物權法對物業管理的影響及對策時間：2007年4月25日下午地點：北京帝景豪廷大酒店主講人：王達主持人：尊敬的各位領導、各位同事，大家下午好！我們今天非常榮幸地請到了我們最高人民法院的王達法官為我們今天做物權法以及物業法律法規的相關培訓，在王法官培訓之前，我先對王法官做一個簡單的介紹，王法官現在是最高人民法院行政審判庭的法官、中國人民大學法學院行政法研究中心研究員、中國政法大學博士研究生，曾經起草過城市房屋拆遷司法解釋等相關書籍，對房地產法律問題有很深的研究，并且多次在國家的法官學院、國家建設部講授拆遷、房產登記、物業管理等方面的法律培訓，我們這次的物業法律法規專題培訓分四個專題，今天王法官主要對物權法以及小區物業法律法規實務給大家做一個概括性的了解，在后面幾次培訓當中，王法官會專門以物權法作為一個專題，跟小區日常管理息息相關的一些法律法規，包括業委會、酬金制、包干制等等這些問題給大家做深入的了解，現在請大家以熱烈的掌聲歡迎我們的王法官為我們做這次培訓。王達：各位領導、同志們，下午好！今天我非常榮幸也非常高興能夠接受珠江物業的聘請在非常高檔的場地里面就物權法對物業管理的影響及其對策這個題目給大家做一些介紹，首先需要明確的是因為我所從事的工作是行政審判，就是民告官這塊，因為不動產涉及到房屋和土地都有行政管理，這一類行政案件是我工作接觸到的。物業管理在我們院專門有一個庭--民一庭，他們專門處理這類案子，主管民一庭的主管副院長不準他們講課，我調一個空，我主要是研究拆遷和房管局發房產證的問題，物業的問題也是其中的一部分，所以我就附帶對物業管理的一些法律知識進行一些學習、探討。都是個人的理解，也并不都是正確的，當然我堅信大部分是正確的，可能也會存在著個別的錯誤，歡迎大家事后批評指正。我今天按照計劃，第一次我想既能夠把《物權法》最新的一部法涉及到，更重要的是把和物業管理日常工作中一些法律工作能夠結合起來，因為安排四次課，我跟喬軍商量，我是第一次，盡可能讓大家別反感我，從知識上讓大家覺得講的有點用，第一次也是四次里面最核心的內容。大家一定注意到《物權法》人代會通過，包括吳邦國委員長在內還有其他的幾位領導，對《物權法》是這樣一個定義，他說《物權法》是規范財產關系的基本法，這個法為什么叫《物權法》？大家好象對物權有一些生疏，之前叫財產權，起草時候叫做財產權法，后來為什么改成《物權法》？就像當時制訂物業服務條例，后來改成物業管理條例一樣，有一個演變，有一個理解，我先說為什么叫《物權法》，為啥不叫《財產權》法，財產權包括有形財產、無形財產和繼承權，通常說財產權財產權包括什么東西呢？有形的能夠看得見摸的著能夠感受得到的是一類，還有一類無形財產權，像商標、專利、著作權是無形的，但也是財產權，第三類繼承權。所以《物權法》和《財產權》法是不同的，財產權范圍更大，有形財產指物權，所以我們說《物權法》《物權法》，《物權法》是什么東西，是規范有形財產權的一部基本法。這二次講課時候我詳細的介紹《物權法》有關內容。按照領導對《物權法》的定位，是一部基本法，全國人大計劃利用三年時間在2023年形成完備的民事法律體系，可以說房地產開發、房地產管理的一系列的法律，像房地產管理法要修改，土地管理法要修改，不動產登記法要制定，物業管理條例要上升為物業法，三年之內形成完整的法律體系，所以說它是基本法，后面法以這個為框架。這部法當很多具體條款，這部法對社會的最大貢獻是對全民的意識是一次提高，胡總書記主持召開，專門有兩位專家接受《物權法》培訓，地方有關行業，普通老百姓也知道有這部法，雖然不知道詳細內容，但是知道國家立法了，要對相關權利進行保護了，所以我覺得最大的作用在于提高了全民對物這種權利的保護意識。當然，跟我們工作密切相關的，像物業管理，知道這部法以后我們的從業人員就會自覺不自覺的產生一種這樣的認識，物業管理究竟怎么定位，我不說大家也很清楚，應該說我們是為了保證最大限度的發揮房屋的作用，為了提升業主對物使用的品質，提高生活質量，講大了，也是構建和諧社會不可或缺的一部分工作。從近20年來，特別從深圳開始的物業服務，全社會認識了、接受了它，并且通過國務院行政立法確定了它的合法性。所以我們這項工作是非常必要的，特別是城市居民，生活節奏很快，既有自身的一些權利，同時還有大家公共的部分，為了保障全體業主共同的提升對房產使用的效率，最終是為提高生活質量奠定基礎。我今天從九個方面講《物權法》，有一些在后面專題里會介紹，我一帶而過。一、《物權法》中關于業主的建筑物區分所有權《物權法》設專章對建筑物區分所有權做了規定，里面涉及到業主的專用權利，有公有的權利，當然也有公有部分的義務，比如專有權利，他在家里活動，這就是專有的權利，對專有的權利也體現了一個國家法制的一種狀況，過去有句諺語說老百姓的破房子雨可以進，風可以進，但國王不能進，這就表示要對合法權利的一種尊重。未經準許國王也不準進。也有公有部分，現在普遍都是高層建筑，不像過去傳統的房屋，就是平層建筑，現在公有，過去四字的概念被容積率所替代，這里面有一些部位和設施是不可分割的，如果分割了就無法發揮應有作用，如果分割了效率就會降低，所以國家立法認可了公有性，說的是公有，哪一塊也不是你的，是共同公有，是不可處分的共同公有。你有相應的權利，同時業主也應該有相應的義務。算覆級如果坐說《口物權浪法》搞對物宣業管禁理的顏挑戰肯，我汽評價夠就是粉物業黃公司想應當奮擺正介自己著的位選置，挑應該控強化緊服務奶意識之，提會高服客務質粒量，也以增泊強市沙場競肅爭力句。大厲家知臟道物叛業管舞理有唐前期內委托奸和招稻標投匪標選蝶聘物沾業這晌兩種垂方式遼，一剝般開譜發和鵲物業牛管理岸相分績離，構這也鐵是物盈業管度理的臣一個疊基本仍原則搬，開傅發公訊司本懲身不侄能搞橡物業涂管理竄，但抹是開逢發公偏司通采常會沾委托革他這普個公文司派里生出對來的時物業蜻公司扶，一放旦業勇主入耳住率蒼達到害一定侄要求惕，又摘依法撞產生休了業益主大專會，挺對物燒業公雄司就俯要進羽行招聞標投裙標確快定新拆的物節業公儉司，擦一般役來講開，大存家是丘從業音人員律，是通管理惹者，敲業主賤也希律望穩錢定，豬物業夫公司煎雖然量是開騾發商伙委托朋的，壓我們野覺得煩不錯始，雖桐然走酷招標都投標情的形輩式，馬最后鼓還是梳留下譽來了自，但搬是也吹有的賀因為企對物梢業公北司不杯滿意懷，有腎意見屑，有睛意見村的業蛇主多迅了，橫形成環一種想群體早意識習，就嘴會排請斥你寒這個獎物業恥公司際，就椒要被緊淘汰寒，有膝這么臣多物啊業，易又有商這么現多物賺業公顛司，壇這么悄多小丘區，閉最后岸按法量律設神計是向動起巾來，舅最終雀是優危勝劣逗汰，屠比如帆珠江柳物業火搞好涼了從雖業范落圍不殼僅僅趁在開就發公椒司所何開發桶的十叼來個源樓盤慌中，嗓其他動公司波開發垂的樓恰盤我術照樣么能打哭進去厲，這筆就要光看你候的市著場競歐爭力再、服盞務質攤量。渾落腳風點就友是通赴過《麗物權塘法》脖給我牢們一獄種挑棄戰，剝給我菜們一我種危邀機意演識，行使我謹們提賢高服也務質肝量。工歪為物業孫管理卷大家番關注貝的是趙兩類那問題憶，一存類問波題是肯自身孕的權剛利，揮另一罰類問獸題是種業主荒的權帳利，忽其實在業主丈的權右利和災物業座公司符的義挑務是閉一致纏的，搜業主晚的權脅利就觀是你耍的義段務，帖這里植面有虎一個軟利益很平衡笑和利天益衡佛量，叼國家臥立法病時候朗也會受考慮網到基謎本的幸公正擺。目歇前規級范物管業管屋理的綁基本米法還各是國念務院播的條剩例，業叫《盲物業倆管理菜條例窯》，箏是行道政法病規，順如果懲把國忍家的芝法律致分的辦像個姨臺階狼一樣界，最稍高效主力的狗是憲鐮法，霞其次爺是法紅律，甲第三影個臺序階的招是國于務院冷，再雜低一浸點的留就是壞地方號人大奧，北敏京市傍人大某常委款會，斯再低蟲一點剪的就倆是建丑設部瞎部門任規章進，加跪上北結京市面人民壟政府片政府莫規章天，后延面是扮規范址性文狹件，觀比如晉北京賄市房椒管局殲，像規臺階購一樣由。物屠業管谷理法組律規許范停譜留在乒國務師院行薪政法弓規這曲個層股面上襯，應夏該說伍物業楚管理遮條例棵這部瘋行政卸法規開的制籠訂對潮于我叔們規吹范物靜業管緒理的賊一些嫁事項深起到任了非催常重稠要的畏積極神的作坦用，本同時鵝里面廁也有繳一些灣缺陷書，有初一些翼要等狹待立背法進鞏行填腸補和銳完善鉤。2賢01縮0年芒之前媽，我窩認為脂應該東制訂述《物盯業法濟》。壞革栽這部黨基本礙法也重是我賄今天灑所講罰的主胃要的眠依據紐，從銳物業爆管理禮條例辭這部淋行政如法規逢的題速目來從看，負物業膛管理善條例時，當濫時制畢訂的似時候岸有相梯當一購部分耽人主拿張不杯叫管鴿理條圾例，僻叫物阿業服丟務條踩例，鏟最后譜領導牛改成鴉管理踩了，攻雖然仍有個神管理眼，但而是我撕們還耕是要伴擺正團位置僚，物熄業公捆司是洞干什粱么的鄉，不繭是管坦理業顯主的聞，絕騾不是盈管業炮主的魂，而憲是給筐業主飛提供基最優綠質、糧最廉康價的融服務司，《恢物權巖法》吐規定需里面原有公峽共部渡位，均公共綱部位奪是大傳家都江不管余的，精現在激物業鐮公司歌替你摸們管按，維暮護公吃共秩小序，押實際呢上有僵維護軌秩序字的職額能，血領導暖說這放塊類際似于皮管理買，所脈以叫餅物業意管理漂條例阻。作越為我脅們來剝講，蔬要擺跳正位腹置，答一方描面給土你提穗供最塌優質脊服務補，另手一方四面法玩律規倉定或路者合什同約藍定的煎我應別當享聲有的遙權利作應該么依法公保障虧，權撞利和漫義務慰在基疏本法嬌里都因有規賤定。串階授二、疫物業破收費羨物業索公司企最大棟的權萄利，吳基本楚上也服是唯思一的由權利援，做峰那么老多事昨，既占是保迅安，配又是蔽停車膽，既蹄是綠蒙化，劃又是挪保潔潮等等巧，做醉那么依多事計，歸擋根到滾底，霜作為碗一個若企業議，市頸場經辯濟國嫩家企牛業要紗最大眼限度巡的追擊逐利哈潤，駐如果鑰一個毛企業摧就是爺給社咱會搞衰服務健的，蹄那他嘗就不枕是企襪業了翅，就匪是國出家機重關了虧，企撤業有去資本榮，有箱勞動獎力，伯他就旁要追少求最拳大利綁潤，糞過去壇毛澤躲東時磨代說奉為人迷民服猜務，子還有葉為業驕主服瞞務的抱意識掃，說煎回來榆，最鬼大的朽一項嘴權利尖就是泄物業惱收費裁。節1．嶼國家兇建設腦部和廁發改逗委有堡一部辣聯合稠制訂瞧的規航章-冊-《外物業急收費牧管理遼辦法肆》，耕這個割辦法水第一咸次明繁確了望物業華收費術的兩砌種形毛式：閃一種銷叫做打物業它收費對包干啊制，假另一份種叫戲物業忍收費餅酬金勢制，煮這部森規章夫是2謎00雁5年澤出臺琴的，喪之后淡的我舍們清芝楚了黃，之逼前的興沒有駐搞清暈楚，杜我理齒解目賢前好團象普課遍還呼是包鴨干制踢，多離了不期退，手少了獻不補毒，從伸規定惜上講來兩種憲應該叔都有犬，究覽竟是幻哪種墳應該代依照將合同抓和約壓定，凈要看雀是前維期物懸業管錫理還先是通耍過招優標投錄標確槽定的祝物業心管理娛，業遺主委崗員會兄真正默成立蜂了，鼻說明澡業主削維權嚇意識史已經遙很強廟了，課搞招雨標投漠標，緒你要海參加張招標濫投標紅，物賣業公延司出填什么片條件筍，從浴收費熟制上裙是包纏干制淺還是港酬金過制，漂酬金刃制應和該建乖立在臘業主盟對物狗業公宗司基肅本信冒任的壘基礎嬌上，賭或者頂是將染來物扛業管紗理發功展的蠻比較椅成熟難，我瓣認為菠可能眾一般倦是酬縫金制編，就腸目前碼而言炕業主撒和物匙業公疼司非菠常融做洽的買有，研但是形確實闊有一咽些矛叫盾很挽突出防的小內區，其這種冒情況聰事實殘上就鍛是包納干制足，開鼓銷多訊少是削物業臘公司潤自己抖的事焰，多熱不退涉少不果補，界而且覆包干俯制最獅大特傻點就匹是不寄需要硬向業要主公參布帳架目，嗽虧再精多跟告你沒儉關系濤，我暮賺的士再多階你也驕別眼約紅，滲我沒柜有義云務讓柄你知礎道。調我了擠解到敘有些請物業騰公司琴簽合驚同時房候，或是格卡式化編物業槽服務茂合同弱，于勉是就懇有這陵樣條瓶款，龜每半縱年向雪業主邁公布岔帳目傷，實簽際上斜我們臥是收炊費包煮干制堡，收扔費包豎干制歪法定孝的特雀點就你是不柱向業百主公滅布，蠻所以杏即便準你這京個合堤同上稀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