房地產營銷策劃案例現在中國房地產產業已從賣方市場轉變為買方市場，結合房地產市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產全程策劃營銷方案"，他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。其核心內容包括：1、項目投資策劃營銷；2、項目規劃設計策劃營銷；3、項目質量工期策劃營銷；4、項目形象策劃營銷；5、項目營銷推廣策劃；6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；7、項目服務策劃營銷；8、項目二次策劃營銷；第一章項目投資策劃營銷項目投資策劃營銷是全案最為關鍵的環節，反映了發展商選擇開發項目的過程，這個過程是考驗和衡量發展商房地產運作能力的重要環節，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發經營就可以事半功倍。項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產出分析，并就規避開發風險進行策略提示，還對項目開發節奏提出專業意見。一項目用地周邊環境分析1、項目土地性質調查.地理位置.地質地貌狀況.土地面積及紅線圖.土地規劃使用性質.七通一平現狀2、項目用地周邊環境調查.地塊周邊的建筑物.綠化景觀.自然景觀.歷史人文景觀.環境污染狀況3、地塊交通條件調查.地塊周邊的市政路網以其公交現狀、遠景規劃.項目的水、路、空交通狀況.地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀4、周邊市政配套設施調查.購物場所.文化教育.醫療衛生.金融服務.郵政服務.娛樂、餐飲、運動.生活服務.娛樂休息設施.周邊可能存在的對項目不利的干擾因素.歷史人文區位影響二區域市場現狀及其趨勢判斷1、宏觀經濟運行狀況.國內生產總值：第一產業數量第二產業數量第三產業數量房地產所占比例及數量.房地產開發景氣指數.國家宏觀金融政策：貨幣政策利率房地產按揭政策.固定資產投資總額：全國及項目所在地其中房地產開發比重.社會消費品零售總額：居民消費價格指數商品住宅價格指數.中國城市房地產協作網絡信息資源利用2、項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規.項目所在地的居民住宅形態及比重.政府對各類住宅的開發和流通方面的政策法規.政府關于商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策法規.短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規劃3、項目所在地房地產市場總體供求現狀4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現6、商品住宅客戶構成及購買實態分析.各種檔次商品住宅客戶分析.商品住宅客戶購買行為分析三土地SWOT（深層次）分析1、項目地塊的優勢2、項目地塊的劣勢3、項目地塊的機會點4、項目地塊的威脅及困難點四項目市場定位1、類比競爭樓盤調研.類比競爭樓盤基本資料.項目戶型結構詳析.項目規劃設計及銷售資料.綜合評判2、項目定位.市場定位：區域定位主力客戶群定位.功能定位.建筑風格定位五項目價值分析1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念.商品住宅價值分析法（類比可實現價值分析法）：選擇可類比項目確定該類樓盤價值實現的各要素及其價值實現中的權重分析可類比項目價值實現的各要素之特征對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價.類比可實現價值決定因素：類比土地價值A市政交通及直入交通的便利性的差異B項目周邊環境的差異：自然和綠化景觀的差異教育和人文景觀的差異各種污染程度的差異社區素質的差異C周邊市政配套便利性的差異項目可提升價值判斷A建筑風格和立面的設計、材質B單體戶型設計C建筑空間布局和環藝設計D小區配套和物業管理E形象包裝和營銷策劃F發展商品牌和實力價值實現的經濟因素A經濟因素B政策因素2、項目可實現價值分析.類比樓盤分析與評價.項目價值類比分析：價值提升和實現要素對比分析項目類比價值計算六項目定價模擬1、均價的確定.住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術平均法有效需求成本加價法A分析有效市場價格范圍B確保合理利潤率，追加有效需求價格運用以上兩種方法綜合分析確定均價2、項目中具體單位的定價模擬.商品住宅定價法：差異性價格系數定價法（日照采光系數、景觀朝向系數、戶型系數、樓層系數、隨機系數）.各種差異性價格系數的確定：確定基礎均價確定系數確定幅度.具體單位定價模擬七項目投入產出分析蝕1、避項目僑經濟俊技術亮指標雨模擬裙.項獨目總屢體經蜂濟技雜術指雹標立.首家期經剝濟技僚術指堡標清2、湯項目弓首期引成本金模擬劣.成凝本模輛擬表嫌及其叔說明較3、刪項目桌收益稻部分將模擬瘡.銷寸售收狂入模規擬：衰銷售搭均價月假設喝銷售滔收入蔽模擬屯表達.利循潤模及擬及暖說明導：世模擬渴說明玉利潤趴模擬位表扇.敏構感性惠分析尿：久可變鄰成本素變動劣時對渠利潤孤的影路響己銷售鐮價格錯變動默時對搖利潤蓋的影繩響屬八啞投資給風險殘分析將及其深規避團方式茅提示踢1、厭項目怒風險蜜性評姿價潑.價烏值提叢升及甚其實怠現的膨風險啞性：頑項目準的規紫劃和午設計供是否完足以德提升番項目熄同周畜邊項慶目的療類比賞價值訓項目架形象孫包裝亡和營丘銷推塔廣是晶否成甚功事2、監資金旦運作旬風險子性百.減椅少資溫金占麗用比民例，恐加速溉資金銜周轉跑速度犁，降紹低財炊務成貸本織.對粱銷售槍節奏祥和開姥發節技奏進夠行良蝶好的浴把握盡，以籌盡量茂少的繞資金匠占用筋啟動孫項目釣，并肯在最芽短的挎時間零內實船現資碎金回延籠唉3、陰經濟周政策千風險慘.國繩際國慘內宏叮觀經廁過形燒勢的溜變化乘.國拳家地距方相聰關地妨產政秧策的籌出臺塘及相遞關市警政配窩套設納施的顏建設袖九寫開發傻節奏幸建議沈1、境影響除項目顫開發屬節奏該的基診本因繡素逐.政長策法掌規因激素伍.地該塊狀扁況因跳素虹.發姨展商益操作躺水平徐因素蒜.資瘦金投犧放量據及資從金回船收要肆求索.銷早售策吐略、酸銷售效政策戒及價焦格控贈制因攪素稼.市沃場供夸求因閱素裕.上儲市時夕間要尿求輕2、刻項目怠開發膜節奏蘿及結伍果預勵測昏.項泊目尚開發渴步驟占.項匯目投義入產斥出評省估提.結相論鑰第二描章搶項目稿規劃舊設計著策劃敬營銷肢通過圍完整找科學校的投糧資策岸劃營焰銷分查析，胳發展食商有限了明黨確的監市場刃定位歇，從黃而進噸入了驚產品銳設計什階段捧。房還地產誘經過松多年轎的發謎展后衛，市說場需刃求發遇生了品根本卷性的宏變化梨，消跡費者芬對房塞地產擊的建伐筑規桐劃和漁單體穿設計謝要求抱越來漲越高傷，他目們追疫求又炸實用牲又好窩看的候商品臣房，沿這就來要求謹發展哄商將糾"以浙人為訂本"撕的規壺劃思干想和啞提高道人居只環境頸質量繡作為恢目標炕去實妄現消失費者佳的需滴求。甚項目磁規劃光設計王策劃故營銷呀是基程于市箭場需揚求而馬專業龜設計紋的工賤作流烏程。狗項目心規劃腦設計另策劃朱營銷潔是以施項目迅的市厘場定螺位為奮基礎民，以沾滿足腹目標響市場浴的需狡求為奶出發敲點，筍對項欄目地貍塊進稼行總漢體規買劃布黑局，核確定皆建筑援風格砌和色威彩計沖劃，盡緊緊舟圍繞捕目標王客戶丑選定萍主力好戶型陸，引姻導室靜內裝陡修風穴格，揚并對燙項目丹的環郊藝設線計進煤行充咳分提減示。脫一糾總體叛規劃徹1、截項目路地塊似概述寄.項弦目所瀉屬區毀域現觸狀蠢.項越目臨鐘界四樣周狀亞況轎.項藝目地獵貌狀寫況互2、條項目彎地塊醬情況折分析羽.發敵展商葉的初蠅步規舌劃和攝設想張.影圾響項億目總蓬體規流劃的籠不可繪變的全經濟餐技術器因素菊.土對地S俗WO腎T分扯析在傍總體泊規劃斯上的瞇利用槐和規峰避散.項抽目市素場定勢位下追的主燃要經眨濟指爪標參劃數蹦3、扔建筑蔬空間告布局啄.項品目總奪體平銹面規院劃及抗其說伏明做.項凝目功伏能分饒區示晃意及蝕其說夸明綿4、閃道路腰系統旗布局驅.地汽塊周彎邊交秋通環欲境示唇意：哀地塊遷周邊站基本界路網依項目稀所屬杜區域刺道路酒建設衣及未伍來發貪展狀景況式.項五目道環路設妹置及錦其說苗明：雪項目饞主要賺出入誦口設逼置盤項目禾主要增干道塊設置瀉項目哨車輛經分流感情況賴說明腐項目算停車耽場布染置核5、鴨綠化紛系統幕布局畫.地美塊周幻邊景嗽觀環賤境示安意：慨地塊伐周邊袋歷史躲、人蔬文景忠觀綜辱合描養述挺項目廊所屬莊地域刊市政籃規劃老布局儀及未捷來發沖展方吳向葉.項輸目環繁藝規蝶劃及燈說明互：表項目港綠化菌景觀宋系統叔分析知項目閑主要僻公共惑場所擊的環可藝設責計白6、敬公建桑與配撒套系康統顆.項稠目所琴在地盞周邊濱市政織配套工設施回調查蘿.項腿目配態套功簡能配猶置及亂安排墻.公星共建毯筑外課立面愛設計妙提示拉：掙會所披外立促面設漸計提熟示注營銷地中心呈外立例面設去計提逗示熟物業塵管理縣公司雷、辦家公室遍等建戴筑外欄立面耀設計筍提示喇其他夢公建棒（如蛇巴士寄站、冒圍墻異）外勇立面砍設計絮提示兔.公窯共建翠筑平步面設板計提伶示：惑公共曠建筑南風格蛇設計蚊的特建別提擔示悄項目港公共右建筑就外部烏環境襪概念無設計倦7、梅分期蒼開發代.分上期開畢發思制路慌.首贈期開豆發思淚路飽8、吐分組曠團開崇發強列度設二扣建筑燥風格亮定位片1、爪項目涉總體謊建筑夸風格漢及色現彩計甚劃址.項呀目總們體建蕩筑風貸格的重構思若.建余筑色夏彩計構劃某2、元建筑露單體毒外立弱面設閃計提肢示之.商過品住軌宅房巡外立尾面設勁計提萌示：微多層既、小勤高層語、高互層外頭立面附設計映提示吊不同堪戶型賠的別穴墅外勻立面貓設計葵提示票針對雅屋頂船、屋算檐、六窗戶阻等外磁立面步局部漠設計逗提示授其他藍特殊挎設計恭提示厘.商抄業物刃業建齒筑風貞格設羊計提況示漁三稱主力車戶型蘿選擇相1、慰項目賠所在促區域銅同類催樓盤客戶型闊比較緒2、恨項目掀業態之分析殊及項疼目戶絹型配普置比舅例盯3、合主力且戶型論設計堆提示絮.一筑般住師宅套訊房戶貓型設算計提驗示慚.躍膝式、原復式滑、躍鐮復式純戶型府設計脆提示薦.別貍墅戶嗓型設藝計提禽示屠4、另商業勸物業眠戶型幫設計勾提示羅.商扯業群款樓平怨面設毅計提五示擴.商堪場樓釣層平織面設聰計提廁示塔.寫栽字樓酒平面亮設計航提示玻四染室內已空間誘布局憑裝修軍概念協提示談1、償室內跌空間絞布局昏提示崖2、撒公共腦空間石主題勵選擇吵3、查庭院招景觀者提示斧五編環境辮規劃孤及藝疊術風懲格提盲示鼓1、侵項目厘周邊拼環境沾調查呆和分扎析威2、妄項目飲總體帝環境量規劃饒及藝窮術風意格構絮想鞏.地夏塊已覺有的盯自然泡環境毫利用豆.項訓目人搞文環筐境的肚營造少3、彩項目籍各組蹲團環讓境概曉念設奏計裁.組皇團內里綠化爹及園但藝設恨計愛.組寒團內蜜共享孫空間剪設計板.組愧團內州雕塑鈴小品謝設計埋提示幸.組亮團內抬椅凳掛造型拿設計寸提示啄.組布團內袖宣傳棍專欄酒、導局視系圾統位盼置設伴定提壓示虜4、蝦項目待公共菜建筑梅外部榨環境引概念趕設計隙.項咐目主殲入口答環境鮮概念蝦設計憶.項掠目營不銷中托心外輕部環委境概湊念設廈計嗚.項萬目會精所外擁部環沖境概監念設收計探.項改目營春銷示賀范中希心沿抹途可步營造啟環境齡概念械設計賞.針傻對本允項目劫的其遣他公億共環部境概底念設褲計幼六損公共苗家具泳概念夠設計才提示五1、億項目皂周邊傅同類償樓盤格公共鑄家具裳擺設雖.營圓銷中廟心大盾堂誰.管霸理辦肺公室練2、戒本項黎目公戀共家雖具概支念設暮計提哲示法七蜂公共癢裝飾閱材料瀉選擇淺指導隨1、積項目猾周邊賺同類叮樓盤偵公共煎裝飾撲材料翠比較望2、曠本項疾目公巨共裝融飾材青料選催擇指青導及鐘裝修迫風格拖構思獵3、既項目何營銷臣示范貿單盞位裝秘修概爛念設暫計華.客綿廳裝耕修概灶念設雪計猾.廚魚房裝波修概喚念設瞞計必.主迅人房候裝修聚概念遠設計亞.兒紹童房烤裝修龜概念乘設計閘.客繁房裝其修概貨念設款計萬.室部內其生他（煌如陽呆臺、碑玄關鑰、門禍窗）跨裝修紫提示粉4、妙項目逗營銷抱中心很裝修溉風格挨提示輕5、袍住宅辜裝修委標準李提示裙.多炎層、救小高拜層、駝高層蘭裝修燦標準袖提示瞞.躍泡層、零復式愚、躍藝復式苦裝修芹標準贏提示本.別倍墅裝微修標珠準提塌示沫八峰燈光蒼設計婦及背表景音遺樂指曠導判1、攔項目肺燈光臣設計云.項礎目公血共建李筑外揚立面借燈光匙設計翅.項狗目公梨共綠解化綠披地燈宇光設葉計漲.項叮目道特路系饞統燈蠶光設稅計咽.項附目室焦內燈救光燈鈔飾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