汁億元估。隨欠著經蛛濟的評發展炊和開殲發區彩的建咸設，泉當地哄目前喘的商倘業格只局已銜不能朽滿足貴高速痛發展中的商洪業市劑場需諷求，現眾多嘗的經卷營戶相與商臭家都鞏在尋自求具氣規模犧、上抓檔次捕、配盼套全端、管徐理規備范的逼商業攔物業現，該遺項目裙的建伯設將融最大仁化的貞滿足制這一昆需求獎。羅三、獅經營關戶對授此項屢目的壤建議六：滔適當惡提升之建筑攔檔次舒，擴再大物虎業功交能；順房屋序形態妥為商掙住兩扔用，燙增設撈廚房蓋、衛碧生間麻等生飽活配歉套，喝裝修科到位罵。使統一捆業態誕規劃魂，批溜發零皂售并納舉。箏相同亦行業燥集中煙經營免，并穴向潼擋關、頸永濟涂等地鼓輻射穩。用3、末強臺化管太理，凍完善秀配套光設施叔。其四、許對本難項目莖開發娃的建臟議：循1、鼓開發滿戰略撈“議先做披環境華、后仿建房屈子怠”窄當地攝的商罰業中湯心已萌經形肌成，棟市場紹容量花又小鳴，該典項目確要成喪功，隊必須梯使本靜地的豬商業堪中心挑遷移際于此浩，同弓時輻素射潼仔關、帶永濟嗚等地冠。這扇就需配要便族捷的滿交通甩，建表議在飲商業皇街的捏南端厲興建皺客運偽站和臉物流癥集散臟中心愈，修被筑與遭運風皆高速黑出入完口之留間的忘道路撐。毅“菠先易遠后難談、分亡期開及發毀”棟該項虜目占伸地約濁10揪萬平惑米，紐規模猜較大貢，當疤地人樂口稀組少，宏經濟塔水平賢低，梨而商錢鋪和伴住宅驕普遍版供給進不足遷，建獨筑檔津次不章能滿逆足市歉場需政求，照建議伙可先譽開發凈商業忘街十枝字以籃南至歇路口饑以北饞的南也街臨院街建淡筑。究2、像項目托定位辨市場妥定位炭：由叨于收票入和伍消費畝水平纖的限屠制，帆物業樸檔次團不宜撞過高乳，但張要高瑞于當僅地現扶有的親物業腫檔次均，可密定位蹦為中侄檔物婚業，津銷售票價位壓可參凍考芮哈城縣蔬以及墳周邊贊縣城者行情間。牛目標且客戶足定位道－區愚域內奉的商也家和掌居民演、其慰他所繡輻射舒覆蓋僻區域舌的從銳商人傅士和在外來商人口燦。領產品蜓定位白（位普置如偵圖二濾所示糠）冶小二永層：電樓下號商鋪已、樓片上建嫌成單嘉元式葉套房床居住拼，廚巾、衛繭俱全坡，兩爐間或腥三間著為一國套，守也可沖帶獨岔立小絡院（杰根據梳地形求情況變確定服），燒商業瘦街以攪此類盒建筑躲為主陵，銷割售時恨復式鼓銷售右。欣獨院頃：分獸兩間無兩層營或三掙間兩趙層，襪為院肥落式拒建筑革。即妄每院瞧有兩拾個建粱筑主海體，頭中間構有一澇個小刺院子謙，前摸為商趙鋪，塊后為爬住宅縣。銷古售時丹整院診銷售惰。腦開放薦式市古場：寬彩鋼濾建造印，內捎設攤夾位，針按照鋤一般獸的農拿貿市穴場建仰造，黨不宜愁過大產，以狡30段0㎡汽為宜軌。銷置售時組只銷應售經芳營權稱或租肉賃。俊單層殖純商披鋪：鄰此類剝建筑矩主要休分布綠于開握放式弱市場丑的周居邊或脖臨街萄，采映用開用放式咱市場國同樣屋的銷息售方鐵式。龜多層芝或小宵高層剪（綜兔合大蘆樓）罷：位性于商側業街思十字存口，推并附紅造裙欣樓（豎裙樓擴為三雄層建戚筑）遷如：趣西南宰口處剃建6困層大燃樓，扶東南栽口處梨建9認層大鋤樓，違東北鑰口處攻建1櫻2層儲大樓板。邁3、緊建筑鑄風格類采用菌仿古嫂風格鼓，體亡現悠高遠的誰文化簽底蘊警。語4、復規劃杏設計扛臨街拐門面背進深慶門寬炭與比繭例為飽10滑：7億，進號深在坐6－透20囑㎡，瓦根據扇業態津和地起勢確餅定。頃5、勤裝修何配套犁小二辦層簡遭裝修此，房醉間內擋設衛渡生間到、廚販房等渴功能枯區和謹室內瞇樓梯己；戴開放尺式市茂場為宅帶頂驢棚的用攤位爆經營纖的市懲場；佳綜合彼大樓難精裝總到位關、星迎級配丹置。脊6、餐功能泄劃分全以娛祝樂、丙餐飲標、超陵市、溉服裝遞百貨決、酒塌店為您主，蝶輔以衛文化誰、五趟金交藝電、垃農副身等業易態，喜批零狗兼營星，遵菠循消計費習效慣和駛業態徹互補烈的原防則分違布。留如圖感（二儉）所陽示：抄7、楚輻射序范圍今在滿對足當擔地需隆求的輝同時蛙輻射暢潼關貌、永襯濟、漠芮城賺、靈償寶甚數至運惑城和鹽西安瞞等地潮五、太策劃舍方案近確定棒案名朝：商滔業街轎可憑鑼借隔“錦風陵肢渡礦”穿本身準的知勵名度驗為其萌相關益物業冶確立尚案名虧。如幻：把“蛙風陵別渡商膽業街屆”暮、歡“伴風陵圓渡汽尊車客誕運站緩”“蜻風陵英渡物箭流配頃送中蛋心紫”短等。陶另多捷層與紋小高邁層建后筑，木也可或分別具命名帥為勤“舍風倆×悲大廈舉”母、淹“芹陵機×恒大廈萍”炕、嬌“炸渡尋×送酒店胖”撈取首鏡隱含原“屠風陵誦渡區”敬（僅嚇供參室考）產。盡銷售潑策略袖培養使市場萌氣氛碗利用筑項目洽的省一切臉條件施，營拐造濃者烈的定市場船氣氛挑，吸卡引努目標沙客戶令的關悶注，漲為項尼目的狹銷售藥打下屑良好倘的市嘆場基或礎，聚具體亮操作榜內容項包括暗：顧硬件期塑造刪①鋪告知括性展裂示京應利式用樓娃盤入亦口圍鳳墻包坑裝，社樹立貪項目靜形象攏，營燃造市掃場氣諒氛。兔并可劃通過違橫幅芬，彩量旗等兇工具駕將項木目信偶息傳踐達給賭市場樂，吸睛引筍目標糕客戶縱。旱②霜戶外束廣告拉設置理戶外聽廣告遭設置街能增享強項掏目的籮認知囑能力段，可院以有歐效提引升項壓目的決知名奶度。興在廣鼻告牌凈設置益上可序以考蠶慮，社路牌品、車驕身廣殲告等痰其它啞戶外呢媒體慘。從③盯設置債精美蘇的示競范單話位侮―雁樣板貫房敞通過葬對示吼范單冊位湊－住樣板漂房的政包裝糟設計擴，可禽有效燒彌補半平面雨中的井弱點皇，引耕起客線戶購倆買沖扇動，絮促進趴成交帝。串④認銷售侮部與走咨詢彎點的顆包裝爛：統嫂一門弄店裝沒修、節統一圾服裝喂、統逃一形政象，雄咨詢捆點以刻三人經為宜坦，其腦主要遞任務衡是散群發宣月傳彩搭頁、彎解答世客戶棒咨詢蒙、預筍約和脊集中疼客戶肆確定歷看訪宴日期全，一擱般為宮每周齊兩次暗，各隸咨詢梨點交盤叉進僚行，寄配置乘看房沖直通際車接如送看青房。頭銷售愛部要隸裝飾冰豪華畝，除袋基本袖配置螺如：尺沙盤主、模沫型、肚戶型裳圖、夕透視嚷圖、跪平面治圖、堆效果漸圖、糟辦公像桌椅盾、洽書談桌斷椅、銳沙發魄茶幾檢等，捎還應水配備脾如：筍音響冒、彩勾電、棋播放愛背景漿音樂彎和商皂業街圈多媒法體展乒廳等宴。牙軟性娛宣傳央通過判DM傍軟性跟文章定，詳泰述跳風陵獅渡商棍業街瘋的開甩發叢為區預域帶丸來的丈種種甲利桿處，尿以豐優越罰的地容理位脾置、笑有力輸的政顧府支功持、械超大炭的項蜓目規件模、居合理含的建迎筑規腳劃、溉準確托的市弓場定版位、莊齊全嘴的業心態布劣局、竊完善倉的配詢套踢設施屢、形時尚使的生式活方嘉式、拾熟悉染的生妖活環鄭境打裳動河目標濕客戶嗚的心殊。惱同時遮，以海抽獎披的形盞式向餅中獎風目標帝客戶拋提供的額外如折扣塵或現漸金獎架勵。雅留住示部分混準備夫置業晨的屬目標宴客戶極，加襯強其胡他目鑰標客燥戶的椒印象拉。井促銷余手段催增加拔銷售驚點糾我綿司建雖議本床項目密銷售故點除穗現場蓋售樓蘋部外鳳，可符考慮浙在芮機城縣鈴、潼憂關、貨永濟慎、運旨城決設促風銷點猾，并糾設專辣車接塵送路看震樓，捏以加品強樓偶盤銷織售網既點的巖聯合葬促銷饒力。渾活動叼促銷藏倉選擇叨適當裁的時召間和惰地點康，通寧過適任量的家廣告唉投放幟，營雖造銷偽售高全潮。燃活動遼促銷度不僅陳能促作進銷紛售，傅還能愛體現某開發豈商的招實力露，提朵升品容牌形黨象和如消費母者對秒該項辨目的主認可順度，瓶在整共個銷念售過庫程中犬結合憑銷售幼情況瓜或節編假日徐，舉但辦各全種大稠型促庸銷活惱動促乘銷（陳如互匹動娛未樂活嘆動、祖業主湊聯誼漠會等修）。寨潛在潑客戶江開發墓利用盡我買司原愈有廣說闊的躁客戶胡資料縫，通肌過主它動聯母絡盤的劫方式尊，增蓮加項帖目的欣客戶批來源價。同珍時，勇并采型取措恰施對急老客權戶儉成功熔介紹若新客朗戶之（以碎簽訂器合同趨為準刊）給局予獎耍勵，鬧從而顯開發豪潛在全客戶鏟資源右。直銷總營銷羅活動殺中，餓有兩必種情窗況適袍合采慕用直賤銷，上一種嗽是目纖標客脅戶為紗普通血大眾晴，善覆蓋翼面相劉當廣飽，如調街頭極直銷拴人員責所派資保健植品類禁單張慢，保倡險公顏司逐君家登覽門拜將訪，耽此類廁直銷駁層次來相對橡較低寨；一跨種是謎目標裙客戶緒為某蒜一特反定群憤體，豎目標簡相對毛比較印明確悠，如萬某些系渡假彎村銷侵售會睬員卡陶等，油層次格相對月較高做，對隸直銷蛋人員噸的要槐求也顏高些化。燦直銷正方式擔：電業話拜判訪使、飽登門漸拜訪瞇、內申部認吃購、巾單張陷派發鄉。條直銷眼對象罵：窮本區誘域和紋周邊宅區域岡的政嚇府官墊員和老商界聰精英桶、廠帖礦企名業前性職猜工。孫直銷掘人員云：銷外售人昨員、慘禮儀啄（形鎖象）露小姐蜘。照DM額郵寄艘對于閥距離盛比較具遠的陳客戶鉤和未悼作過且任何共聯系介的客讀戶，垃在上懂門拜艱

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